목  차

I. 서론	1

II. 계약형 REITs제도의 법제 현황	3

1. 계약형 REITs제도의 법적 근거	3

2. 계약형 REITs제도의 법적 성격	4

III. 영업인가 및 운용방법 관련규정의 정비	5

1. 인가관련 법규정의 명확화	5

2. 신탁재산 운용방법의 확대 및 명시	7

3. 금감위의 기준제정권의 실질적 활용	8

V. 투자자보호를 위한 법제도적 장치의 보완	9

1. 투자자보호를 위한 유동성확보	9

1) 수익증권의 발행필요성과 관련 법령	9

2) 수익증권의 상장	10

2. 신탁의 중도해지와 환매	13

1) 현행 신탁관련 법령상 해지규정의 미비	13

2) 수익증권의 환매청구절차	15

3) 계약형 REITs에 있어서 환매규정의 보완필요	17

3. 공시규정의 정비 및 강화	17

1) 현행 신탁관련 법령상의 공시규정	18

2) 『자산유동화에 관한 법률』상의 공시규정	20

3) 『증권투자신탁업법』상의 공시규정	20

4) 신탁정보의 획득과 투자자보호	22

V. 활성화방안	23

참고문헌	25

I. 서론

두  성  규

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제2주제 : 계약형 부동산투자신탁제도의 법적검토를 통한 활성화 방안

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□ 최근 부동산의 간접투자방법이라고 할 수 있는 부동산투자신탁제도(이하 REITs제도라 함)에 대한 논의가 활발해지면서 제도의 구체적 내용과 제도도입에 따른 입법방향에 관심이 모아지고 있음.

□ 그 동안 부동산투자는 고수익의 대표적 재산운용방법으로 많은 사람들에게 각인되어 있지만 대부분 직접투자의 형태나 방법으로 이루어져 왔음.

□ 직접적인 부동산투자는 일정한 자본력을 갖추어야 하기 때문에 투자자가 제한적일 수 밖에 없고, 투자대상인 부동산의 발굴과 투자가치의 정확한 평가 및 분석이 수반되어야 하므로 고도의 전문적 지식과 경험을 갖출 것이 요구됨.

□ 또한 상당한 규모의 자금조달이 요구되는 까닭에 그 만큼 투자손실의 위험성도 클 가능성도 있음.

□ 부동산시장에서도 직접투자는 부동산투기와 같은 많은 부작용을 초래하였기 때문에 정책당국은 지금까지 부동산투자와 관련하여 여러 형태의 법제도적 규제에 보다 많은 관심을 두어 왔음.

□ 그러나 우리의 부동산시장은 IMF외환위기를 비롯한 외부적 환경변화와 잠재적 투자수요층의 성장과 같은 내부적 환경변화에 아무런 적응력도 갖지 못한 채 낙후된 시장구조를 그대로 갖고 있는 상태임.

□ 따라서 부동산시장의 효율성제고와 선진화, 그리고 시장개방에 따른 외부환경변화로의 신속한 대응력제고라는 과제를 풀기 위해서는 보다 선진화된 부동산의 투자방법의 발굴과 부가가치의 증대를 도모할 사회적 필요성이 점차 증대되고 있는 실정임.

□ REITs제도는 이와 같은 사회적 요구에 부응한 간접적인 부동산투자수단으로 주목받고 있음.

□ 직접투자방식의 단점을 보완하거나 해소하여 소액의 투자자금을 가진 사람들도 부동산투자에의 참여기회의 제공과 그로 인한 수익의 공유를 기대할 수 있게 한다는 점에서 많은 사람들의 관심을 끌고 있음.

□ 현재 REITs제도는 계약형과 부동산투자신탁회사를 근간으로 하는 회사형이 각각 별도로 주무부처에서 제도마련을 위하여 노력하고 있는 것으로 보임.

□ 그러나 미국의 부동산투자신탁, 즉 REITs제도를 참고로 하는 가칭 □부동산투자신탁법□의 제정은 회사형 REITs의 제도구성을 어떻게 해야 할 것인가를 두고 많은 논의가 있는 실정이며 새로이 입법을 해야 한다는 부담이 있음.

□ 반면에 계약형 REITs제도의 경우, 이미 현행 법령 속에 마련되어 있는 근거규정 및 관련 법규의 정비를 통하여 빠른 시간 내에 정착시킬 수 있는 장점이 있음.

□ 다만 현재로서는 신탁회사 및 신탁겸영 금융기관에만 허용되는 가운데, 계약형 REITs제도의 운영과 관련한 세부적인 내용의 규정미비, 신탁관련 법령내 규정간의 부조화, 은행법이나 증권거래법 등 관련 법령과의 연계성 부재 등으로 인하여 본래의 역할과 기능을 기대하기에는 다소 어려움이 예상됨.

□ 따라서 본 연구는, 신탁겸영 금융기관 또는 부동산운용에 관한 실질적인 전문성과 노-하우를 축적하고 있는 부동산신탁사가 현행 신탁관련 법령의 범위 내에서 영업을 개시하는 데 따른 제반 법령상의 주요 문제점과 개선방안을 중심으로 계약형 REITs제도의 활성화방안을 모색해보고자 함.

□ 연구의 구성은 제Ⅱ장에서 계약형 REITs제도의 법적 근거와 성격을 살펴보고, 제Ⅲ장에서 현행법상 도입되어 있는 계약형 REITs영업을 위한 신탁업무의 인가 및 자산운용방법 관련규정의 정비에 관한 법리를 검토한 후, 제Ⅳ장에서 신탁운영의 투명성을 위한 공시제도개선 및 유동성확보를 통한 투자자보호방안을 제시함으로써, 제Ⅴ장에서 결론을 맺는 것으로 이루어짐.

II. 계약형 REITs제도의 법제 현황

1. 계약형 REITs제도의 법적 근거

□ 현행 신탁제도는 『신탁법』과 『신탁업법』을 근간으로 하고 있음.  그러나 신탁관련법령에 있어서 계약형 REITs제도의 근거규정을 찾기란 쉽지가 않음.

) 2000년 1월 상당한 폭의 개정을 하고 동년 4월부터 시행중임.

□『신탁법』이나 『신탁업법』에서 부동산투자신탁에 대한 정의규정을 갖고 있지 않기 때문임.

□ 『신탁법』에서는 신탁의 기본적 개념만을 규정하고 있을 뿐(제1조), 신탁의 종류로서 계약형 REITs에 대해서는 구체적 언급이 없으며, 『신탁업법』에서도 영업의 인가요건을 규정하면서 금전신탁과 금전 외 신탁 정도로만 구분하고 있음(제3조).

□『신탁업법 시행령』도 금전신탁을 다시 위탁자의 신탁재산운용방법의 지정이 있었는 지 여부에 따른 특정금전신탁과 불특정금전신탁으로 구분하는 정도에 그침(제3조).

□ 신탁 업무의 종류에 대한 보다 구체적인 언급은 『신탁업법』 및 『신탁업법 시행령』시행에 필요한 사항을 정함을 목적으로 하는 『신탁업감독규정』에서 나타나고 있는데, 신탁 재산에 따른 7가지의 종류로 구분하고 있음(제11조).

□ ① 금전신탁, ② 금전신탁 이외의 금전의 신탁, ③ 유가증권의 신탁, ④ 금전채권의 신탁, ⑤ 동산의 신탁, ⑥ 토지와 그 정착물의 신탁, ⑦ 지상권, 전세권 또는 토지 임차권의 신탁임.

□ 그러나 여기에서도 알 수 있는 바와 같이 토지와 그 정착물의 신탁 혹은 지상권, 전세권 또는 토지 임차권의 신탁과 같은 부동산신탁에 대해서는 언급하고 있지만, 계약형 REITs제도에 대한 독립적인 정의규정은 두고 있지 아니함.

□ 결국 계약형 REITs제도에 관한 규정은 1998년 『신탁업법 시행령』의 개정으로 금전신탁을 운용하는 금융기관 즉, 신탁겸영 금융기관에게까지 허용한 규정을 통하여 일부 살펴볼 수 있음.

□ 신탁자금의 운용과 관련하여 신탁회사는 신탁재산에 속하는 금전을 부동산의 매입 및 개발에 사용할 수 있는 바(신탁업법 제15조의 2 제1항, 신탁업법 시행령 제11조), 이때의 신탁자금의 운용이 바로 계약형 REITs제도를 의미한다고 할 수 있음.

□ 또한, 신탁회사가 신탁 자금을 부동산의 매입에 사용하는 경우 위탁자의 보호 및 건전한 신탁거래질서의 유지를 위하여 필요하다고 판단될 때는 금융감독위원회가 일정한 기준을 제정하여 금전신탁 자금의 운용에 따른 문제점을 예방할 수 있도록 하고 있는 바(신탁업법 제15조의 2 제3항, 신탁업법 시행령 제13조), 이때의 신탁자금의 운용도 당연히 계약형 REITs를 의미하는 것이라 할 수 있음.

□ 그 외『신탁업감독규정』에서 신탁자금의 운용과 관련하여, □부동산투자신탁자금□을 연평균 수탁 금액의 70/100 이상 부동산의 매입 또는 개발, 부동산의 매입 또는 개발을 위한 대출, 부동산관련 유동화 증권투자 등에 운용하도록 신탁회사에 의무지우고 있는 규정(신탁업감독규정 제19조의 2)이 비록 신탁자금의 합리적 운용을 위하여 일정한 제한을 가하고 있는 내용을 담고 있지만 계약형 REITs를 전제로 한다고 볼 수 있음.

□ 이처럼 계약형 REITs와 관련한 법제는 해당규정이 소수의 단편적이고 상세한 내용을 담고 있지 못한 불충분한 상태에 머물고 있기 때문에 현재로서는 적절한 제도운영을 위해서는 신탁관련 각종 법령의 합목적적 해석을 통하여 접근해나가야 할 것임.

2. 계약형 REITs제도의 법적 성격

□ 신탁관련 법령중 신탁의 종류를 세분화하고 있는 『신탁업감독규정』은 신탁의 한 종류로서 계약형 REITs을 별도로 열거하지 않은 채 부동산투자신탁자금의 운용에 관한 조항만을 두고 있음.

□ 이는 계약형 REITs를 당연히 금전신탁의 일종으로 보고 있는 것을 의미하며, 다만 그 신탁자금의 운용대상이 일반 금전신탁과 달리 부동산을 대상으로 하기 때문에 이에 따른 특성을 감안하여 별도의 규정을 마련한 것으로 보아야 할 것임.

□ 따라서 앞서의 규정들을 근거로 하는 계약형 REITs는, 그 성격상 금전신탁의 일종이며 그 가운데서도 불특정금전신탁의 성격을 가지는 것으로 보아야 함.

□ 그러나 궁극적으로는 계약형 REITs에 관한 법제가 미비되어 있는 가운데 해석에만 의존할 경우 신탁회사나 투자자 모두에게 법령적용의 혼란과 오해를 불러일으킬 수 있으므로 신탁업법의 개정 등을 통하여 계약형 REITs제도의 취지와 그 정의를 분명히 할 필요가 있음.

III. 영업인가 및 운용방법 관련규정의 정비

1. 인가관련 법규정의 명확화

□ 현재 『신탁업법』에서는 최소 자본금의 규모를 금전신탁의 경우 250억원, 금전 외 신탁의 경우 100억원 일 것을 요구하고 있음(신탁업법 제3조).

□ 이에 따라 부동산신탁사는 부동산신탁을 영업으로 하기 위한 인가 즉, 금전외 신탁업무를 위한 자본금규모를 충족하고 있을 따름이므로 향후 계약형 REITs를 운용하기 위해서는 최소자본금 250억원 이상으로 자본금을 늘릴 것이 요구됨.

□ 이처럼 신탁회사가 신탁업을 개시하려는 경우 최소자본금규모를 충족하여 금감위로부터 인가를 받아야 함(신탁업법 제3조).  이 경우 신탁회사는 신규로 신탁업을 개시하려는 경우를 의미하는 것으로 보임.

□ 한편, 『신탁업법』 제3조의 제목을 □영업의 인가□로 하면서, 동법 제8조에서는 □인가사항□이라는 제목하에 다시 □신탁회사가 정관이나 영업의 종류 또는 방법을 변경한 때에는 금감위에 보고하여야 한다□고 하여 사후보고를 규정해놓고 있음(신탁업법 제8조).

□ 사후보고원칙은 『신탁업감독규정』에서도 반영되어, 신탁회사가 사전신고를 할 경우에 필요한 요건만을 별도로 규정하고 있음.

□ 이 때의 신탁회사는 기존의 신탁회사를 의미하는 것으로 보임.

□ 사후보고에 따른 문제점은 금감위가 그 보고받은 내용이 신탁에 관한 법령이나 건전한 신탁거래질서에 반한다고 인정되는 경우 당해 신탁회사에 대하여 그 내용의 변경을 요구할 수 있다고 하여 보완규정을 두고 있음.

□ 또한 『신탁업법』에서는 부동산신탁사의 업무범위를 별도로 제한하거나 신탁회사와 부동산신탁회사를 명확히 규정하고 있지 않기 때문에 신탁업법상의 신탁회사는 양자 모두를 포함하는 것으로 볼 수 있음.

□ 그렇다면 부동산신탁사는 현재 부동산신탁을 영업으로 하고 있으므로 향후에 부동산투자신탁을 그 업종의 일부로 하려는 경우 금감위에 사후보고로서 충분하다는 결론이 됨.

□ 만일 신탁업법 제3조상의 신탁회사를 신규로 신탁업을 개시하려는 경우나 기존의 신탁회사가 영업의 범위를 확대하는 경우나 모두 금감위의 인가를 받아야 하는 것으로 해석한다면 신탁업법 제8조(인가사항)의 규정은 그 의미를 상실하게 될 것임.

□ 현재, 금감위는 이러한 결론과 달리 부동산신탁사의 부동산투자신탁에 관한 영업개시에 □사후보고□가 아닌 □사전인가□원칙을 분명히 하고 있는 것으로 보임.

□ 이러한 실제행정과 법규정상의 괴리현상은 법률에 대한 불신감과 혼란을 초래할 수 있으므로 사문화되도록 방치시킬 것이 아니라 조속한 개정을 통하여 그 법적 의미를 분명히 알 수 있도록 할 필요가 있음.

2. 신탁재산 운용방법의 확대 및 명시

□ 『신탁법』에서는 □신탁 재산에 속하는 금전의 관리□를 신탁 행위로 특별하게 정한 경우를 제외하고는, i) 국채, 지방채 및 특별법에 의하여 설립된 회사의 사채의 응모, 인수 또는 매입, ii) 국채 기타 앞서의 유가증권을 담보로 하는 대부, iii) 우편저금, iv) 은행에의 예금의 방법에 의해야만 함(신탁법 제35조).

□ 신탁자금의 운용목적을 한정적으로 제한하고 있는 점에서는 일치하지만, 그래도 『신탁업법』에서는 『신탁법』보다 다양화하고 있음.

□ 즉, □신탁 재산에 속하는 금전□의 운용 방법으로, i) 국채·공채·사채·주식 기타 유가증권의 응모·인수·매입, ii) 대출을 규정하는 외에도, iii) 기타 대통령령이 정하는 정하는 방법이라는 항목을 두어 신탁시장의 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 고려하고 있음(신탁업법 제15조의 2, 신탁업법 시행령  제13조).

□ 『신탁업법 시행령』에서는 □기타□라는 항목을 당해 신탁회사의 고유계정에 대한 일시적인 자금의 대여, 금융기관간 자금거래에 참가하는 기관에 대한 단기자금의 대여, 부동산의 매입 및 개발, 유가증권지수의 선물 거래, 권리의 취득, 기타 신탁재산의 안정성·수익성 및 시장여건 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 방법 등으로 구체화시켜 놓고 있음(신탁업법 시행령 제11조).

□ 여기서 특히 관심을 끄는 부분은 계약형 REITs제도의 법적 근거라고 할 수 있는 □부동산의 매입 및 개발□임.

□ 부동산에 대한 신탁자금의 운용목적을 부동산 매입 및 개발만을 규정하고 그 밖의 부동산관리나 유지보수와 같은 보존, 처분, 임대의 경우는 열거되어 있지 않기 때문에 어떠한 범위까지 인정될 수 있느냐라는 해석상의 문제가 남게 됨.

□ 해석상으로는, 바람직한 계약형 REITs제도의 활성화방향에 적합하다면 운용방법을 지나치게 제한할 필요가 없다는 점과, 『신탁업법』에서 신탁회사로 하여금 신탁재산의 관리·운용·처분에 관한 업무를 영위할 수 있다고 한 점을 고려할 때 부동산의 매입 및 개발 외의 위에서 열거한 부동산보존행위 등도 충분히 가능할 것으로 볼 수 있음(신탁업법 제9조).

□ 향후 부동산투자신탁의 법적 근거를 분명히한다는 측면에서는 부동산의 매입 및 개발이나 그 밖의 유지관리 등에 대해서도 신탁업법에 분명히 규정할 필요가 있음.

3. 금감위의 기준제정권의 실질적 활용

□ 금전신탁 자금의 운용 등과 관련하여 야기될 수 있는 부작용을 방지하기 위하여 『신탁업법』은 신탁자금의 운용 대상·조건·규모 등에 관하여 필요에 따라 금융감독위원회가 기준을 마련할 수 있도록 제도적으로 고려하고 있음(신탁업법 제15조의 2 제3항).

□ 특히 신탁 자금을 부동산의 매입에 사용하는 경우 즉, 계약형 REITs의 경우 금융감독위원회는 위탁자의 보호 및 건전한 신탁거래질서의 유지를 위하여 필요한 지를 검토한 후 필요하다고 판단되면 기준 제정이 가능함(신탁업법 제11조).

□ 이러한 기준이 마련되어 있을 경우, 신탁회사는 계약형 REITs에 있어서도 이러한 기준을 따라야 할 것임.

□ 그러나, 현재 계약형 REITs에 있어서는 부동산매입 및 개발에 대한 신탁자금의 세부적 운용기준이 마련되어 있지 않은 상태임.

□ 그러므로 부동산신탁사 등 신탁회사는 『신탁업법』 및 동법 시행령상의 요건만 충족시키면 됨.

□ 금융감독위원회는 투자자보호를 위하여 조속한 시일 내에 계약형 REITs제도의 유동성, 수익성, 안정성, 신탁운용상의 투명성과 전문성 확보 등에 관한 세부적인 기준을 마련함으로써 부동산시장의 혼란과 부작용을 방지할 필요성이 있음.

V. 투자자보호를 위한 법제도적 장치의 보완

1. 투자자보호를 위한 유동성확보

1) 수익증권의 발행필요성과 관련 법령

(1) 유동성 확보

□ 계약형 REITs제도의 정착 및 활성화문제는 지금까지 언급한 현행 법령의 정비 외에도 투자자 보호를 위한 투자 금액의 유동성이 어느 정도 확보될 수 있는지와 상관관계를 갖고 있음.

□ 신탁 자금의 원활한 조달 혹은 안정적 운용을 위해서는 일정한 기간동안 투자자의 환매를 제한하되, 시장에서의 거래를 통하여 손쉽게 투자 금액의 회수가 가능하도록 함으로써 유동성 확보를 통한 장기적 투자를 유도해야 하기 때문임.

(2) 『신탁업법』에 의한 수익증권의 발행

□ 수익증권의 발행은 금전신탁계약에 의한 경우에만 사전에 금융감독위원회의 인가를 받아 발행할 수 있음.

□ 『신탁법』이나 『신탁업법』에서는 계약형 REITs를 금전신탁의 일종으로 보고 있으며, 따라서 금전신탁의 경우 수익증권의 발행으로 어느 정도의 유동성 확보가 가능하므로 적극적으로 활용할 필요가 있음.

□ 발행될 수익증권은 무기명식을 원칙으로 함(제17조의 2).

□ 수익증권에 대해서는 수탁자의 이익 향수 금지를 규정한 『신탁법』 제29조 규정의 적용이 배제되고 있어 신탁회사가 고유 재산으로도 수익증권을 매수할 수 있기 때문에 실질적인 유동성보장이 가능할 것으로 보임(제17조의 6).

□ 따라서, 고유 재산의 매수 비율을 어느 정도의 수준으로 설정하느냐에 따라 일정 수준의 환금성 보장을 기대할 수 있을 것임.

(3) 자산유동화법에 의한 유동화증권의 발행

□ 신탁회사는 자산유동화계획에 따라 수익증권을 발행할 수 있음(자산유동화법 제32조).

□ 특히, 자산유동화계획에 따른 수익증권을 발행시에는 『신탁업법』 제17조의 2의 수익증권발행 제한 규정이 적용되지 않음.  즉, 수익증권발행을 금전신탁에 한정, 금융감독위원회의 사전 인가 필요, 수익자의 청구가 있을 때를 제외한 무기명식 원칙 등의 적용이 없음.

□ 또한 유동화 증권의 발행 총액은 차입 금액을 제외하되, 양도 또는 신탁받은 유동화 자산의 매입가액 또는 평가가액을 한도로 함.

□ 따라서 부동산신탁사의 경우 계약형 REITs제도의 운영 초기에 『신탁업법』에 의한 수익증권의 발행이 쉽지 않을 경우 유동성확보를 위하여 『자산유동화에 관한 법률』상의 수익증권 발행조항에 관심을 가져 볼 필요가 있음.

2) 수익증권의 상장

(1) 상장필요성

□ 발행된 수익증권은 일반 거래를 통하여 매매할 수 있으나, 투자자가 자신의 신탁에 투자한 금액을 일정한 시장가치를 지니면서도 손쉽게 회수할 수 있는 방법으로 수익증권의 증권시장 상장을 들 수 있음.

□ 증권시장에 상장이 어렵다면 한국증권업협회중개시장을 통한 거래를 할 수도 있을 것임.

□ 그러나 현행 『신탁법』이나『신탁업법』에서는 수익증권의 상장에 대하여 아무런 규정을 두고 있지 아니함.

□ 한편,『증권거래신탁업법』에서는 위탁회사가 환매를 청구할 수 없도록 규정된 수익증권을 발행하는 경우에는 신탁약관에 수익자의 환금성 보장 등을 위하여 별도의 방법을 규정하지 않은 한 해당 수익증권을 한국증권거래소에 상장하도록 규정하고 있음(제8조 제2항).

□ 계약형 REITs의 특성상 부동산투자는 일반적으로 장기간을 요하는 경우가 많고 환금성에 어느 정도 제약이 따른다는 점을 감안하면 폐쇄형으로 운용할 필요성이 많음.

□ 이처럼 폐쇄형으로 운용하여 중도 해지나 환매 청구를 허용하지 않을 경우에는 위에서와 같이『증권거래신탁업법』의 취지를 원용하여 투자자의 자금회수가 일정한 경우에 보장될 것이 요구됨.

□ 따라서 금전신탁의 성격을 갖는 계약형 REITs에 의거하여 발행된 수익증권을 증권거래소 등에서의 거래가 가능하도록 관련 규정의 개정을 적극적으로 검토할 필요가 있음.

(2) 현행법상 수익증권의 상장문제

□ 앞에서 언급한 바와 같이 현행 『신탁법』이나『신탁업법』은 수익증권의 상장에 대하여 침묵을 지키고 있음.  여기서는 향후 수익증권의 상장을 추진할 경우의 몇 가지 법적 문제점을 짚어보기로 함.

□ 수익증권은 유가증권시장에 상장시키거나, 유가증권시장에 상장되지 못한 경우에는 협회중개시장에서 거래할 수 있음.  이와 같이 수익증권이 증권거래소 등에서 거래가 되기 위해서는『증권거래법』상의 유가증권에 해당해야 함(제2조 및 동법 시행령 제2조의 3).

□ 여기서의 유가증권이란, (i)『신탁업법』에 의하여 신탁회사가 발행하는 수익증권, (ii) 『자산 유동화에 관한 법률』에 의한 자산 유동화 계획에 따라 신탁회사가 발행하는 수익증권, (iii) 자산 유동화 계획에 따라 유동화 전문회사가 발행하는 출자 증권, (iv) 『주택저당채권 유동화 회사법』에 의한 채권 유동화 계획에 따라 주택저당채권 유동화회사가 발행하는 주택저당증권 등

□ 위에서 보는 바와 같이 신탁회사가 발행하는 수익증권은 증권거래법상의 수익증권에 해당함.  그러나 이 가운데 상장신청이 가능한 수익증권은 다음과 같이 한정해놓고 있음(증권거래법 시행령 제2조의 3, 유가증권상장규정 제6조 제1항).

□ (i) 증권투자신탁업법에 의하여 위탁회사가 발행하는 수익증권, (ii) 주택저당채권유동화회사법에 의한 채권유동화계획에 따라 주택저당채권유동화회사가 발행하는 주택저당증권

□ 또한 유가증권시장에서의 매매거래자에 대해서는 다음과 같은 제한이 있음.

□ 증권거래소의 회원(증권거래소의 정관이 규정하는 요건을 갖춘 증권회사)이 아닌 자는 유가증권시장에서의 매매 거래를 하지 못하도록 규정되어 있음.

□ 다만, 증권거래소의 정관에서 특정한 유가증권의 매매 거래를 할 수 있도록 정한 경우에는 그 특정한 유가증권의 매매 거래를 할 수 있음.

□ 따라서 현재 신탁회사가 발행하는 수익증권은 상장이 불가능함.

□ 그러나, 계약형 REITs제도의 활성화 및 투자자보호를 위해서는 수익증권에 대한 거래의 원활이 요구되므로 빠른 시간 내에 신탁업 관련법령이나 유가증권상장규정 또는 증권거래소의 정관의 개정, 한국증권업협회에의 등록추진 등을 통하여 수익증권의 상장이 가능하도록 해야 할 것임.

(3) 증권투자신탁업법 등에 의한 수익증권의 상장요건

□ 수익증권이 상장되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 함(유가증권상장규정 제18조).

□ 신탁의 원본액이 3억원 이상일 것

□ 당해 수익증권이 모집 또는 매각에 의하여 발행되었을 것

□ 1좌당 원본액이 500원 이상일 것

□ 증권거래소의 회원 또는 증권거래소의 정관에서 특정한 유가증권의 매매거래를 할 수 있도록 정한 경우일 것

□ 다만 상장이 되지 않더라도 한국증권업협회의 회원으로 등록된 경우 수익증권을 협회중개시장에서 거래할 수 있음.

□ 수익증권의 상장신청절차는 다음과 같음(유가증권상장규정 제3조).

□ 당해 유가증권의 발행인으로부터의 상장신청

□ 수익증권의 상장신청인에 의한 수익증권상장신청서 제출

□ 증권투자신탁업법에 의하여 위탁회사가 발행하는 수익증권에 있어서 수익증권상장신청서의 첨부서류(유가증권상장규정 제6조)

□ (i) 당해 수익증권의 권종별 견양, (ii) 증권투자신탁업법에 의한 증권투자신탁약관, (iii) 증권투자신탁업법에 의한 위탁회사와 수탁회사의 증권투자신탁계약서 사본, (iv) 증권투자신탁업법에 의한 투자신탁의 신탁재산의 운용계획, (v) 증권투자신탁업법에 의한 수익증권발행인가서 사본, (vi) 기타 증권거래소가 상장심사상 필요하다고 인정하는 서류

□ 주택저당채권유동화회사법에 의하여 주택저당채권유동화회사가 발행하는 수익증권에 있어서 수익증권상장신청서의 첨부서류(유가증권상장규정 제6조)

□ (i) 당해 수익증권의 권종별 견양, (ii) 주택저당채권유동화회사법에 의하여 금융감독위원회에 제출한 채권유동화계획서 사본, (iii) 주택저당채권유동화회사법에 의하여 채권관리자에게 위탁한 채권관리위탁계약서 사본, (iv) 주택저당채권유동화회사법에 의한 주택저당증권 신탁약관, (v) 기타 증권거래소가 상장심사상 필요하다고 인정하는 서류

2. 신탁의 중도해지와 환매

1) 현행 신탁관련 법령상 해지규정의 미비

(1) 『신탁업법』 등

□ 신탁의 해지는 신탁의 종료를 의미하며, 투자자가 자신의 투자금액을 시장 등을 통하여 간접적으로 회수하는 것이 아니라 신탁계약당사자인 신탁사에 직접적으로 청구한다는 점에서 투자자에게 미치는 이해관계가 큼.

□ 다만, 계약형 REITs의 경우 투자대상의 대부분이 부동산이기 때문에 신탁사로서도 환매청구를 통한 신탁의 해지는 신탁의 안정적 운영을 위해서도 다소 제한하지 않을 수 없음.

□ 현재 『신탁업법』은 신탁의 해지에 관하여 명확한 규정을 두고 있지 아니함.

□ 다만 금융감독위원회는 재산의 신탁인수와 관련한 신탁의 종류, 원본 또는 이익의 보전 기타 신탁거래조건 등에 관하여 필요한 기준을 제정할 권한을 가지고 있음.(신탁업법 제10조)

□ 따라서 신탁의 해지는 신탁거래조건에 해당하므로 중도해지에 관한 내용을 정하여 신탁거래약관 등에 포함시킬 수 있을 것이며, 구체적 신탁의 해지사유로서는 환매청구의 인정여부에 관한 내용이 가장 중요한 쟁점으로 될 것임.

□ 『신탁업법 시행령』은 이런 점을 감안하여 신탁의 중도해지에 관한 사항을 앞서 언급한 금융감독위원회의 기준제정권 대상에 포함시켜놓고 있음(신탁업법 시행령 제10조)

□ 『신탁업법 시행규칙』에서도 신탁계약서의 작성시 신탁의 해지에 관한 사항을 반드시 기재해야 할 사항 중의 하나로 열거하고 있음(시행규칙 제8조).

□ 그 밖에 『신탁업감독규정』에서는 노후생활연금신탁, 개인연금신탁, 가계장기신탁, 근로자우대신탁의 경우에 특별중도해지를 인정하되, 그 요건을 매우 한정하고 있음(신탁업감독규정 제14조, 제33조).

)□ ①위탁자의 사망, 해외이주, ②천재지변, ③위탁자가 퇴직한 경우, ④위탁자가 근무하는 사업자의 폐업, ⑤위탁자가 영위하는 사업장이 폐업한 경우, ⑥위탁자가 3개월 이상 장기간의 입원치료·요양을 요하는 상해 또는 질병발생시, ⑦국외취업근로자가 질병 또는 취업계약기간의 만료로 귀국한 경우, ⑧기타 관련 법령에서 정하는 경우.  그 외 i)신탁회사가 경영합리화 등을 위해 영업점을 통·폐합 또는 이전함에 따라 고객이 거래불편 등을 이유로 신탁계약을 중도해지하는 경우, ii)신탁대출, 유가증권의 매입 등 신탁자금의 운용과 관련하여 신탁 또는 은행계정 예·적금 등의 가입을 강요함으로써 차주 등의 자금사용을 제한하거나 금융비용을 가중시키는 등의 불건전 영업행위를 시정하기 위하여 신탁계약을 중도해지하는 경우만을 인정하고 있음.

(2) 『증권투자신탁업법』 등

□ 『증권투자신탁업법 시행령』은 신탁의 일부 해지가 가능한 경우로써 다음과 같은 경우를 열거하고 있음(시행령 제12조).

□ 발행한 수익증권이 매각되지 아니한 경우

□ 수익자가 수익증권의 환매를 청구한 경우

□ 신탁의 해지와 관련하여 위탁회사의 의무사항은 다음과 같음(증권투자신탁업법 제21조, 제23조)

□ 위탁회사는 신탁계약의 해지에 관한 사항을 수탁회사와 신탁계약을 체결할 때 사용해야 하는 증권투자신탁약관에 반드시 명시해야 함.

□ 위탁회사는 신탁계약을 해지하는 경우에 신탁약관이 정하는 바에 따라 신탁재산인 유가증권 등을 당해 수익자에게 지급가능.

□ 다만, 위탁회사가 신탁계약의 전부를 해지하기 위해서는 금감위의 승인을 얻어야만 함.

2) 수익증권의 환매청구절차

□ 원칙적으로 수익자는 수익증권을 발행한 위탁회사(투자신탁의 위탁자가 됨을 업으로 하는 자)에 현금으로 환매할 것을 청구할 수 있음(증권투자신탁업법 제6조 내지 제8조).  수익자는 이러한 환매청구를 통하여 신탁의 일부해지가 가능함은 앞에서 본 바와 같음.

□ 위탁회사는 수탁회사와 신탁계약을 체결할 때 증권투자신탁약관을 사용해야만 하며, 동약관에 환매에 관한 사항을 규정하여야 함(증권투자신탁업법 제21조).

) [신탁약관에 규정할 사항(증권투자신탁업법 시행령 제9조)]

·위탁회사의 영업양도에 관한 사항

·수탁회사의 변경에 관한 사항

·판매회사에 관한 사항

·수익증권의 상실 및 훼손에 관한 사항

·수익증권의 환매에 응하는 가격에 관한 사항

·수익증권의 환매에 응할 때에 공제하는 금액에 관한 사항

·공고의 방법

·수탁회사의 수익증권 확인에 관한 사항

□ 수익자의 환매청구에도 불구하고 위탁회사가 환매에 응할 수 없는 경우에는, 수탁회사에 청구가능.

) ㅇ 환매장소 : 수탁회사의 본점·지점 기타의 영업소와 수탁회사가 지정하는 위탁회사의 본점·지점 기타의 영업소

ㅇ 환매가격 : 당해 신탁약관에서 정한 가격

ㅇ 환매자금의 마련 : 당해 투자신탁의 해지하는 방법 등으로 마련

□ 수탁회사란 신탁업법에 의한 신탁회사 또는 신탁업을 겸영하는 금융기관으로서 투자신탁의 수탁자가 됨을 업으로 하는 자를 말함

□ 판매회사로부터 매입한 수익증권은 그 판매회사에 환매청구를 하여야 함.

□ 판매회사가 환매에 응할 수 없는 경우에는 위탁회사에 청구가능.  위탁회사도 환매에 응할 수 없는 상황이면 수탁회사에 청구가능.

□ 환매에 응하여야 할 위탁회사 또는 수탁회사는 신탁의 일부해지에 의하여 조성한 현금으로만 환매에 응하여야 함.

□ 환매가격은 위탁회사가 매일 공고·게시하는 기준가격으로 함(증권투자신탁업법 제7조, 동법시행령 제14조).

□ 이 기준가격은 시가로 평가하여야 하며, 공고일 전일의 신탁계정원장에 계상된 자산총액에서 부채총액과 신탁안정조정금을 공제한 금액을 공고일 전일 현재의 수익증권의 총좌수로 나눈 금액으로 함.

□ 환매를 청구받은 후 다음과 같은 사유로 환매가 불가능한 경우에는 위탁회사가 수익자에게 지체없이 통지할 의무부여.

□ 신탁재산인 유가증권 등의 매각이 지연되는 등의 사유로 인하여 증권투자신탁약관에 정하는 날까지 수익증권을 환매할 수 없게 된 경우

□ 그러나 환매와 관련하여 신탁계약기간을 정한 투자신탁에 한하여 환매를 청구할 수 없는 수익증권을 발행할 수 있음(증권투자신탁업법 제6조 제10항 제7호).

□ 이 경우 수익자의 환금성보장을 위하여 신탁약관에 별도의 방법을 정하지 않았을 때는 그 수익증권을 증권거래소에 상장시켜야 함(증권투자신탁업법 제8조 제2항).

□ 수익증권의 환매조건 및 환매를 청구할 수 없는 수익증권의 경우에는 수익증권에도 그 사항을 기재하여야 함.

3) 계약형 REITs에 있어서 환매규정의 보완필요

□ 이상에서 보는 바와 같이 신탁업법 등에서는 투자자의 환매를 통한 신탁계약의 해지에 대하여 명확한 규정을 두고 있지 아니함.

□ 그러나 신탁의 환매청구는 계약형 REITs제도의 정착 및 투자자의 이해관계와 매우 밀접한 관련이 있으므로 금융감독위원회가 가지고 있는 신탁거래조건 등에 관한 기준제정권을 통하여 신탁거래약관에 세부적인 내용이 포함되도록 해야 할 것임.

□ 구체적으로는 환매의 허용여부, 환매의 허용시 그 범위, 수익증권의 발행 및 상장조건부 환매제한 등이 주요 내용으로 될 것임.

□ 특히 발행한 수익증권이 매각되지 아니한 경우와 수익자가 수익증권의 환매를 청구한 경우에 신탁의 일부 해지를 인정하고 있는 『증권투자신탁업법 시행령』의 내용은 환매가 일부 제한될 필요성이 있는 계약형 REITs의 경우에 시사하는 바가 크다고 할 수 있음.

□ 또한 신탁계약기간을 정한 투자신탁에 한하여 환매를 청구할 수 없는 수익증권을 발행할 경우 수익자의 환금성보장을 위하여 신탁약관에 별도의 방법을 정하거나 또는 그 수익증권을 증권거래소에 상장시켜야 한다는 규정도 계약형 REITs제도의 정착과 활성화에 매우 중요한 의미를 가진다고 할 수 있음.

3. 공시규정의 정비 및 강화

□ 부동산투자신탁제도는 신탁관련 법령이 있음에도 불구하고 부동산의 운용과 관련한 특성으로 인하여 다른 신탁상품에 비교할 때 투자자보호를 위한 장치가 더욱 요구된다고 할 수 있음.

□ 따라서 신탁재산의 운용에 있어서 그 과정의 투명성을 보장하고 투자자의 권리를 실질적으로 확보할 수 있도록 몇 가지 제도적 장치가 아래와 같이 마련되어 있음.

1) 현행 신탁관련 법령상의 공시규정

(1) 『신탁업법 시행령』

□ 신탁회사의 신탁계약에 따른 약관의 비치·열람·교부의무(제18조)

□ 불특정금전신탁의 계약에 있어서 신탁회사가 위탁자에 대하여 신탁증서를 교부하는 때에는 약관 등을 영업소에 비치하여 위탁자 기타 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 함.

□ 또한 위탁자 기타 이해관계인의 요청이 있을 경우 이를 교부하여야 함.

(2) 『신탁업감독규정』

□ 부동산신탁회사의 경영공시의무(제30조의 2)

□ 해당 공시사항으로는 i)조직 및 인력에 관한 사항, ii)재무 및 손익에 관한 사항, iii)자금조달·운용에 관한 사항, iv)신탁사업 진행사항 등을 명시적으로 규정하고 있음.

□ 공시시기는 결산일로부터 4월 이내

□ 허위 또는 중요한 사항의 누락 등 불성실 공시의 경우 감독원장은 정정공시 또는 재공시 요구가능

□ 부동산신탁회사의 자산과 관련한 내용을 금융감독위원장에게 보고할 의무

□ 보고내용은, 자산 건전성 분류기준(정상, 요주의, 고정, 회수 의문 및 추정 손실의 5단계)의 설정 및 변경, 그리고 동 기준에 따른 자산 건전성 분류의 결과 및 대손충당금의 적립 결과

□ 금융감독위원장은 보고의 내용이 부적정하다고 판단되는 경우에는 시정 요구 가능.

□ 신탁거래조건의 공시(제34조)

□ 신탁회사는 이용자의 권익을 보호하기 위하여 신탁거래상의 계약조건 등을 정확하게 공시하여야 할 의무가 있음.

)□ 공시와 관련하여 준수할 사항은 다음과 같음.

i)하나의 배당률로 표시할 대에는 전월평균배당률을 기재하되 하나 이상의 배당률로 표시할 때에는 전월평균배당률부터 순차적으로 기재

ii)참고로 표시하는 배당률에 대하여는 장래의 금리변동 또는 운영실적에 따라 배당률이 변동될 수 있다는 사실을 기재

iii)신탁통장 등에 원본이 보장되지 않을 수 있다는 내용을 기재

□ 한편, 공시와 관련하여 금지할 행위는 다음과 같음.

i)신탁거래와 관련하여 확정되지 않은 사항을 확정적으로 표시하거나 포괄적으로 나타내는 행위

ii)구체적인 근거와 내용을 제시하지 아니하면서 현혹적이거나 타 신탁상품보다 비교우위가 있음을 막연하게 나타내는 행위

iii)이익의 보전계약을 할 수 없는 신탁상품에 대하여 사전수익율을 보장하는 행위

iv)특정 또는 불특정 다수에 대하여 상품안내장 등을 배포하여 명시적으로나 암시적으로 예정수익율을 제시하는 행위

v)오해 또는 분쟁의 소지가 있는 표현을 사용하는 행위

□ 의결권행사에 관한 공시(제22조, 제22조의 3)

□ 신탁재산으로 취득한 주식에 대한 권리는 신탁회사가 직법 행사하여야 한다는 규정에 의하여 의결권을 행사하는 경우에 해당함.

□ 구체적으로는, 신탁회사가 합병, 영업의 양도·양수, 임원의 선임 등 경영권 변경과 관련된 사항에 대하여 의결권을 행사하는 경우로서 감독원장이 정하는 바에 따라 이를 공시하여야 함.

□ 신탁재산의 현황 및 운용성과의 공고(제29조)

□ 신탁재산의 회계처리원칙은 다음과 같음.

i)신탁회계는 고유계정과 분리하여 독립된 계정으로 회계처리

ii)신탁회계는 각 신탁재산을 주체로 그 특성에 따라 회계처리

□ 또한 신탁회사의 회계처리에 있어서는 공정성과 객관성을 유지할 의무가 있음.  이를 위하여 i)감독원장이 정하는 바에 따라 재무상태 및 경영성과를 적정하게 표시하거나, ii)신탁자산의 건전성 유지에 필요한 준비금 등을 충실하게 적립해야 함.

□ 이러한 회계원칙에 따라 작성한 매영업년도의 대차대조표를 감독원장이 정하는 바에 따라 공고해야 함.

2) 『자산유동화에 관한 법률』상의 공시규정

□ 금융감독위원회는 자산유동화계획 또는 자산양도 등의 등록 또는 변경등록에 관한 서류를 일반인의 열람에 제공해야 함.

□ 신탁회사, 자산관리자 및 업무수탁자는 유동화자산의 명세와 그 현황에 관한 서류를 작성·비치하고 당해 유동화전문회사 등의 투자자가 이를 열람할 수 있게 해야 함(제9조).

□ 자산관리자는 자산보유자, 신용정보업자, 기타 일정한 요건을 갖춘 자를 의미함.

) 일정한 요건은 다음과 같음.

1. 자본금이 10억 이상

2. 다음의 전문인력이 5인 이상 포함된 20인 이상의 관리인력을 갖출 것

ㅇ변호사, 공인회계사 또는 감정평가사 2인 이상

ㅇ채권관리, 유가증권발행 등 금감위가 정하는 업무를 수행한 경력이 있는 자 1인 이상

ㅇ임직원이 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』 제9조 제1항 각 호의 사유에 해당하지 아니할 것

ㅇ최대출자자가 외국인일 경우 그 외국인이 자산관리업무를 전문적으로 영위하거나 겸영하는 자일 것.  다만 당해 외국인이 최대출자자로 되어 있는 법인이 자산관리업무를 영위하는 경우는 제외.

3) 『증권투자신탁업법』상의 공시규정

□ 신탁재산에 관한 투자신탁협회의 공시의무(제26조, 동법 시행령 제12조의 3)

□ 위탁회사는 매분기의 영업보고서 및 매영업년도의 업무보고서를 금감위 및 투자신탁협회에 제출해야 함.

□ 금감위 및 투자신탁협회는 제출된 서류를 일반인의 열람에 제공해야 함.

□ 투자신탁협회는 각 신탁재산의 순자산가치의 변동내역이 포함된 운용실적을 투자대상별, 유가증권 매입유형별 등으로 구분하여 순위에 따라 비교·공시해야 함.

□ 수익증권의 취득을 권유하고자 하는 경우 위탁회사의 투자신탁설명서의 작성·제공의무(제27조)

□ i)투자신탁설명서의 작성과 금감위에 사전 제출의무, ii)수익증권의 취득을 권유함에 있어서 그 상대방에게 투자신탁설명서의 제공 및 그 주요내용 설명의무, iii)신탁재산운용보고서의 작성 및 당해 신탁재산의 수익자에게 제공의무

□ 판매회사는 수익증권의 취득을 권유함에 있어서 그 상대방에게 투자신탁설명서의 제공 및 그 주요내용을 설명할 의무가 있음.

□ 주요 내용을 요약한 간이투자신탁설명서를 사용하는 경우, 이 설명서를 제공받은 상대방이 수탁증권을 취득하는 때에는 투자신탁설명서를 제공해야 함.

□ 투자신탁설명서의 기재사항으로는, i)당해 투자신탁의 운용개념 및 방법, ii)원본의 보전 등의 내용을 정한 경우 그 내용, iii)준비금적립사항 기타 수익자보호를 위하여 필요한 사항, iv)신탁약관에서 정하는 사항, v)투자원금이 보장되지 아니한다는 사실, vi)당해 신탁재산의 운용전문인력에 관한 사항, vii)선물거래 및 해외 선물거래를 하는 경우 그 목적, 선물투자의 총한도, 국내선물과 해외선물의 투자비율, 상품별 투자비율 등에 관한 구체적 내용 등(동법 시행령 제13조)

) 위탁회사 및 수탁회사의 상호/ 위탁회사 및 수탁회사의 업무에 관한 사항/ 신탁원본의 액 및 수익권의 총좌수에 관한 사항/ 수익증권에 관한 사항/ 신탁재산의 운용 및 관리에 관한 사항/ 이익분배 및 환매에 관한 사항/ 추가신탁에 관한 사항/ 위탁회사 및 수탁회사가 받는 신탁보수 기타 수수료의 계산방법과 지급시기 및 방법에 관한 사항/ 신탁계약의 해지에 관한 사항/ 신탁약관의 변경에 관한 사항/ 수익증권 기준가격의 계산방법/ 신탁계약기간을 정한 경우에는 그 기간/ 기타 공익 또는 수익자보호를 위하여 대통령령이 정하는 사항

□ 위탁회사의 수익증권 기준가격 공고·게시 의무(제29조)

□ 금융감독위원회의 공고명령(제47조)

□ 공고대상으로는, i)금융감독위원회가 신탁약관의 변경을 승인한 경우 당해 변경사항, ii)금융감독위원회가 신탁재산에 관한 보고서를 제출받은 경우 당해 보고서의 기재사항 등이 있음.

□ 금융감독위원회가 이상의 변경사항 및 기재사항이 공익 또는 수익자보호를 위하여 불가피하다고 인정할 때에는 그 위탁회사 또는 수탁회사에 대하여 그 내용을 2 이상의 일간 신문에 공고할 것을 명령할 수 있음.

□ 다만, 금융감독위원회의 승인을 얻어 요약공고 가능.

4) 신탁정보의 획득과 투자자보호

□ 부동산투자신탁은 투자에 있어서 일정한 기간을 요하기 때문에 투자환경의 변화가 매우 다양한 형태로 투자자에게 영향을 미치게 될 것임.

□ 이런 가운데 투자자가 투자초기 합리적인 투자결정의 판단을 내릴 수 있으려면 정확한 정보가 제공되거나 용이하게 정보에 접근할 수 있어야 함.

□ 또한 투자방법 및 대상 및 현재의 수익상태, 신탁회사의 경영환경의 변화 등과 같은 내용들이 투명하게 운용과정에서 투자자에게 제공될 수 있을 때 투자자는 그 이후의 투자방향과 목적을 합목적적으로 구성할 수 있게 됨.

□ 현재 신탁관련 법령에서는 앞서 본 바와 같이 이러한 투자자의 정보접근 및 획득을 공시제도를 통하여 일정부분 보장하고 있음.

□ 신탁계약약관의 비치·열람·교부의무, 경영공시의무, 자산관련 금융감독위원장에게의 보고의무, 신탁거래조건의 공시, 의결권행사에 관한 공시, 신탁재산의 현황 및 운용성과의 공고 등이 그 주요 내용임.

□ 그러나 기존의 신탁회사들이 공시관련 규정을 두고 있음에도 불구하고 투자자보호장치의 필요성이 계속해서 언급될 수 밖에 없는 것은 이러한 규정의 준수의지의 부족과 위반시 책임소재의 불분명하였기 때문으로 보임.

□ 따라서 계약형REITs제도의 운영에 있어서도 감독기관 뿐만 아니라 직접 이해당사자인 투자자가 충분히 감시감독할 수 있는 자료·정보에의 접근을 실질적으로 보장할 수 있는 보완책이 요구됨.

□ 공시제도와 관련해서는 현행 『증권투자신탁업법』에서 채택하고 있는 □공시제도관련 위원회□의 설치운영과 공시책임자 지정제도, 공시담당자 지정제도 등의 도입을 검토할 만함.

□ 그 외 신탁개시 이후에도 투자자보호를 위하여 필요한 경우에는 금융감독위원회의 공고명령제도를 적극적 활용하여 사후보완책도 함께 검토되어야 할 것임.

V. 활성화방안

□ 지금까지 살펴본 바와 같이, 계약형 REITs제도는 이미 신탁관련 법령상에 도입되어 있음.

□ 그럼에도 불구하고 일반인에게나 신탁관련 기관들에게 생소하게 느껴지는 것은 계약형 REITs제도가 신탁겸영은행의 업무 중 하나로 도입되면서 부동산시장의 여건이나 필요한 관련 법령의 정비 등에 대한 준비없이 일부 조문의 개정에 머물렀기 때문임.

□ 계약형 REITs제도는 회사형과 함께 부동산시장에서의 요구와 순기능을 충분히 가지고 있음에도 불구하고 관련 감독기관의 세부적인 기준마련의 태만, 부동산투기억제정책의 고답적 추종, 부동산투자에의 전문성부족 등으로 그 동안 거의 이용되지 못했음.

□ 이제 회사형 REITs제도의 논의와 함께, 계약형 REITs제도에 대한 새로운 관심과 제도정비를 통하여 부동산시장의 활성화를 기하고 부동산의 부가가치창출에 따른 이익이 신탁에 관심을 갖는 일반인 모두에게 돌아갈 수 있도록 제도를 정비하여야 할 것임.

□ 첫째,  부동산신탁사 등으로 하여금 부동산투자신탁업무를 허용하되,『표준신탁거래약관』등의 마련을 통하여 신탁계약을 체결할 때 투자자의사가 충분하게 반영할 수 있도록 함으로써 투자자의 권리보장이 사전적으로 충분히 보장될 수 있도록 해야 할 것임.

□ 둘째, 감독기관의 감독기능의 보완과 관련 기준제정권을 실질적으로 행사하여 신탁회사나 투자자모두에게 일정한 가이드라인을 제시함으로써 신탁계약의 체결 및 이행과정에서 야기될 수 있는 분쟁을 미연에 방지할 수 있도록 노력할 필요가 있음.

□ 셋째, 부동산투자의 특성으로 인하여 계약형 REITs제도의 운영초기에 환매청구가 제한될 수 밖에 없다면 신탁거래약관에 환매의 허용여부, 환매의 허용시 그 범위, 수익증권의 발행 및 상장조건부 환매제한 등에 관한 내용이 분명히 제시될 수 있도록 해야 함.

□ 또한 환매를 청구할 수 없거나 제한적 환매만을 허용하는 수익증권을 발행할 경우 수익자의 환금성보장을 위하여 신탁약관에 별도의 방법을 정하는 것 외에 그 수익증권을 증권거래소에 상장시킬 수 있도록 관계법령의 정비 및 제도적 보완이 이루어져야 함.

□ 넷째, 신탁자금운용상의 적정성, 투명성제고를 위하여 공시규정의 강화가 필요함.

□ 이는 REITs제도의 운영에 감독기관 뿐만 아니라 직접 이해당사자인 투자자가 충분히 감시감독할 수 있는 자료·정보에의 접근을 의미하기 때문임.

□ 공시제도와 관련해서는 현행 『증권투자신탁업법』에서 채택하고 있는 공시제도관련 위원회의 설치운영과 공시책임자 지정제도, 공시담당자 지정제도 등의 적극적 도입을 검토할 만함.

□ 다섯째, 장기적으로는『은행법』등의 개정을 통하여 부동산투자신탁의 순기능적 목적을 달성할 수 있도록 신탁용 부동산보유에 따른 제한을 완화할 필요가 있고, 동시에 현재의 신탁관련 법령에 부동산투자신탁 등에 관한 명확한 근거규정을 마련하여 법시행상의 혼란과 오해를 불식시킬 필요가 있음.

□ 이러한 개정작업에는 『신탁업법』의 개정을 통하여 계약형 REITs제도의 취지와 그 근거, 실질적인 운용절차 등에 관한 내용이 분명하고도 충분히 반영될 수 있도록 해야 함.

□ 또한 시장의 신뢰감을 얻고 REITs제도의 본래적 기능을 충분히 살리기 위해서는 구체적인 법령의 정비 외에도 세부적인 하위기준까지 함께 마련되도록 해야 할 것임.

□ 결국 계약형 REITs제도의 정착 및 활성화는 투자자보호장치의 마련과 함께 투자의 위험성을 최소화하고 전문성과 경험 및 건실한 자본을 갖춘 회사로 하여금 신탁을 운영할 수 있도록 시장진입여건의 마련과 투자과정의 투명성을 어느 정도 확보하느냐에 달려있다고 할 것임.

참고문헌

□대한주택공사 주택연구소, 부동산투자신탁제도 도입방안연구, 1997

□이상영 외 3인, 부동산투자회사제도의 도입방안에 관한 연구, 한국건설산업연구원·신신법률사무소, 1999

□주은부동산신탁, 부동산투자신탁제도 도입과 대응방안, 1998

□한국법제연구원, 부동산신탁제도 활성화방안:부동산신탁업 관련 법령 개선방안을 중심으로, 1999

□한국부동산분석학회·아더앤더슨코리아·한국토지공사, 부동산투자회사 제도도입을 위한 공청회, 공청회자료집, 2000