한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2009년 10월
	담당부서 담 당 자	김현아 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 3441-0737～8/hakim@cerik.re.kr ☎ 3441-0741～2/ykhur@cerik.re.kr
	홍 보 팀	이배훈 팀장 김희경 과장	☎ 3441-0835～6/bhlee@cerik.re.kr ☎ 3441-0778～9/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2009년

’09～12까지 아파트 입주물량 연간 3～7만호 부족 예상

- 분양가 상한제 폐지시 2～3만호 보전 가능

- 최근 주택시장 지역별․규모별 공급 부족과 과잉 징후 혼재

- 경기적․제도적 요인이 복합적으로 작용하여 분양물량 단기 쏠림 등 기형적 공급시장 초래

- 2009～2012년까지 수요대비 아파트 입주물량 3～7만호 부족

- 앞으로는 국지적․규모별 수급 불균형과 대규모 공급방식에 따른 부작용 예상

- 공공 역할 시장 보완, 양적공급에서 질적 공급으로 주택정책목표 전환 필요

□ 경기적․제도적 요인에 의한 기형적 공급시장 초래

- 주택가격의 빠른 회복세에도 불구하고 주택공급 실적은 여전히 침체를 벗어나지 못하는 현재의 시장상황을 두고 ‘공급과잉’ 혹은 ‘공급부족’이라는 상반된 해석이 제기되고 있음.

- 최근 시장 지표는 지역별․규모별로 공급 부족과 과잉 징후가 혼재하고 경기 상황과 제도적 여건이 복합적으로 작용하면서 기형적인 공급시장을 초래하고 있음.

․ 지난해부터 3가지 공급지표(인허가, 분양, 입주물량)가 모두 외환위기 이래 최악의 수준을 나타내면서 2～3년 뒤 공급 부족이 우려됨.

․ 한편, 미분양 주택이 감소하고 있으나 주택재고 대비 미분양 주택의 비중이 과거보다 높고, 인구가 감소하는 지방에 대부분 분포하며, 구입부담이 높은 대형평형에서 미분양이 많아 단기간내 물량 해소를 기대하기에는 구조적 한계를 안고 있음.

․ 주택 인․허가 물량의 감소분을 공공부문이 대체하고 있으나 규모 면에서 한계가 있음.

․ 시장 회복 여부와 관계없이 신축주택에 대한 양도소득세 한시 감면 조치 소멸을 앞두고 민간 공급자들이 일제히 분양에 참여하면서 분양물량이 2009년 4/4분기에 과도하게 집중되고 있음(즉, 공급주체가 공급시기를 자율적으로 조정할 수 있는 기능을 상실하면서 공급물량의 변동 폭이 커지고 있음).

․ 금융위기에 따른 실물경기가 큰 폭 하락하면서 공급이 감소하였다는 점에서는 외환위기 직후와 유사하나, 최근 상황은 정책적 요인까지 합쳐지면서 공급 감소 상황이 시기적으로 앞당겨 질 가능성이 커지고 있음.

□ 2012년까지 수요 대비 아파트 입주물량 3～7만호 부족

- 최근의 신규 주택공급 감소로 인해 2009～2012년까지 수도권의 아파트 입주물량은 3～7만호 부족 할 것으로 예상되며, 지역별․계층별․규모별 수급불일치가 심화될 전망

․ 2012년까지 주택 수요 대비 공급(인․허가) 부족분이 연간 2～9만호로 전망되며, 만일, 분양가 상한제를 폐지할 경우 부족분은 2～3만호 보전되는 효과가 있을 것으로 예상됨.

․ 수도권 재개발․재건축에 따른 멸실 물량은 매년 최소 2～4만호 이상으로 추정되나, 2010년 이후 경기회복에 따라 멸실 물량이 크게 증가할 가능성 높음.

< 2009～2012년 주택 수급 전망>

구분		2009년	2010년	2011년	2012년
수요		연간 42～43만호 → 아파트는 33～34만호(전체 주택의 80%)
공급	인․허가	34만호	35～38만호 (분양가 상한제 폐지시 38～40만호)		37～40만호 (분양가 상한제 폐지시 40～42만호)
	아파트 입주	28만호	30만호	27만호	26～28만호 (분양가 상한제 폐지시 28～30만호)

- 앞으로는 수도권 외곽 공공택지 공급 쏠림, 강북 입주물량 집중, 중소형 주택부족 등이 주택 문제의 핵심이 될 것임.

․ 참여정부 시절 신도시 개발을 주택공급의 주된 수단으로 선택한 결과 향후 3년 동안의 주택공급은 도심보다는 수도권 외곽의 공공택지에서, 서울의 경우에는 뉴타운 사업의 영향으로 강남보다 강북에서의 입주물량의 증가가 예상

․ 대형 미분양의 적체가 지속되는 가운데, 수익성 위주의 주택개발사업 추진으로 고급 중형 주택 및 초대형 주택의 공급이 크게 증가하여 중소형 규모의 주택부족 현상은 지속될 것으로 예상됨.

․ 대규모 단지형 주택공급 방식은 도심이나 도시외곽에 상관없이 임대시장의 불안을 초래하고 있으며, 향후 뉴타운 준공, 2기 신도시 준공시기에도 이와 유사한 현상이 나타날 것으로 예상됨.

- 단기적으로 주택부족의 해결방안은 재정비 사업에 의한 멸실 규모를 최소화하고, 기 계획된 택지에서의 주택건설 실행을 유도하는 것에 두어야 할 것임.

□ 공공의 역할은 시장 보완, 주택정책 목표는 질적 공급에 치중해야

- 최근의 주택시장은 총량적인 수급불균형에 따른 가격 상승의 요인도 있으나, 2013년 이후에는 공급이 충분함에도 불구하고 공간적․규모별 수급불균형에 의한 가격 상승 요인이 병존함으로써 지속적인 시장불안이 예견되고 있음.

․ 2012년까지는 금융위기 이후 경기회복에 따른 수요 증가에 비해 공급이 충분치 못해 총량 규모의 수급불균형으로 인한 가격 상승이 불가피할 것으로 예상됨.

․ 2013년부터는 공급물량이 다시 증가할 것으로 예상되나 현재의 도심외곽중심의 택지공급 방식으로는 도심내 주택부족현상이 지속될 밖에 없음.

․ 이러한 현상은 향후 주택가격 상승이 국지적 가격 변동 폭이 더욱 확대되는 결과로 이어져 중앙정부 주도의 주택정책을 추진하는데 많은 애로점을 양산하며, 거시경제측면에서의 부동산 정책(금리, 금융규제) 역시 지역별로 차별화해야 하는 상황에 직면하게 될 것임.

- 그 동안 중앙정부 주도의 일률적이고 양적 중심의 주택정책은 전환이 불가피함.

․ 현재의 도시외곽 중심의 주택공급 방식으로는 도심내 주택부족 현상이 지속될 수밖에 없음.

․ 경기변동에 못지않게 정책의 불확실성이 주택시장 왜곡을 초래하고 있어 공급제도의 정상화가 요구됨.

․ 분양가 상한제를 폐기하더라도 즉각 공급이 늘어나기 어려워 단기적인 이득은 적으나 존치시킬 경우 부작용은 더 클 것으로 예상됨.

- 향후 주택수요는 인구구조 변화에 따라 주택교체수요가 더 많을 것으로 예상되는바 시장이 원하는 다양한 주택의 공급이 이루어질 수 있는 제도적 환경의 개선이 요구됨.

․ 앞으로의 주택문제가 양적 문제가 아닌 질적 문제로 전환되고 있는 측면에서 본다면, 정부의 민간 역할 대체는 바람직하지 않으며 재정부담 등을 고려할 때 지속 가능한 정책수단도 되지 못함.

․ 분양가 상한제는 하향 평준화된 일률적인 주택상품의 생산을 유발, 도심의 다양한 고급주택 부족현상을 초래하여 오히려 기존재고주택 가격 상승을 초래할 가능성 크며 계층별 주택수요를 충족시키기에 미흡한 측면이 많음.

․ 정부의 궁극적인 역할은 민간의 대체가 아닌 민간 역할의 보완에 있으며 시장기능이 제대로 작동하기 위한 환경조성 등의 시장 시스템 구축이 되어야 함.