한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2008년 10월 6일(월) / 총 5매(별첨 주제발표 요약자료 있음)
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 두성규 실장 김현아 연구위원	☎ 3441-0723～4/skdoo@cerik.re.kr ☎ 3441-0737～8/hakim@cerik.re.kr
	홍 보 팀	이배훈 팀장 김희경 과장	☎ 3441-0835～6/bhlee@cerik.re.kr ☎ 3441-0778～9/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2008년 10월 8일(수) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

『주택․부동산 정책의 6개월 평가와 향후 과제』

- 정부의 주택․부동산정책, 규제강화에서 시장경제원리에 의거한 규제완화로 대전환 -

- 현실 반영이 되지 않거나 시의성 상실의 경우 실효성 확보에 난관 예상 -

- 실효성 있는 정책 추진 및 보완으로 국민과 부동산시장의 신뢰감 높여야 -

- 주택공급은 지역별 시장 여건에 맞춘 차별적 운용 절실 -

1. 새정부의 부동산정책 기조와 진단

□ 출범 6개월을 넘은 새 정부의 부동산정책 기조는, 시장경제 원리를 바탕으로 과도한 규제를 완화하고 충분한 공급확보를 통해 가격안정을 도모함으로써 사실상 마비상태에 있는 부동산시장의 기능회복에 중점을 두고 있음. 그러나 실제 정책의 수립 및 추진 과정에서 ‘부동산시장의 가격 안정’을 규제 완화의 전제조건으로 내걸면서 규제개혁 추진의 진정성에 대한 논란마저 야기시킨 바도 있음.

□ 또한 반대여론을 지나치게 의식한 나머지 정책 추진의 방향성 및 실천에 상당히 주저한 측면이 적지 않아 부동산시장의 실망감과 의구심마저 초래했고, 나아가 공급이나 수요 전반의 기능을 왜곡시키는 부작용도 야기했음.

□ 미국의 ‘서브프라임모기지 사태’ 등 국내외 부동산 및 금융시장의 급변하는 환경 변화를 감안하면 늦은 감이 없지 않지만, 최근 8월․9월에는 정부도 문제의식을 갖고 종합적인 부동산대책을 발표하는 등 거래심리의 회복과 부동산시장의 제기능 찾기에 전방위적인 정책적 노력을 기울이고 있는 것은 그나마 다행스럽다고 할 것임.

<정책 추진 내용의 흐름>

참여정부	- 투기수요의 억제 - 부동산세제 강화
-------------------------------------- □	------------------------------------------------------------------------------------------------ “규제완화를 넘어 규제개혁”
MB정부 인수위	- 시장경제원리 기조 회복 - 부동산시장의 안정(가격안정)
□	“부동산시장 가격안정을 전제”
6.11대책	- 지방 미분양해소 및 수요활성화 대책
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8.21대책	- 주택공급 및 건설경기 보완대책
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9.1대책	- 일자리 창출을 위한경제재도약 세제개편방안 ․양도소득세 과세제도 합리화 ․종합부동산세 제도개선
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9.19대책	- 국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택건설방안
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9.23대책	- 종합부동산세 개편방안

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2. 부동산대책별 평가

□ 6.11 대책 : 실제 지방주택시장 침체의 심각성을 반영하지 못하고 있어 거래심리를 되돌리고 주택시장의 활기를 찾는 데는 역부족할 듯

□ 8.21 대책 : 중장기 주택 공급의 원활화 기반을 강화하고 주택 수요의 진작 및 거래 활성화를 도모하고자 하였지만, 미분양 적체와 신규분양시장 침체를 근본적으로 해소할 수 있는 수요 확대, 거래 활성화의 구체적 방안이 미흡해 시장반응은 미지수임.

□ 9.1 대책 : 양도세 비과세 기준의 상향 조정은 바람직하지만, 실수요자와 투기적 수요를 구분하려는 정책적 시도가 현실을 도외시하는 방향으로 흘러 실제 거주요건을 강화한 것은 오히려 거래심리를 위축시켜 신규분양주택의 기피요인으로 작용할 가능성이 큼.

□ 9.19 대책 : 주택 정책의 중심을 투기적 수요의 억제에서 지속적인 공급 확대를 통한 부동산시장의 안정으로 선회하면서 중장기적인 공급 계획을 언급한 것이 특징이지만, 이미 일부 발표된 내용이나 세부적인 재원 조달 방안이 결여돼 있어 현실적인 가능성에 의구심을 갖지 않을 수 없음. 도심역세권 개발은 아직 구체화되지 못하고 있으며, 재건축의 실질적인 규제완화도 과제로 남겨져 있어 미완의 대책이라고 할 수 있음.

□ 9.23 대책 : 종부세 개선은 정치권에서조차 아직 입장이 정리되지 못한 상태이며, 개편안대로 추진돼도 보유세 또는 부유세로서의 성격도 갖지 못한 채 정치적 판단에서 신설되었던 기형적 조세제도인 만큼 중장기적으로 종부세를 재산세에 흡수통합하고, 단일세율이나 낮은 누진세 체계로 전환을 추진해야 과제가 남아 있음.

3. 부동산정책 개선방향

□ 기발표 대책의 보완 : I) 소유권 이전 등기 이후의 전매 허용(전매차익은 적절하게 환수), ii) 일시적 1가구 2주택자 등의 유예 기간 연장(과잉투매로 인한 주택 가격 급락․담보가치의 급손실 등 부동산 및 금융시장 혼란 예방), iii) 각종 정책 및 세제의 적용지역을 수도권까지 포함

□ 대출 규제의 완화 : 경기침체 지속과 전세계적 금융 위기 확산, 지속적인 금리상승 추세 등을 감안할 때, 규제완화로 인한 투기재연 가능성이 크지 않다는 점에서 실수요자 주택구입능력 제고를 위해 LTV 또는 DTI규제에 대한 완화 필요

□ 무늬만 규제완화인 재건축 부문 등에 실질적 개선 필요 : 신규택지 공급이 곤란한 도심지내의 민간주택 공급을 위해서 기존 재건축에 대한 중첩규제(소형․임대의무비율, 용적률 등)를 완화하여 수요와 공급계획이 부합될 수 있도록 해야 함.

□ 거래세의 완화 추진 : 여야 모두가 공감대를 갖고 있는 활성화 방안으로 거래세 부담의 완화를 신속히 추진하여 부동산경기의 침체 가속화를 방지할 수 있도록 취득세와 등록세를 합쳐 현행 2%에서 1%로 조속히 개선필요

□ 중복 규제의 개선 : 규제 가운데 상호 중복되거나 부동산 경기침체가 장기화되면서 그 의미와 기능이 퇴색된 채권입찰제, 투기지역․투기과열지구, 주택거래신고제, 청약가점제 등에 대해서도 합리적으로 재정비할 필요.

4. 최근 부동산시장 진단

□ 올해 주택 경기는 2007년 1/4분기 정점을 기록한 이후 하강 국면이 지속적으로 진행되면서 가격 상승률이 크게 둔화된 상태임.

□ 주택 전세가격 역시 국지적으로는 상승세를 보이고 있으나 전반적으로는 매매가격 상승률을 밑도는 안정세가 이어지고 있음. 그러나, 주택 거래의 부진에도 불구하고 개발용 토지의 거래 증가로 2008년(1～8월 누계) 토지 거래량은 전년 대비 5.5% 증가했음. 이는 신규 아파트 준공 및 재개발․재건축 사업 멸실에 따른 신탁 등이 거래에 포함 집계됨에 따라 나타나는 현상임.

5. 신규 주택판매의 부진과 공급 감소

□ 올 7월 말 전국 미분양 아파트는 16만 595호로 미분양 아파트 통계 집계 이후 사상 최대치를 기록하고 있음. 이는 주택 경기 하강에 따른 기대 심리 저하 및 세계 경제 침체 및 물가 상승에 따른 구매 능력 약화가 직접적 원인으로 분석됨.

□ 신규주택 판매가 부진한 가운데 금융기관들의 부동산 관련 자금 운용이 대폭 축소되면서 신규 주택 공급 규모도 크게 감소하고 있음. 2008년 연간 주택 공급 실적은 외환 위기 이후 최저물량인 32만호 내외에 그칠 것으로 전망됨.

□ 최근의 미분양은 규모나 증가 속도, 상품의 구조 측면에서 볼 때 과거와는 다른 양상을 나타내고 있음. 특히 2008년 들어 대내외적인 경제 여건이 악화되고 있어 향후 실물 경기 침체 및 소비 심리 위축이 불가피한 상황에서 이러한 미분양 아파트의 적체는 경제 전반에 부정적인 요인으로 작용할 전망임.

6. 미분양 적체의 장기화 가능성

□ 현재 미분양 아파트가 16만 가구를 넘어섰고, 본격적인 현금흐름 악화 요인으로 작용하는 준공 후 미분양이 점차 증가함에 따라 향후 건설업체의 현금흐름 상황은 매우 악화될 것으로 전망됨. 특히, 주택전문 업체들은 단기간 내 현금흐름을 플러스로 반전시키기에는 역부족인 상황임. 위에서 제기한 부동산 시장 및 금융시장 환경을 종합해볼 때, 건설업체의 부도 압력은 현재보다 올 연말과 내년에 더욱 증가할 것으로 예상됨.

< 과거 미분양 적체기의 주요 주택시장 상황 비교 >

	1995년		1998년	2008년
미분양 주택 수1)	1995년 10월 : 15만 9,471호		1998년 7월 : 11만 6,433호	2008년 7월 : 16만 595호
수요 위축의 원인	- 90년대초 토지공개념 도입 등 부동산 투기억제 대책 - 주택200만호 공급 완료로 수요 대비 공급 풍부 vs. 추가구매수요 한계 - 200만호 건설 붐에 편승한 건설업체들의 과잉공급		- 외환위기로 전반적인 소비심리위축 - 높은 금리로 이자부담가중(연14%대)	- 부동산 투기억제대책으로 인한 위축(세제, 공급제도 관련) - 주택담보대출 금리 상승 (2006년 대비 2%P이상 상승, 8%대 근접) - 미국발 금융위기와 물가 상승 등으로 소비심리 위축
민간 미분양 비중2)	75.4%		78%	99.1%
지방 미분양 비중	82.0%		76.0%	84.1%
준공후 미분양 비중3)	12.4%		17.6%	25.3%
85㎡초과 미분양 아파트 비중	20.1%		25.7%	53.8%
부동산 금융 여건 (시중금리)	- 기업금융이 대부분 - 중도금 대출 등의 수요자 금융 미발달(정책금리적용 11～14%대)			- 부동산 PF등 다양한 금융기법 발달(유동화) → 리스크 관리기준 강화 - 수요자 금융 확대 및 용이 → 기준 강화 추세(5%대)
부도업체 수(개)	168		429	46
주택보급률 (수도권)	86.0 (76.7%)		92.4% (86.1%, 2000년 기준)	107.1%(2006년말 기준) (96.8%, 2005년 기준)

주 : 1) 미분양 규모는 연중 최고치를 기록함 ;  2) 민간 미분양 및 지방 미분양 비중은 연평균 수치임 ;  3) 준공 후     미분양과 85㎡초과 미분양 비중은 연중 최고치임.

자료 : 한국은행 ; 건교부 ; 부동산114(주).

7. 부동산시장의 향후 정책과제

□ 신축 주택은 주택의 품질이 향상되면서 점차 고가 상품화되고 있어 무주택자의 첫 주택구매시장에서 점차 주택 교체 수요자 시장으로 전환이 불가피한 실정임. 주택보급률이 120%에 가까운 지방 도시의 경우 청약 1순위 분양은 무의미함. 가점제도 별다른 영향을 미치지 않음. 따라서 주택공급에 관한 규칙은 지역별로 지역 주택시장 여건에 맞춰 차별적으로 운용할 수 있도록 해야 함.

□ 부동산 개발금융의 다양화는 자본시장의 활성화는 물론 주택공급 확대에도 기여하므로 건전성을 확보하는 차원에서 지속적인 활성화가 필요함.

※ 자세한 내용은 별첨 <주제발표 요약자료>를 참조하여주시기 바랍니다. 끝.