보 도 자 료

- 2009. 11. 16.「주택 분양가상한제 정책토론회」-

분양가상한제 폐지시 아파트가격 하향 안정화

- 신영수 국회의원 주최,『주택 분양가상한제 정책토론회』에서 제시

- 분양가상한제 폐지시 단기적으로는 상승 전망중장기적으로 하향 안정화,

- 분양가상한제 폐지시 분양가격 상승과 함께 주택공급도 증가, 결국 가격은 하향안정화

- 가격 안정화 효과는 수도권보다 서울지역에서 더 크게 나타날 듯

- 향후 공급예정주택-수도권 외곽의 대형 평형 위주, 공간․규모 간의 수급불균형 예상

- 주택은 남아도 소비자가 원하는 주택은 부족한 기현상 발생 우려

- 국지적 상품별 공급부족, 저가주택 대량생산하는 분양가상한제로는 공급부족 해소에 역부족

- 주택공급정책, 획일적 양적공급보다 다양한 수요를 충족하는 질적공급정책으로 전환해야

□ “분양가상한제를 폐지할 경우 서울과 수도권의 아파트가격은 단기적으로 상승하지만, 중장기적으로는 하락할 것”으로 예측되었다.

□ 이러한 전망은 11월 16일(월) 오후 3시 신영수 국회의원 주최하고, 한국건설산업연구원과 주택산업연구원이 공동 주관하여 개최한『주택 분양가상한제 정책토론회』에서 제시되었다.

□ 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “분양가상한제를 폐지할 경우 분양가격도 상승하지만 이와 함께 주택 공급도 증가하게 됨에 따라 단기적으로는 가격이 상승할 수도 있지만 중장기적으로는 결국 주택가격이 하향 안정화될 것”이라고 밝혔다.

□ 예를 들어 분양가격이 15% 상승하고 주택공급이 25% 증가한다면, 서울의 아파트가격은 3분기에는 최고 9.38% 상승하지만, 8분기 이후부터는 오히려 하락하기 시작하여 11분기에 8.67% 하락하게 된다. 수도권 또한, 4분기에 1.87% 상승하지만 12분기 후에는 2.71% 하락하게 된다(아래 <표> 참조).

< 분양가격 15% 상승, 주거용 건축허가면적 25% 증가할 경우 >

	시차	0분기	3분기	8분기	9분기	11분기
서 울	누적 가격변화율	0%	+9.38%	+0.02%	-3.83%	-8.67%
	시차	0분기	4분기	6분기	7분기	12분기
수도권	누적 가격변화율	0%	+1.87%	+0.09%	-1.86%	-2.71%

주 : 0분기 대비 누적 가격변화율임

□ 분석결과에 의하면, 서울지역은 수요가 많기 때문에 공급이 증가해도 단기적으로는 가격이 하락하지 않고, 오히려 상승하게 된다. 그러나 장기적으로 주택공급이 계속되면 그때부터는 수도권보다 떨어지는 효과가 더 크기 때문에 가격안정화 효과가 수도권보다 더 크게 나타나게 된다.

□ 권 선임연구위원은 “모의실험 결과가 아파트 공급이 증가한다는 가정을 바탕으로 도출된 것인 만큼, 아파트가격의 안정을 위해서는 가용 택지와 아파트 공급 증가가 중요하다고 할 수 있다”고 말하고 “하지만 서울의 경우 가용 택지의 증가에 한계가 있으므로 용적률 상향 조정이 고려되어야 하며 이와 함께 주택공급을 억제하는 규제를 완화해야 한다”고 주장하였다.

□ 이와 함께 “향후 예정된 주택공급이 주로 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 있고 규모도 대형평형이 많아 공간 및 규모 간의 수급불균형이 나타날 것”으로 전망되었다.

□ 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공의 주택공급역할이 확대되고 민간부문에서조차 분양가상한제가 획일적으로 적용되고 있어 다양한 주택품질을 원하는 수요변화에 적절한 대응이 어려울 것”으로 예상했다.

□ 김 연구위원은 “제도가 시장이 왜곡을 심화시킴에 따라 공간․규모․품질 간의 수급 불균형이 초래되어 주택은 남아도 소비자가 원하는 지역에서 원하는 규모와 품질의 주택은 부족한 기현상이 발생하게 될 것”이라고 말했다. “따라서 향후의 주택공급정책은 시장 대체가 아닌 시장보완과 획일적인 양적공급에서 품질향상과 다양한 수요에 대응할 수 있는 질적공급정책으로 전환해야 할 것”이라고 강조했다.

첨부 1.「최근 주택공급 감소원인과 중단기 주택수급전망」요약

2.「분양가상한제 폐지에 따른 주택가격 영향」요약

첨부 1.「최근 주택공급 감소원인과 중단기 주택수급전망」요약

향후에도 주택 수급불균형 지속…주택 남아도 원하는 주택은 없어

- 제도가 시장 왜곡 심화, 공간․규모․품질간의 수급 불균형 초래 -

- 최근 주택시장 지역별․규모별 공급 부족과 과잉 징후 혼재하면서 향후 주택가격이 상승할 것이라는 전망과, 반대로 폭락할 것이라는 등 상반된 전망이 제기되고 있음.

- 최근 주택공급은 경기적․제도적 요인이 복합적으로 작용하여 신규 인허가 물량은 감소하는 반면, 분양물량은 단기적으로 쏠려있고 미분양 주택도 여전히 높은 수준을 나타내는  기형적 현상을 나타내고 있음

- 그러나 수도권의 경우 여전히 주택보급률이 낮은데다가 수요에 비해 공급이 부족한 상황으로 경기회복이 가시화되는 2010～11년에는 주택부족현상이 심화될 것으로 예상

- 특히 앞으로 예정된 주택공급이 주로 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 있고, 규모도 대형 평형이 많아 공간․규모간의 수급불균형이 예상됨.

- 공공의 주택공급역할이 확대되고 민간부문도 분양가상한제가 획일적 적용되고 있어 다양한 주택품질을 원하는 수요변화에 적절하게 대응이 어려울 것으로 예상됨.

- 향후 주택공급정책의 방향은 시장 대체가 아닌 시장보완과 획일적인 양적공급에서 품질향상과 다양한 수요에 대응할 수 있는 질적 공급정책으로의 전환이 요구됨

□ 경기적․제도적 요인이 주택공급시장의 기형적 현상 초래

- 주택가격의 빠른 회복세에도 불구하고 주택공급 실적은 여전히 침체를 벗어나지 못하는 현재의 시장상황을 두고 ‘공급과잉’ 혹은 ‘공급부족’이라는 상반된 해석이 제기되고 있음.

- 최근 시장 지표는 지역별․규모별로 공급 부족과 과잉 징후가 혼재하고 경기 상황과 제도적 여건이 복합적으로 작용하면서 기형적인 현상을 초래하고 있음.

․지난해부터 3가지 공급지표(인허가, 분양, 입주물량)가 모두 외환위기 이래 최악의 수준을 나타내면서 2～3년 뒤 공급 부족이 우려됨.

․한편, 미분양 주택이 감소하고 있으나 주택재고 대비 미분양 주택의 비중이 과거보다 높고, 인구가 감소하는 지방에 대부분 분포하며, 구입부담이 높은 대형평형에서 미분양이 많아 단기간내 물량 해소를 기대하기에는 구조적 한계를 안고 있음.

․주택 인․허가 물량의 감소분을 공공부문이 대체하고 있으나 규모 면에서 한계가 있으며 아파트 위주로 여전히 서민들의 부담능력으로는 감당하기 어려운 주택이 공급되고 있음.

․시장 회복 여부와 관계없이 신축주택에 대한 양도소득세 한시 감면 조치 소멸을 앞두고 민간 공급자들이 일제히 분양에 참여하면서 분양물량이 2009년 4/4분기에 과도하게 집중되고 있음

□ 2012년까지 수요 대비 아파트 입주물량 3～7만호 부족

- 최근의 신규 주택공급 감소로 인해 ‘09～’12년까지 수도권의 아파트 입주물량은 3～7만호 부족할 것으로 예상, 지역별․계층별․규모별 수급불일치가 심화될 전망

․2012년까지 주택 수요 대비 공급(인․허가) 부족분이 연간 2～9만호로 전망되며, 만일, 분양가 상한제를 폐지하더라도 단기적으로는 2～3만호 정도 보전되는 효과에 그칠 것으로 예상됨.

․수도권 재개발․재건축에 따른 멸실 물량은 매년 최소 2～4만호 이상으로 추정되나, 2010년 이후 경기회복에 따라 멸실 물량이 크게 증가할 가능성 높아 수급불안 압력이 잠재되어 있음.

< 2009～2012년 주택 수급 전망>

구분		2009년	2010년	2011년	2012년
수요		연간 42만～43만호 → 아파트는 33만～34만호(전체 주택의 80%)
공급	인․허가	34만호	35～38만호 (분양가상한제 폐지시 38만～40만호)		37～40만호 (분양가상한제 폐지시 40만～42만호)
	아파트 입주	28만호	30만호	27만호	26～28만호 (분양가상한제 폐지시 28만～30만호)

- 향후 주택공급시장의 주요 이슈는 ‘불균형’, ‘도심주택공급의 딜레마’, ‘대규모 단지형 주택공급의 명암’, ‘보금자리주택과 2기 신도시 개발의 효과’가 될 것으로 예상

․참여정부 시절 신도시 개발을 주택공급의 주된 수단으로 선택한 결과 향후 3년 동안의 주택공급은 도심보다는 수도권 외곽의 공공택지에서, 서울의 경우에는 뉴타운 사업의 영향으로 강남보다 강북에서의 입주물량의 증가가 예상

․대형 미분양의 적체가 지속되는 가운데, 수익성 위주의 주택개발사업 추진으로 고급 중형 주택 및 초대형 주택의 공급이 크게 증가하여 중소형 규모의 주택부족 현상은 지속될 것으로 예상됨.

․대규모 단지형 주택공급 방식은 도심이나 도시외곽에 상관없이 임대시장의 불안을 초래하고 있으며, 향후 뉴타운 준공, 2기 신도시 준공시기에도 이와 유사한 현상이 나타날 것으로 예상됨.

- 단기적으로 주택부족의 해결방안은 재정비 사업에 의한 멸실 규모를 최소화하고, 기 계획된 공공택지에서의 주택건설 실행을 유도하는 것에 초점을 맞춰야 할 것임.

□ 수급불균형의 원인이 ‘양의 문제’가 아닌 공간․규모․품질의 문제로 전환 - 주택정책은 질적 공급에 치중해야

- 최근의 주택시장은 총량적인 수급불균형에 따른 가격 상승의 요인도 있으나, 공간․규모․품질별 수급불균형이 더욱 주요한 시장불안의 이슈가 될 것으로 예견되고 있음.

․ 2012년까지는 금융위기 이후 경기회복에 따른 수요 증가에 비해 공급이 충분치 못해 총량규모의 수급불균형으로 인한 가격상승이 불가피할 것으로 예상됨.

․ 2013년부터는 공급물량이 다시 증가할 것으로 예상되나 현재의 도심외곽중심의 택지공급 방식으로는 도심내 주택부족현상이 지속될 밖에 없음.

․이러한 현상은 향후 주택가격 상승이 국지적 가격 변동 폭이 더욱 확대되는 결과로 이어져 중앙정부 주도의 주택정책을 추진하는데 많은 애로점을 양산하며, 거시경제측면에서의 부동산 정책(금리, 금융규제) 역시 지역별로 차별화해야 하는 상황에 직면하게 될 것임.

- 그 동안 중앙정부 주도의 일률적이고 양적 중심의 주택정책은 전환이 불가피함.

․현재의 도시외곽 중심의 주택공급 방식으로는 도심내 주택부족 현상이 지속될 수밖에 없음.

․경기변동에 못지않게 정책의 불확실성이 주택시장 왜곡을 초래하고 있어 공급제도의 정상화가 요구됨.

․분양가 상한제를 폐지하더라도 즉각 공급이 늘어나기 어려워 단기적인 이득은 적으나 존치시킬 경우의 부작용도 적지 않을 것으로 예상됨.

- 향후 주택수요는 인구구조 변화에 따라 주택교체수요가 더 많을 것으로 예상되는바 시장이 원하는 다양한 주택의 공급이 이루어질 수 있는 제도적 환경의 개선이 요구됨.

․앞으로의 주택문제가 양적 문제가 아닌 질적 문제로 전환되고 있는 측면에서 본다면, 정부의 민간 역할 대체는 바람직하지 않으며 재정부담 등을 고려할 때 지속 가능한 정책수단도 되지 못함.

․분양가 상한제는 하향 평준화된 일률적인 주택상품의 생산을 유발, 도심의 다양한 고급주택 부족현상을 초래하여 오히려 기존재고주택 가격 상승을 초래할 가능성 크며 계층별 주택수요를 충족시키기에 미흡한 측면이 많음.

․정부의 궁극적인 역할은 민간의 대체가 아닌 민간 역할의 보완에 있으며 시장기능이 제대로 작동하기 위한 환경조성 등의 시장 시스템 구축이 되어야 함.

첨부 2.「분양가상한제 폐지에 따른 주택가격 변동에 따른 연구」요약

1. 연구의 배경 및 목적

○ 현 정부 출범 이후 분양가상한제 폐지에 대한 논의가 지속적으로 이루어지고 있으며 분양가상한제 폐지 이후 주택가격이 상승할 것이라는 견해가 지배적임

- 특히 주택가격 변동이 심한 서울 및 수도권지역의 주택가격 상승으로 인한 주택수요자들의 부담이 증가할 것이라는 견해가 많음

○ 이에 최근 자료를 이용한 실증분석 및 모의실험(simulation)을 통해 분양가상한제 폐지가 서울 및 수도권지역(서울, 인천, 경기)의 아파트가격에 미치는 영향을 분석하고자 함

2. 사용변수 및 통계자료

○ 종속변수인 아파트가격을 설명하기 위해 분양가격, 주거용 건축허가면적, 주거용 대지 지가지수, 근로자 가구당 월평균 소득, 3년만기 회사채 수익률 등의 독립변수 사용

○ 통계자료

- 1999년부터 2008년까지의 분기 자료 사용

- ADF 단위근 검정 결과 원자료에 단위근이 존재하여 로그를 취한 후 차분하여 변화율의 형태로 사용

- 수도권의 아파트가격, 서울과 수도권의 분양가격과 주거용 건축허가면적은 4분기 이동평균하여 평활화(smoothing)하였으며, 나머지 변수들은 계절조정한 후 사용

<표 1> 사용변수 및 자료출처

변수명	단위	자료출처
아파트 매매가격지수	2008.12=100	국민은행
분양가격	평당 분양가, 백만원	부동산뱅크
주거용 건축허가면적	천m2	국토해양부
주거용 대지 지가지수	2008.1.1=100	한국토지공사
근로자 가구당 월평균 소득	만원	통계청
3년만기 회사채 수익률	장외 3년 AA- 등급, %	한국은행

3. 분석모형

○ 정의철 외(1996)에서 사용한 추정모형 및 모의실험을 원용하되 독립변수를 수정․보완하여 모형을 구성하였으며 최근의 통계자료 사용

정의철 외(1996), 「서울시 부동산정책과 가격변동에 관한 연구」, 서울시정개발연구원

- 예를 들어, 아파트 공급량을 반영하는 변수로 건축허가면적 대신 주거용 건축허가면적을 사용하고, 주택수요자의 주택구입 능력을 반영하기 위한 변수로 월평균 소비지출 대신 근로자 가구당 월평균소득을 변수로 사용

○ 분석의 지역적 범위는 분양가상한제 폐지의 영향이 가장 큰 서울과 수도권을 대상으로 하며, 주택유형은 아파트로 한정

○ 분석모형은 분양가격 상승, 주거용 건축허가면적 증가 등의 변화가 시간이 흐름에 따라 종속변수인 아파트가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 다항시차분포모형 사용

- 시차길이의 선택은 여러 가지 기준이 있으나 적합도(goodness of fit)에 기반을 둔 AIC(Akaike Information Crietrion)와 SC(Schwarz Criterion) 기준 사용

○ 모형 1은 종속변수로 서울의 아파트가격지수가 사용되었으며 설명변수로는 서울의 평당 분양가격, 서울의 주거용 건축허가면적, 서울의 주거용 대지 지가지수, 근로자 가구당 월평균 소득, 3년만기 회사채 수익률이 사용됨

- 아파트 공급량을 측정하기 위한 변수로 주거용 건축허가면적을 사용

○ 모형 2는 종속변수로 수도권의 아파트가격지수가 사용되었으며 수도권의 평당 분양가격, 수도권의 주거용 건축허가면적, 수도권 주거용 대지 지가지수, 근로자 가구당 월평균 소득이 설명변수로 사용됨

4. 추정결과

○ 모형 1 : 서울의 아파트가격

- 서울의 주거용 지가가 상승할수록, 근로자 가구당 월평균 소득이 증가할수록, 3년만기 회사채 수익률이 증가할수록 서울시 아파트가격은 상승하는 것으로 나타남

․회사채 수익률의 경우, 아파트 수요측면과 공급측면 모두 영향을 미칠 수 있는데 수요측면에서 볼 때 회사채 수익률이 증가하면 아파트 수요자들의 아파트구입 기회비용이 증가함으로써 아파트 수요가 감소하여 아파트가격을 하락시키는 요인으로 작용. 반면, 공급측면에서는 회사채 수익률의 증가는 아파트 공급을 위해 조달하는 자금의 금융비용을 증가시킴으로써 신규아파트 공급을 감소시키고 아파트가격을 상승시킴. 두 가지 상반된 효과 중 공급측면에 의한 아파트가격 상승효과가 큼으로 인해 아파트가격이 상승하는 것으로 볼 수 있음

․근로자 소득, 회사채 수익률, 지가가 각각 1%, 5%, 10% 유의수준에서 통계적으로 유의한 것으로 나타남

- 서울지역의 분양가가 상승함에 따라 서울의 아파트가격도 함께 상승

- 서울지역의 주거용 건축허가면적이 증가할 때 6분기까지는 아파트가격이 상승하나 7분기 이후에는 가격이 하락함

․서울의 경우 아파트에 대한 수요과잉 현상이 존재함으로써 단기적으로는 주거용 건축허가면적이 증가하더라도 과잉수요에 의해 아파트가격이 오히려 상승하다가 장기적으로는 공급 증가 효과가 나타남에 따라 아파트가격이 하락하는 것으로 판단됨

․서울 분양가(-11), 서울 주거용 건축허가면적(-6), 주거용 건축허가면적(-7)을 제외한 모든 계수값들이 5% 유의수준에서 통계적으로 유의함

<표 2> 모형 1 : 서울의 아파트가격

변수명	계수값	t-값	변수명	계수값	t-값
상수항	-0.0346	-3.5457	서울 분양가격(-11)	0.1137	1.8909
서울 주거용 대지 지가지수(-3)	0.4665	1.9845	분양가격 장기효과(sum of lags)	1.5026	4.1773
근로자 가구당 월평균 소득	0.8656	6.4662	서울 주거용 건축허가면적(0)	0.0265	2.1349
3년만기 회사채 수익률(-1)	0.1232	2.8110	서울 주거용 건축허가면적(-1)	0.0333	2.8937
서울 분양가격(0)	0.0955	2.4098	서울 주거용 건축허가면적(-2)	0.0360	3.2023
서울 분양가격(-1)	0.1084	2.9095	서울 주거용 건축허가면적(-3)	0.0347	3.1203
서울 분양가격(-2)	0.1190	3.3783	서울 주거용 건축허가면적(-4)	0.0293	2.7080
서울 분양가격(-3)	0.1275	3.7964	서울 주거용 건축허가면적(-5)	0.0198	1.9205
서울 분양가격(-4)	0.1336	4.1279	서울 주거용 건축허가면적(-6)	0.0063	0.6338
서울 분양가격(-5)	0.1375	4.3145	서울 주거용 건축허가면적(-7)	-0.0113	-1.1042
서울 분양가격(-6)	0.1392	4.2888	서울 주거용 건축허가면적(-8)	-0.0330	-2.7363
서울 분양가격(-7)	0.1386	4.0193	서울 주거용 건축허가면적(-9)	-0.0587	-3.7566
서울 분양가격(-8)	0.1357	3.5505	서울 주거용 건축허가면적(-10)	-0.0885	-4.2513
서울 분양가격(-9)	0.1306	2.9827	허가면적 장기효과(sum of lags)	-0.0058	-0.0523
서울 분양가격(-10)	0.1233	2.4111
Adjusted R-squared	0.8545
Durbin-Watson stat	2.1142

주 1 : 독립변수와 함께 괄호 안에 표기된 숫자는 시차를 나타냄

주 2 : 종속변수와 독립변수 모두 로그를 취한 후 차분한 값을 취함에 따라 변화율을 나타냄. 따라서 계수값은 탄력성을 나타낸다고 할 수 있음

○ 모형 2 : 수도권의 아파트가격

- 수도권의 주거용 지가가 상승할수록, 근로자 가구당 월평균 소득이 증가할수록 수도권의 아파트가격도 상승함

․수도권의 주거용 지가의 경우 계수값이 5% 유의수준에서 유의하나 소득의 경우는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타남

- 수도권 분양가격이 상승할 때 아파트가격도 상승하며 모든 계수값이 5% 유의수준에서 유의함

- 수도권의 주거용 건축허가면적 증가가 아파트 공급 증가로 이어짐으로써 수도권 아파트가격이 하락하며 모든 계수값이 5% 유의수준에서 유의함

<표 3> 모형 2 : 수도권의 아파트가격

변수명	계수값	t-값	변수명	계수값	t-값
상수항	-0.0656	-3.6054	수도권 분양가격(-14)	0.2135	4.6052
수도권 주거용 대지 지가지수(-6)	1.2706	2.8551	수도권 분양가격(-15)	0.2311	5.0558
근로자 가구당 월평균 소득	0.0081	0.1272	수도권 분양가격(-16)	0.2425	5.3654
수도권 분양가격(0)	0.0037	0.1358	수도권 분양가격(-17)	0.2426	5.4688
수도권 분양가격(-1)	0.0870	2.2777	수도권 분양가격(-18)	0.2250	5.2124
수도권 분양가격(-2)	0.1382	2.7790	수도권 분양가격(-19)	0.1827	4.2135
수도권 분양가격(-3)	0.1653	2.8745	수도권 분양가격(-20)	0.1076	2.1574
수도권 분양가격(-4)	0.1753	2.8389	분양가격 장기효과(sum of lags)	3.5035	3.4782
수도권 분양가격(-5)	0.1743	2.7522	수도권 주거용 건축허가면적(0)	-0.0426	-4.5954
수도권 분양가격(-6)	0.1676	2.6547	수도권 주거용 건축허가면적(-1)	-0.0315	-3.9417
수도권 분양가격(-7)	0.1593	2.5796	수도권 주거용 건축허가면적(-2)	-0.0238	-3.2509
수도권 분양가격(-8)	0.1527	2.5599	수도권 주거용 건축허가면적(-3)	-0.0196	-2.8591
수도권 분양가격(-9)	0.1502	2.6281	수도권 주거용 건축허가면적(-4)	-0.0187	-2.9587
수도권 분양가격(-10)	0.1531	2.8117	수도권 주거용 건축허가면적(-5)	-0.0212	-3.5709
수도권 분양가격(-11)	0.1619	3.1259	수도권 주거용 건축허가면적(-6)	-0.0272	-4.2520
수도권 분양가격(-12)	0.1760	3.5626	수도권 주거용 건축허가면적(-7)	-0.0365	-4.3788
수도권 분양가격(-13)	0.1940	4.0801	허가면적 장기효과(sum of lags)	-0.2210	-4.4999
Adjusted R-squared	0.9430
Durbin-Watson stat	2.4715

주 1 : 독립변수와 함께 괄호 안에 표기된 숫자는 시차를 나타냄

주 2 : 종속변수와 독립변수 모두 로그를 취한 후 차분한 값을 취함에 따라 변화율을 나타냄. 따라서 계수값은 탄력성을 나타낸다고 할 수 있음

5. 모의실험

○ 1999년부터 2008년까지의 서울과 수도권지역의 평균 분양가 상승률 및 평균 주거용 건축허가면적 증가율을 바탕으로 서울의 분양가가 5%, 10%, 15% 상승한다고 가정하고, 주거용 건축허가면적은 10%, 20%, 25% 증가한다고 가정한 후 모의실험 실행

- 분양가상한제 폐지와 더불어 아파트 공급이 함께 증가한다는 가정 하에 모의실험을 실시하여 아파트가격의 장․단기적 변화를 분석함

○ 서울의 아파트가격

예를 들어, 분양가가 15% 상승하고 동시에 주거용 건축허가면적이 25% 증가할 경우

시차	0분기	3분기	8분기	9분기	11분기
누적 가격변화율	0%	+9.38%	+0.02%	-3.83%	-8.67%

주 : 아래 <그림 1>에 나타난 누적 가격변화를 백분율로 표시한 누적 가격변화율임

○ 수도권의 아파트가격

분양가가 15% 상승하고 동시에 주거용 건축허가면적이 25% 증가할 경우

시차	0분기	4분기	6분기	7분기	12분기
누적 가격변화율	0%	+1.87%	+0.09%	-1.86%	-2.71%

주 : 아래 <그림 2>에 나타난 누적 가격변화를 백분율로 표시한 누적 가격변화율임

<그림 1> 분양가 상승과 동시에 서울 주거용 건축허가면적 25% 증가

<그림 2> 분양가 상승과 동시에 수도권 주거용 건축허가면적 25% 증가

6. 시사점

○ 분양가상한제가 폐지될 경우 단기적으로 아파트가격이 상승하겠지만 장기적으로는 아파트 공급 증가로 인해 아파트가격이 하락할 것으로 예상됨.

분양가가 15% 상승하고 동시에 주거용 건축허가면적이 25% 증가할 경우, 서울의 아파트가격은 3분기까지 최고 9.38% 상승하나 이후 상승률이 하락하여 8분기에는 0.02% 상승하였다가 9분기부터는 하락세로 전환하여 3.83%가 하락하고 장기적으로는 8.67% 하락

○ 서울지역과 수도권 모두 건축허가면적의 증가폭이 클수록 장기적으로 아파트가격의 하락폭이 더 큼에 따라 아파트가격 안정을 위한 공급확대 필요

예를 들어, 서울지역의 경우 분양가가 15% 상승하고 주거용 건축허가면적이 10% → 20% → 25% 증가할 때 아파트가격은 장기적으로 1.10% 하락 → 6.15% 하락 → 8.67% 하락하는 것으로 나타남 (<표 4> 참조)

○ 모의실험 결과가 아파트 공급이 증가한다는 가정을 바탕으로 도출된 것인 만큼, 아파트가격의 안정을 위해서는 가용 택지 증가 및 아파트 공급 증가가 중요하며 근본적인 해결책이 될 수 있음. 하지만 서울의 경우 가용 택지의 증가에 의한 아파트 공급 증가에는 한계가 있으므로 용적률 상향조정 등의 규제완화뿐만 아니라, 주택공급을 억제하는 규제를 완화함으로써 공급을 증가시킬 필요가 있음

○ 서울의 경우, 분양가 자율화 이후 분양가 상승에 따른 아파트가격 상승폭이 수도권에 비해 큼. 하지만 공급 증가에 따른 가격하락폭 또한 수도권보다 큼. 즉, 같은 비율로 아파트 공급을 증가시킬 경우 서울지역의 아파트 공급 증가로 인한 아파트가격 안정 효과가 수도권에 비해 더 클 수 있을 것으로 판단됨

예를 들어, 분양가가 15% 상승하고 주거용 건축허가면적이 25% 증가할 경우, 서울은 단기적으로 아파트가격이 최고 9.38%까지 상승하나 장기적으로 8.67% 하락. 반면 수도권 지역은 최고 1.87% 상승한 후 장기적으로 2.71% 하락 (<표 4>, <표 5> 참조)

서울지역의 아파트시장은 수요과잉 상태로, 공급을 증가하더라도 단기적으로 아파트가격이 하락하지 않고 오히려 큰 폭으로 상승하는 것으로 나타날 수 있으나 장기적으로 공급 증가에 따른 가격안정 효과가 타 지역에 비해 클 수 있음

○ 서울과 수도권 지역의 분양가 상승 및 주거용 건축허가면적 증가에 따른 아파트가격의 최고 상승률과 장기적으로 수렴하는 상승률(혹은 하락률)을 요약하면 각각 <표 4>, <표 5>와 같음

<표 4> 서울의 아파트가격 변화율

분양가 상승률		5%		10%		15%
주거용 건축허가면적 증가율		시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)	시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)	시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)
10%	최고 상승률	3	3.46	3	4.93	3	6.41
	장기 수렴	11	-3.73	11	-2.42	11	-1.10
20%	최고 상승률	2	5.49	3	6.91	3	8.39
	장기 수렴	11	-8.78	11	-7.47	11	-6.15
25%	최고 상승률	2	6.51	3	7.90	3	9.38
	장기 수렴	11	-11.31	11	-9.99	11	-8.67

주 : 아파트가격 변화율은 해당 분기까지의 누적 가격변화율임

<표 5> 수도권의 아파트가격 변화율

분양가 상승률		5%		10%		15%
주거용 건축허가면적 증가율		시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)	시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)	시차 (분기)	아파트가격 변화율(%)
10%	최고 상승률	4	0.40	4	2.16	4	3.91
	장기 수렴	12	-1.35	12	-0.03	12	1.29
20%	최고 상승률	4	-0.97	4	0.79	4	2.55
	장기 수렴	12	-4.01	12	-2.69	12	-1.38
25%	최고 상승률	4	-1.65	4	0.11	4	1.87
	장기 수렴	12	-5.34	12	-4.03	12	-2.71

주 : 아파트가격 변화율은 해당 분기까지의 누적 가격변화율임

<끝>