한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보도자료
	배포일자	2020년 6월 23일(화) (총 9매)
	담 당 자	허윤경 연구위원 이태희 부연구위원	☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0825/thlee@cerik.re.kr
	보도일시	6월 24일(수) 조간부터(온라인은 23일 14시 이후) 보도 부탁드립니다.

글로벌 주택가격 급등, 주요 대응 방안은 ‘공급확대’

- 세계 주요 국가에서 공통적으로 주택가격 상승 현상 나타나

- 안정 시장이라 평가받던 독일도 주택가격 118.4%, 임대료 57% 상승

- 공급확대와 투기수요 억제, 자가보유 지원정책 조합을 통한 실수요자 보호 정책 필요

□ 주택가격 상승은 우리만의 문제가 아니다. 이에 한국건설산업연구원(원장 이상호)과 한국주택학회(회장 지규현)는 23일 오후 2시 공동으로 ‘글로벌 도시의 주택시장과 정책’ 온라인 세미나를 개최해 독일, 영국, 미국, 호주, 일본, 싱가포르 등 6개 국가의 주택가격 상승 현상과 대응 정책을 분석했다.

- 건산연은 이들 국가 중 상당수가 주택가격 급등 현상에 공급확대 중심의 정책으로 대응하고 있다고 주장했다.

□ 발표는 유럽·북미와 아시아·태평양 세션으로 구분되어 진행됐다. 우선 유럽·북미 세션에서 독일은 금융위기 직전까지는 전 세계에서 가장 주택시장이 안정된 국가로 평가되었지만, 지난 10년간 독일 7대 도시의 주택가격은 118.4%, 임대료는 57% 상승하였다.

- 허윤경 연구위원은 “장기 안정시장으로 평가되었던 독일 주택가격과 임대료 급등은 수요에 비탄력적인 공급시장은 장기 안정을 약속해주지 못한다는 사실을 알려 준다”며, “현재 독일의 주택정책은 임차자 보호와 시장친화적 정책의 새로운 균형점을 탐색하고 있는 것으로 판단된다”고 설명했다.

□ 영국에서는 주택가격이 급등하고 민간 임대시장의 임차인 기준 소득 대비 주거비 지출액이 50%에 육박하는 등 지나치게 높은 주거비 부담으로 인해 잉글랜드 전체 인구 중 1/7이 열악한 주거환경에서 거주하고 있다.

- 영국 정부는 주택시장 불안의 근본 원인은 주택공급 부족이라고 진단하고, 공급확대 방안을 담은 종합 주택정책을 발표하는 등 주택시장 안정을 위한 국가적 노력을 경주하고 있다.

- 이태희 부연구위원은 “국내에도 디딤돌 대출, 신혼희망타운 같은 일부 무주택자 주택구매 지원정책이 존재하지만, 수혜 대상 폭이 매우 협소하고 공급량이 제한적”이라며 “영국처럼 중산층도 포함된 대다수 무주택자들을 대상으로 한 ‘주거사다리 지원정책’이 필요하며, 그것이 바로 현 정부가 추구해야 하는 ‘실수요자 보호 정책’이라고 할 수 있다”고 주장했다.

□ 한편 미국 발표에서는 포틀랜드(Portland)시의 포용주택 프로그램 소개를 통해 적절한 인센티브 제공으로 디벨로퍼와 상생할 수 있는 부담가능주택 공급 방안을 소개했다.

- 이 프로그램은 도시계획 인센티브를 제공하여 개발사업을 활성화하고 동시에 서민 가구를 대상으로 하는 부담가능주택(affordable housing) 공급을 확대하는 포틀랜드시의 핵심 정책으로, 디벨로퍼에게 적절한 인센티브와 함께 공공기여 방식에 있어 유연한 선택권을 제공함으로써 상생적 주택공급을 모색한다.

□ 두 번째 세션에서는 호주, 일본, 싱가포르의 주택시장 현황을 분석했다. 호주 주택시장은 2017년까지 가격이 급등 현장이 발생하자 정책적으로 용적률 상향, 대출 규제 등의 공급확대와 수요억제를 동시에 활용하고 있다. 일본은 신축 맨션 위주로 매매가는 폭등해왔으나, 노령화 심화와 도시민 실질 소득 감소 속에 실수요는 증가하지 않는 상황으로 분석됐다.

- 호주 시장에 대해 경기대학교 김진유 교수는 “2017년까지 가격이 급등한 호주에서는 허용 용적률을 높이고 역세권을 중심으로 아파트 인허가를 확대하는 등의 주택 공급확대 정책을 지속적으로 추진하고 있고 대출 규제 등 수요억제 정책도 활용하고 있다”고 밝혔다. “다만, 자가점유율 하락, 임대주택 공급 축소 등 수요억제 정책의 부작용에 대한 인식은 명확하다”고 말했다.

□ 끝으로 싱가포르는 공공주택을 시장보다 낮은 분양가로 대다수 국민에게 공급하는 정책과 더불어 주택구매를 연금제도와 연결하는 주택금융 및 보조금 지원 제도를 활용하고 있다.

- 싱가포르국립대 이관옥 교수는 “다수의 주민이 주택을 소유하여 부동산 인플레이션을 공유할 수 있다면, 주택으로 인한 경제적 격차가 해소되고 사회적인 갈등이 감소할 수 있다”며 “우리의 주택정책도 신혼부부와 청년층의 주택구매 기회를 확충하고 주거안정성 증진을 위해 청약제도 개선과 주택금융 지원 방안의 실효성 검토가 필요하다”고 강조했다.  끝.

독일 주택시장과 정책 대응

□ 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 글로벌 금융위기 이후 가격이 급등한 독일의 주택시장을 살펴보았다. 독일은 금융위기 직전까지는 전 세계에서 가장 주택시장이 안정된 국가로 평가되었지만, 지난 10년간 독일 7대 도시의 주택가격은 118.4%, 임대료는 57% 상승하였다.

- 저금리, 이민자 유입 등에 따른 인구 증가, 외국계 자금 유입에 따른 수요 확대에도 불구하고 비탄력적인 공급 시장이 상승의 주요 원인으로 지목되었다.

□ 이에 독일 정부는 공급확대, 자가보유 지원, 세제 개편, 임대료 통제 등 다각적인 노력을 기울이고 있다.

- 2015년 연방정부 차원에서 10point 주택공급 정책을 발표하였다. 저렴한 토지 공급, 개발 유도 및 고밀화를 위한 도시계획 지원, 사회주택 10억 유로 지원, 임대주택 세제 인센티브, 건설 선진화, 주차 규제 유연화 등을 포괄하였다.

- 2018년부터 한시적으로 자가거주 지원 차원으로 직접 자금 보조 프로그램을 운영하고 있다. 자녀가 있는 생애최초주택 구입자에 대해서는 매년 자녀 1인당 1,200유로를 10년간 직접 보조한다.

□ 2015년 베를린을 중심으로 임대료 규제 정책을 강력하게 시행하였으나, 임대료가 지속적으로 상승함에 따라 5년간 임대료 동결 조치가 내려졌고, 위헌 소송이 진행되는 등 독일 내에서도 논란이 존재한다.

- 베를린에서 2015년 6월 1일부터 2020년 5월 31일까지 임대료 10% 인상 제한하는 임대료 규제 정책 활용하였으나, 임대료 지속적으로 상승하였다.

- 2019년 5년간 임대료 동결하는 베를린의 임대료 규제 정책 상하원 통과되었으나, 2020년 11월 발효가 예정되어 있다. 위헌 소송 결과는 2020년 가을에 나올 예정으로 알려지고 있다.

- 베를린 임대료 상승에 따른 불가피한 조지였다는 평가와 향후 임대주택 공급 감소, 5년 뒤 임대료 급등 등 부작용을 우려하는 목소리가 모두 존재한다.

□ 장기 안정시장으로 평가되었던 독일 주택시장의 급변은 수요에 비탄력적인 공급시장은 장기 안정을 약속해주지 못한다는 사실을 알려준다. 현재 독일의 주택정책은 임차자 보호와 시장 친화적 정책의 새로운 균형점을 탐색하고 있는 것으로 판단된다.

- 비교적 임대차 정책이 잘 정비된 독일에서도 글로벌 금융위기 이후 임대료 상승을 막지 못한 것으로 판단된다.

더욱이, 전세라는 특수한 임대차 제도가 있는 우리 시장의 임대료 정책은 보다 신중하게 접근할 필요가 있다.

영국 주택시장과 정책 대응

□ 한국건설산업연구원 이태희 부연구위원과 김성환 부연구위원은 영국 주택시장을 진단하고 정책적 시사점을 도출하였다. 영국은 90년대 중반 이후 주택가격이 급등해 왔으며, 글로벌 금융위기 당시 잠시 주춤했다가 곧이어 다시 급등을 이어오고 있는 곳이다 (OECD 주요 20개국 중 글로벌 금융위기 후 주택가격 상승률 6위, cf 한국 : 17위).

- 영국에서는 주택가격이 급등하고 민간임대시장 임차인 기준 소득 대비 주거비 지출액이 50%에 육박하는 등 지나치게 높은 주거비 부담으로 인해 잉글랜드 전체 인구 중 1/7이 열악한 주거환경에서 거주하고 있다.

□ 영국 정부는 주택시장 불안 근본 원인은 주택 공급 부족이라고 진단하고, 공급확대 방안을 담은 종합 주택정책을 발표하는 등 주택시장 안정을 위한 국가적 노력을 경주하고 있다. 여기에는 도시계획 및 인허가 제도를 획기적으로 개선하여 개발사업의 예측가능성을 높이고, 불필요한 사업 지연을 최소화하려는 노력이 포함된다.

- 1970년대 대비 2010년대는 한해 순증하는 가구 수가 약 170% 증가했음에도 불구하고 같은 기간 주택 공급량은 45% 수준으로 감소하였다.

- 집권 보수당은 공급량을 점진적으로 확대해서 주택이 필요한 곳을 중심으로 잉글랜드에서만 연 30만호 수준의 공급을 확대하기 위한 다양한 정책 수단을 제시하였다.

□ 공급정책과 함께 수요정책도 병행되고 있다. 국내는 수요억제 정책이 강력하게 시행되고 있는 반면, 영국에서는 조제 정책을 통해 다주택자와 해외 구매자에 대해서만 수요억제 정책을 실시하고 있었다. 수요억제와 동시에 영국에서는 무주택자, 특히 청년 생애 첫 구매자를 대상으로 하는 다양한 ‘주거사다리’ 지원 프로그램을 운영하고 있다.

- 이 부연구위원은 “국내에도 디딤돌 대출, 신혼희망타운 같은 일부 무주택자 주택구매 지원정책이 존재하지만, 수혜 대상 폭이 매우 협소하고 공급량이 제한적이어서 소수 운이 좋은 사람에게만 혜택이 집중되고 있는 구조다”라며, “영국처럼 중산층도 포함된 대다수 무주택자를 대상으로 ‘주거사다리 지원정책’이 필요하며, 그것이 바로 현 정부가 추구해야 하는 ‘실수요자 보호 정책’이라고 할 수 있다”고 주장했다.

미국 주택시장과 정책 대응

□ 명지대학교 김준형 교수는 ‘미국 주택시장과 정책대응’이라는 발표에서 오레건(Oregon)주 포틀랜드(Portland)시의 포용주택프로그램(Inclsionary Housing Program, 이하 IHP)을 소개하였다.

- 이 프로그램은 중저소득가구 대상의 부담가능주택(affordable housing)을 공급하는 포틀랜드시의 가장 핵심 정책으로 2017년 2월부터 시행되고 있다. 20세대 이상의 주택을 포함하는 모든 민간의 개발사업에 대해 전체 물량의 최소 15%를 지역중위소득 80% 이하 가구에게 공급하도록 하는 정책이다.

□ 포틀랜드시는 해당하는 사업에 대해 재산세, 건설소비세, 개발부담금, 주차장공급의무 면제뿐만 아니라 최대 300%에 달하는 용적률 인센티브도 제공한다.

- 2년 동안 72개 개발사업을 통해 494개 물량을 공급한 이 프로그램에 대해 김 교수는 “주택가격 상승과 개발이익 증대가 반드시 주거복지의 장애물로 볼 필요가 없다”는 것을 강조하였다.

□ 김 교수는 “민간사업자의 참여를 장려하기 위해서는 충분한 보상도 중요하지만 폭넓은 유연성도 제공되어야 하며, 지방정부 역시 단순한 인허가 위주의 수동적 역할에 그치지 않고 민간개발의 수익성 확대가 부담가능주택 공급으로 이어질 수 있는 사업모델을 발굴하는 등 적극적인 자세가 필요하다”고 주장하였다.

- 현재의 국내 주거복지 정책체계는 중앙정부의 재정에 지나치게 의존하고, 따라서 중앙정부의 주거복지프로그램에 연동되고 집행되고 있는데,

- 향후에는 “지방정부의 도시계획 권한을 중심으로, 그리고 지방정부의 도시계획에 기초한 공간구조를 중심으로 집행되어야 한다”고 주장하였다.

호주 주택시장과 정책 대응

□ 경기대 김진유 교수와 호주 뉴사우스웨일스대 이호준 박사과정은 호주 시장을 분석하였다. 호주 주택시장은 2017년까지 가격이 급등하자, 정책적으로 용적률 상향, 대출 규제 등의 공급확대와 수요억제를 동시에 활용하고 있다.

- 호주 주택시장은 중국과 유럽으로부터의 인구유입으로 인해 2005년 이후 2017년 상반기까지 100% 이상 가격이 상승하는 초유의 과열 양상을 보였다.

- 공급확대를 위해 허용용적률을 높이고 역세권을 중심으로 아파트 인허가를 확대하는 등의 공급확대 정책을 지속적으로 추진하고 있다.

- 아울러 2014년 이후 대출 규제를 강화하는 등의 과도한 투자 수요를 차단하기 위해 수요관리 정책도 함께 구사하고 있다.

□ 2017년 하반기부터 가격이 안정화되기 시작하여 2019년 말까지 하향 안정세를 유지하였다. 그러나, 2020년 들어 시드니와 멜버른 등 주요 대도시를 중심으로 다시 가격상승 조짐이 보였으나 코로나19 사태로 상승 추세는 다시 꺾일 것으로 전망된다.

□ 김 교수는 호주의 주택시장 변화와 정책 대응의 큰 시사점은 공급확대의 영향력이 가장 크고 중요하며 수요관리 정책은 신중하게 접근하고 있다는 점을 꼽았다.

- 도시의 개발 밀도를 높이고 신규 주택공급을 위한 토지를 지속적으로 공급하는 정책이 주택시장 안정에 가장 중요하다고 판단하고 있다.

- 일부 대출 규제 강화 등의 수요관리 정책을 사용하였으나 수요관리는 양날의 검으로 인식하고 있다. 수요를 억제하면 투기적 수요는 감소하나 자가보유율에 악영향을 미치고 민간임대공급이 감소할 수 있다.

- 반대로 대출 규제 등을 완화하면 투기적 수요로 가격 상승으로 이어질 수 있다.

일본 주택시장과 정책 대응

□ 도쿄도시대학 김선영 연구원은 일본 주택시장 현황과 정책 대응을 분석하였다. 김 연구원은 “버블 붕괴라는 Big Event를 겪은 일본은 대부분의 정책이 경제 활성화를 목표로 하고 있고, 주택정책 또한 그 연장선상에 있다”고 분석하였다.

- 정부는 경기 부양을 이끌 수 있는 분양형 신축 맨션 위주로 개발 인허가와 금융 관련 지원을 적극적으로 제공하였다.

- 이러한 고급 투자용 상품은 다양한 금융적 구조에 의해 유동화 되고 파생되어 왔고, 멘션 가격은 2013년 이후 지금까지 폭등해왔다.

□ 하지만 매매시장에서의 가격 급등과는 달리 임대료의 동반 상승은 목격되지 않고 있다. 김 연구원은 그 이유를 “실수요에 기반한 주택 상품이 아니기 때문”이라고 주장했다. 김 연구원은 일본은 공급이 많아 수급이 안정적일 것이라 생각할 수 있으나, 오히려 수요가 부족해서 발생하는 수급불균형이 나타나고 있다고 지적하였다.

- ‘73년에 전국의 주택 총수가 전체 세대수를 상회하였고, ‘18년 기준 주택 총수는 6,240만호로 이중 공가가 13%를 넘고 이는 매년 증가 추세에 있다.

- 버블 붕괴 이후 도시민의 실질 소득은 감소하였고, 늘어나는 공가는 주로 노인들이 많은 지방 도시다 보니 공가를 이용해 임대주택을 늘리겠다는 지역과 상품이 맞지 않는 정책들만 제시하고 있다.

□ 김 연구원은 일본 주택정책은 “경기 부양에 초점을 맞춰 공급에만 집중하다 보니 실질적인 수요는 충분히 고려되지 않고 있고, 실수요 확대를 위한 정책적 지원은 매우 부족한 상황”이라면서, 일본 주택시장을 ‘풍요속의 빈곤’이라고 묘사하였다.

- 특히 지방 도시의 수요부족 문제가 심각한 상황 속에서, 공공임대 및 주거복지 업무를 담당하는 도시재생기구(UR)는 ‘01년 고이즈미 내각 당시 공공의 특수법인 통폐합 및 조직 축소로 현재 신규 임대주택을 건설하지 않는 기능으로 변경되어, 정책을 받아줄 조직조차 없는 상황이다.

싱가포르 주택시장과 정책 대응

□ 싱가포르국립대 이관옥 교수는 73%에 달하는 공공주택 보급률과 90%에 이르는 자가점유율을 나타내는 싱가포르 주택시장의 구조적 특징을 중요하게 지적하였다.

- 싱가포르 주택시장의 가장 큰 특징은 높은 공공주택 보급률 (2017년 기준, 백만호 이상, 전체 주택의 73%)과 높은 자가점유율 (2017년 주민가구 기준, 90%)이다.

□ 싱가포르는 다른 글로벌 도시들에 비해 주택 어포더빌리티를 양호한 수준으로 유지하고 보편적인 주거복지를 실현하고 있다.

- 싱가포르 정부는 건국 후 심각한 주택문제를 해결하기 위해 중산층, 분양을 위주로 한 공공주택 HDB를 시장가보다 낮은 분양가로 공급하는 정책과 더불어 주택구매를 연금제도와 연결하는 혁신적인 주택금융을 도입하였다.

- 1990년대 이후, 주택가격이 가파르게 상승하자 저소득층이나 사회초년생 분양가구에 구매 보조금을 지원하고, 투기 수요 조정을 위해 단기 매도세, 외국인과 다주택자에 대한 추가 취득세 등 다양한 정책을 추진하고 있다.

□ 이 교수는 “다수의 국민이 부동산을 소유하면 경제적 격차 해소와 사회적 갈등 감소에 도움이 될 수 있음을 상가포르 사례가 보여주지만, 이는 사회적 합의와 지속적인 정책 추진이 이루어질 때 가능하다”고 주장하였다.

- 다수의 주민이 주택을 소유하여 부동산 인플레이션을 공유할 수 있다면, 주택으로 이한 경제적 격차를 해소하고 사회적인 갈등을 감소시킬 수 있을 것이다.

- 또한, 신혼부부와 청년층의 주택구매 기회를 확충하고 주거안정성 증진을 위해 청약제도 개선과 주택금융 지원 방안의 실효성 검토가 필요하다.

- 마지막으로, 주택정책의 수립에 있어서 사회적 합의를 도출하고 지속적인 정책을 통해 장기적인 시장의 안정화를 추구해야 하겠다.