Ⅰ. 2003년 상반기 부동산 시장 동향

김   현   아

2003년 하반기 주택 및 부동산 시장 전망

1. 토지시장 동향

2003년 1/4분기 지가상승률 크게 둔화, 토지거래량은 다시 증가 추세

1) 토지가격

□ 토지가격은 2002년 3/4분기를 정점으로 상승세가 둔화되고 있음.

· 2002년 3/4분기 3.33%로 크게 증가하였던 토지가격은 그 후 상승세가 둔화되면서 2003년 1/4분기에는 0.41% 상승하는데 그침. 이는 2001년 4/4분기 이후 가장 낮은 상승률임.

<용도지역별 지가상승률>                 <행정구역별 지가상승률>

(단위 : %)

구분		2002년					2003년
		1/4	2/4	3/4	4/4		1/4
전국		1.76	1.28	3.33	2.33	8.70	0.41
주거		2.00	1.39	3.65	2.75	9.79	0.36
상업		1.56	1.27	3.35	2.25	8.43	0.38
공업		1.19	1.01	2.48	1.79	6.47	0.31
녹지		2.29	1.56	3.47	2.48	9.80	0.80
관리		-	-	-	-	-	0.45
	준도시	1.16	1.03	3.08	1.40	6.67	-
	준농림	1.35	1.14	3.33	1.41	9.23	-
농림		0.48	0.38	1.23	0.61	2.70	0.05
자연환경		0.32	0.40	0.69	0.54	1.95	0.16

자료 : 한국토지공사

□ 용도지역별로는 서울 등 수도권 지역을 중심으로 주거지역과 상업지역의 상승세가 크게 둔화됨.

· 주거지역은 2002년 10% 가까이 상승하였으나 2003년 1/4분기에는 0.36%로 증가세가 둔화되었으며, 상업지역도 0.31% 증가에 그침.

· 그러나 녹지지역(0.8%)의 경우 개발제한구역 해제 및 개발사업 시행 등의 영향으로 여전히 다른 용도지역에 비해 가격 상승률이 높은 편임.

□ 지역별로는 행정수도이전 계획의 영향으로 충청권일부가 상승하였으며 기타 대도시(0.37%), 시지역(0.52%), 군지역(0.24%)은 상승세가 크게 둔화됨.

· 충청남도의 경우 1.08% 증가하여 비교적 높은 증가세를 보였으며, 특히 천안시의 경우 수도권 이전계획과 고속철도 개통에 대한 기대감으로 3.28%의 높은 증가율을 나타냄.

· 이외에도 개발제한 해제가 가시화된 지역(경기 하남, 1.99%), 신도시 택지개발 사업의 영향을 받는 지역(분당,1.99%) 등이 비교적 높은 증가율을 나타냄.

<지역별 지가변동률>

구 분	전국평균	대도시	시지역	군지역
1999	2.94	2.26	3.50	4.59
2000	0.67	-0.09	1.49	1.73
2001	1.32	1.36	1.53	0.49
2002	8.98	10.97	7.84	3.20
2001 1/4	0.14	0.08	0.33	-0.08
2/4	0.36	0.36	0.33	0.33
3/4	0.29	0.28	0.33	0.20
4/4	0.54	0.63	0.53	0.05
2002 1/4	1.76	2.11	1.51	0.78
2/4	1.28	1.54	1.10	0.57
3/4	3.33	3.85	3.13	1.03
4/4	2.33	2.9	1.89	0.79
2003 1/4	0.41	0.37	0.52	0.24

자료 : 한국토지공사

2) 토지 거래

□ 토지거래는 2002년 10월을 기점으로 거래량이 계속 감소하였으나 2003년 1월 이후 다시 거래량이 증가하고 있음.

· 분기별로는 2002년 1/4분기를 기점으로 차츰 증가율이 둔화되어 2003년 1/4분기에 2년 만에 전년 동기 대비 감소세로 반전됨.

· 그러나 올해 전년 동기비 거래량이 감소한 것은 2002년 1월 토지거래량이 급등했기 때문이며, 2003년 1월∼4월까지 3개월 째 토지거래량은 계속 증가하고 있음.

□ 지역별로 살펴보면 1∼4월까지 수도권 지역의 토지거래량은 크게 하락한 반면 충청권 지역은 토지거래가 증가함.

· 서울(-4.4%)과 경기지역(-16.8%)이 하락한 반면 행정수도 이전의 영향을 받은 대전(23.8%), 충남(47.0)지역은 큰 폭으로 증가하였음.

<토지거래량 추이>

(단위 : 필지)                                 (단위 : 전년동기비)

구 분	전국	서울	경기	대전
2000	-5.2	0.8	-3.0	-5.5
2001	21.2	40.8	30.4	21.1
2002	33.8	28.4	48.7	28.8
2002 1/4	61.7	106.8	98.8	49.4
2/4	31.1	24.7	35.4	28.5
3/4	25.1	12.8	37.8	36.5
4/4	24.7	4.9	41.6	9.1
2003 1/4	-6.1	-32.1	-21.1	28.0
1월	-7.5	-35.5	-21.6	29.1
2월	-0.2	-30.5	-24.3	73.8
3월	-9.5	-17.6	-18.0	-9.5
4월	-0.3	-17.6	-5.9	11.2
1∼4월	-4.4	-28.0	-16.8	23.8

자료 : 한국토지공사

□ 용도지역별로 4월말까지의 거래량을 보면 상업지역(25.1%)과 녹지지역(31.9%)은 거래량이 전년동기에 비해 증가하였으나, 주거지역(-13.3%)이 하락하여 전체적으로는 4.4% 감소하였음.

<용도지역별 증감률 추이>

(단위 : 전년 동기 대비 %)

구분	계	도시계획구역내						도시계획구역외
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	준도시	농림	준농림	자연환경보전
2002 1/4	61.7	90.7	99.3	68.8	56.7	33.6	146.6	116.2	-12.8	23.5	29.0
2/4	31.1	28.7	85.4	37.0	64.2	41.2	81.6	79.1	4.0	28.6	22.3
3/4	25.1	22.1	80.3	91.3	29.8	29.1	81.6	27.2	-7.0	29.4	30.5
4/4	24.7	18.9	80.7	30.9	47.0	28.6	15.7	26.4	18.7	35.4	11.5
2003 1/4	-6.1	-15.7	23.6	-8.5	28.0	3.4	77.9	-15.8	13.3	7.2	-2.6
1월	-7.5	-14.5	20.4	2.3	11.7	22.6	-13.7	-30.2	5.4	3.3	-13.0
2월	-0.2	-10.7	25.8	13.6	44.4	-1.7	-20.9	6.7	14.9	23.8	3.7
3월	-9.5	-20.5	24.7	-29.0	30.0	-6.9	297.8	-17.7	17.9	-2.0	1.4
4월	-0.3	-7.4	28.3	-6.8	41.9	-3.4	471.4	-1.1	10.1	-8.5	7.1
1∼4월	-4.4	-13.3	25.1	-4.0	31.9	3.4	151.6	-11.6	12.4	2.8	-0.2

자료 : 한국토지공사

2. 주택시장

1) 가격동향

매매가격은 아파트를 중심으로 상승세 확대, 전세가격은 하향 안정세

□ 2002년 하반기 이후 주택 매매 및 전세가격 모두 상승세가 크게 둔화되었으나 아파트 매매가격의 상승세가 4월 이후 확대됨.

· 1/4분기 이사철 등 계절적인 요인에 의해 소폭 상승세를 보였던 주택 매매 및 전세가격은 4월 들어 전세가격은 하락세를 보이면서 안정세를 보이고 있으나 매매가격은 상승세가 지속되면서 상승폭이 확대되고 있음.

· 전세가격은 모든 주택유형에서 하락세를 보이고 있으며 특히 연립 주택(다세대 포함)의 하락폭이 크게 나타나고 있음.

· 매매가격의 경우 단독 및 연립주택의 상승세는 미미한 편이나 아파트의 상승폭이 커지고 있으며 서울지역 보다 기타 지역에서의 상승폭이 큰 이례적인 현상이 나타나고 있음(5월 현재 전년말 대비 아파트 매매가격 상승률 전국 3.8%, 서울 3.2%).

<주택 유형별 매매가격 변동률)>                    <주택 유형별 전세가격 변동률>

<주택유형별 매매 및 전세가격 변동률(1999∼2003)>

(단위: %)

구분	매매가격			전세가격
	단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
1999년	-1.5	-1.9	-4.8	3.5	15.3	13.9
2000년	-1.4	0.8	2.5	8.2	13.4	13.3
2001년	3.3	7.9	12.0	10.9	14.7	19.6
2002년 (전국)	7.8	10.7	25.7	8.0	6.7	13.4
(서울)	15.1	12.6	31.6	11.0	7.8	15.0
2003년 1∼5월 (전국)	1.9	2.9	3.8	0.5	0.9	1.0
(서울)	3.7	1.5	3.2	-0.2	1.4	-0.2

자료: 국민은행(단독 및 연립주택), 한국건설산업연구원·부동산114(주)(아파트)

대전 및 충청권 아파트 매매 및 전세가격 강세

<주요 도시별 아파트 매매가격 변동률)>           <주요 도지역 아파트 매매가격 변동률>

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 행정수도 이전에 대한 기대감이 확산되면서 대전 및 충청권의 아파트 가격은 올 상반기 급등세를 나타내고 있음.

· 대전의 아파트 매매가격은 올해 1∼5월 동안 18.5% 상승하였는데 이는 전국 평균보다 4.9배 높은 상승률임. 충청남북도 역시 각각 7.9%, 7.0%의 높은 상승세를 보여 도 지역 내에서 최고의 가격 상승률을 나타내었음.

· 전세가격 역시 대부분의 도시들이 하향 안정세 내지 소폭 하락세를 나타내고 있는 것과는 달리 대전(7.9%) 및 충청권(6.8∼8.7%) 지역은 전국 평균보다 8배 높은 상승률을 나타내고 있음.

· 이는 행정수도이전에 대한 기대감으로 대전 및 충청권지역에 대한 아파트 수요가 늘어난 데 반해, 2003년∼2004년까지 이 지역에 입주가능한 아파트가 외환위기 이후 최저물량으로 매우 부족하기 때문임.

· 그러나 5월 들어 이들 지역의 아파트 매매 및 전세가격 상승세가 둔화되고 있음.

<주요 지역별 아파트 매매가격 및 전세가격 변동률(2003.1∼5)>

(단위 %)

지역	매매가격	전세가격	지역	매매가격	전세가격
서울	3.2	-0.2	경기도	4.3	0.8
부산	3.4	1.8	강원도	3.5	5.8
대구	2.7	1.5	경상남도	3.1	3.2
인천	3.2	-1.5	경상북도	1.0	2.4
광주	3.1	3.7	전라남도	0.0	1.4
대전	18.5	7.9	전라북도	1.7	2.8
울산	4.7	5.6	충청남도	7.9	8.7
전국 평균	3.8	1.0	충청북도	7.0	6.8

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

재건축 대상 아파트 가격은 상승세, 일반 아파트의 가격은 안정세

<지역별 재건축 대상 아파트 가격>                      <지역별 일반 아파트 가격>

(전년동기대비 증감률)                             (전년동기대비 증감률)

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 대도시를 중심으로 재건축 대상 아파트 가격 상승세가 확대되는 것과는 달리 재건축 대상을 제외한 일반 아파트의 가격은 비교적 안정세를 보이고 있음.

· 대도시 지역의 재건축 대상 아파트 가격이 전년 동월 대비 30∼60%의 급등세를 보이는 반면 재건축 대상을 제외한 일반 아파트의 가격은 전년 동월 대비 14% 정도에 그치고 있음. 단 대전 및 충청권 지역의 일반 아파트 가격은 타 지역에 비해 강세를 나타내고 있음.

· 2003년 상반기 재건축 대상 아파트 가격은 대구(29.6%)가 일반 아파트 가격은 대전(18.5%)이 각각 최고 가격 상승률을 기록하면서 작년과는 달리 지방도시들의 가격 상승률이 서울 및 수도권의 가격 상승률을 크게 웃돌고 있음.

<지역별 재건축 대상 아파트 가격 증가율(2003)>        <지역별 일반 아파트 가격증가율(2003)>

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

2) 수요 동향

실수요 보다 투자 및 투기수요 많고, 여전히 아파트 선호도 높아

< 점유형태별 부동산 구입계획추이 >                  < 구입 예정 부동산의 종류 >

자료: 한국은행

□ 2003년 상반기의 주택수요는 아파트 및 주상복합 아파트의 분양권, 사업추진이 본격화된 재건축 대상 아파트 등 단기투자 및 현금성이 높거나 상대적으로 자본이득이 높은 특정 상품에 집중되고 있음.

· 신규 아파트 분양의 청약 경쟁률이 여전히 높은 수준을 나타내고 있으며 정부의 규제를 피해 투기과열지구 이외 지역의 전매가 가능한 상품으로 수요가 집중되고 있음.

□ 한국은행의 □소비자 동향조사□에 따르면 2002년 2/4분기 이후 부동산 구입 계획(향후 6개월 이내)을 표명한 소비자의 비중이 감소하고 있음.

· 비교적 실수요자라고 판단할 수 있는 임차가구의 부동산 구입계획비중도 금년 1/4분기 들어 감소하고 있음.

· 따라서 현재 청약시장의 과열은 실수요에 기인한 것이라기보다는 투자 및 투기적 수요에 의한 것일 가능성이 크다고 할 있음.

· 단 부동산 구입계획비중이 감소한 가운데 여전히 아파트에 대한 선호가 다른 부동산 상품에 비하여 높게 나타나고 있어 여전히 아파트에 선호도가 높음을 알 수 있음.

< 서울 지역 아파트 청약 경쟁률과 주요 지역 미분양 아파트 물량 추이>

구분	2002년 7월	8월	9월	10월	11월	12월	2003년1월	2월	3월	4월	5월	6월
공급세대수(호)	679	583	824	961	291	2012	697	188	552	379	707	604
청약자수(명)	39,374	65,857	35,905	33,004	3,258	51,335	13,600	9,415	3,724	6,588	126,073	23,764
청약경쟁률	79.6	168.8	57.5	58.0	19.3	33.9	20.6	58.1	24.9	17.4	178.3	40.1
미분양 아파트(호)
서울	131	84	78	72	72	52	28	35	35	71
인천	15	10	6	4	3	17	176	10	5	2
대전	726	659	582	604	1015	965	456	228	199	163

주: 청약경쟁률은 무주택공급자 우선공급에서 탈락한 청약자수를 고려하였기 때문에 실제 공급세대수와 청약자수의 비율과 다소 상이할 수 있음.

자료: 건교부, 부동산114(주)

3) 주택금융 동향

□ 주택관련 대출은 작년 4/4분기 정부의 가계대출 억제 정책에 힘입어 가계대출의 증가세가 둔화되었으나 2003년 2월 이후 다시 주택담보대출을 중심으로 소폭 증가세를 보이고 있음.

· 월 증가액이 지난해 월평균 증가액의 50∼60% 수준으로 우려할 만한 수준은 아님.

□ 주택담보 대출의 증가세가 둔화되고 있는 이유는 고정금리로 장기 분할 상환되는 주택자금대출 실적이 미진하기 때문임.

· 2003년 1∼3월 사이 주택 자금 대출을 포함한 총 주택담보대출 증가액은 2조 4천 억 원 이었으나 주택자금 대출은 오히려 2조 101억 원 정도 감소하였음.

· 가계의 주택금융 조달 방식이 아직은 고정금리 장기분할의 주택자금보다 변동금리 단기 일시상환의 주택담보대출로 이루어지고 있다는 것을 알 수 있음.

<금융기관의 가계대출 및 주택담보대출 증감액>

자료: 한국은행 □2003년 5월중 금융시장 동향□

<금융기관의 주택자금대출 및 주택담보대출(잔액기준)>

(단위: 억원)

구분	2001년 12월	2002년12월	2003년 1월	2월	3월	2003년 1-3월(증감액)
주택자금대출	725,377	894,761	900,295	868,408	874,660	□20,101
주택담보대출	847,160	1,305,741	1,312,300	1,320,256	1,330,256	24,515

주: 잔액기준 임. 주택담보대출은 신탁계정 제외 주택자금대출 포함.

자료: 신용보증기금, 2003년 5월 주택관련통계 및 한국은행 금융시장 동향(매월)

4) 공급 동향

□ 2003년 서울지역 입주물량은 절반 이상(57%)이 한강 이남지역에 분포하고 있어 강남지역의 입주 물량이 풍부한 편임.

· 서울 지역의 2003년 아파트 입주물량은 성북구, 관악구, 동작구, 강서구 등에 집중되어 있는데 이들 지역은 2002년 모두 입주물량 부족으로 서울시 평균 보다 높은 전세가격 상승률을 나타냈던 지역임.

· 또한 이들 지역은 다세대 다가구 주택의 공급도 많아 2003년 상반기 전세가격이 하향 안정세를 보이고 있음.

· 서울지역은 4/4분기에도 입주 물량이 몰려 있어 당분간 전세가격 안정세가 지속될 것으로 예상됨.

< 2003년 아파트 입주물량 추이>

구분	2003년
	전국	경기도	서울	지방
입주 물량(호수)
20평이하	11,393	3,391	4,847	3,155
20∼29평형이하	68,858	20,115	14,648	34,095
30∼39평형이하	127,863	47,163	32,930	47,770
40∼49평형이하	26,488	11,075	9,848	5,565
50평 이상	18,855	8,306	7,833	2,716
계	253,457	90,050	70,106	93,301
구성비(%)
20평 이하□	4.5	3.8	6.9	3.4
20∼29평 이하	27.2	22.3	20.9	36.5
30∼39평 이하	50.4	52.4	47.0	51.2
40∼49평 이하	10.5	12.3	14.0	6.0
50평 이상	7.4	9.2	11.2	2.9
계	100.0	100.0	100.0	100.0

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 평형별 아파트 입주물량 구성을 살펴보면 서울은 2001년 이후 지속적으로 20평 이하와 20∼29평 이하 등 중소형의 아파트 비중이 감소하는 대신 40평형 이상의 대형 평형이 꾸준히 늘어나고 있음.

· 98년 이후 중대형 평형을 대량 공급하였던 경기도 지역은 2002년 이후 중소형 평형의 입주물량이 다시 증가하고 대형 평형은 점차 감소하고 있음.

· 서울지역은 대형 중심의 주상복합 아파트가 2002년 이후 본격적으로 입주를 시작한데다가 재건축 사업으로 건설된 대형 평형의 일반 분양분 아파트 공급이 점차 늘어남에 따라 대형 아파트의 비중이 늘어나고 있는 것으로 분석됨.

□ 서울 지역에서의 소형 평형 주택은 아파트가 아닌 다세대 주택 및 주거용 오피스텔로 공급되고 있음.

· 서울시내에서 공급(준공 및 입주기준)된 오피스텔은 2000년 3,337실 이었던 것이 2002년에는 이의 2배인 7,533실, 2003년에는 6배가 넘는 2만 610실에 이르고 있음.

· 이렇게 공급된 오피스텔의 89∼90% 정도가 주거 및 주거겸용이어서 사실상 소형 아파트를 대체할 수 있을 것으로 예상됨.

· 오피스텔의 공급증가는 서울 뿐만 아니라 경기도 지역으로도 확산되어 2003년 경기도 지역에 입주예정(기 입주 포함)인 오피스텔은 총 2만 9,422실로 2000년 공급물량 3,709실보다 8배가 증가한 물량임.

· 이처럼 급증하고 있는 오피스텔의 공급으로 부족한 소형 아파트의 공급을 일부 대체할 수 있을 것으로 예상되나 중형 이상의 오피스텔은 부대시설의 미비, 낮은 전용률 등의 이유로 아파트의 수요를 대체하는 데는 다소 한계가 있을 것으로 판단됨.

<수도권 오피스텔 입주 물량(예정 포함)>

(단위: 실)

입주	주용도	경기도	서울	인천	수도권(계)
2000	겸용	2,145	2,945		5,090
	업무용	748	146		894
	주거용	816	246		1,062
2000년 계		3,709	3,337		7,046
2001	겸용	2,670	2,841	263	5,774
	업무용	60	170		230
	주거용	510	379	186	1,075
2001년 계		3,240	3,390	449	7,079
2002	겸용	3,311	4,558	2,225	10,094
	업무용	193	1,010		1,203
	주거용	3,960	1,965	523	6,448
2002년 계		7,464	7,533	2,748	17,745
2003	겸용	23,108	11,477	5,770	40,355
	업무용	2,026	1,110		3,136
	주거용	4,288	8,023	749	13,060
2003년 계		29,422	20,610	6,519	56,551

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 입주 가능한 주택물량이 증가하고 있는 반면 주택공급의 선행지표인 건축 허가와 주택건설사업승인 실적은 2002년 하반기 이후 상승세가 크게 둔화되면서 2003년 상반기에는 아파트를 제외한 모든 주택유형의 공급물량이 감소하고 있음.

· 특히 서울지역에서의 주택건설실적이 크게 감소하고 있는데 서울의 4월말까지의 주택건설실적은 전년 동기간 대비 61.5% 감소한 수준임.

· 건설주체별로는 공공(-50.6%)과 민간(-29.3%)이 모두 감소하였는데 여전히 공공부분의 감소 폭이 큰 상황임. 공공부분의 공급실적 부진은 정부의 국민임대주택건설이 아직 사업계획 승인 이전 단계에 머물러 있기 때문인 것으로 분석되며 하반기가 되어야 본격적인 건설실적으로 나타날 전망됨.

· 주택유형별로는 지난해 전체 주택건설실적의 절반 이상을 차지했던 다세대 다가구 주택의 비중이 감소하여 2003년(4월말 누계) 그 비중이 25% 수준으로 급감하였음. 대신 아파트의 경우, 지난해 경기호황의 영향으로 업체들이 공급계획을 확대하면서 2003년 4월말까지 전년 동기 대비 19% 증가한 것으로 분석됨.

<유형별 주택건설실적>

(단위: 세대수,%)

구 분	수도권					서울
	계	단독	아파트	연립	다세대	계	단독	아파트	연립	다세대
1999	237,454	5,436	217,588	3,543	10,887	61,460	1,082	54,146	1,416	4,816
	(100.0)	(2.3)	(91.6)	(1.5)	(4.6)	(100.0)	(1.8)	(88.1)	(2.3)	(7.8)
2000	240,985	9,643	181,520	5,884	43,938	96,936	2,478	72,149	2,763	19,546
	(100.0)	(4.0)	(75.3)	(2.4)	(18.2)	(100.0)	(2.6)	(74.4)	(2.9)	(20.2)
2001	304,396	14,809	120,418	4,224	164,945	116,590	3,598	39,420	2,971	70,601
	(100.0)	(4.9)	(39.6)	(1.4)	(54.2)	(100.0)	(3.1)	(33.8)	(2.5)	(60.6)
2002	376,248	15,719	188,777	3,916	167,836	159,767	4,707	51,815	2,827	100,418
	(100.0)	(4.2)	(50.2)	(1.0)	(44.6)	(100.0)	(2.9)	(32.4)	(1.8)	(62.9)
2003.4	73,212	3,492	56,866	509	12,345	25,948	503	20,526	242	4,677
	(100.0)	(4.8)	(77.7)	(0.7)	(16.9)	(100.0)	(1.9)	(79.1)	(0.9)	(18.0)

자료 : 건설교통부, 매월 주택건설실적; 건설교통부(2001), 주택업무 편람; 서울시, 매월 주택건설실적

5) 일반 경기와 부동산 경기

아파트 매매 및 전세가격은 각각 경기 동행 및 선행지수 유사한 패턴으로 변동

< 경기동행지수와 아파트 매매가격>     <경기선행지수와 아파트 전세가격>

자료: 통계청, 한국건설산업연구원

□ 외환위기 이후 아파트 가격은 실물 경기와 매우 밀접하게 연관되어 움직이고 있음.

· 기간에 따라 다소 차이를 보이기는 하지만 아파트 매매가격은 경기 동행지수와, 아파트 전세가격은 경기선행지수와 비슷한 변동추이를 나타내고 있음.

· 따라서 향후에도 이와 같은 추세는 지속될 것으로 예상되는 바, 실물경기가 뚜렷한 회복세를 보이기 전까지 아파트 가격은 당분간 상승세가 크게 둔화되면서 보합세를 보일  가능성이 높음.

□ 경기 선행지수와 비슷한 추이를 보이는 전세가격 역시 최근의 매매가격 재상승에도 불구하고 지속적으로 안정세를 보이고 있어 향후 매매가격 상승세 둔화에 대한 예측을 가능케 하고 있음.

· 특히 외환위기 이후 입주물량 부족에 의해 야기 되었던 전세가격 상승세는 아파트 입주물량의 증가, 다세대 다가구 주택 및 주거용 오피스텔의 대량 공급으로 공급부족문제가 크게 개선된 상황임.

· 다만 주택 유형 중 아파트에 대한 선호가 지속되고 있어 다세대 다가구 등의 주택으로의 전세수요 이동 규모가 향후 아파트 전세가격의 변수가 될 것으로 판단됨.

· 만약 아파트 수요가 이들 주택으로 이동하지 않을 경우 결국 다세대 다가구, 주거용 오피스텔의 매매가격 및 임대료(전 월세 포함)는 크게 하락세를 나타낼 것으로 예상됨.

<경기동행지수와 일반 아파트 매매가격><경기지수와 재건축 대상 아파트 매매가격>

자료: 통계청, 한국건설산업연구원

□ 아파트 매매가격은 재건축 대상 아파트와 일반 아파트 간의 다소 상이한 가격 변동을 나타내고 있음

· 즉, 재건축 대상을 제외한 일반 아파트의 가격은 경기 동행지수와 유사한 패턴을 보이면서 2002년 10월 이후 상승세가 계속 둔화되고 있는 반면

· 재건축 대상 아파트의 가격은 2002년 1/4분기 이후에는 오히려 경기선행지수와 비슷한 패턴을 보이고 있음. 또한 2002년 8월과 2003년 4월에 각각 이상 급등세를 나타내었는데 이는 콜금리 인하, 재건축 관련 정책변화와 밀접한 관계가 있었음.

· 따라서 향후에도 재건축 대상 아파트의 가격은 일반 아파트 가격 변동의 선행지표가 될 것으로 판단됨.

□ 그러나 재건축 대상 아파트 가격은 재건축을 포함한 정부정책의 영향에 매우 민감하여 향후 정부 정책에 따라 하락 폭이 크거나 아니면 반등할 가능성도 배제할 수 없음.

· 우선 5.23 대책에서의 재건축 아파트의 후분양 시행 및「도시 및 주거환경 정비법」의 시행으로 하반기 이후 재건축을 추진 중인 아파트의 가격이 서서히 조정을 받을 것으로 예상됨.

· 그러나 새로운 법 적용에서 제외되는 기 사업추진 단지들은 반사이익을 받으면서 당분간 소폭 상승세가 이어질 것으로 전망됨.

· 서울시의 재건축 허용 연한을 강화하는 도시계획조례가 9월중 서울시 의회에 상정될 예정임. 만약 이 조례가 시의회를 통과할 경우 4/4분기에 해당 재건축 대상 아파트의 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성도 있음.

· 반면, 서울시 조례가 시의회를 통과하지 못할 경우 재건축 대상 아파트의 가격의 본격적인 조정 시기는 내년 1/4분기 이후로 늦추어질 가능성이 높음.

금리 변동이 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨.

< 회사채 수익률과 아파트 매매가격>    <종합주가지수와 아파트 매매가격>

자료: 통계청, 한국건설산업연구원

□ 저금리로 인한 유동성 증가와 이로 인한 부동산 시장으로의 자금유입은 당분간 지속될 것으로 예상됨.

· 실제로 금리 및 주가지수와 아파트 가격은 역의 상관관계를 나타내고 있어 저금리 및 주식시장 약세가 부동산 경기를 상승시키는 요인으로 작용하고 있음.

· 최근 주식시장이 회복양상을 보이고는 있으나 실물경기 회복에 대한 예측이 엇갈리면서 주식시장의 회복장세를 긍정적으로만 예측하기는 어려운 상황임.

□ 특히 최근 경기회복을 위해 추가금리 인하론이 제기되고 있는데 만일 추후 금리인하가 단행될 경우 부동산 시장은 다시 가격 상승세가 재현될 가능성도 있음.

· 재건축 및 분양권 전매 등에 대한 정부대책이 실효를 거두더라도, 신행정수도 개발 및 수도권 신도시 개발에 따른 개발 호재의 영향으로 부동산 시장에서의 기대심리가 여전히 지속되고 있기 때문임.

· 향후 금리 인하에 따른 부동산시장의 영향은 가격 상승세가 아파트(재건축, 주상복합 아파트 포함)에서 토지로 이동하는데 촉매제 역할을 할 것으로 예상됨.

· 또한 이미 사업이 확정된 재건축 대상 아파트로의 투자수요 집중이 재현될 가능성도 높음.

6) 정책변화 부동산 경기

□ 부동산 경기는 실물경기이외에도 각종 제도 등의 정부 정책에 의해 큰 영향을 받고 있음.

□ 최근 2∼3년 동안의 아파트 매매가격 변동과 그 사이에 발표되었던 정부의 각종 정책(금융정책, 부동산 대책 등)과의 상관성을 살펴보면 금리변동이 부동산 시장에 가장 민감한 변수였음을 알 수 있음.

· 2001년 재건축 아파트를 중심으로 한 아파트 가격 급등시기가 2001년 7월 콜금리가 4%대로 진입한 시기와 유사하며 지난 5월 13일의 콜금리 인하 시에도 다시 재건축 대상 아파트의 가격이 크게 상승하였음.

· 반면 콜금리가 인상되었던 시기에는 정부의 다른 가격 안정대책의 영향도 있겠으나 아파트 매매가격의 상승세가 둔화되었던 것으로 분석되고 있음.

· 또한 금리변동은 가계대출의 증가에도 크게 영향을 미쳐 금리 하락 이후에 가계대출의 증가세가 확대되었음을 알 수 있음.

□ 반면 정부의 세무조사 확대 및 투기억제 대책의 효과는 단기간에 그치는 것으로 나타나고 있음.

· 재건축 관련 규제강화 역시 시행이 본격화되기 전까지는 시장에 특별한 영향을 미치지 못하고 있으며 오히려 규제 강화 전에 사업을 추진하려는 수요 증가로 부작용이 나타나고 있는 것으로 분석됨.

<아파트 매매가격과 정부 정책의 영향>

자료: 한국은행, 한국건설산업연구원.부동산114(주)

Ⅱ. 2003년 하반기 부동산 경기 전망

1. 국내 경기 전망과 부동산 시장

가격은 2/4분기 이미 정점에 도달, 3/4분기 조정국면에 진입

자료: 한국건설산업연구원

□ 최근의 부동산 경기는 일반 경기와 부동산경기의 관계로 시장상황을 설명하는 벌집모형이론(Honey Comb Cycle)에 근거하여 볼 때 6월말 현재 제3국면인 조정국면에 진입하였음을 알 수 있음.

· 수도권 아파트 가격지수(한국건설산업연구원·부동산114(주))와 토지공사의 아파트용 토지거래로 살펴본 주택경기는 위의 그림과 같이 제3국면 초기(좌측 그림 E3)에 진입하였다는 것을 알 수 있음.

· 정부의 강력한 투기억제 대책으로 거래량이 크게 감소하고 있으나 신도시 개발 등 향후 개발에 대한 기대감으로 매물을 회수하는 현상도 겹치고 있어 경기 위축에 따른 거래감소로 이어지기에는 다소 시간이 소요될 것으로 판단됨.

□ 그러나 아파트 가격의 경우 이미 2/4분기에 정점에 도달한 것으로 판단되며 하반기의 가격 변동폭은 크지 않으면서 당분간 보합세를 유지할 것으로 전망됨.

2. 토지시장

2003년 하반기 지가는 국지적 상승세가 지속되면서 1.5∼2.0% 상승 전망

□ 2003년 토지시장은 최근 경기가 불황 국면으로 이어짐에 따라 전체적으로는 위축되는 경향을 보일 것임

· 경기 동행지수 순환변동치가 3개월 연속 하락하고, 경기 선행지수도 전년 동월비 12개월 연속 둔화되는 등 전반적인 경기가 하락징후를 보이고 있어 부동산시장도 전체적으로는 위축될 것으로 전망.

□ 그러나, 일부 개발이 예정되어 있거나 개발가능성이 큰 지역은 큰 폭의 지가 상승이 예상되어 국지적인 가격 상승은 이어질 것으로 예상됨.

· 저금리 지속, 주택시장에 대한 정부의 강력한 안정화 대책 등으로 인해 유동자금이 오히려 토지시장에 유입될 가능성이 큼.

· 신도시 주변을 비롯한 수도권 택지개발지역, 행정수도 이전 예상지역 등 개발예정지역을 중심으로 지가가 상승세를 나타낼 것으로 예상됨.

· 그러나 기타 지역에서는 약보합세 내지는 소폭 하락세가 예상됨.

□ 따라서 2003년 하반기 토지시장은 차별적인 가격 변동이 예상되며 특정지역에서는 급등세가 예상되나 기타지역이 약보합세 및 하락세를 나타내면서 전국적으로는 1.5∼2%의 소폭 상승세를 유지할 것으로 전망됨.

<토지가격 변화추이와 전망>

(단위: %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003(E)
								1/4분기	상반기	하반기
지가변동률	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.33	8.70	3.0-3.5	0.41	1.5	1.5∼2.0

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

3. 주택시장

1) 가격 전망

하반기 전국 아파트 매매가격은 1.5%, 전세가격은 0.5% 소폭 상승

□ 2003년 하반기에도 아파트 가격 상승세는 서울보다 지방에서 큰 폭으로 나타날 것으로 전망됨.

· 서울 및 경기도 지역은 지난 2년 동안의 이미 가격이 크게 상승하였으며 최근에는 정부의 강력한 투기억제 대상지역이 되면서 투자수요가 위축될 것으로 전망됨. 따라서 아파트 가격은 보합세를 나타낼 전망

· 그러나 수도권 내 신도시 개발 인근지역과 행정수도 이전 후보지역 등의 아파트 가격은 하반기에도 상승세가 이어질 것으로 예상됨에 따라 전국적으로는 1.5% 정도의 소폭 상승세를 나타낼 전망

· 투기과열지구에서 제외된 지방 대도시로의 유동자금 이동이 예상되며 이는 이 지역의 분양가격 상승과 재건축 사업에 대한 기대감을 상승시킬 것으로 예상됨.

· 따라서 하반기 지방 대도시들의 아파트 가격은 재건축 아파트를 중심으로 2∼3%정도의 상승세를 보일 것으로 전망

□ 아파트 전세가격은 전반적으로 하락세가 예상되는 가운데 일부 지방 대도시는 강보합세가 유지되면서 전국적으로는 0.5% 상승에 그칠 것으로 전망됨.

· 입주물량이 크게 증가하는 서울지역의 전세가격 하락 폭이 3.9%정도로 클 것으로 예상되며 경기도 지역은 대규모 재건축 사업 착공에 따른 이주수요가 증가할 것으로 예상되나 입주물량이 풍부해 수급에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨에 따라 2% 정도의 하락에 그칠 전망임.

<2003년 아파트 가격 전망>

(단위 : %)

구 분		2002년						2003년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	상반기	하반기
매매 가격	전 국	25.7	11.2	2.9	7.7	2.1	6.7	1.1	5.0	1.5
	수도권	27.7	12.1	2.8	8.6	2.1	4.6	0.6	3.6	1.0
	서 울	31.6	14.0	3.3	10.2	1.5	4.5	0.1	4.2	0.3
전세 가격	전 국	13.4	8.3	2.7	2.7	-0.7	0.7	1.0	0.7	0.5
	수도권	12.9	8.7	2.4	2.6	-1.2	-0.1	0.3	0.0	-2.0
	서 울	15.0	9.8	3.7	3.0	-2.0	-5.4	0.1	-1.6	-3.9

주: 전기(년)말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원

아파트 매매가격 재건축 여부, 준공연도별, 지역별로 차별화가 심화될 전망

□ 재건축 대상 아파트를 제외한 일반 아파트 가격은 이미 상승세가 크게 둔화되고 있어 하반기 재건축에 대한 기대심리만 진정되면 전반적인 아파트 가격상승세는 크게 둔화될 전망.

· 「도시 및 주거환경정비법」의 시행, 서울시 일반주거지 종세분화 확정, 서울시 재건축 허용 연한 확대 및 재건축 일반분양분의 후분양 적용등 하반기에 재건축 관련정책변화가 많을 것으로 예상됨.

· 1차적으로는 하반기 「도시 및 주거 환경정비법」의 영향을 직접적으로 적용받는 재건축 사업 추진단지들의 가격 조정이 불가피 할 것으로 예상되며, 그 다음으로는 현재 재건축 사업을 추진하고 있지는 않으나 막연한 재건축에 대한 기대감으로 가격상승이 있었던 준공 후 11년 이상된 아파트 가격이 조정을 받을 것으로 예상됨.

· 실제로 그 동안 재건축 대상을 제외한 일반 아파트 중에서도 신규 입주한 아파트 보다는 준공 후 11년 이상 경과한 노후 아파트의 가격 변동 폭이 더 컸음.

□ 재건축 대상 아파트의 가격이 조정을 받는 대신 입주 후 5년 미만의 신규 아파트는 당분가 현재의 가격 수준을 유지할 것으로 예상됨.

· 그 동안 상대적으로 재건축 대상 아파트에 비해 가격 변동폭이 적었으며 재건축 억제에 대한 반사이익으로 신규 아파트의 가격은 대부분 현재의 수준을 유지할 가능성이 큼.

□ 행정수도 이전 후보지역이 확정되기까지 대전 및 충청권 지역의 가격 상승세는 유지될 것으로 예상됨. 또한 상반기에 탄력을 받은 지방 재건축 사업의 추진도 하반기까지는 지속될 것으로 예상됨에 따라 하반기에도 역시 서울보다는 지방 도시들의 가격 상승세가 두드러질 것으로 전망됨.

<서울지역 준공연도별 아파트 가격 변동>        <준공 후 11년 이상된 아파트 가격>

(재건축 대상/일반)

자료: 한국건설산업연구원, 부동산 114(주)

2) 공급 전망

2003년 하반기 입주물량 풍부, 신규 건설실적은 50만호에 못 미칠 것으로 전망

□ 2003년 서울지역의 아파트 입주 물량은 하반기에 몰려 있어 하반기 서울지역 전세가격 안정에 주요 원인이 될 것으로 전망됨. 특히 계절적 비수기인 12월에 11,000호 정도의 대규모 입주물량이 대기 중 이어서 2004년 1/4분기의 전세수요까지 수용할 수 있을 것으로 예상됨.

· 오피스텔의 경우에도 전년대비 173%가 많은 2만 호 정도가 입주 대기 중에 있으며 이중 90% 이상이 주거용(주거 겸용 포함)이어서 소형 평형의 전세수요에 대응할 수 있을 것으로 예상됨.

· 올해에는 경기도 지역에서의 오피스텔 공급도 크게 증가하여 인천은 137%가 증가한 6,519실이, 경기도는 294%증가한 2만 9,422실이 각각 연내 공급될 예정임.

<서울시 월별 아파트 입주물량(2003)>       <주요 지역별 아파트 입주물량(2003-2004)>

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

<수도권 오피스텔 입주 물량(예정 포함)>

(단위: 실, %)

입주	주용도	경기도	서울	인천	수도권(계)
2003	겸용	23,108	11,477	5,770	40,355
	업무용	2,026	1,110		3,136
	주거용	4,288	8,023	749	13,060
2003년 계		29,422 (294.2)	20,610 (173.6)	6,519 (137.2)	56,551 (218.7)
2004	겸용	17,503	23,943	2,878	44,324
	업무용	1,748	3,417		5,165
	주거용	11,646	11,455	1,037	24,138
2004년 계		30,897 (5.0)	38,815 (88.3)	3,915 (-39.9)	73,627 (30.2)

주: (   )은 전년대비 증감률임

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 2004년의 입주물량을 추계해 보면 서울, 대구, 광주, 울산 지역은 아파트 공급이 다소 감소하는 반면 인천 및 경기도, 부산, 대전은 각각 공급물량이 증가함.

· 수도권을 중심으로 한 오피스텔 공급이 작년부터 지방 도시로 확산되는 바 2004년에는 지방도시에서의 오피스텔 입주물량도 크게 증가할 것으로 예상되며, 서울지역도 아파트 공급물량이 감소하지만 오피스텔이 여전히 높은 증가세(88.3%)를 보이고 있어 전체적인 공급물량은 크게 줄어들지 않을 것으로 예상됨.

· 다만 아파트 수요자들이 얼마만큼 주거용 오피스텔로 이동해 갈 것인가가 향후 아파트 전세가격 변화에 큰 변수가 될 것으로 예상됨.

□ 2003년 건설교통부가 계획하고 있는 주택건설계획물량은 총 50만 호 정도임. 그러나 민간부분의 주택건설실적이 크게 위축됨에 따라 50만 호에 못 미칠 것으로 판단됨.

· 작년 한해 주택건설물량 증가에 크게 기여하였던 다세대 다가구 주택 건설이 급격히 위축(전국 4월말 현재 전년 동기간 대비 78.2% 감소)됨에 따라 아파트 공급이 이들 물량의 상당 부분을 보완해 주지 않는 이상 당초의 계획목표 달성이 어려울 것으로 전망됨.

· 다만 정부가 공급예정인 국민임대주택의 사업추진이 본격화되어 빠르게 착공할 경우 당초 계획 치에 근접할 수 있을 것으로 판단됨.

<주택건설실적과 공급계획>

(단위:호, %)

구분	2002년		2003년		증감률
	1∼4월	년간	1∼4월	년간(계획)	1∼4월	년간
계	199,222	666,541	136,758	500,000	-31.4	-25.0
공공부문	18,968	123,730	9,367	200,000	-50.6	61.6
민간부문	180,254	542,811	127,391	300,000	-29.3	-44.7
수도권 소계	118,762	376,248	73,212	300,000	-38.4	-20.3
서울	67,393	159,767	25,948	110,000	-61.5	-31.1
인천	8,566	55,008	14,622	40,000	70.7	-27.3
경기	42,803	161,473	32,642	150,000	-23.7	-7.1
광역시	44,236	144,891	32,816	100,000	-25.8	-31.0
기타	36,224	145,402	30,730	100,000	-15.2	-31.2

주: 광역시는 인천을 제외한 5대 광역시임.

자료: 건설교통부

<유형별 주택건설실적과 증감률(2003년 4월말 현재)>

(단위:호, %)

구분	계	단독	다세대	연립	아파트
계	136,758(-31.4)	13,987(-22.6)	20,273(-78.2)	1,703(-49.5)	100,795(19.0)
수도권	73,212(-38.4)	3,492(-40.2)	12,345(-82.7)	509(-68.5)	56,866(42.7)
서 울	25,948(-61.5)	503(-76.4)	4,677(-90.3)	242(-77.6)	20,526(26.7)
인 천	14,622(70.7)	194(19.0)	861(-73.2)	12(-)	13,555(161.0)
경 기	32,642(-23.7)	2,795(-21.3)	6,807(-66.4)	255(-52.2)	22,785(23.4)
지 방	63,546(-21.0)	10,495(-14.1)	7,928(-63.3)	1,194(-32.0)	43,929(-2.1)

주:(   )은 전년 동기간 대비 증감률임.

자료: 건설교통부

Ⅲ. 주요 이슈 및 정책 제언

시중의 풍부한 유동자금을 유입할 수 있는 대안 없이는 부동산 시장의 장기 적인 안정 기대는 곤란

□ 정부의 강력한 투기억제 대책과 관련 건축규제 등의 강화로 당분간 주택가격은 관망세를 유지할 것으로 예상되나 저금리 기조가 지속되는 한 장기적인 시장 안정은 기대하기 어려움

· 금융상품에 비해 유동성이 떨어지는 부동산 상품은 대체 투자처가 마련되지 않는 한 시장에서 급격히 자금이 유출될 가능성이 적음.

· 또한 한편에서는 강력한 투기억제 대책을 쏟아내고 있으나 다른 한편에서는 개발호재가 계속 발표되면서 가격 상승에 대한 기대감이 내재되어 있음.

· 아파트 분양권-주상복합 아파트, 재건축 등 투기과열지구에 한정된 정부의 부분적인 투기억제 대책은 유동자금을 규제를 피해 집중시키는 부작용을 낳고 있으며 이로 인해 지방 주택시장이 과열되는 부작용이 일고 있음.

□ 따라서 금리가 추가 인하될 경우 정부의 강도 높은 투기억제 대책에도 불구하고 부동산 시장은 다시 가격이 상승할 수 있는 불안 요소가 잠재되어 있음.

· 최근의 거시경제 상황이 침체 양상을 보이면서 금리의 추가 인하 압력이 높아지고 있으나 부동산 시장에서의 금리 변동은 매우 위험한 요소로 작용할 우려가 높음.

· 기 사업이 확정된 재건축 대상 아파트와 개발 인근지역의 토지 등 유동자금의 투자대상이 여전히 존재하고 있음.

· 또한 투기과열지구를 피해 상반기 탄력을 받고 있는 지방 대도시들로 유동자금이 이동할 경우 지방 도시들을 중심으로 한 부동산 가격의 재상승이 나타날 가능성도 높음.

· 따라서 추가적인 금리 인하나 내수회복을 위한 주택경기부양에 대한 기대를 낮출 필요가 있음.

□ 주택경기와 상관없이 지속적인 공공부문의 주택공급 확대가 실행되어야 함.

· 공공부문의 주택공급실적은 민간부문보다 더욱 경기에 민감하게 변화하였으며 그 결과 외환위기 이후에도 민간부문과는 달리 공급물량이 계속 감소하여 왔음.

· 2003년에는 공공부문의 주택건설을 확대함으로써 민간 주택경기 위축에 대비하여야 할 것임.

후분양 방식 등의 무리한 조기시행을 자제하고 점진적인 시행방안 모색 필요

□ 재건축 사업 위축에 따른 보완대책이 없이 집중적인 규제를 지속할 경우 장단기적으로 주택시장 내 부작용을 초래할 가능성이 높음.

· 6월 「주택공급에 관한 규칙」이 개정작업을 마치면서 투기 과열 지구내 재건축 아파트 일반분양분에 대한 후분양 적용이 가시화 될 전망.

· 일반주거지역 종세분화 확정도 6월중에 마무리 될 예정이어서 사실상 재건축 추진이 어려워 질 전망임.

· 또한 서울시는 재건축 허용 연한을 강화하는 「시 조례」를 9월중 마련할 예정이어서 현재 재건축 사업을 추진 중인 대부분의 단지들에 사업추진이 불가능해 질 전망.

· 이미 마련된 정부의 각종 대책으로 점차 재건축 사업이 어려워질 전망인데 지난 5.23대책으로 이미 사업이 확정된 단지들의 사업추진도 매우 불투명한 상황임.

· 그러나 아직 도입 초기 단계인 후분양 방식을 각종 계약 및 사업여건에 따라 이해 관계가 복잡한 재건축 사업에 우선 적용함으로써 노후 불량주택의 개선을 억제함은 물론 이로 인해 추가 주택공급에도 차질이 우려됨.

□ 재건축 사업의 후분양 강제는 지역별 건설업체별로 파급효과가 양극화되면서 주택시장 및 주택 건설 산업에 전반에 큰 혼란을 가져올 것으로 예상됨.

· 사업수익성이 불확실해 짐에 따라 사업리스크가 확대되어 무분별한 사업추진을 막을 수는 있으나

· 재건축 사업추진이 안전상의 문제가 아니라 경제적 수익성에 의해 결정되는 모순점은 해결되지 않음.

· 결국 강남지역은 후분양에 따른 타격이 적은 대신 상대적으로 일반분양수익금에 더 의존적인 수도권지역의 재건축 사업은 크게 위축될 것으로 전망됨.(서울지역은 용적률 규제 등을 통해 재건축 사업을 통한 세대수 증가 규모가 1.3배로 적은 편이나 서울 이외의 지역에서는 여전히 세대수 증가가 1.7∼2배에 달하고 있음.)

· 특히 서울지역은 대형 건설업체들이 재건축 사업 시공자로 선정된 반면 수도권 지역에서는 중견업체들의 수주비율이 높아 건설업체들 간의 파급효과도 양극화 될 것으로 우려됨.

· 금융기관의 프로젝트 파이낸싱의 경우에도 상대적으로 사업수익성이 높고 분양가능성이 높은 서울 지역 중심으로 파이낸싱을 시도할 가능성이 커, 상대적으로 자금여력이 낮고 지리적 입지여건이 불리한 지역의 재건축 사업의 추진이 어려워질 것으로 판단됨.