한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2012년 11월 6일(화) / 총16매(별첨 주제발표 자료)
	담 당 자	이홍일 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0611/hilee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2012년 11월 8일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

2013년 건설수주 0.8% 감소, 전세가격 4% 상승 전망

- 한국건설산업연구원,『2013년 건설․부동산 경기 전망 세미나』에서 발표

- 2013년 건설수주, 2012년 대비 0.8% 감소한 110.3조원 기록 전망

- 공공수주 3.7% 증가, 민간수주 2.9% 감소

- 토목수주 0.8% 증가, 주택수주 0.8% 증가, 비주거건축수주 4.7% 감소 전망

- 2013년 건설투자, 전년 대비 1.6% 증가 전망

- 지속가능 성장 위해 적정수준의 건설투자 필요, 건설업체 유동성위기 극복위한 지원도 계속돼야

- 주택매매가격 : 수도권 상저하고 약보합, 지방 상고하저 강보합 전망

- 주택전세가격 : 전국 전세가격 2012년 대비 4% 상승 전망

- 2013년 준공 물량 전년대비 5만호 증가한 40만호 수준 예상

- 2013년 분양 물량 전년대비 6만호 감소한 25만호 수준 예상

- 2013년 주택인허가실적 전년(58만호)보다 감소한 40만호 전망

- 시장 침체 벗어나기 위해서는 거시경제의 안정이 급선무

- 취득세 등 부동산 관련 세제 및 가계대출 해결 위한 금융대책 필요, 공급조절도 동반돼야

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 11월 7일(수) 오후2시 서울 강남구 논현동 건설회관2층 대회의실에서『2013년 건설․부동산 경기전망 세미나』를 개최했다.

□ 첫 번째 주제인 ‘2013년 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “2013년 국내 건설수주가 전년 대비 0.8% 감소한 110.3조원(경상금액 기준)에 그치고, 건설투자 역시 증가율이 1.6%에 불과하여 여전히 부진할 것”이라고 전망하였다.

□ 이홍일 연구위원은 “지속가능한 성장을 위해선 적정 수준의 건설투자가 이뤄져야 한다”고 지적했다.

□ 특히 “지난해 중견 건설업체들의 잇따른 부도로 경제 및 산업 전반에 큰 영향을 미쳤으며 2013년에도 건설업체의 유동성 위기는 지속될 전망”이라면서, “건설사의 유동성 위기 극복을 위한 지원과 PF부실 해결을 위한 노력이 지속적으로 필요하다”고 조언했다.

□ 두 번째 주제인 ‘2013년 부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “내년도 수도권 주택시장은 공급 물량의 지속으로 약보합세로 예상되지만 하반기 들어 경제의 회복상황에 따라 상저하고의 흐름을 보일 수도 있을 것”이며, “지방의 경우 호황세가 빠르게 둔화되면서 강보합세가 예상되며 수도권과 정반대로 상고하저의 모습을 보일 것”으로 전망했다.

□ “내년도 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량은 감소하겠지만 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하면서 올해(3.8% 추정)와 비슷한 수준인 4% 상승이 예상된다”고 밝혔다.

□ 한편, “내년도 준공물량은 수도권 아파트를 제외하고는 모두 증가하여 올해보다 5만호 증가한 40만 호 수준이 될 것”이라고 전망했다.

□ 허윤경 연구위원은 “시장 침체기를 벗어나기 위해선 공급 조절이 반드시 선행되어야 한다”고 전제하고 “가계대출 문제 해결과 부동산 관련 종합적 검토가 필요하다”고 조언했다.

I. 2013년 건설 경기 전망

□ 2013년 국내 건설수주 0.8% 감소 전망, 공공수주 3.7% 증가, 민간수주 2.9% 감소 전망

- 2013년 국내 건설수주는 전년비 0.8% 감소한 110.3조원에 그치며 부진할 전망임.

- 발주 부문별로 공공수주는 전년비 3.7% 증가할 전망이나, 글로벌 금융위기 이후 2010~11년 동안 빠른 회복세를 보이다 2012년 들어 회복세가 둔화된 민간수주는 2013년에는 대내외 경제 불확실성 증가 영향으로 전년비 2.9% 감소하며 부진한 모습을 보일 전망임.

<2013년 국내 건설수주 전망>

구분		2009	2010			2011			2012(e)			2013(e)
		연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설 수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		58.5	20.0	18.2	38.2	14.5	22.1	36.6	15.2	19.8	35.0	36.3
민간		60.2	30.7	34.3	65.0	35.5	38.6	74.1	39.6	36.6	76.2	74.0
토목		54.1	19.5	21.9	41.4	17.7	21.1	38.8	21.4	17.9	39.3	39.6
건축		64.6	31.2	30.7	61.8	32.3	39.6	71.9	33.4	38.5	71.9	70.7
	주거	39.1	15.6	16.0	31.6	15.0	23.7	38.7	17.3	22.5	39.8	40.1
	비주거	25.5	15.6	14.7	30.2	17.3	15.9	33.2	16.1	16.0	32.1	30.6
계		118.7	50.7	52.6	103.2	50.0	60.7	110.7	54.8	56.4	111.2	110.3
증감률 (%, 전년 동기비)
공공		39.8	-37.0	-31.8	-34.6	-27.6	21.5	-4.2	5.1	-10.6	-4.4	3.7
민간		-23.0	61.5	-16.7	7.9	15.7	12.4	14.0	11.6	-5.2	2.8	-2.9
토목		31.2	-29.7	-17.1	-23.6	-9.4	-3.3	-6.2	21.2	-15.4	1.3	0.8
건축		-18.1	35.4	-26.2	-4.2	3.6	29.0	16.2	3.4	-2.8	0.0	-1.7
	주거	-12.5	29.6	-40.8	-19.1	-3.7	47.9	22.4	15.5	-5.2	2.8	0.8
	비주거	-25.4	41.7	1.1	18.6	11.0	8.4	9.8	-7.1	0.8	-3.3	-4.7
계		-1.1	-0.2	-22.7	-13.0	-1.4	15.6	7.2	9.7	-7.2	0.5	-0.8

주 : 2012년 하반기 및 2013년은 한국건설산업연구원 전망치 ; 자료 : 대한건설협회.

□ 토목수주 0.8% 증가, 주택수주 0.8% 증가, 비주거 건축수주 4.7% 감소 전망

- 공종별로 토목수주는 공공 토목수주가 다소 증가하겠으나, 지난 2년간 증가세를 보인 민간 플랜트 발주물량이 대내외 경제 불확실성 영향으로 감소해 전체적으로 전년비 0.8% 증가에 그칠 전망임.

․주택수주는 수도권의 주택수주가 기저효과와 과다한 착공대기 사업의 밀어내기로 인해 소폭이나마 증가할 전망이나, 지방의 주택수주 및 도시형생활주택 수주의 감소가 예상되어 전체적으로 전년비 0.8% 증가에 그치며 부진할 전망임.

․비주거 건축수주는 대내외 경제 불확실성 지속 영향으로 민간 비주거 건축수주의 감소가 예상되고, 공공부문도 지방이전 공공기관 신청사 및 군시설의 발주가 이어지겠지만, 전년에 비해서는 발주물량이 늘어나기 어려워 전체적으로 전년비 4.7% 감소할 전망임.

<2013년 건설경기 전망상의 쟁점 요인 및 파급효과 요약>

구분	주요 변동요인	파급효과
정부 SOC 예산 편성 결과	2013년 정부 SOC 예산(안) 전년 대비 3.6%(8천3백억원) 증가 - 경기부양 위해 당초 국토해양부 요구 예산안 20.8조원 대비 3.1조원 증액 편성	→ 정부 SOC 예산 증가로 2013년 공공 토목투자 다소 양호
지자체 및 공공기관 건설투자 여건	지자체 및 공공기관도 재정 악화로 향후 신규 발주 증가 어려운 상황 - 2009년 이후 지자체 재정자립도 3년 연속 하락(2011년 51.9% 불과) - 지방 부채 급증 : 2008~10년 동안 연평균 14.6% 급증 자산규모 2조원 이상 41개 공공기관 부채규모 및 부채비율 증가 - 부채규모 2007년 249조원에서 2011년 464조원으로 4년만에 86.3% 증가 - 2013년 부채비율 234%로 올해 추정치 222% 보다 상승 예상 → 2013년 지자체 및 공공기관의 건설투자 증가 어려운 상황(특히 지자체 취약)
공공 대형공사 발주	2012년 대형공사 입찰방법 심의건수 회복 - 상반기 심의건수 169건으로 전년비 74.3% 급증 - 지난 8월 정부는 2012년 심의건수를 340건(전년비 180% 증가)으로 예상 - 단, 하반기 심의건수 예상보다 위축 → 시차 감안할 때 2013년 공공 대형공사 발주 일부 회복 예상 - 지난 몇 년간 침체된 도로공사 발주 회복세 예상 - 공공기관 이전 관련 공사 발주가 올해 대비 감소하나 일부 잔여 공사 발주 - 미군기지 이전 관련 올해 증가한 군시설 관련 공사 발주는 2013년에도 지속 - 수자원, 항만분야 신규 공사 발주, 신원전 공사(신고리 5ㆍ6호기, 신울진 3ㆍ4호기) 발주 계획(단, 원전공사 발주는 지연 가능)	→ 2013년 공공 대형공사 발주 일부 회복
민간 주택공급 여건 변화	2013년 민간부문의 수도권 신규 주택공급 여건에 긍정․부정 요인 혼재 - 긍정 요인 : 신규 아파트 입주물량 3년 연속 감소세 지속, 전세가격 급등 - 부정 요인 : 준공 후 미분양 적체(85m2이상 81.4%), 지방 대비 낮은 전세가율, 소득 대비 높은 주택가격, 가계부채, 대내외 경제 불확실성, 보금자리주택 공급 → 긍정․부정 요인 혼재된 상황에서 대내외 경제 침체가 지속될 경우 수도권 주택공급 회복 지연 전망. 단, 미착공 PF사업장 적체, 서울시 공공관리자제 적용 사업장의 시공사 선정 증가, 기저효과 등의 영향으로 수도권 민간 주택수주의 소폭 증가 예상 2013년 민간부문의 지방 주택공급 여건 악화 예상 - 지난 2년간 단기간 공급물량 급증에 따라 2013년 아파트 입주 물량 재증가, 대내외 경제 불확실성, 가격급등, 가계부채 등 부정적 요인이 다수 → 주택수주, 착공 등 지방의 주택건설경기 선행지표 위축 예상 단, 주택기성, 주택투자 등 동행지표는 완만한 회복세 지속 예상	→ 2013년 주택수주 전년비 매우 소폭 증가에 그치며 부진 → 2013년 주택투자 기저효과, 올해 증가한 착공물량 기성진척 등 영향 소폭 회복
공공 주택공급	2013년 보금자리주택 2012년과 동일한 15만호 공급 방침 - 유형별로 분양주택 감소, 임대주택 공급 증가(전년비 1.5만호 증가)
대내외 경제 불확실성 지속	2013년 대내외 경제 불확실성 지속, 국내 경제 3%대 초중반의 저성장 지속 → 2011~12년 상반기 동안 빠른 회복세 보인 민간부문 수주와 투자에 부정적 영향	→ 민간 비주거 건축 및 토목 수주 위축

□ 2013년 건설투자 전년 대비 1.6% 증가 전망

- 2013년 건설투자는 정부 SOC 예산 증가 영향으로 토목투자가 소폭 증가하고, 주택투자도 소폭이나마 회복되기 시작해 전년 대비 1.6% 증가할 전망임.

․토목투자는 2013년 정부의 SOC 예산이 증가한 가운데, 2011년 이후 발주 호조세를 보였던 민간부문의 플랜트 공사가 올해에 이어 2013년에도 지속적으로 기성으로 인식됨에 따라 전년비 소폭 증가할 전망임.

․주거용 건축투자(주택투자)는 올 들어 착공면적의 회복세에도 불구하고 미분양 물량 적체, 주택 거래량 감소 등의 영향으로 감소세가 지속되었으나, 착공 사업장의 기성진척, 9.10대책에 따른 올 4/4분기 미분양 일부 축소, 기저효과 등의 영향으로 2013년에는 감소세를 멈추고 회복세를 보이기 시작할 전망임.

․비주거용 건축투자는 국내 경기침체 영향으로 민간부문의 투자가 위축될 것으로 예상되나, 지방 이전 공공기관 신청사건립공사, 미군기지 이전 관련 공사 등의 영향으로 공공부문이 양호해 전년비 매우 소폭 감소할 전망임.

<2013년 건설투자 전망>

구 분	2009	2010			2011			2012(e)			2013(e)
	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설 투자	159.2	72.4	80.9	153.4	67.3	78.5	145.8	66.9	79.0	145.9	148.3
증감률	3.4	-2.0	-5.1	-3.7	-7.1	-3.0	-5.0	-0.6	0.7	0.1	1.6

주 : 2012년 하반기 및 2013년은 한국건설산업연구원 전망치.

자료 : 한국은행, 「국민계정」 각 연호.

□ 시사점 및 정책과제

○ 지속가능한 성장 위한 적정 수준의 건설투자 필요

- 글로벌 금융위기 극복을 위해 정부 SOC 예산을 전년비 25% 증가시킨 2009년을 제외하면 건설투자는 2008년 이후 최근까지 마이너스(-) 성장을 지속해 국가 경제 성장을 지속적으로 제약함.

․건설투자의 GDP 성장기여도는 2009년을 제외하면 2008년부터 최근까지 지속적으로 마이너스(-)를 기록함.

․2012년 국내 경제 성장이 당초 전망치인 3%대에서 2%대로 낮아진 것에는 건설투자의 부진도 큰 영향을 미침.

- 향후 건설투자는 최소한 잠재성장률 수준의 증가율은 유지하여 국가 GDP 성장을 제약하지는 않아야 할 것임.

․2013년 건설투자도 현재로서는 1.6% 성장에 그쳐 GDP 성장을 제약할 것으로 우려됨.

○ 수도권 주택건설경기 침체 장기화 방지

- 2013년 건설투자는 정부 SOC 예산 증가와 기저효과로 소폭 회복세를 보이겠지만, 이후 건설투자가 정상적인 회복 국면을 이어가기 위해서는 단기적으로 수도권 주택건설경기의 조기 회복이 필요하며, 중기적으로는 공공투자 재정의 한계에 대응해 실질적인 민간투자 활성화 방안 마련이 요구됨.

․2013년 주택투자는 기저효과와 지난 2년간 지방에서의 주택착공 증가로 완만하게 회복국면에 진입할 것으로 예상되나, 통상 주택공급의 50% 이상의 비중을 차지해 온 수도권의 주택공급이 회복되지 않을 경우 주택투자는 본격 회복국면에 진입하기 어려움.

- 또한, 수도권에는 2013년에도 도시형생활주택 등 소규모 주택을 제외한 주택의 입주부족 문제가 지속될 전망인데, 반면 2013년에도 수도권 미착공택지 적체 현상이 지속돼 주택건설사, 금융기관, LH공사 등에 지속적인 부실 요인으로 작용할 전망임.

- 따라서 향후 수도권 보금자리주택 공급물량 조정(특히 일반분양 물량 축소), 민간 기업형 임대사업자 육성, 생애최초 구입자금 지원 상시화 및 금리하향 조정, 수도권 노후 주택 정비사업 및 리모델링 활성화 등의 조치들을 통해 주택수주와 투자 침체의 장기화를 방지할 필요가 있다고 판단됨.

○ 건설업체 유동성 위기 극복 위한 지원 지속

- 2013년에도 건설업체 유동성 위기의 원인인 주택건설경기 침체 상황이 큰 폭으로 개선되기 어려운 상황에서 국내 건설수주의 침체가 지속됨에 따라 건설업체의 유동성 위기는 2013년에도 지속될 전망임.

- 따라서 지난 6월 27일 발표된 경제활성화 대책과 9.10대책에 포함된 건설업체 유동성 지원 대책을 지속함과 동시에 건설업체의 유동성 위기가 확산되는 것을 막기 위한 추가적인 대책 마련이 필요할 것으로 판단됨.

- 또한, 부실기업 미착공택지의 캠코 등을 통한 인수 및 구조조정 확대, 건설사 지급보증에 기반한 PF대출 구조에 대한 근본적 개선 등이 필요하며, 지속적으로 하락하고 있는 건설공사 이윤율을 개선하기 위한 최저가낙찰제 확대 방지, 실적공사비적산제도 및 발주기관 원가심사제도 개선 등이 필요함.

II. 2013년 주택․부동산시장 전망

1. 2013년 주택․부동산 전망의 주요 변수

□ 2013년 부동산시장에 영향을 미칠 요인으로는 거시경제여건, 수요, 공급, 금융 측면이 존재하며 새 정부 출범 이후 정책에 따라 그 방향성은 달라질 수 있을 것임.

- (거시경제) 주택․부동산시장도 세계경제의 흐름과 같은 패턴으로 상저하고의 모습을 보일 가능성이 높음.

․ 세계경제는 남유럽 재정위기의 지속, 미국의 재정절벽과 같은 위험 요인들이 2013년에도 존재하나, 중국 5세대 지도부의 교체, 브라질, 인도 등 BRICs의 경기부양 기대가 공존함.

․ 2012년 저점을 형성 이후 2013년 소폭 회복될 것으로 전망됨에 따라 2013년은 전반적으로 상저하고 흐름을 보일 것으로 예상

- (수요) 수요변수는 바닥논쟁의 근거가 되며 방향성이 혼재되어 나타나는 양상임.

․ 수도권 아파트의 가격조정은 최고점 대비 12.3%까지 이루어짐.

․ 매매가격 대비 전세비율은 지속적으로 상승하여 실수요 목적자들의 주택구입 여건은 소폭 개선됨.

․ 국토연구원의 심리지수가 100을 넘어서며 시장에 긍정적인 신호를 나타내고 있으나, 한국은행의 심리지수는 여전히 100 이하임. 그만큼 시장에 대한 수요자들의 인식이 불명확하다는 의미로 판단됨.

․ 또한, 가구수 증가폭은 둔화되고 증가 가구수 모두가 노령가구라는 점도 주택 수요가 빠르게 회복되기 어려울 것임.

- (공급) 가격이 하락함에도 공급이 지속적으로 증가하고 있어 강력한 하방압력으로 작용

․ 전월세 가격 안정을 위해 도입된 소형주택 자금 지원과 전 정부와 현 정부에서 주택가격 안정을 위해 사용한 대규모 공급 확대 정책으로 가격이 하락함에도 공급은 지속 증가

․ 지방의 인허가 실적은 가격 상승세가 둔화되고 있지만 2000년 이후 최고치임. 수도권도 가격 하락에도 인허가 실적은 증가함.

․ 전국적으로 도시형 생활주택은 전체 주택 인허가 중 23.8%에 이르고, 오피스텔 공급도 급증하고 있음.

․ 1/4분기 분양률이 소폭 상승하였으나, 2/4분기 분양물량이 증가하자 즉각적으로 분양률이 하락하는 양상을 보임.

․ 최근 4년간 공급이 집중적으로 이루어진 경기 남부지역과 경기 북서부, 인천 지역은 수도권에서 가장 큰 폭으로 가격이 하락함. 공급이 많은 지역의 가격이 크게 하락함을 보여줌.

- (금융) 수요자 및 공급자 금융 부실처리 문제가 2013년까지 이어질 가능성이 높음.

․ 금리인하에도 불구하고 집단대출을 중심으로 가계대출의 연체율은 지속적으로 상승하여 2012년 8월말 현재 0.91% 수준이며 금융위기 때보다 높음.

․ 이러한 결과로 경매건수는 증가하고 있으며 매각가률도 하락하고 있음. 특히, 연립․다세대시장의 위험은 크게 확대됨.

․ 공급자 급융의 부실인 PF문제도 지속되고 있다. 2012년 6월 말 현재 국내은행의 부동산 PF 부실채권잔액은 3조 1,113억원 수준이며 건설업 기업채권의 연체율은 5.2%에 달하고 있어 신규부실PF채권이 지속적으로 발생할 가능성이 큼.

․ PF정상화뱅크와 구조조정을 통한 부실처리의 문제가 내년까지 이어질 수밖에 없을 것임.

- (정책) 새 정부의 성격에 따라 내년 시장의 방향성은 달라질 수 있으나 과거와 같은 경기부양 방식으로 정책을 운영하기는 어렵다는 점에서 단기적 영향력은 제한적일 것임.

․ 2013년에는 일명 ‘하우스푸어’로 대변되는 주택 및 부동산 금융 관련 부실의 처리 방식이 주요한 이슈가 될 것으로 예상됨.

․ 중장기적으로는 자가 보유 지원 정책과 임대차 시장 안정 정책 사이의 균형점을 찾는 것이 주요한 과제가 될 것임.

․ 또한, 세부적인 수요 측면에서는 고령화 사회를 대비한 주택․부동산 시장 정책 방향, 저소득계층의 주거복지 문제, 공급측면에서는 일정 수준의 재고가 확보된 현 상황에서 노후주택 정비 방식에 대한 새로운 해법 제시가 필요한 상황임.

2. 국제 비교 통한 시사점

□ 선진국의 사례에서 볼 때, 주택시장 반전을 기대하기 위해서는 안정적인 거시경제와 공급조정이 밑바탕이 되어야 할 것임.

- 금융위기 이후 주택가격의 4가지 패턴의 대표 국가인 캐나다(빠른 상승), 영국(약한 반등), 미국(추가 하락), 일본(장기 하락)을 살펴보고 시사점을 얻고자 함.

․ OECD(2011)는 금융위기 이후 20개국의 주택가격 패턴을 통해 4가지 형태로 분류함.

- 선진국의 사례는 주택시장 반전을 기대하기 위해서는 안정적인 거시경제 성장세가 밑바탕이 되어야함을 보여주고 있음.

․ 주택시장 가격 흐름에는 전반적으로 거시경제 여건이 큰 영향을 미치는 것으로 판단됨.

․ 금융위기에도 불구하고 캐나다 경제가 비교적 안정적 성장세를 유지함에 따라 높은 고용률을 유지하였고 이에 따라 주택가격도 지속적으로 상승할 수 있는 여건을 형성함.

․ 반면, 영국과 미국은 금융위기 이후 경제여건의 불안한 흐름에 따라 주택가격도 견조한 성장세를 보이지 못하고 단기적 정책 요인 등에 의한 등락이 존재함.

- 가격하락에 탄력적인 공급 조정이 선행되어야 시장 반전을 기대할 수 있으며, 일본의 경우 공급이 지속되면 가격이 하락하고 다시 공급이 감소하는 악순환이 발생할 수 있음을 보여주고 있음.

․ 일본을 제외하고 가격 하락폭이 큰 국가(미국 > 영국 > 캐나다)일수록 공급 감소폭이 크게(미국 > 영국 > 캐나다) 나타나고 있음.

․ 또한, 공급 조정이 이루어진 캐나다, 영국, 미국 3개국은 2012년 들어 주택가격 상승세를 보이고 있음.

․ 일본은 버블붕괴 시점인 1989년 이전 10년의 주택 착공실적보다 이후 10년의 주택 착공실적이 오히려 5.8% 증가하였고 주택가격은 지속적으로 침체를 거듭함.   그러나, 단기적 공급 불일치는 존재하나, 중장기적으로는 과거 대비 공급물량이 절반 수준으로 감소했다는 점은 시사하는 바가 큼.

․ 다만, 캐나다의 경우는 금융위기 이후 공급시차가 존재하여 2012년 공급물량은 증가할 것으로 예상됨. 이에 따라 공급과잉 논란과 함께 경제성장률 둔화가 함께 나타나면서 2013년 시장은 호황세를 이어가기 어려울 것으로 전망되고 있음.

- 앞서 지적한 거시경제 및 공급량 뿐 아니라 정책적 요인, 수요의 변화, 주택금융 환경 등 관련한 변수들이 복합적으로 영향을 미쳤을 것으로 판단됨.

< 4개국의 주택시장 비교 >

구분				캐나다	영국	미국	일본
가격 및 공급 추이
	주택가격 및 지가지수
	공급
	2008년
경제성장률				안정적 성장세 유지	불안한 흐름	경기불황 지속	장기침체 및 저성장
가격	금융위기	최고점		현재 (2012년 8월)	2007년 11월	2006년 4월	1991년
		최저점		2009년 4월	2009년 4월	2012년 1월	현재 (2012년 3월)
		조정폭		8.5% 하락	16.9% 하락	34.2% 하락	49.8% 하락
		조정 기간		8개월 (전고점 2008년 8월)	1년 5개월	5년 9개월	21년
	현재	최저점 대비		27.3% 상승 (2012년 8월)	7.9% 상승 (2012년 8월)	3.7% 상승 (2012년 7월)	-
		최고점 대비		전고점(2008년 8월) 대비 16.5% 상승 (2012년 8월)	10.4% 하락 (2012년 8월)	31.8% 하락 (2012년 7월)	49.8% 하락 (2012년 3월)
		분석 기간1)		1999년 3월 ～ 2012년 8월 (월간)	1995년 1월 ～ 2012년 8월 (월간)	1987년 1월 ～ 2012년 7월 (월간)	1955년 ～ 2012년 (연간, 3월 기준)
공급 (연간 준공 물량)	최고점	시점		2006년2)	2007년	2006년	1987년6)
		물량		215,947채(Unit)	219,070채(Unit)3)	1,979,400채(Unit)	1,728,534호
	현재	최고점 대비		18.7% 감소	37.3% 감소	70.5% 감소	51.3% 감소
		물량 (2011년)		175,623채(Unit)	137,420채(Unit)	584,900채(Unit)	841,246호
비교				- 선진국 중 하락폭 가장 적고 가장 빠른 반등 - 경제 성장세를 바탕으로 안정적 고용시장 형성 - 미국과 유사한 주택금융구조나 민간주도로 형성. 금융위기 이후 위기 대응 능력 높아	- 거시경제 보합세 - 토지이용 규제 심해 공급과 가격과의 상관관계 커 계획적으로 조절 - 주택 대출 상품 세계에서 가장 유연성이 높은 것으로 평가되어 위기대응력 높아	- 선진국 중 가장 하락폭이 큰 국가 중 하나로 조정시간도 5년 이상 장기화 - 압류물건 급증하여 저가 매물 공급 지속 - 세제지원, 주택금융지원 등 다수의 지원책 전개	- 21년간 장기 침체 지속 중 - 가격 급등 이후 정책 금리 급속 인상, 대출총량 규제 등 정책적 버블붕괴 촉진 - 신축주택에 대한 선호도가 강해 가격 하락에도 공급이 지속되는 역할

3. 2013년 주택․부동산 전망

□ 2013년 준공물량 전년 대비 수도권 아파트 제외하고 모두 증가

- 2013년 전체 주택의 준공물량은 2012년보다 5만호 증가한 40만호 수준으로 전망됨.

․ 수도권은 전년 수준의 준공물량이 예상되며, 지방은 아파트를 중심으로 준공물량이 증가하여 전월세 가격 안정에 도움을 줄 것으로 판단됨.

․ 인허가 증가세를 고려할 때 아파트외 준공물량이 2012년보다 확대되면서 준공물량 증가를 견인할 것으로 예상됨.

- 2013년 아파트 준공물량은 전년 대비 증가한 19만호 수준이나, 수도권은 감소하고 지방은 증가하여 다른 양상을 보일 것으로 예상됨.

․ 특히, 수도권의 아파트 임대차시장은 준공물량 감소의 영향을 받을 것으로 판단됨.

< 2013년 주택 준공 전망 >

(단위 : 만호)
구분	2012년			2013년
	전체주택	아파트	아파트외	전체주택	아파트	아파트외
전국	35.0	17.0	18.0	40.0	19.0	21.0
수도권	20.0	11.0	9.0	20.0	9.0	11.0
지방	15.0	6.0	9.0	20.0	10.0	10.0
자료 : 국토해양부 통계를 기초로 한 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2013년 분양물량 25만호 예상

- 2013년 분양(승인)물량은 2012년의 31만호보다 큰 폭 감소하는 25만호 수준으로 전망

․ 2012년은 지방 시장을 중심으로 높은 물량 증가세가 지속되고 있고 수도권은 전년에 비해 소폭 감소세에 그치고 있어 2011년보다 10% 증가한 31만호 수준으로 예상

․ 2013년 분양 물량은 인허가 감소, 지방시장 둔화, 수도권 시장의 어려움 등을 고려할 때 25만호 수준으로 예상됨.

< 2013년 주택 분양(승인) 전망 >

(단위 : 호)

구분	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년
전국	296,823	255,134	201,098	200,958	284,923	310,000	250,000
자료 : 국토해양부, 2012～2013년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2012년 인허가 실적 58만호, 2013년 40만호 전망

- 도시형 생활주택 자금 지원 종료, 지방시장의 둔화세를 고려할 때 2013년 인허가 실적은 40만호 수준으로 전망됨.

․ 2012년 인허가 실적은 58만호 수준으로 예상되며 2011년에서 이어 이례적인 증가세를 이어가는 것임. 도시형 생활주택 등 소형주택 자금 지원, 지방시장의 호황세 등에 힘입어 인허가 급증세가 이어질 것으로 예상됨.

< 2013년 주택 인허가 전망 >

(단위 : 호, %)

구 분	2004년	2005년	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년
합계	463,800	463,641	469,503	555,792	371,285	381,787	386,542	549,594	580,000	400,000
공공부문	123,991	140,978	143,694	156,989	141,160	168,300	138,315	115,349	120,000	100,000
민간부문	339,809	322,663	325,809	398,803	230,125	213,487	248,227	434,245	460,000	300,000
(비중)	(73.3)	(69.6)	(69.4)	(71.8)	(62.0)	(55.9)	(64.2)	(79.0)	(79.0)	(75.0)
자료 : 국토해양부, 2012～2013년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2013년 전국 전세가격, 2012년 수준의 4% 상승 전망

- 2013년 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량은 감소하나 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하면서 2012년 수준인 4% 상승이 전망됨.

․ 2012년 크게 증가한 도시형 생활주택 등 소형주택의 인허가 물량을 고려할 때 전체 주택의 입주물량은 풍부할 것으로 전망되며 전반적인 주택 전세가격은 올해 수준의 상승을 유지할 것으로 판단됨. 또한, 지방의 아파트 입주물량이 크게 증가하여 지방 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대됨.

․ 다만, 수도권 아파트 입주물량 감소세가 지속되면서 수도권 아파트를 중심으로 전세가격 불안요인이 존재함. 또한, 매매가격 상승세 둔화에 따른 전세 압박 요인도 존재하여 수도권 아파트 시장은 올해보다 상승세가 확대될 가능성이 높음.

□ 매매가격, 수도권 상저하고 약보합․지방 상고하저 강보합 전망

- 2013년 수도권 주택시장은 가격에 비탄력적인 공급물량의 지속과 금융관련 부실처리의 영향으로 약보합세로 예상되나, 하반기 들어 거시경제의 회복상황에 따라 상저하고의 흐름을 보일 것으로 전망됨.

․ 가격 하락에 비탄력적으로 공급이 지속적으로 증가하고 있어 2013년 시장에도 상당한 부담으로 작용할 것으로 예상됨.

․ 수요 부문 변수들의 방향성이 혼재되어 나타나고 있으나, 가계부채 및 부동산PF 부실의 처리가 당분간 지속될 수밖에 없다는 점에서 하방압력으로 작용할 것임.

․ 거시경제 회복에 맞물려 공급 조정이 이루어진다면, 하반기 이후에는 개선되는 모습을 보일 것으로 예상됨.

- 2013년 지방 주택시장은 호황세가 빠르게 둔화되면서 강보합세가 예상됨. 수도권과 달리 상고하저의 모습을 보일 것으로 판단됨.

․ 지방시장의 주택가격 둔화세가 예상보다 빠르게 나타나고 있고 거래량도 감소 중

․ 세종시, 혁신도시 등 다수의 공급물량이 예정되어 있는 점도 가격 상승세 둔화에 큰 영향력을 발휘할 것으로 판단됨.

< 2013년 주택가격 전망 >

(단위 : 전기말 대비, %)

구분			2010년	2011년	2012년					2013년e)
					1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기e)	연간e)
주택	매매	수도권	-1.7	0.5	-0.4	-0.7	-1.0	-0.4	-2.5	약보합
		지방	6.0	14.0	1.4	1.0	0.3	0.2	3.0	강보합
	전세(전국)		7.1	12.3	1.1	0.7	0.6	1.4	3.8	4.0

주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음.

4. 시사점 및 정책과제

□ 시장 침체기 벗어나기 위해서는 공급 조절 필요

- 최근의 공급증가에는 정책적 요인이 큰 영향을 미치고 있어 공공 주도의 공급 조절이 우선되어야 할 것임.

․ 침체기를 빠르게 벗어나는 것이 정부, 가계, 금융, 기업 모두에서 이익이 된다는 점을 인식해야 할 것임.

․ 선진국의 사례에서 볼 수 있듯이 시장회복을 기대하기 위해서는 선행적으로 공급 조절이 필요하나 현재 우리 시장은 오히려 공급이 확대되는 양상을 보이고 있음.

․ 임대차시장 안정을 위한 공급자 자금 지원의 영향으로 도시형 생활주택 등 아파트외 주택 공급이 급속하게 증가함. 이에 따라 최근 들어 전월세 가격이 전년에 비해 안정되고 있어 소기의 성과를 발휘함.

․ 최근의 전월세 가격 상승은 아파트를 중심으로 발생하고 있음. 따라서, 금융위기 이후 시행해온 소형주택 공급 확대 정책에 대한 속도 조절이 필요한 상황임.

․ 또한, 과거 시장의 맥락에서 추진해 온 보금자리주택 정책 등 공공의 대규모 공급 확대 정책에 대한 반성도 필요한 것으로 판단됨.

□ 취득세 문제 등 부동산 관련 세제 종합적 검토 필요

- 반복적인 취득세 정책 변화로 시장 변동성이 확대되었고, 2013년에는 세율이 다시 복귀한다는 점에서 시장 영향력이 적지 않을 것으로 판단됨.

․ 한시적 취득세 인하 정책에 따라 2013년에는 9억 이하 주택은 현행 1% → 2%, 9억 초과 주택은 2～3% → 4%로 복귀됨. 따라서, 취득세 종료에 따른 거래량 감소, 가격 약세 등 변동성이 확대될 것으로 예상됨.

․ 중앙정부의 세수 보전이 뒤따르더라도 반복적 취득세 정책 변화에 따른 지방 재정의 어려움은 가중되고 있음. 또한, 세제 혜택에 대한 기대감이 형성된 시장에서는 세율이 복귀되더라도 추가 인하에 대한 기대가 지속되면서 거래를 경색시킬 가능성도 높음.

- 취득세 뿐 아니라 부동산 관련 세제에 대한 종합적인 검토가 필요한 시점으로 판단됨.

․ 취득세를 안정적인 수준으로 인하하기 위해서는 지방재정 보전을 위한 조세정책의 변화가 함께 모색되어야 할 것임.

․ 또한, 중장기적으로 거래량 감소로 인한 거래세원 감소, 가격 하락에 따른 양도소득세원 감소 및 보유세 저항 증가로 이어질 가능성이 높음.

□ 금융부실 처리, 종합 대책 통해 시장 불안감 불식 필요

- 정책 논의는 활발하나 정책수단에 대한 합의가 이루어지지 못하면서 부동산 금융 관련 신규 부실과 시장의 불안감이 지속적으로 발생하는 상황임.

․ 가계부실인 주택 관련 대출자의 부실 처리에 관한 정책적 논의는 활발하나, 명확한 실행수단에 대한 논의는 진전을 보지 못하고 있음.

․ PF부실의 문제도 단계별 배드뱅크 작동의 효과가 단기에 그치고 있음.

- 가계부실 처리를 위한 지원 문제, PF관련 문제 등 종합적 계획을 통해 시장 불안감을 불식시킬 필요성이 높음.

․ 주택시장과 주택금융제도의 큰 틀에서 종합적이고 체계적인 검토를 통해 취약계층별 종합 계획을 운영해야 할 것임.

․ 또한, 가계부채 문제의 심각성은 제1금융권보단 제2금융권에 집중되어 있고, 제1금융권의 부실처리가 제2금융권의 풍선효과로 나타날 수도 있음. 따라서, 부실처리문제도 제1․2금융권을 통합 관리하는 방안을 고민해야 할 것임.

․ PF부실문제는 저축은행 및 보험사를 포함한 명확한 실태를 파악하여 정책효과를 장기화할 수 있는 방안 모색이 필요함.