			제 42 호 (2003. 6. 2)
			□경제 : 4월 조달청 시설공사 계약 실적 대폭 감소 건설업 GDP 및 건설투자 전년동기 대비 증가 국내 아파트시장 불황국면 초기진입 □정책 :「건산법」시행령 개정안의 주요 내용 □이슈 : 공동주택 리모델링 관련법 개정 동향과 대응 방안 5·23 조치를 통해 본 최근 정부 정책의 평가 □정보 : 상장 건설업체의 금년 1/4분기 경영실적 분석 □논단 : 금리인하, 득보다 실

4월 조달청 시설공사 계약 실적 대폭 감소

- 신규 발주공사 지난해 절반 수준 불과 -

■ 2003년 4월 조달청 계약실적은 7,273억원

□  4월의 조달청 계약실적은 전년동월 대비 36.5% 감소함.

- 전월대비로도 17.2% 감소하여 지난달(-68.7%)에 이어 감소세가 계속됨.

□ 세부적으로는 공종별/금액별 모두 전년 동기에 비해 계약실적이 크게 감소함.

- 공종별로는 전기/기계 부문이 전년 동기대비 68.5%로 감소폭이 가장 컸으며, 토목과 건축 부문도 각각 39.5%, 12.9% 감소하였음.

- 금액별로는 10억원 미만 공사가 전년 동기에 비해 77.5% 감소해 가장 크게 줄었으며 100억원 이상 대형공사(-8.9%)의 감소폭은 상대적으로 작았음.

□ 신규 발주공사는 총 공사 부기 금액 기준으로 9.8% 감소하여 올해 들어 4개월째 전년동월에 비해 물량이 줄었음.

□ 한편, 감리/설계는 전년 동기에 비해 46.1% 증가함. 4월에는 올해 실적이 없었던 감리부문이 494억원 발주되었으며 설계부문도 전년동기 대비 56.8% 증가함.

■ 4월까지 조달청 총계약액 전년동기대비 14.5% 감소

□  1∼4월까지 시설공사 계약액은 6조 6,127억원으로 감소하였고 특히 토목의 감소가 두드러짐.

□ 신규 공사의 경우 전년도의 발주물량의 절반 수준에도 미치지 못함.

- 신규 발주공사는 총 공사 부기 금액 기준으로 전년동기에 비해 46.7%에 불과하며, 이 중 PQ대상 공사도 전년도 계약실적의 48.8% 수준에 머물러 있음.

조달청 시설공사 계약실적

(단위 : 억원, %)

구 분		시설공사								신규		감리/ 설계
			공종별			금액별
			토목	건축	전기/기계	100억이상	50억 이상 ∼100억 미만	10억 이상 ∼50억 미만	10억미만	신규 발주	PQ
2003. 4월		7,273	4,187	2,597	489	4,406	1,031	1,494	342	4,119	1,624	671
	전월비	-17.2	4.6	-21.4	-66.8	-31.0	-51.5	488.2	3,009.1	20.5	1461.5	671.0
	전년동월비	-36.5	-39.5	-12.9	-68.5	-8.9	-46.1	-53.1	-77.5	-9.8	297.1	46.1
2003. 1∼4		66,127	49,734	10,899	5,494	39,102	12,301	12,836	1,888	11,470	3,319	1,334
	전년동기비	-14.5	-17.5	-3.4	-4.8	-5.4	-26.3	-19.3	-44.8	-53.3	-51.2	-50.4

주 : 신규 공사 계약실적은 총 공사 부기 금액 기준임.

자료 : 조달청.

건설업 GDP 및 건설투자, 전년동기 대비 증가

- 비주거용 부문 크게 증가 -

■ 건설업 GDP와 건설투자 모두 전년 동기대비 8% 이상 증가

□ 건설업 GDP는 전년 동기대비 8.8% 증가한 8조 1,569억원을 기록함.

- 민간부문은 건축 부문이 크게 증가하면서 전년동기 대비 12.7% 증가함. 건축부문 중에서는 주거용, 비주거용이 각각 5.2%, 44.5% 증가하였으며, 토목부문은 3.3% 감소함.

- 정부부문은 2002년 연간 0.2% 증가에 그쳤으며 올해 1/4분기에는 2.3% 감소함.

□ 건설투자는 전년동기 대비 8.1% 증가한 16조 1,268억원을 기록함.

- 건축투자는 14.0% 증가하여 5분기 연속 10∼20%의 꾸준한 증가율을 기록한 반면, 토목투자는 3.3% 감소함. 특히 비주거용 건축투자의 경우 지난해 4/4분기에 26.7%, 올해 1/4분기에 29.6% 증가하여 30%에 육박한 높은 증가율을 보임.

- 토목투자는 2002년에 전년대비 6.7% 감소한데 이어 올해 1/4분기에도 3.3% 감소하면서 계속 부진을 면치 못함.

■ 건축부문 호조, 토목부문은 부진

□ 건설업 GDP 및 건설투자의 추이를 보면, 건축부문과 민간부문을 중심으로 활발하게 생산 및 투자가 이루어진 반면, 토목과 정부 부문은 부진하였음.

- 2002년 상반기에는 주거용 부문이, 하반기부터는 비주거용 부문이 주도적으로 역할을 하였고 비주거용 부문의 호황은 올해까지도 이어지고 있음.

건설업총생산 및 건설투자 추이(1995년 불변가격 기준)

(단위 : 전년동기 대비 %)

구 분				2001 (확정)	2002(잠정)					2003 (잠정)
				５３８	５３８	６３８	７３８	８３８	연 간	５３８
건설업 GDP				1.9	8.6	3.1	-3.8	6.3	3.2	8.8
	민 간			1.5	11.5	5.1	0.8	2.4	4.5	12.7
			주거용	-2.3	30.3	19.9	9.2	2.1	14.5	5.2
			비주거용	15.0	1.4	8.6	25.3	66.4	20.9	44.5
			토목	-7.7	-16.2	-16.4	-20.5	-14.2	-16.7	-3.3
	정 부			0.1	1.1	0.2	-14.8	13.3	0.2	-2.3
건설투자				1.0	9.7	3.8	-4.6	6.0	3.3	8.1
	건축투자			3.2	20.8	16.0	10.7	11.1	14.4	14.0
		주거용		-0.5	30.1	19.7	10.2	1.7	14.5	4.1
		비주거용		6.1	8.5	10.6	11.4	26.7	14.4	29.6
	토목투자			-2.2	-6.9	-6.6	-17.2	2.1	-6.7	-3.3

자료 : 한국은행.

국내 아파트시장 불황 국면 초기 진입

- 가격은 안정을 찾은 반면 거래량은 급감 -

■ 아파트 거래량 급감, 가격 안정세

□ 외환위기 원년인 1998년 1/4분기 이후부터 2003년 1/4분기까지를 벌집모형에 의해 분석한 결과, 벌집모형이 우리나라 아파트(주택)시장 국면판단에 적합한 것으로 판단됨.

- 벌집모형은 일반경기와 주택시장을 연계시키는 모형으로 주택가격과 주택거래량 변동의 관계를 6개 국면으로 나누어 설명함.

- 외환위기로 불황을 맞은 1998년 1/4분기부터 2/4분기가 4국면에 해당되며 거래량이 감소하고 가격도 하락하였음.

- 1998년 2/4분기를 전환점으로 하여 가격은 계속 하락하지만 거래량이 늘기 시작하였고(5국면), 가격은 안정된 가운데 거래량만 늘다가(6국면), 2001년 2/4분기부터는 가격과 거래량 모두 상승하였음(1국면).

□ 2001년 2/4분기 이후 주택시장 국면은 1□2□3국면으로 진행되어 왔으며 현재는 가격 상승은 멈추어 안정을 찾고 있고 거래량만 급감하는 3국면으로 불황 초기에 진입한 것으로 판단됨.

- 2001년 2/4분기부터 2002년 1/4분기까지는 경기가 완전히 회복되고 경제전망도 밝아 가격과 거래량 모두 증가함(1국면).

- 2002년 1/4분기를 전환점으로 가격은 상승하지만 거래량이 감소하기 시작하였고(2국면) 2002년 4/4분기부터 2003년 1/4분기까지는 본격적인 거래량 감소가 나타나면서 불황 초기국면에 진입함(3국면).

벌집모형에 의한 외환위기 이후 아파트시장 분석

국면	일반경기 전망	주택거래량	주택가격	우리나라 해당시기
4국면	경기가 불황에 진입	감소	하락	1998 1Q ∼ 1998 2Q
5국면	불황을 지나 경기 회복 기대감	증가	하락	1998 2Q ∼ 1998 4Q
6국면	경기가 점차 회복세 지속	증가	안정	1998 4Q ∼ 2001 2Q
1국면	경기 활황, 향후 경제전망도 좋음	증가	상승	2001 2Q ∼ 2002 1Q
2국면	향후 경제 부정적 전망	감소	상승	2002 1Q ∼ 2002 4Q
3국면	향후 경제 부정적 전망 확대	감소	보합	2002 4Q ∼ 2003 1Q

주 : 건설산업전략연구소 자료를 참고로 CERIK에서 재구성(2면의 도표 참조요망).

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

「건산법」시행령 개정안의 주요 내용

□ 규제개혁위원회는 지난 5월 14일 경제1분과 위원회를 열어「건설산업기본법」시행령·시행규칙 개정안에 대한 규제심사를 실시하고, 대부분 원안에 동의하였으나, 전문건설업의 기술인력 보유기준 강화에 대해서는 재검토하도록 권고키로 잠정 결정하였음.

■ 건설업의 등록기준 강화(시행령안 제13조, 별표 2)

□ 건설업이 1999년 4월 등록제로 전환된 이후 시장진입의 용이해지면서 업체 수는 급증하였으나 부실·부적격 업체의 퇴출은 실태조사 및 갱신신고 등 사후관리 위주로 되어 있어 한계가 있으므로 건설산업의 구조조정과 무자격·부실 건설업체의 난립방지를 위한 등록기준의 강화 등 사전 선별 장치의 마련이 요구되고 있음.

-  건설업자로 등록하기 위해서는 자본금, 기술능력, 시설·장비 등을 갖추어 관할 관청에 등록해야 하는데, 부실업체 진입방지 및 건설업체의 기술력 제고 등을 위하여 일부 건설업종의 기술인력 및 자본금 등록기준을 상향 조정함.

□ 다만, 일반건설업의 등록기준 중에서 규제의 실효성이 낮은 경력임원 의무고용 규정은 2004년 1월 1일부터 폐지하도록 함.

- 이러한 개정안에 대해 규제위는 15개 전문업종의 경우 기술인력을 2인에서 3인으로 강화할 경우 부실업체 퇴출 효과보다 소규모 업체에 부담을 주는 측면이 크므로 삭제할 것을 권고함.

▣ 토건업, 산업설비업 : 10인 ∀ 12인, 10억원 ∀ 12억원

▣ 토목, 조경업 : 5인 ∀ 6인, 5억원 ∀ 7억원

▣ 건축업 : 4인 ∀ 5인, 3억원 ∀ 5억원

▣ 전문업(15개) : 1억원 ∀ 2억원

※ 기존 등록업종에 대해서는 2004년 말까지 유예기간 부여

※ 일반건설업 경력임원 의무고용제도는 2004년부터 폐지

※ 계속적으로 등록기준에 미달되는 경우 1년 이내의 영업정지 및 등록말소 처분

- 이러한 개정이 이루어질 경우 일부 업종의 기술인력 기준을 상향 조정하는 것은 경력 임원 폐지와 함께 추진되어 업계에 추가적 부담은 없을 것으로 전망되며, 자본금 기준의 상향조정은 물가상승률을 반영한 것이며 규제위도 동의하고 있음.

■ 공제조합 운영위원회의 위원 구성 변경(시행령안 제51조)

□ 공제조합의 운영위원의 수를 상향 조정하여 조합원인 운영위원은 7명에서 7∼9명으로, 전문가 운영위원은 6명에서 6∼8명으로 하되, 조합원이 아닌 운영위원 수가 위원회 위원의 과반수 이상이 되도록 함.

□ 그리고 전문가 운영위원의 선임방법을 변경하여 운영위원회의 추천을 폐지하고 건교부장관이 직접 위촉하도록 개선하자는 개정안이 제시되었으나, 규제위는 건교부장관의 전문가 위원 위촉권이 조합의 자율성을 침해하는 과도한 규제라고 보여지기 때문에 이를 삭제하고 운영위원회에서 선출토록 개선 권고함

■ 건설근로자퇴직공제제도 의무가입 대상 공사범위 확대(시행령안 제83조)

□ 현재 건설일용근로자의 복지향상을 위하여 일정액 이상의 공공공사 또는 공동주택 공사는 건설근로자퇴직공제제도에 의무 가입토록 하고 있으나 해당 공사의 범위가 제한되어 있어 건설일용근로자의 복지 향상에 미흡한 편임.

- 이에 따라 일용건설근로자 복지향상과 건설인력의 생산성 제고를 위하여 건설근로자퇴직공제제도 의무가입 대상 공사 범위를 국가·지자체 등이 발주하거나 「사회간접자본시설에 대한 민간투자법」에 의해 민간투자사업으로 시행되는 공사로서 공사 예정금액이 10억원 이상인 공사 및 300호 이상 공동주택 공사로 확대함.

▣ 50억 이상 공공공사 ∀ 10억원 이상

▣ 500호 이상 공동주택공사 ∀ 300호 이상

▣「사회간접자본시설에 대한 민간투자법」에 의한 민간투자사업으로 시행되는

10억원 이상인 공사를 공사 범위에 신설

※ 입찰공고일 또는 사업계획 승인일이 2004년 1월 1일 이후인 공사부터 적용함.

- 건교부는 공사범위를 확대할 경우 연간 추가되는 민간 부담을 약 225억 원으로 추산하고 있으나 건설산업에 근로자 유입 촉진 효과 등을 고려하면 편익이 더 클 것으로 판단하고 있으며, 수혜대상자는 26만 명이 추가되고 수혜금액도 1인당 연간 31만원의 추가 혜택이 있을 것으로 전망됨.

■ 건설업등록 등의 정보관리(시행령안 제10조)

□ 건설교통부장관 또는 시·도지사가 건설업등록 및 관련 사항의 신고, 등록증 기재사항의 변경, 건설업 양도·합병·상속 신고, 건설업자에 대한 시정명령, 영업정지, 등록말소, 과태료부과 등을 한 경우 그 내용을 건설교통부장관이 건설행정에 관하여 운영하는 정보통신망에 입력토록 함.

두성규(부연구위원□skdoo@cerik.re.kr)

공동주택 리모델링 관련법 개정 동향과 대응 방안

■ 최근 정부의 재건축에 대한 규제가 강화되면서 리모델링에 대한 관심이 커지고 있음.

□ 오는 7월부터「도시 및 주거환경정비법」이 시행되고 금년 말경에는 개정「주택법」이 발효됨에 따라 공동주택 재건축 시장의 위축이 예상되는 반면, 리모델링에 대한 기대감이 커지고 있음.

■ 최근「주택법」개정까지 리모델링 관련 법령 4건 개정

□ 2001년 9월 개정된「건축법 시행령」은 최초로 리모델링에 관한 용어 정의와 용적률 등 건축 기준의 완화 적용의 근거 제공.

- 이 법령의 제정으로 비주택 건축물의 리모델링이 활성화되는 효과가 나타났으나,「주택법」및「공동주택관리령」등 별도의 법 적용을 받는 공동주택의 경우는 거의 도움을 받지 못하였음.

□ 2002년 3월 개정 발효된「공동주택관리령」은 공동주택 리모델링을 허용할 수 있는 근거와 범위 등을 최초로 규정

- 그러나 소유자 전원의 동의를 통해서만 사업이 가능하기 때문에 사실상 동 또는 단지 차원의 리모델링 추진은 어려운 실정.

□ 2003년 1월에  발효된「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령에서는‘리모델링지구’의 지정을 통하여 리모델링 절차 및 기준을 완화할 수 있는 근거를 마련

- 그러나 이 제도의 시행을 위해서는 관련 기준 및 조례의 개정 등 후속 작업이 요구됨.

□ 지금까지 개정이 지연되어 온「주택법」(구「주택건설촉진법」)이 2003년 4월 30일 국회를 통과함으로써 시행령 개정 작업 등을 거쳐 오는 11월 말경부터 발효될 예정.

- 리모델링조합의 구성이 가능하게 되었고 미동의자에 대한 매수청구권을 부여받음으로써 원활한 리모델링의 추진이 가능하게 되었음.

□ 한편, 리모델링과 직접 관련은 없으나 오는 7월 발효 예정인「도시 및 주거환경정비법」은 공동주택 재건축에 대한 규제를 핵심 내용으로 담고 있어 향후 리모델링에 미치는 영향이 클 것으로 예상됨.

- 사업시행 전에 거쳐야 하는 기본계획 수립 및 정비구역 지역 지정과 안전진단 절차 및 기준의 강화 등으로 향후 재건축의 추진이 쉽지 않을 전망이며, 이는 리모델링에 대한 관심 증대로 이어질 가능성이 높음.

□ 한편, 국민주택 이하 규모의 리모델링에 대한 부가가치세 면제를 위한「조세제한특례법」개정안이 의원입법으로 국회에 상정 중

리모델링 활성화 관련 제도 개선 사항

관련 법령	개정 및 발효일자	주요 관련 내용
건축법 시행령· 시행규칙	2001. 9. 15, 9. 28	- 리모델링 용어 정의, 건축기준의 완화 등
공동 주택 관리령	2002. 3. 25	- 부대 복리시설 변경, 리모델링을 위한 대수선·증축 허용, 노약자·장애인을 위한 경미한 리모델링 추진 등
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령	2003. 1. 1	- 리모델링지구 도입, 용도지구 내 층수 및 규모 제한 완화
주택법 및 시행령	2003. 4월 말(개정) 2003. 11월 말(발효 예정)	- 리모델링 조합설립, 입주자 동의 및 매수 청구권 부여, 전용 면적 변경시 지분 배분특례,하자 보수 책임 부여등

■ 리모델링 시장 성장 가능성 대비, 대응 전략 수립 필요

□「도시 및 주거환경정비법」이 시행되는 7월 이후 재건축 시장이 위축되면서 리모델링에   대한 수요가 점차 증대 예상.

-「주택법」의 개정으로 11월 이후부터는 소유자 80% 동의만으로 리모델링의 추진이 가능   하여 이후 실질적인 리모델링 수주와 공사 착수가 가능할 것임.

□ 그러나 시장의 활성화로 이어지기까지는 다소 시간이 걸릴 것임.

- 사업성 측면에서 당분간 강남 지역과 같이 실질적인 개발이익이 가능한 지역을 중심으로 사업이 추진될 가능성 높음.

- 기타 지역은 공사비 과다 투입 및 예측 불가능성 등으로 인하여 당장 사업 착수는 어려울 것이나 장기적으로 성공 사례 축적과 업계의 공사비 절감 노력 등을 통하여 점차 확산될 것으로 예상됨.

□ 업계는 지금부터 리모델링 시장 공략을 위한 적극적인 준비 작업에 나서야 할 것임.

- 법 발효 일정을 염두에 두고 주민 홍보 및 설득과 수주를 위한 준비를 사전에 해 나가야 할 것임.

- 또한 중장기적인 관점에서 리모델링 시장에서 우위를 확보하기 위한 기업 이미지 구축 및 수익성 확보를 위한 기술 개발 등의 노력을 지금부터 착실히 준비해 나가야 할 것임.

윤영선(선임연구위원□ysyoon@cerik.re.kr)

5·23 조치를 통해서 본 최근 정부 정책의 평가

■ 5월 들어 세 번째 주택가격 안정대책 발표

□ 정부는 5□8 조치에 이어 지난 5월 21일 투기단속을 위한 세무조사 확대 및 보유세를 대폭 강화하는 것을 골자로 하는 추가대책을 발표하였으며 23일에는 이를 종합한 종합 가격 안정대책을 발표하였음.

- 이번 대책의 주요 내용으로는 먼저 투기과열지구 및 투기지역 확대, 투기과열 지구내 300세대 이상의 주상복합 아파트 분양권 및 조합(지역, 직장) 아파트 분양권 전매를 금지하여 준공 후 등기이전 후에야 가능하게 하였으며

- 투기과열 지구내 재건축 아파트 일반 분양분의 선분양 요건을 강화함으로써 사실상 후분양 방식을 강제하고, 안전진단의 경우 구청장이 안전진단을 하되 필요한 경우 시도지사가 사전에 안전진단을 실시하여 그 결정에 따르도록 하고, 예비 안전진단의 평가 항목을 다양화함은 물론 평가결과를 계량화하여 객관성을 확보하며, 의결방식도 전원합의제를 의무화함으로써 안전진단 요건을 강화하였음.

- 부동산 보유세를 이원화(지방세, 국세)하여 과다 보유에 따른 누진세를 부과하는 방안을 검토하여 빠르면 연내 법안을 국회에 제출할 예정임.

- 또한 투기과열 지구 내에서의 주택담보 인정비율을 3년 이하 신규 대출에 한하여 현행 60%에서 50%로 하향 조정함으로써 가계대출을 통한 무분별한 부동산 시장 유입을 조절하기로 함.

- 더불어 시중의 유동자금을 유입할 수 있는 대체 투자처를 마련하기 위해 다양한 원금보전형 금융상품을 개발하여 판매할 예정임. 또한 기업연금제도, 연기금 주식투자 확대 유도, □자산운용업법□을 통해 기관투자자의 육성을 꾀하기로 함.

■ 부동산 가격 위축에 따른 실물경기 침체 우려, 국지적인 대응으로 일관

□ 정부의 부동산 가격 안정대책은 지속적으로 □투기과열지구 및 투기지역 지정□을 통한 국지적 대응으로 일관하고 있으며 이로 인한 유동자금의 이동이 부동산 투자 및 투기를 점차 확산시키고 있음.

- 투기과열지구 및 투기지역 내의 제한된 규제 시행과 이들 지역의 확대는 시장상황과 지구(지역)지정 간의 시간적 격차로 인해 정책의 타이밍이 계속 어긋나고 있음.

- 전매제한 시행까지 일정기간이 소요됨에 따라 1∼2개월 동안의 분양권 투자가 오히려 더욱 심화되는 부작용을 낳고 있음.

- 지역적인 차원에서도 향후 가격 상승에 대한 기대감이 없는 지역도 투기과열지구(혹은 투기지역)에서 제외된다는 이유만으로 유동자금의 투기 대상이 되고 있음.

□ 가격 상승의 진원지가 강남지역 재건축 아파트임에도 불구하고 정부의 재건축 아파트에 대한 규제는 단기적인 처방에 그치고 있음.

- 오는 7월「도시 및 주거환경정비법」시행 이전에 구청 차원에서 시행되는 안전진단을 관리 감독할 수 있는 기능이 미약해 최근의 재건축 사업 가능성에 대한 기대심리를 꺾기는 어려울 것으로 판단됨.

- 재건축 아파트의 일반분양분 후분양 방식 강제 역시 아직 후분양 시행에 따른 정부의 기본 방침이 확정되지 않은 가운데 시행을 강제함으로써 후분양 방식 시행에 따른 부작용 및 문제점이 차츰 드러날 가능성이 큼.

- 단, 일정 기간 재건축 아파트의 일반분양분이 시장에 나타나지 않음으로써 분양가격 상승에 따른 인근 지역 아파트 가격 상승의 연결고리는 차단할 수 있을 것임.

- 그러나 동시에 조합원 지분에 대한 수요가 집중되면서 조합원 지분의 가격이 상승할 우려가 있으며 수요가 많은 강남지역의 경우 오히려 현재의 프리미엄이 누적되었다가 일시에 반영될 가능성이 큼.

□ 최근 정부의 부동산 가격 안정대책을 종합적으로 분석해본 결과 정부의 가격 안정대책은 부동산 가격 하락이 아닌 부동산 경기 연착륙에 더 큰‘정책 의도’가 실려 있어 실제 시장에서 가격을 하락시키는 요인으로 작용하기는 어려울 것으로 판단됨.

■ 아직은 버블 가능성 적지만 2차 급상승이 재현될 경우 버블 진입 가능성 커

□ 최근 2여 년 동안의 주택시장 호황을 부동산 버블로 판단하기는 어려운 상황이나 이번의 가격 상승이 다시 2차 급상승으로 이어질 경우 버블 진입 가능성이 커질 것으로 판단됨.

□ 다만 우리나라의 경우는 일본의 버블 붕괴와는 다소 여건이 상이함에 따라 일본식 부동산 버블붕괴의 우려는 상대적으로 낮음.

- 따라서 정부의 부동산 가격 안정대책은 이제 단기적 처방보다는 근본적인 처방이 필요함.

- 근본적인 해결방안은 부동산 시장 내에서 형성되고 있는 과도한 기대심리를 불식시킴으로써 부동산 시장의 수익률을 낮추어야 하며, 동시에 시중의 풍부한 유동자금을 흡수할 수 있는 부동산 시장 외적인 정책 및 집행 수단이 필요함.

김현아(책임연구원·hakim@cerik.re.kr)

상장 건설업체 2003년 1/4분기 경영 실적 분석

■ 분석대상업체

□ 5월 19일자로 증권거래소에서 발표된 12월 결산법인의 2003 사업년도 1/4분기 실적 중 상장 건설업체를 추려 실적 분석을 실시하였음.

) 분석 대상 상장 건설업체는 다음의 39개사임. 즉, 건영, 경남기업, 계룡건설산업, 고려개발, 고려산업개발, 극동건설, 남광토건, 대림산업, 대우건설, 대호, 동부건설, 동신, 동양고속건설, 두산건설, 범양건영, 벽산건설, 삼부토건, 삼호, 삼환기업, 삼환까뮤, 서광건설산업, 성원건설, 성지건설, 신성, 신세계건설, 신일건업, 신한, 우방, 일성건설, 중앙건설, 진흥기업, 코오롱건설, 태영, 풍림산업, 한라건설, 한일건설, 현대건설, 현대산업개발, LG건설(가나다 순)임.

) 증권거래소 실적발표에는 한신공영과 동양메이저가 포함된 수치이나, 한신공영은 재상장하여 전년도와 실적비교가 불가능하고, 동양메이저의 경우 지난해 시멘트 부문을 분할하면서 건설업으로 등록 변경하였으나 단일회사의 실적 변동이 전체 건설업 실적에 너무 큰 왜곡을 초래하고 있기 때문에 분석 대상에서 제외시켰음.

■ 건설업 매출액은 소폭 증가하였으나 순이익은 큰 폭으로 줄어

□ 12월 결산법인 상장 건설업체의 2003년도 1/4분기 매출액은 6조 8,058억원으로 2002년도 1/4분기 대비 5.0% 증가하였으며, 영업이익도 5,583억원으로 전년 동기대비 18.6% 증가하였음.

□ 이에 반해 분기순이익은 전년 같은 기간보다 -8.9% 줄어든 3,947억원을 기록해 큰 폭으로 감소하였음(<표1> 참조).

<표 1> 건설업과 제조업의 1/4분기 실적

(단위 : 억원, %)

구분		2002년 1/4분기	2003년 1/4분기	증감	증감율
건설업	매출액	64,790	68,058	3,268	5.0
	영업이익	4,708	5,583	875	18.6
	경상이익	4,104	5,145	1,041	25.4
	분기순이익	4,331	3,947	△384	△8.9
제조업	매출액	1,141,448	1,046,586	△94,862	△8.31
	영업이익	101,939	98,779	△3,160	△3.10
	경상이익	104,127	85,461	△18,666	△17.93
	분기순이익	87,248	69,168	△18,080	△20.72

자료 : 증권거래소.

□ 한편 제조업의 2003년도 1/4분기 실적을 보면, 전년 동기대비 매출액은 8.31%, 영업이익은 3.1%, 분기순이익은 20.72%가 줄어드는 등 건설업의 실적과 비교해볼 때 실적이 크게 줄어든 것으로 나타났음.

■ 영업이익률과 경상이익률은 소폭 증가, 순이익률은 소폭 감소

□ 건설업의 매출액영업이익률과 매출액경상이익률은 각각 8.20%와 7.56%로 전년 동기대비 0.94%P, 1.22%P 증가한 것으로 나타났으며, 매출액순이익률은 5.80%로 전년 동기 대비 0.89%P 감소한 것으로 나타났음.

□ 제조업과 비교해보면 전년 동기보다 건설업의 수익성(이익률) 증가폭이 더 좋아진 것으로 나타나고는 있으나, 건설업의 매출액순이익률이 5.80%로 제조업의 매출액순이익률 6.61%보다 낮게 나타나고 있어 아직도 제조업의 평균보다는 낮은 것으로 나타났음(<표2> 참조).

□ 한편 건설업의 부채비율을 보면 2003년도 1/4분기에 207.38%로 제조업의 113.39%보다는 높은 것으로 나타났으나, 그 감소폭으로 보면 전년 동기에 비해 31.18%P 감소하여 제조업(전년 동기대비 5.53%P 감소)보다 훨씬 큰 폭으로 감소하여 건설업체의 재무구조가 지속적으로 우량해지고 있는 것으로 나타났음.

<표 2> 건설업과 제조업의 2002∼2003년 1/4분기 수익률과 부채비율

(단위 : %, %P)

구 분		2002년 1/4분기	2003년 1/4분기	증감
건설업	매출액영업이익률	7.27	8.20	0.94
	매출액경상이익률	6.33	7.56	1.22
	매출액순이익률	6.68	5.80	△0.89
	부채비율	238.56	207.38	△31.18
제조업	매출액영업이익률	8.93	9.44	0.51
	매출액경상이익률	9.12	8.17	△0.95
	매출액순이익률	7.64	6.61	△1.03
	부채비율	118.92	113.39	△5.53

자료 : 증권거래소.

■ 매출액, 영업이익, 분기순이익 상위 3개사

□ 2003년 1/4분기 기준으로 매출액, 영업이익, 분기순이익의 상위 3개사를 분류하면 매출액의 경우 현대건설이 1조 1,998억원으로 가장 높았으며 다음으로 대우건설과 LG건설의 순으로 나타났다. 영업이익은 대우건설(1,009억원)-현대건설(962억원)-LG건설(627억원) 순으로 나타났고, 분기순이익은 대림산업(755억원)-현대건설(631억원)-대우건설(463억원)의 순으로 나타났음.

<표 3> 매출액, 영업이익, 분기순이익 상위 3개사 (2003년 1/4분기 기준)

(단위 : 백만원)

매출액 상위 3개사		영업이익 상위 3개사		분기순이익 상위 3개사
회사명	매출액	회사명	영업이익	회사명	분기순이익
현대건설	1,199,887	대우건설	100,990	대림산업	75,529
대우건설	883,916	현대건설	96,247	현대건설	63,106
LG건설	723,713	LG건설	62,712	대우건설	46,346

■ 수익률과 안정성은 대형보다 중견 업체가 더 높아

□ 2003년 1/4분기 기준으로 매출액영업이익률, 매출액순이익률의 상위 3개사를 분류하면 매출액영업이익률의 경우 우방(14.49%)-태영(14.04%)-중앙건설(12.6%)의 순으로 높았으며, 매출액순이익률은 서광건설산업(38.78%)-일성건설(16.02%)-고려산업개발(13.46%)의 순으로 나타났음.

□ 한편 부채비율의 경우에는 일성건설이 61.2%로 가장 낮은 것으로 나타났으며, 다음으로 태영(65.6%), 삼환까뮤(77.3%)의 순으로 부채비율이 낮게 나타났음.

<표 4> 영업이익률, 순이익률, 부채비율 상위 3개사 (2003년 1/4분기 기준)

(단위 : %)

매출액영업이익률 상위 3개사		매출액순이익률 상위 3개사		부채비율이 낮은 3개사
회사명	영업이익률	회사명	순이익률	회사명	부채비율
우방	14.49	서광건설산업	38.78	일성건설	61.2
태영	14.04	일성건설	16.02	태영	65.6
중앙건설	12.60	고려산업개발	13.46	삼환까뮤	77.3

□ 위의 결과를 보면 매출액이나 수익의 규모에 있어서는 대형 건설업체가 높은 것으로 나타났으나, 수익률과 안정성에 있어서는 대형 건설업체보다는 오히려 중견 건설업체의 수익률과 안정성이 더 높은 것으로 나타났음.

□ 2003년도 1/4분기 건설업체의 경영실적은 부동산경기의 호황으로 순이익을 제외하고는 전반적으로 2002년도 1/4분기에 비해 호전된 것으로 나타났으나, 최근 발표된 정부의 부동산 과열방지 대책으로 인해 금년 하반기부터는 실적이 악화될 것으로 예상됨.

현준식(책임연구원·jmichael@cerik.re.kr)

금리인하, 득보다 실

콜금리 인하 후, 기대하는 투자와 소비의 활성화 효과보다는 오히려 과열인 부동산경기만을 부추긴다는 우려가 앞서고 있다.

먼저 투자에서는 오랜 저금리로 우리 경제가 유동성 함정에 빠져 있다는 징후가 나타난다. 저금리가 지나치게 오래 지속되다보면 모두가 금리인상을 예상하게 되어 장기적인 투자보다는 현금을 보유하려는 성향을 가진다. 투자처를 찾지 못하고 떠도는 400조원의 부동자금이 그 반증이다. 또한 기업들도 금리인하 후, 투자를 별로 늘리지 않았고 늘릴 계획도 거의 없다고 한다. 투자를 해도 중국의 저가 유사품에 금새 시장을 점령당하면서 투자자금 회수조차 어렵기 때문이다.

소비에서도 기대효과가 크지 않기는 마찬가지다. 물가가 하락하면 소비가 증가하는 것이 정설이지만 경기에 대한 불확실성이 높은 상황에서는 물가가 하락해도 예상한 만큼 소비를 늘리지 않는다. 더욱이 가격하락에 대한 예상이 경제 전반에 만연해 있으면, 현재의 소비를 미루게 되어 경기는 더욱 급속히 위축된다. 우리 경제 여건과 경제 주체들의 심리 반응을 볼 때, 이번 금리인하 조치가 소비나 투자의 증가로 이어질 가능성은 매우 낮다.

대신 금리인하로 부동산 경기는 다시 들썩거린다. 그렇지 않아도 활황인 부동산 경기를 다시 부추긴 셈이다. 건설·부동산 경기부양을 통한 경제 회생 방안은 그간 정부가 사용한 □단골 메뉴□였고 분명 필요할 때가 있었다. 고용 및 생산유발효과가 크고 나아가 인프라 구축으로 국가경쟁력을 높이는 일석이조의 효과를 낼 수도 있다. 그러나 지나치면 도리어 경제에 가장 치명적인 □해악□이 될 수 있다. 버블을 초래해 장기적으로 경제의 발목을 잡기 때문이다.

외환위기 후 저금리, 부동산 규제완화를 통해 부동산 경기를 부양했고 짧은 기간에 경제를 살렸다. 그러나 원치 않은 부동산 가격의 급등도 불렀다. 건설·부동산 경기를 반짝 부양하여 경제상황을 호전시키려 했던 발상의 한계인 것이다. 이제는 국가의 장래와 경제전체를 먼저 생각하는 발상 전환이 필요하다. 부동자금을 흡수해낼 통화량 조절 정책이 필요하고 법인세 인하 등을 통해 생산적인 투자로 자금이 원활히 흘러가도록 조치해야 한다.

그렇다고 급히 서두르다 부동산 경기를 급랭시켜서는 더더욱 안 된다. 버블을 터뜨리지 않고 서서히 줄여가는 지혜, 이것이야말로 지난 10년 간 장기 복합불황으로 통한의 눈물을 흘린 일본이 우리에게 주는 값진 교훈이다.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)

■ 최근 주요 발간물

□ 상장 건설업체 2002년도 경영실적분석(건설산업동향 2003-14, 5. 20)

- 2002년도 상장 건설업체들은 자산의 감소로 외형은 다소 축소되었으나 재무구조 면에서는 개선된 것으로 나타남. 이러한 결과는 차입 경영과 외 형성장의 시대에서 새로운 경영 패러다임 시대로 접어들었음을 시사함.

- 금융기관, 투자자들은 그간의 건설산업에 대한 암묵적 차별 대우의 관행에서 벗어나 건설업계를 정확히 평가할 수 있는 평가방식을 도입하여 새로운 시대에 부응해야 할 것임.