한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2009년 4월 7일(화) / 총 10매
	담 당 자	이홍일 연구위원 김현아 연구위원	☎ 3441-0611～2/hilee@cerik.re.kr ☎ 3441-0737～8/hakim@cerik.re.kr
	홍 보 팀	이배훈 팀장 김희경 과장	☎ 3441-0835～6/bhlee@cerik.re.kr ☎ 3441-0778～9/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2009년 4월 9일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

2009년 건설 수주, 전년비 2.7% 감소한 116.8조원 전망

- 부동산시장은 국내 실물경기 침체 지속으로 회복 지연 가능성 커져 -

1. 2009년 건설 경기 전망

□ 2009년 건설수주, 2008년 대비 2.7% 감소 전망

- 2009년 국내 건설수주는 정부 및 공공기관의 SOC 투자 급증에도 불구하고 주택 공급위축 지속, 국내 경제침체로 인한 비주거용 건축침체 등의 영향으로 2008년 대비 2.7% 감소한 116.8조원(경상금액 기준)을 기록할 전망

- 부문별로 살펴보면 공공 건설수주가 정부 및 공공기관의 SOC 투자 급증, 행복/혁신도시 건설 지속, 공공 주택수주 호조 지속 등의 요인에 힘입어 전년 대비 30.1% 증가해 매우 호조를 보일 전망

- 민간 건설수주는 미분양 주택이 16만호를 넘어섰고, 국내 경기침체 가속화로 2009년에도 주택수요 위축이 지속될 가능성이 높아 민간 주택수주가 2008년에 이어 매우 부진할 전망이며, 국내 경기침체에 따라 민간 비주거용 건축수주도 급격히 위축됨에 따라 전체적으로 2008년 대비 20.3% 감소할 전망

< 건설수주 및 건설투자 변동 요인과 영향 >

주요 변동요인	변동요인별 영향	‘09년 파급효과
		수주	투자
민간부문의 주택공급 위축 지속	’08년 공공택지 공급(분양)이 전년 대비 절반 이하, 민간택지 확보도 주택경기침체, PF대출 어려움 등으로 급격 위축 → ’09년 주택공급/수주 감소 효과 ’08년 이전에 분양 받은 공공택지내 주택공급이 주택경기 침체로 ’09년 이후로 일부 연기(일부 민간택지내 주택공급도 ’09년으로 연기) → ’09년 주택공급/수주 감소의 완충 효과 ’09년 2기 신도시 공급 소폭 증가, 일부 재개발 사업 수주인식 시점 도래 → ’09년 주택공급/수주 감소의 완충 효과 주택공급/수주 감소요인이 더욱 커 ’08년에 이어 2년 연속 주택수주 감소 예상 2년 연속 주택수주 감소 및 사상 최고수준의 미분양 주택물량으로 인해 주거용 건축투자 침체 지속	↘↘	↘↘
공공부문의 SOC 투자규모 급증	정부 및 국토부 산하 공공기관 SOC 투자규모 전년 대비 10조원 이상 증액 에너지 및 농업/문화 분야 공공기관과 지자체 투자, 민간 투자 등을 감안할 경우 SOC 투자규모 더욱 증가 완성공사를 위한 투자와 더불어 경인운하, 제2경부고속도로 등 대규모 신규 프로젝트 증가로 공공부문 및 토목공종의 건설투자와 수주 동반 급증 예상	↗↗↗	↗↗↗
국토균형개발사업 지속 추진	행복도시 발주, ’08년에 이어 ’09년에도 활발(2조원 이상 발주) 혁신도시 충북, 경남, 부산 등 3개 혁신도시 6개 잔여 공구 부지조성공사 발주 및 일부 기반시설 공사 발주 ’08년에 이미 행복, 혁신도시 공사발주가 활성화되었으므로 ’09년 수주증가 금액은 크지 않을 것이나, 건설투자/기성은 증가 가능 혁신도시 이전기관 청사 공사 및 중심상권 공모형 PF사업 등의 발주/공모는 2010년 이후 가능	↗	↗
국내 경기침체 가속화에 따른 비주거용 건축시장 위축	2009년 국내 경제 마이너스 성장 전망에 따라 비주거용건축수주 및 투자 급격 위축 신규 공모 PF사업 위축	↘↘	↘↘

- 공종별로 살펴보면 토목수주는 정부 및 공공기관의 SOC 투자 증대에 힘입어 전년 대비 25.0% 증가함으로써 3년 연속 증가세를 유지하며(’07년 27.5%, ’08년 14.0% 증가) 호조를 보일 전망

- 주거용 건축수주는 공공 주거용 건축수주의 호조세가 지속되고, 2008년 주택공급 물량 중 일부가 2009년으로 연기되었음에도 불구하고, 주택경기 침체 및 미분양 주택 적체사태 지속 등의 영향으로 민간 주택수주가 매우 부진하여 전체적으로 전년 대비 17.7% 감소할 전망

- 비주거용 건축수주는 2009년 국내 경제가 마이너스 성장을 기록할 것으로 예상됨에 따라 공공부문 비주거 건축수주가 양호함에도 불구하고 민간부문 비주거 건축수주가 매우 부진해 전체적으로 전년 대비 16.5% 감소할 전망

< 2009년 건설수주 전망 >

구 분		2006	2007			2008			2009(e)
		연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		29.5	14.3	22.8	37.1	17.4	24.4	41.8	54.5
민간		77.8	41.6	49.2	90.8	37.7	40.6	78.2	62.4
토목		28.4	16.2	20.0	36.2	14.9	26.3	41.3	51.6
건축		78.9	39.7	52.0	91.7	40.2	38.6	78.8	65.3
	주거	53.3	25.6	32.5	58.1	23.6	21.0	44.7	36.8
	비주거	25.6	14.1	19.4	33.6	16.6	17.6	34.2	28.5
계		107.3	55.9	72.0	127.9	55.1	65.0	120.1	116.8
증감률 (%, 전년동기비)
공공		-7.2	20.5	29.1	25.6	22.1	7.0	12.8	30.1
민간		15.2	25.2	10.4	16.7	-9.4	-17.6	-13.9	-20.3
토목		-6.6	43.6	16.9	27.5	-7.6	31.4	14.0	25.0
건축		14.4	17.4	15.3	16.2	1.1	-25.7	-14.1	-17.2
	주거	23.9	18.9	2.5	9.1	-7.8	-35.3	-23.2	-17.7
	비주거	-1.2	14.9	45.5	30.8	17.3	-9.5	1.8	-16.5
계		8.0	24.0	15.7	19.2	-1.4	-9.8	-6.1	-2.7

주 : 2009년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

□ 2009년 건설투자, 전년 대비 1.9% 증가 전망

- 2009년 건설투자는 국내 경기침체 가속화 및 주택경기 침체 지속에 따른 건축투자의 부진에도 불구하고 공공부문의 SOC 투자규모 급증에 힘입어 전년 대비 소폭(1.9%) 증가할 전망

․공종별로는 공공부문의 SOC 투자규모가 급증함에 따라 토목 건설투자가 전년 대비 13.4% 증가하여 호조를 보일 전망

․그러나, 작년에 선행지표인 주택수주가 23.2% 감소하였고, 2009년에도 주택공급 위축 지속, 미분양 주택 적체사태 등이 지속됨에 따라 주거용 건축투자는 2008년 8.7% 감소에 이어 2009년에도 8.4% 감소해 침체가 심화될 전망

․비주거용 건축투자는 올해 국내 경제가 마이너스 성장을 할 것으로 예상됨에 따라 4.9% 감소할 전망

< 2009년 건설투자 전망 >

구 분		2006	2007			2008			2009(e)
		연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설투자 (조원, 2000년 불변가격)
토목		48.4	20.7	27.9	48.6	20.5	28.1	48.5	55.1
건축		68.9	32.6	37.5	70.2	32.2	34.8	67.0	62.6
	주거	35.4	16.4	18.3	34.7	15.6	16.1	31.7	29.1
	비주거	33.5	16.2	19.2	35.4	16.7	18.6	35.3	33.6
계		117.3	53.3	65.4	118.8	52.7	62.9	115.6	117.7
증감률 (%, 전년동기비)
토목		0.7	4.0	-2.2	0.3	-1.2	0.7	-0.1	13.4
건축		-0.7	1.6	2.0	1.8	-1.1	-7.4	-4.5	-6.5
	주거	-3.5	-1.1	-2.4	-1.8	-5.1	-11.9	-8.7	-8.4
	비주거	2.6	4.4	6.6	5.6	3.0	-3.0	-0.3	-4.9
합계		-0.1	2.5	0.2	1.2	-1.2	-3.9	-2.7	1.9

주 : 2009년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각 년호

□ 시사점 및 정책과제

주거용 건축(주택) 투자의 회복 절실

- 2009년 건설경기 전망 결과, 주거용 건축(주택) 수주 및 투자는 공공부문의 호조에도 불구하고 민간부문의 침체로 장기간의 침체를 이어갈 전망

․주거용 건축투자는 2004년 1/4분기 이후 현재까지 총 20분기(5년)의 수축국면을 지속하고 있는데, 올해도 수축국면이 지속될 것으로 전망됨에 따라 사상 최장 기간의 수축기간을 기록할 전망

․주거용 건축수주 역시 2008년에 이미 전년 대비 23.2% 급감하였는데, 올해도 17.7% 감소하여 침체가 심각할 전망(민간부문의 주거용 건축수주는 20%이상 급감 전망)

- 주거용 건축(주택) 수주 및 투자의 침체 지속에 따라 작년에 이어 2년 연속 주택공급의 부족이 예상되며, 현재 16만호에 이르는 미분양 주택이 적체되어 있으나, 주택공급의 침체가 장기화될 경우 향후 주택가격의 불안정성은 증대될 가능성이 큼.

- 또한, 신규 주택공급의 지속적인 침체는 미분양 주택 적체사태와 더불어 주택사업 비중이 높은 건설업체의 유동성 위기 및 부도로 연결되어 국내 경제에 제2의 위기요인으로 작용될 가능성이 충분함.

- 따라서 정부에서는 건실한 건설업체에 대한 유동성 지원을 통해 흑자부도를 방지해야 할 뿐만 아니라, 정상적인 주택거래 및 주택수요 회복이 속히 가능하도록 정책 개선의 초점을 맞춰야 하고, 현재 16만 가구(비공식 25만 가구)를 넘어선 미분양 주택이 좀 더 조기에 해소될 수 있도록 정책 초점을 맞춰야 할 것으로 판단됨.

민간자본 유치 위한 제도 개선 시급

- 정부가 향후 5년간 30대 선도프로젝트, 녹색뉴딜사업 등에 투입을 계획한 민자는 32.2조원이고, 일부 10대 뉴딜사업까지 포함하면 향후 투입이 필요한 민간 자본은 40조원을 훨씬 상회할 전망인데, 향후 재정투자가 계획대로 쉽게 이뤄지지 않을 경우  필요한 민자 규모는 더욱 늘어날 것임. 그러나, 현행 민자사업 및 선투자 관련 제도로서는 이 정도 규모의 민자를 적기에 유치하기에 분명 한계가 있음.

- 결국 MB정부가 의욕적으로 추진하는 대규모 SOC 사업의 일정 계획 달성, 편익 제고 등 사업 성공을 위해서는 민자 사업 및 선투자 관련 제도의 실질적 개선을 통한 충분한 민간 자본 유치가 관건임. 민자 사업 및 선투자 관련 제도의 실질적 개선이 없을 경우 MB정부가 추진하는 다수 SOC사업의 일정이 상당기간 지연될 가능성이 큼.

공공공사 수익성 개선 필요

- 2009년에 공공발주 공사는 엄청나게 늘어날 전망이지만, 그동안 최저가낙찰제 확대 적용, 실적공사비적산제도 적용공종의 지속 확대, 턴키/대안 공사의 기준적합최저가 낙찰방식 도입 등에 따라 공공공사 수익성이 계속 떨어져 개선이 필요함.

2004∼2005년에 최저가낙찰제로 낙찰된 15개 공사의 평균 실행률은 108.11%이고, 대상 공사 15개 전부가 실행률 100%를 상회하여 최고 118%까지의 분포를 보임.  2001년에서 2004년까지 최저가낙찰제로 발주된 공사를 분석한 결과, 수주 시점에서의 실행원가(예상실행원가)는 109.2%이고, 실제 집행된 집행실행원가가 116.5%임.

- 따라서 시설물의 생애주기상의 비용과 효용 등을 종합적으로 고려할 때 향후 최저가낙찰제 적용공사의 일방적인 확대보다는 Best Value개념의 입낙찰제도 합리화가 바람직함.

- 또한, 건설업체의 수익성이 악화되는 상황에서 과도한 실적공사비적산제도 적용 공종의 확대, 원가심사 강화 등은 생산 시설물의 품질을 악화시킬 가능성이 있으므로 설계 VE(Value Engineering)제도 활성화, 신기술/공법 등에 의한 원가절감 방안을 활성화하는 것이 바람직함.

2. 실물경기 침체에 따른 최근 부동산시장의 동향과 향후전망

□ 2008년 4/4분기이후 실물경기지표와 함께 급락세를 나타내던 부동산 가격이 최근 일부지역의 주택가격 반등과 더불어 하락폭이 둔화되자, 부동산 경기의 저점 판단에 대한 논란으로 확대되고 있음.

- 세계경제는 금융위기로 인하여 실물 경제 침체와 더불어 경제성장이 둔화, 2008년 국내 경제 성장률은 2.5%로 낮아졌으며 2009년에는 마이너스 성장이 불가피해 세계 경기침체로부터 벗어나기 어려운 상황임.

- 이러한 경기 침체 여건 하에서 최근의 부동산 가격 상승은 국지적․일시적 현상이며 대내외적인 경기회복이 선행되지 않는 한 조정국면이 지속될 것으로 예상됨.

□ 현재의 일시적 반등은 급격한 기준금리 인하에 따른 금융부담 완화, 중과세 폐지, 일부 저가매물의 거래증가와 더딘 구조조정에 기인하나 추가금리 인하 여력 제한과 기업 구조조정이 본격화 되면 수요회복세는 다시 위축될 전망.

- 최근의 주택시장 회복은 지난 2여년 동안 가격이 크게 하락한 지역의 재고주택에 국한된 현상이며 신규 분양주택시장은 규제완화로 인한 다양한 혜택에도 불구하고 여전히 침체국면을 벗어나지 못하고 있음.

- 한편, 주택담보대출 금리 인하, 양도세 완화 등으로 저가의 급매물들이 감소하고 매도호가가 소폭 상승하는 양상을 나타냄.

- 신규 분양주택은 재고주택과 비교하여 볼 때 도시 외곽이라는 불리한 입지 여건, 상대적으로 높은 가격(분양가) 때문에 구매수요가 감소하는 것으로 분석됨.

- Job sharing 등을 통한 고용조정 및 더딘 기업의 구조조정으로 아직 실물경기 침체가 본격적으로 가계의 소비부분에 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 파악됨.

- 그러나 향후 실질소득의 감소가 불가피한데다가 주식시장 침체로 금융자산 손실액이 커지고 현금 확보가 어려워진 가계는 점차 부동산 처분을 통한 자금확보 수요가 증가할 것으로 예상됨. 따라서 여전히 시장에서는 매수수요보다 매도수요가 높을 것으로 예상됨.

<향후 6개월내 주택매도 의사>         <향후 6개월 이내 신규 분양주택 청약의사>

자료 : 부동산114(주), 분기별 주택거래 소비자 인식조사 결과

□ 외환위기 이후 부동산 시장은 일반 경기흐름과 동조화 현상을 나타내고 있어 실물경기 회복이 전반적인 부동산 경기 회복을 좌우할 것으로 예상됨. 2008년 하반기부터 금융시장 불안 및 세계경제 침체 등으로 국내 실물경기 침체가 이어지고 있어 부동산경기 회복시기는 당초보다 지연될 가능성이 커짐.

- 경기 동행지수는 2008년 10월부터 상승세가 둔화되고 있으며 경기선행지표도 2008년 5월부터 (-)변동률을 보이고 있어 2009년 국내 경기는 크게 위축 및 조정될 것으로 예상되고 있음.

- 특히 전세계적인 금융시장 불안이 자금조달 여력을 약화시켜 그 동안 풍부한 유동성 공급으로 이루어진 부동산 가격 상승은 당분간 조정이 불가피한 상황임.

- 현재의 일시적 반등은 급격한 기준금리 인하, 세제완화, 일부 저가매물의 거래증가와 더딘 구조조정에 기인하나 저금리 효과가 체화되고 기업의 구조조정이 본격화되면 수요회복이 이연될 가능성이 높음.

□ 최근의 경기침체에 있어서 부동산시장은 다음의 3가지 특징을 보이고 있음.

- 첫째, 여전히 가격수준이 높은 신규분양주택보다 가격 수준이 낮아진 재고주택 선호

․재고주택가격이 2007년 1분기 정점을 기록한 후 하락세를 지속하고 있으나 신규 분양가격은 그 하락폭이 미미하여 재고주택가격이 오히려 신규 분양가격보다 훨씬 저렴해지는 지역이 증가

․또한 아직 입주가 이루어지지 않은 분양권(입주권)이 신규로 분양하는 주택의 가격보다 저렴하게 매물로 나오면서 신규 분양 아파트의 가격이 소비자에게 매우 높은 수준으로 인식되기 시작함.

․재고주택이 대부분 기존에 인프라가 갖추어진 도심에 위치한 반면, 신규 분양 아파트들은 도시외곽에 위치하고 있는데다가 각종 인프라 설치가 이루어질 때까지 시간이 소요될 것이므로 준공후 입주하거나 타인에게 임대할 경우 모두 애로점이 있음.

<주요 지역 재고주택 가격과 신규 분양가격의 비교>

(단위: 만원)

		재고주택 3.3㎡당 가격(2008.12)	2008년 중 신규 분양 아파트 3.3㎡당 분양가
서 울		1,019～3,116	1,202～3,152
강남 3개구		2,233～3,116	2,647～3,055
버블세븐		1,016～3,116	1,592～2,931
	서초구	2,007～2,906	2,647～3,055
	강남구	2,115～3,825	-
	송파구	1,302～2,786	2,900
	양천구(목동)	2,150	-
	분 당	1,385～1,971	-
	용인시	686～1,086	959～1,571
	평 촌	1,141～1,424	2,000

주 : 재고주택가격은 2008년 연말기준, 2008년 분양가는 지역별 연중평균가를 하한선~상한선으로 표시            하였으며 해당 지역내 신규 분양이 없었던 지역은 표시하지 않았음.

자료 : 부동산114(주)

- 둘째, 경기침체 여파로 중소형 주택 선호가 뚜렷해짐.

․2002년 이후 소형 주택에 대한 선호는 재건축 대상 아파트에 대한 수요 증가로 해석될 수 있으나 2006년 이후 소형주택에 대한 선호는 크게 뉴타운 등 소형주택에 대한 개발호재와 종합부동산세 등의 보유세 부담에 따른 영향으로 판단됨.

․2008년 상반기 소형주택에 대한 선호는 뉴타운 사업지구 지정에 따른 개발호재와 투자수요 급증에 기인하나, 2008년 하반기 이후 경제상황이 어려워지면서 주택소비자들의 규모 축소형 주거이동과도 연관이 있는 것으로 판단됨.

․지난해 10월부터 시행되고 있는 6억원 고가주택에 대한 1가구 1주택 양도세 감면, 종합부동산세 과표 구간 및 세율 조정 등 일련의 고가주택 보유에 대한 규제가 크게 완화되고 있음에도 불구하고 주택수요가 중소형으로 집중되고 있는 것은 소득감소, 경기침체라는 경제적 요인이 작용하고 있는 것으로 판단됨.

<아파트 평형별 매매 및 전세가격 변동 (2008년, 2009년 2월)>

(단위 : %)

규모	서울		경기		지방5개 광역시
	2008년	2009년1~2월	2008년	2009년1~2월	2008년	2009년1~2월
매매가격
66㎡미만	-5.9	4.0	6.1	-0.8	0.7	0.1
66~99㎡미만	5.1	0.1	4.2	-0.8	0.8	-0.2
99~132㎡미만	-3.1	0.6	-5.9	-0.8	2.2	-0.4
132~165㎡미만	-5.5	-0.4	-11.3	-1.1	0.4	-0.5
165~198㎡미만	-7.4	-0.6	-12.6	-0.8	-1.3	-0.6
198㎡이상	-3.7	-0.4	-11.8	-0.8	0.4	-0.8
전세가격
66㎡미만	3.6	-0.2	2.8	-0.9	3.4	0.1
66~99㎡미만	-0.5	0.2	-0.1	-0.7	2.5	-0.2
99~132㎡미만	-4.9	1.6	-3.7	-0.7	1.4	-0.4
132~165㎡미만	-6.0	0.1	-5.2	-1.0	-1.0	-0.7
165~198㎡미만	-5.7	-0.2	-5.6	-1.2	-1.1	-0.5
198㎡이상	-4.3	-0.2	-5.1		-1.3	-0.8

주 : 전년말 대비 증감률임. 규모는 공급면적 기준임.

자료 : 부동산114(주)

- 셋째, 주택수요회복이 지연되고 있으며 이로 인해 신규 주택공급 감소는 물론 기존 사업들마저 공급시기가 지연되고 있음.

․이미 적체되어 있는 미분양 물량이 쌓여있고, 금융권의 부동산 개발 관련 대출 기피로 대부분의 분양사업이 연기되거나 취소되고 있음.

․경기회복에 대한 기대감으로 대부분의 업체들이 하반기에 분양을 계획하고 있어 상반기 분양실적이 저조함.

※ 2008년 분양 물량은 2007년 사업 승인 물량의 절반 정도로 지난해부터 이미 사업 승인을 취득한 후 분양까지의 시간이 길어지는 추세

․10.21대책의 일환으로 2009년 2월말 현재 정부가 주택사업자의 보유 토지를 매입한 실적은 약 46건 7,342억원이며 공공택지 계약 해지건도 총 21건 3,504억원(95만 3,500㎡)에 달해 향후 민간택지에서의 주택 공급 감소는 물론 공공택지에서의 주택분양도 차질이 예상됨.

가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 및 구조조정 방안(‘08.10.21)대책

< 공공 택지 및 민간택지에서의 주택분양물량 추이(2000~2009년) >

자료 : 부동산114(주)

□ 경기침체기의 부동산시장 특징에 따라 정부와 기업의 시장접근방법 변화 필요

- 정부 차원에서는 기존 미분양주택을 해소할 수 있는 다양한 지원을 계속 강구해야 할 것이며, 최근의 세제완화가 원활한 거래 활성화로 이루어 질 수 있도록 주택금융 공급에 주력하여야 할 것임(고가의 내구재인 주택을 소비자가 원활하게 구입 할 수 있도록 보증 등을 통한 자금유통 증가 방안 마련 필요).

- 기업 차원에서는 지역시장에 맞는 합리적인 가격 설정과 판매 전략(임대전환, 분할 납입 등)으로 수요증가를 일으켜 재고 처분에 주력해야 할 것임.

- 또한 지역별(수도권, 지방) 다른 특성을 보이는 주택시장에 대해서는 차별적인 정책수립과 사업방향 수립이 정부와 시장에 요구됨.