한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2013년 1월 14일(월)/총6매(별첨. 관련 연구보고서 1부)
	담당부서 연구책임자	건설산업연구실 강운산 연구위원	☎ 02-3441-0819/wskang@cerik.re.kr
	보도일시	2013년 1월 16일(수) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

과도한 기반시설 기부채납, 아파트 분양가 상승 요인

- 建産硏, 「공공시설기부채납제도의 문제점과 개선 방안」 연구보고서 통해 분석

- 공공시설 기부채납, 사업자 부담 정도 제한 규정 두지 않아

- 기부채납시 인센티브 관련 규정 미비, 기부채납 비용의 원가 반영은 불분명

과도한 기반시설 기부채납, 주민과 지자체 간 갈등 초래 및 재산권 침해

기부채납 기준 확립부터 우선돼야, 인센티브제도 등 개선 필요

□ “공공시설 기부채납제도가 그 기준이 부재할 뿐만 아니라 사업자에게 과도한 부담이 되고 있는 것”으로 조사되었다.

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 「공공시설기부채납제도의 문제점과 개선 방안」 연구보고서를 발간하고 “기부채납 외에 각종 개발관련 부담금, 세금 등 사업자의 부담이 가중되고 있다”고 밝혔다.

□ 강운산 한국건설산업연구원 연구위원은 “과도한 기부채납으로 인한 분양가 인상 등 소비자 피해와 함께, 주민과 지자체 간 갈등 초래의 가능성도 충분하다”고 지적했다.

□ 강운산 연구위원은 “기부채납 기준을 확립하는 것이 가장 우선되어야 하며, 총사업비 대비 5∼10% 이내로 제한하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

□ 아울러 “기부채납한 공공시설 설치와 용지 비용이 공동주택 분양가에 포함될 수 있도록 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」을 개정할 필요가 있다”면서,

□ “기부채납에 따른 인센티브 기준을 명시적으로 규정하여 사업의 불확실성을 제거하고 기부채납과 인센티브 간 연계를 강화해야 할 것”이라고 강조했다.

연구보고서 요약

□ 기부채납 실태 및 개발사업자의 인식

- 서울시 10개 대규모 건축물의 총 사업 규모는 2조 9,120억 원이고 총 기부채납 규모는 2,443억 원으로 총 사업비의 8.4%로 조사(전경련, 2011).

․’04～’07년 동안 주택건설사업당 평균 총사업비는 2,094.5억 원, 주택건설사업승인을 위해 기부채납으로 소요된 비용은 150.1억 원으로 총사업비 대비 약 6.1%(건설산업연구원, 2007)

- 개발사업자의 80%(69개)가 기부채납이 “매우 과도하다” 또는 “과도하다”고 응답

전국경제인연합회가 기부채납에 따른 사업자 부담에 대한 체감도 조사를 목적으로 서울시에 등록되어 있는 87개 부동산개발사업자를 대상으로 2011년 9월15일 ~ 2011년 10월15일 사이에 설문지 및 전화조사한 결과임.

․기부채납의 가장 큰 문제점은 명확한 기준부재로 전체의 35%(40개), 기부채납 협의로 인한 인･허가 지연이 23%(26개)로 나타남

․전체 사업비 대비 기부채납 비율이 5%를 초과하는 곳이 전체의 36%

․과도한 기부채납으로 사업을 중단한 경험이 있는 업체는 9개(10%)

․기부채납 비용을 아파트 분양가 등 제품원가에 전액 반영한다고 응답한 업체는 12개에 불과한 반면, 전혀 반영하지 못한다는 업체는 16개(18%)

․허가관청이 요구한 기부채납 시설 중 도로가 전체의 49%(66건), 공원 29%(39건), 학교 6%(8건), 부지 5%(7건), 공공청사 3%(3건) 등으로 나타남

□ 공공시설 기부채납 제도의 문제점

(1) 기준 부재 및 과도한 부담

- 기부채납 의무만을 규정하고 사업자의 부담정도를 제한하지 않음

․관련 법령에서는 간선시설의 설치 및 기부채납 의무를 규정하고 있으나 간선시설 설치에 따른 민간과 공공간 비용분담에 대한 규정을 두고 있지 않음

* ｢부담금관리기본법｣에서는 부담금 부과기준을 법률에서 정하도록 규정하고 있음

- 기부채납 외에 각종 개발관련 부담금, 세금 등 사업자의 삼중부담

․사업자는 기본적으로 사업이익에 대하여 법인세, 소득세 등의 세금을 납부함으로써 개발이익을 사회에 환원하고 있음

* 법인세율: (과세표준 2억 원 이하) 과세표준의 10%, (과세표준 2억 원 초과) 과세표준의 22%

* 종합소득세율: (과세표준 1,200만 원 이하) 과세표준의 6%, (과세표준 1,200～4,600만 원) 과세표준의 15%, (과세표준 4,600～8,800만 원) 과세표준 24%, (8,800만 원 초과) 35%

(2) 인센티브 부족

- 인센티브 관련 규정의 미비 및 실효성 부족

․｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에서 규정하고 있는 인센티브 이외 ｢주택법｣, ｢택지개발촉진법｣등 개별 사업법령에서는 인센티브 규정이 없음

․｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에서 인센티브로 제공하는 용적률의 상한만을 정하고 있고 지자체 조례로 인센티브를 확정하지만 도시계획위원회에서 법적 기준을 무시하고 용적률을 임의로 하향조정하는 경우도 발생

- 지구단위계획이 결정되어 국가 또는 지자체에 기부채납이 확정된 부지임에도 해당 부지의 명목적인 소유자라는 이유로 사업시행자에게 재산세 부과

․지구단위계획이 확정되면 사업자가 명목상 해당부지의 소유자이더라도 온전한 재산권을 행사할 수 없기 때문에 재산세를 부과하는 것은 불합리

(3) 기부채납 비용의 원가반영 불분명 등

- 관련 법령의 미비로 인해 기부채납 비용의 원가 반영이 불분명한 상황

․｢주택법｣에 따른 주택개발사업 승인시 조건으로 부과된 간선시설의 설치 비용을 분양가에 반영할 수 있는 명확한 규정이 없음.

․｢공동주택 분양가격 산정규칙｣에서는 분양가심사위원회에서 인정하는 경비만을 분양가격에 반영할 수 있도록 규정하고 있음.

(4) 주민과 지자체 간 갈등 초래 및 재산권 침해

- 서울시는 한강주변 아파트 단지의 재건축을 추진하고 있으나 25~40%에 이르는 부지, 시설의 기부채납 요구로 주민들이 강하게 반발하고 있음.

․기부채납에 따라 용적률 상향과 같은 인센티브가 주어지지만 기부채납 비율 대비 인센티브가 충분한지 명확하지 않아 재산권 침해 논란

- 기부채납으로 인한 분양가 인상 등 소비자 피해

․과도한 기반시설의 기부채납은 아파트 분양가를 상승시키는 요인으로 작용하여 실질 주택 수요자에게 피해가 돌아갈 우려가 있음.

□ 개선 방안

(1) 기부채납 기준 확립

- 기부채납의 비율을 총사업비 대비 5～10% 이내로 제한

․일반 건축물, 유통시설 등의 기부채납 비용은 총사업비의 5% 이내,  기반시설의 설치가 필요한 대규모 주택개발 사업은 10% 이내로 제한

- 기부채납 부담 규모를 고려하여 공공시설 종류별 기부채납의 기준을 수립하여 운영하는 것이 필요함.

․기준 수립을 위해서는 자치단체별 공공시설의 용량과 현재 기준용량 등이 공공시설 관련 데이터가 우선적으로 마련되고 이를 기초로 개발사업 종류별, 규모별 공공시설의 기부채납 기준이 수립되어야 함.

- 사업과 무관한 기부채납 금지 원칙 및 허가관청의 손해배상 책임 확립

․｢주택법｣제16조 제5항과 같이 당해 사업과는 관련이 없는 기부채납을 요구할 수 없도록 각 개별 법령에 명시

․실효성 제고를 위해 공공시설의 부당한 기부채납과 기반시설의 설치 요구로 인허가가 지연되는 경우 허가관청의 손해배상 책임을 명시

(2) 인센티브 제도 개선

- 기부채납에 따른 인센티브 기준을 명시적으로 규정하여 사업의 불확실성을 제거하고 기부채납과 인센티브 간 연계를 강화해야 함

․｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣과 같이 ｢주택법｣ 등에 기반시설의 설치에 따른 인센티브에 대한 근거규정을 만들고 조례, 지침 등으로 상세기준 마련

- 민간 사업시행자가 국가･지방자치단체를 대신하여 공공시설인 도로, 공원 등을 설치하여 기부채납하기로 예정된 토지에 대한 재산세 비과세

(3) 기반시설 설치 및 기부채납 비용의 원가 인정

- ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣을 개정하여 기부채납한 공공 시설 설치와 용지 비용이 공동주택의 분양가에 포함될 수 있도록 함.

* 국토부는 주택단지와 기간도로를 연결하는 진입도로 중 200m 초과부분 및 ｢도시공원법｣에 의해 설치가 의무화된 도시공원 설치비용을 택지비 가산항목으로 명확히 규정하는 ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣의 개정 준비 중

# 별첨.「공공시설기부채납제도의 문제점과 개선 방안」연구보고서 1부.  끝