한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2011년 6월 1일(수) (총 9매)
	담 당 자	건설경제연구실 이홍일 연구위원	☎ 02-3441-0611/hilee@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 02-3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 6월 2일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

“2008∼10년 주택인허가 감소, 2013년까지 입주물량 부족”

- 한국건설산업연구원,『중장기 국내 주택시장 전망』에서 분석

- 주택수요 2030년까지 점진적 감소, 2010년대 중반 이후 대형주택 수요 감소 본격화

- 주택수요 다양화, 1, 2인 가구 대상의 도심 내 다양한 소형주택 수요 증가 예상

- 2008∼10년 간 총 18.5만호 주택공급 부족, 입주 기준 2011∼13년 간 주택 부족 예상

- 최근 3년 간 주택공급 부족으로 향후 주택가격 상승 요인으로 작용할 가능성

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한『중장기 국내 주택시장 전망』보고서를 통해 “국내 주택시장의 중장기 변화를 주택수요와 공급 측면으로 나눠 분석하고, 주택수요와 공급을 비교 분석하여 단기 및 중장기적인 주택수급 상황”을 점검하였다.

□ 이번 보고서를 발표한 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “국내 주택 수요는 2030년까지 점진적으로 감소하며, 2030년대 중후반 이후 주택수요 감소폭이 이전에 비해 더욱 확대될 것”으로 전망되며, “특히 대형주택은 2010년대 중반 이후 수요 감소가 본격화될 것”으로 보인다고 밝혔다.

□ 이에 따라 “국내 주택수요의 점진적 감소에 따라 국내 신규 주택건설시장 규모도 함께 점진적으로 축소될 것”으로 전망했다.

□ 이 연구위원은 “주택수요는 감소하지만 한편으로 주택수요의 다양화 현상이 심화될 것”이라며 “젊은 독신층, 무자녀 가구, 대학생 등의 1, 2인 가구를 대상으로 한 도심 내 다양한 소형주택에 대한 수요는 증가할 것”으로 예상했다.

□ 이 연구위원은 “주택공급의 경우, 2008년부터 2010년까지 3년 동안 총 18.5만호의 주택공급(인허가)이 부족해 입주 기준으로 볼 때 올해부터 2013년까지 주택수급 불안정 현상이 나타날 것”으로 전망했다.

□ 아울러 “주택가격은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받지만 기본적으로는 수급 요인에 큰 영향을 받으므로 최근 3년 동안의 공급 부족이 향후 주택가격의 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 지적했다.

I. 주택수요 전망

□ 주택수요 2030년까지 점진적 감소, 2010년대 중반 이후 대형주택 수요 감소 본격화

- 국내 주택수요는 2000년대 중후반 이미 정점을 기록한 이후 2030년까지 점진적으로 감소할 전망이며, 2030년대 중후반 이후 주택수요 감소폭이 이전에 비해 보다 확대될 전망

․주택수요는 2000년대 중후반 정점을 기록한 이후 감소세 지속. 2011년 현재 약 43만호 수준인 주택수요는 2020년에 36만∼37만호, 2030년에는 약 30만호 수준으로 감소할 전망임(평균적으로 매년 7천∼8천호 정도씩 감소).

․2010년대 중반 이후 베이비부머의 은퇴에 따라 대형주택 수요는 보다 빠르게 감소할 전망

- 국내 주택수요의 점진적 감소에 따라 국내 신규 주택건설시장 규모도 점진적으로 감소할 전망

․단, 국내 주택 재고의 50% 이상이 아파트이고, 아파트의 70% 이상이 1990년대 준공된 재건축 연한 40년 이상된 아파트여서 신규 주택건설시장의 점진적 감소와 별개로 향후 리모델링 관련 제도가 개선된 이후 아파트 리모델링시장이 본격적으로 급증할 전망

- 주택수요가 감소하는 가운데 주택수요의 다양화 현상이 심화될 전망

ㆍ2010년대 중후반 이후 베이비부머의 은퇴가 증가함에 따라 건강관리, 레저, 기타 복지 서비스가 결합된 중소형 주택 수요 증가

ㆍ소득증가에 따른 고소득자 대상 고급 아파트, 고급 단독주택 등 고급주택 수요 증가

ㆍ소득양극화 심화에 따른 저소득층 대상의 주거서비스 수요 증가

ㆍ젊은 독신층, 무자녀 가구, 대학생 등의 1, 2인 가구를 대상으로 한 도심내 다양한 소형 주택 수요 증가

II. 주택수급 상황 전망

□ 단기 주택수급 상황 : 2008∼10년 3년 동안 총 18.5만호 주택공급(인허가) 부족, 입주 기준으로는 2011∼13년 동안 부족 예상

- 주택인허가 실적과 주택수요를 비교, 분석해 보면 2008년 이후 3년 연속 주택인허가 실적이 주택수요 대비 연간 4∼7만호 정도 부족한 것으로 분석(3년간 총 18.5만호 공급 부족)

<주택인허가 실적과 수요 추이 비교>

주 : 주택수요는 ‘주택종합계획(2003~2012)’과 최근 발표된 ‘2011년 주택공급계획’상에 제시된 수요를 참조함.

자료 : 국토해양부

- 아파트 분양 실적 역시 2008년 이후 3년 연속 감소함에 따라 2011∼13년 동안 아파트 입주물량이 크게 줄어 수급 불안이 예상됨.

- 주택가격은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받지만 기본적으로는 수급 요인에 큰 영향을 받으므로 최근 3년 동안의 공급부족이 향후 주택가격에 있어 상승 요인으로 작용할 가능성이 있음.

- 민간부문의 주택 인허가와 아파트 분양 실적이 2011년 소폭 회복되는데 그쳐 아파트 입주물량 부족 현상이 2014년에도 지속될 가능성이 있으나, 보금자리주택 입주가 2014년 이후 본격화됨에 따라 2014년에는 입주 부족 현상이 어느 정도 해소될 전망

- 주택 수급상황을 분석한 결과, 지방의 경우 2000년 초중반 이뤄진 주택공급 과잉과 이에 따른 미분양 주택 적체 현상이 점진적으로 해소되고 있으며, 수도권의 경우는 2011년 연말부터 약 2년 동안 주택공급 부족 현상이 점차 대두될 것으로 예상

․지방은 2009년 이후 미분양 주택이 크게 감소하고, 준공 후 미분양도 2010년 들어 감소함에 따라 미분양 주택 적체에 의한 공급과잉 현상이 최근 들어 점진적으로 해소되고 있으며, 2010년 연말 이후 주택거래, 가격 등이 회복세를 보이는 것에도 상당 부분 영향을 미친 것으로 판단

․수도권도 올해 입주물량이 전년비 35% 이상 급감하고, 건설업계의 판촉활동과 미분양 주택의 해소대책이 지속됨에 따라 올해는 준공후 미분양 주택이 감소세로 돌아설 전망이며, 입주물량이 올해보다 더 줄어드는 2012년 이후에는 미분양 주택 적체에 의한 공급과잉 현상이 상당부분 해소될 전망

ㆍ수급상황만 고려하면 2010년 말 이후 지방에 나타난 주택가격 회복 현상이 2011년 연말이나 2012년 수도권에서도 나타날 것으로 예상

ㆍ다만, 시세보다 저렴한 보금자리주택의 수도권 공급 지속, 주택공급 부족 현상이 단기적이라는 점 등을 감안할 때 주택가격이 급등할 가능성은 낮은 편

□ 2010년대 중후반, 수도권 외곽의 거주여건이 미흡한 일부 신도시 주택공급 과잉 가능

- 중장기적으로 택지개발사업, 뉴타운사업 등에 계획된 수도권 주택공급 물량이 주택수요에 비하여 매우 과다함에 따라 2010년대 중후반 수도권의 공급과잉이 우려되는 상황

ㆍ2010∼15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서 계획된 연간 평균 주택공급물량은 2000∼09년 준공된 사업의 연간 평균 주택공급물량의 4배가 넘는 수준이며, 2차와 3차 뉴타운사업으로 서울 도심내 준공이 계획된 주택도 2012∼15년 동안 연평균 5.3만호로 2006∼10년 수도권 전체 연간 평균 아파트 입주물량의 2배에 가까움.

- 다만, 2008년 이후 공공택지 미분양, 최근 택지개발사업 및 뉴타운사업 구조조정 추진 등의 영향으로 실제 주택공급 물량은 계획에 비하여 축소되고 있어서 거주여건이 미흡한 일부 수도권 외곽 신도시 위주로 2010년대 중후반경 공급과잉 현상이 발생할 가능성이 있는 것으로 판단

ㆍ2008년 이후 주택경기 침체로 공공택지 분양실적이 저조하고, LH공사 재정난으로 택지개발사업의 구조조정 진행 중

ㆍ그러나, 2010∼15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서의 주택공급물량이 계획 대비 50% 축소되어도 2000∼09년 준공된 수도권 택지개발사업에서 공급한 주택물량의 2배가 넘는 많은 물량임.

ㆍ서울 도심내 보금자리주택과 뉴타운사업을 통한 아파트 입주도 2014년 이후 증가함을 감안할 때 거주여건이 비교적 열악한 일부 수도권 외곽 신도시에서 공급과잉 현상이 불거질 가능성이 있음.

- 2010년대 중후반 수도권 외곽의 주택공급 과잉으로 인한 일정 기간 수도권 주택시장 침체, 건설사의 일부 수도권 외곽 주택사업장 부실, LH공사 재정난 지속 등의 가능성을 축소하기 위해 다음과 같은 정책 추진이 필요할 것으로 판단

ㆍ2기 신도시를 비롯한 수도권 외곽 신도시에 대한 공급계획 조정

ㆍ2기 신도시 인근에 보금자리택지지구 지정 지양, 보금자리택지지구 추가 지정보다는 미분양된 수도권 신도시 택지에 보금자리주택 공급

ㆍ수도권광역급행철도(GTX), 수도권 제2외곽순환도로 등과 같은 광역 교통망 확충을 통해 수도권 외곽 신도시의 거주 여건 개선

□ 2010년대 후반 수도권도 주택보급률(신규 기준) 100% 달성, 주택시장 패러다임 전환 본격화 예상

- 2010년대 중반 이후 수도권의 주택입주물량 증가에 따라 수도권도 2010년대 후반이면 주택보급률(신규 기준) 100%를 달성할 것으로 예상되며, 이에 따라 주택시장의 패러다임 전환이 본격화될 전망

ㆍ주택보급률 100% 달성에 따라 지역별 주택가격 차이의 확대, 신규 주택과 재고 주택간 가격차이 확대, 주택가격 변동폭 둔화, 주택수요의 다양화, 주택가격과 전세가격 축소, 임대사업 증가 등 주택시장 패러다임 변화가 보다 본격화될 전망

ㆍ그러나, 주택보급률이 100%를 상회하였다고 해서 주택가격이 대폭 하락하거나, 주택수요가 급감할 가능성은 낮음. 주택보급률 100% 달성 이후 주택가격 변동폭은 과거에 비해 둔화되겠지만, 신규 주택수요 대비 공급이 부족할 경우 주택가격은 언제든 다시 상승할 것임.

<주택보급률 추이>

(단위 : %)

구분	신규 기준 주택보급률			과거 기준 주택보급률
	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방
2005	98.3	96.0	100.9	105.9	96.8	114.2
2006	99.2	95.7	102.4	107.1	96.9	116.7
2007	99.6	95.3	103.4	108.1	96.9	118.7
2008	100.7	95.4	105.6	109.9	98.3	121.1
2009	101.2	95.4	106.7

주 : 신규 기준은 기존 주택보급률(일반가구 중 1인가구, 비친족가구 제외)의 보완을 위하여 주택수에 다가구 구분거처를 반영하고, 가구수는 1인가구를 포함한 일반가구로 대체함.

- 주택건설시장 측면에서는 수도권 주택보급률 100% 달성에 따라 2010년대 중후반 이후 수도권에 대규모 택지개발사업이 대폭 축소되고, 재개발/재건축/리모델링 사업 위주로 주택사업이 추진될 전망

- 수도권의 도심내 재개발/재건축 사업도 주택보급률 100% 달성과 외곽 신도시의 주택공급 과잉, 보금자리택지지구 내 주택공급, 1, 2차 뉴타운사업 완료 등으로 인해 2010년대 후반부터는 일반분양분의 분양 리스크가 증대하며 사업성이 다소 하락할 전망

<시기별 주택수요 및 공급요인 분석 결과 요약>

구분	2011～15년	2016～20년	2021～30년	2031년 이후
주택 수요 변화	2011년 주택수요 약 43만호 : 가구 수 증가에 의한 신규 주택수요(약 17만호), 멸실 대체수요(약 15만호), 소득증가에 의한 신규 주택수요(약 11만호) 가구 수 증가분의 대부분은 1, 2인 가구 수 증가분 → 대부분 중소형주택 수요	2016년 이후 주택수요 40만호 이하로 점진적 감소 가구 수 증가에 의한 신규 주택수요는 감소, 소득증가에 의한 신규 주택수요는 지속 증가 2010년대 중후반 베이비부머 은퇴 시작 → 대형주택 수요 감소	2020년 주택수요 약 36만～37만호 2020년대 초중반 베이비부머 65세(거주주택 규모감소 시점) 초과 → 대형주택 수요 감소 가속화 30대 인구 감소로 인한 중소형 주택수요 감소분을 베이비부머가 일정부분 대체	2030년까지 주택수요 점진적 감소(연간 평균 7천～8천호 수준 지속 감소) 2030년대 중후반 베이비부머 80세 초과 → 주택수요 감소폭 확대
	주택수요의 점진적 감소와 더불어 주택수요의 다양화 진행 - 베이비부머의 은퇴에 따라 건강관리, 레저, 기타 복지 서비스가 결합된 주택 수요 증가 - 소득증가에 따른 고소득자 대상 고급 아파트, 고급 단독주택 등 고급주택 수요 증가 - 소득양극화 심화에 따른 저소득층 대상 주거서비스 수요 증가 - 독신층, 무자녀 가구, 대학생 등의 1, 2인 가구를 대상으로 한 도심내 다양한 소형 주택 수요 증가
주택 공급 및 수급 상황 변화	2008년 이후 3년 연속 주택인허가 부족(주택수요 대비 총 16.5만호 부족) → 2011～13년 주택입주 부족 2014년 이후 보금자리주택, 재개발사업, 신도시 입주 증가로 주택입주물량 부족 현상 해소 시작	2010년대 중후반 주택입주물량 양호 예상 택지개발사업, 뉴타운사업 등에 계획된 수도권 주택공급물량 수요 대비 매우 과다 단, 2008년 이후 공공택지 미분양, 최근 택지개발사업 및 뉴타운사업 구조조정 추진 등을 감안할 때 거주여건이 미흡한 수도권 외곽 일부 신도시에 한해 공급과잉 예상	주택수요가 점진적으로 축소함에 따라 주택공급 규모 및 신규 주택 건설시장도 점진적 축소 전망 2010년대 후반 이후 수도권 주택보급률 100% 초과 → 대규모 택지개발사업 대폭 축소, 재개발/재건축 위주로 주택공급 예상 신규 주택건설시장은 축소되는 반면, 주택 리모델링 시장 급성장 전망 : 전체 재고 주택의 50% 이상이 아파트이며, 아파트 중 70% 정도가 1990년대 준공된 재건축연한 40년 이상 아파트로 리모델링 잠재수요가 매우 많은 상황

- 향후 멸실과 소득증가에 의한 주택수요는 지속적으로 증가하지만, 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 현재와 같이 용적률 상향과 일반분양을 통해 사업성을 확보하는 재개발/재건축 사업방식에도 변화가 예상

ㆍ2010년대 후반에는 수도권의 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 신규 주택수요가 다소 위축되고, 수도권 도심 대부분의 지역에서 현재와 같은 용적률 상향과 세대수 증가를 야기하는 재개발/재건축 사업이 이루어질 경우 노후 주택의 공가(空家) 현상이 증가하는 문제점을 초래하게 될 것임.

ㆍ따라서, 현재와 같이 도심 내 다수 지역에서 용적률 상향과 세대수 증가를 수반하는 재개발/재건축 사업이 이루어지기는 어려울 것이며, 특히 재개발 사업의 경우는 서울시에서 검토 중인 휴먼 타운을 비롯해 현재와 상이한 사업방식이 점진적으로 시도될 것임.

ㆍ다만, 입지와 거주여건이 좋은 일부 소규모 재개발 사업과 재건축 사업의 경우는 현재와 같은 사업방식이 유지될 수 있을 것임.              끝.