한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2011년 12월 22일(목)/총 4매(별첨. 관련 연구보고서 1부)
	담당부서 연구책임자	건설산업연구실 강운산 연구위원	☎ 02-3441-0819/wskang@cerik.re.kr
	홍 보 팀	김희경 팀장	☎ 02-3441-0778/khk@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 12월 24일(토) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

재건축.재개발 조합설립 무효땐 사업기간 27개월 지연

- 建産硏,「정비조합 설립 동의의 하자 및 흠결 치유 방안」 보고서에서 분석

- 2011년 8월 현재 서울시내 조합설립 무효소송 82건 진행

- 조합설립 무효로 인한 사업 재추진으로 세대당 3,800만원 추가비용 발생

- 사업 지연에 따라 주택공급도 늦어져 전월세 부족난은 더욱 가중

- 조합설립 과정에서 과도한 흠결이 아니라면 치유후 후속절차 진행이 바람직

- 현행 도시정비법에 조합설립 동의 하자 및 흠결 치유규정 신설 필요

- 정비조합 설립인가 심사절차 보완.강화해 유사한 논란의 재발 예방도 중요

□ “재건축․재개발 등 정비 사업 추진을 위한 정비조합이 설립인가 무효 판결을 받을 경우 후행 단계 재추진에 따라 사업 기간이 27개월이 지연되는 것으로 조사되었다.

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 「정비조합 설립 동의의 하자 및 흠결 치유 방안」 연구보고서를 발간하고, “재건축․재개발 정비조합이 설립인가 무효 판결을 받을 경우 사업기간이 27개월 지연되고 이에 따라 주택 공급도 함께 지연되어 전월세 부족난이 더욱 가중될 수 있다”고 분석했다.

□ 강운산 한국건설산업연구원 연구위원은 “사업기간의 지연뿐만 아니라, 정비사업 절차를 다시 반복함에 따라 세대당 3,800만원의 비용이 추가 발생한다”고 지적했다.

※ 2011. 8월 현재 서울시 내 조합설립 무효소송 82건 진행 중(대한건설협회)

※ 동대문구 청량리동 제기4구역 재개발조합 : 2007년 9월 사업시행인가를 받고 2009년 10월 관리처분인가를 받아 이주와 철거가 진행되다가 조합설립 무효 판결

※ 왕십리 뉴타운1구역 : 철거가 80% 이상 진행된 상태에서 조합설립인가 무효 판결

※ 가재울 뉴타운 4구역 : 최근 조합설립인가 무효 판결을 받아 조합은 하자 치유를 위해 조합 설립 변경 동의서의 징구를 완료했으며 서대문구청은 고등법원에 항소한 상태이며 철거가 95%나 진행됨.

□ 강운산 연구위원은 “원활하지 못한 사업 진행으로 인해 효율성이 저하되고 이러한 손실이 분양가에도 반영됨으로써 분양원가의 상승을 초래한다”고 밝혔다.

□ 또한, “조합설립이 무효화될 경우 전체적으로 이익과 손실을 따져보면 결국 이익보다 손실이 크다”고 지적하고, “대다수에게 피해가 발생하고 공익에도 타격이 있다면 정비사업의 전체적․원천적 무효 효과 발생을 제한하여 공익을 제고할 필요성이 있다”고 조언했다.

□ 따라서, “정비조합 설립 무효로 인해 발생하는 조합원의 피해와 과도한 사회적 비용의 발생을 최소화할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다”고 강조했다.

□ 이와 관련, 강운산 연구위원은 “국토해양부의 유권해석에 따르면 조합설립에 있어 하자가 있을 경우 조합이 자체적으로 하자를 치유하면 조합설립 변경인가 승인받을 수 있도록 되어 있다. 또한, 대법원 판결에서도 제도적 장치의 도입 가능성을 인정한바 있다. 그럼에도 불구하고 현재로서는 실질적인 제도나 장치가 없어 조합설립을 처음부터 다시 시도해야 하는 것은 매우 불합리한 조치”라고 지적했다.

<국토해양부 유권해석>

- 국토해양부는 조합설립 동의의 하자 또는 흠결이 있는 경우, 조합이 자체적으로 하자 및 흠결을 치유하여 조합설립 변경인가 승인을 받을 수 있다는 취지의 유권해석을 내림(2010.3.5.)

‘새롭게 규정된 동의서에 건축규모, 건축물의 설계개요와 비용분담에 관한 사항을 기재하여 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 득해 주택재개발 조합설립 변경인가를 신청하여 변경인가가 가능하다’고 회신

※ 법원 또한 ‘하자(흠)있는 행정행위의 치유는 행정행위의 무용한 반복을 피하고 국민의 권리나 이익을 침해하지 않는 범위 내에서 예외적으로 인정될 수 있다’고 판결(대법원 2002.7.9. 선고 2001두10684 판결)해 제도적 장치 도입 가능성을 인정

□ 따라서 “조합설립 무효의 원인이 되는 하자 및 흠결을 자체적으로 조속히 시정, 치유하여 조합설립 변경 인가를 받도록 제도를 개선해야 한다”고 강조했다.

□ 강운산 연구위원은 “다만 하자 및 흠결 치유 대상을 ‘정비조합 설립 동의 과정의 중대한 하자가 있고 조합원 다수가 정비 사업의 시행에 반대하는 경우’가 아닌 ‘조합 설립 동의 과정에서 작은 흠결 및 하자가 있고 대다수 조합원이 정비사업의 시행을 원하는 경우’로 한정하여 제도적 장치의 악용을 사전에 차단하는 것이 필요하다”고 조언하면서 “예를 들어 하자 치유 후 조합원의 동의를 반드시 거치도록 하는 제도적 장치를 마련하여야 한다”고 제안했다.

□ 강운산 연구위원은 “아울러 △무효 소송 제기 기간의 제한, △조합설립 동의서의 보완, △정비조합 설립 인가시 심사의 강화 등도 고려해야 할 것”이라고 조언했다.                                        끝.

## 별첨. 관련 연구보고서 1부.