한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2010년 2월 10일(수)
	담당부서 담 당 자	두성규 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 3441-0737～8/skdoo@cerik.re.kr ☎ 3441-0741～2/ykhur@cerik.re.kr
	홍 보 팀	이배훈 팀장 김희경 과장	☎ 3441-0835～6/bhlee@cerik.re.kr ☎ 3441-0778～9/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2010년 2월 11일(목) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

양도세 감면 폐지시, 주택 거래량 감소․미분양 증가 초래

- 양도세 한시 감면 유지․금융규제 완화해 경색된 부동산시장의 연착륙 유도해야 -

- 건산연,「최근 주택시장 규제의 문제점과 시장 정상화를 위한 정책방향」보고서에서 분석

- 수도권 외곽 가격 하락폭 커 앞으로 거래량 감소 지속될 듯

- 분양물량 단기쏠림으로 인해 미분양 증가세 당분간 이어질 듯

- 준공후 미분양 비중이 지속적으로 늘고 있어 악성 미분양 적체 심화

- 민간부문 부진 외환위기 이후 최악 상황으로 중장기적으로 공급물량 감소

- 시장 연착륙 및 지역적 차별성을 고려한 정책의 단계별 접근 필요

□ 신규․재고주택시장에 대한 이원적 접근방식으로 시장간 순환 장애 발생

- 우리나라의 주택시장 규제 정책은 신규주택시장과 재고주택시장에 대해 이원적인 접근 방식을 취하고 있음.

․재고주택시장에 대해서는 주로 금융 규제와 세제 규제를 사용하고 있고, 이와 달리 신규주택시장에 대해서는 분양가상한제 적용을 제외하면 대부분 다양한 규제완화 조치 시행 중

- 그러나, 주택시장은 신규주택시장과 재고주택시장이 각각 독립된 성격의 시장이라기보다는 순환적으로 연결될 수밖에 없는 구조이기 때문에 이원적 접근방식을 취할 경우 많은 문제점을 노출시킬 우려가 큼.

․재고주택을 보유한 소유자가 신규분양주택을 구매하기 위해서는 재고주택의 처분이 원활하게 이루어져야 신규주택 구매 가능

․또한, 재고주택시장을 중심으로 주택시장이 침체국면에 진입하게 되면 신규주택시장 구매자의 의사결정에도 영향을 줄 수밖에 없음.

□ 전면적 규제가 시장 내부 순환장애로 이어져 거래량 급감․미분양 증가․공급량 감소 양산

- 2009년 4/4분기 이후 금융․세제․공급가격에 대한 전면적 규제가 복합적으로 작용하여 기존주택시장과 신규주택시장 모두 수도권 외곽을 중심으로 급격하게 냉각하고 있음.

․금융규제 이후 강남3구가 선행적으로 거래량이 급감하였으나, 가격하락폭은 수도권 외곽이 더 크고 앞으로 거래량도 후행하여 급감할 가능성이 높음.

․분양물량 단기쏠림으로 인해 미분양이 8개월 만에 증가세로 돌아섰고 양도세 한시 감면을 앞두고 ’10년 1월까지 몰려있는 분양물량을 고려할 때 미분양 증가세는 앞으로 이어질 것임.

․미분양 물량 중 준공후 미분양 물량 비중이 지속적으로 증가하고 있어 악성 미분양이 적체되고 있는 것으로 판단됨.

․분양가상한제 적용, 미분양 증가 등에 따라 공급물량이 급감하였고, 민간부문의 부진은 외환위기 이후 최악 수준임(전체 물량에서 민간부분 비중, 1998년 57.2%→ 2002년 81.4%(최고치) → 2009년 55.9%).

․주택시장의 악재로 분양위험과 재무위험이 확대됨에 따라 PF 사업이 부진하여 민간투자를 활용한 경제 활성화에 오히려 부담으로 작용하고 있음.

□ 정책간 조율을 통한 시장 내부적 순환성 확보 필요

- 경기가 구조적 회복으로 진단하기 어려운 상황에서는 시장이 정책에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없으므로 정책간 세심한 조율을 통하여 시장 내부적 순환성 확보 절실

․최근 세계 경제의 회복조짐에도 불구하고 그리스나 포르투칼 등에서 과도한 재정적자로 인해 디폴트 가능성에 대한 우려감이 제기되면서 대외 경제환경은 더블 딥 현상의 출현 가능성에 대한 불안감이 다시 커지고 있어 국내 경제의 회복을 위한 지속적 노력이 요구됨.

․보금자리주택 공급 시차로 인한 단기적 전세 수요가 급증한 상태에서 규제에 의한 주택경기 침체 및 주택 구매력 감소는 임대(전세)시장으로 수요가 쏠리는 부작용이 발생할 우려

․금융위기 이후 시장의 양극화 및 국지적 가격 변동폭이 확대되고 있으므로 지역별 차별적 접근이 무엇보다 중요함.

- 연말까지 양도소득세 감면 조치를 추가 연장하여 공급시장 연착륙 유도

․정부는 시장상황을 면밀히 파악한 후 주택건설투자를 촉진시킬 수 있는 환경조성(분양시장의 회복이 없는 상태에서 민간부문의 신규 주택건설을 기대하기는 곤란)을 위하여 현재 종료시점을 목전에 둔 세제감면조치들의 일부 기간 연장을 심도 있게 검토할 필요성 대두

․양도소득세 감면 조치를 연말까지 연장한다면 단기쏠림 현상을 완화할 수 있고, 분양물량의 급감 현상도 조정 가능하여 공급시장 안정에 도움이 됨.

- 수도권 외곽의 주택시장 침체가 심각한 상황으로 진행되고 있어 수도권 지역(서울 제외)의 금융규제 완화 필요

․선별적 완화를 원칙으로 하되, 핵심지역을 제외한 수도권 지역은 거래 정상화 및 시장 경기 회복을 위해 해제 절실

․2009년 12월 이후 재건축 아파트의 가격동향이 강보합 또는 상승으로 돌아섬에 따라 강남3구 등 핵심지역은 금융규제 유지 필요

- 분양가상한제는 시장정상화 차원에서 조속한 폐지가 원칙이나, 시장상황 및 효과를 감안하여 폐지 범위를 다소 조정하는 등 단계별로 폐지하는 것도 대안이 될 수 있을 것임.

․현재 논의되고 있는 택지 조성방식과 주택규모 기준을 고려하여 단계별로 접근하면 사회적 파장 및 시장 충격 완충할 수 있을 듯

․다만, 재개발․재건축 일반분양분에 대한 분양가상한제 폐지는 고분양가 책정 등 조합원 부담을 줄이기 위한 수단으로 남용될 우려가 크고, 나아가 집값 불안의 요인으로 작용할 우려도 있으므로 제도 유지가 합리적일 것임.

끝.