한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2020년 2월 13일 / 총 4매
	담당부서 연구책임자	주택도시연구실 이태희 부연구위원	☎ 02-3441-0825 / thlee@cerik.re.kr
	보도일시	2월 14일 조간(온라인은 13일 오후 13시)부터 보도해주시기 바랍니다.

벽화만 남는 도시재생사업, 이제는 멈춰야

- 영등포 쪽방촌 정비, 용산 혁신지구 발표… 향후 도시재생사업의 방향 주목

- ‘벽화만 그리다 끝나는’ 도시재생에 대한 실망감 증대

- 28개 지역 실증연구 결과 민간투자 유치 매우 미미… 절반은 전무(全無)한 상황

- 공적 재원이 민간투자를 끌어내는 ‘마중물’이 될 수 있도록 해야

□  최근 영등포 쪽방촌 정비사업과 용산 혁신지구사업이 발표되며 도시재생사업의 방향이 과거 ‘보존’ 중심에서 ‘개발’로 전환되는 것인지에 대한 관심이 쏠리고 있다.

- 기존 도시재생사업이 연간 10조원 가량의 엄청난 공적 재원이 투입되고 있음에도 ‘소방차가 못 들어가는 좁은 골목은 그대로 둔 채 벽화만 그리고 끝난다’는 비판이 제기되고 있는 상황이라 이러한 변화는 특히 주목을 받고 있다.

□ 시민들이 체감할 수 있는 성과를 내기 위한 정책의 대전환이 요구되는 가운데, 한국건설산업연구원(원장 이상호)은 13일 ‘민간참여 도시재생사업 활성화 방안’ 연구보고서를 통해 현 도시재생사업의 근본적인 문제점 2가지를 지적했다.

- 2가지 문제점은 △ 공공 재원으로만 재생사업을 추진함에 따른 재원 부족, △ 도시재생에 대한 잘못된 이해다.

- 먼저 첫 번째 문제에 대해서는 공공 재원 중심으로 사업을 하다 보니 주민들이 가장 필요로 하는 도로, 공원, 주차장 같은 기반시설을 확충하기에 예산이 턱없이 부족한 것이다.

- ‘개발은 도시재생이 아니다’, 혹은 ‘도시재생은 공공성을 우선해야 하고, 수익성을 추구해서는 안 된다’라는 도시재생에 대한 잘못된 이해도 문제다. 그래서 사업이 ‘고쳐 쓰는’ 방식, 공공 재원 중심으로만 추진되고 있다.

□ 이태희 부연구위원은 도시재생 정책의 ‘기본’으로 다시 돌아가 도시 활성화 수단에 대한 정책적 유연성을 강화해야 한다고 주장하였다.

- 기본적으로 도시재생이란 쇠퇴하는 도시를 활성화시키는 것으로 지역 상황에 맞게 개발, 보존 등의 수단을 유연하게 선택할 수 있어야 한다.

- 도시 쇠퇴는 복합적이고 구조적 원인에 의해 발생하는데, 이 문제를 한정된 공적 재원과 공공부문의 노력만 가지고 해결하기 힘들다.

- 특히 상업과 업무 기능이 집적된 중심시가지나, 대규모 개발사업이 동반되는 경제기반형 사업에서는 민간부문의 참여와 투자가 필수적이며 이를 통해서만이 지속적인 지역 활성화가 가능하다.

□ 민간투자 수요가 상대적으로 클 것으로 기대되는 도시재생사업에서도 공적 재원의 ‘민간투자 견인 효과’는 매우 미미한 수준으로 나타났다. 28개 중 14개(50%) 지역에서 민간투자가 전무(全無)하여 공공재원 ‘만’으로 사업이 추진되고 있었다.

- 연구에서는 대도시에서 추진 중인 28개 경제기반형, 중심시가지형 사업을 분석하였다. 3개 민간참여사업에 대해서는 심층 사례 연구를 진행하였다.

□ 이 부연구위원은 민간참여사업을 활성화하고, 민간투자를 확대하기 위한 근본적인 정책 전환이 필요하다고 주장하며 7가지 분야에 걸친 종합적인 해결책을 제시하였다.

- 특히 주목되는 것은 「민간투자법」에 의한 민간투자사업 연계 추진 활성화 방안, 도시재생 연계형 정비사업·도시개발사업 추진 방안, 세제 혜택 제공을 통한 민간투자 활성화 방안 등으로, 이들은 그간 도시재생에서 거의 논의되지 않았거나, 심지어 논의가 금기시되다시피 한 분야였다.

- 실제로 뉴욕의 허든슨 야드, 런던의 패딩턴 등 해외 도시재생 선진국에서는 민관협력 대규모 개발사업을 통해 민간 재원을 적극 활용하면서도 공공성 높은 개발을 하는 사례가 다수 존재한다.

- 이 부연구위원은 지금까지 거의 주목받고 있지 못하는 2가지 사례를 소개하며, “창동·상계나 신탄진 재생사업처럼 민간 재원을 주로 활용하여 신성장동력 창출을 위한 거점시설을 조성하거나, 도로·공원 등 기반시설을 확충하고 생활 SOC를 조성하는 사례들이 극히 일부 존재한다”며, “앞으로 이런 방식들이 더욱 폭넓게 활용되어서 도시가 실질적으로 변화할 수 있어야 한다”고 주장했다.

□ 이 부연구위원은 “공공성만 지나치게 추구하는 것은 결과적으로 공익을 저해하는 결과로 나타날 수 있다”며, “공공성과 수익성의 균형을 통해 민간투자를 유치하고, 이를 통해 사업의 결과가 공공의 이익에 최대한 부합할 수 있는 방향을 추구할 필요가 있다”고 강조했다.     -끝-

<그림 1> 뉴욕 허드슨야드	<그림 2> 런던 패딩턴 워터사이드
출처 : https://www.newyorker.com/	출처 : https://www.thetimes.co.uk/

<그림 3> 서울아레나 (수익형 민간투자사업)	<그림 4> 대전 신탄진 도시재생사업 (도시개발사업 연계 도시기반시설 공급)
출처 : 서울아레나(주)	출처 : 대전시 자료를 기반으로 저자 편집

<별첨 1> 민간참여 도시재생사업 활성화 방안

구분		구체적 방안
1	개발사업을 위한 공공 토지 확보	개발에 적절한 공공 토지를 확보하는 것은 민간참여사업을 추진하는데 핵심 요소로 작용하고 있음. 따라서, 공공 토지를 확보할 수 있는 3가지 방안과 제도 개선 과제를 제시함 : ① 마중물 예산을 활용한 토지 매입 활성화, ② 도시기반시설 입체복합개발, ③ 토지 수용
2	민간토지를 활용한 민간참여 도시재생사업 추진	구시가지 내 건축가용 토지 대부분은 민간소유이기에, 사유지를 활용한 도시재생사업 추진은 매우 중요함. 민간 토지 개발을 통해 공공과 민간이 win-win 할 수 있는 2가지 사업 수단과 구체적 방안을 제시함 : ① 도시재생 연계형 정비사업·도시개발사업 추진, ② 도시계획변경 사전협상제도 활용
3	사업성 개선을 통한 민간투자 유치 확대	다양한 공적 지원에도 불구하고 현장에서는 여전히 사업성이 낮아 민간투자 유치에 어려움을 겪고 있음. 사업성을 개선하여 민간투자를 유인할 수 있는 7가지 방안을 제시함 : ① 세제 인센티브를 활용한 사업성 제고 및 공공 재원 추가 확보, ② 「민간투자법」에 의한 민간투자사업 연계 추진 활성화, ③ 주택도시기금 금융지원 대상 확대, 공공기여 조건 완화, ④ 도심 저이용 상가 및 오피스빌딩 용도전환 지원, ⑤ 생활 SOC사업 연계 시행, ⑥ 공유재산 활용 특례 부여, ⑦ 공공기여 방식 다변화
4	민간참여사업과 연계된 마중물예산 사용 기간 유연화	카운터파트너가 존재하는 민간참여사업의 특성상 사업이 지연되는 경우가 자주 발생함. 따라서, 예산 이월 등을 쉽게 할 수 있도록 할 필요 있음.
5	당위론적 사고를 넘어, 실용적 접근의 중요성	‘공공성’을 지나치게 추구하는 것은 결과적으로 ‘공익’을 저해하는 결과를 가져올 수 있음. 유연하고 실용적 접근을 통해 정책 목적을 달성하고, 공익을 극대화할 수 있어야 함.
6	시민들의 의견이 균형 있게 반영될 수 있는 거버넌스 구성	경제기반형, 중심시가지 재생사업의 이해당사자는 지역 주민을 넘어, 시민 전체가 되어야 함. 적극적인 참여자와 직접적 이해당사자 외에도, ‘침묵하는 다수’와 간접적 이해당사자의 의견도 적절히 반영될 수 있도록 할 필요가 있음.
7	민간투자자가 신뢰할 수 있는 파트너로서의 공공부문 역할 수행	소극적인 관리나 감독 수준을 넘는 적극적인 역할 수행이 요구되는 도시재생에서, 민간부문이 신뢰할 수 있는 ‘파트너’의 역할 수행이 필요. 민간참여사업을 처음부터 끝까지 책임지고 이끌어 갈 수 있는 전문관제도 도입이 필요.