			제 41 호 (2003. 5. 16)
			□경제 : 건설기업 체감 경기 하락세 지속 건설 수주 6개월 만에 감소세로 반전 부적격 건설업체 부도 비중 증가 □정책 : 2003년도 SOC 민간투자사업의 기본 방향 「도시 및 주거환경법」시행에 따른 재건축 사업의 변화 □이슈 : 실적공사비적산제도 도입 논란, 무엇이 문제인가 □정보 : 신도시 개발, 분양권 전매 금지가 주택시장에 미치는 영향 □논단 : 이라크 전후 복구사업, 제2의 중동 특수로 이어질 것인가

건설기업 체감 경기 하락세 지속

- 5월 전망지수도 88.7로 건설경기 회복 불투명 -

■ 본격적인 성수기임에도 불구 건설기업 체감 경기 저조

□ 2003년 4월 중 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 74.1을 기록하여 올해 들어 4개월 연속 기준선(100)을 밑도는 부진이 이어지고 있음.

- 계절적 영향이 큰 건설업의 특성상 3∼4월은 건설공사의 성수기임에도 불구하고 체감 경기는 여전히 낮은 것으로 조사됨.

□ 건설경기 침체는 대내외 여건 악화, 수주 부진과 비용 상승 등이 복합적으로 작용하고 있는 것으로 판단됨.

- 대내적으로는 북핵 문제, SARS 등의 악재가 경기 상승에 걸림돌로 작용하고 있으며, 내수 위축도 심화되고 있음.

- 또한 공공수주의 신규 발주 부진, 주택부문 물량 소진으로 인해 수주 물량은 감소한 반면, 작년에 수주한 물량의 공사 진행으로 인해 자재와 인력 수급은 여전히 어려움.

□ 지역별·규모별로 살펴보면 지난달에 비해 12.4 포인트나 하락한 대형 업체(76.5)를 비롯하여 전반적으로 체감경기가 100에 크게 미치지 못하고 있음.

■ 5월 전망 체감 경기도 기대감 낮아

□ 5월의 경기전망은 88.7로 4월(86.7)과 비슷하여 여전히 건설경기 회복에 대한 기대감이 낮은 것으로 조사됨.

- 이는 이라크 전쟁의 조기 종결에도 불구하고 북핵 문제의 해결 방향, SARS의 확산 등으로 경기 전망이 불투명하기 때문인 것으로 판단됨.

건설경기 BSI 추이

구 분		2월		3월		4월		2003년 5월 전망
		실적	당초 전망	실적	당초 전망	실적	당초 전망
경기종합(가중지수)		84.3	94.9	79.8	98.7	74.1	86.7	88.7
규모별	대형	92.9	100.0	88.9	92.9	76.5	83.3	82.4
	중견	87.9	95.5	76.9	98.2	80.3	86.2	96.7
	중소	70.1	88.3	72.5	106.0	64.1	91.2	87.1
지역별	서울	81.9	95.8	80.4	88.1	78.0	82.0	88.9
	지방	76.9	92.5	74.4	108.9	71.8	95.2	89.1

자료 : 한국건설산업연구원.

건설 수주 6개월 만에 감소세로 반전

- 토목부문 15.1%, 건축부문 23.7% 감소 -

■ 3월 수주액 6조 8,366억원

□ 2003년 3월의 건설 수주액은 전년동월 대비 21.9% 감소함.

- 대한건설협회가 집계한 건설 수주액은 작년 10월 이후 6개월 째 전년동월 대비 플러스(+) 증가율을 보였으나 3월에는 마이너스(-)로 반전됨.

□ 발주처별로는 공공부문과 민간부문 모두 전년동월비 각각 15.3%, 24.0% 감소함.

- 공공부문에서는 토목부문이 29.4% 감소하였지만 건축부문은 주택부문(-10.9%)의 감소에도 불구하고 비주거부문(48.2%)의 큰 증가로 30.0% 증가함.

- 민간부문에서는 토목부문(77.2%)이 3개월 째 증가세를 이어갔으나, 비중이 큰 건축부문이  27.9% 감소하여 민간 전체로는 24.0% 감소함.

□ 공종별로도 토목부문과 건축부문 모두 전년동월 대비 각각 15.1%, 23.7% 감소함.

- 건축부문의 감소는 주택부문(-35.3%)의 계약 실적이 크게 감소한 데 기인함.

- 주택시장이 수익성 여부에 따라 양극화가 이루어지고 있는 반면, 수익성이 있는 택지는 고갈되고 있어 전체 주택부문 물량이 감소한 것으로 판단됨.

■ 1∼3월 누계로는 전년동기 대비 7.7% 증가

□  1∼3월 누계 건설 수주액은 19조 7,941억 원으로 전년동기 대비 7.7% 증가함.

- 공공부문과 민간부문이 각각 7.3%, 7.8% 증가하였으며, 공종별로는 토목부문과 건축부문이 각각 13.9%, 5.9% 증가했음.

건설수주 전년동월비 증감률 추이

자료 : 대한건설협회.

부적격 건설업체 부도 비중 증가

- 부도 업체 절반 이상을 부적격 건설업체가 차지 -

■ 부적격 업체 부도 비중 51.6%

□ 2002년 7월부터 2003년 4월까지 부도를 낸 62개 일반건설업체 가운데 부적격 업체가 32개사로 51.6%를 차지함.

- 부적격 업체는 신용등급을 받지 못한 업체로서 대부분 건설업력(業歷) 2년 미만인 업체들임.

- 1999년 건설업 면허제도 완화, 2000년 공제조합 가입 임의화 이후 부적격 업체가 크게 증가하였다가 2002년부터는 본격적으로 부도를 내기 시작함.

□ 한편, 2002회계연도의 부적격 업체를 제외한 30개 부도 업체의 신용등급 분포를 보면, A등급(AAA∼A) 3개사, B등급(BBB∼B) 2개사, C 등급(CCC∼C) 19개사, D 등급 6개사임.

■ 건설업력 5년 미만 업체 부도 급증

□ 부도 업체 중 건설업력 5년 미만인 업체들의 비중이 급증하고 있음.

- 2002년 상반기까지 40∼60%였던 5년 미만 비중이 2002년 하반기에는 80%를 넘어섰고 2003년 4월까지는 86.5%를 차지함.

- 1997년 상반기부터 2003년 4월까지의 5년 미만 부도 업체의 누계 비중인 66.5%에 비해 급격한 증가를 보이고 있음.

- 특히 2002년 하반기에는 업력이 1∼2년 미만인 업체, 2003년 상반기에는 2∼4년 미만인 업체들의 부도가 현저하여 1999년부터 2000년 사이에 등록된 업체들의 부도가 본격화되고 있음을 확인할 수 있음.

건설업력별 부도 비중 추이

(단위 : %)

업 력	2001년 상	2001년 하	2002년 상	2002년 하	2003년 4월	누계 비중 (97.1-2003.4)
0∼5 년 미만	41.3	58.3	45.5	80.0	86.5	66.5
5∼10 년 미만	50.0	38.9	45.5	6.7	8.1	23.3
10∼15년 미만	2.2		4.5	6.7	5.4	2.0
16∼20년 미만		2.8				1.3
20∼30년 미만	2.2					4.1
30년 이상	4.3		4.5	6.7		2.8
계	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

자료 : 건설공제조합, 대한건설협회 내부자료.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

2003년도 SOC 민간투자사업의 기본 방향

□ 정부는 지난 5월 7일에 SOC 민간투자심의위원회를 개최하여, 금년부터 추진되는 SOC 민간투자사업의 기본 방향을 결정하는 「2003년도 SOC 민간투자사업 기본계획」을 심의하고 의결하였음.

□「2003년도 SOC 민간투자사업 기본계획」은 1999년에 대폭 개정된 민간투자제도의 운영 과정에서 나타난 문제점을 개선하고, 사업자 사이의 경쟁을 촉진하기 위한 인센티브를 확대하는 데 중점을 두고 있음.

□ SOC 민간투자사업에 대한 정부 정책의 기본 방향은 민간투자사업의 성공을 위한 전제 조건인 투명성 및 경쟁성의 제고와 수익성의 확보를 위하여 지속적으로 시장의 수요 및 공급 상황에 맞추어 관련 제도를 개선하겠다는 것으로 풀이됨.

□ 따라서 건설업계를 비롯한 민간 사업자는 정부 정책의 기본 방향에 대한 올바른 이해에 기초하여 사업 단위의 철저한 타당성 분석을 실시하고, 공공부문이 지향하는 비용-편익(benefit-cost) 분석의 결과와 민간부문이 지향하는 비용-수입(revenue-cost) 분석의 결과에 따라 사업 추진의 여부를 결정할 필요성이 있음.

■ 주요 제도 개선 내용

□「2003년도 SOC 민간투자사업 기본계획」에 반영될 것으로 예상되는 주요 제도의 개선 내용은 다음과 같음.

□ 현행 민자 시설에 대한 운영 수입의 보장 기간 및 보장 수준은 각각 운영 기간의 20년과 운영 수입의 80%(민간제안사업)∼90%(정부고시사업) 수준을 재정에서 보장하는 반면, 실적 수입의 추정 수입 초과분은 국고에 환수하도록 되어 있음.

- 동 방안은 민간투자제도의 초기 단계에서 제도 활성화에 기여한 것으로 평가되지만, 재정 부담의 증가 및 사업 시행자의 경영 개선 노력 저해 등을 초래하는 것으로 평가됨.

- 따라서 금년부터는 보장 기간을 15년으로 단축하고, 보장 수준 또한 운영 초기 5년은 현행을 유지하되 5년 단위로 10% 수준씩 축소하는 한편, 실적 수입이 추정 수입의 50% 미만일 경우에는 운영 수입 보장 대상에서 제외할 예정임.

□ 민자 시설의 사용료를 과도하게 책정하는 것을 민간투자사업의 지정 단계에서 통행료 상한을 설정하여 사전적으로 억제하는 방안을 강구할 예정임.

- 민자 시설은 특성상 고편익/고비용의 구조를 갖고 있으나, 시설 사용료 사이의 큰 격차가 발생하여 민원이 지속적으로 제기되어 왔음.

- 이를 방지하기 위하여 민간투자사업의 지정 단계에서 일정 수준의 건설 보조 비율 전제하에 대체도로 통행료의 1.5∼2배 수준을 상한으로 설정하여 과도한 통행료의 책정을 방지하는 한편, 민자 및 도공 고속도로 통행료의 격차를 단계적으로 축소할 방침임.

□ 투자자의 다변화를 통하여 사업자 사이의 경쟁을 촉진하는 한편, SOC 투자 전용 펀드를 설립, 운영하여 SOC 부문에 대한 투자를 활성화할 예정임.

- 연·기금 등 재무적 투자자의 참여 확대를 위하여 사업 제안서의 평가 단계에서 재무적 투자자의 출자 비중 등에 대한 배점 기준을 현재의 1%에서 5% 수준으로 상향 조정하는 한편, 재무적 투자자의 출자 비중이 일정 수준(50%) 이상인 경우에는 최소 자기자본비율 요건을 현행의 25% 수준 이하로 하향 조정하는 방안을 검토할 예정임.

- 또한, 사업 제안의 경쟁을 촉진하기 위하여, 평가 탈락자의 사업 제안 비용의 일부를 보상하고, 제3자 제안 요청 공고 기간을 현재의 60일에서 90일 이상으로 연장하는 한편, 지난 1999년 설립 이후 민간투자 실적인 전무한 한국인프라펀드(KIF)의 출자 구조를 개편하여 SOC 투자 전용 펀드를 설립, 운영할 예정임.

□ 민간투자사업의 추진 및 관리 시스템을 개선할 예정임.

- 이를 위하여 금년 10월 말까지 중기재정계획과 연계하여 연차별 사업 규모 및 우선 순위를 설정하여 중장기 민간투자 계획을 보완하며, 총사업비의 합리적인 책정을 위하여 조달청에 의한 공사비 단가 사전검토제도를 도입할 예정임.

- 민자 시설 사용량의 추정 결과에 대한 객관성 제고를 위하여, 민간제안사업 또한 주무 관청이 전문 기관에 사용량 추정을 의뢰하고, 추정 결과에 대해 실명제를 도입할 예정임.

■ 정책 변화에 따른 업계의 대응 방향

□ 최근 도로부문을 중심으로 한 민간투자사업의 제안이 활성화됨에 따라 정부는 시장의 수요 및 공급에 맞추어 재정 부담을 경감하는 방향으로 관련 제도를 개선하고자 함.

□ 따라서 건설업계를 비롯한 민간 사업자는 정부 정책의 변화에 대한 올바른 이해를 바탕으로 철저한 타당성 분석을 통하여 공공부문이 지향하는 비용-편익(benefit-cost) 분석의 결과와 민간부문이 지향하는 비용-수입(revenue-cost) 분석의 결과에 따라 사업 추진의 여부를 결정할 필요성이 있음.

왕세종(연구위원□sjwang@cerik.re.kr)

「도시 및 주거환경법」시행에 따른 재건축사업의 변화

■ 재건축 등 정비사업에 관한 각종 제도의 구조적 변화

□ 주택건설은 최근「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)과「주택법」의 제·개정으로 기존의 각종 제도에 구조적 변화가 예상되고 있음.

- 주택건설사업의 추진을 크게 나누어 보면「주택법」상의 주택건설사업과「도정법」상의 정비사업으로 대별할 수 있을 것임.

-「도정법」상의 정비사업은 기존의 재건축과 재개발, 그리고 주거환경정비사업을 통칭하는 것으로서, 이 가운데 주택재건축사업은「주택건설촉진법」에 규정되어 있는 재건축 관련 내용을 대폭 수정·보완한 것임.

- 주요 내용은 사업 주체를 조합으로 일원화, 사업계획승인후 경쟁 입찰에 의한 시공사선정, 추진위원회의 공식화, 조합 운영의 민주적 절차 보완, 안전진단 절차의 강화, 정비사업전문관리업제도의 도입 등으로 과거 재건축사업의 추진 과정에서 제기되었던 현실적인 문제점을 개선한 것임.

□ 그 밖에 2002년에 제정되어 시행중인 「국토기본법」,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등도 재건축 등 정비사업의 추진과 관련하여 직·간접적 영향을 주는 법률이라고 할 수 있음.

■ 변화를 몰고 올 「도정법」의 시행 시기 및 경과 규정

□ 재건축 등 정비사업의 패러다임을 전면적으로 전환시키게 될「도정법」의 시행 시기는  2003년 7월 1일로 예정되어 있음.

□ 하반기부터「도정법」이 시행될 경우 새로이 시작되는 재건축사업은 제정된「도정법」에 따라 추진하면 되겠지만, 현재 진행중인 재건축사업은 과도기에 따른 혼선이 예상되므로 이를 방지하기 위해「도정법」은 경과 규정을 두고 있음.

- 이러한 경과 규정의 기본 취지는 기존 법률에 의하여 행해진 처분·절차 그 밖의 행위 등을「도정법」하에서도 그 효력을 유지시킨다는 것임.

■ 경과 규정의 주요 내용

□ 재건축사업의 추진 과정에서 중요성을 더해가고 있는 안전진단 절차와 관련하여 이미 안전진단 신청을 하였거나 안전진단 실시를 마친 경우 또는 재건축의 허용 여부가 결정된 경우에는「도정법」상 요건 및 절차의 변화가 있음에도 불구하고 그 효력을 유지함.

□ 기존의 주택재건축사업을 위한 시공사가 이미 선정되어 있는 경우「도정법」의 시행 후에도 계속해서 시공자로서의 법적 지위를 유지하기 위해서는 2월 이내 즉, 2003년 8월 31일까지 시장·군수에게 신고해야 함.

□ 추진위원회는 토지등 소유자의 ½ 이상 동의와 6월 이내 즉, 2003년 12월 31일까지 시장·군수의 승인을 받아야만「도정법」상 공식적 기구로서 법적 지위를 가질 수 있게 됨.

□ 재건축조합은 단독으로 재건축사업의 시행자가 되고 그 법적 성격도 법인으로 명시되어 있기 때문에 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기하여야 하며, 기존의 조합은 1월 이내 즉, 2003년 7월 31일까지 등기를 마쳐야 함.

□ 기존의 재건축컨설팅업체는 정비사업전문관리업이 새로이 도입됨에 따라 9월 이내 즉, 2004년 3월 31일까지 정비사업전문관리자에 관한 등록 기준을 갖추어 건설교통부 장관에게 등록하여야만 진행중이거나 새로운 재건축사업의 컨설팅을 수행할 수 있게 됨.

■ 향후 전망 및 주체별 대응 방안

□「도정법」이 시행되면 재건축 등 정비사업의 추진 과정에 있어서 절차의 민주화, 사업 추진의 투명성과 공정성 강화, 조합의 전문성 보강 등이 기대되지만, 건설업체는 시공자 선정방식이 경쟁 입찰로 변화되고 조합으로 사업 주체가 단일화되는 데 따른 사업 추진과 정상의 비중 약화가능성 등으로 사업의 수주 및 수익성 저하가 우려됨.

□ 이런 가운데「도정법」의 시행이 한 달여 앞으로 다가왔지만 이제 겨우 시행령이 규제개혁위원회를 통과한 상태이며, 입법 예고된 시행령 등의 내용을 둘러싼 이해 당사자간 입장 차이도 적지 않은 것으로 보임.

□ 그러나「도정법」시행으로 주택재건축사업의 추진 과정이 이전보다 명확해지고 투명해진다면 그 만큼 시장 전망도 용이해질 수 있다는 긍정적 측면도 있으므로 정책 당국은「도정법」의 시행령을 조기에 확정하고 그 구체적 내용에 대한 충분한 홍보를 통하여 재건축 등 정비사업 관계자들이 시행착오를 겪지 않도록 노력해야 할 것임.

□ 이와 함께 주택재건축조합도「도정법」상의 경과 규정에 명시된 내용들을 숙지하여 기간 내에 필요한 조치를 취함으로써 사업 추진 절차의 미비로 인한 불이익을 입는 일이 없도록 해야 할 것임.

두성규(부연구위원□skdoo@cerik.re.kr)

실적공사비적산제도 도입 논란, 무엇이 문제인가

□ 정부는 지난 4월 24일 공공건설공사의 예정 가격을 산정하는 데 사용했던 표준품셈을 점차적으로 축소하고 정부 예산 절감과 생산성 제고를 위해 2004년부터 점진적으로 실적공사비적산제도를 도입하기로 하였음.

□ 그러나, 실적공사비 제도는 아래에서 지적한 제도 개선 방안이 모두 해결되지 않고서는 원활한 정착이 불가능할 것으로 판단됨. 따라서 내년부터의 전면 시행은 불가능하며 다소 시일이 걸리더라도 객관적 타당성이 인정될 수 있는 자료의 축적, 제도의 보완이 선행된 후 시행하는 것이 바람직할 것임.

■ 현행 표준품셈의 문제점

□ 현행 공공사업 예정 가격 산정을 위해 활용되고 있는 표준품셈은 1968년에 대통령의 특별지시에 따라 건설공사단가(품셈)를 경제기획원(예산관리실)에서 제정한 후, 현재까지 공공 및 민간부문의 적산을 위한 유일한 기준이었음.

-  그러나 표준품셈은 건설공사의 다양성과 새로운 기술 및 공법을 즉각적으로 반영하기에는 한계가 있음. 또한 프로젝트의 특성, 투입 물량 및 공사 환경에 따라 노무량 및 장비투입량이 달라 차별화된 적용을 필요로 함에도 불구하고 예정 가격 작성자는 획일적으로 표준품셈의 내용을 적용하고 있음.

-  표준품셈에서 문제가 되고 있는 것은 가격보다는 공종별 생산에 소요되는 노무 인력량의 정확성에 대한 것임. 누구나 이것이 틀렸다고 하면서도 실제와 어떤 차이가 있는지를 입증할 만한 실측 데이터가 없음.

■ 실적 공사비 개념의 모호

□ 정부에서 도입하고자 하는 실적공사비는 회계예규 「원가계산에 의한 예정가격작성준칙」의 기준에 따른 예정 가격에 낙찰률을 곱한 계약단가를 기준으로 하고 있음.

-  즉, 정부가 도입하려는 실적공사비의 기준이 되는 계약단가는 표준품셈을 근거로 작성되고 있어 표준품셈의 문제를 개선하기 위해 도입하는 실적공사비 역시 표준품셈을 근간으로 하는 모순이 나타남.

-  실적공사비에서 인건비, 재료비 등을 구분하지 않고 오직 거래가격만을 대상으로 삼게 되면 인건비 및 자재비의 급당락에 대한 물가 상승비를 어떻게 보전할 것인가에 대한 해결책이 필요하게 됨.

-  특히 국내 공공공사의 경우 총액단가계약을 도입하고 있기 때문에 공사의 수행 과정에서 물량의 변화, 물가 변동, 혹은 현장 여건 상이에 따른 설계변경 등으로 가격이 변할 수밖에 없음. 따라서 실적공사비는 계약단가가 아니라 준공 후 정산단가가 되어야 할 것임.

■ 실적공사비 정착을 위한 제도 개선 필요 사항

□ 현행 「국가계약법」하의 입찰에서는 입찰 참여자의 제안 가격이 예정 가격보다 높을 경우 유찰이 됨. 그러나 실적공사비의 정착을 위해서 정부의 예정 가격은 참고자료로만 이용되어야 하며, 낙찰 가격의 상한선으로 이용될 때는 실적공사비의 본질이 훼손될 우려가 있음. 따라서 예정 가격보다 높은 제안가격의 유찰에 대한 관련 조항을 개정할 필요가 있음.

□ 대부분의 공공공사는 정부의 예산 제한에 따른 장기계속계약 방식을 통해 수행되고 있음. 이로 인하여 예산이 적게 배정된 연차의 공사 수행을 위해서도 건설업체는 현장 관리인원을 모두 투입해야만 하며, 이로 인해 발생하는 간접비는 현행 총액단가계약의 비합리성에 의하여 계약 상대자가 모두 부담해야 하는 모순이 있음.

- 즉, 총액단가입찰하에서의 공사의 기성은‘물량 □ 단가’에 의한 금액으로 지급되며, 이러한 금액에 연동하여 간접비가 결정되는 구조이기 때문에 많은 인원을 투입하여도 실제 수행한 공사 물량과 연동된 간접비만큼만 지급받게 되는 구조임.

□ 실적공사비가 완전히 정착되기 이전에 임시적인 방편으로 실소요비용지급계약(Reimbursable Contract)을 통해 실제 공사의 공종별 완성 공사를 만들어 이를 유사 상품의 공종별 실거래가격 기준으로 삼는 방식을 도입할 필요가 있음.

-  건설사업이 가지고 있는 특성을 고려한다면 현행 표준품셈의 노무량은 공종별이 아닌 교량이나 터널 등 상품별로 데이터베이스를 만들어야 함.

-  실제 공사비 산정은 발주자의 책임소관이며 생산 가격을 결정하는 것은 건설업체의 책임소관이기 때문에 정부는 실적공사비의 원활한 도입을 위하여 적절한 공사 금액을 판정할 수 있도록 실측을 통한 노무량을 파악할 책임이 있음.

□ 향후 실적공사비의 정착을 위해서는 현행 정부의 물량 내역서 교부에 따른 건설업체의 단가 기입 방식 탈피 및 적격심사제에 의한 가격점수 산정을 폐지하고 보증기관의 일차적인 스크린 기능 확보와 건설업체의 견적에 의한 입찰가격 제안이 이루어질 수 있도록 하는 제도의 보완이 필요함. 뿐만 아니라 건설업체도 과거의 운찰제에서 벗어나 자체적인 견적 능력 향상을 도모하여야 할 것임.

이종수(책임연구원·jjong321@cerik.re.kr)

신도시 개발, 분양권 전매 금지가 주택시장에 미치는 영향

■ 신규 분양시장 과열 양상에 정부 또 가격 안정 대책 발표

□ 강남지역 등에 대한 투기지역 확대 지정 이후 또 신규 분양 시장의 과열 양상이 지속되자 정부는 투기과열지구내 분양권 전매를 금지하는 가격 안정 대책을 발표(2003년 5월 8일)

- 수도권의 재건축 추진 아파트와 충청권 행정수도 후보지를 중심으로 가격이 상승하는 등 국지적인 시장 불안 요인이 지속됨에 따라 건교부는 신도시 건설 등을 통해 주택 공급을 지속적으로 확충하여 수급 불균형에 따른 시장 불안 요인을 해소하고 실수요자는 보호하되 투기 수요는 억제하는 수요관리대책을 강화해 나가기로 함.

- 이를 위해 재경부□건교부□국세청□검찰 등으로 정부합동단속반을 편성하여 주요 인기지역 분양 아파트에 대해서는 지속적으로 떴다방 등의 투기 조장 행위를 집중적으로 단속하는 동시에 투기과열지구 내에서 분양권 전매를 현재는 분양 계약 체결 후 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 허용하고 있으나, 앞으로는 주택의 소유권 이전 등기가 완료된 이후에 전매가 가능하도록 전매 요건을 대폭 강화하기로 하였음.

□ 또한 지난해 9월 4일 주택가격안정대책의 일환으로 발표하였던 서울 강남 수준의 신도시 개발은 수도권의 자족적 신도시 건설로 수정되면서 경기도 김포와 파주 지역이 각각 선정되었음.

- 김포는 1,586만□(480만평)에 첨단 생태도시로, 파주는 908만□(275만평)에 도농통합형 환경친화도시를 각각 개발할 예정이며 이번에는 사전에 충분한 광역교통개선대책을 수립하여 주변의 난개발을 차단하고, 자족기능 확보, 친환경 도시개발기법을 활용하겠다고 발표하였음.

□ 이번 신도시 개발은 서울에 집중된 기능과 주택 수요의 분산을 목적으로 하고 있다고 발표하였으나 서울의 기능 및 주택 수요 분산의 효과에 대해서는 회의적인 평가가 제기되고 있음.

- 먼저, 신도시의 입지와 개발 내용으로 볼 때, 서울의 인구를 유입할 수 있는 유인력이 낮고, 기존에 조성된 주변 아파트 단지 주민들이 대부분 서울로 출퇴근을 하고 있어 자족적 신도시로서의 면모를 갖추는 데 한계가 있을 것으로 분석됨.

□ 따라서 정부의 잇단 주택가격안정대책 및 투기억제대책에도 불구하고 주택시장은 좀처럼 안정세를 찾지 못하고 불안한 상태를 나타내고 있음.

■ 시중 여유자금이 재건축 시장과 분양권 시장에 몰리는 이유

□ 최근 주택시장의 불안은 크게 재건축 시장과 신규 분양시장에서 나타나고 있으며 시장의 불안 요인은 다음과 같음.

□ 먼저 재건축 시장은 사업 승인이 임박한 재건축 아파트단지에 유동자금이 몰리고 있기 때문임.

- □도시 및 주거환경정법□의 시행이 7월로 임박하면서 대부분의 재건축 단지들이 사업 추진을 서두르고 있으며 이에 따라 재건축 아파트에 대한 기대 심리가 다시 상승하고 있음.

- 해당 구청 등이 재건축 사업에 적극적으로 동참하고 있으며, 안전진단 심사가 구청으로 이관되면서 안전진단을 통과하는 단지가 늘고 있어 이러한 기대심리 상승을 부추기고 있음.

- 또한 향후 재건축사업 추진이 어려워질 경우 특정 지역내 신규 주택공급이 줄어들면서 주택가격이 계속 상승할 것이라는 기대심리도 크게 확산되고 있음.

□ 신규 분양시장의 경우에는 분양을 받거나 분양권을 매입하는 것이 기존 주택을 매입하는 것에 비해 상대적으로 투자자금 규모가 작은데다가 중도 전매를 통해 단기차익 얻을수 있어 다른 부동산 상품에 비해 현금화가 용이하기 때문임.

- 일부 투기과열지구 내에서 분양권 전매가 1년 이후로 제한되고 있으나 주택시장이 여전히 상승세를 나타내고 있어 전매 제한의 효과가 미미한 상황임.

- 또한 공증을 동반한 사적인 분양권 전매가 빈번하게 이루어지고 있어 이들 시장의 유동성이 매우 높은 상황임.

■ 분양권 전매 신규 분양시장 과열 현상을 진정시키는 데 효과...유동자금 이동이 문제

□ 분양권 전매 제한이나 강남 재건축 시장내 양도세의 실거래가 기준 부과 등은 최근의 시장 과열 진정에 어느 정도 효과가 있을 것으로 판단되나 유동자금이 정부의 단속을 피해 타 지역 및 상품으로 이동할 가능성은 더욱 커짐.

- 분양권 전매 제한은 아파트 분양시장으로 집중되고 있는 여유자금의 유입을 일부 차단시킬 수는 있을 것으로 예상되나 여전히 분양권 전매가 가능한 투기과열지구 제외 지역 및 주상복합 아파트로의 자금 이동은 더욱 활발해질 것으로 예상됨.

- 이러한 파급효과는 해당 지역의 주택가격 상승을 유발시키면서 결국 해당 지역내 실수요자들의 자금 부담을 높이는 부작용을 가져올 것으로 예상됨.

□ 재건축의 경우에도 실거래가 부과에 따른 양도세 부담은 거래를 위축시키는 단기효과는 있으나 실질적인 가격 하락 요인은 되지는 못하기 때문에 지속적인 가격 안정세를 기대하기 어려움. 또한 최근의 가격 상승 요인인 사업추진 속도에 따른 기대심리, 향후 주택공급과 연관된 시장의 과도한 기대심리를 제어하기에도 역부족임.

- 특히 최근에 발표된 김포와 파주 신도시 개발이 지리적으로 강남권 주택 수요를 유입하기에 적절치 못하다는 평가가 제기되고 있어 신도시 발표가 강남시장의 주택가격 안정에 직접적인 영향을 미치지 못하고 있음.

■ 정확한 정책 목표 설정 후 종합적인 대안 마련이 필요

□ 정부의 지역 및 상품에 따른 국지적인 대책 마련은 오히려 투기세력을 이동시키는 부작용을 초래하기 때문에 국지적 대책이 아닌 주택시장 전반에 걸친 대책 마련이 필요함.

□ 시중의 유동자금을 흡수할 수 있는 투자 유인책 마련, 재건축 억제에 따른 리모델링 활성화 등 보완책도 조속히 이루어져야 할 것임.

- 은행권의 부동산 투자신탁, 부동산투자회사(REITs) 등 제도권 부동산 투자를 활성화시켜 시중의 유동자금 흡수에 활용하여야 할 것임.

- 재건축 시장은 일관된 재건축 정책을 통해 시장 내에 예측 가능성을 부여함과 동시에 노후 주택 거주자에 대한 민원 해결을 위한 실질적인 리모델링 활성화 대책 수립을 서둘러야 할 것임.

□ 신도시 건설은 교육문제 등 실질적인 주택 수요 분산을 실현할 수 있는 종합 대책 수립이 필요하며 행정수도 이전과 연계하여 수도권내 균형 발전을 위한 마스터 플랜의 수립이 필요함.

- 서울 및 경기도간의 각종 개발 계획 및 재정비 계획 등이 유기적으로 연계, 신도시 개발에 따른 기존 거주민들과 신도시 이주자들 간의 통합 대책, 임대주택을 확보 방안도 함께 수립되어야 할 것임.

김현아(책임연구원·hakim@cerik.re.kr)

이라크 전후 복구사업, 제2의 중동 특수로 이어질 것인가

종전과 함께 약 250억∼1,000억 달러에 이를 것이라고 하는 이라크 전후 복구 공사에 대한 논의가 전 세계를 뜨겁게 달구고 있다. 지난 1970년대 중동 붐을 기억하는 우리 건설업체들에게도 이라크 복구 공사는 제2의 중동 붐에 대한 기대로 다가서고 있다. 이라크 복구 공사가 중동 특수로 이어질 수 있을 것인가.

중동 특수에 대한 이러한 기대에는 긍정적인 측면과 회의적인 측면이 공존하는 것 같다. 먼저 긍정적인 측면으로는 그간 중동 지역에서 쌓아온 우리의 경험과 그에 따르는 인맥과 네트워크를 들 수 있다. 중동 지역은 1970년대 이래로 우리 건설업체들이 경쟁력을 발휘하는 지역이다. 일례로 건설 전문지인 ENR이 집계한 2001년도 매출 실적 통계에 따르면 중동 지역에서 우리의 점유율은 5위에 랭크되고 있다.

그러나 중동 특수에 대한 회의적인 시각도 만만치 않다. 이라크 복구 공사는 미국과 영국 업체들에 의해 거의 독식될 것이고, 민생 안정을 위한 건축 및 토목공사가 대부분을 차지할 초기 복구 공사에 이들 기업과의 제휴를 통해 대규모 공사를 수주하기도 그리 용이하지 않아 보인다. 또한, 종파간 갈등과 불확실한 정치 일정 등 전후 이라크의 내부 상황 역시 중동 특수에 대해 지나친 기대를 경계하도록 만들고 있다.

물론, 이라크 복구 공사가 우리 건설업체들에게 기회임은 확실하다. 그러나 이라크 복구 공사는 모든 국가가 자신의 국익을 위해 치열하게 경쟁하는 양상을 띠고 있기 때문에 기회가 성과로 가시화되기까지는 개별 기업의 노력을 넘어 정부의 정치력과 외교력의 발휘가 필수적으로 요구된다.

그간 해외건설이 침체될 때마다 정부는 해외건설에 대한 지원을 약속한 바 있다. 그러나 그 지원은 대부분 구호성에 그치고 말았으며, 업체들에게 실질적으로 요구되는 지원은 이러저러한 구실로 실현되지 못한 것이 사실이다. 이제 이라크 복구 공사와 관련하여 정부는 이라크 진출 업체들에 대해 수출금융과 수출보험을 지원하고, 이라크에 대외경제협력기금(EDCF)을 지원하는 등 다양한 지원을 실시한다고 한다. 이라크 복구 공사에 대한 기업들의 발빠른 대응에 부응하여, 이번만큼은 이런 지원방안들이 실효성있게 시행되어 중동 특수라는 결실을 맺기를 기대해 본다.

김민형(연구위원□mhkim@cerik.re.kr)

■ 국가계약제도 개선 Workshop 개최

□ 2003. 5. 6(화)∼7(수), 충주 건설경영연수원에서 국가계약제도 개선을 위한 Workshop을 개최함.

□ 재경부, 건교부, 조달청, 건설협회, 공공기업 및 건설기업 담당자 20여명이 참석한 가운데, 국가계약제도 전반의 다각적인 개선방향을 논의함.

■ 연구자문위원회 개최 예정

□ 2003. 5. 29(목) 11:00에 연구자문위원회를 개최하여, 연구사업 추진방향과 새로운 연구과제 발굴 등의 토의가 있을 예정