한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2012년 4월 3일(화) / 총 6매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 두성규 실장 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0723/skdoo@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2011년 4월 5일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

장기적 시장 정상화 위해선 주택시장 규제 완화 절실

- 시장개입 효과 불명확하고 부작용은 큰 중복규제는 시장에 맞는 개혁 필요

- 단기적 효과나 부작용보다 장기적 효과라는 관점에서 접근함이 바람직

- 선행적으로 분양가상한제 폐지, 가계대출 규제 완화, 소형평형 의무비율 폐지 필요

- 장기적으로는 노후주택관리 로드맵, 수요자․공급자 금융 구조 개편, 안정적 임대주택 공급 방안 모색 절실

□ 2011년 한 해 동안 6번의 부동산대책이 발표됐으나 수도권 주택시장은 침체를 거듭하고 있고, 지방에서도 상승세가 둔화되는 양상을 보이는 것으로 분석되었다.

※ 2009년과 2010년에는 각각 2회와 3회의 부동산대책이 발표됨.

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한 「부동산대책의 평가 및 향후 정책 제언」보고서를 통해 △수도권 주택가격은 지속적으로 하락하고 있으며, 거래도 2007년 이후 침체를 벗어나지 못하고 있는 반면, △전세가격의 상승세 둔화에도 불구하고, 이사철 전세 급등 및 월세 전환에 따른 임대료 부담 증가 등 임대차시장의 불안 요인이 여전히 잠재되어 있는 상황이라고 밝혔다.

<2011년 부동산대책의 분류와 내용>

						주요 정책 분류	주요 정책 내용	세부 정책 내용
				1․12 대책		전․월세 자금지원 임차 공급자 자금지원	- 전세 지원 규모 확대 - 소형주택 공급 위한 공급자 저리(2%)자금 지원	- 주택기금전세자금지원 확대 (6개월 이상 무주택조건 폐지, 5.7조원→6.8조원) - 도시내 소형주택 건설 자금 지원 금리(4～5→2%), 대출가능액(㎡당47→80만원) - 도시형생활주택 세대수 완화(150→300세대) - 도시정비사업 시․도지사 1년 범위안에서 사업시행인가 또는 관리처분인가 시기 조정
				2․11 대책		전․월세 자금지원 임차 공급자 세제지원	- 전월세 지원 한도 확대 - 임대사업자 세제지원 요건 완화	- 주택기금의 전세자금 지원한도 확대(6→8천만원) 및 금리인하(4.5→4.0%) - 5년 임대주택 건설자금 지원 확대 (호당 5.5∼7.5천만원→7∼9천만원, 금리 3∼4%→2%) - 원룸형 도시형생활주택 주택기금 지원 대상 확대(30→50㎡이하) - 매입임대사업자 세제지원 요건 개선(수도권 3호 이상, 5년 이상, 149㎡이하, 6억원이하) - 공모형 리츠 등이 임대주택 투자시 세제지원 확대 (배당소득 한시적 과세특례, 취득세 감면 확대 30→50%) - 민간 미분양주택을 전․월세용으로 활용(5년이상 임대시 취득세, 양도세 50% 감면) - 민간건설 공공임대주택 임대보증금 비중 확대(80∼90%→100%) - 재개발 사업시 임대주택 건설비율 상향조정 (17%→20%)
				3․22 대책		수요자 금융규제 구매자 세제지원	- DTI 자율적용 - 취득세 감면	- 취득세를 ‘11년말까지 현재보다 50% 감면함. (9억원이하 1인1주택의 경우 현행 취득가액의 2%에서 1%로, 9억원초과 1인1주택 또는 다주택의 경우에는 4%에서 2%로 인하)
				5․2 대책		공급자 자금지원 구매자 세제지원	- 1세대1주택 양도세 비과세 완화 - PF 배드뱅크 설립	- ‘3년 보유․2년 거주요건’ 중 ‘거주요건’ 폐지 - 자기관리리츠(부동산투자회사)가 ‘12.12.31일 이전 149㎡ 이하 주택 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득(사업소득) 5년간 50% 소득공제 - 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하시 주차장 등 설치기준 완화
				8․18 대책		임대주택 공급자 자금지원 구매자 자금지원	- 주택 구입 자금 지원 - 임대사업자 세제지원 요건 완화	- 생애최초 주택구입자금 금리 (5.2%→4.7%) - 지방 저소득가구 전세자금 지원 확대(대출보증금 한도 5→6천만원, 상환기간 6→8년) - 주택기금 대학부지 조금자리 기숙사 공급지원, 노후하숙 개량 지원(저리자금 지원) - 주거용 오피스텔 자금지원 확대, 대상은 세대당 12∼30→12∼50㎡, 한도는 40→40만원/㎡ - 전․월세 소득공제 대상 확대(연소득 3천만원→5천만원) - 수도권 매입임대사업자 세제지원 요건 완화 (3호→1호) - 주거용 오피스텔 임대사업자 등록 허용 및 세제 지원(종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세⋅재산세 감면)
				12․7 대책		구매자 세제지원 구매자 규제완화 구매 및 임차자 자금지원 공급자 자금지원	- 다주택자 양도소득세 중과 폐지 - 투기과열지구해제 - 구입자금 및 임차자금 지원 - 공급자 유동성 지원 - 소형주택 공급자 저리(2%) 자금 지원 연장	- 분양가상한제 폐지, 투기과열지구 해제 - 다주택자 양도세 중과 폐지 - 재건축 초과이익 부담금, 뉴타운 기반시설비 지원 - 생애최초 주택구입자금 및 근로자․서민 구입자금 지원 확대 - 대학생 전세임대 공급 확대 - 대학 기숙사 건설자금 지원 - 대학가 노후하숙 등 개량 지원 - 보금자리지구내 분양주택 용지를 10년임대 등으로 전환 - 도시 중소형주택 저리(2%) 건설자금 지원 연장 - 5년 임대주택 저리(2%) 건설자금 지원연장

□ 보고서에 따르면 “2011년에 호황을 보였던 지방시장은 단기간에 공급 증가가 뒤따르면서 빠르게 둔화되는 양상을 보이고 있으며, 세종시 및 혁신도시 등에서 신규공급이 지속적으로 예정되어 있는 점까지 감안하면 향후 미분양 문제가 다시 불거질 개연성도 있는 것”으로 나타났다.

<수도권 주택 매매가격 지수 추이> (2010.1 = 100)	<수도권 주택 전세가격 지수 추이> (2010.1 = 100)
자료 : 국민은행	자료 : 국민은행

<수도권 연간 아파트 거래량 추이> (자료 : 호)	<수도권 월간 아파트 거래량 추이> (자료 : 호)
자료 : 국토해양부	자료 : 국토해양부

<수도권 미분양 추이> (자료 : 호)	<수도권 준공후 미분양 추이> (자료 : 호)
주 : 2011년 12월 미분양은은 2012년 1월 13일 현재 발표되기 않음. 자료 : 국토해양부	자료 : 국토해양부

□ 보고서에 따르면, 2011년에 상반기에 발표된 정책들이 임차자의 자금지원과 공급 확대를 중심으로 하고 있었다면 하반기에는 전반적인 주택시장 정상화로 정책 내용의 범위가 확대된 것으로 나타났다.

- 상반기에는 임차인 및 임대사업자에 대한 자금 및 세제지원에 초점을 맞춤.

- 하반기에는 임차시장 안정이라는 목표를 달성하기 위해서 임차수요의 분산이 필요하다는 점에 착안하여 전반적인 주택시장의 규제완화로 정책관심 대상을 확대함.

□ 또한, 2011년 대책에도 불구하고 최근의 시장의 변화는 단기적 시장 불안과 장기적 시장의 변화가 동시에 발생하고 있고 주택시장에서는 과거 도입된 중복적 규제들이 여전히 존재하고 있는 것으로 조사되었다. 즉, 신규주택시장이나 재고주택시장이나 상품을 기준으로 가격, 지역, 규모, 금융 등 큰 틀에서 3가지 이상의 규제가 중복적으로 이뤄지고 있었다.

□ 2011년도 부동산대책의 성과와 문제점과 관련하여, 보고서에서는 “단기간에 소형주택 공급 확대와 임대사업자 증가를 통해 임대차시장 안정에 기여한 반면” “시장이 정책에 대한 반응을 나타낼 시간적 여유도 갖지 못한 상태에서 또다시 정책이 발표되는 경우가 잦아 시장의 내성을 키우는 부작용을 초래하는 등의 문제점도 적지 않았다”고 지적했다.

▷ 2011년 부동산대책의 성과

․1․13대책의 소형주택을 위한 자금지원 정책으로 도시형 생활주택 등 소형주택 공급이 빠르게 확대

․2011년 2․11, 8․18대책 이후 매입임대사업자가 급증하며 2011년 1~11월까지 전년 동기 대비 사업자수는 153.0%, 등록가구 수는 112.2% 증가

․소형주택 공급 확대로 입주물량 부족에 따른 전세가격 상승을 둔화시켰고 민간의 임대사업 영역의 활성화를 위한 단초를 마련

▷ 2011년 부동산대책의 문제점

․매입임대사업자 요건, 전세자금 대출, 대학생 전세임대 공급 등 다수의 정책이 단기간에 수정

․또한, 정부는 2011년 동안 대책에서 분양가상한제 폐지를 지속적으로 포함하였으나 법 개정이 이뤄지지 않아 시장 신뢰를 떨어뜨리는 결과로 이어지고 있음.

□ 아울러 보고서에서는 “단기적 효과나 부작용보다는 장기적 효과라는 관점에서 접근해야 하며, 시장이 임차시장과 매매시장이 상호 관련성이 높다는 점을 염두에 두어야 할 것”이라고 조언하였다.

□ “특히, 향후 정책은 신속한 후속조치를 전제하여야 하며 소폭의 잦은 변화보다는 강력한 임팩트로 가진 종합대책의 방식으로 접근하는 것이 효과적일 것”이라며 “정책의 시장개입 효과는 불명확하고 부작용은 큰 중복규제들은 변화하고 있는 시장에 맞는 개혁이 필요하다”고 강조했다.

▷ 향후 정책 제언

- 시장 정상화 차원에서 분양가상한제 폐지, 가계대출 규제 완화, 소형평형 의무비율 폐지가 선행되어야 함.

․분양가상한제는 하위법령 개정을 통해 우회적 방식으로 완화하였으나 장기적 시장정상화를 위해는 분양가상한제와 같은 정책은 폐지되어야 함.

․거시경제적 측면에서 가계대출부실 관리가 중요하나, 민간이 주도하고 있는 우리나라 주택시장에서 자가주택공급을 통한 사회 안전망 제공 역시 중요한 사회적 목표이며 자가보유촉진책은 가장 중요한 주택정책수단임.

․기존대출의 유동성 축소는 전세가에 직접적으로 전가되는 역작용과 충격파가 적지 않으므로 고정금리․비거치식 분할상환 대출 비중 확대를 장기에 걸쳐 늘리는 연착륙 유도가 필요함(현재는 고정금리ㆍ비거치식 분할상환대출 비중을 향후 5년이내인 ‘16년말까지 전체 주택담보대출의 30% 수준으로 정책목표가 설정됨).

․소형주택 의무비율 제도 등 주택 규모 규제를 지속하는 것은 시장의 탄력성을 저하시키므로 단기적으로 재건축․재개발 추진시 소형평형 비율을 폐지하여 부작용 최소화하고, 장기적으로 ‘저렴주택’ 공급을 확대해야 함.

- 공급측면의 중장기 이슈는 노후주택 관리, 금융, 임대주택 공급이 될 것으로 예상됨에 따라 노후주택관리에 대한 로드맵, 수요자 및 공급자 금융 개선을 위한 근본적인 구조 개편과 대안 금융 상품 개발이 시급이 요구됨. 또한, 임대주택 공급을 위한 효과적인 방안 모색도 필요함.

## 별첨 : 관련 연구보고서 1부.                                               끝.