한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2024년 11월 5일(화)
	담당부서 연구책임자	경제금융·도시연구실 이지혜 연구위원 김성환 부연구위원	☎ 02-3441-0791 / jihyelee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0734 / shkim@cerik.re.kr
	보도일시	6일(수) 오후 2시 이후 보도 부탁드립니다.

한국건설산업연구원 『2025 건설∙부동산 경기 전망』 발표

- [건설] 2025년 건설수주 210.4조원(+2.2%), 건설투자 295.3조원(-2.1%)…
금리 하락과 주택공급으로 건설수주는 회복, 건설투자는 부진 지속 전망

- [주택·부동산] 전국 매매 1.0% 하락하는 반면, 전세는 1.0% 상승…
매매가격은 수도권은 강보합, 비수도권은 하락세 보일 듯

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 11월 6일(수) 오후 2시 서울 강남구 건설회관에서 ‘2025년 건설·부동산 경기전망 세미나’를 개최하고,

- 2025년 국내 건설수주는 전년 대비 2.2% 증가한 210.4조원을 기록하고, 건설투자는 전년 대비 2.1% 줄어든 295.3조원으로 전망했다.

- 부동산시장에 대해서는 “전국 매매는 1.0% 하락하는 반면 전세는 1.0% 상승할 것”으로 내다봤다.

□ 한국건설산업연구원은 건설산업의 대전환과 지속가능한 발전을 위해 ESG, 스마트 건설, 주택·도시 등 다양한 주제에 관해 연구와 시리즈 세미나를 진행하고 있다.

- 본 세미나는 2024년 건설 및 부동산 시장을 진단하고, 2025년 건설 및 부동산 경기 전망을 통해 시장과 정책, 그리고 산업이 나아가야 할 방향을 모색하기 위해 마련되었다.

[2025 건설경기 전망]

□ 2022년 248.4조원으로 역대 최대치를 경신한 건설수주는 2023년 전년 대비 16.8% 감소한 206.7조원으로 하락한 후, 2024년에도 0.4% 감소한 205.8조원을 기록할 것으로 전망했으며, 2025년에는 전년 대비 2.2% 증가한 210.4조원으로 회복할 것으로 내다봤다.

- 부동산 PF 부실 여파가 남아있는 상황에서 공사비도 여전히 높은 수준으로 2024년 건설수주는 감소세를 지속할 것으로 전망했다.

- 2025년 SOC 예산은 감소하지만, 추가적인 금리 인하와 정부의 주택 정비사업 및 3기 신도시 추진 등으로 인해 2025년 하반기로 갈수록 건설수주가 점차 회복될 것으로 전망했다.

□ 건설투자의 경우 2022~2023년 건축 착공이 감소한 영향이 2024년 하반기부터 2025년까지 건설투자 부진으로 나타나 2024년에는 전년 대비 1.4%, 2025년에는 전년 대비 2.1% 하락할 전망이다.

- 건설경기 전망을 발표한 이지혜 연구위원은 “경제 전반의 성장이 둔화되고 정부·기업·가계의 투자 여력이 감소한 상황”이라며 “국가 경제 성장과 국민 삶의 질 제고를 위한 건설경기 회복을 위해서는 투자 촉진을 위한 지원 강화 및 관련 규제 합리화 등 정부의 역할이 중요하며, 건설기업은 시장 불확실성에 대한 대응력 강화와 스마트건설 도입 등을 통한 혁신 노력이 필요하다”고 밝혔다.

□ 2025년 건설경기에 대한 종합적 전망으로는 “건설수주는 추가적인 금리 하락과 정부의 주택공급 노력에 따라 점진적으로 회복하겠으나 건설투자는 선행지수인 수주 및 착공 감소의 영향이 2025년까지 이어지며 부진한 흐름이 지속될 것”으로 내다봤다.

[2025 주택·부동산 경기 전망]

□ 전국 주택 매매가격은 2025년 1.0% 하락을 전망했다. 수도권은 강보합세를 유지할 것으로 보이나, 지방을 중심으로 하락세가 이어질 전망이다.

- 주택·부동산 경기 전망을 발표한 김성환 부연구위원은 “3분기까지의 시장 흐름은 그간 누적되었던 실거주자의 움직임이 예상보다 크게 나타났고 기준금리 인하를 선반영한 시장금리의 인하 효과로 인해 수도권을 중심으로 상승세가 나타난 것으로 분석된다”며,

- “남은 2024년과 2025년에는 시장의 심리가 연초 대비 상당폭 회복됐지만 여전히 과거 대비 부담스러운 가격 수준이다. 9월 이후 은행의 대출심사 강화, 전반적인 경기 둔화 등의 영향으로 올해 상반기 나타났던 가격 상승 수준을 보이기는 어려울 전망”이라고 설명했다.

□ 기준 금리 인하가 시작되었으며 신규 공급 물량 감소 등 급락을 예상할 근거도 부족하다. 다만 전반적인 시장의 흐름과는 별개로 지역 간, 상품 간, 단지 간 격차 심화로 인해 시장에서 체감하는 주택가격의 등락 수준은 참여자마다 상이할 것으로 판단된다.

□ 주택 전세가격은 2025년에는 1.0% 오를 것으로 전망했다. 아파트 집중 현상이 다소 누그러들며 2024년보다 상승세가 소폭 둔화할 전망이다.

- 전세시장은 매매 수요 축소에 따라 전세 수요가 늘어날 것으로 보이며, 2025년 입주 물량이 소폭 감소해 전세가격 상승의 요인으로 작용할 전망이다.

- 월세로의 전환이 진행 중이나, 전월세 전환율 하락 및 기준금리 인하에 따른 시중 상품금리 인하 영향으로 전환 속도가 둔화될 것으로 보이며, 이는 특히 아파트를 중심으로 나타날 것으로 예상된다.

□ 연립·다세대 등 비아파트 임대차 시장에서는 보증금 미반환 이슈(통칭 전세사기)로 인한 영향이 있었으나, 2025년에는 LH 등 공공사업자의 매입임대 정책이 안정판 역할을 하면서 하락세를 저지할 것으로 예상된다.

- 기준금리 인하에도 불구하고 9월 이후 전세자금대출 이율이 소폭 상승세를 보이고 있으며, 전세자금대출의 DSR 편입 논의와 주택 소유자 변경 시 전세자금대출 제한 등의 규제가 강화되면서 이는 전세가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있다.

□ 2025년 주택·부동산 경기는 종합적으로 “시장의 신축 선호 경향이 확인되었고 공급자 금융의 여건도 현재 상황에 비해 나아질 것으로 기대되면서 인허가와 분양은 늘어날 것으로 전망된다”면서도 “주택 시장 안정을 위한 금융 정책은 꼭 필요하지만 실수요자들의 주택 구입과 전세 입주마저 막지 않도록 신중한 설계가 필요하다”고 언급했다. 끝.

2025년 건설경기 전망

□ 2025년 국내 건설수주, 전년 대비 2.2% 증가할 전망

2023년과 2024년 감소세를 지속했던 건설수주는 2025년 금리 하락과 주택공급 활성화 정책 등에 힘입어 2025년 전년 대비 2.2% 증가한 210.4조원이 될 것으로 전망

□ 발주 부문별 : 공공이 1.7% 감소하고, 민간이 4.1% 증가할 전망

공공수주는 SOC 예산이 감소하고 국토교통부 SOC 신규사업 예산도 큰 폭으로 감소함에 따라 전년 대비 1.7% 감소할 전망

민간수주는 금리의 점진적 하락과 3기 신도시 추진 영향으로 회복 국면에 접어들겠으나 내수 부진 상황에서 여전히 높은 공사비와 부동산 PF 부실 여파로 회복 속도는 더뎌 전년 대비 4.1% 증가할 전망

□ 공종별 : 토목 0.3% 감소, 주택과 비주택건축 수주 각각 4.7%, 2.6% 증가 전망

<2025년 국내 건설수주 전망>

구분				2023			2024			2025
				상반기	하반기	연간	상반기	하반기 (e)	연간 (e)	연간 (e)
금액 (경상, 조원)	건설수주			103.0	103.8	206.7	96.5	109.4	205.8	210.4
	발주 부문별	공공		28.0	38.1	66.1	28.9	37.5	66.4	65.3
		민간		75.0	65.6	140.7	67.6	71.9	139.5	145.1
	공종별	토목		36.8	35.6	72.4	34.7	41.0	75.7	75.5
		건축		66.2	68.2	134.3	61.7	68.4	130.1	135.0
			주거	29.9	37.8	67.7	35.0	35.6	70.6	73.9
			비주거	36.3	30.3	66.6	26.8	32.8	59.6	61.1
증감률 (%, 전년 동기비)	건설수주			-19.9	-13.4	-16.8	-6.3	5.4	-0.4	2.2
	발주 부문별	공공		2.3	25.3	14.4	3.2	-1.5	0.5	-1.7
		민간		-25.9	-26.5	-26.2	-9.9	9.5	-0.9	4.1
	공종별	토목		18.2	18.4	18.3	-5.7	15.2	4.6	-0.3
		건축		-32.1	-24.0	-28.2	-6.7	0.3	-3.1	3.7
			주거	-38.2	-24.5	-31.2	17.1	-6.0	4.2	4.7
			비주거	-26.0	-23.4	-24.9	-26.3	8.2	-10.6	2.6

주 : 2024년 하반기, 2024년과 2025년은 한국건설산업연구원 전망치.

자료 : 대한건설협회.

□ 2025년 국내 건설투자, 전년 대비 2.1% 감소할 전망

2022~2023년 건축 착공 감소 영향이 2024년 하반기, 2025년에 걸쳐 건축투자 부진으로 나타날 전망

<2024년 건설투자 전망>

구 분	2023			2024			2025
	상반기	하반기	연간	상반기	하반기 (e)	연간 (e)	연간 (e)
건설투자(조원)	147.1	159.0	306.0	147.6	153.9	301.8	295.3
증감률(%, 전년동기비)	1.7	1.4	1.5	0.4	-3.2	-1.4	-2.1

주 : 2024년 하반기, 2024년과 2025년은 한국건설산업연구원 전망치. 건설투자액은 원계열, 2020년 연쇄가격 기준.

자료 : 한국은행.

□ 경제 전반의 성장 둔화된 상황이나 추가적 금리 하락에 따른 건설경기 회복 기대

- 정부의 SOC 투자 감소, 기업 및 가계의 낮은 투자 여력, 정부의 대출 규제로 인한 고금리 상황, 부동산 PF 부실 여파, 여전히 높은 공사비 등은 건설경기 회복의 제약 요소

- 2025년 추가적인 금리 하락과 민간투자 활성화 등 투자 촉진 정책에 따른 건설경기의 점진적 회복 기대

□ 경기 회복 지원을 위한 정부의 역할 중요

- 국민 삶의 질 제고와 국가 경쟁력 확대를 위한 인프라 투자 확대 필요

- 투자 회복을 위한 지원 강화 및 관련 규제 합리화 필요

□ 건설기업은 시장 불확실성에 대한 대응력 강화와 기술 투자를 통한 경쟁력 제고 방안 모색 필요

- 급변하는 시장 환경에 대한 모니터링과 함께 포트폴리오 다각화, 공급망 다변화, 재무 유동성 확보 등 리스크 관리 체계 마련 필요

- 비용 절감, 생산성 증대, 산업 경쟁력 제고를 위한 기술 투자 활성화와 스마트 건설기술 도입을 통한 안전 및 품질 관리 강화 필요

2025년 주택․부동산 경기 전망

□ 매매가격 : 2025년에는 전반적으로 수도권은 강보합, 비수도권은 하락세 보일 듯

- 3분기까지의 시장 흐름은 그간 누적되었던 실거주자의 움직임이 예상보다 크게 나타났고 기준금리 인하를 선반영한 시장금리의 인하 효과로 인해 수도권을 중심으로 상승세가 나타난 것으로 분석함.

- 하지만 남은 2024년과 2025년에는 시장의 심리가 연초 대비 상당폭 회복됐지만 여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 가격수준, 9월 이후 은행의 대출심사 강화, 전반적인 경기 둔화 등의 영향으로 올해 상반기 나타났던 가격 상승 수준을 보이기는 어려울 전망임.

- 반대로 기준 금리 인하가 시작되었으며 신규 공급 물량 감소 등 급락을 예상할 근거도 부족함.

다만 전반적인 시장의 흐름과는 별개로 지역 간, 상품 간, 단지 간 격차 심화로 인해 시장에서 체감하는 주택가격의 등락 수준은 참여자마다 상이할 것으로 판단됨.

□ 전세가격 : 아파트 집중 현상 다소 누그러들며 2024년보다 상승세 소폭 둔화 전망

- 전세시장은 매매 수요 축소에 기인한 임대차 시장으로의 추가 수요 유입이 예상됨. 또한 2025년 입주 물량도 올해보다 소폭 줄어들어 가격 상승의 요인이 있음.

- 월세로의 전환이 진행되고 있으나 전월세 전환율과 기준금리 인하에 따른 시중 상품금리 인하 등 영향으로 전환 속도는 아파트를 중심으로 다소 둔화할 것으로 판단됨.

- 보증금 미반환 이슈(통칭 전세사기)가 연립·다세대 등 비아파트 임대차 시장에 영향을 주었지만, 2025년에는 LH 등 공공사업자가 마련한 매입임대 등 안전판이 작동하면서 하락세를 저지할 전망임.

- 다만 기준금리 인하에도 불구하고 9월 이후 전세자금대출 이율이 소폭 상승세를 보이고 있으며, 전세자금대출의 DSR 편입 논의, 주택 손바뀜 시 전세자금대출을 제한하는 등 제약사항이 커진다는 점은 하방압력으로 지목됨.

<2025년 주택가격 전망>

(단위 : 전기 말 대비, %)

구분		2020년	2021년	2022년	2023년		2024년		2025년
					1~9월	연간	1~9월	연간e)	연간e)
매매	전국	5.4	9.9	-4.7	-3.7	-3.6	0.1	0.0	-1.0
	수도권	6.5	12.8	-6.5	-3.9	-3.6	1.1	0.8	1.0
	지방	4.3	7.4	-3.0	-3.5	-3.5	-0.5	-0.8	-2.0
전세(전국)		4.6	6.5	-5.6	-5.8	-5.1	1.0	1.5	1.0

주 : 주택가격은 한국부동산원의 주택종합매매가격지수를 활용하였음.

2024년 및 2025년 연간 변화는 한국건설산업연구원 전망치임.

□ 분양물량

- 9월 이전까지 수요 회복, 주택 구입용 대출 상품의 금리 인하 등 시장에 긍정적인 공급 여건이 다소 나아진 영향으로 통계 집계 이후(’05~) 가장 적었던 2023년 분양 물량에 비해 실적이 개선됨.

- 수도권을 중심으로 신축 아파트에 대한 시장 수요가 확인되었고 그간 위축됐다고 평가받았던 지방에서도 입지와 분양가 등 수요자의 고려사항을 충족한다면 성공적인 분양이 이뤄지는 사례가 관측됨.

- 또한 누적된 미착공 물량 누증(당해연도 착공물량 대비 인허가물량)과 3기 신도시 사업장의 본청약 일정 등을 고려하면 2025년에는 분양 물량이 다소 증가할 것으로 판단됨.

- 하지만 여전히 위축적인 공급자 금융 시장과, 시공사에 대한 신용보강 및 초기분양 실적 요구 등 해결되지 않은 분양 관행 등이 제약으로 작용하여 분양 물량은 장기 평균(’05~’23) 수준에 다소 못 미칠 것으로 전망됨.

<2025년 공동주택 분양(승인) 전망>

(단위 : 호)

구분	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년		2025년e)
					1~9월	연간e)	연간
전국	349,029	336,533	287,624	192,425	161,957	260,000	290,000
자료 : 국토교통부, 2024년과 2025년 연간 분양 물량은 한국건설산업연구원 전망치임.

□ 인허가

- (공공부문) 2024년 연말까지 인허가 전망은 공공 부문을 다소 하향 조정함. 수차례에 걸친 공급대책과 주거종합계획 등을 통해 공공부문 인허가를 늘린다는 방침을 확고히 하였으나 현행 실적을 기준으로 할 때 연말 인허가 집중 경향을 고려하더라도 다소간 하향 조정이 불가피해 보임.

- 2025년에는 ‘제3차 장기 주거종합계획’상 10만호 이상의 인허가가 계획되어 있으나, 현재 공공택지 확보 상황 등을 고려할 때 목표의 소폭 하향 조정이 필요할 것으로 예상됨.

- (민간부문) 2024년 분양이 다소 증가하였지만, 미분양 증가와 초기 분양률 하락 등 후속 절차의 지표가 기대에 미치지 못하면서 인허가 물량의 축소에 영향을 미쳤음. 이에 2024년 물량을 당초 전망에 비해 다소 하향 조정하였음.

- 2025년 이후에는 신축 아파트 공급 부족을 인지한 시장의 신축 주택에 관심이 증가할 것으로 보이며, 특히 PF 등 공급자 금융 여건이 올해(2024년)에 비해 나아질 것으로 전망돼 인허가 물량 증가에 영향을 미칠 것으로 판단하였음.

- 단 집단 대출 등 수요자 금융과 관련한 예기치 못한 정책이 시장에 전개된다면 증가세가 둔화할 가능성이 있으므로 신중한 정책 설계가 필요함.

<2025년 주택 인허가 전망>

(단위 : 호)

구분	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년e)		2025년e)
					1~9월	연간e)	연간
합계	457,514	545,412	521,791	428,744	218,641	365,000	440,000
공공 부문	81,801	66,884	39,914	77,891	4,979	85,000	90,000
민간 부문	375,713	478,528	481,877	350,853	213,662	280,000	350,000
자료 : 국토교통부, 2024년과 2025년 연간 인허가 물량은 한국건설산업연구원 전망치임.