한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2014년 12월 4일(목) / 총 5매(관련 연구보고서 별첨)
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 이승우 연구위원	☎ 02-3441-0727/swoolee@cerik.re.kr
	보도일시	2014년 12월 5일(금) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

도시재생사업, 공공의 적극 주도하에 성공 가능

- 도시재생 활성화는 건설시장 환경에 큰 변화 초래

- 공공 주도, 소규모, 점진적 개량, 사회경제적 계획 등의 새로운 패러다임에서 과거와 다른 역할 요구

- 도시재생 패러다임에서도 재개발, 재건축의 역할과 효용성은 지속

- 공공의 투자 재원 마련과 민간에 대한 과감한 인센티브가 필요

- 장기적으로는 도시재생을 위한 다양한 개발사업의 공익적 가치 인정 필요

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근「건설산업 관점에서 본 도시재생의 이슈와 과제」 연구보고서를 발간하고, “도시재생사업은 공공의 적극적 주도 및 여건 조성을 통해 민간이 활발히 참여할 때 성공할 수 있다”고 주장했다.

□ 이승우 한국건설산업연구원 연구위원은 “지금까지 도시정비는 대부분 민간의 사업성에 기반한 단기적 사업 위주로 진행되어 왔고, 이러한 구조에서 건설산업은 주도적 역할을 담당하였다”고 전제하고, “하지만 도시재생사업은 공공 주도, 소규모, 점진적 개량, 사회경제적 계획 등의 핵심 키워드를 가지고 있다”고 지적했다.

□ 이승우 연구위원은 “건설산업 관점에서 가장 큰 관심은 도시재생사업과 재건축·재개발의 관계”라면서, “개량형 도시재생사업은 재개발, 재건축을 대체하는 것이라기보다는 이 방식이 작동하기 어려운 곳에서 활용할 수 있는 새로운 대안으로 이해해야 할 필요가 있다”고 주장했다.

□ 또한 “도시재생사업은 공공의 적극적 주도 및 여건 조성을 통해 민간이 활발히 참여할 때 성공할 수 있다”고 조언하고, “건설산업의 역할 확대에 있어 BTO와 BTL 혼합방식 등 민간자본 참여 모델 개발, TIF 및 PILOT와 같은 공공 재원의 다양화 방안, 미국의 CDCs와 같은 지역기반 개발 주체 역할 등이 주요 과제”라고 설명했다.

□ 마지막으로 “도시재생 패러다임은 단순한 주택정비 사업 방식의 변경 차원이 아니라 전체 주택산업의 방향성을 큰 차원에서 조망하는 관점에서 이해할 필요가 있다. 장기적으로 도시재생을 목적으로 하는 도심 복합개발 프로젝트가 단순히 민간이 수익을 내기 위한 사업을 넘어 공익적 가치를 가지는 사업으로 인정될 필요가 있으며, 이에 걸맞게 정부의 인센티브, 규제 완화 등이 필요할 것”이라고 강조하였다.

<관련 연구보고서 요약>

□  도시재생 동향과 건설산업 측면에서의 의미

- 기성시가지의 정비에 있어 도시재생이 새로운 패러다임으로 본격화되고 있음.

․개념적으로는 도시쇠퇴 문제를 물리적 측면만을 강조하는 것이 아니라 경제적, 사회적, 물리적, 환경적 측면에서 통합적으로 접근하는 방식

․2013년 말 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」이 제정되면서 ‘도시재생사업’이라는 구체적 사업 형태를 갖추게 됨.

․올해 4월에 도시재생선도지역으로 13곳이 지정되었고, 2016년부터 매년 약 35개의 신규 도시재생사업을 추진할 계획

- 도시재생사업의 활성화는 건설산업의 입장에서는 시장 환경의 큰 변화를 의미함.

․지금까지 도시정비는 대부분 민간의 사업성에 기반한 단기적 사업 위주로 진행되어왔고, 이러한 구조에서 건설산업은 주도적 역할을 담당하였음.

․하지만 도시재생사업은 기본적으로 민간 주도, 사업성에 근거, 물리적 정비라는 기존 방식 한계를 극복하기 위한 것으로서 공공 주도, 소규모, 점진적 개량, 사회경제적 계획 등의 핵심 키워드를 가지고 있음.

․장기적 관점에서 볼 때 건설산업은 도시개발 및 재정비에서 과거와는 다른 역할을 요구받게 됨.

□ 건설산업 관점에서 도시재생의 이슈

- 새로운 주거지 정비 수법으로서 근린재생형 도시재생사업

․주거지의 도시재생은 원칙적으로 공공 주도로 지역의 특성을 유지하면서 인프라를 정비하고 개선하는 개량형 사업으로 이해할 수 있음.

․소규모, 장기 사업으로서 건설산업 입장에서는 새로운 시장으로서 매력이 크다고 할 수는 없음.

- 복합개발의 새로운 유형으로서 경제기반형 도시재생사업

․공공의 주도 하에 도시 경쟁력 강화 차원에서 국가 핵심시설의 정비 및 개발과 연계하여 도시에 새로운 기능을 부여하고 고용기반을 창출하기 위한 도시재생임.

․민간 단독의 개발사업, 민관 협력의 공모형 PF사업 등에서 나타난 부작용과 단점을 보완하는 방식으로 사업이 추진되어야 함.

- 확장된 도시재생 프로젝트

․건설산업의 관점에서는 도시재생의 패러다임을 광의로 해석하고, 이 패러다임에 부합하는 건설프로젝트와 건설산업의 역할을 모색할 필요가 있음.

․원도심의 도시재생 프로젝트는 계속 증가할 것이며 이는 도심 복합개발이 활발히 추진될 수 있는 환경을 조성할 것임.

- 기존 재개발 및 재건축과의 관계

․도시재생은 민간의 사업성에 기반을 둔 도시정비 방식이 한계에 부딪힌 상황에서 나타난 불가피한 대응이라는 측면도 존재함.

․개량형 도시재생사업은 재개발, 재건축을 대체하는 것이라기보다는 이 방식이 작동하기 어려운 곳에서 활용할 수 있는 새로운 대안으로 이해해야 할 필요가 있음.

․더 나아가 예산의 제약 등을 감안할 때 재건축 및 재개발을 최대한 적극적으로 활용하는 것이 전체 도시 차원에서 도시재생을 효율화할 수 있는 방안이 될 수 있다는 접근 방식도 필요

□ 도시재생에서 건설산업의 역할 확대를 위한 과제

- 해당 지역의 도시재생을 책임지는 지방자치단체의 강력한 추진 의지와 이에 걸맞은 공공-민간 역할 모델 설정이 매우 중요한 요소

․도시재생이라는 개발행위 자체가 민간 주체들의 사익을 위한 것이 아니라 보다 큰 차원의 공익을 위한 것이라는 인식의 전환이 요구

- 도시재생사업은 공공의 적극적 주도 및 여건 조성을 통해 민간이 활발히 참여할 때 성공할 수 있으며, 민간의 참여를 유인할 수 있는 핵심 요소는 공공의 투자 재원 마련과 민간에 대한 인센티브에 있음.

․민간자본 참여 모델 개발 : 비수익성 사업과 수익성 사업이 혼재되어 있는 도시재생사업의 특성상 BTO와 BTL의 혼합방식이 효율적일 수 있음. 이를 위해서는 BTL의 민간제안을 적극적으로 활용할 필요가 있음. 또한 유지보수 및 질적 업그레이드 차원에서 RTO, RTL 활용 방안을 모색할 수 있음.

Rehabilitate-Transfer-Operate

Rehabilitate-Transfer-Lease

․공공 재원의 다양화 : TIF(Tax Increment Financing), 뉴욕의 PILOT(Payment in Lieu of Taxes)와 같이 공적 개발 주체가 공공의 채권을 유동화하는 방안이 논의될 수 있음. 공공 투자는 초기에 재원을 집중적으로 투자한 후 장기적으로 재원을 회수하고 이를 다시 사업에 재투자하는 방식으로 이루어짐.

․지역기반 개발 주체 : 사업성에 기반하지 않은 도시재생이 활성화되기 위해서는　민간 내지 민관의 파트너십 형태의 재생단체 및 기업들의 역할이 중요　민간의 역할과 관련해서는 미국의 CDCs(Community Development Corporations) 사례를 참조할 필요가 있음.

- 도시재생 패러다임은 단순한 주택정비 사업 방식의 변경 차원이 아니라 전체 주택산업의 방향성을 큰 차원에서 조망하는 관점에서 이해할 필요가 있음.

․단기적으로는 재개발․재건축, 민간에 의한 복합개발 등이 여전히 우위를 가지며 존속할 것이나 장기적인 관점에서 그 이후를 고민해야 함은 분명

․장기적인 관점에서 도시재생이라는 새로운 패러다임을 통해 도시개발, 복합개발에 대한 사회적 인식을 전환시킬 필요가 있음.

․도시재생을 목적으로 하는 도심 복합개발 프로젝트가 단순히 민간이 수익을 내기 위한 사업을 넘어 공익적 가치를 가지는 사업으로 인정될 필요가 있으며, 이에 걸맞게 정부의 인센티브, 규제 완화 등이 필요할 것임.

## 별첨 : 관련 연구보고서 1부.