한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2011년 3월 29일(화) / 총13매
	담당부서담 당 자	건설경제연구실 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 02-3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 3월 30일(수) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

“민간임대주택시장 활성화로 서민주거복지 향상 유도”

- 건설산업연구원․주거복지연대 「민간임대주택 활성화 세미나」공동 개최

- 수도권 임대주택시장, 낮은 소득수익률로 민간사업자의 시장 참여가 어려운 구조

- 수도권 아파트 자본환원율, 미국 및 아․태 지역의 절반 수준에 불과

- 정확한 임대차시장 해석을 위한 지표 개발 절실

- 다주택자에 대한 과도한 규제가 민간임대주택 공급 위축 야기

- 임대사업자 기준 완화 및 다주택자 양도세 중과 영구 폐지가 시장 활성화에 효율적

- 보유세율의 현실적 조정 및 종합부동산세와 재산세의 통합도 절실

- 선진국, 민간임대사업자에게 자금 융자 및 택지 제공으로 시장 활성화 유도

- 공정임대료 방식의 임대료 상한 제한을 위한 기준의 도입은 필요

- 세제 인센티브․지주참여제․계단식 차임제 등 다양한 임대사업활성화 방안 강구해야

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 주거복지연대(이사장 이상한)와 공동으로 3월 29일(화) 서울 논현동 소재 건설회관 2층 중회의실에서 「민간임대시장 활성화를 통한 서민주거복지향상, 어떻게 이룰 것인가」세미나를 개최했다. 이날 세미나에서는 민간임대주택시장의 활성화를 통해 서민주거복지를 향상시키기 위한 다양한 방안들이 논의되었다.

□ 1주제 : 최근 임대차시장의 동향과 문제점(허윤경 한국건설산업연구원 연구위원), 2주제 : 다주택자의 긍정적인 시장기능 회복 방안 : 이창무 한양대학교 교수), 3주제 : 현행 임대차제도의 체계전환 방안 : 박신영 토지주택연구원 선임연구위원)의 발표와 함께 하성규 중앙대학교 교수의 사회로 종합토론이 이어졌다.

제1주제

최근 임대차시장의 동향과 문제점 : 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원

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“민간임대주택시장, 낮은 소득수익률이 활성화의 걸림돌”

- 수도권아파트 자본환원율 전세 1.9%, 월세 3.3%에 불과, 미국(5～8%)의 절반수준

- 수도권 임대사업자 소득수익률 낮아, 매매가격 상승 기대 낮아 시장 참여 어려워

- 전세의 월세 전환은 구조적 현상, 지역마다 월세 전환 속도 상이

- 정확한 임대차시장을 해석하기 위한 자료 수집 체계 및 지표 개발 절실

□ 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 제1주제인「최근 임대차시장의 동향과 문제점 : 민간임대사업자 관점의 임대차시장 해석을 중심으로」의 발표를 통해 “수도권은 순수월세도 소득수익률이 3% 수준에 그쳐 민간임대주택사업자가 소득수익률을 추구하여 시장에 참여하기 어려운 구조”라고 주장하였다.

□ 허 연구위원은 “우리나라 수도권 아파트의 소득수익률은 미국의 주거용, 아․태지역의 상업용 부동산의 절반 수준에 불과하다”고 지적했다.

- 전․월세 환산율을 임대료의 수익률 개념으로 오해하는 경우가 있으나, 실제 소득수익률의 개념은 투입된 자본(기초자산) 가격에 기초해 산정해야 함. 따라서, 실제 소득수익률은 전․월세 환산율에 비해 낮게 형성됨.

※ 본 연구는 기초 자산에 대한 순영업소득(임대료)의 비율인 자본환원율을 추정하여 비교

- 미국의 주거용 부동산의 자본환원율은 5～8% 수준을 유지하고 있고, 2009년에는 6%대에 근접. 주거용을 제외한 상업용 부동산의 자본환원율도 우리나라가 속한 아시아․태평양 지역에서 5～7% 범위에서 움직여 왔으며 2011년 1/4분기 현재 6%대로 나타남.

- 그러나, 이번 연구에서 추정된 우리나라 아파트의 추정 자본환원율은 평균 수도권 전세 1.9%, 월세는 3.3%에 불과하며 지방의 전세는 2.0～3.0%, 월세는 5.0～8.0% 수준으로 분석됨.

□ 아울러 “매매가격이 하락하거나 정체될 경우, 지방은 월세 전환 증가가 임대주택사업자의 소득수익률 상승으로 이어지지만, 수도권은 임차자의 저항이 더 크게 작용하여 여전히 자본수익률에 중점을 두고 시장에 접근할 수밖에 없는 구조”라고 강조했다.

- 최근 수도권은 매매가격 정체에도 월세 비중 증가가 뚜렷하게 확인되지 않고 있음. 이는 월세로 전환하여도 적정 수익률을 확보하기 어려운 환경에서 월세 전환에 따른 임차자의 저항이 크게 작용하고 있는 것으로 판단됨.

- 또한, 임대사업자는 현재의 소득수익률로는 총 수익률을 달성하기 어렵기 때문에 자본수익률에 중점을 두고 시장에 접근할 수밖에 없는 구조

□ 그러나, “전․월세 전환율의 하락과 월세 임대료 비중의 증가 등을 근거로 지역마다 월세 전환의 속도는 다를 수 있으나 전국적인 현상”이라고 분석했다.

- 최근 들어 전국적으로 전․월세 전환율이 하락하고 있어 월세 전환에 따른 임차자의 저항을 줄이는 역할을 할 것으로 기대되며,

- 보증부 월세 계약에서 월세 임대료 비중의 증가도 명확하게 목격됨.

□ 따라서, “앞으로의 민간임대사업은 투자수익률이 아니라 소득수익률을 추구할 수 있는 시장 환경 조성이 절실”하다고 주장했다. 즉, “현재의 수도권 임대차시장은 투자수익률 없이는 적정수익률을 달성할 수 없어 민간임대사업을 영위하기 어려운 환경으로서, 매매가격 상승 없이는 민간임대사업이 활성화되기 어려운 구조”라는 것이다.

□ 허 연구위원은 “지금과 같이 수도권의 매매가격이 정체되면, 전세가격은 지속해서 상승하지만 민간임대사업은 활성화되지 않는 악순환이 지속될 가능성이 높으므로, 전세에서 월세로의 이동 경로 마련은 민간임대주택사업자에게는 안정적 수요층을 마련하고 임차자에게는 임대료의 변동성 리스크를 낮출 수 있다는 점에서도 종합적 검토가 필요하다”고 강조했다.

□ 아울러, “민간임대사업자의 소득수익률을 확보하기 위해서는 보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등에 대한 세제적 접근도 가능할 것으로 기대”되며, “주거비 지원 형태인 주택 바우처 제도를 월세 중심으로 운영하는 것도 안정적인 월세시장을 형성하여 민간임대사업자의 사업환경을 개선시킬 수 있을 것”으로 판단했다.

□ 민간임대사업자를 개인으로 한정시키는 방향으로 작용하고 있는 현행 정책방향에 대해서는 “기관의 주택 임대사업 진출을 육성하는 쪽으로 변경할 필요성도 있다”고 지적했다.

□ 세미나 자료에 따르면, 최근 지방 임대차시장을 살펴보면, “5대 광역시 아파트 전세가격의 경우 중형과 소형의 임대료 차이가 확대되는 특징을 보이고 있는 것”으로 나타났다. 허 연구위원은 “이는 중형주택의 공급 부족으로 인해 나타날 수 있는 현상 중 하나로, 5대 광역시의 경우는 현재 과도하게 집중되고 있는 소형주택 중심의 공급 방식에 대한 재검토가 필요하다”고 조언했다.

□ 허 연구위원은 끝으로 “현재 주택 임대차 시장을 이해하기 위한 다양한 지표들이 개발되고 있으나, 보다 정확한 임대차시장 해석을 위해서는 자료 수집 체계 및 지표 개발을 위한 노력을 기울여야 할 시기”라고 강조했다. 즉, “계약기간의 적정성의 문제, 유형별･지역별･계약형태별 임대차시장의 특징을 파악하기 위해서는 현재의 전･월세 시장자료 수집 시스템을 보다 정교화 할 필요가 있다”는 것이다. 또한, “월세지수가 대표하는 월세 시장에 대한 개념을 정립하고 지수에 대한 이해를 증진시키기 위한 노력을 더욱 기울여야 할 것”이라고 조언했다.

제2주제

다주택자의 긍정적인 시장기능 회복 방안 : 이창무 한양대학교 교수

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“다주택자에 대한 과도한 규제가 민간임대주택 공급 위축 초래”

- 전세제도는 임대․임차인 모두 多資産者가 유리한 시장구조를 만드는 원인 제공

- 민간임대사업을 활성화하기 위해서도 점진적인 월세 전환 유도 필요

- 다주택자에 대한 과도한 규제는 민간임대주택 공급 위축, 하부시장별 주택가격 변동을 왜곡시키는 문제점 양산

- 단기적으로는 임대사업자 기준을 ‘2호 이상’으로 완화, ‘다주택자에 대한 양도세 중과 영구적 폐지’로 민간임대주택 공급 활성화시켜야

- 중장기적으로는 보유세율의 현실적인 조정, 종합부동산세와 재산세를 통합하고 임대소득에 대해 적정 과세 필요

□ 이창무 한양대학교 교수는 제2주제「다주택자의 긍정적인 시장기능 회복 방안」발표를 통해 “전세제도는 다주택자의 역기능인 자본 차익을 추구하는 투자 행태를 유도하므로 다주택자의 순기능을 강화할 수 있는 월세전환 유도로 민간임대주택 공급을 촉진할 수 있을 것”이라고 주장하였다.

□ 이 교수는 “전세제도는 사회 전체적으로 임차인과 임대인 모두 자산이 많은 사람만이 유리한 시장구조를 만드는 원인”이라며, “전세제도는 매각시에 순연된 임대소득을 자본차익의 형태로 취득하게 되는 독특한 기제로 인해 자본차익에 대한 기대치와 매각시점 선택의 자유가 임대주택사업의 전제조건이 되고 있다”고 지적했다.

□ 또한, “전세제도 하에서는 기업화된 민간임대사업자가 육성되기 어려워 개인 중심의 임대시장이 형성되고 결과적으로 가계들의 부동산 자산 비중이 높아진다”면서, “강제적으로 전세시장을 월세시장으로 변화시키기는 어렵겠지만, 전세보다 상대적으로 월세가 유리하도록 제도적인 틀을 보완함으로써 자연스럽게 월세시장으로의 변화를 유도할 필요가 있다”고 조언했다.

□ “전세제도 하에서는 다주택자의 부정적 기능도 있지만, 주택공급을 위한 1차적 투자자의 기능과 같은 순기능이 존재하므로 순기능을 확대할 수 있는 제도적 보완장치가 필요하다”고 주장하였다.

□ 세미나 자료에 따르면, “어느 국가에서도 민간임대주택의 상당한 비중이 요구되며 국내의 기업화된 임대사업자가 형성되기 어려운 상황에서 다주택자는 중대형 중고가 주택에 대해서 주요한 임대사업자로서의 기능을 함”에 따라 “여러 가지 규제 장치를 통해 다주택자들의 투자 및 임대사업자의 기능을 약화시키면 결국 사회적으로 요구되는 원활한 주택공급이 이뤄지지 않게 된다”는 것이다.

□ 이창무 교수는 “주택시장의 구조적 변화에 대응하기 위해서는 다주택자에 대한 기본적인 인식전환과 함께 부정적 기능은 억제하고, 긍정적 기능은 강화하는 제도적 틀의 변화가 요구된다”고 지적했다.

- 장래 국내 주택시장은 구조적인 변화가 도래할 것이며 과거 급성장기 주택소유에 대한 갈등에 기초한 다주택자에 대한 제도적인 틀에 많은 변화가 필요

- 주택시장의 환경 변화에도 불구하고 다주택자에 대한 소유규제에 기반을 둔 1가구 1주택소유주의를 지속한다면 오히려 민간임대주택의 공급을 억제하는 효과를 발생시킬 수 있음.

※ 양도세 중과는 대형아파트 가격을 상승시키고 종합부동산세는 소형 아파트의 가격급등을 촉발

※ 거주 주택과 소유 주택이 다른 분리가구의 조장 및 1가구 1주택 소유자들의 주택에 대한 과소비를 조장시키는 결과 초래

□ 따라서, “자발적인 주택소유를 유도하는 다양한 ‘자가 촉진 정책’과 장기적이고 안정적인 임대가 가능한 ‘민간임대시장의 육성’이 병행되어야 한다”고 강조했다.

□ 이 교수는 “민간의 장기주택임대사업을 활성화하기 위해서는 월세로의 전환이 필요조건”이며, “이는 동일한 소득 수준에서 상대적으로 자산이 적은 계층에게 유리한 임대시장구조를 만들어 주는 효과가 기대된다”고 밝혔다.

□ 이와 관련하여 이 교수는 “전세제도 하에서는 민간의 장기임대사업 및 기업형 장기임대사업자의 출현이 불가능하므로 월세시장으로의 전환이 유도되어야 한다”면서 “점진적인 월세 전환을 유도하기 위해서는 그 동안 유지되어왔던 전세에 유리한 시장제도를 조정함으로써 상대적으로 월세를 선호하도록 하는 유인장치가 필요하다”고 강조했다.

□ 이 교수는 “단기적으로는 다주택자를 등록된 임대사업자로 유도하여 등록 및 조세 지원책을 통해 수익구조를 개선시키는 조치가 필요하다”고 주장했다.

□ 아울러 “민간임대주택 공급의 활성화를 위해서는 임대사업자 기준을 2호 이상으로 완화하는 것이 바람직하며, 실질적인 효과를 발생시키기 위해서는 1호 이상의 적극적인 대안도 고려할 필요가 있다”고 밝혔다.

□ “임대기간은 호수 기준에 따라 달라질 수 있으나, 5～7년 수준으로 설정하고 월세로의 전환을 유도할 수 있을 것”이라면서, “임대주택 공급확대를 목표로 한다면 세제지원에 있어 지역별로 호수 기준에 차등을 둘 이유가 없으며 임대주택의 규모 및 가격기준은 해당지역 중산층의 민간임대주택을 포함하는 포괄적인 범위여야 할 것”이라고 강조했다.

□ 이 교수는 “다주택자의 순기능인 투자자로서의 기능을 유지하기 위해서는 다주택자에 대한 보유세 조정이 필요하다”고 밝혔다. “부침이 심한 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 영구적으로 폐지해야 하며, 보유세율의 현실적인 조정, 종합부동산세와 재산세 통합이 필요하나, 과도기적으로 임대사업자 기준을 조정하여 종합부동산세를 간접적으로 감면하는 방안이 대안이 될 것”이라고 조언했다.

□ 한편, “양도소득세 중과 및 종합부동산세 폐지된다면 다주택자의 역기능을 억제하는 방안으로는 임대소득에 대한 적정과세도 이뤄져야 한다”고 강조했다.

제3주제

현행 임대차제도의 체계전환 방안 : 박신영 주택도시연구원 선임연구위원

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“사업자 인센티브 개발로 민간임대주택시장 활성화 유도해야”

- 민간임대주택, 임대료가 통제되더라도 자금 융자, 택지제공 등의 지원이 많으면 공급은 자연스럽게 이뤄져

- 공정임대료 제시 등으로 임대료의 상한을 제한하는 기준 도입 필요

- 취약계층 월세 거주자를 위해서는 임대료 보조제도 도입 서둘러야

- 선진국, 종전에는 임차인의 지속적인 거주 보장, 임대료 통제를 적용했으나 최근에는 단기임대차 제도의 도입, 임대료 규제 폐지 쪽으로 방향 전환

- 민간임대주택 시장 활성화를 위해서는 월세로의 전환이 선결 과제

- ‘임대주택사업 기획지원’, ‘계단식 차임제’, ‘세제 인센티브’ 등 다양한 민간임대사업 활성화 방안의 시도 필요

□ 박신영 토지주택연구원 선임연구위원 제3주제인「현행 임대차제도의 체계전환 방안」을 통해 “선진국 주택시장의 사례를 볼 때, 민간임대주택 시장 활성화는 사업자에 대한 인센티브와 관련이 크며 사업자에 대한 지원이 많으면 임대주택은 공급될 수 있다”고 주장했다.

□ 박 선임연구위원은 “선진국의 과거 사례를 보면 임대료가 통제되더라도 임대인에 대한 지원이 많으면 임대주택은 공급된 것으로 보아 민간임대주택 활성화는 사업자 인센티브와 관련이 큰 것으로 판단된다”고 밝혔다.

- 1960년대, 1970년대 프랑스에서는 임대료가 통제되었음에도 임대주택건설 붐이 일어났으며, 일본이나 독일에서도 임대료가 통제되는 상황에서도 많은 민간임대주택이 공급되었음.

- 그 저변에는 프랑스, 일본, 독일 등에서는 민간임대사업자에 대한 자금융자, 독일의 경우는 택지제공 등의 혜택이 있었기 때문으로 판단

□ 박 선임연구위원은 “임대차 존속보호 조항 도입은 현재로는 부적절하나 임대료의 과도한 인상을 규제하는 기준은 제한적으로라도 도입해야 한다”고 주장했다.

- 현재 우리나라의 전세나 월세는 계약기간에 따라 동종주택이라도 금액에서 차이가 있어 이들 주택을 평균으로 하면 임대료가 내려갈 수 있음에도 가격 인상시에는 신규로 계약되는 가격만 반영되면서 결국은 모든 주택을 인상시키는 결과 초래하므로,

- 영국의 공정임대료나 독일의 유사 임대료와 같은 참고할 수 있는 주택의 임대료를 제시하고, 이 동종주택의 임대료보다 일정 수준 이상 인상할 수 없다는 기준을 설정할 필요가 있음.

- 주택가격 상승의 가능성이 크지 않아 임대기간중의 손실을 보상할 수 없는 지금의 민간임대주택시장에서는 임대차 존속보호 조항 도입은 임대주택시장의 위축과 주택시장의 질적 수준을 하락시킬 우려가 존재

□ 박 선임연구위원은 “민간임대사업 활성화를 위해서는 ‘임대주택사업기획지원’, ‘계단식 차임제’, ‘세제 인센티브’ 등 다양한 방식을 시도할 필요가 있다”고 강조했다.

□ “토지를 가진 지주와 건설업자(디벨로퍼)가 결합되어 임대주택을 짓도록 하고, 이후 건설업자 관리 하에 임차인 모집, 관리, 건물의 유지관리를 담당함으로써 임대인의 위험을 분담시켜준 것이 민간임대 공급활성화에 기여”한 일본의 사례를 들고,

<선진 각국별 주택임대차 관련제도의 특성>

1. 영국

□ 임대차유형을 장․단기로 구분하여 임차권과 임대료규제를 차등 적용하고 있다. 장기임대는 임대기간을 보장받는 대신 시장임대료를 적용받고 단기임대차는 기간을 제한하는 반면 공정임대료를 부과하는 방식

- 장기임대차란 임차인이 해당 주택에 계속 머무를 수 있으나 시장임대료를 적용받고, 단기임대차는 공정임대료가 부과되는 대신 임대기간은 1년부터 5년간으로 제한

- 공정임대료란 통제가격이 아니라 임대료사정관(전문공무원)의 평가에 의해서 등록된 임대료를 의미하며, 통제임대료와 달리 임대인에게 적정이윤을 보장한다. 그러나 인상률은 소비자 물가지수를 반영하되 인상률이 종전 임대료의 5%를 초과할 수 없음.

- 그러나, 현재 공정임대료가 적용되는 민간임대아파트는 100만호 이내, 전체 주택재고의 5% 불과한 실정임.

□ 영국의 임대료규제가 가능했고 부분적으로 정책목표를 달성했던 근간에는 공공임대주택재고가 전체주택재고의 1/3 이상을 차지하고 있었다는 사실이다. 즉, 임대료 규제로 인해 민간 임대주택사업이 위축되어도 그 공백을 공공부문에서 보완할 수 있는 구조이기 때문이다.

2. 독일

□ 임대인과 임차인이 동의하는 경우, 사전에 정한 기준에 따라 임대료를 인상하는 제도인 “계단식 차임”, “지수식 차임” 방식이 존재

- “계단식 차임”이란 미리 정해놓은 기간 동안 일정한 금액을 단계적으로 인상하는 차임방식이며, “지수식 차임”이란 연방통계청이 조사한 독일내의 가계물가지수에 따라 인상하는 임대료 방식

- 주택 임대차 관련 규정을 포함하고 있는 민법전(2001년 개정)에 따르면 차임인상은 당사자간의 약정으로 정할 수 있으나, 당해 주택의  3년간 임대료, 또는 유사주택의 4년간 시장임대료의 20%를 초과하지 못하도록 규정

3. 일본

□ 우량임대주택의 공급을 늘리기 위해서는 임대인의 ‘세입자선택권리’를 보호하는 방향으로 변화

- 2000년 3월 1일 임차인의 재계약요구권이 배제된 定期借家제도를 도입, 정기차가제도는 계약기간, 임대료 등이 당사자간의 합의에 의해 이루어지나 원칙으로 재계약이 없다는 것에서 출발

4. 미국

□ 임대료 규제는 ① 민간임대주택에 대한 투자의 억제 또는 저지효과, ② 임차인 각 집단간의 불공평, ③ 과대한 행정경비의 발생이라는 문제를 초래한 것으로 비판받고 있음.

- 민간임대주택에 대한 투자억제의 효과로 인해 임대주택의 양과 질이 떨어지는 결과가 초래됨에 따라 임대료통제의 필요성이 의문시되고 있는 추세

- 역사적으로 미국에서는 1차 및 2차 세계대전 중 한시적으로 임대료를 통제하였으나 이후 폐지되었고,

- 1971년 닉슨 정부가 잠시 임대료를 조정하였으나, 실효성이 없고 암시장이 형성되는 등 많은 문제점이 야기됨에 따라 1973년 연방차원에서의 임대료 통제가 폐지

- 현재는 캘리포니아주, 코넷티컷주, 뉴저지주, 뉴욕주(뉴욕시), 워싱턴D.C에서만 시행되고 있음.

□ “임대주택사업을 비즈니스로 운영하기 위해서는 지속적인 현금흐름이 필요하므로 월세로의 전환이 필수적”이라면서, “임대주택사업의 현금흐름을 개선하는 방법으로 독일의 계단식 차임제를 도입하는 것도 도움이 될 수 있을 것”이라고 강조했다. 아울러 “임대사업자에 대한 재산세 감면, 취․등록세 감면, 소득세 감면 및 융자제도를 운영도 임대사업 발전에 기여할 수 있을 것”이라고 조언했다.      끝.