한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보도자료
	배포일자	2026년 9월 1일
	담당부서 연구책임자	경제금융·도시연구실 나경연 실장 이지혜 연구위원	☎ 02-3441-0714 / econa@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0719 / jihyelee@cerik.re.kr
	보도일시	3일 조간 이후(온라인은 2일 13시 이후) 부탁드립니다.

8·13 주택공급 금융지원 대책, 공적 보증 86조 원 확대

“성패는 보증 규모가 아니라 실제 착공·준공 전환에 달려”

- 「'8·13대책'의 주요 내용과 평가」 후속 : 금융지원 부문 -

- 공적 보증 확대로 자금 여건 개선 기대되나, 구조적 병목 해소에는 한계

- PF 부실 정리에도 자금조달 위축 지속, PF 실행·착공·준공 등 현장 작동성 보완 시급

- [단기] 보증 확대를 넘어 금융비용 완화 및 전 단계 자금 연속성 지원 강화

- [중장기] 위험분담 정상화·민간자본 유입 및 전 주기 사업장 관리체계로 전환

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 「8·13 주택공급 금융지원 대책의 평가와 보완방향」을 통해, 정부가 8월 13일 발표한 8·13대책의 금융지원 부문이 공적 보증을 대폭 확대했다는 점에서 의미가 있으나 PF 금융의 구조적 병목과 현장의 자금조달 애로를 해소하는 데는 일부 한계가 있다고 진단했다.

- 이번 보고서는 앞서 발표한 「‘8·13대책’의 주요 내용과 평가」의 후속으로, 8·13대책 가운데 금융지원 부문을 집중 분석한 것이다.

- 최근 부동산 PF와 건설금융 시장은 부실사업장 정리와 위험 노출 축소가 진행되는 반면 정상 사업장의 자금조달마저 위축되면서, ‘위험 축소가 공급 위축으로 이어지는’ 전환 국면에 있다는 것이 보고서의 진단이다.

□ 정부는 2026~2028년 총 86조 원의 PF 보증을 공급하는 등 공적 보증과 금융지원 규모를 대폭 확대할 계획이다.

· 주택금융공사가 34조 원, 주택도시보증공사가 52조 원을 정상 주거 PF 사업장에 공급

· 건축공사비 플러스 PF 보증은 5조 원으로 늘리고 대출한도를 총사업비의 최대 90%까지 적용, 보증료는 조기 착공 사업장에는 10% 추가 인하와 한시적 100% 보증 적용

· 서울·경기 주거시설 PF 사업장이 2027년까지 착공하면 1.0%p, 2028년까지 착공하면 0.5%p의 이차보전 실시

· 부실·지연 PF의 정상화 재원으로는 캠코 PF 정상화 지원 펀드 3조 원+α, 은행·보험업권 신디케이트론 5조 원, 금융업권 자체 정상화 펀드 10조 원 조성

· 이 밖에 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행을 2027년에서 2029년으로 2년 유예하고, 보증 요건을 ‘주택과 준주택 합계 70% 이상’으로 완화

· 수도권 비아파트에는 공사비의 최대 80%(서울)·70%(그 외 수도권)를 보증하는 맞춤형 PF 보증을, 시공능력평가 100위 밖 건설사에는 HUG 특별보증을 연간 3조 원 이상 공급하며, 4천억 원 규모의 주택 전용 앵커리츠 추진

보증은 늘었으나 현장 작동성이 관건

□ 연구원은 이번 대책이 보증 확대와 PF 정상화, 중소건설사 지원을 종합적으로 고려했다는 점에서 의미가 있으나, 구조적 병목 해소에는 일부 한계가 있다고 평가했다.

- 정상 사업장에 대한 보증 확대와 이차보전이 금융기관의 대출 여력 확대에 그치지 않고 실제 PF 금리 인하와 추가 자금 공급으로 이어지는지에 대한 성과관리가 필요하다는 지적이다.

- 결국 대책의 성패는 단순한 보증 공급 규모가 아니라, 지원된 자금이 실제 PF 대출 실행과 착공·준공으로 얼마나 전환되는가에 달려 있다고 봤다.

□ (보완 방향 : 단기) 보고서는 단기적으로 공적 보증의 양적 확대를 넘어, 현장의 금융비용을 낮추고 착공부터 준공까지 자금 연속성을 담보하는 전달체계로 보완해야 한다고 제언했다.

- (정상 사업장 중단 없는 자금공급) 공적보증 위험가중치 적용 체계를 합리화해 실질적인 PF 금리 인하 유도, 준공보증형 추가 금융의 사전한도 설정해 공사비 상승에 따른 공사 중단과 자금 단절 차단

- (부실 PF 신속한 재조정) 기존 채권 재조정과 신규자금 공급 결합한 패키지형 정상화와 민·관 손실분담 체계 구축, 회생이 어려운 사업장은 신속히 매각·청산해 금융자원 선순환 유도

- (공급자 금융과 실수요자 금융 연계) 중도금대출 보증요건 한시 완화하고 잔금대출을 가계대출 총량관리에서 별도로 관리, 분양대금 납부와 PF 상환이 이어지는 순환체계 갖춰야

- (착공 지연 사업장 용도변경 패스트트랙) 수도권에서 인허가 마치고도 자금난으로 착공이 지연된 사업장 대상, 도시형 생활주택·오피스텔 등으로의 용도변경 신속 심의와 기부채납 표준기준 마련해 조기 착공 촉진

<그림> 8·13 대책 보완 방안

□ (보완 방향 : 중장기) 중장기적으로는 시공사에 편중된 리스크 구조를 해소하고, 참여 주체 간 위험과 수익이 합리적으로 연계되는 지속가능한 금융 생태계를 구축해야 한다고 강조했다.

- (건설기업 유동성 및 공사대금 회수 안정화) 공사대금채권 유동화·공정기성 자금집행 등을 통해 공사대금 적기 회수 및 현금흐름 안정 지원

- (지방 사업장 브릿지론-본PF 전환 지원) 브릿지론의 본PF 전환을 신속 지원하고, 개발앵커리츠·표준 PF 2.0을 통해 민간자본 유입 및 금융비용 경감

- (PF 자본구조 및 위험분담 개선) 실질 자기자본 확충을 유도하고 사업단계별·주체별 위험분담 체계 확립으로 시공사 편중 리스크 구조 개선

- (PF 관리 인프라 구축) 사업장 단위 통합 데이터망을 구축하고, 인·허가 후 미착공 사업장의 조속한 정상화·재공급을 촉진하는 선제적 관리체계 마련

□ 나경연 경제금융·도시연구실장은 “이번 대책은 공적 보증과 정상화 재원을 대폭 확대해 자금 여건을 개선할 것으로 기대되지만, PF 금융의 구조적 병목과 현장의 자금조달 애로를 해소하는 데는 한계가 있다”며 “대책의 성패는 보증 공급 규모가 아니라 지원된 자금이 실제 PF 대출 실행과 착공·준공으로 얼마나 전환되는가에 달려 있다”고 밝혔다.

- 이어 “약 9.6%의 부실 PF를 신속히 정리하는 동시에, 정책의 무게중심을 나머지 90.4%의 정상 사업장이 브릿지론부터 본PF와 착공, 준공까지 금융 병목 없이 자금을 조달할 수 있도록 지원하는 방향으로 전환해야 한다”며 “공급 절벽이 우려되는 상황인 만큼, 정부와 금융기관, 건설·시행사가 각자의 역할을 유기적으로 연계해 안정적인 주택공급 기반을 복원해야 한다”고 말했다.

<표> PF·건설금융 구조 진단과 지속가능한 정책 방향

구분	현행 여건	PF·건설금융 구조 진단		세부 정책 과제
		문제	구조 개선 방향
1. 건설기업 유동성 및 공사대금 회수	중견 건설사 공사미수금 41.3% 증가 건설업 중소기업 연체율 1.22%→1.71% 공사비 상승과 사업비 재산정 지연이 공사중단·협력업체 유동성 위험으로 전이	PF 부실·분양수입 지연·공사비 상승으로 공사미수금·미청구공사 증가 → 협력업체 대금지급 및 운전자금 부담으로 전이	공사대금 회수 지연 → 적기 회수·현금흐름 안정 구조로 전환	공사대금채권 유동화(ABS) 활성화 및 중소·중견 건설사 정책금융·공제조합 신용보강 금리·물가 등 변동에 따른 공사비·PF 금융조건 신속 조정 공정기성 연계 공사비 집행 제도화 공사대금 회수 가능성을 반영한 정책금융 지원
2. 지방 사업장 및 브릿지론 연착륙	토지담보대출 연체율 31.88%로 초기 개발단계 자금경색 지속 8·13 대책은 수도권·비아파트 중심 지원 비중이 높음 CR리츠·LH 매입 등은 준공 전후 미분양 대응에 치우쳐 착공 전·공사 중 자금지원에 한계	지방은 분양성· 금융조달 여건이 상대적으로 취약하고, 인·허가·공사비 확정·분양성 검토 과정에서 본PF 전환 지연 → 브릿지론 이자·수수료 부담 증가	브릿지론 장기화 → 본PF 전환·착공·주택공급 중심 구조로 전환	개발앵커리츠·HUG 대환·PF보증 실효성 제고 ‘표준 PF 2.0’을 통한 금리·수수료 합리화 사업성에 따른 전환·재편·정리 차등화 개발앵커리츠의 민간 위험자본 유입 확대 지역 수요에 맞춘 임대·지역거점 등 투자구조 차별화
3. PF 자본구조 및 위험분담	시행사 자기자본비율 : 평균 5.2%, 지방 3.7% 시공사 신용보강 의존: 80~90% 주거 PF 자기자본 규제 시행 2년 유예(2027→2029년)	자기자본 규제 유예가 저자본·고레버리지 구조의 단순 연장으로 이어질 가능성 → 공적 보증·시공사 신용보강에 위험 집중	시공사·공공 중심 위험부담 → 시행사·금융·민간자본의 균형적 위험분담 구조로 전환	자기자본 확충 사업장 보증료·보증한도·금리 우대 회계상 출자금이 아닌 실질 위험자본 중심 평가 사업단계별 자본성·부채성 자금 차등 공급 표준 PF 약정을 통한 참여주체별 역할·책임 및 손실분담 명확화
4. PF 관리 인프라	분양단계에서 실수요자의 중도금·잔금 금융 위축 가능성 PF 사업장 정보가 분절되어 선별지원·시장규율 기능 취약	사업장 정보가 토지, 인·허가, 공사, 분양, 금융기관별로 분절 → 위험 조기식별 및 이해관계 조정 지연	분절·사후 관리 → 사업장 단위 통합관리·선제적 정상화·재공급 구조로 전환	토지, 인·허가, 공사, 분양, 금융정보 사업장 단위 통합관리 및 정교한 사업성 평가 인·허가 소요기간, 지자체별 처리기간 차이, 심의·협의 지연 여부·기간, 착공 전 행정 대기 물량 등 행정 병목 구간과 지역 간 처리 격차 파악 보증 공급액 중심에서 본PF 전환·착공·준공·공급 중심 성과관리로 전환
기대효과	PF 부실·금융 병목을 완화하고 건설기업의 유동성을 안정화하여, 정상 사업장의 본PF 전환·착공·준공을 촉진하는 예측가능한 공급 기반 구축 민간자본 유입과 참여주체 간 합리적 위험분담을 정착시켜, 금융의 실물경제 선순환과 지속가능한 주택공급 체계 구축

끝. 관련 보고서 별첨.