한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2010년 12월 15일(수) / 총 5매
	담당부서 담 당 자	두성규 연구위원	☎ 3441-0723/skdoo@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2010년 12월 16일(목) 조간 이후

“공공관리, 조합원에게 제도 선택권 부여해야”

- 建産硏,「공공관리제도의 합리적 역할 수행을 위한 제도개선 방향」보고서에서 주장

- 분양시장 침체로 정비사업에 대한 시장의 관심은 더욱 커질 것으로 전망

- 정비사업 추진과정에서의 부패나 충돌 갈등의 해소를 위해 공공의 개입 필요성은 공감

- 지역 및 현장별로 다른 상황…공공만능적 사고 바탕으로 획일적 적용은 부작용 양산 우려

- 공공관리제의 핵심기능은 정보 제공 및 추진 지원에 둬야

- 채택 여부는 주민이나 조합원의 선택을 존중함이 바람직

- 공공관리자는 정비사업의 원활한 추진을 위해 서포트 역할에 충실해야

- 효율적인 분쟁처리시스템의 보강 등 제도 개선이 급선무

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한「공공관리제도의 합리적 역할 수행을 위한 제도개선 방향」보고서를 통해 “정비사업의 효율적 수행을 위한 공공관리제도의 필요성을 인정하더라도 선택 여부는 주민이나 조합원에게 주는 것이 바람직하다”고 발표했다.

□ 보고서에 따르면, “공공관리제도는 정비사업의 추진과정에서 나타났던 조합․시공자․정비업체간의 유착이나 선정과정의 부패, 추진주체의 전문성 부족과 정비업체의 역량 부족, 각종 이해관계자간의 충돌이나 갈등을 해소할 수 있는 제도적 장치로 기대를 모으고 있지만, 사회적 공감대의 형성이나 시범사업의 실시․평가와 같은 충분한 검증이 완료되지 않은 상태에서「도시및주거환경정비법(이하 도정법)」과 조례 개정 등 입법화가 급하게 진행되다보니 입법론적인 미비점이 적지 않은 상태인 것”으로 나타났다.

□ 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “획일적․의무적으로 시행되는 현재의 공공관리 시스템에서 예상치 못한 각종 문제점들이 불거지고, 그로 인하여 경제적 부담 증가 등 조합원의 손실이 가시화될 경우 공공관리자가 책임 공방에서 결코 자유로울 수 없을 것”이라고 지적했다.

□ 두 연구위원은 “정비사업은 도시의 지속적이고 장기적인 발전을 위하여 필요하고 기여하는 바 크며, 개인의 재산권 행사와 공공성이 복합된 특성을 갖고 있지만 ‘복마전(伏魔殿)’이라는 표현에서 알 수 있듯이 정비사업에 대한 부동산시장의 시각이나 평가는 부정적인 측면이 여전히 존재한다”고 강조하고,

□ “정비사업의 필요성을 충분히 반영하면서도 경제적 이해관계를 적절하게 조화시켜 합리적이고 효율적으로 정비사업을 이끌어나가기 위해서는 추진위원회나 조합의 전문성 보강, 관련 정보의 투명한 공개 확대, 의결과정에서 주민이나 조합원의 참여 강화, 정비사업 관련 분쟁처리시스템 정비 등이 필요하다”고 주장했다.

[ 공공관리제도에 관한 주요 법령 내용 비교 ]

항목	개정 「도정법」상 주요 내용	서울시 개정 조례 주요 내용	경기도 「도정법」조례 개정(안)
공공관리의 정의	- 별도의 독립적 규정을 두지 않고 ‘정비사업의 공공관리(법 제77조의4)’에서 본문 중에 공공관리를 정의함 ․‘공공정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 정비사업의 시행과정을 지원(이하 공공관리)’	- 공공관리에 관한 용어 정의 ․공공관리자 : 공공관리업무를 수행하는 자로서의 구청장 ․위탁관리자 : 공공관리를 위탁받은 자	- 공공관리에 관한 용어 정의 ․공공관리자 : 법 제77조의4제2항 각 호의 업무를 수행하는 자로서의 시장·군수 ․위탁관리자 : 법 제77조의4제2항에 따라 공공관리를 위탁받은 자
공공관리자 업무	- 공공관리자의 업무 ․추진위 또는 주민대표회의 구성을 위한 업무 지원 ․정비업체의 선정 ․설계자, 시공자 선정방법 등에 대한 지원 ․기타 시․도 조례로 정하는 사항	- 공공관리자의 업무범위 ․추진위 위원 선출에 관한 업무 선관위탁 ․용역업체 선정방법 등에 관한 업무지원 ․조합설립 준비업무에 관한 지원 ․추진위 또는 조합의 운영 및 정보공개 업무 지원	- 서울시 개정 조례와 내용 동일
비용부담주체	- 공공관리에 소요되는 비용은 시장․군수(구청장)가 부담하는 것이 원칙 - 시․도지사는 시․도조례로 정하는 바에 따라 그 비용의 일부 지원 가능	- 시장은 공공관리 소요비용의 70% 이내에서 자치구 재정력을 감안하여 아래 비용을 구청장에게 지원 가능 ․추진위 구성을 위한 소요비용 ․공공관리의 위탁수수료	- 도지사는 다음 비용의 일부를 시·군 재정력을 감안하여 시장·군수에게 지원가능 ․추진위 구성을 위한 소요비용 ․공공관리의 위탁수수료
정비업체․설계자․시공자의 선정	- 계약내용에 선정된 시공자가 철거공사에 관한 사항까지 맡도록 포함 - 정비업체는 시장․군수가 선정 - 설계자․시공자의 선정과 관련해서는 공공관리자가 선정을 위한 지원 역할만 수행 ․위탁관리자는 정비업체의 선정에 있어서도 선정을 위한 지원에 국한	- 시공자․설계자 선정은 조합이 총회에서 경쟁 입찰의 방법으로 선정 ․시공자의 선정시기는 인가된 사업시행계획을 반영한 설계도서를 작성하여 경쟁입찰(시공자 선정시기가 조합설립 이후에서 사업시행인가 이후로 늦추어짐) - 시장은 시공자․설계자․정비업체․용역업체 선정방법 등에 관한 구체적 기준 제정권 ․업체 선정에 관한 세부절차 ․업체 선정 단계별 공공관리자 등의 기능 및 역할 ․기타 업체 선정방법 등 지원을 위하여 필요한 사항	- 시장․군수의 선정관련 기준제정권. ․업체 선정에 대한 세부절차 ․업체 선정 단계별 공공관리자 등의 기능 및 역할 ․기타 업체 선정방법 등 지원을 위하여 필요한 사항 - 시장․군수는 제38조제2호에 따른 용역업체의 선정기준 등에 대하여 위에서의 기준 준용
시․도 조례 위임사항	- 공공관리 대상이 되는 정비사업 - 공공관리 시행을 위한 방법․절차․기준 - 도시․주거환경정비기금에 의한 공공관리 비용의 지원 범위 - 공공관리자의 업무 범위 추가	- 공공관리의 대상 사업 ․조합이 시행하는 정비사업 ․적용제외 i)정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업 ii)정비구역 지정고시일 토지소유자 100명 미만, 주거용 건축물 건설비율 50% 미만인 도시환경정비사업 - 공공관리 적용범위 ․시장의 정비구역 지정고시일~조합의 시공자 선정시 - 비용부담 ․추진위 구성을 위한 용역 및 선관위 위탁비용 ․위탁관리 수수료	- 공공관리의 대상 사업 ․조합이 시행하는 정비사업으로서 시장․군수가 공공관리가 필요하다고 인정한 정비사업 - 공공관리 적용범위 및 비용부담 ․시장․군수의 정비구역 지정고시일~조합총회에서의 시공자 선정시 - 비용부담 ․추진위 구성을 위한 용역 및 선관위 위탁 비용

□ 공공관리제도의 구체적 시행을 위한 법적 정비 진행 중

- 현재 공공관리제도는 성수전략정비구역 등에서 시범사업을 통하여 일부 선보인 바 있으며, 2010년 7월 15일 「도정법」 개정을 통하여 법적 근거를 확보하였음.

- 국토부의 경우 「도정법」에 공공관리제도의 근거 규정을 두고, 2009년 8월에 개정된 ‘정비사업의 시공자 선정기준(국토해양부 고시 제2009-550호’)에 더하여 「도정법」 제14조 제2항에 따른 ‘정비사업전문관리업자 선정기준(국토해양부 고시 제2010 - 632호)’를 정비함으로써 공공관리의 시행에 따른 입법체제를 갖추어 놓았음.

- 다만, 「도정법」에서는 공공관리제도의 대강만을 규정하고, 구체적 시행에 필요한 세부적인 사항들의 상당부분을 정비사업 현장의 특성을 반영할 수 있도록 지자체에서 운용하고 있는 조례에 위임하고 있음(법 제77조의4 제6항).

- 공공관리제도를 제안한 지자체라고 할 수 있는 서울시의 경우 관련 조례의 개정과 함께 시행에 필요한 내용들을 ‘공공관리 정비사업전문관리업자 선정기준(서울특별시고시 제2010 - 287호)’, ‘공공관리 시공자 선정기준(서울특별시 고시 제2010-326호)’, ‘공공관리 설계자 선정기준(서울특별시 고시 제2010- 275호)’ 등 별도의 하위 법규를 통하여 세부적으로 마련해놓고 있는 상태임.

- 그러나 서울시를 제외한 그 밖의 지자체에서는 지역별 사정과 준비 부족 등으로 아직 입법예고 단계에 머물러 있거나 검토단계인 곳도 많아, 본격적 시행을 위한 자치법규의 완비는 상당히 늦어질 가능성이 클 것으로 전망되고 있음.

- 이처럼 후속 입법이 지자체마다 차이가 나는 것은 지자체마다 정비기금 적립수준이나 사업현장의 수, 지역별 주택시장의 상황이 각각 달라, 지역주민들의 관심이나 현장에서의 제도 정착 등을 위한 공감대 형성에 시일이 소요되기 때문인 것으로 보임.

□ 보고서에 따르면, “공공관리제도가 안고 있는 몇 가지 근본적 문제점들이 인해 원활한 시행에 걸림돌로 작용할 우려가 있는 것”으로 나타났다.

□ 즉, “현행 공공관리제도는 시범실시 등을 통한 충분한 검증이 완료되지 않은 상태에서 전면적으로 실시되고 있기 때문에 그 성과여부에 대해서는 아직 예단할 수 없지만, 정비구역내 주민이나 조합원에게 지나친 기대감을 주는 것도 바람직하지 않다는 것”이다.

□ 두 연구위원은 “공공관리제도 연착륙에 장애가 될 수 있는 요인으로 △도입당시 취지와 실제 기능상 괴리가 크고, △정비사업 관련분쟁의 처리시스템이 충분하게 정비되어 있지 않으며, △시공사 선정시기에 대한 법령간 부조화나 공공관리제도의 획일적 적용 등으로 주민이나 조합원의 선택권이 사실상 제약당하고 있다는 점” 등을 꼽았다.

- i) 민간영역에서 처리가 쉽지 않은 세입자 보상이나 철거 등과 관련한 갈등 혹은 분쟁의 처리를 주민(토지소유자)나 시공자에게 맡겨놓고, 공공관리자는 정비업체 선정이나 시공사 선정지원 등 관리 감독권한에 그 기능을 집중하고 있다는 점

- ii)「도정법」상의 ‘도시분쟁조정위원회’는 정비사업의 추진과정에서 불거지는 각종 분쟁의 효과적 처리를 위한 법령상의 기구로서 충분한 신뢰감을 얻지 못하고 있음(상설기구로서의 기능과 분쟁의 종국적 해결, 전문성 확보 등에 다소 회의적)

- iii)「도정법」상 시공사 선정 시기는 조합설립 이후이나 서울시 조례 개정으로 사업시행인가 이후로 늦춰져 법령 적용을 둘러싼 혼선으로 인해 분쟁 발생 여지가 큰 편임.

- iv) 시범 실시도 마치지 못한 상태에서 전 현장에 획일적으로 시행하는 것은 주민 혹은 조합원의 재산권행사를 과도하게 제약하는 결과를 초래함.

□ 두 연구위원은 “공공관리제도의 합리적 운영과 조기 정착을 위해서는 기능과 역할을 재정립하고, 제도 시행의 여부에 대한 선택권을 주민이나 조합원에게 돌려주는 것이 바람직하다”고 강조했다.

□ 두 연구위원은 “공공관리제도의 효율적 시행을 위한 구체적인 보완방안으로 △정비업무의 지원 및 정보제공에 공공관리의 주된 역할 부여, △정비사업의 효율적 분쟁처리시스템 구축, △시공자 선정시기에 대한 관련 법령의 명확한 정비, △공공관리제도 적용에 대한 주민 또는 조합원의 선택권 보장 등”을 들었다.

- i) 공공관리자의 주된 역할과 기능을 정비사업 관련 제반 필요정보의 신속․정확한 제공에 역점을 두어 실질적인 지원시스템으로 운영될 수 있는 구조로 변경 필요

- ii) 분쟁의 경제적․효율적 처리를 위해 도시분쟁조정위원회의 상시 운영체제 확보, 전문성 보강, 분쟁의 종국적 해결위한 조정효력 강화 등 실효성 제고노력 필요

- iii) 시공사의 선정시기의 해석을 둘러싼 혼선과 충돌을 방지할 수 있도록 법리해석에 의지할 것이 아니라「도정법」개정 또는 조례의 위법성 여부를 조기 확정할 필요

- iv) 공공관리제도의 적용 여부에 대한 주민 또는 조합원의 자유로운 선택권을 보장하여 사업 종료 후에도 공공이 과도한 책임논란에서 휘말리지 않도록 제도적 환경을 정비할 필요