한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2011년 11월 2일(수) / 총14매(별첨 주제발표 자료)
	담 당 자	이홍일 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0611/hilee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 02-3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 11월 3일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

2012년 건설 수주 0.5% 감소․건설 투자 0.7% 증가

2012년 수도권 주택매매가격 1%․전세가격 5% 상승

- 한국건설산업연구원,『2012년 건설․부동산 경기 전망 세미나』에서 발표

- 2012년 건설수주, 2011년 대비 0.5% 감소한 103조원 기록 전망

- 2012년 건설투자, 전년 대비 0.7% 증가 전망

- 주택매매가격 : 수도권은 유동성 확보 어려움으로 1% 상승, 지방은 7% 상승해 상승세 둔화

- 주택전세가격 : 아파트외 입주물량 급증으로 2011년 상승세보다 크게 둔화된 5% 상승 전망

- 2012년 분양 물량 25만호, 주택사업승인실적 45만호 전망

- 2012년 입주 물량 아파트(17만호)는 감소하나 주택(35만호)은 증가 전망

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 11월 2일(수) 오후2시 서울 강남구 논현동 건설회관2층 대회의실에서『2012년 건설․부동산 경기전망 세미나』를 개최했다.

□ 첫 번째 주제인 ‘2012년 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “2012년 국내 건설수주가 전년 대비 0.5% 감소한 103조원(경상금액 기준)에 그치고, 건설투자 역시 증가율이 0.7%에 불과하여 여전히 부진할 것”이라고 전망하였다.

□ 두 번째 주제인 ‘2012년 부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “2012년 수도권 주택매매가격은 유동성 확보의 어려움으로 1% 상승하고, 지방은 올해 (14% 추정)보다 상승세가 둔화되어 7% 상승할 것”으로 전망했다. “전국 전세가격의 경우 아파트외 입주물량이 급증할 것으로 예측됨에 따라 올해(12.5% 추정)보다 상승세가 크게 둔화된 5%가 상승할 것”으로 전망했다.

□ 한편, 내년도 분양 물량은 올해의 24만호보다 소폭 증가하는 25만호, 주택사업승인실적은 올해와 비슷한 45만호로 각각 전망되었으며, 입주물량의 경우 수도권 아파트는 올해 수준을 유지하지만 아파트외 주택이 증가하여 전체 입주물량은 올해(32.4천호)보다 증가한 35만호(추정)가 될 것으로 전망되었다.

I. 2012년 건설 경기 전망

□ 2012년 국내 건설수주 전년 대비 0.5% 감소한 103조원 전망

- 2012년 국내 건설수주는 전년 대비 0.5% 감소한 103조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망

- 부문별로는 공공 건설수주가 전년 대비 3.4% 감소한 28.6조원을 기록해 2011년에 이어 부진이 지속될 전망

․세부적으로는 공공 토목수주가 2011년에 이어 여전히 부진하겠으나,

․공공 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주가 2011년에 비해 증가하며 양호한 가운데, 보금자리주택 공사 발주도 2011년에 비해 소폭 증가해 양호할 전망

- 주택경기 침체와 글로벌 금융위기 영향으로 2009년 급감했다가 2010~11년 동안 완만한 회복세를 보인 민간 건설수주는 2012년에 민간 주택수주가 완만한 회복세를 이어가겠으나, 민간 토목 및 비주거 건축수주가 부진해 전년비 소폭(0.7%) 증가한 74.4조원에 머물 전망

․민간 주택수주는 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 2011년 감소했던 재개발/재건축 수주가 소폭 회복세를 보이고, 도시형생활주택 공급이 여전히 양호한 가운데, 지역별로는 지방의 주택수주가 2011년에 이어 양호한 수준을 유지하겠고, 수도권 주택수주도 완만히 회복되어 전년비 5% 이상 증가할 전망임.

․국내 경기회복과 더불어 2010~11년 동안 양호한 회복세를 보였던 민간 토목수주 및 비주거용 건축수주는 2012년 대내외 경제 불확실성 증가로 인한 기업 설비투자 부진, 민자사업 여건 개선 미흡 등의 영향으로 전년비 감소할 전망

< 2012년 건설수주 전망 >

구 분		2008	2009			2010					2011(e)			2012(e)
		연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기		연간		상반기	하반기	연간	연간
건설수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		41.8	31.8	26.7	58.5	20.0		18.2		38.2	14.5	15.1	29.6	28.6
민간		78.2	19.0	41.2	60.2	30.7		34.3		65.0	35.5	38.4	73.9	74.4
토목		41.3	27.8	26.4	54.1	19.5		21.9		41.4	17.7	18.2	35.9	33.8
건축		78.8	23.0	41.6	64.6	31.2		30.7		61.8	32.3	35.3	67.6	69.2
	주거	44.7	12.0	27.1	39.1	15.6		16.0		31.6	15.0	18.1	33.1	34.7
	비주거	34.2	11.0	14.5	25.5	15.6		14.7		30.2	17.3	17.2	34.5	34.5
계		120.1	50.8	67.9	118.7	50.7		52.6		103.2	50.0	53.5	103.5	103.0
증감률 (%, 전년동기비)
공공		12.8	82.2	9.4	39.8	-37.0		-31.8		-34.6	-27.6	-17.1	-22.6	-3.4
민간		-13.9	-49.6	1.7	-23.0	61.5		-16.7		7.9	15.7	11.9	13.7	0.7
토목		14.0	85.9	0.2	31.2	-29.7		-17.1		-23.6	-9.4	-16.7	-13.2	-5.8
건축		-14.1	-42.7	7.6	-18.1	35.4		-26.2		-4.2	3.6	15.1	9.3	2.4
	주거	-23.2	-49.1	28.5	-12.5	29.6		-40.8		-19.1	-3.7	12.9	4.7	4.8
	비주거	1.8	-33.7	-17.5	-25.4	41.7		1.1		18.6	11.0	17.4	14.1	0.0
계		-6.1	-7.9	4.6	-1.1	-0.2		-22.7		-13.0	-1.4	1.9	0.3	-0.5

주 : 2011년 하반기 및 2012년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

- 공종별로는 토목수주가 전년비 5.8% 감소해 부진하겠으나, 주택수주는 완만한 회복세를 보일 전망이며, 비주거용 건축수주는 전년 수준에 머물 전망

․토목수주는 공공 토목수주가 2011년에 이어 여전히 부진한 가운데, 민간 토목수주도 국내 경기침체 영향으로 감소하여 전년비 5.8% 감소한 33.8조원을 기록하며 부진할 전망임.

․주택수주는 공공 주택수주가 소폭 증가하고 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 2011년 감소했던 재개발/재건축 수주도 소폭 증가할 전망이며, 지역별로는 지방의 주택수주가 2011년에 이어 양호한 수준을 유지하는 가운데 수도권 주택수주도 완만히 회복되어 전년비 4.8% 증가한 34.7조원을 기록할 전망임.

․그러나, 주택수주 규모 자체는 2009년 수준에도 미치지 못하며 여전히 부진할 전망임.

․비주거용 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주가 2011년에 이어 양호하겠으나, 지난 2년간 회복세를 보인 민간 비주거 건축수주가 국내 경기침체 영향으로 더 이상 증가하기 어려워 전년 수준에 머물 전망임.

․다만, 비주거용 건축수주액 자체는 2011년과 마찬가지로 과거와 비교할 때 양호한 수준

< 2012년 국내 건설수주 및 건설투자 변동 요인과 파급효과 요약 >

구분	주요 변동요인	파급효과
2012년 정부 SOC예산(안) 편성 결과 및 지자체/공기업 투자 여건	2012년 정부 SOC 예산(안) 전년비 7.3%(1.8조원) 감소 신규 사업 예산은 전년비 증가 - 국토해양부 SOC예산(안) 중 ’11년 신규 사업 45건(1,503억원) → ’12년 47건(5,145억원) - 총선 및 대선 영향 연말 국회 예산심의 과정에서 지역 신규 사업 예산 추가 전망 - 단, 신규 예산 반영된 사업 중 일부 설계진행으로 인해 발주 시기는 2013년으로 연기	→ 2012년 공공 토목수주 2011년에 이어 부진 지속 예상 → SOC예산 감소, 2012년 토목투자에 (-)요인으로 작용
	지자체 및 공기업 투자 여건 매우 악화 - 2010년 이후 지자체 재정자립도 10년내 최악 수준 악화 - 2006~10년 286개 공기업 부채 규모 288조원 급증(425.7→713.3조원), 금융부채 규모 157조원 급증(124.9→281.8조원)
2012년 지방 이전 공공기관 청사 발주 활성화	다수 공공기관의 착공 일정 2012년으로 연기 - 청사 신축/이전 127개 기관 중 2011년 연말까지 80개 기관 착공 목표, 2012년에는 47 개 기관 착공 목표 - 그러나, 9월 말 기준 24개 기관만 착공 완료, 종전 부동산 매각 지연 등으로 최소 30개 이상 기관의 착공 2012년으로 연기 예상 - 일부 기관은 2013년으로 착공 지연 예상 → 2011년 본격화된 지방이전 공공기관 청사 건립공사 발주가 2012년에 보다 활성화 전망	→ 2012년 공공 비주거 건축수주 전년비 증가 예상 → 지방 이전 공공기관 신청사 착공 2012년 비주거 건축투자에 (+)요인으로 작용
2012년 주택경기 완만한 회복국면 진행 예상	주택경기 회복국면 초기단계에 진입 시작 - 2011년 1~8월 주택 인허가 호수(79.6% 증가), 허가면적(41.8% 증가) 등 선행지표 회복세. 단, 동 기간 주택수주는 1.5% 증가로 회복세 저조 - 2011년 8월까지 주택투자, 주택기성 등 동행지표는 감소세. 단, 동행지표 중 앞 단계에 있는 착공면적은 회복세 시현(3/4분기 전년비 40.3% 증가) 지방 주택경기는 회복국면 진입 반면, 수도권은 침체 지속(3/4분기 수도권 착공면적 9.7% 감소, 분양 29.7% 감소) 주택수급상황을 비롯한 2012년 주택경기 긍정 및 부정적 요인 검토 결과, 2012년 주택경기 회복국면 진행 가능 - 긍정적 요인 : 입주감소세 지속(특히, 지방), 인상된 전세가격 등 - 부정적 요인 : 대내외 경제침체, 고금리, 가계부채, 보금자리주택공급 다만, 대내외 경제침체로 지방 주택경기 회복세 전년비 둔화 및 수도권 주택경기 회복시점 지연 예상 → 2012년 주택경기 완만한 회복 예상	→ 2012년 민간 주택수주 완만한 회복세 예상 → 2011년부터 시작된 민간 주택수주 회복세가 지속됨에 따라, 2012년 주택투자 완만하게 증가세 전환 예상
2012년 서울시 재개발/재건축 수주 소폭 회복	공공관리제 시행에 따른 시공사 선정시점 연기로 2011년 급감한 서울시 재개발/재건축 수주, 2012년 하반기 이후 점진적 회복 전국 재개발/재건축 수주 중 서울시 비중 통상 50% 이상 차지 → 2012년 이후 재개발/재건축 수주 소폭 증가 예상
2012년 도시형생활주택 공급 지속 양호	도시형 생활주택 공급 2012년에도 양호 예상 : 2011년 1~8월 도시형 생활주택 인허가 전체 인허가 실적의 17% 차지해 호조세
2012년 공공 주택공급 소폭 증가	공공부문이 주도하는 보금자리주택 공급 물량 2011년 대비 소폭 증가 전망	→ 2012년 공공 주택수주 소폭 증가 예상
민간 비주거 건축수주 및 투자 회복세 급격 위축	2012년 국내 경제 3%대 중반 성장하며 성장세 둔화, 선진국 재정위기→지난 2년간 빠른 회복세 보인 민간부문 비주거 건축수주 및 비주거 건축투자 회복세 급격 위축 예상	→ 2012년 민간 비주거 건축수주 감소 예상 → 2012년 비주거 건축투자 증가세 둔화 영향

□ 2012년 건설투자 전년 대비 0.7% 증가에 그쳐 여전히 부진 전망

- 2012년 국내 건설투자는 주택투자가 완만하게 회복국면에 진입하고, 비주거용 건축투자도 소폭 증가하겠으나, 토목투자가 부진해 전년 대비 0.7% 증가에 그쳐 여전히 부진할 전망

․토목투자는 2012년 정부 SOC예산(안)이 전년비 7.3% 감소했고, 지자체 및 공기업의 재정투자 여건도 여의치 않은 가운데, 선행지표인 토목수주도 감소세를 보이고 있어 2011년에 이어 2012년에도 감소세를 지속할 것으로 전망됨.

․주택투자는 2011년 상반기 지방을 중심으로 민간부문의 분양 및 착공이 회복세를 보이고 있어 2012년에는 완만하게 회복국면에 진입할 전망이나, 통상 주택공급의 50% 이상을 차지하고 있는 수도권의 경우 도시형생활주택을 비롯한 소규모 주택 위주로 허가가 회복되고 있고 3/4분기 분양 및 착공이 여전히 감소하고 있어 2012년 주택투자의 규모 자체는 여전히 부진할 전망임.

․글로벌 금융위기 이후 지난 2년간 민간부문의 주도하에 회복세를 보인 비주거용 건축투자는 최근 대내외 경제침체, 사무용 빌딩의 공실률 증가 등의 영향으로 민간부문의 회복세가 둔화될 전망이나, 지방 이전 공공기관의 신청사 착공물량의 증가로 공공부문이 증가세를 보여 전년비 증가세를 유지할 전망임(단, 증가세는 둔화 전망)

<2012년 건설투자 전망>

구 분	2008년	2009년			2010년			2011년(e)			2012년(e)
	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설투자	153.9	73.9	85.3	159.2	74.2	82.7	157.0	67.6	81.1	148.6	149.6
증감률	-2.8	3.2	3.6	3.4	0.4	-3.0	-1.4	-9.0	-2.0	-5.3	0.7

주 : 2011년 하반기 및 2012년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각 년호

□ 시사점 및 정책과제

○ 공공부문의 SOC예산 감소에 대응한 민간투자 활성화

- 2012년 정부 SOC 예산(안)이 7.3% 감소했고, 지자체 및 공기업도 재정 어려움을 겪고 있고, 또한 공공 공사의 공기지연 현상이 점점 심화됨을 감안할 때 향후 신규 SOC사업은 지속적으로 위축될 것으로 우려

- 신규 SOC사업의 지속적 침체, 공기지연 현상 지속 등을 해결하기 위해 민간자본 투입 활성화가 필요하나, 현재 민간투자 관련 제도로는 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 어려워 추가적인 대책 검토 및 마련이 필요

○ 수도권 주택수주/투자 회복을 위한 대책 마련

- 최근 주택공급 상황은 지방을 중심으로만 회복세를 보이고, 수도권은 여전히 침체되어 있어 지역적 차별화 현상이 두드러짐.

- 수도권은 2011년 이후 최소 3년간 도시형생활주택 등 소규모 주택을 제외한 주택의 입주부족 문제가 지속될 전망이며, 아울러 수도권 미착공 택지의 증가로 주택건설사, 금융기관, LH공사 등에 지속적인 부실 요인으로 작용할 전망

- 2011년 상반기 이후 지방의 주택공급이 증가하고 있어 2012년 이후 주택투자는 완만하게 회복국면에 진입할 것으로 예상되나, 통상 주택공급의 50% 이상의 비중을 차지해 온 수도권의 주택공급이 회복되지 않을 경우 주택투자 역시 본격 회복국면에 진입하기 어려움

- 따라서 향후 수도권 보금자리주택 공급물량 및 시기의 탄력적 조정(특히 중대형 일반분양 물량 축소), 2기 신도시 인근을 비롯한 기존 주택공급지역 인근의 보금자리주택 공급 지양, 민간택지 내 공급 주택 분양가상한제 폐지, 수도권 도시정비사업 활성화 등의 조치들을 통해 수도권 주택수주와 투자 침체의 장기화를 방지할 필요가 있다고 판단

○ 공공사업 비중 높은 중소/중견업체의 위기극복 지원

- 공공 공사 의존도가 높은 중소 및 일부 중견 건설업체는 2009년 공공 수주가 58.5조원을 기록하며 호조를 보임에 따라 선급금 확보 등으로 경영상태가 일정 수준 회복되었으나, 2011년 이후 신규 공공 토목공사 발주가 급감했고, 2012년에도 발주 부진이 이어짐에 따라 경영위기에 직면 가능

- 결국 공공 공사에 대한 의존도가 높은 중소 건설업체의 경우 2008년 이전의 경영 위기가 재현될 가능성이 매우 높아 대책마련 필요

-  아울러 2012년 100억 이상 공사로 적용 확대가 예정된 최저가낙찰제를 시설물생애주기상의 비용, 건설산업 기반 붕괴 등을 종합적으로 고려해 반드시 개선 필요

II. 2012년 주택․부동산시장 전망

1. 2012년 하반기 주택․부동산 전망의 주요 변수

□ 2012년 부동산시장은 “부동산 시장의 구조적 변화”라는 중장기적 시장 한계 아래에서 “거시경제적 불안”이 위험요인, “공급물량의 재고조정 및 유동성 확보 어려움”이 장애요인 “실거주 목적의 수요회복” 여부가 주요한 기회요인으로 작동할 것임.

- (구조적 한계) 100%를 넘어선 주택보급률, 60%에 달하는 자가보유율, 감소하고 있는 신규공급물량을 감안할 때 주택시장은 양적 성장의 한계에 도달한 것으로 판단됨.

․ 전국 신주택보급률은 2008년 100%를 넘어섰고 2009년은 101.2% 수준에 이름.

․ 2010년 전국 자가보유율은 60.3%에 달해, 자가 거주 여부와 상관없이 10가구 중 6가구는 주택을 보유하고 있는 것임.

․ 최근 4년간의 신규 공급물량은 이전 4년 대비 최소 20% 이상 감소한 수준임.

- (거시경제) 글로벌 경제 위기 우려, 높은 물가상승세, 둔화되고 있는 국내 경제 여건은 2012년의 위험요인으로 작동할 것임.

․ 2011년 들어 유럽 및 미국계 자금 이탈이 지속되고 있어 실질적인 리스크가 발생하지 않더라도 불안요인으로 작동할 것임.

․ 4%를 상회하는 물가상승세가 지속되고 있으며 2012년 국내 경제성장률, 민간소비는 둔화가 예상됨.

- (수요) 3년 이상 장기화된 전세가격 상승, 총선과 대선의 기대감 등이 실거주 목적의 수요 회복이 2012년 시장의 가장 강력한 기회요인으로 판단됨.

․ 최근 주택시장 관련 심리지수가 가격상승을 기대하는 상승국면의 1단계로 진입

․ 선거에 의한 상승압력은 과거에 비해 약화되겠지만 대선․총선에 따른 시장 영향력은 분명히 존재할 것으로 판단됨.

․ 현재의 매매가격은 지역․규모․유형의 다운사이징을 통해 전세에서 이동 가능한 가격 수준임.

․ 그러나 재무적 관점에서 시장에 진입한 참여자들의 잠재적 공급물량이 다수 존재할 것으로 예상됨.

․ 이러한 잠재적 공급물량을 실거주목적의 수요자의 흡수 가능성과 여력이 2012년의 가장 강력한 기회 요인이 될 것으로 판단됨.

- (공급) 수도권에 산재한 대규모 택지개발 사업과 기매입 토지 및 미분양 물량은 2012년 시장회복에 장애물로 작동하면서 마무리 재고조정을 진행할 것으로 판단됨.

․ LH공사의 사업조정이 상당히 이루어졌으나, 지속적으로 증가해 온 공공택지 지정실적을 고려하면 2015년까지는 토지 공급이 안정적으로 이루어질 전망임.

․ 토지는 매입하였으나 착공 및 분양으로 이어지지 못한 물량이 상당수 존재하고 미분양도 감소하지 않고 있음은 여전히 분양 대기 물량이 상당한 것으로 판단됨.

․ 아파트 입주물량은 예년 대비 큰 폭 감소하나 아파트외 물량이 급증하여 이를 완충할 것으로 예상됨. 매매시장에서는 공급감소의 영향력을 완충하고 전세시장에는 상승폭을 둔화시킬 것으로 판단됨.

- (금융) 가계대출 리스크가 확대되는 양상을 보이고 있어 주택관련 대출관리는 더욱 강화될 것으로 예상됨.

․ 생활자금과 같은 주택구입외 용도의 주택대출 증가, 높은 만기일시상환 및 변동금리 비중을 고려하면 리스크 관리가 더욱 어려워지고 있음.

․ 가계대출 연착륙 대책으로 수요자가 주택 관련 대출을 받기 더욱 어려워지고 연체율과 대출금리는 상승하는 추이를 보이고 있음.

2. 2012년 주택․부동산 전망

<2012년 부동산 가격 주요 변동 요인>

구 분			주요 변수의 변화 동향	2012년
				토지시장	주택시장
					매매	전세
위험	거시경제 여건		- 글로벌 경기 불안 우려 - 국내 물가상승, 경제성장 둔화	↘	↘	↗
한계	주택시장 구조적 환경		- 높은 주택보급률과 자가보유율 - 신규주택공급(인허가, 분양) 감소	↘	↘	↘
기회 ․ 장애	수요	심리지수	- 주택시장 심리지수 상승 중	↗	↗	→
		총선․대선 영향	- 과거 수준은 아니지만 상반기 총선, 하반기 대선의 영향력 존재	↗	↗	→
		전세에서 매매 전환	- 지역․규모․유형의 다운사이징 하여 전세에서 매매로 전환 가능성	→	↗	↘
		1세대1주택 수요회복	- 다주택자는 과거와 같은 수익률 확보 어려움에 주택시장을 출구 - 실거주 목적의 1세대1주택 수요 회복 강도에 따라 방향성이 달라질 듯	→	↗	→
	공급	공급 여력 충분	- 수도권 토지공급, 2015년까지 공급 여력 충분 - 기매입 토지, 미분양․분양 대기 물량 존재	↘	↘	→
		멸실압박	- 최근 멸실물량 감소하여 멸실 압박 존재	↗	↗	↗
	금융	소비자	- 가계대출연착륙 대책으로 수요자 주택대출 받기 어려워	→	↘	↗
		공급자	- 건설업 성장성․수익성․안정성 모두 악화	→	↘	↗

□ 2012년 입주물량 전년 대비 아파트는 감소, 전체 주택은 증가

- 2012년 수도권 아파트 입주물량은 2011년 수준을 유지하는 11만호, 지방은 30% 감소한 6만호 수준으로 예상됨.

※ 현재의 아파트 입주물량 전망치 기준은 부동산114(주)의 분양물량 기준이나, 국토해양부의 분양물량 통계가 일정기간 축적되고 나면 국토해양부 자료를 기준으로 발표할 예정임.

․ 수도권의 아파트 입주물량은 예년 대비 경기도에서 큰 폭 감소하면서 감소세를 견인할 것으로 판단됨.

․ 지방의 아파트 입주물량은 2011년 9만호 수준의 입주가 이루어진 반면 2012년은 6만호 수준에 그칠 것으로 전망됨.

- 아파트외 인허가 실적의 급격한 증가세를 고려할 때 2012년 전국 주택분의 입주물량은 2011년보다 증가하여 35만호 수준으로 전망됨.

․ 수도권은 2011년보다 증가한 20만호 수준으로 예상되며 지방은 2011년 수준을 유지한 15만호로 전망됨.

<2012년 전국 주택 입주물량 전망>

(단위 : 만호, %)
구 분	2011년		2012년e)
	전체주택	아파트외	전체주택	아파트외
전 국	32.4	11.8	35.0	18.0
수도권	17.7	5.8	20.0	9.0
지 방	14.7	6.0	15.0	9.0
자료 : 2011년 물량은 국토해양부의 1․12 대책 보도자료 발표 내용이며 2012년은 추정치임.

□ 2012년 분양물량 25만호 예상

- 2012년 아파트 분양물량은 2011년의 24만호보다 소폭 증가하는 25만호 수준으로 전망

※ 현재의 분양물량 전망치 기준은 부동산114(주)의 분양물량 기준이나, 국토해양부의 분양물량 통계가 일정기간 축적되고 나면 국토해양부 자료를 기준으로 발표할 예정임.

․ 2011년 분양물량은 지방시장을 중심으로 살아나고 있는 분양률과 인허가 증가 등을 고려할 때 2010년보다 증가한 24만호 수준으로 전망됨.

․ 2012년 분양물량은 지방시장 회복의 지속, 수도권 시장 재고조정 마무리 진입 등에 따라 2011년보다 소폭 증가한 25만호 수준이 될 것으로 예상됨.

□ 2011년 주택 건설 사업 승인 실적 45만호 수준 전망

- 인․허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2012년 인허가 실적은 45만호 수준으로 전망됨.

․ 2011년 인허가 실적은 1～9월까지 LH공사 물량이 전혀 없음에도 불구하고 민간의 급증으로 30만호 수준을 달성하고 있음. 연말의 공공의 밀어내기식 물량, 아파트외 물량 급증 등을 고려할 때 45만호 수준은 달성할 것으로 판단됨.

․ 2012년은 LH 경영정상화에 따라 공공 계획물량인 15만호 수준은 나올 것으로 예상됨. 아파트외 실적은 2011년에 비해 크게 감소할 것으로 예상되나, 지방을 중심으로 아파트 부분의 인허가 증가세 유지로 전년 수준인 45만호는 유지할 것으로 판단됨.

<2011～2012년 주택건설실적 전망>

(단위 : 호, %)

구 분	2003년	2004년	2005년	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년e)	2012년e)
합계	585,382	463,800	463,641	469,503	555,792	371,285	381,787	386,542	450,000	450,000
공공부문	120,522	123,991	140,978	143,694	156,989	141,160	168,300	138,315	100,000	150,000
민간부문	464,860	339,809	322,663	325,809	398,803	230,125	213,487	248,227	350,000	300,000
(비중)	(79.4)	(73.3)	(69.6)	(69.4)	(71.8)	(62.0)	(55.9)	(64.2)	(77.8)	(66.7)

자료 : 국토해양부, 2011～2012년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2012년 전국 전세가격, 상승폭 크게 둔화된 5% 전망

- 전세시장은 아파트외 입주물량 급증, 급등세 장기화에 따른 피로감 등으로 상승세는 크게 둔화되어 전국적으로 5% 수준의 상승이 예상됨.

․ 아파트 입주물량 감소세가 지속되나 아파트외를 중심으로 입주물량이 크게 증가하여 이를 완충할 것으로 예상됨. 아파트의 전세가격 상승세는 다른 상품에 비해 높은 수준은 유지할 것으로 판단됨.

․ 다만, 임대차계약기간이 2년에서 3년으로 연장되게 되면, 임대료 선반영에 따른 전세가격 급등할 가능성도 존재함.

․ 상승폭은 둔화되더라도 전세의 월세 전환과 같은 임대차시장의 구조적 변화는 지속적으로 나타날 것임.

□ 매매가격, 수도권 1%․지방 7% 수준의 상승

- 2012년 수도권 주택시장은 여전히 진행 중인 공급물량의 재고조정과 주택담보대출의 규제 등에 따른 실수요자의 유동성 확보 어려움 등으로 1% 내외의 상승세로 예상됨.

․ 기존의 주택보유자 중 일부는 적정 수익률 확보의 어려움으로 주택시장에서 출구하려 할 것임. 즉, 신규주택공급 뿐만 아니라 재고주택시장의 잠재적 공급물량이 존재하는 상황임.

․ 실거주 목적의 수요자를 중심으로 시장의 회복세가 감지되고 있으나, 금융당국의 가계대출 강화에 따라 유동성 확보가 어려워 수요회복세도 더딜 것으로 판단됨.

- 2012년 지방 주택시장은 공급부족의 영향으로 2011년의 호조세를 이어갈 것으로 예상되나, 매매가격의 상승폭은 둔화되어 7% 수준의 상승세가 전망됨.

․ 후발하여 상승한 지역들이 2012년의 상승세를 견인하여 내년에도 호조세를 이어갈 것으로 판단됨.

․ 다만, 지방시장의 높은 주택보급률과 자가보유율을 고려할 때 과거와 같은 상승기간을 유지하기 어려울 것으로 판단됨. 또한, 부산과 같이 단기간에 공급이 집중한 지역과 선행하여 상승한 지역은 상승세가 빠르게 둔화될 것으로 예상됨.

<2012년 전국 주택가격 전망>

(단위 : 전기말 대비, %)

구분			2009년	2010년	2011년					2012년
					1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기e)	연간e)	연간e)
주택	매매	수도권	1.2	-1.7	0.7	0.1	-0.1	0.8	0.8	1.0
		지방	1.7	6.0	3.9	4.0	3.1	3.0	14.0	7.0
	전세		3.4	7.1	4.3	2.7	3.3	2.0	12.5	5.0

주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음.

3. 정책과제

□ 국내주택시장 물량․수익성 동반 하락 구조적 변화 필요

- 국내 주택시장의 신규주택 물량은 감소하고 수익성까지 악화되어 양적성장의 한계에 도달한 것으로 판단됨에 따라 구조적 변화가 필요한 시점임.

․ 과거 50만호 수준에 육박했던 인허가 물량은 40만호대로 감소하였고 분양물량도 큰 폭 감소한 것으로 나타나고 있음.

․ 또한, 경기침체의 장기화로 금융비용 누적, 전면적인 할인분양 등을 실시하고 있어 수익성도 지속적으로 하락하고 있음.

- 최근 지방시장이 회복되고 있으나, 신중한 접근이 필요하며 자본확충 등 리스크에 대비한 전략도 필요

□ 주택수요 연착륙 유도 : 취득세 인하 연장하고 주택대출 탄력적 운용 필요

- 거래시장에 충격을 줄이기 위해서는 올해 말로 종료예정인 주택의 취득세 감면조치를 1년 연장하는 것이 필요함.

․ 취득세 감면 조치가 표준세율로 복귀되면 취득세 부담은 1～2%에서 4%로 급등함.

․ 내년 수도권 시장도 보합세를 벗어나지 못할 것으로 예상되는 상황에서 취득세의 급격한 상승은 수도권 주택시장을 더욱 위축시킬 것으로 판단됨.

- 거주목적의 1세대1주택을 위한 주택대출에 대해서는 현행 가계대출 규제를 탄력적으로 운영할 필요성이 높음.

․ 거시경제적 측면에서 가계대출부실 관리가 중요하나, 우리나라는 민간 주도하의 주택시장을 형성하고 있고 현재 공공의 여력을 고려할 때 민간시장에서 자율적으로 작동할 수 있는 자가보유촉진책은 가장 효과적인 주택정책수단임.

․ 거주목적의 생애최초주택구입자 및 교체수요를 위한 1세대1주택 수요자에 한해서는 LTV 및 DTI의 탄력적 운영 필요

․ 국민주택기금 지원을 받을 수 있는 소득수준(부부합산 연소득이 4000만원 이하)을 보다 확대하여 생애최초주택구입 수요층을 확대할 필요성 높음.

- 다주택자 양도세 중과 완전 폐지하면 단기적으로 다주택자가 주택시장에서 이탈하는 속도를 조절하고 장기적으로는 시장을 진입시키는 역할을 해야 할 것임.

․ 2008년 이후 다주택자 양도세 중과는 임시 감면 형태로 연장해 오고 있으나, 최근의 시장상황을 고려할 때 한시적 연장은 다주택자들을 시장에 진입하기 보다는 출구시키는 역할을 하고 있음.

․ 2주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과를 일반 소득세율(9∼36%)수준으로 하향 조정하는 것이 필요함.

․ 2주택 이상 보유자에게도 장기보유 특별공제를 적용하여야 정부가 기대하는 임대주택 공급자로서의 역할이 작동될 수 있을 것임.

□ 공급시장 정상화 : 분양가상한제 폐지․보금자리주택 수정계획 발표 필요

- 분양가상한제는 효과보다 공급물량 왜곡, 장기 주택경기 역행과 같은 부작용 많았음을 고려할 때 조속한 폐지 필요

․ 분양가상한제가 주택경기 조절수단이 되어서는 안되며 전반적인 주택시장의 환경과 주택 정책적 맥락을 고려할 때 조속한 폐지가 필요

․ 규제완화에 대한 기대감이 반영된 상황에서 법적 조치 지연될 경우 시장에서는 주택사업이 지연되는 적체효과가 나타나 정상적인 주택공급시스템에 차질이 불가피함.

- 최근의 보금자리주택사업의 당초 계획과는 물량 및 시기면에서 상당히 달라지고 있음에 따라 수정계획을 발표하여 시장 혼란을 최소화해야 할 것으로 판단됨.

□ 임대차시장 안정화 및 규제정책 실효성 제고 필요

- 민간 임대사업이 투자수익률이 아니라 소득수익률을 추구할 수 있는 시장환경의 조성이 절실하며 사업참여를 촉진하기 위해서는 세제지원, 인센티브 부여 등 다각적 지원 필요

․ 민간임대사업자의 금융지원조건인 융자이율은 낮추고 융자기간은 늘리는 것도 하나의 대안이 될 것임.

※ 1․13 대책에서 도시내 소규모 주택건설 촉진을 목적으로 전폭적인 금리(4～5→2%) 인하, 대출가능액(㎡당47→80만원) 확대의 효과로 2011년 들어 도시형생활주택의 인허가가 급격하게 증가함.

․ 미국의 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(Low Income Housing Tax Credit: 이하 LIHTC)과 같이 임대주택공급이 시장에서 자율적으로 작동하는 인센티브 구조를 만드는 것도 필요함.

․ 다른 한편, 임차자에 대한 월세 중심의 보조금 운영, 월세 보증 제도 도입도 안정적 임대시장을 형성하는데 도움을 줄 것으로 기대됨.

- 주택시장의 국지적 양상을 고려할 때 현행 지역별․규모별 차등규제와 같은 미시적 조정 정책은 지방정부의 역할로 이양해야 할 것으로 판단됨.

․ 주택시장의 국지적 양상을 고려할 때 중앙정부 주도하의 지역별․규모별 규제의 실효성은 점차 약화될 수밖에 없음.