한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2010년 8월 29일(일)/총 5매
	담당부서 연구책임자	건설경제연구실 두성규 연구위원	☎ 3441-0723/skdoo@cerik.re.kr
	홍 보 팀	이배훈 팀장 김희경 과장	☎ 3441-0835/bhlee@cerik.re.kr ☎ 3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2010년 8월 31(화)일 조간 이후 보도해주시기 바랍니다.

“공동주택하자분쟁, 현실과 괴리된 판결로 분쟁장기화 우려”

- 건산연,「공동주택관련 하자분쟁 제도개선 및 대응방안(II)」보고서 통해 분석

- 균열하자의 허용 폭, 하자보수후 도장범위 등을 둘러싼 논란 적지 않아

- 하자판정기준 등 관련 규정 부재는 하자판결에 대한 신뢰도 저하시켜 분쟁장기화 초래 우려

- 콘크리트 구조물에서 흔히 나타나는 균열의 허용 폭을 인정하지 않는 판결 불합리

- 균열하자의 보수 후 도장시 전체 도장을 인정하고 있어 사업 주체의 부담 가중

- 공정성․신뢰성 제고 위해선 공인 하자판정기관 명시해야

- 하자보수 혹은 유지관리 대상 구분, 면책규정 법제화 등도 바람직

- 하자판정기준 법제화 등 제도적 환경 구축을 통한 조속한 해결 필요

□ “최근 공동주택 관련 하자분쟁이 급증 추세이나 법제도 미비로 소송 결과에 대한 불복이 많아 분쟁이 장기화되고 있는 것”으로 조사되었다.

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)이 최근 발간한「공동주택관련 하자분쟁 제도개선 및 대응방안(II)」보고서에 따르면 “하자분 쟁의 판단 근거가 될 하자의 구체적 판정 기준조차 마련되어 있지 않는 현실은 하자분쟁 처리과정에서 법원의 판단에 대한 의존도를 높이고 있는 것”으로 나타났다.

□ 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “현재 하자관련 법적 쟁점에 대한 법원의 시각이 입주자 보호에 치우치는 경우가 적지 않고, 판결에 대한 분쟁당사자 쌍방의 충분한 신뢰감을 얻지 못해 항소․상고 등 불복절차로 이어지는 경우가 많아 법제도 정비가 시급한 실정”이라고 말했다.

□ 두 연구위원은 “하자 판정의 주체가 입주자(대표회의)를 비롯하여 사업주체와 안전진단기관, 하자심사․분쟁조정위 등으로 분산되고 있어 그 결과가 동일하지 않을 경우 진단결과에 대한 불신감만 키우고 분쟁의 조기종결이 어려워 사회경제적 낭비를 초래할 수 있다”고 밝혔다.

<현행 법령상의 하자판단 관련 규정>

법령	하자판단 관련 규정 유무
민법	- 수급인의 담보책임에 대하여 하자보수청구권, 하자로 인한 손해배상청구권 등을 규정하고(제 667조), 토지, 건물 기타 공작물에 대한 하자담보책임기간도 5년과 10년으로 명시하고 있으나 (법 제671조) 하자의 구체적인 정의는 별도로 두고 있지 아니함
집합건물법	- 구분소유의 대상이 되는 건물 또는 상가를 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준영하도록 하고 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 규정하고 있을 뿐(법 제9조) 하자를 별도로 정의하고 있지는 않음
건설산업기본법	- 발주자에 대한 수급인의 하자담보책임과 관련하여 담보책임기간과 면책사유만을 정하고 있을 뿐(법 제28조) 하자에 대한 명시적 개념 정의를 포함하고 있지 않음
주택법	- 하자의 판단을 위한 기준을 별도 명시하고 있지는 않으나 하자심사분쟁조정위원회에서 하자 여부를 심사할 수 있도록 하고 있고(법 제46조의7), 주택법시행령에서 엔지니어링활동주체, 기술사 또는 건축사, 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단을 하자의 판정기관으로 열거해두고 있음(영 제59조). - 구체적 하자판단기준은 아니지만 하자의 범위를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’(영 제59조 별표 6), 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우(영 제59조 별표 7) 등의 표현이 하자판단의 주요 근거로 소송에서도 자주 언급되고 있는 실정임.

□ 보고서에 따르면 “준공물의 균열은 준공 후 가장 흔한 현상중의 하나이며 기후환경이나 건자재 및 재료의 화학적 반응 등에 의해 발생하는 빈도가 높지만, 판례는 균열의 허용 폭을 인정하지 않고 균열 보수 후 전체 도장을 허용하여 하자보수비용을 급증시키는 등 주로 입주자의 입장에 치우치는 경향을 보이고 있는 것”으로 조사되었다.

□ 또한, “하자와 자연적 노후화 등이 구분하기 힘들거나 혼재된 경우 판례는 손해배상책임의 범위 산정과정에 20% 내외의 일부 반영은 하고 있지만, 하자보수와 유지관리라는 비용부담주체의 명확한 구분을 전제로 한 판단이 되고 있지 않는 실정”으로 나타났다.

□ 두 연구위원은 “이러한 문제점들을 개선하기 위해서는 합리적 분쟁처리를 위한 관련정보 제공 등 제도적 환경 구축, 하자소송의 공정성․신뢰성 제고 위한 공인 하자판정기관 명시, ‘허용 균열 폭’ 및 형평성을 고려한 도장범위 설정, 하자보수 혹은 유지관리 대상 구분과 면책규정 법제화 등 필요하다”고 강조했다.

□ 특히, “구체적 하자판정기준이 마련되어 있지 않은 현실에서 분쟁사안마다 하자판정이 달라지거나 감정인의 보고를 근거로 한 법원의 재량적 판단에 의존하는 것은 판결에 대한 불신감을 키울 우려가 크기 때문에 하자의 구체적 정의규정을 두거나 하자판정 기준을 정립해야 한다”고 밝혔다.

□ 또한, “신속한 하자보수와 공정하고 빠른 소송처리를 위해서는 신뢰성 제고가 무엇보다 중요한바, 하자 여부 및 하자보수 등에 관한 재판부를 지원할 수 있는 공인된 하자판정기관을 주택법상에 명시할 필요가 있다”고 말했다.

□ 두 연구위원은 “가장 논란이 많은 ‘콘크리트 균열의 허용 폭’ 문제는 공인된 하자판정기관에서 현실을 반영한 결론이 나와야 하지만, 법원의 판단에 합리적 근거가 될 수 있도록 화학적 특성이나 균열의 진행가능성 등을 감안한 구체적 기준을 명시하거나 외국의 입법례등을 참고하여 고시 등으로 규정하는 것도 보완책이 될 수 있을 것”이라고 밝혔다.

□ 아울러 “균열하자로 판정되어 보수를 완료한 후에도 보수한 곳의 외관 도색과 관련하여 미관상 하자나 거래가격의 하락 등을 방지하기 위해 전체도장의 불가피성 여부나 하자보수비용 대비 보수공법의 선택 등에 대한 논란을 불식시킬 수 있도록 하자관련기준 제정시 하자보수공법에 해당 내용도 함께 명시하는 것이 바람직할 것”이라고 강조했다.

<하자보수 소송관련 법원판결 결과 비교>

법원	선고 건수	허용 균열 인정여부	전체 도장 인정여부
서울 고법	8	○	△
대전 고법	3	○	○
서울 중앙지법	51	◎	◎
서울 남부지법	26	◎	△
부산 동부지원	2	-	×
수원성남지원	24	○	○

* ○ 인정, × 불인정, ◎ 다수 판결 인정하나 소수 불인정, △ 인정여부 비슷

* 김동수, 공동주택 하자분쟁 최소화를 위한 제언, 건설관리(2010.4) 28면에서 인용

□ 끝으로 두 연구위원은 “하자보수책임은 사업주체에게 있지만 준공 후 시간이 경과함에 따라 발생되는 자연적 노후화 현상은 유지관리상의 문제로 입주자대표회의에서 입주자의 개별 보수나 장기수선계획 등의 대상으로 처리되어야 하므로 하자현상의 외관만이 아닌 그 발생원인을 판결의 주요 판단사유에 명확히 밝히도록 소송절차상 개선이 필요하다”고 강조했다.

* 별첨 : 연구보고서 「공동주택관련 하자분쟁 제도개선 및 대응방안(II)」 1부.      끝.