			제 34 호 (2003. 2. 3)
			□경제 : 2002년 조달청 시설 공사 계약 현황 및 낙찰률 분석 2002년 3/4분기 건설 금융 대체로 양호 □정책 : 2003년도 리모델링 시장의 동향과 전망 □이슈 : 최저가 낙찰제 전면 확대, 무엇이 문제인가 후분양 제도 시행의 전제 조건 □정보 : 버블 붕괴 이후 일본 제네콘의 활로 모색(Ⅰ) □논단 : 게임 이론과 입찰 제도

2002년 조달청 시설 공사 계약 현황 및 낙찰률 분석

- 평균 낙찰률 79.8%로 전년과 동일 -

■ 2002년 시설 공사 계약 체결 금액, 전년 대비 2.2% 감소

□ 2002년 연간 시설 공사 계약 체결 금액은 전년 대비 2.2% 감소한 11조 5,474억원을 기록했고 감리 및 설계를 포함한 전체 계약 체결액은 1.1% 감소함.

- 12월 발주 계약 금액은 8개월 만에 전년동월 대비 19.0% 증가하면서 그 동안의 부진을 다소 만회함. 100억원 이상의 대형 공사 발주가 급증하였고 토목, 건축, 전기 기계 등 모든 공종에서 증가하였으며 특히 전기 기계는 109.3%나 증가함.

□ 전체 계약 체결 금액(감리 및 설계 포함)은 11조 9,638억원으로 당초 목표인 13조 6,000억원의 88% 수준에 그침.

- 반면 감리 및 설계 용역 계약 금액은 4,164억원으로 전년 대비 46.2% 이상 증가하여 비중이 3.5%로 크게 높아짐.

조달청 계약 체결 금액 및 증감률 추이

(단위 : 억원, %)

구 분	총 계		시설공사		감리 및 설계
	금 액(A)	증감률	금 액	증감률	금 액(B)	증감률	비중(B/A)
1998	91,064	0.7	89,658	-0.9	1,406		1.5
1999	85,542	-6.1	84,093	-6.2	1,449	3.1	1.7
2000	103,522	21.0	101,126	20.3	2,396	65.4	2.3
2001	120,910	16.8	118,061	16.7	2,849	18.9	2.4
2002	119,638	-1.1	115,474	-2.2	4,164	46.2	3.5

자료 : 조달청.

■ 신규 공사 계약 체결 금액 비중 46.2%로 높아져

□ 신규 공사 계약 비중은 2001년 37.2%로 증가한 이후 2002년에는 더욱 증가하여 46.2%를 차지함.

- 건설 경기가 회복되면서 계속 공사에 높은 비중을 두었던 1998∼2000년의 예산 집행원칙이 바뀌어 다시 신규 공사를 활발히 추진하고 있는 것으로 판단됨.

- 또한 지하철, 공항 등 대형 토목 공사가 대부분 마무리되면서 계속 공사의 비중이 점차 감소함에 따라 상대적으로 신규 공사 발주 비중은 증가한 것으로 보임.

■ 신규 공사 총공사 부기 금액, 전년 대비 34.9% 증가

□ 2002년 총공사 부기 금액 기준 신규 공사 발주는 13조 1,273억원으로 전년 대비 34.9% 증가함.

- 12월에 국가 기관과 PQ 대상 공사의 신규 발주가 급증하면서 1997년 수준인 13조원에 육박함. 그러나 신규 공사 건당 발주 금액은 1997년의 63.3% 수준에 불과함.

- PQ 대상 공사 발주 금액도 2001년에 비해 30.9% 증가했으나 계약 건수도 줄고 건당 발주 금액도 줄면서 신규 공사 중 PQ 대상 공사의 발주액 비중은 29.5%로 크게 축소됨.

조달청 시설 공사 발주 실적

(단위 : 억원, %)

연도	계약 체결 금액 기준(계속 공사+신규 공사)			총공사 부기 금액 기준(신규 공사)
	금 액	증감률	신규 계약 비중	금 액	증감률	PQ 대상 금액	PQ 대상 비중
1997	90,454	9.7	36.2	132,007	48.5	84,136	63.7
1998	89,658	-0.9	26.9	88,616	-32.9	45,456	51.3
1999	84,093	-6.2	27.6	90,020	1.6	32,852	36.5
2000	101,126	20.3	26.5	69,196	-23.1	23,135	33.4
2001	118,061	16.7	37.2	97,327	40.7	29,611	30.4
2002	115,474	-2.2	46.2	131,273	34.9	38,772	29.5

주   : 계약 체결 금액 기준의 2000년∼2002년 신규 계약 비중은 조달청 홈페이지 자료에 근거하여 추정함.

자료 : 조달청, 한국건설산업연구원.

■ 조달청 평균 낙찰률 2001년과 동일한 79.8%

□ 2001년부터 최저가 낙찰제가 적용된 1,000억원 이상 PQ 대상 공사의 2002년 낙찰률은 64.2%로 전년보다 0.3% 포인트 낮아짐.

- 2002년에 최저가 낙찰제가 적용된 발주 건수는 총 33건이었으며 그 중 50%대의 낙찰률을 기록한 공사는 10건에 달함.

- 한편 적용이 유예된 500억원 이상 공사의 낙찰률은 2001년에 비해 0.7% 포인트 높아짐.

발주 규모별 신규 공사 낙찰률 추이

예정 가격 기준 분류	1998년	1999년	2000년	2001년(A)	2002년(B)	증감(B-A)
1억원 미만	90.1	88.4	86.6	87.9	88.0	0.1
1억∼5억원 미만	90.0	87.4	86.2	87.5	87.8	0.3
5억∼10억원 미만	90.0	87.7	85.8	87.5	87.4	-0.1
10억∼30억원 미만	89.9	87.5	85.1	86.8	86.9	0.1
30억∼50억원 미만	90.4	81.4	84.4	86.7	86.8	0.1
50억∼100억원 미만	80.9	80.5	83.2	86.0	86.1	0.1
100억∼500억원 미만	72.2	72.8	77.8	83.5	83.2	-0.3
500억∼1,000억원 미만	70.8	72.9	80.1	79.5	80.2	0.7
1,000억원 이상	80.6	74.5	74.1	64.5	64.2	-0.3
평 균	80.1	76.5	79.2	79.8	79.8	0.0

자료 : 조달청 홈페이지(www.pps.go.kr) 입찰 정보를 한국건설산업연구원에서 가공한 자료.

2002년 3/4분기 건설 금융 대체로 양호

- 은행 대출 등 간접 금융 비중 크게 증가 -

■ 2002년 9월까지 직접 금융 실적은 부진

□ 회사채와 주식 발행을 통한 건설업 직접 금융 자금 조달 실적은 2002년 9월말 현재 1조 2,397억원으로 전 산업 대비 건설업 비중은 2.0%로 떨어짐.

- 기업들의 내부 유동성이 증가하고 저금리로 은행의 차입 등 대체 자금 조달 여건이 개선되면서 직접 금융 시장을 통한 자금 조달 수요가 감소하고 있음.

- 주식은 건설업종 지수의 지속적인 약세로 3/4분기까지 2,521억원 발행에 그치면서 전 산업 대비 3.0%로 낮아짐. 2001년 말의 전 산업 대비 비중인 34.3%와는 극심한 차이를 보임.

- 회사채는 9월까지 9,876억원 발행되어 2001년 연간 발행액인 7,853억원을 초과하면서 전산업 대비 비중도 1.8%로 높아짐.

■ 은행 등 간접 금융 대출 잔액 비중 크게 증가

□ 2002년 9월 말 현재, 예금 은행과 비통화 금융 기관의 건설업 대출 잔액은 전체 21조 2,998억원으로 전 산업 대비 건설업 비중은 7.6%로 2001년보다 높아짐.

- 예금 은행 대출 잔액은 18조 7,129억원으로 전 산업 대비 비중이 8.1%를 기록하여 2001년 말의 6.8%보다 1.3% 포인트 높아짐. 저금리와 은행권의 풍부한 자금 사정에 따라 건설기업들의 대출 여건도 호전된 것으로 판단되며 이러한 간접 금융의 호전세는 주식시장 침체로 직접 금융 시장의 부진을 만회해주고 있음.

- 비통화 금융기관의 잔액도 2조 5,869억원으로 늘었고 비중은 2001년 말 4.9%에서 5.2%로 0.3% 포인트 높아짐.

건설 금융 규모 및 비중

(단위 : 조원, %)

구 분		1997년	1998년	1999년	2000년	2001년	2002년(1∼9월)
간접 금융(잔액)		37.7(11.6)	26.1(10.0)	22.6(8.8)	20.7(7.5)	15.9(6.4)	21.3(7.6)
	예금 은행	13.8( 9.7)	14.2( 9.8)	14.8(8.7)	15.2(7.6)	13.5(6.8)	18.7(8.1)
	비통화 금융	23.9(13.1)	11.9(10.3)	7.8(9.1)	5.5(7.4)	2.4(4.9)	2.6(5.2)
직접 금융(발행)		3.7( 9.9)	5.2( 7.5)	5.3(8.0)	1.6(2.1)	4.9(4.9)	1.2(2.0)

주   : (  )는 전 산업대비 건설업의 비중.

자료 : 한국은행, 금융감독원.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)

2003년도 리모델링 시장의 동향과 전망

- 소규모 건물이 리모델링 시장 주도 -

□ 2002년도 리모델링 시장은 비주택 건물 부문을 중심으로 비교적 빠른 성장세를 유지하여 왔음.

- 소규모 상업용 및 사무실 건물의 리모델링이 가장 활기를 보였고 도심지의 대형 사무실 건물의 리모델링 발주도 꾸준히 늘어나는 추세를 보였음.

□ 이에 비하여 공동 주택 리모델링은 용강동 아파트 리모델링 공사 등 일부 시범적 착공 사례가 있으나 전반적으로 활성화 단계에까지는 이르지 못하고 있음.

- 공동 주택 리모델링이 부진한 이유는 □주택법□ 개정 등 관련 제도 개선의 지연과 재건축에 대한 정책 혼선 및 주민들의 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석됨.

■ 2003년도 시장 여건과 정책 추이

□ 2003년도는 전반적으로 민간 주택 부문의 침체로 인한 건설경기의 하강이 예상되고 있는데 이로 인하여 리모델링 시장은 부정적인 측면과 긍정적인 측면의 영향을 동시에 받을 것으로 예상됨.

- 민간 주택 및 부동산 시장의 침체로 인한 투자 심리의 위축이 예상되는 반면, 재건축의 대안으로 리모델링에 대한 요구가 커질 수도 있음.

□ 실제 경기 움직임이 어느 쪽으로 작용할 것인가의 여부는 신정부의 주택 및 리모델링 관련 정책의 방향에 큰 영향을 받을 것으로 판단됨.

- 신정부는 지난해 하반기 이후 시행되어 온 주택 가격 안정화를 위한 정책 기조를 유지할 것으로 판단되며 이는 투기적 과열을 유발하는 무분별한 재건축을 규제하는 방향으로 가시화될 것으로 예상됨.

- 이와 관련 지난해 말 재건축 추진 절차를 엄격히 규제하는 방향으로 □도시 및 주거환경 정비법□이 개정되었으며 또한, 시·도 조례 개정을 통하여 재건축 가능 시한을 40년으로 연장하는 방안도 검토되고 있음.

□ 리모델링과 관련해서는 상반기 중에 주민의 80% 동의만으로 동 또는 단지 리모델링을 가능케 하는 □주택(건설촉진)법□이 개정될 예정임.

- 또한 금년 상반기 예정인 □국토의 계획 및 이용에 관한 법률□ 시행령의 개정을 통하여 리모델링 관리 지구를 도입함으로써 도시 계획적 기법을 통한 리모델링의 추진도 가능해질 것임.

□ 이상에서 살펴본 바와 같이 금년도 리모델링 시장과 관련된 정책 및 제도적 여건은 대체로 리모델링을 유도 또는 촉진하는 방향으로 작용할 것으로 예상됨.

■ 2003년도 안정적인 성장세 유지

□ 2003년도 리모델링 시장은 전반적인 건설경기의 하강 국면에도 불구하고 상대적으로 안정적인 성장세를 유지해 나갈 것으로 예상됨.

□ 2002년도에 이어 비주택 부문이 리모델링 시장을 주도할 것으로 예상됨.

- 소규모 상업용 및 사무실 건물의 임대 및 분양 가치 향상을 위한 용도 변경과 구조 및 설비 변경의 리모델링이 활발하고 동시에 대형 비주택 건물의 리모델링 발주도 지난해에 이어 꾸준히 나타날 것으로 예상됨.

□ 공동 주택 부문은 앞서 살펴본 바와 같이 관련 정책 및 제도 여건이 우호적인 방향으로 전개될 것으로 판단됨에도 불구하고 물량 면에서는 여전히 활성화 단계에까지 이르지는 못할 것으로 예상됨.

- 강한 효력을 발휘할 것으로 예상되는 재건축에 대한 규제와 □주택법□의 개정 등이 하반기 이후에나 실질적으로 발효될 것임.

- 공동 주택 리모델링의 시행 및 성과에 대한 경험 및 확신의 부족으로 본격적인 발주 및 시공 단계로 확산되는 데는 다소간의 기간이 필요할 것으로 판단됨.

- 공동 주택 리모델링 시장은 앞으로 2∼3년 정도 후인 2005년 내지 2006년경 이후부터 본격적인 활성화 단계에 들어설 것으로 예상됨.

□ 이상의 분석을 종합하여 금년도 시장 규모를 예상하여 보면, 유지·보수 및 실내 인테리어 개선과 같은 부분을 제외한 건물의 성능 향상과 관련된 협의의 리모델링 시장은 1조 2천억 내지 1조 5천억원대로 예상되며 이 중 동 또는 단지 차원의 공동 주택 리모델링 시장은 3천억원에서 4천억원 규모로 예상됨.

2003년도 리모델링 시장 규모

(단위 : 조원)

구분	광의의 리모델링1)	협의의 리모델링2)	공동 주택 리모델링3)
규모	12.5	1.2∼1.5	0.3∼0.4

주 : 1) 유지, 보수 및 개수를 포함하는 리모델링.

2) 유지, 보수, 실내 인테리어 개선 등을 제외한 건물의 성능향상에 국한된 리모델링.

3) 협의의 개념에 해당되는 공동주택 리모델링.

윤영선(선임연구위원·ysyoon@cerik.re.kr)

최저가 낙찰제 전면 확대, 무엇이 문제인가

□ 최근 대통령직 인수위원회에서는 2001년부터 1,000억원 이상 PQ 공사에 시행되고 있는 최저가 낙찰제를 공공공사에 전면 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려지고 있음.

□ 최저가 낙찰제는 입찰 제도의 Global Standard화를 통한 건설산업의 발전과 기술 및 가격 경쟁력 제고라는 효과를 거둘 수 있어야 하는데, 지금까지는 낙찰 가격의 하락만 초래함으로써 저가 하도급이나 부실 공사 우려를 증폭시키고 있어 전면 확대보다 도입 취지를 살릴 수 있는 여건부터 먼저 조성해야 할 것임.

■ 최저가 낙찰제의 도입 취지

□ □건설산업 구조개편 방안(2000.4)□과 □건설업 경쟁력 강화 방안(2000.8)□에서 최저가 낙찰제의 도입 및 단계적인 확대를 추진하기로 한 취지는 다음과 같이 요약할 수 있음.

- 요행에 의한 복권 당첨식 낙찰 제도로 전락한 적격심사제도 탈피

- 입찰 제도의 Global Standard화(공사이행보증제도 도입, PQ 변별력 강화 등)

- 건설업체간 기술 및 가격 경쟁 촉진을 통해 경쟁력 없는 건설업체의 시장 퇴출을 유도하고, 건설산업의 국제 경쟁력 제고

■ 최저가 낙찰제 시행 현황과 문제점에 대한 인식

□ 2001년부터 2002년 말까지 총 80건의 1,000억원 이상 PQ 공사에 최저가 낙찰제가 시행되었는데, 평균 낙찰률은 예정 가격 대비 64.6%로 동일 규모 적격 심사 공사보다 10% 포인트 이상 낮은 가격에 낙찰되었음.

- 총 80건 중 71건(88.8%)의 공사가 70% 미만에 낙찰되었고, 70% 이상의 낙찰률을 보인 공사 건수는 9건(11.2%)에 불과

□ 이같은 낙찰률 저하가 계속될 경우 정부와 건설업계는 저가 낙찰에 따른 수주 업체의 경영 악화, 저가 하도급을 통한 손실 전가로 건설업계 전반의 부실화, 부실 공사의 개연성 증대 등을 크게 우려해 왔음.

- 도입 초기부터 예측된 상황이었지만, 저가 낙찰의 방지가 이루어지지 않는 한 최저가  낙찰제 확대가 어렵다고 보고 □건설업 경쟁력 강화 방안(2000.8)□에서 제시하였던 바와 같은 최저가 낙찰제 확대 계획(2002년 500억원 이상 공사 → 2003년 100억원 이상 공사)은 유보

■ 실효성 없는 저가 낙찰 방지 대책의 양산

□ 최저가 낙찰제 정착의 관건은 저가낙찰 방지에 있다고 보고, 지난 2년간 보증 거부 낙찰률 도입, PQ 신인도 (누적)감점제 도입 등과 같은 저가낙찰 방지 대책을 양산해 왔지만, 실제 낙찰 결과에서 알 수 있듯이 실효성은 없었음.

- 공사이행보증제도의 경우, 신용 평가보다 담보력에 기초한 이행 보증서 발급 제도로 전락

■ 저가심의제 도입, 공사이행보증제도의 정상화 등 정착을 위한 여건부터 조성해야

□ 최저가 낙찰제를 전면 확대하기에 앞서 지난 2년간의 시행 결과를 토대로 이 제도가 정착될 수 있는 여건부터 먼저 조성해야 할 것임.

- 입찰제도의 세부적인 개선보다도 최소한 노무현 정부에서는 향후 5년간 최저가 낙찰제를 지속적으로 확대하여야 하며, 저가낙찰을 일삼다가 경영이 부실해진 업체들은 워크아웃·법정 관리·화의 제도나 공적 자금 투입 등을 통해 회생시키지 않는다는 믿음을 시장에 확실하게 전달

- 입찰제도의 Global Standard화를 달성하기 위해서는 PQ제도, 내역입찰제도, 공사이행보증제도의 Global Standard화 필요

- 선진 외국의 최저가 낙찰제에서는 일반적으로 입찰자의 자유로운 대안(alternative) 제시를 허용하고 있는데, 시공자의 지식과 경험을 활용하여 좋은 시설물을 싸게 조달할 수 있도록 적극적인 대안제시 유도

□ 문제가 되고 있는 저가낙찰의 경우, 공사를 수행할 수 있는 최저 가격이 아니라 공사 수주를 위한 최저 가격이기 때문에 발주자가 입찰 가격을 심사하여 계약 체결 여부를 결정하는 저가심의제도를 도입해야 함.

- 공사이행보증제도 또한 담보에 의한 보증서 발급이 아니라 신용평가에 기초한 보증서 발급제도로 전환

□ 공사 특성에 적합한 입낙찰 제도의 활용과 입낙찰 방식의 다양화를 도모한다는 차원에서는 초대형·고난도·고기술을 요하는 공사에 최저가 낙찰제를 적용할 것이 아니라, 소규모·단순 반복 공종에 최저가 낙찰제를 적용하는 것이 바람직함.

- 특히 최근 2∼3년 사이에 급증한 paper company 등 무자격 부실 건설업체들은 대부분 요행에 의한 복권 당첨식 낙찰제도에서 낙찰 확률을 높이기 위해 만들어진 것으로 볼 수 있음.

- 소규모 공사에 최저가 낙찰제를 도입할 경우 무자격 부실 건설업체의 시장 퇴출 가능

이상호(연구위원·shlee@cerik.re.kr).

후분양 제도 시행의 전제 조건

□ 대통령직 인수위원회에서 □아파트 후분양 제도 도입□을 검토 중이라는 사실이 언론에 알려지면서 이에 대한 찬반 양론이 팽팽히 맞서고 있음.

□ 주택건설 공급자 금융(Construction Mortgage) 제도가 발달되지 못한 상황에서 선분양 대금에 크게 의존하는 현행 주택 공급 방식의 구조적 한계로 인해 후분양제 도입시 주택 공급이 크게 감소할 것이라는 우려가 제기되고 있음.

□ 투기 억제 수단으로 활용하는 것은 한계… 다양한 공급 방식의 하나로 간주되어야

□ 이미 현재 □주택 공급에 관한 규칙□에서도 후분양 방식을 시행할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있으며 일부 중소 건설업체들은 후분양 방식으로 주택을 공급하고 있음.

- 지금까지 후분양 방식은 상대적으로 업체의 인지도가 낮은 주택건설업체들의 분양 전략으로 시행되어 왔으나, 선분양 방식에 비해 소비자들의 큰 호응을 얻지 못한 상황임.

- 수요자들 입장에서는 분양 보증이라는 안전 장치가 마련되어 있는 데다가 일부에서는 무이자 중도금 대출까지 제공되고 있어 선납에 따른 금융 비용이 발생하지 않는 상황임.

- 특히 주택시장이 호황 국면일 경우에는 선분양 방식은 분양 후 프리미엄의 생성은 물론 분양권 전매를 통한 단기 차익을 얻을 수 있는 이점이 있음.

- 그러므로 현재 후분양 방식으로의 전환은 소비자 측면에서의 주택 품질 제고와 금융 비용 부담 완화보다는 분양권 전매 등을 원천적으로 봉쇄하는 효과를 얻는 등 부동산 투기 억제의 측면이 더 강함.

□ 투기 억제의 효과가 있음에도 불구하고 후분양 방식의 주택 분양은 단기적으로 분양가를 상승시키는 것은 물론 주택 공급을 위축시키는 부작용을 낳을 수 있어 신중한 검토가 선행되어야 할 것임.

- 주택산업연구원(2000)의 조사 결과에 의하면 선분양 방식의 경우보다 후분양 방식이 자기 자본의 투입 비율이 2배 정도 높은 것으로 나타났으며 그 비중도 60%를 상회하는 것으로 조사되었음.

- 우리나라 건설업체들의 자금 조달 구조는 은행권의 대출 비중이 10% 미만의 낮은 상황이며 비록 은행권에서 대출을 받는다고 해도 사업의 특성상, 규모가 크고 다수의 사업장이 동시에 운영됨으로써 타산업에 비해 집중적인 자금 투입이 요구됨.

□ 건설업체들의 자금 부담은 부채 비율에 계상됨으로써 재무 구조를 악화시키는 요인이 되고 있어 후분양으로 주택이 공급될 경우 1개 업체가 공급할 수 있는 주택의 물량이 크게 감소할 수밖에 없음.

- 후분양 방식은 준공 후 분양이라는 협의의 개념보다는 분양 방식을 다양화하는 수단으로 활용되어야 할 것임.

□ 선진 외국의 분양 방식의 경우에도 준공 후 분양 방식보다는 일정 부문에 대한 선판매 및 입주 시기까지의 지속적인 판매가 병용되는 혼합 방식이 주로 사용되고 있음.

□ 일본의 경우 준공 전 6개월 이전부터 사실상 분양 계약이 이루어지고 있으며 판매 마케팅의 경우 준공 1년 전부터 시작되고 있으며 이들의 공급 규모도 사업장당 200∼300가구를 넘지 않는 규모임.

□ 그러나 우리나라의 경우 주택건설이 대규모 단지(1,000세대) 중심으로 이루어지고 있어 선진국에 비해 자금 조달 규모가 매우 크다는 특징이 있음.

- 특히 조합으로부터 수주를 받아 건설하는 재건축 사업의 경우 일반 분양분의 선분양 대금은 조합의 사업 비용으로 활용되고 있어 만일 후분양이 시행하게 되면 자금 조달에 대한 부담이 시공 업체가 아닌 해당 조합에 전가됨으로써 사업 추진의 애로가 발생함.

□ 우리나라 실정에 맞은 후분양 제도 도입돼야

□ 일부 소규모 사업장에서 이루어지고 있는 프로젝트 파이낸싱 및 부동산 투자 상품의 활성화를 위한 제도 개선이 심도있게 이루어져야 할 것임.

- 모기업의 재무 상태로부터 완전히 독립적인 프로젝트 파이낸싱의 실시와 조달 금리의 하향 조정 등의 정비가 필요함.

- 부동산 투자신탁의 경우에도 건설업체들의 자금 조달 금리는 투자자들에게 제공되는 수익률(7%)보다 대략 2∼3% 정도 높은 이율(9∼10%)로 제공되고 있어 여전히 타 산업에 비해 높은 금융 비용을 부담하고 있으며 이는 결국 최종 소비자의 분양 가격에 전가되고 있는 상황임.

□ 후분양 방식은 소비자 측면에서도 매우 유용하고 효율적인 주택 분양 방식임에는 틀림없으나 우리나라 고유의 주택건설 공급 체계와 시장 여건으로 볼 때 우리 실정에 맞게 재구성되어야 할 필요성이 있음.

- 예를 들면, 일정 규모 이하의 소규모 단지, 공공 부문이 공급하는 분양 주택 등에 우선적으로 적용해 보는 방안도 검토할 필요성이 있음.

김현아(책임연구원·hakim@cerik.re.kr)

버블 붕괴 이후 일본 제네콘의 활로 모색(Ⅰ)

) 본 고는 일본의 주간동양경제(週刊東洋經濟)가 특집으로 다루었던 □제네콘의 대도태(大淘汰)□의 내용 중 일부를 발췌, 요약한 것임.

□ 버블 붕괴이후 일본 제네콘(General Contractor)들은 깊은 불황의 늪에서 헤어나기 위해 다방면에 걸친 노력을 기울임. 이러한 노력은 그간 일본 건설업계의 전통으로 여겨왔던 사업 관행들을 변화시킬뿐 아니라 나아가 일본 건설업계의 구조를 점진적으로 변화시킬 것으로 예상됨.

□ 본고는 일본 건설업계가 대도태를 맞이할 수밖에 없었던 원인과 이후 일본 건설업체들의 활모 모색을 위한 노력을 2회에 걸쳐 연재하고자 함. 이는 현재 구조 개편의 시기를 맞고 있는 우리나라 건설업계에도 유용한 시사점을 제공할 것임.

■ 제네콘 문제의 근본 원인은 造注사업(일명 개발 사업)에 따른 과다한 부채

□ 버블기에 대형 제네콘들은 소위 조주(造注)사업에 집중함.

- 조주 사업이란 토지를 미리 취득하여 디벨로퍼와 더불어 개발 사업이라는 미명 하에 수주를 하는 방법으로 버블기에 투기꾼들과 함께 각 회사에서 활발히 진행됨. 제네콘 업계에 있어서 이는 스스로 적극적인 영업 활동을 가능하게 함은 물론, 반드시 수주를 가능하게 하는 방법이었음.

- 이후 버블이 붕괴되고 지가가 하락함에 따라 제네콘들은 대량의 불량 자산과 과도하게 증가한 유이자 부채를 떠 안게 됨.

■ 주거래 은행의 채무 면제에도 불구, 제네콘 도태 압력은 peak

□ 이후 각 제네콘들은 주거래 은행을 대상으로 채무 면제를 요청하는 한편, 짧게는 5년, 길게는 20년에 걸친 재건 계획을 발표하고, 보유하고 있던 부동산의 매각으로 유이자 부채를 상환하고자 함.

□ 그러나 이러한 채무 면제는 일본 은행들을 경영 악화로 몰아넣었으며, 건설업체들의 주가는 급격히 하락하는 등 경영 부진을 면치 못함.

- 2001년 8월 현재 동증(東□)상장회사 중 사또공업, 도비시마 건설, 후지타, 하세꼬 코퍼레이션, 하자마, 구마가이구미, 아오끼 건설의 7개 사 주가가 50엔을 밑돌며, 다이스에 건설, 닛산건설, 미쯔이 건설, 스미모또 건설, 나까노 코퍼레이션, 코꾸네 건설, 아라이구미, 동양건설은 100엔 미만을 기록함.

대형 은행과 문제 제네콘의 관계도

주: 1) 제네콘의 대상은 매출액 30위 이내임.

2) ( )안의 주가는 2001년 7월 30일 종가임.

3) □□□ 은 주거래 은행이며, □□□□□은 관계가 깊은 서브 메인임.

■ 슈퍼제네콘(Big 5)을 중심으로 업계 재편 시도, 업계 시각은 아직 회의적

□ 최근 일본 건설업계 내에서 불황에도 불구하고 여전히 압도적인 우위를 자랑하는 카지마, 다이세이, 시미즈, 오바야시, 다께나까의 5사를 중심으로 □대형 건설업체 주도의 업계 개편□시도가 이루어짐.

- 지난 2001년 7월 시미즈, 카지마, 다이세이 건설이 도시부의 대규모 프로젝트를 대상으로 건물의 내진에 대응한 신기술을 공동 개발하고 방재 및 환경 관련 분야에서 제휴한다라든가, 카지마가 과도한 부동산 개발 사업의 실패로 적자 경영에 허덕이는 구마가이 구미와 제휴한다는 등의 내용이 보도됨. 그러나 이는 오보이거나 단순히 공사 J/V가 다소 증가하는데 그침.

□ 대형 건설업체를 중심으로 합병과 통합(M&A)를 통한 업계 재편에 대하여 업계의 시각은 아직 회의적임.

- 우리나라 대형 건설업체들과 마찬가지로, 일본 제네콘의 경우 전국을 대상으로 토목·건축을 모두 하고 있으므로 합병의 장점이 없다고 판단.

□ 그러나 향후 슈퍼 제네콘들의 경쟁력을 가름하는 잣대는 어떤 기업이 업계의 선도 기업으로서 향후 건설산업 상(像)을 제시할 수 있느냐 하는 것이 될 것임.

■ 일본 건설업계의 활로 모색(I) : 새로운 비즈니스 모델의 모색과 해외 시장 진출의 강화

□ 일명 수퍼 제네콘들의 경우 대도태 이후 경영 계획을 축소하는 한편, niche 분야에서의 경쟁 우위를 바탕으로 새로운 수익기반을 발굴하고자 함.

- 다이세이, 시미즈, 카지마 3사가 발표한 2004년도 3월까지의 중기 계획을 보면, 매출액과 경상 이익은 2001년도 3월기에 비해 약 90% 정도 수준에 그치고 있으며, 유이자 부부채는 약 86% 수준을 목표로 함.

상장 슈퍼 제네콘 3사의 2004년 1/4분기 계획

(단위 : 억엔)

구 분	매출액	경상이익	유이자부채
다이세이	17,000(97.1%)	500(90.1%)	6,800(87.5%)
시미즈	15,400(90.0%)	370(74.7%)	4,800(81.7%)
카지마	18,000(94.2%)	400(102.8%)	6,500(90.4%)

주: ( )안은 2001년도 1/4분기와 비교임.

- 또한, 새로운 수익 창출을 위한 모델로는 동경을 중심으로 한 재개발 등 리뉴얼과 버불시대의 건축물에 대한 개수, 환경 관련 부문 그리고 타 업종과의 제휴를 통한 수요 창출을 모색하고자 함.

□ 한편, 한때 대규모 손실로 꺼려오던 해외 건설 시장 진출도 확대하고자 함.

- 고정비 절감을 통한 체질 개선으로 경쟁력을 제고시켜 미국, 영국, 싱가포르, 태국, 대만 등을 중심으로 시장을 확대함. 일례로 카지마의 경우 연매출의 15% 정도를 해외에서 수행하고자 함.

- 해외에서의 활동은 현지화가 중요시되는 바, 현지 기업과의 J/V를 강화해 나가는 한편, 현지 유망기 업의 M&A도 고려하는 등 현지 기업과의 밀접한 연계를 통해 수행하고자 함.

김민형(연구위원·mhkim@cerik.re.kr)

게임 이론과 입찰 제도

1980년대 이후 크게 발전한 게임 이론은 경제 현상을 참가자간의 게임으로 간주하여 이들의 전략을 연구하는 분야이다. 영화 □뷰티풀 마인드□에서 그 삶이 감동적으로 그려졌던 내쉬(Nash)는 게임에 임하는 참가자들의 전략이 균형을 이룰 수 있다는 것을 수학적으로 증명한 공로로 노벨경제학상을 수상했다.

현행 적격심사제도하에서 입찰자들의 Nash 균형 전략은 낙찰 하한선에 투찰하는 것이다. 정부는 낙찰 하한선을 설정하는 이유로 □저가 낙찰로 인한 부실 시공 방지□를 들고 있다. 그렇다면 과연 적정가(또는 고가) 낙찰이 적정 시공으로 이어지는가? 입찰 현실을 단순화하여 생각해보자. 발주자가 제시할 수 있는 가격 전략이 저가와 고가 두 가지가 있고 입찰자의 전략이 적정 시공과 부실 시공 두 가지가 있다고 가정해보자. 이 경우 Nash 균형은 저가 낙찰과 부실 시공의 균형만이 있을 뿐이다.

여기서 상정한 것처럼 입찰 게임이 1회에 그칠 때 발주자가 저가를 제시할 경우 부실 시공으로 이어질 가능성이 높기 때문에 고가를 제시하여야 한다는 논리는 여기서 먹히지 않는다. 그 이유는 입찰자 입장에서 더 이상의 파이를 생각할 수 없기 때문이다.

저가 낙찰과 부실 시공의 악순환 고리를 어떻게 끊는 것이 합리적일까? 먼저 감리·감독의 강화를 들 수 있다. 감리·감독이 완벽하게 운용될 수 있다면 소위 □제값 받기 수주□와 □적정 시공□의 균형은 달성될 수 있다. 그러나 완벽한 감리·감독을 위해서는 감시 비용이 많이 든다는 단점이 있다.

이보다 더 효과적인 방법은 업체 스스로 적정 시공을 하도록 유도하는 장치를 마련하는 것이다. 이것이 가능한 것은 공사 입찰이 한 번에 그치지 않고 반복되기 때문이다. 한번 수행한 공사의 사후 평가가 엄정하게 실시되고 추후의 공사 입찰시 피드백되는 경우 부실 시공에의 유혹은 약해지기 마련이다.

경제학에서는 이처럼 입찰 게임이 1회에 그치지 않고 반복될 때 □고가 발주□, □적정 시공□ 전략이 균형을 이루기 위해서는 평판 효과(reputation effect)가 반드시 필요하다고 보고 있다. 다시 말해 건설업체가 자신의 높은 평판을 유지하는 것이 장기적으로 이익이 되는 입찰 환경을 조성하는 것이 절대적이라는 것이다.

유진근(연구위원·jyu@cerik.re.kr)

■ 제3대 최병선 원장 취임

□ 2003. 1. 15, 연구원 제3대 원장으로 최병선 경원대 교수가 취임. 신임 원장은 국토개발연구원 도시연구실장, 경원대 공과대학장 등을 역임

■ 최근 주요 발간물

□ 해외 건설시장 경쟁 패러다임의 변화와 시사점(건설산업동향, 2003-02, 1. 23)

- 해외 건설시장 진출 확대를 위한 국가 전략 및 산업 전략의 수립이 필요. 건설기업은 사업구조 다각화와 사업 포트폴리오 능력을 갖추고, □Total Solution□ 혹은 □Multi-Player□ 전략 수립이 필요

□ 고성능 자재의 사용에 의한 기능 인력 수요 절감 효과 분석(건설산업동향, 2003-03, 1. 23)

- 고강도 콘크리트를 활용할 경우 거푸집 물량·콘크리트 타설량·강재 규격 등의 감소 로 전체 공사비의 13∼14%, 기능 인력 수요의 3.8%가 절감. 산·학·연 공동으로 고강도·고성능 자재에 대한 연구 개발 필요

□ 중국의 부상이 한국의 해외 건설시장에 미치는 영향(건설산업동향, 2003-04, 1. 23)

- 중국의 약진이 주목할 만하나 한국과의 경쟁 부문이 상호 중복되지 않고 상호 보완적인 관계로 평가. 해외 건설시장은 국내 시장 축소에 대한 대체 시장이 되어야 하며 이를 위한 집중적인 지원이 필요