한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2014년 3월 4일(화) / 총 5매(관련 연구보고서 별첨)
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 이승우 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0727/swoolee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2014년 3월 6일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

뉴욕 도시재생의 성공 요인은 재원 조달의 다양성

- 뉴욕 2000년대 들어 도시재생 방식의 적극적인 도시개발 정책 지향

세제 인센티브, 투자이민자금, 기부금 등 다양한 재원 조달 방식 활용

- 공공이 전면에 나서 민간 참여 가능한 시장 환경 선도적 수행

- 유연한 도시계획 적용, 도입예정인 ‘입지규제 최소지구’에 시사하는 바 커

- 주민참여 및 사회 통합적 배려 통해 사업에 대한 지지 확보 가능

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근「뉴욕시 도시재생사업 사례 분석과 시사점」 보고서를 발간하고, “2000년대 들어 뉴욕은 적극적인 도시개발 정책을 지향하고 있으며 우리나라의 도시재생사업에서 적극 벤치마킹할 필요성이 크다”고 주장했다.

□ 이승우 한국건설산업연구원 연구위원은 “도시재생사업의 제한적인 재원을 고려할 때, 뉴욕의 재원 조달 방식은 시사하는 바가 크다”고 전제하고, “뉴욕은 세제 인센티브, 투자이민자금, 기부금 등 프로젝트 특성에 따라 다양한 재원 조달 방식을 활용하고 있다”고 지적했다.

□ 이승우 연구위원은 “뉴욕은 공공 부문이 개발 주체로 사업 전면에 나서 과감한 인센티브 제공, 도시기반시설에 대한 투자 등을 통해 민간참여가 가능한 시장 환경을 선도적으로 수행한다”면서, “우리나라 도시재생사업이 성공하기 위해서는 민간의 사업성에 기반한 현재의 방식에서 탈피해야 하며, 공공 부문의 선도적 역할을 통해 민간투자를 유도하는 방식의 모델 개발이 필요하다”고 주장했다.

□ 또한 “탄력적인 용적률 인센티브, 개발권이양제도 등 도시계획의 유연성은 민간 투자는 유인하고 공공성은 유지시키는 해법이 되고 있다”고 지적하면서, “향후 도입이 예정된 ‘입지규제 최소지구’에 시사하는 바가 크다”고 설명했다.

□ 마지막으로 “뉴욕의 사례에서 나타나듯이 우리나라 도시재생사업에서도 공공과 민간의 윈-윈 구조를 형성하는 것이 무엇보다 중요하며, 적극적인 주민참여와 지역사회에 대한 사회 통합적 배려를 통해 사업에 대한 지지를 확보할 수 있다”고 강조하였다.

<관련 연구보고서 요약>

□  뉴욕시의 도시재생의 활성화 동향

- 전 세계적으로 산업화 시대에 조성되었던 대도시의 노후 도심에 대한 재생 및 재정비 수요가 크게 증대되고 있음.

․이러한 재생 및 재정비는 도시 경제 활성화, 도시 경쟁력 강화, 고용창출 등과 연계되어 뉴욕, 런던, 도쿄 등 유수 도시들에서 전략적으로 추진되고 있음.

․대표적으로 뉴욕시에서는 마이클 블룸버그(Michael Bloomberg) 시장 취임 이후 활발한 도심 재정비 사업에서 다양한 사업 모델 및 지원 수단이 활용되고 있음.

- 뉴욕시는 2000년대 들어 적극적인 도시개발 정책을 지향하고 있음.

․1970년 이후 물리적 환경 개선 위주의 철거형 재개발 사업의 부작용과 1975년 뉴욕시 파산 위기 이후 기성 시가지에서 대규모 개발 프로젝트를 추진하지 않음.

․2000년 이후 지역의 인프라 구축에서부터 공원 조성, 주상복합 빌딩 건설 등의 도심 재생 프로젝트, 워터프런트, 부두 등의 미개발 지역에 대한 개발 사업, 브라운필드(brownfield) 개발 사업들이 진행 중임.

․블룸버그 시장의 적극적 도시개발 정책과 9/11 테러 복구 사업이 주요 원인

․2011년 현재 뉴욕시에서 진행 중인 사업과 결정된 사업은 총 53개 이상이며 향후 해안가 등 미개발 지역에 대한 더 많은 사업이 진행될 것으로 예상

□ 뉴욕시 최근 주요 사업의 개요 및 핵심 특징

- 브롱스 웨스트 팜(Bronx West Farms) 프로젝트

․낙후된 공업지역 내에 지불가능한 임대주택 공급을 통해 지역 변화를 꾀하는 재개발 사업

․총 사업 규모는 최소 3억 5,000만 달러 수준으로, 저소득 임대주택 세액공제 프로그램인 LIHTC 프로그램을 활용하여 대부분의 자금을 조달

- 하이라인 파크(High Line Park) 프로젝트

․1930년대의 화물열차용 고가철도를 공원으로 조성하여 인근 지역 활성화

․2009년 개장 이후 연간 4백만 명 이상이 방문하고 있으며 유명 관광명소가 됨.

․공사 예산은 2억 달러 이상이며, 민간의 적극적 기부를 통해 상당한 경비를 충당

․사업 성공의 핵심은 개발권이양제도의 활용과 비영리단체의 적극적 참여에 있음.

- 애틀랜틱 야드(Atlantic Yards) 프로젝트

․NBA 구단의 전용 경기장 건설과 함께 교통시설 및 인프라를 함께 개선하기 위한 대규모 복합개발 사업으로 총 사업비는 47억 달러 수준에 이름.

․공공개발 주체인 뉴욕주 도시개발공사 주도 하에 세제 혜택 등에 기반하여 자금을 조달하고 부지를 매각하지 않고 임대방식으로 사업을 운영

․투자이민제도인 EB-5 자금 및 PILOT(Payment in Lieu of Taxes)와 같은 세제 혜택을 통해 자금 조달

일자리 창출 및 자본 투자를 통해 미국 경제에 기여하는 외국인 투자자에게 영주권을 부여하는 프로그램

재산세 대신 약정 납입금(payment)을 징수하는 프로그램

- 허드슨 야드(Hudson Yards) 프로젝트

․맨해튼의 옛 철도차량 기지로 쓰이던 미개발지를 복합 개발하는 150억 달러 규모의 초대형 개발 사업으로, 공공 개발 주체를 설립하여 사업을 진행

․상업용 세제 인센티브(PILOT, PILOST, PILOMRT)를 적극적으로 활용하여 재원을 조달하고 탄력적인 용적률 인센티브 제도를 통해 민간 투자 유도

․공공은 공공 환경 개선에 투자하고 민간은 낮은 세금으로 적극적 투자가 가능한 구조

□ 뉴욕시 도시재생사업의 특징과 시사점

- 공공 주체가 적극적 의지를 가지고 추진하였으며 개발 주체로서 선도적 역할 수행

․일자리 창출, 도시 경쟁력 강화 차원에서 공공 주체가 적극적으로 참여

․공공이 사업의 토대를 마련하는 선도적 역할을 수행함과 동시에 사업 전반을 체계적으로 관리하여 장기적인 안정성과 공공성을 높임.

- 세제 인센티브를 유동화하여 재원으로 활용하는 방식을 대규모 개발 사업에서 대부분 활용하여 재원 조달과 사업성 측면에서 윈-윈 달성

․대표적인 방식인 PILOT는 원래 비영리 단체나, 공공에 기여하는 자산의 경우 재산세 과세목록에서 제외하고 약정 납입금(payment)을 내도록 하는 제도임.

․뉴욕시에서는 이러한 방식을 도시개발에 적용하여 민간 투자자에게는 세금 보다 낮은 수준의 약정 비용을 징수하며, 그 징수 권리를 해당 개발의 공적 주체에 부여하여 사업 재원으로 활용하도록 하는 방식으로 운영됨.

- 프로젝트 특성에 따라 다양한 직간접 재원 조달 방식을 사용하며 유동화 기법을 적극적으로 활용

․정부예산, 민간투자 외에도 기부금, EB-5 자금, PILOT의 약정 납입금 등 다양한 자금을 재원으로 활용

․LIHTC의 공제된 세액, PILOT의 약정 납입금 등 미래에 장기적으로 예상되는 금액을 유동화하여 재원을 마련하는 사업구조 운용

- 해당 사업을 위한 별도의 개발공사를 활용하며 폭넓은 권한을 부여

․개발공사에 뉴욕시 및 뉴욕주의 관련 부서가 직접 참여

․사업의 주체로서 주정부의 채무한도에 국한되지 않는 사업 단위의 별도 채권을 발행하여 투자 재원을 마련하고 있음.

- 개발권이양제도, 탄력적인 용적률 인센티브 등 도시계획 규제의 유연성을 통해 민간 투자 유인

․도시계획 규제를 사업의 성공률을 높이기 위해 활용

․용적률 인센티브를 통한 상향 범위가 매우 크며(기본 FAR가 10인 상업시설이 최대 FAR 33까지 상향) 용적률을 상향할 수 있는 수단 또한 매우 다양(개발권 이양, 현금 기부, 공공 오픈스페이스 제공, 중저소득층을 위한 지불가능 주택 공급 등)

- 지역사회에 대한 사회 통합적 배려 제공

․불가피한 주거 이전에 대해서는 공공 부문이 적극적으로 지원(직접적인 재정적/행정적 지원, 대체 주거지 임대, 비용 보전 등)

․지불가능 주택의 제공, 20/30/50 프로그램 등을 통해 중저소득층을 위한 다양한 주거 기회를 제공

## 별첨 : 관련 연구보고서 1부.