한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2012년 10월 15일(월) / 총 13매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2012년 10월 17(수) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

미국 주택담보대출 구제제도, 연방정부․금융권이 리스크 분담

- 건설산업연구원, 「금융위기 이후 미국 모기지 지원 프로그램 시사점 보고서」 발간

- 미국 주택담보대출제도 시행 경험 분석 통해 국내 시장에서의 시사점 도출

광범위한 모기지 대책 일부 효과, 미국 주택시장 극심한 침체 이후 반전 꾀해

- 미 주택금융구조 선행적으로 리스크 분배, 민간 금융권의 적극적인 모기지 조정 및 지원 유인

- 2010년 이후 수요자 맞춤형 프로그램 및 서비스로 본격적인 모기지 지원 실시

- 미국과 우리나라 주택금융구조 상이해 종합적인 검토 필요

- 정부는 개별 금융권에서 접근하기 어렵다는 점 고려하여 컨트롤 타워 역할 해야

- 금융권은 현재의 리스크 분담이 장기적으로는 재무 이익이라는 관점 전환 필요

- 취약 계층에는 적극 도입해볼만, 소득 안정 계층에는 리파이낸싱 적극 유도가 바람직

- 모기지 지원정책이 임대차시장 안정에도 기여할 것으로 판단돼

□ 미국 주택시장이 극심한 침체 극복 과정에서 수요자의 재정 상태에 따라 리파이낸싱, 조정, 압류 및 퇴거 방지 등 다양한 프로그램을 운영하고 있으며 인센티브 방식으로 연방정부의 재정을 직접 투여하고 있는 것으로 조사되었다.

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 「금융위기 이후 미국 모기지 지원 프로그램 시사점 보고서」 발간하고, “시장주의주의를 표방하는 미국에서 원금삭감까지 하는 모기지 지원 정책을 전개하고 있는 것은 시장침체기를 벗어나는 것이 시장, 주택소유주, 정부 모두에게 이익이 된다고 판단하기 때문”이라고 주장하였다.

□ 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “미국과 우리나라 주택금융구조는 다른 점이 많아 종합적인 검토가 필요하다”고 전제하고, “우리나라도 취약 계층에는 적극 도입해볼만 하며, 소득이 안정적인 계층에는 리파이낸싱이 오히려 적합할 것”이라고 강조했다.

□ 허윤경 연구위원은 끝으로 “개별 금융권에서 자체적으로 접근하기는 쉽지 않다는 점을 고려하여 정부는 컨트롤 타워의 역할을 수행해야 할 것”이라면서 “금융권도 현재의 리스크 분담이 장기적으로는 재무 이익이라는 관점에서 접근해야 할 것”이라고 조언했다.

----------------------- <보고서 요약> ------------------------

1. 미국 주택시장 및 주택금융구조

□ 미 주택시장 극심한 침체 이후 시장 반전, 광범위한 모기지정책 효과 거둬

- 미국 주택시장은 금융위기 이후 가격 급락, 공급 급감, 극심한 압류 물량 증가를 경험하였고 2012년 들어서 지표적 반전을 보이고 있음.

․주택가격 6년 동안 30% 이상 하락, 재고주택 판매량 35%, 신규주택 판매량 75% 감소, 주택 허가, 착공, 준공 최근 40년 대비 60% 이상 감소함. 2009년에는 모기지 중 4.58%가 압류를 진행함.

․주택가격 4개월 연속 상승과 동반하여 재고주택 및 신규주택 판매 증가세를 보이고 있음. 신규공급도 증가하고 있으며 임대료는 상승하고 모기지 금리는 낮아져, 주택구매 유인이 발생하고 있음.

- 주택시장 변화에는 다양한 원인이 있겠지만 그 중 하나가 금융위기 이후 미국 정부가 광범위한 모기지 지원 정책을 전개해온 데 있음.

□ 미 주택금융구조, 선행적으로 리스크 분배되어 있어

- 미국의 주택금융구조는 공공지원에 기반한 2차 유동화 시장의 활성화, 광범위한 공적지원과 함께 일부 주에서는 모기지에 대해 비소구 제도를 채택함에 따라 구조적으로 리스크가 분담됨.

․미국의 주택금융시스템은 2차 유동화 시장의 활성화와 대출자를 보호하기 위한 비소구제도가 서브프라임 금융위기와 같은 위기를 촉발시켰다는 비판을 받음.

※ 비소구부채는 부채를 상환하지 못할 때 금융권이 담보로 한 실물 자산 이외에 대해서는 상환 요구를 할 수 없게 하는 제도임.

․그러나, 2차 유동화시장의 활성화는 수요자에게 높은 LTV, 장기고정금리의 모기지를 안정적으로 공급케 함.

․또한, 리스크 관점에서는 수요자가 감당해야 하는 시간(Time), 초기 투입비용(Down Payment), 가격 변동성(Price Variability) 리스크를 금융구조를 통해 금융권과 공공이 분담하는 구조로 해석할 수 있음.

- 이러한 미국 주택금융의 리스크 분담 구조는 민간 금융권의 적극적인 모기지 조정 및 지원을 유인케 하여 금융위기 이전에도 지속적으로 존재함.

․금융권은 높은 LTV 비율로 압류를 시행하더라도 채권 회수 비율이 낮고 비소구부채 주의로 인한 리스크를 안고 있어 모기지 조정을 통한 비소구대출의 채무불이행 옵션 실행 방지 및 안정적 장기 상환 유인이 오히려 금융권에 이익이 되는 구조임.

□ 미 주택금융시장 및 주택시장 안정화에 가장 중요한 요인은 ‘지불능력’

- 미국 주택금융시장구조는 수요자의 주거비 지불능력(Affordability)이 주택시장 및 주택금융시장 안정에 가장 중요한 요인이 되게 함.

․수요자의 주거비 지불능력이 낮아지면 생활비 지출에 문제가 발생하면서 가계수지에 큰 영향을 미침. 보다 심각해지면 저가 매물 증가 및 부실 채권 증가로 주택가격 변동성 확대 및 주택금융시장 불안으로 이어짐.

․반면, 주거비 지불능력이 높아지면 주거비 부담이 감소하여 주거안정을 달성할 수 있게 됨. 또한, 신규주택구입 확대 및 안정적 모기지 채권 운영도 가능케 됨.

□ 모기지 지원 프로그램, 수요자의 재정 악화도에 따라 3가지로 구분

- 미국의 모기지 지원 프로그램은 수요자의 재정 악화 정도에 따라 일반적으로 3가지 형태로 나눌 수 있음.

․크게는 주택을 지키는 방법과 주택을 처분하는 방법이 있음. 먼저, 주택을 지키지 못하는 경우는 압류 및 퇴거를 방지하고 소유주의 자율적인 판매인 숏세일(Short Sale)을 허용하거나 자발적 압류 형태인 DIL(Deed in Lieu of Foreclosure)을 지원함.

※ 숏세일은 모기지 사후관리 기관과 대출자간 합의하에 압류 대신 대출자의 자율적 판매를 허용하는 제도임. 모기지 잔액 이하로 주택을 매도함으로써 채권채무 관계를 종결하는 제도로 이용됨. 따라서, 모기지 잔액보다 주택가격이 낮을 때 시행됨. 그러나, 숏세일을 하더라도 모든 모기지가 완전한 비소구를 적용받는 것은 아님.

※ DIL은 친절한 차압(Friendly Foreclosure)이라고도 불리며 권리양도의 형태임. 통상, 숏세일로 팔기도 어렵고 재정적으로 더 이상 주택을 보유하기 어려울 때 선택하는 옵션임. 따라서, 숏세일을 시도한 서류가 필요한 경우가 다수임.

․재정상태가 비교적 양호한 경우는 모기지 대환대출인 리파이낸싱(Refinancing)을 통해 대출조건 변경하여 주택 보유 유지를 지원함.

․연체 등이 발생하여 리파이낸싱을 할 수 없는 재정상태의 소유주는 모기지의 대출조건 조정(Modification) 프로그램 지원을 받을 수 있음. 주택소유주에게 보다 적극적인 지원책으로 이자율, 기간뿐 아니라 원금삭감까지 포함하는 프로그램임.

․특히, 연체지원옵션으로 유예(Forbearance), 분할상환(Repayment)도 지원 가능함.

․미국 가계대출 시장에서는 주택구입 시 대출 받은 모기지 이외에 주택 지분에 대한 후순위(Second Lien) 추가대출도 일반적임에 따라 모기지 조정과 함께 후순위 대출 조정 지원도 가능함.

<모기지 지원 프로그램의 분류>

2. 미국의 모기지 지원 정책

□ 2010년 이후, 본격적인 모기지 지원으로 선회

- 세제지원 완료 이후 2010년부터 연방정부 차원의 조직 및 프로그램을 통해 본격적으로 주택금융 지원 정책 중심으로 주택정책을 운영하기 시작함.

․2009년까지 미국의 주택시장 안정정책은 생애최초 주택구입자에 대한 연방정부 차원의 세제지원을 중심으로 이루어짐.

․2010년부터는 재무부가 주관하고 HUD가 공동으로 관리하면서 연방정부 차원의 재정적 지원을 실시함.

․공공의 모기지 지원 프로그램을 리파이낸싱, 조정, 압류 및 퇴거 방지 등 두루 구성하고 있으며 조정 방식과 옵션에 따라 크게 8개의 형태가 존재함

<공공의 모기지 지원 프로그램 종류>

- 공공의 모기지 지원 정책은 주거비 지불능력을 향상시켜 주거 안정 및 장기적 주택금융시장 안정을 동시에 추구하고 있음.

․다양한 형태의 프로그램이 존재하나 궁극적인 목표는 월상환액의 인하임. 또한, 소득 대비 주거비 비율의 정책 목표를 설정하고 이를 달성하기 위해 다양한 지원을 실시하고 있음.

․특히, 조정 프로그램인 HAMP 경우 DTI 31%를 주택 지불능력의 정책 목표로 삼고 광범위한 지원을 실시함.

□ 공공은 민간 보완 역할

- 미국은 모기지의 안정적 유지가 민간과 공공 모두에게 중요한 과제로 상호 협력 가능하나 접근 방식 및 범위는 달라 공공은 민간을 보완하는 역할을 수행하고 있음.

․모기지 지원 방식인 리파이낸싱, 조정, 압류 및 퇴거 방지에 각각 대응하는 HARP, HAMP와 2MP, HAFA 등을 통해 정책적 연계 및 지원을 통해 모기지 조정의 범위와 효과를 제고시키고 있음.

․HARP는 민간 유인이 없는 높은 LTV 대상을 포괄하고 있으며 HAMP는 지불능력 상환액을 높이는 방식으로 민간 프로그램을 보완하고 있음.

․또한, 민간에서 작동하기 어려운 후순위 대출 지원, 실업자 지원, 숏세일의 비소구 적용 등도 실시하고 있음.

<민간과 공공 프로그램의 적용대상 및 혜택>

□ 수요자 맞춤형 프로그램 및 서비스 지원

- 수요자의 재정 상태에 따른 다양한 프로그램과 서비스를 민간과 공공에서 제공하고 있어 수요자는 본인에게 적합한 지원을 받을 수 있음.

․금리를 낮추고 싶은 경우, 월상환액을 낮추고 싶은 경우, 실업자인 경우, 후순위 대출을 갖고 있는 경우 등 수요자의 다양한 요구들을 반영한 프로그램을 구성하고 있음.지원주체도 민간, 연방정부, 주정부 차원에서 지원을 실시하고 있음.

․실질적인 모기지 조정뿐 아니라 공공과 민간 모두 상담지원, 모기지 지원 알선 등 어려움에 처한 주택소유주를 돕기 위한 다양한 서비스를 실시하고 있음.

- 지원 대상 계층 및 지속 가능성 확보라는 차원에서 수요자의 재정상태, 지원 대상 주택, 모기지 채권의 소유 대상 등에 따라 지원 가능한 프로그램은 달라짐.

․수요자의 재정 상태는 연체 여부, 현재 DTI 수준을 활용하고 있음.

․주택관련 기준은 LTV, 대상주택에 따른 원금규모, 거주주택 여부를 채택하고 있음.

․2차 유동화시장의 활성화로 인해 모기지 채권의 소유주가 정부지원기관인 GSE(Fannie Mae, Freddie Mac)인 경우와 민간(Non-GSE)인 경우에 따라 프로그램 지원 내용이 달라지고 있음.

․원금삭감 등 지원규모가 큰 경우에는 과거 10년 동안 중범죄 유죄 판결을 받은 경우는 제한하고 있음.

□ 공공, 수혜대상의 점진적 확대

- 한시적 운영을 전제로 공공 프로그램의 수혜대상을 점진적으로 확대하는 방향으로 프로그램이 변화하고 있음.

․HARP는 초기에는 LTV 상한이 105%였으나 125%로 확대하고 최근에는 상한 규정을 삭제함.

․HAMP도 초기에는 거주주택에 한해 지원하였으나 최근에는 임대용 주택까지 포함하여 지원하고 있음.

□ 세 주체 모두 이익되는 Win-Win 구조 형성

- 공공 지원 방식은 프로그램에 참여하는 세 주체 모두가 이익이 되는 Win-Win 구조를 형성하기 위하여 시장의 직접 참여보다는 인센티브 방식으로 운영되고 있음.

․주택소유주는 민간 프로그램에 비해 더 큰 혜택을 받게 하고 사업자는 자체적으로는 불가능한 조정을 공공의 지원을 통해 운영함으로 모기지에 대한 리스크를 추가적으로 감소시킴.

․공공은 주택소유주의 재정적 어려움 완화, 모기지 리스크의 감소를 통한 주거안정 및 금융안정 등의 정책 목표를 달성하게 됨.

․운영방식은 기본적으로 직접적으로 시장에 개입하지 않고 인센티브를 통해 민간의 참여를 유도하는 구조임.

- 공공 프로그램의 민간 지원 보완 역할은 대상 확대, 수혜 범위 확대, 사회안전망 확대라는 차원에서 접근하고 있으며 세부 프로그램의 제도 및 성격에 따라 인센티브 방식 및 여부는 달라지고 있음.

․리파이낸싱은 저금리 기조가 유지된다면 시장에서 자율적으로 작동됨. 공공의 리파이낸싱 지원은 민간에서는 리파이낸싱 유인이 크지 않은 대상을 확대시키는 방식임. 따라서, 인센티브는 존재하지 않으며 정부지원기관(Fannie Mae, Freddie Mac) 모기지에 대해 실시하고 있음.

․조정 방식의 지원은 인센티브를 통해 수혜 범위를 확대하여 지불능력의 지속가능성을 높이는 것임. 후순위 추가대출도 같은 원리로 작동됨.

․월상환액의 관점에서 HAMP 프로그램의 구조를 분석하면 월상환액 감소에는 재무부의 재정투입보다 투자자 기여가 큼. 또한, 5년 동안 유지 시 재무부의 비용보다 대출자의 이익이 커지는 구조로 설계되어 있음.

․압류 및 퇴거 방지 및 실업자 지원은 인센티브를 통한 사회 안전망 차원의 지원이라 할 수 있음.

□ 미국 내에서도 모기지 지원에 대한 비판 존재, 대상 확대

- 미국의 공공 모기지 지원 프로그램은 미국 내 비판이 존재하는 것은 사실이며 당초 기대에는 미치지 못하지만 모기지 시장 안정화 대책으로서 소기의 성과를 거두고 있다고 보는 것이 타당할 것으로 판단됨.

․프로그램 도입 당시의 계획에 비해 실적이 적은 것은 사실임. 그러나, 약 100만 건의 조정 프로그램인 HAMP 실적은 455만 건의 민간 조정 실적과 비교할 때 일견 작아 보이지만 사실상 HAMP는 민간에서 처리할 수 없는 수준의 조정을 맡았다는 측면에서 보면 과소평가하기 어려움.

․또한, 민간의 리파이낸싱이 불가능한 모기지를 대상으로 하는 공공의 리파이낸싱 프로그램이 HARP의 비중이 10%를 넘고 있다는 것은 결코 적지 않음.

․본질적으로 공적 지원을 통해 모기지 연체자에게 혜택을 주는 프로그램이므로 도덕적 해이 논란은 미국내에서도 불가피함.

․하지만 중요한 점은 그럼에도 불구하고 정책적으로 수혜대상을 점진적으로 확대해 나가며 대규모 지원 프로그램을 운영하고 있다는 것임.

3. 시사점

□ 시장 침체기, 모기지 지원 정책 임대차시장 안정에도 기여

- 일반적으로 주택가격 하락이 임대차시장 안정으로 이어질 것으로 기대하지만, 주택공급 감소의 영향으로 임대료가 상승할 가능성도 내포하고 있음.

․미국은 주택가격 경착륙 이후 임대료가 지속적으로 상승하였고 2012년 들어서는 모기지 월상환액보다 임대료가 높아지는 경우까지 발생함.

․일정수준의 임대수익률이 발생하는 미국에서조차도 주택가격 하락기에 임대료 상승을 경험함.

․낮은 임대수익률을 보이는 우리나라 주택시장은 주택가격 하락기에 공급부족 문제가 더 커질 가능성도 내포함. 주택가격 하락에 따른 매매공급 감소와 적정 수익률 확보의 어려움에 따른 임대공급 감소의 측면이 동시에 존재함.

․또한, 투자수익률 하락에 따른 임차수요 증대, 적정 수익률 확보를 위한 임대인의 임대료 인상의 문제가 겹칠 수 있음.

- 일반적인 기대와 달리 주택가격 하락 및 경착륙은 임대차시장에도 압박요인으로 작용할 가능성도 내포하고 있어 모기지 지원 프로그램은 종합적인 틀에서는 임대차시장 안정 및  주거복지 차원의 기여도 존재함.

□ 미국과 우리나라의 주택금융구조 달라

- 우리나라의 주택금융시스템과 미국의 주택금융시스템은 기본적으로 다른 구조임.

․2012년 3월 말 현재 우리나라 전 금융권의 평균 LTV는 48.5%로 미국에 비해 상당히 낮은 수준임.

금융감독원 보도자료, LTV(전금융권) : (’07) 48.0% (’08) 47.1% (’09) 47.5% (’10) 48.0% (’11) 48.1% (’12.3) 48.5%

․2000년대 초반 2차 유동화시장이 도입되었으나 장기고정금리의 대출은 활성화되지 못하고 여전히 단기변동금리 위주의 시장을 형성하고 있음.

․주택가격 하락기에도 금융권은 낮은 LTV, 소구주의로 압류 및 회수를 통한 채권 회수 가능성이 높아 금융권의 리스크가 적은 편임.

- 리스크 분담이 기본적으로 전제되지 않은 우리나라 주택금융구조 하에서 시장 침체기에 금융권에게 리스크 분담을 유인할 방안이 많지 않음.

․일정부분 리스크가 분담되어 있는 미국시장에서도 시장원리보다 큰 리스크를 분담시키는 후순위대출지원 및 원금삭감 프로그램의 실적은 극히 저조한 상황임.

□ 종합적 검토 필요하나, 자유시장주의 국가인 미국에서도 시장급락기 대규모 모기지 지원 정책 수행

- 따라서, 일부 제도의 개별적 도입이 아니라 주택시장과 주택금융제도의 큰 틀에서 종합적이고 체계적인 검토가 선행되어야 함.

․현행 미국의 모기지 지원 프로그램은 리스크 분담이 시스템적으로 선행되어 있기 때문에 시장에서 작동 가능한 것임.

․따라서, 개별적 정책의 도입 이후 시장에서 실질적으로 작동하지 않고 오히려 부작용을 양산할 가능성도 존재함.

․현재 대규모로 시행되고 있는 미국의 모기지 지원 프로그램은 미국 주택정책이 서브프라임 위기를 거치면서 주택정책에 대한 사회적 합의와 미국 시장에 적절한 제도를 실험하고 진화해 나가는 과정이라 할 수 있음.

․따라서, 시스템의 작동방식이 다르고 주택정책에 대한 사회적 요구가 다른 우리나라 상황에서 개별 프로그램 도입 논의는 위험할 수 있으며 종합적이고 체계적인 틀 속에서 검토해야 할 것임.

□ 모기지 지원 프로그램 도입은 단계별 접근 필요

- 종합적인 검토가 선행되어야 하겠지만, 시장개입을 최소화하는 미국에서도 시장침체기에 공공에서 대규모 지원정책을 통해 시장을 지원했다는 점은 시사하는 바가 크며 모기지 지원 프로그램은 현재 우리나라 상황을 고려할때 단계별로 접근해야 할 것으로 판단됨.

․취약계층에 대한 지원은 도입하고 안정적 소득이 발생하는 계층에 대해서는 리파이낸싱을 적극 유도해야 할 것임.

․모기지 지원 프로그램은 한계계층을 지원할 수 있는 순기능이 존재하지만, 900조를 상회하는 가계부채 문제를 장기화시킬 가능성도 함께 내포하고 있어 신중한 접근이 필요

□ 직접 지원 방식의 사회안전망 관련 프로그램 도입 필요

- 압류 및 퇴거 방지 등 사회안전망 차원의 프로그램으로 주거복지 지원이라는 관점에서 접근하여 조속히 도입이 검토되어야 할 것임.

․압류 및 퇴거 방지 프로그램은 사회 안전망 확보 및 임대차시장 안정에 기여할 수 있다는 측면을 고려해야 할 것임.

․급속하게 악화되고 있는 취약계층 자가거주자에 대한 주거복지 및 주택금융 차원의 지원은 조속히 필요한 것으로 판단됨. 특히, 주택구입 당시와 달리 현재의 재정여건이 극히 악화된 계층에 대한 지원은 시급한 상황임.

2012년 상반기 수도권의 주택 경매 건수는 전년 동기 대비 23.6% 증가하였고 특히 비교적 서민층이 거주하는 주택 상품에서 경매 건수 증가세가 높게 나타남(연립․다세대주택 54.7%, 단독․다가구주택 48.0%, 아파트 5.9% 증가).

- 그러나, 사회안전망 차원의 프로그램은 미국의 인센티브 방식으로는 어려울 것으로 예상되며 정부의 직접 지원 및 개입이 정책 효과성을 담보할 수 있을 것으로 판단됨.

․재정상태가 악화된 계층이 선택할 것으로 예상되는 압류 및 퇴거 방지 프로그램은 리스크가 배분되어 있는 미국에서 조차도 시장유인이 적어 실적이 미미함.

․더욱이 우리나라에서의 인센티브 방식은 원활히 작동하기 어려울 것으로 예상되며 정부의 직접 지원 및 개입이 전제되어야 할 것으로 판단됨.

․취약계층의 대출 지원 방식은 미국의 모기지 조정 방식을 일부 도입하여 월상환액 인하, 연체금 유예, 원금 유예 등도 종합적으로 검토되어야 할 것으로 판단됨.

․실업자와 주택을 함께 묶어 지원하고 있는 HAUP 프로그램은 적극 검토가 필요한 것으로 판단됨.

․이와 함께, 자가거주 주택소유주의 문제뿐 아니라 임차자 문제에 대한 프로그램 개발도 요구됨.

□ 리파이낸싱, 시장 구도내 원활화 방안 모색 필요

- 리파이낸싱은 시장의 자율적 원리로 작동되므로 현행 우리 시장 구도상에서 원활히 진행될 수 있는 방안의 모색이 필요함. 특히, 소득이 명확한 계층에 대해서는 적극적으로 운영할 필요성이 있음.

․저금리 기조가 유지된다면 현행 변동금리 대출의 리파이낸싱도 검토가 필요한 것으로 판단됨.

․지불능력의 지속가능성이 확보된다는 측면에서 월상환액을 최대한 상승시키지 않는 범위의 장기고정금리로의 이동 방안을 모색해야 할 것임.

․리파이낸싱 시행 시 조기상환 수수료, 대출완료 수수료, 신규대출 수수료 등 부대 발생 비용 인하 방안에 대한 적극적인 검토가 필요함.

□ 대출 조정, 막대한 재정투입 요구되어 우리 시스템에서는 작동 어려워

- 미국의 핵심 프로그램인 모기지 조정 방식은 현행 우리나라 시스템에서는 작동하기 어려울 것으로 판단되며 신중한 검토가 필요함.

․금융권이 리스크를 분담하고 있지 않은 현행 우리나라 주택금융시스템에서는 자율적인 작동은 불가능할 것으로 판단됨. 따라서 막대한 재정 투입이 전제되어야 시장에서 운영될 가능성이 높음.

․금융시스템의 리스크로 전이될 가능성이 낮은 상태에서 원금삭감 등의 혜택 지원은 도덕적 해이 등과 관련한 사회적 논란을 확대시킬 가능성도 존재함.

□ 미국의 지불능력과 같은 새로운 주택정책 목표 설정 필요

- 우리나라 주택시장은 과거와 다른 구조적 변화를 맞고 있어 미국의 지불능력과 같이 주택시장을 아우르는 주택정책 목표의 재설정이 필요함.

․우리나라 주택시장은 최근 들어 인구감소, 노령화, 1인 가구 증대 등 인구구조적 변화와 함께 주택가격 하락, 국지적 영향력 증대 등 다양한 측면의 변화를 맞고 있음.

․미국에서의 지불능력은 주택시장과 주택금융시장 안정을 아우르는 정책 목표의 역할을 수행하고 있음.

□ 일정 부분 리스크 부담이 장기적 재무 이익이라는 관점 전환 필요

- 우리나라 금융기관에게 인센티브 방식을 통한 접근은 작동하기 어려우며, 그렇다고 금융기관을 대상으로 정책을 강제하는 방식의 접근도 타당하지 않음.

․하지만 우리나라의 주택금융 시장도 빠르게 변하고 있으며, 이에 대한 금융기관의 선제적 대응이 필요함.

- 즉, 우리나라에서도 압류 보다는 대출 조정을 통해 안정적인 현금흐름을 바탕으로 원리금을 상환하는 것이 장기적으로 금융기관에게 이득이 될 수 있다는 관점의 전환이 필요함.

․단기적 관점에서는 채권을 회수하고 불확실성의 리스크를 없애는 것이 도움이 될 수 있으나, 향후 사업을 영위할 주체가 줄어들 수 있다는 점에서는 또 다른 리스크로 돌아올 것임.

․따라서, 미국과 마찬가지로 재정적 손실이 없다는 전제 하에 이자율, 기간 등에 대한 민간 금융기관의 자발적인 검토가 필요함.

․이는 대출자의 신용평가 기법 개발 등 금융시장 선진화에도 도움이 될 것으로 판단됨.