한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2015년 2월 9일(월)/총 9매*관련 연부보고서 1부 별첨
	담당부서 연구책임자	건설경제연구실	☎ 02-3441-0788/0641
	보도일시	2015년 2월 11일(수) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

건설 3저와 규제 완화, 재건축사업 활성화 신호탄

- 建産硏,「2015년 건설 3저와 7대 건설․부동산 이슈보고서」에서 분석

- 건설 3저(저성장․저유가․저금리), 중소건설사 및 국내 건설시장에 긍정적 영향

- 7대 이슈 : △공공 건설투자 확대 및 조기집행, △매매와 전세관계 변화, △ 분양시장 회복, △ 재건축시장의 재활성화 가능성, △주택임대사업 신사업 이슈 부각, △안전 및 유지관리시장 본격화, △해외건설 중동시장 위축 등

- 3저 효과 한시적 가능성 커, 건설사별 전략 구축 및 체질 변화 긴요

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)이 최근 「2015년 건설 3저와 7대 건설․부동산 이슈보고서」를 발간하고, 건설 3저(저성장․저유가․저금리)와 함께 2015년 7대 건설․부동산 이슈를 발표했다.

□ 2015년 7대 건설․부동산 이슈로는 △공공 건설투자 확대 및 조기집행, △매매와 전세관계 변화, △ 분양시장 회복, △ 재건축시장의 재활성화 가능성, △주택임대사업 신사업 이슈 부각, △안전 및 유지관리시장 본격화, △해외건설 중동시장 위축 등을 꼽았다.

□ 건산연은 “건설 3저와 7대 건설․부동산 이슈 등을 통해 볼 때 2015년 건설․부동산시장은 다양한 측면에서의 트렌드 변화가 본격화될 것”으로 전망했다.

□ 건산연은 “2015년 건설시장의 여러 변화 가운데 특히 재건축 등 도시정비시장의 경우 신규 분양시장과 달리 지난 2008년 이후 장기간 침체상태에서 벗어나지 못하고 있는데, 설상가상으로 이른바 ‘출구전략’이 등장하면서 구역 해제 여부 및 매몰비용 처리 여부를 둘러싼 갈등 속에 도시정비시장은 제대로 방향조차 잡지 못하고 있다”고 진단하면서,

□ “그러나 다행스럽게도 ‘건설 3저(저성장․저금리․저유가)’를 포함한 대내․외적 경제 환경변화가 지금까지 추진해 온 규제완화와 함께 재건축 시장의 회복을 위한 새로운 전환점이 될 것”이라고 전망했다.

□ 저금리 기조의 지속은 유동성 확대와 비용부담 감소를 통하여 재건축 사업의 수익성 향상으로 이어질 수 있고, 저유가도 원자재 가격 하락 등으로 반영된다면 조합원들의 부담 감소 효과에 따른 재건축 시장 내의 관심과 투자를 촉진시킬 가능성이 클 것으로 보는 것이다.

□ 또한 건산연은 “국내 경제의 저성장세 지속으로 대규모 택지개발에 의한 주택공급이 사실상 중단된 상태지만, 기존 도심에서는 재고주택의 노후화와 신규 공급 단절이 맞물려 자연스럽게 재건축 수요가 커질 수밖에 없는 변화”가 진행되고 있다고 보고 있다.

□ 때마침 정부의 규제완화를 위한 정책적 추진노력이 법제화로 결실을 맺고 있는 점도 고무적이다. 2014년의 9․1 대책(규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안)의 후속조치로 2015년 1월 20일 ‘도시및주거환경정비법 시행령’이 개정되어 재건축 연한 최장 10년 단축, 주거환경 평가요소를 강화한 재건축 안전진단 기준 합리화 등이 시행될 예정이다. 또한 이른바 부동산 3법(주택법, 도시및주거환경정비법, 재건축초과이익환수에관한법률)도 2014년말에 개정되는 등 제도적 정비가 어느 정도 완비된 상태라 그 어느 때보다 부동산시장에서의 기대감이 큰 편이다.

□ 건산연은 “결과적으로 건설 3저가 재건축 관련 규제 완화와 함께 재건축 사업의 기사회생을 돕는 밑거름이 되고 있다”면서, “과거의 왜곡된 시장 환경을 바로잡고 재건축 사업이 정상화의 길로 유턴할 수 있는 추진력의 날개를 달아주고 있는 것과 다름없다”는 긍정적 평가를 내리고 있다.

□ 아직 정부의 규제완화 조치들이 본격적 시행까지 다소간의 시간과 보완이 필요하고, 건설 3저만으로 부동산경기 회복을 완성시킬 수 있는 것은 아닐 것이다. 하지만, 건설 3저와 규제완화, 이 두 가지가 2015년 올해 재건축 사업의 재도약을 위한 신호탄이 될 것임은 분명해 보인다.

2015년 건설 3저와 7대 건설․부동산 이슈

□ 2015년 건설산업에서 주목할 3저

- 글로벌 경제 위기 이후 저성장 기조가 이어지면서 저금리, 저물가 등이 사회 전반에 구조적인 영향을 미치고 있음. 여기에 2014년 하반기 이후 유가가 급락하면서 신3저로 명명되고 있음.

․ 본 연구는 거시경제 차원의 신3저와 유사하게 건설 부동산 시장에 초점을 맞춘 건설 3저(저성장, 저금리, 저유가)를 선정, 이에 따른 올 한해 시장 트렌드를 도출함.

- 건설 3저(저성장, 저금리, 저유가)로 인해 발생할 것으로 예측되는 2015년 중심의 단기 트렌드 및 이슈 중 7가지를 선정하여 제시함.

□ 2015년 7대 건설·부동산 이슈

1	뺄 수 없는 버팀목, 공공 시장 : 공공 건설투자 확대 및 조기집행

- 2015년에도 국내 경제가 저성장을 지속할 가능성이 커짐에 따라 정부는 올해 확장적 재정정책을 지속할 것으로 예상됨. 이는 공공 건설시장에 긍정적 영향을 미칠 전망임.

- 향후 대내외 경제의 회복세가 미흡할 경우 정부는 공공투자 확대를 추가적으로 시도할 가능성이 있음.

- 따라서 건설기업들은 공공 건설시장에서 2015년에도 상반기에 수주 역량을 좀 더 집중할 필요성이 있을 것임.

2	Bye 커플링 : 가격과 거래, 매매와 전세 관계 변화

- 2015년 주택시장의 상승세가 이어지더라도 거시경제적 기본 환경인 저성장을 벗어나기는 어려워 상승폭은 제한적일 것임.

- 2015년에도 거래는 증가하더라도 거래만큼 가격은 상승하지 않고, 반대로 가격은 상승하더라도 거래는 증가하지 않는 디커플링 현상이 나타날 것임.

- 저성장 환경이 고착화되면서 주택시장에 가격과 거래량과의 관계성이 달라짐.

- 수도권 시장의 경우 가격과 거래뿐 아니라 전세가격으로 대변되는 임대료와 매매가격과의 디커플링 현상도 함께 목격될 것으로 전망됨.

- 기업은 과거의 시장 패턴으로 미래를 예측하는 것은 오류의 가능성이 높다는 점을 기억해야 할 것임. 시장의 변화는 시장참여자들로 하여금 변수의 관계성 및 선행변수의 변화 등에 대해 지속적인 모니터링과 능동적인 해석을 요구함.

3	‘Hot’뜨거, 분양시장 : 분양시장 맑음, 지속 여부 미지수

- 금융위기 이후 주택가격 하락에 대한 우려 등으로 주택구입에 소극적이던 소비자가 2014년 들어 전국 청약경쟁률이 7:1 수준을 보이는 등 분양시장에 집중하고 있으며, 2015년에도 주택구입에 적극적인 모습을 보일 것으로 예상됨.

- 공급측면에서도 저금리 등의 변화에 따른 수요의 변화로 지속적인 분양물량의 증가로 이어지면서 2015년에도 30만호 가량이 예정되어 있음.

- 그러나 거시경제 불안, 물량 증가, 금리인상 가능성 등을 고려하면 2016년에도 현재와 같은 수요와 공급이 분양시장에서 이루어질지는 미지수임.

- 건설기업들은 금융위기 이후 분양시장에서 상대적으로 저렴한 가격, 다양한 서비스 면적의 제공 등으로 소비자의 니즈(needs)에 적극적으로 대응하고 있으나, 향후에는 이와 더불어 좋은 입지, 원가절감, 브랜드 가치 상승 등을 통해 변화에 민감한 소비자에 대응이 필요함.

4	다시 재건축으로 : 건설 3저와 규제완화, 양 날개를 달다

- 도시정비시장은 글로벌 금융위기 이후의 장기간 침체상태에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있음. 최근 ‘건설 3저(저성장․저금리․저유가)’ 현상에 힘입어 재건축 사업을 둘러싼 대내외적 경제 환경은 새로운 전환점을 맞이함.

- 정부도 9․1 대책 등을 통하여 재건축 사업의 회생을 위한 기존 규제의 개선 의지를 분명히 제시한 바 있음. 이에 따라 2015년 1월 20일 ‘도시및주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과하여 제도적 환경이 구비됨.

- 또한 부동산 3법 개정안이 2014년 12월 29일에 국회 본회의를 통과하여 분양가상한제 폐지로 재건축 사업에서 약 10% 내외의 조합원 부담 경감 등 긍정적 효과가 기대되고, 재건축 초과이익환수제가 2017년 말까지 3년간 유예되어 전국 562개 재건축 사업장 중 62개 구역, 4만 가구 조합원이 부담경감이라는 혜택을 입을 것으로 예상됨.

- 특히, 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 10년 단축되어 지난 1980년대 후반에 건설된 공동주택들을 시작으로 재건축 사업 추진을 위한 발걸음을 2015년 올해부터 바쁘게 내딛어야 할 가능성이 큼.

- 결과적으로 건설 3저는, 재건축 관련 규제 완화와 함께 재건축 사업의 기사회생을 돕는 밑거름이 되고 있음.

- 그러나, 정부의 규제완화 조치들이 아직 보완이 필요하고, 건설 3저만으로 부동산경기 회복을 완성시킬 수 있는 것은 아니겠지만, 이 두 가지가 2015년 올해 재건축 사업의 재도약을 위한 신호탄이 될 것임은 분명해 보임.

5	주택임대사업 틈새 or 대세? : 전방위적 정책지원, 신사업이슈로 부각

- 정부는 2015년 경제정책 방향에서 내수 활성화와 주거 안정을 위해 “민간 주택임대 사업 활성화”를 주요한 정책과제로 선정

- 이러한 정책변화는 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 진행되고 있는 주택소비방식의 변화, 전세의 월세전환 등 임대시장의 구조변화와 맞물리고 있음.

- 정부는 기업형 주택임대사업의 육성을 위해, 택지, 금융, 세제 등의 인센티브를 지원할 경우 임대사업의 수익률을 5%정도까지 개선시킬 것으로 예상하고 있음.

- 도심의 경쟁력 있는 택지 확보, 분양시장 축소에 대한 대응책으로서 임대주택의 건설 및 운영 비즈니스는 올 해 건설기업들의 주요한 이슈가 될 것으로 예상됨.

- 지난해 2.26대책에서 예고된 주택임대소득 과세(2016년까지는 부과 유예, 2017년부터 부과 예정), 월세에 대한 소득공제 확대 등의 여건변화와 기업형 주택임대사업 관련 입법절차가 마무리 되는 2016년부터 사업을 추진하기 위해서는 올해부터 본격적인 사업기획과 파트너 모색이 요구됨.

- 최근 건설업체들의 수주대상으로 부각되고 있는 재개발 재건축 사업에도 기업형 임대주택사업을 접목시킬 경우 다양한 효과를 거둘 수 있을 것으로 판단됨.

6	안전, 유지관리시장을 견인하다 : 안전/유지관리 시장 본격화의 원년

- 국내 경제가 저성장 기조를 이어감에 따라 건설시장에서는 비용 투입이 많은 신축시장보다는 저비용의 개보수시장이 점차 확대될 전망임.

- 특히 최근의 여러 안전사고로 인해 2015년에는 안전에 대한 국민적 관심이 증대하면서 시설물 안전 및 유지관리 분야의 투자가 확대되는 원년이 될 전망임.

- 구체적으로 2015년 정부 예산에서 재난예방보완시설 확충(4.4조원), 위험시설기능 강화(3.3조원) 등 안전 관련 예산이 대폭 확충됨.

- 2015년 시설물 안전 및 유지관리 분야의 예산이 증가는 작년 한 해 동안 발생한 각종 안전사고 영향이 큰데, 동 예산 증가는 1회성에 그치지 않고, 향후 지속될 가능성이 큼.

- 따라서 건설기업은 건설시장이 향후 신축 중심에서 재개축 및 유지보수 중심으로 변화할 것에 대비할 필요가 있음.

7	해외건설 혼돈 속으로 : 중동시장 위축, 근본적인 혁신 필요

- 올해 유가하락의 영향으로 해외건설 부문은 중동 발주 물량과 플랜트 물량이 감소할 가능성이 높아 수주에 어려움이 클 것으로 전망됨. 또한, 향후 유가 흐름에 대한 판단이 엇갈려 시장에 혼란이 클 것으로 예상됨.

- 최근 몇 년간 국내 건설업체의 해외 건설수주가 상승한 결정적 요인은 유가상승에 있는데, 저유가 상황이 지속될수록 해외 건설수주에 부정적인 영향은 커질 수밖에 없음.

- 올해 건설기업은 저유가 상황이 단기적인 상황에 그치지 않고 더 지속될 가능성에 대비해 보다 근본적인 전략을 수립할 필요가 있으며, 내부 역량을 강화하기 위한 노력을 아끼지 말아야 할 것임.

- 한편, 유가하락은 해외 사업에는 부정적이나, 국내 건설시장에는 원자재 수입 가격을 낮춰 건설 자재 비용을 하락시키는 등 일부 긍정적인 측면이 있어 이를 적극 활용해야 할 것임.

□ 건설기업의 대응방안

- 건설 3저로 촉발된 7대 이슈별 건설기업에의 시사점과 대응방안을 요약해 보면, 대기업보다는 중소기업, 해외 시장보다는 국내 시장에 보다 긍정적 영향이 예상됨.

ㆍ대기업의 경우 저유가로 인한 해외 수주의 위축으로 올해 총 수주 실적 및  매출구성에 상당 수준의 변화가 예상됨.

ㆍ단, 일시적 분양시장 호조, 재건축 사업성의 재가동 등은 대형 기업의 주택사업에 긍정적 영향을 미칠 전망임.

- 단기적으로 경기활성화를 위한 공공건설투자 규모는 유지가 예상되며 중장기적으로는 시설물 안전/유지관리 시장 및 임대주택사업 등 새로운 성장분야에 대한 정책지원은 늘어날 것으로 예상됨.

- 7대 이슈별 건설기업에의 긍정적 효과 중 일부는 한시적인 반면, 부정적 요인 은 중장기적인 구조 변화와 맞물려 효과가 장기간 지속될 가능성이 있음.

ㆍ분양시장 호조, 공공시장 확대, 저유가로 인한 비용 절감 등의 긍정적 효과는 1년 이상 지속이 어려운 한시적 효과로 판단됨.

ㆍ주택시장의 디커플링, 재건축 시장 확대, 안전/유지관리 시장 성장, 임대주택사업 성장, 저유가로 인한 중동 및 석유화학플랜트 시장 위축 등은 중장기적 구조 변화가 3저로 인해 증폭된 현상들로 파급효과가 장기간 지속될 것으로 예상됨.

- 따라서 국내 건설기업은 3저에 따른 올 한해 한시적 효과들을 최대한 기회로 활용함과 동시에 중장기 구조 변화에 맞춘 기업의 전략 및 체질 변화를 함께 추구해야 할 것임.

## 별첨 : 관련 연구보고서 1부.                                    끝.