한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2011년 6월 20일(월) / 총 18매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 이홍일 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0611/hilee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 02-3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 6월 21일(화) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

하반기 건설수주 기저효과로 4% 증가, 수주액은 매우 부진

하반기 수도권 주택매매가격 강보합․전세가격 5% 상승

- 한국건설산업연구원,『2011년 하반기 건설․부동산 경기 전망』발표

- 하반기 건설수주 : 작년도 기저효과로 4.0% 증가, 수주액은 54.6조원에 불과해 부진

- 하반기 건설투자 : 작년 기저효과로 2.0% 증가, 상반기 5.9% 감소로 연간으로는 매우 부진

- 주택매매가격 : 수도권 더딘 수요 회복세로 강보합, 지방 상승세 지속으로 4% 상승

- 주택전세가격 : 입주물량 감소, 전세의 월세 이동 등의 요인으로 5% 상승할 전망

- 2011년 분양 물량 22만호, 주택사업승인실적 45만호 전망

- 2011년 입주 물량 2010년보다 33.3% 감소한 20만호 공급 예상

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 6월 20일(월) 오후2시 서울 강남구 논현동 건설회관2층 중회의실에서『2011년 하반기 건설․부동산 경기전망 및 정책과제 세미나』를 개최했다.

□ 첫 번째 주제인 ‘2011년 하반기 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “올 하반기에는 공공 발주가 상반기에 비해 증가하고, 작년 기저효과도 작용하여 전년 동기 대비 4.0% 증가할 것으로 예상되나, 수주액이 54.6조원에 불과하여 전반적인 건설 경기는 여전히 부진할 것”으로 전망하였다.

□ 부문별로는 “공공 수주는 상반기에 비해서는 양호할 전망이고, 작년도 기저효과도 작용하여 전년 동기비 3.7% 증가할 것”으로 전망했다. 그러나, “공공 토목수주의 경우 정부 및 지자체의 신규 토목공사 발주가 급감한데다 공기업도 철도를 제외하고는 신규 토목공사 발주가 대부분 감소함에 따라 전년 대비 20% 이상 감소하며 부진할 것”으로 보인다고 밝혔다.

□ “민간 수주는 2008년 이후 2년 연속 감소하다가 2010년에 소폭 회복세를 보인 이후 올해에도 회복세를 이어가 하반기에는 전년 동기비 4.1% 증가할 전망이지만 수주액 자체는 35.8조원에 불과해 민간 부문 역시 부진할 것”으로 예측했다.

□ “공종별로는 공공 토목수주가 급감하여 2011년 연간으로 전년 대비 15.8% 감소한 34.9조원을 기록하는 한편 하반기에는 그나마 공공 발주 증가 및 작년도 기저효과의 영향으로 전년 동기비 12.4% 감소하며 19.6%가 감소할 것으로 예측되는 상반기에 비해서는 감소폭이 둔화될 것”으로 전망했다.

□ “하반기 주택 수주의 경우 전년 동기비 7.7% 증가할 전망이지만 연간으로 보면 서울시 공공관리자제도의 시행 영향으로 재개발/재건축 수주가 부진해 전년 대비 5.1% 증가에 그친 33.2조원을 기록할 것”으로 전망했다.

□ “하반기 건설투자는  5.9%나 감소하며 매우 부진했던 상반기의 기저효과로 2.0% 증가할 것”으로 전망했다.

□ 이홍일 연구위원은 “하반기 건설수주는 공공 발주 증가 및 작년도 기저효과로 4.0% 증가할 전망이지만 수주액이 54.6조원에 불과하여 침체가 심각하다”고 지적하고, “△주택수주 및 투자 침체의 장기화 방지대책 마련, △SOC 예산 감소에 대응한 민간투자 활성화, △공공사업의 비중이 높은 중소/중견업체의 위기 극복 지원 등이 시급하다”고 강조했다.

□ 두 번째 주제인 ‘2011년 하반기 주택.부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “수도권 주택매매가격은 더딘 수요 회복세로 강보합을, 지방은 상승세를 지속하여 4% 상승할 것”으로 전망했다. “전세가격은 입주 물량의 감소와 전세의 월세 이동 등의 요인으로 5% 상승할 것으로 전망된다”고 밝혔다.

□ 허윤경 연구위원은 “하반기 부동산시장은 부동산시장의 구조적 변화와 함께 단기적으로는 물가 및 금리의 상승, 입주 물량 급감, PF 부실, 금융 건전성 강화 기조 등이 주요 변수로 작용할 것”으로 진단했다.

□ “주택매매가격의 경우 올 상반기의 흐름을 이어가면서 지방은 상반기 수준을 유지하여 4% 상승하고, 수도권은 물가 및 금리 상승 등에 따라 수요 회복이 더디게 나타나면서 하반기에도 강보합세가 유지될 것”으로 예상했다.

□ “전세가격은 입주 물량이 전년 대비 33.3%가 감소한데다, 전세의 월세 전환 등의 실질적 임대료 상승이 동반됨에 따라 5% 수준의 가격 상승이 지속될 것”으로 전망했다. “지방은 매매가격 상승에 따라 소폭 둔화될 것으로 전망되나, 수도권은 상반기 상승세가 지속될 것으로 판단된다. 다만, 월세상한제가 도입된다면, 상반기를 넘어서는 상승세가 이어질 가능성도 있다”고 지적했다.

□ 허윤경 연구위원은 “우리나라 주택시장은 현재 매매시장의 내부적 변화와 함께 매매시장과 임대차시장 간의 관계 변화 등 구조적으로 변화하는 과정에 있다”고 진단하고, “다각적 변화가 동시다발적으로 나타나고 있는 만큼 근본적인 정책의 변화가 필요하다”고 강조했다. 아울러 “구조적 변화에 대응하기 위해서는 총량적 부족 및 급격한 주택가격 급등기에 수립한 주택정책 또한 근본적인 변화가 불가피하다”고 지적했다.

□ 이에 따라 “△ 분양가상한제를 폐지하고 공공과 민간의 역할을 분담하는 등 공급시장을 선진화하고, △ 시장을 왜곡시키는 전월세상한제보다는 중장기적 시스템을 마련하여 임대차시장을 선진화하는 한편, △ 단기적으로는 규제를 완화하고, 장기적 로드맵을 마련함으로써 정비사업에 대한 인식을 전환하는 것이 필요하다”고 조언했다.

I. 2011년 하반기 건설 경기 전망

□ 2011년 국내 건설수주 전년 대비 0.5% 감소, 102.7조원 전망

하반기는 공공 발주 증가 및 작년 기저효과로 4.0% 증가 전망

- 2011년 국내 건설수주는 전년 대비 0.5% 감소한 102.7조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망

- 2011년 하반기에는 공공부문의 발주가 상반기에 비해 증가하고, 작년 기저효과도 작용하여 전년 동기비 4.0% 증가할 전망이나, 수주액은 54.6조원에 불과해 여전히 부진할 전망

- 부문별로는 공공 수주가 전년 대비 16.3% 감소한 32.0조원을 기록해 부진할 전망인데, 하반기에는 공공부문 발주가 상반기에 비해서는 양호할 전망이고 작년 기저효과도 작용해 전년 동기비 3.7% 증가할 전망

․세부적으로는 공공 토목수주의 경우 정부 및 지자체의 신규 토목공사 발주가 급감한데다, 공기업도 철도를 제외하고는 신규 토목공사 발주가 대부분 감소해 전년 대비 20% 이상 감소하며 부진할 전망

· 반면, 공공 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주 증가, 공공주택 발주 소폭 회복 등의 영향으로 전년 대비 20% 내외로 증가하며 양호할 전망

- 2008년 이후 2년 연속 감소하다 2010년에 소폭 회복세를 보인 민간 수주는 2011년에도 전년 대비 8.7% 증가해 회복세를 이어가겠음. 그러나, 수주액 자체는 70.7조원에 불과해 여전히 부진할 전망

․하반기 민간 수주는 전년 동기비 4.1% 증가해 회복세를 이어가겠음.

<2011년 건설수주 전망>

구 분		2007	2008	2009			2010					2011(e)
		연간	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기		연간		상반기	하반기	연간
건설수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		37.1	41.8	31.8	26.7	58.5	20.0		18.2		38.2	13.1	18.9	32.0
민간		90.8	78.2	19.0	41.2	60.2	30.7		34.3		65.0	34.9	35.8	70.7
토목		36.2	41.3	27.8	26.4	54.1	19.5		21.9		41.4	15.7	19.2	34.9
건축		91.7	78.8	23.0	41.6	64.6	31.2		30.7		61.8	32.3	35.5	67.8
	주거	58.1	44.7	12.0	27.1	39.1	15.6		16.0		31.6	16.0	17.3	33.2
	비주거	33.6	34.2	11.0	14.5	25.5	15.6		14.7		30.2	16.4	18.2	34.6
계		127.9	120.1	50.8	67.9	118.7	50.7		52.6		103.2	48.0	54.6	102.7
증감률 (%, 전년동기비)
공공		25.6	12.8	82.2	9.4	39.8	-37.0		-31.8		-34.6	-34.5	3.7	-16.3
민간		16.7	-13.9	-49.6	1.7	-23.0	61.5		-16.7		7.9	13.9	4.1	8.7
토목		27.5	14.0	85.9	0.2	31.2	-29.7		-17.1		-23.6	-19.6	-12.4	-15.8
건축		16.2	-14.1	-42.7	7.6	-18.1	35.4		-26.2		-4.2	3.8	15.6	9.6
	주거	9.1	-23.2	-49.1	28.5	-12.5	29.6		-40.8		-19.1	2.3	7.7	5.1
	비주거	30.8	1.8	-33.7	-17.5	-25.4	41.7		1.1		18.6	5.2	24.3	14.5
계		19.2	-6.1	-7.9	4.6	-1.1	-0.2		-22.7		-13.0	-5.2	4.0	-0.5

주 : 2011년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

- 공종별로 살펴보면, 토목수주는 경기 회복 영향으로 민간 토목수주가 증가하고 있으나, 공공 토목수주가 급감해 전년비 15.8% 감소한 34.9조원을 기록해 부진할 전망

․하반기 토목수주는 상반기에 비해 공공부문의 발주 증가 및 작년 기저효과의 영향으로 전년 동기비 12.4% 감소하며, 상반기에 비해서는 감소폭이 둔화되겠음.

- 주택수주는 공공 주택수주가 전년비 소폭 증가하고 분양을 연기했던 민간 건설업체들도 분양물량을 소폭 증가시킬 것으로 예상되나 서울시 공공관리자제도의 시행 영향으로 재개발/재건축 수주가 부진해 전년비 5.1% 증가에 그친 33.2조원을 기록하며, 수주액이 여전히 부진할 전망임.

․하반기 주택수주는 상반기에 비해 공공 주택공사 발주가 다소 증가하고, 민간 주택수주 회복세도 완만하게 이어져 전년 동기비 7.7% 증가할 전망이지만, 수주액 자체는 여전히 부진할 전망임.

- 비주거용 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주 증가, 경기 회복에 따른 민간 비주거용 건축수주 증가 등의 영향으로 전년비 14.5% 증가한 34.6조원을 기록해 양호할 전망임.

․하반기 비주거용 건축수주는 상반기에 비해 공공부문 발주가 증가하고, 민간부문의 회복세도 이어져 전년 동기비 24.3% 증가하며 양호할 전망임.

□ 2011년 건설투자 전년 대비 1.7% 감소 전망

상반기 5.9% 감소로 매우 부진, 하반기는 기저효과 영향 2.0% 증가 전망

- 2011년 건설투자는 지난 2년간 증가세를 유지했던 토목투자가 전년비 감소하고, 주택투자의 부진도 지속돼 전년 대비 1.7% 감소할 전망

․토목투자는 4대강 사업이 올해 조기완공을 목표로 기성 진척이 활발히 이뤄짐에도 불구하고, 2010년 토목수주가 전년비 23.6% 급감한 영향으로 지난 2년간의 증가세를 마감하고 전년비 소폭 감소할 전망임.

< 2011년 국내 건설수주 및 건설투자 변동 요인과 파급효과 요약 >

구분	주요 변동 요인	파급 효과
2011년 공공부문 SOC 예산 감소 및 상반기 조기집행 기조 완화	2011년 정부 SOC 예산 전년비 2.7% 감소, 4대강 사업 예산(3.1조원) 제외시 ’08년 수준. 특히 신규 SOC사업 투자 예산 매우 부족 지자체 2010년 재정자립도 10년내 최악, 국비지원 요청 사업 정부 SOC예산에 미반영 또는 대폭 삭감 → 향후 서울시 ‘수송 및 교통’ 예산 16.2% 감소 등 대부분 지자체 SOC 예산 감소 국토부 산하 12개 공기업 부채규모 지난 2년간 50조원 증가, 2009년 발주 급증 공사의 기성진척 부담 → 2011년 공기업 SOC 신규 투자 여건 악화	→ 2011년 공공 토목수주 20% 이상 급감 예상(단, 철도 부문은 발주 증가 전망) → 지난 2년간 양호한 투자가 이뤄진 토목 투자 2011년에 감소 예상
	2011년 공공부문 상반기 재정집행 목표 작년 69%보다 크게 낮아진 57% → 최근 물가 상승, 하반기 경제 성장 둔화 가능성 증가 등의 영향으로 실제 집행률은 목표 대비 하회 예상 2011년 SOC 예산 상반기 중 60% 집행 계획 : 2009년 70%, 2010년 65%를 상회한 것에 비하면 낮은 수준	→ 상반기 공공 토목공사 수주 매우 부진, 하반기에는 상반기에 비해 양호 예상
지방 이전 공공기관 청사 발주 본격화	2011년부터 지방 이전 공공기관의 청사 건립공사 발주 본격화 - 청사 신축/이전 127개 기관 중 5월 말 기준 17개 기관 착공 완료, 연내 63개 기관 착공 계획 - 단, 종전 부동산 매각 지연으로 일부 기관 착공 지연 예상 공공부문 재정 상반기 조기집행 기조 완화, 종전 부동산 매각 지연 등 영향으로 2011년 상반기 발주 저조	→ 2011년과 2012년 2년에 걸쳐 거의 균등하게 이전 기관 청사 건립공사 수주 활성화 예상, 2011년 하반기 수주가 상반기에 비해 양호 예상 → 2011년 비주거 건축투자에도 소폭 (+)요인으로 작용 예상
주택 건설수주 및 투자 부진 지속	2011년 이후 3년 동안 입주 감소로 민간 건설사 주택공급 여건 개선. 단, 기준금리 인상, 보금자리주택 공급, PF대출 어려움 등의 부정적 요인도 존재 → 신규 택지확보는 여전히 저조한 가운데 분양 연기물량 위주로 소폭 공급 증가 예상 2010년 하반기 이후 공급 급증한 도시형 생활주택 공급은 2011년 하반기에도 공급 양호 예상 2010년 주택수주의 50% 이상 차지한 재개발/재건축 사업 수주, 서울시 공공관리자제 시행 영향 시공사 선정시점 연기 → 2011년 재개발/재건축 수주 감소 효과로 작용	→ 2011년 민간 주택수주는 재개발/재건축 수주 부진 영향으로 하반기에도 소폭 회복에 그치며 부진 전망
	공공부문이 주도하는 보금자리주택 공급 물량 전년 대비 약 3만호 증가 계획이나, LH공사 재정난으로 목표 달성에 다소 차질 불가피 LH공사 2010년 주택공사 발주 지연, 2011년으로 일부 이월 2011년 상반기에도 발주 부진	→ 2011년 공공 주택수주 부진 지속 예상. 단, 상반기에 비해 하반기 양호 예상
	2008년 이후 주택분양 물량 저조 현상 3년 이상 지속 단, 최근 주택 인허가, 분양/착공 소폭 증가	→ 주택투자 2011년에도 부진 지속 예상. 단, 하반기에는 최근 주택 분양/착공 증가, 작년 기저효과 영향 전년비 증가 전망
민간 비주거 건축수주 및 비주거 건축투자 회복세 지속	2010년 국내 경제 6% 성장에 따라 2010년 민간부문 비주거 건축수주 및 비주거 건축투자 빠른 회복세 시현 2011년 국내 경제 4% 초중반 성장 예상. 단, 6% 성장한 2010년에 비해서는 국내 경제 성장세 둔화	→ 민간부문의 비주거 건축수주 및 비주거 건축투자 회복세 하반기까지 지속 예상

· 주택투자는 분양물량이 양호했던 2007년 이전 분양주택이 작년에 대부분 준공되면서 작년 투자액이 급감했는데, 2008년 이후 현재까지도 분양이 계속 매우 저조함을 감안할 때 올해 상반기까지 주택투자는 극심한 침체가 지속될 것으로 예상됨. 다만, 지방의 분양물량이 증가하고 있고, 보금자리주택과 재개발/재건축사업의 착공이 점차 증가하고 있으며, 작년 하반기 기저효과도 영향을 미쳐 하반기에는 회복세를 보일 것으로 예상됨.

· 비주거용 건축투자는 2010년 비주거용 건축수주가 증가한 것과 2011년에 국내경제 성장세가 둔화되는 것을 종합적으로 감안할 때 전년 대비 소폭 증가에 머물 것으로 전망

<2011년 건설투자 전망>

구 분	2008년			2009년			2010년			2011년(e)
	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
건설투자	71.7	82.3	153.9	73.9	85.3	159.2	74.2	82.7	157.0	69.9	84.4	154.2
증감률	-1.4	-4.0	-2.8	3.2	3.6	3.4	0.4	-3.0	-1.4	-5.9	2.0	-1.7

주 : 2011년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각 년호

- 2011년 상반기 건설투자는 토목투자의 감소세 전환과 주택투자의 극심한 부진으로 전년 동기비 5.9% 감소해 매우 부진할 전망이며, 하반기에는 작년 기저효과 영향으로 2.0% 증가할 전망

․2010년 주택투자는 2007년 이전 분양주택이 대부분 준공되면서 2/4분기 이후 급감해 하반기에 전년 동기비 14.2% 감소함(상반기는 전년 동기비 5.9% 감소).

· 2011년 주택투자는 작년 기저효과와 최근 지방을 중심으로 한 분양물량 소폭 증가, 보금자리주택 증가 등의 영향으로 하반기에 증가세로 전환될 전망임.

· 이에 따라 전체 건설투자도 하반기에 소폭 증가할 전망

- 2009년 공공부문의 토목투자 급증으로 상승국면에 진입했던 건설투자 순환변동치는 2010년 이후 토목투자의 상승세가 둔화된 가운데, 주택투자의 침체가 더욱 심화됨에 따라 상승국면을 이어가지 못하고 다시 하강하는 양상을 보이고 있음.

- 2011년 하반기 건설투자 순환변동치는 소폭 상승하는 모습을 보이겠으나, 2011년 하반기 이후 주택투자의 회복세가 견조하지 못할 경우 4대강 사업의 종료에 따라 토목투자가 감소하게 되는 2012년에는 건설투자 순환변동치가 2011년 하반기의 회복세를 이어가지 못할 것으로 예상됨.

<국내 건설투자 순환변동주기>

주 : 한국은행의 자료(건설투자 2005년 연쇄가격 기준 계절조정계열)를 로그화하여 hp 필터로 필터링함.

□ 시사점 및 정책과제

○ 주택수주/투자 침체의 장기화 방지대책 마련

- ‘09년에 재정효과로 상승세를 보인 건설투자가 다시 감소세를 보이는 원인은 토목투자가 양호함에도 불구하고 주택 수주/투자의 침체가 장기화되기 때문

- 향후 주택 수주 및 투자의 침체가 더욱 장기화될 경우 주택건설업계와 금융권 등 관련 업계의 부실이 커지고, 또한 민간 주택공급 위축이 단순한 재고조정 차원을 넘어서 향후 주택수급의 불균형을 초래할 가능성도 배제 어려움

- 따라서 향후 다주택자 양도소득세제 개선 등 주택거래 활성화 지원, 보금자리주택 공급시기의 탄력적 조정 및 중대형 일반분양 물량 축소, 2기 신도시 인근을 비롯한 기존 주택공급지역 인근의 보금자리주택 공급 지양, 민간택지 내 공급 주택 분양가상한제 폐지, 도시정비사업 활성화 등의 조치들을 통해 주택수주와 투자 침체의 장기화 방지 필요

○ 공공부문의 SOC예산 감소에 대응한 민간투자 활성화

- 2011년 정부의 SOC예산이 2.7% 감소했고, 국가재정운용계획에 의하면 2012년 이후에도 SOC예산이 지속적으로 감소할 예정이며, 또한 공공 공사의 공기지연 현상이 점점 심화됨을 감안할 때 향후 신규 SOC사업은 2011년뿐 아니라 지속적으로 위축될 것으로 우려

- 신규 SOC사업의 지속적 침체, 공공지연 현상 지속 등을 해결하기 위해 민간자본 투입 활성화가 필요하나, 현재 민간투자 관련 제도로는 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 어려워 추가적인 대책 검토 및 마련이 필요

○ 공공사업 비중 높은 중소/중견업체의 위기극복 지원

- 공공 공사 의존도가 높은 중소 및 일부 중견 건설업체는 2009년 공공 수주가 58.5조원을 기록하며 호조를 보임에 따라 선급금 확보 등으로 경영상태가 일정 수준 회복되었으나, 2011년 이후 신규 공공 토목공사가 급감함에 따라 경영위기에 직면 가능

- 더욱이 ‘09년 공공 발주가 급증하였으나, 발주금액 기준으로 최저가낙찰제 공사가 50%에 육박했고, 실적공사비적산제도 적용 공종도 지속 확대되었기 때문에 ’09년 발주 공사가 공기 진행상 후반부에 접어드는 2011년 이후부터는 점차 공사 실행상에 수익성이 악화될 것으로 예상

- 결국 공공 공사에 대한 의존도가 높은 중소 건설업체의 경우 2008년 이전의 경영 위기가 재현될 가능성이 매우 높아 지역 발주 공사에 대한 참여비율을 높이는 등 지원방안 강구 필요

- 아울러 2012년 100억 이상 공사로 적용 확대가 예정된 최저가낙찰제를 시설물생애주기상의 비용, 건설산업 기반 붕괴 등을 종합적으로 고려해 재검토하는 것이 필요

II. 2011년 하반기 주택․부동산시장 전망

1. 2011년 하반기 주택․부동산 전망의 주요 변수

□ 2011년 하반기 부동산시장은 “부동산 시장의 구조적 변화”와 함께 단기적으로는 “물가와 금리의 상승”, “입주물량 급감”, “PF 부실”, “금융건전성 강화 기조”가 주요 변수로 작용할 듯

- (구조적 변화) 최근 상황은 매매시장 내부적 변화와 매매시장과 임대차시장의 관계변화 등 다각적 변화 등 우리나라 주택시장이 구조적으로 변화하는 과정으로 판단됨.

․ 전국 주택 매매가격의 변동성은 점진적으로 축소되는 양상을 보이고 있으며 상승폭은 줄고 상승기간 역시 짧아지는 특징을 보이고 있음.

․ 과거에는 전세가격과 매매가격이 선후행성의 차는 존재하였으나 시차를 두고 동반하여 상승하거나 하락하는 경향을 나타냈으나, 최근 수도권 시장은 이러한 패턴이 파괴됨.

․ 전세는 감소하고 보증부 월세는 증가하는 임대차시장의 구조적 변화를 보임.

․ 전국의 전역적 움직임은 약화되고 수도권과 지방 주택경기 흐름의 차별화 현상

- (거시경제) 높은 물가 상승세와 지속적인 금리인상은 주택시장 회복을 지연시킬 것으로 전망됨.

․ 작년부터의 물가 상승세가 지속되고 있고 상반기 들어 상승세가 확대되는 양상을 보이고 있음. 물가 상승기에는 주택가격이 하락세를 보임.

․ 연내 1～2 차례 추가 인상 가능성 높아 주택담보대출금리도 지속적으로 인상될 것으로 예상됨.

- (수요) 소득이 증가중이나 증가폭은 미미하며, 증가세가 가파른 고소득층도 금융건전성의 취약 등으로 수요 증가세가 더디게 나타날 것으로 예상됨.

․ 전반적인 소득은 증가하고 있으나, 실제 주택구매로 이어질 수 있는 자가점유율이 낮은 중소득층이나 저소득층의 소득 증가세는 물가상승 등을 고려할 때 뚜렷하지 않음.

․ 고소득층 대상의 고가주택은 소득 대비 과다차입의 경향이 강하고 이자만 납입하는 만기일시상환 대출 비중이 50%에 육박하여 금융 건전성 취약

․ 매매가격 대비 전세 비율 지속적으로 상승 중이나, 수도권은 매매 전환시 추가 비용이 많아 실질적인 수요 증가로 이어지기 어려워

- (공급) 입주물량이 전년 대비 급감할 것으로 예상되며 지방시장에 미치는 영향력이 클 것으로 예상됨.

․ 2011년 아파트 입주물량은 2010년 대비 33.3% 감소하여 1990년 이후 최저 수준일 것으로 예상되고 있음. 특히, 중형과 민간공급 아파트 입주물량이 큰 폭 줄어들 것으로 전망됨.

․ 특히, 지방시장은 공급감소 기간이 길고 감소폭도 커서 매매가격과 전세가격에 상승 압력으로 작용할 것으로 예상됨.

․ 다만, 공급 소요기간이 짧은 도시형 생활주택을 등 아파트 외 주택 인․허가 실적이 호조를 보이고 있어 소형 주택 입주 감소분의 영향은 완충 할 것으로 전망됨.

- (금융) PF 부실과 대체 금융 미정착에 따른 공급자 금융의 어려움은 중장기적 공급감소로 이어질 것으로 판단되나 단기적으로는 하방 압력이 강할 것으로 예상됨.

․ 은행권을 중심으로 PF 부실을 해결하기 위한 노력이 지속중이나, 저축은행의 현재(2010년 12월 말) PF 대출 잔액은 12.2조원으로 2009년에 비해 오히려 0.3조원 증가하였고 연체율도 25.1%로 높은 수준임.

․ PF 대안으로 자기관리리츠가 증가세에 있으나, 다산리츠가 상장 폐지 절차에 들어가는 등 대체 금융 시스템의 정착이 어려운 상황임.

- (정책) 수도권을 중심으로 주택시장의 침체가 지속되고 있으나 확대된 가계신용을 고려할 때 금융건전성 강화 기조는 유지될 것으로 예상됨.

․ DTI 규제가 주택시장에 직접적인 영향을 미쳐왔으나, 2010년 말 가계의 금융부채가 937.3조원에 이르고 수도권에서 DTI 규제가 적용된 대출 비중이 20%에도 미치지 못하는 점 등을 고려할 때 규제 유지 기조가 유지될 것으로 판단됨.

2. 2011년 하반기 주택․부동산 전망

□ 아파트 입주물량 20만호, 2010년 대비 33.3% 감소 전망

- 2011년 아파트 입주물량은 2010년보다 33.3% 감소한 20만호 공급이 예상됨.

․ 서울은 2010년 대비 증가가 예상되나, 수도권 전체로는 33.4% 감소하고 대부분의 물량이 경기에서 감소할 것으로 예상

․ 기타광역시 35.1%, 지방은 45.6% 감소할 것으로 예상되며 대전, 제주를 제외하고 모든 지역이 예년(2000년～2010년) 대비 두자릿수 이상 감소함.

- 예년(2000～2010년) 대비 2011년 중형(60～85㎡ 이하)아파트 입주물량이 가장 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됨에 따라 중형 아파트 중심의 전세가격 상승세가 지속될 것으로 판단됨.

․ 수도권 소형(60㎡ 이하)은 예년(2000～2010년) 대비 1.2% 감소에 그치나 중형(60～85㎡ 이하)은 34.0% 감소할 것으로 예상됨.

□ 2011년 분양물량 전년 대비 4만호 증가한 22만호 예상

- 2011년 아파트 분양물량은 2010년보다는 증가하나 예년(2000～2010년)에 비해 18.4% 감소한 22만호 수준으로 전망됨.

․ 2010년 분양물량은 연초 분양계획 물량이 26만호 수준이었으나 실적은 전년 대비 22.9%나 급감한 18만호에 그침.

․ 2011년 분양물량은 2010년에 분양되지 못하고 이연된 물량, 지방시장을 중심으로 살아나고 있는 분양률과 인허가 실적 증가 등을 고려할 때 2010년보다는 소폭 증가할 것으로 예상됨.

□ 2011년 주택 건설 사업 승인 실적 45만호 수준 전망

- 2011년 인허가 실적은 45만호로 전망되나, 실제 착공으로는 이어지지 못할 것으로 예상됨.

․ 기매입 토지의 금융 조달 및 정비사업의 인허가가 증가하고 있어 직접적인 분양물량 증가로 이어지기 어렵고 오히려 인허가와 입주물량과의 차이는 확대되고 기간은 장기화될 것으로 예상됨.

․ 작년 공공의 인허가 물량 중 실제 착공에 들어간 물량은 극히 적어 올해도 이러한 현상이 지속될 것으로 판단됨.

․ 물량 규모면에서는 LH의 재정난 등으로 공공의 인허가 물량이 계획대비 감소할 것으로 예상되나 초기 보금자리 계획 물량을 고려할 때 15만호 수준은 공급될 것으로 판단됨. 또한, 민간에서도 가격 상승세를 보이고 있는 지방을 중심으로 인허가 물량이 증가하고 있고 도시형생활주택 등 소형주택의 인허가도 꾸준한 증가세를 나타냄.

․ 그러나, 실제 인허가 증가가 착공 증가로 이어지지 않고 있어, 인허가의 선행지표로서 역할에 대한 제고가 필요한 시점임.

□ 2011년 하반기 전세가격 상반기보다는 둔화된 5% 상승 전망

- 전세시장은 입주물량 감소, 전세의 월세 전환 등의 실질적 임대료 상승이 동반되어 5% 수준의 가격 상승이 지속될 것으로 예상되나 지방시장의 매매가격 상승에 따라 소폭 둔화될 것으로 전망됨.

․ 그러나, 월세상한제가 도입되면 입주물량이 부족한 임대인 우위 시장에서 도입 직전 급격한 전세가격 상승으로 상반기를 넘어서는 상승세가 이어질 것으로 판단됨.

․ 수도권은 멸실 증가, 매매가격 정체로 수익률 확보를 위한 전세가 상승, 전세의 월세 전환 등 실질적인 임대료 상승 요인들이 존재하여 가격 상승이 이어질 것으로 예상됨.

※ 하반기 재건축 이주수요 발생 가능 단지는 강남 청실, 가락 시영, 서초 한신 등 14개 단지에 이를 것으로 추정되고 있음.

□ 매매가격, 수도권 강보합․지방 4% 수준의 상승

- 전국 부동산 가격은 2011년 상반기의 흐름을 이어가면서, 지방은 상반기 수준을 유지하여 4% 상승세이나 수도권은 강보합세를 이어갈 것으로 예상됨.

․ 지방광역시 시장은 입주물량 감소에 따른 전세가격 상승과 함께 매매가격 상승세가 하반기에도 이어질 것으로 예상됨.

․ 공급 감소 기간의 길었던 지역과 감소폭이 컸던 지역을 중심으로 호조세가 연말까지는 이어질 것으로 판단됨. 다만, 이러한 상승세가 내년까지 이어질지 여부는 하반기 공급물량 증가폭에 따라 달라질 것으로 판단됨.

․ 그러나, 수도권 시장은 물가 및 금리상승 등에 따라 수요 회복이 더디게 나타나면서 하반기에도 강보합세가 유지될 것으로 예상됨.

․ 또한, 최근의 지방의 상승세도 저가 기존주택 중심의 상승세로 신규분양시장의 호조세가 장기화되기는 어려울 것으로 전망됨.

<2011년 하반기 전국 주택가격 전망>

(단위 : 전기말 대비, %)

구분		2008년	2009년	2010년					2011년
				1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기	연간	상반기	하반기e)
전국	매매	3.1	1.5	0.7	0.3	0.0	1.0	1.9	3～4	지방	4
										수도권	강보합
	전세	1.7	3.4	1.6	1.4	1.3	2.6	7.1	6～7	5

주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음.

3. 정책과제

□ 주택시장 다각적 변화 동시다발적으로 나타나고 있어 근본적 정책 변화 필요

- 최근 시장상황은 일시적 변동으로 보기 어려우며, 우리나라 주택시장이 구조적으로 변화하는 과정으로 판단됨. 매매시장 내부적 변화와 매매시장과 임대차시장의 관계변화 등 다각적 변화가 동시에 나타나고 있음.

․ 매매시장 내부적으로는 과거와 같은 가격상승세는 점진적으로 약화되면서 변동성이 축소되는 양상을 보이고 있음.

․ 매매시장과 전세시장의 관계도 변화하고 있어, 과거와 같은 선후행성을 판단하기 어려워지고 있으며 이러한 매매와 전세의 관계변화에 따라 임대차시장 내부적 변화로 전세에서 월세로 이동하면서 임대차시장이 구조적으로 변화하고 있음.

․ 또한, 지속적인 주택공급에 따라 주택의 노후화가 급속히 진행되고 있어 신규주택공급 뿐만 아니라 재고주택의 관리와 처리의 문제도 시급한 사안으로 대두

- 구조적 변화에 대응하기 위해서는 총량적 부족 및 급격한 주택가격 급등기에 수립한 주택정책에 대한 근본적인 변화가 불가피한 것으로 판단됨.

․ 주택이 총량적으로 부족한 시대에 수립한 주택 관련 기준이나 법률의 일부 조정만으로 현재 시장의 구조적 변화를 대응하기에는 어려울 것으로 예상됨.

․ 1세대 1주택 소유 촉진을 위한 정책인 다주택자 양도소득세 중과, 법인 주거용 부동산 중과, 매입임대사업자의 기준, 대규모 공급방식 등은 근본적인 변화가 요구되는 정책임.

□ 공급시장 선진화 : 분양가상한제 폐지하고 공공과 민간의 역할 분담 필요

- 현재 시장상황은 분양가상한제 도입당시와 달리 주택경기 침체기이며 앞으로도 인구 성장세의 둔화, 주택부족문제의 충족 등으로 과거와 같은 호황기를 기대하기 어려워

․ 현재와 같이 신규주택시장의 리스크가 큰 시장에서 시장가격보다 고분양가의 주택은 판매되기 어려움. 앞으로도 과거와 같은 주택경기 호황기 도래 가능성은 낮음.

․ 분양가상한제 폐지는 민간과 공공 주택상품 간 차별성을 확대하고 수요 대상을 더욱 명확히 구분할 수 있을 것임.

․ 새로운 기술 혁신을 통한 신상품 개발은 높은 R&D 비용을 요구함에 따라 분양가상한제 폐지는 필수적임.

- 과거 시장에 맞춘 가격과 거래를 동시에 규제하는 분양가상한제와 전매제한 연동은 정책 수단의 활동도를 떨어뜨리므로, 시장상황에 따라 정책 당국자가 탄력적으로 정책수단을 운영할 수 있도록 연동 관계를 끊어야 할 것임.

․ 현행 주택법에는 분양가상한제 주택의 경우는 10년까지 전매제한이 연동되어 있어 가격과 함께 거래를 동시에 규제하는 효과를 발휘하고 있음.

․ 그러나, 앞으로 지역적․요인별 시장패턴이 세분되어 나타나는 상황에서 규제 요인이 다른 정책의 복합적 사용은 시장 부작용을 초래할 가능성이 높음.

- 보금자리주택사업은 조정이 불가피하며 분양물량의 비중을 축소하여 정책 대상을 민간과 달리 가져가야 할 것임.

․ 보금자리주택은 단기간에 대규모 물량이 집중되면서 공급과잉의 형태로 시장에 충격을 주고 있음. 2000년대 수도권 평균 분양물량은 15만호 수준으로 보금자리주택만으로도 전체 분양물량에 절반을 넘어섬.

․ 공공은 서민 대상의 저가 아파트, 민간은 중산층 이상의 아파트 상품을 공급하는 방식의 역할 분담이 가장 합리적임.

․ 보금자리주택지구에서 민간에게 공급하는 택지(현행 25% 수준)를 법정 상한선인 40%까지 확대하고 중형분양주택은 민간에서 전담하는 것이 필요함.

․ 보금자리지구내 중형분양주택(60∼85㎡이하)은 민간에서 전담하여 공공과 민간과의 역할을 명확히 할 필요성 높음.

□ 임대차시장 선진화 : 전월세 상한제는 시장 왜곡, 중장기적 시스템 마련

- 우리나라 주택시장에서 임대료 규제는 구조적으로 민간 임대주택공급을 저해하고 편법과 불법 형태의 임대차시장의 왜곡은 피할 수 없을 것임.

․ 우리나라의 대부분의 임대주택은 민간이 전세 형태로 공급하고 있음. 독특한 임대차 관계인 전세제도는 집주인이 자산가치 상승분을 기대하며 매매가격 대비 낮은 임대료를 받아들이는 구조임.

․ 자산가치가 계속 상승하는 시기에는 문제가 없지만 기회비용 수준으로 현실화되거나 하락하면, 적정 수익률을 실현하기 위해 반전세 또는 월세로의 전환이 이루어지는 것임.

․ 이렇게 낮은 수익률 상황에서 임대료를 통제하게 되면 임대주택의 수익성은 더욱 나빠져 민간의 임대주택 공급은 감소하고 장기적으로 임대료를 상승시킬 것임.

․ 제도 도입 직전의 급격한 임대료 상승, 전세의 월세 전환을 통한 실질 임대료 상승, 이면계약과 같은 불법의 문제, 상한제 적용 배제를 위해 재계약 회피의 문제 등이 발생하여 임차자의 불이익은 더 커질 수 있음.

- 우리나라 주택시장은 민간주택의 안정적 공급 없이는 임대료 안정을 기대하기는 어려우므로 민간의 공급환경을 개선하는 것이 장기적 임대차시장 안정 달성 가능

․ 전세제도와 같은 우리나라의 특수성이 존재하여 임대소득이 과도하게 낮은 소득수익률만 발생함. 자본수익률까지 불확실하게 되면 사업은 영위될 수 없음.

․ 우리나라의 특수한 주택시장을 고려하면, 사업 참여를 촉진하기 위해서는 보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등 다양한 혜택이 이루어져야 할 것임.

□ 정비사업의 인식 전환 : 단기적으로는 규제 완화, 장기적으로는 로드랩 마련

- 2011년 현재 경과연수 17년 이상 주택은 687만호에 달하며 전체 주택 중 54.9% 이르나, 시장상황이 변해 과거의 재건축․재개발 사업 모델은 문제점을 양산 중

․ 1990～1994년에 준공된 주택 284만호에 달하고 경과연수는 17～21년 사이이나 이들 주택 노후에 대한 계획적 접근이 부족할 때에는 전반적인 주거의 질적 수준 하락으로 빠르게 이어질 가능성도 존재함.

․ 대표적 정비사업인 뉴타운사업은 시장의 불확실성이 증가하면서 사업지연과 중단, 주민의 입주부담금 소송과 구역 해제 요구 등 뉴타운과 관련한 다양한 문제점이 노출되고 있음.

․ 재건축 사업도 경과연수가 30년을 초과하였으나 여전히 안전진단 이전 단계인 단지가 진행 단지 중 절반에 이르고 있고 안전진단부터 관리처분까지 평균 약 7년여의 장기간이 소요되면서 사업성이 악화되고 있음.

․ 여기에 ‘소형주택 의무비율’ 규제가 적용되어 주택시장에서 특정 면적인 60㎡와 85㎡의 재고가 다른 면적의 재고보다 기형적으로 많은 왜곡된 현상까지 발생함.

- 단기적으로는 정비사업이 영위될 수 있게 규제를 완화하고 장기적으로는 노후주택을 정비하기 위한 중장기 로드맵 수립이 필요함.

․ 시장상황이 변화면서 재건축 사업의 수익성이 과거와 다름에 따라 재건축부담금을 폐지하거나 부과율을 1/2 수준으로 완화하여 시장에서 재건축 사업이 운영될 수 있는 구조로 유도하여야 함.

․ 또한, 재개발․재건축 소형주택건설 의무비율을 폐지하여 시장에서 자율적으로 주택규모를 결정하게 하여 시장 왜곡을 최소화하고 규모별 공급 탄력성을 높여야 할 것임.

․ 현재 주택 재고를 고려할 때 체계적 대응 없이는 향후 급격하게 증가할 노후주택을 관리하기 어려워질 것으로 판단되므로 노후주택 정비와 관련한 중장기적 로드맵 수립이 필요함.