한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2012년 2월 7일(화)/ 총 7매
	담당 부서 연구 책임자	건설산업연구실 빈재익 연구위원	☎ 02-3441-0725/jipin@cerik.re.kr
	보도일시	2012년 2월 9일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

“부동산PF, 건설사 재무지표에 심각한 부담”

- 건설산업연구원,「프로젝트 파이낸싱 부실화와 건설산업의 위기」보고서에서 분석

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한 「프로젝트 파이낸싱 부실화와 건설산업의 위기」 보고서를 통해 “부동산PF는 건설업체에게 장부상 레버리지의 대규모 증가 없이 성장할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 부동산시장이 침체하고 금융시장이 불안정한 상황에서는 건설기업의 지속가능성을 위협하고 있다”고 발표했다.

-------------------------- 보고서 요약 ---------------------------

▷ 최근 두드러져 보이는 미분양의 감소추세(2008년말의 165,599 가구 ⇒ 2011년 10월말에 66,462호)와 금융권 PF대출 잔액 감소(2010년말 잔액 66.5조원 ⇒ 2011년 1/4분기 말 잔액 58.6조원)에도 불구하고, 2008년 금융위기 발발을 전후 한 시기의, 시공능력 순위 10위 이내에 위치한 대형건설기업들의 재무지표를 분석하면, 현재 위기국면을 벗어나는 것이 쉽지 않을 것으로 판단됨.

▷ 기업에 따라 차이가 있으나, 시행사나 재개발․재건축 조합 등에 지급보증을 제공한 결과 부담하게 된 우발채무의 규모가 최근 줄어들고 있으나 여전히 상당한 수준임. 건설사의 채무보증 규모가 축소되는 경향을 보이고 있는 것은 기존 사업의 완성뿐만 아니라, 금융위기의 여파로 신규사업의 추진이 부진하기 때문. 10대 건설사의 경우 2011년 6월말 기준, 기업에 따라 최저 3,000억원에서 최대 3조 3,000억원을 초과하는 시행사에 대한 지급보증을 우발채무로 보유하고 있음.

▷ 부동산PF의 차입형태는 2009년과 2010년 사이에 큰 변화를 보이고 있는데 Loan의 비중이 하락하고 ABCP의 비중이 상승하고 있음. Loan에 비해, ABCP의 간편한 발행절차와 낮은 금리부담을 감안하면, 시공능력평가 순위 10위 내 기업들의 경우, 우수한 신용등급로 인해 차입형태가 ABCP를 중심으로 전환했다고 판단할 수 있음.

▷ 그러나 Loan의 차환 가능성이 ABCP보다 상대적으로 높기 때문에 ABCP 중심으로 차입형태가 전환되는 것은 PF 우발채무 위험성이 제고된 측면도 있음. 즉, Loan은 사업 인․허가 지연 혹은 분양부진 발생시에 금융기관과 시행사가 직접적인 협의를 통해 만기연장이 이뤄지나, ABCP는 투자자가 자산운용사, 개인 등 불특정 다수로 구성되어 있어 차환발행을 보장할 수 없다는 점에서 상환 리스크(refinancing risk)가 높음. PF대출이 사업승인 이전단계에서 토지매입 등 초기 사업비 마련을 위해 진행되는 경우가 일반적이라는 점을 감안하면, ABCP 중심으로 차입형태가 전환되는 것은 부동산개발 프로젝트의 리파이낸싱 리스크를 제고하고 있음.

▷ 이 외에도 경기침체와 금융위기로 전세계적으로 자금흐름이 원활하지 못한데, 이러한 여건은 건설기업에게는 공사미수금과 이를 처리하기 위한 대손충당금 규모의 증가와 그로 인한 수익성 감소 등으로 반영됨. 10대 건설사 중에서 2011년 6월 회계자료에서 공사미수금 규모가 드러난 8개사중 4개사의 매출액 대비 미수금의 비중이 30%를 초과함.

▷ 10대 건설사들이 PF사업으로 겪는 어려움은 거시지표를 통해서도 확인할 수 있음. 지속적인 채권회수와 신규 대출 기피로 인해 PF대출 규모는 축소되지만, 부동산시장의 침체로 PF대출의 추가적인 부실화는 진행되어, PF대출의 연체율이 증가하고 있음.

<부동산 PF 대출 연체율 추이>

(단위 : %)

구분	2008.06	2008.12	2009.06	2009.12	2010.06	2010.12	2011.03
금융권전체	3.6	4.4	5.9	6.4	7.3	12.9	12.3
은행	0.68	1.07	2.62	1.67	2.94	4.25	5.30
저축은행	14.3	13.0	9.6	10.6	8.7	25.1	22.8 영업정지 8개 사 제외
보험	2.37	2.41	4.06	4.55	7.9	8.3	-
증권	6.57	13.92	24.52	30.28	29.5	29.8	26.6

자료 : 금융감독원

▷ 가계부채의 규모도 크고 증가율도 여전히 소득 증가율을 앞서고 있음.

<가구소득 및 가계신용 전년대비 증가율 추이>

구분	2006	2007	2008	2009	2010
가구소득 증가율 전국 2인 이상 가구, 경상소득	4.8%	5.3%	6.0%	1.2%	5.8%
가계신용 증가율	-	8.4%	9.1%	13.3%	8.6%

자료 : 건설협회, 통계청

▷ 금융당국이 은행, 학계와 공동으로 ‘PF대출제도 개선 테스크포스’를 만들어 마련한 PF대출 개선방안은, 현재 부동산개발사업의 모델의 지속성을 전제하고 있다는 점에서 현재 위기극복에는 큰 도움이 되지 못할 것으로 판단됨. 이와 관련하여, ‘위기’와 ‘침체’의 의미는 서로 구별되어야 한다. ‘침체’는 외부환경 변화에 의한 수요변화 혹은 공급 쇼크로 인해 시장이 침체되어 있으나 가격조정 등을 거치면 시장이 정상화되어 기존의 사업을 지속할 수 있다는 의미를 내포하고 있음. 반면, ‘위기’의 개념에는 지금까지 사용해 오던 사업의 작동방식이 더 이상 유효하지 않으므로 해당 사업을 수행하던 개별 기업이 생존을 지속하기 위해서는 해당 사업방식을 대체할 수 있는 새로운 사업방안이 필요하다는 의미가 내포되어 있음.

▷ 시행사가 시공사의 신용을 이용하여 금융기관으로부터 신용을 공급받아 주거용 부동산을 공급하면 금융기관으로부터 신용을 차용한 가계가 구입하는 부동산개발 PF사업의 구조하에서, 가구소득 증가율을 초과하는 가계신용 증가율, 건설기업들의 우발채무 부담 등을 감안할 때, 현재 국면은 ‘침체’보다는 ‘위기’국면에 가깝다는 판단임.

▷ 현행 부동산 개발 PF사업의 위기 극복은 빈부격차를 해소할 수 있는 임금의 대폭 인상과 고용 안정화 등 사회경제 여건의 개혁을 통해 주택이 더 이상 가계가 부채를 통해 투자해야 하는 자산이 아니라 내구소비재로 인식되는 인식의 전환을 전제로 하여야 이뤄질 수 있음. 서민층의 자가 보유 증진을 통한 주택 수요의 제고를 지향하는 정책으로 범위를 한정할 경우, 프랑스에서 미국 서브프라임 모기지론 부실화 이후 시행 중인, “하루 1 유로로 내 집 마련”으로 알려진 프로그램에서 경제위기의 상황에 부합할 수 있는 주택사업의 모델을 발견할 수 있을 것임.

[참조]

<10대 건설기업이 시공사로서 시행사를 위해 보증을 제공한 PF잔액>

(단위: 백만)

구분		2006	2007	2008	2009	2010	2011. 6
기업 1	합계	-	-	4,271,816	3,091,348	2,513,822	2,527,259
	ABS	-	-	-	-	-	-
	ABCP	-	-	1,071,376	859,600	1,093,600	1,230,500
	Loan	-	-	3,200,440	2,231,748	1,420,222	1,296,759
기업 2	합계	-	-	3,106,480	3,413,873	3,109,181	1,592,000
	ABS	-	-	320,000	180	-	-
	ABCP	-	-	1,255,500	1,430,600	1,850,600	1,364,000
	Loan	-	-	1,530,980	1,803,273	1,258,581	228,000
기업 3	합계	-	-	1,522,300	1,951,508	1,756,122	1,872,369
	ABS	-	-	-	-	-	-
	ABCP	-	-	272,000	212,000	377,600	714,500
	Loan	-	-	1,250,300	1,739,508	1,378,522	1,157,869
기업 4	합계	-	-	992,430	794,405	589,110	371,228
	ABS	-	-	-	-	-	-
	ABCP	-	-	-	160,000	272,100	301,100
	Loan	-	-	992,430	634,405	317,010	70,128
기업 5	합계	2,128,115	2,378,474	3,862,564	4,367,886	3,850,656	3,357,353
	ABS	-	-	15,000	460,000	340,000	-
	ABCP	-	-	1,234,200	1,470,800	2,009,400	1,985,100
	Loan	-	-	2,613,364	2,437,086	1,501,256	1,372,253
기업 6	합계	995,700	983,675	468,494	1,426,134	1,294,240	1,464,228
	ABS	-	-	-	-	180,000	180,000
	ABCP	-	-	-	-	-	-
	Loan	-	-	468,494	1,426,134	1,114,240	1,282,228
기업 7	합계	1,727,845	1,861,255	1,630,800	2,847,093	2,561,580	1,966,570
	ABS	-	-	60,000	-	-	-
	ABCP	-	-	297,400	1,033,740	1,322,540	969,740
	Loan	-	-	1,273,400	1,813,353	1,239,040	996,830
기업 8	합계	-	-	1,444,800	1,188,693	1,366,937	1,510,580
	ABS	-	-	124,000	-	-	-
	ABCP	-	-	579,600	500,863	718,765	872,750
	Loan	-	-	741,200	687,830	648,172	637,830
기업 9	합계	-	-	880,347	2,116,019	2,309,968	2,596,943
	ABS	-	-	-	-	-	-
	ABCP	-	-	304,100	1,176,200	1,454,830	1,774,837
	Loan	-	-	576,247	939,819	855,138	822,106
기업 10	합계	20,300	1,613,107	2,016,212	1,962,052	1,454,865	1,313,000
	ABS	-	-	140,000	140,000	-	-
	ABCP	-	-	470,300	687,200	554,500	676,500
	Loan	-	-	1,405,912	1,134,852	900,365	636,500

출처 : 금융감독원 전자공시시스템 (http://dart.fss.or.kr/) 참조

<재개발․재건축, 자체사업 관련 조합원, 분양권자 등에 대한 지급보증 규모 추이>

(단위: 백만)

구분	2006	2007	2008	2009	2010	2011. 6
기업1	7,056,205	10,511,605	7,691,398	3,566,347	2,960,835	2,662,413
기업2	4,847,695	3,903,775	3,887,128	4,085,075	2,098,595	1,594,439
기업3	4,329,091	5,193,098	5,940,701	7,218,094	5,361,960	5,359,744
기업4	2,577,176	4,368,617	328,998	436,702	566,791	559,193
기업5	5,296,246	4,298,706	1,923,444	2,333,872	1,603,587	2,297,286
기업6	552,052	1,014,100	2,207,856	2,369,356	2,016,250	2,260,190
기업7	3,415,600	1,400,200	1,244,600	1,227,700	1,090,010	1,026,473
기업8	-	17,475	-	82,348	145,101	177,346
기업9	4,192,893	3,801,045	2,015,044	1,699,153	1,466,648	1,794,390
기업10	-	1,450,016	-	-	-	2,468,844

출처 : 금융감독원 전자공시시스템 (http://dart.fss.or.kr/) 참조

<주요 건설기업의 대출액 대비 공사미수금, 공사미수금대비 대손충당금 비율 추이>

(단위: %)

구분		2006	2007	2008	2009	2010	2011. 6
기업 1	공사미수금 /매출액	26.3%	30.9%	30.8%	30.0%	34.7%	58.8%
	대손충당금 /공사미수금	2.5%	2.3%	4.7%	4.6%	4.7%	5.1%
기업 2	공사미수금 /매출액	31.0%	19.0%	19.9%	26.7%	24.2%	34.0%
	대손충당금 /공사미수금	6.9%	7.3%	7.3%	7.0%	9.4%	20.7%
기업 3	공사미수금 /매출액	29.4%	32.9%	21.0%	16.4%	17.5%	13.6%
	대손충당금 /공사미수금	2.8%	2.2%	3.7%	4.6%	3.2%	8.0%
기업 4	공사미수금 /매출액	16.3%	21.4%	24.1%	25.0%	22.3%	-
	대손충당금 /공사미수금	4.4%	3.4%	4.1%	4.6%	6.7%	-
기업 5	공사미수금 /매출액	27.6%	36.9%	38.3%	37.2%	39.9%	-
	대손충당금 /공사미수금	3.5%	3.4%	4.2%	5.0%	10.0%	-
기업 6	미수금 /매출액	4.3%	5.3%	5.0%	9.4%	6.4%	12.7%
	대손충당금 /미수금	7.3%	6.7%	6.0%	5.7%	7.1%	7.7%
기업 7	공사미수금 /매출액	29.7%	24.0%	31.2%	32.7%	31.8%	64.7%
	대손충당금 /공사미수금	4.7%	7.5%	7.8%	9.1%	13.0%	18.5%
기업 8	공사미수금 /매출액	2.9%	2.5%	3.1%	3.1%	4.1%	9.7%
	대손충당금 /공사미수금	3.0%	4.9%	2.8%	3.9%	4.3%	7.3%
기업 9	공사미수금 /매출액	30.3%	35.1%	40.4%	55.6%	55.9%	127.8%
	대손충당금 /공사미수금	1.0%	2.0%	3.9%	3.0%	3.7%	3.7%
기업 10	공사미수금 /매출액	4.1%	5.6%	4.8%	4.3%	5.8%	12.9%
	대손충당금 /공사미수금	9.1%	19.8%	21.4%	10.1%	8.8%	9.4%

출처 : 금융감독원 전자공시시스템 (http://dart.fss.or.kr/) 참조