			제 50 호 (2003. 10. 1)
			□경제 : 8월 조달청 계약 실적, 전년 동월비 63.4% 증가 2004년 SOC 예산, 규모 감소 분야로 분류돼 □정책 : 상가 등 대형 건축물 분양제도 개선 방안 □이슈 : 분양가 원가 공개 법제화 등 분양가 규제의 문제점 공동주택 리모델링 정책 동향과 중장기 시장전망 □정보 : 2000년 산업연관표 분석을 통해 본 건설업 변화 □논단 : 강제적 분양원가 공개는 또 다른 부작용의 전주곡

□

8월 조달청 계약 실적, 전년 동월비 63.4% 증가

- 신규 발주 공사는 여전히 부족 -

□ 조달청 통계에 따르면 8월 시설공사 계약실적은 3,805억원으로 전년동월 대비 63.4% 증가함.

- 시설공사 계약실적은 5월 이후 4개월째 증가세를 나타내고 있음.

□ 공종별로는 건축부문, 금액별로는 50억∼100억원 공사가 가장 크게 증가함.

- 공종별로는 건축부문이 512.7% 증가하여 가장 큰 폭의 증가율을 나타냈으며, 토목공사는 4.5% 증가에 그침.

- 규모별로는 50억∼100억원, 10억∼50억원 공사가 200% 이상 증가한 반면, 지난달 큰 폭의 증가세를 보였던 100억원 이상 대형 공사는 38.6% 감소함.

□ 신규 발주 공사계약 실적은 5,556억원(총공사 부기금액 기준)으로 9.4% 감소하여 지난 6월을 제외하고는 올해 들어 지속적으로 감소세를 나타냄.

■ 중소업체 수주 부진 심화될 듯

□  1∼8월 중 계약실적은 전년에 비해 4.6% 감소한 수준임.

- 건축부문(0.8%)이 전년과 비슷한 수준을 유지하고 있으며 토목(-6.2%)과 전기/기계부문(-3.8%)은 소폭 감소함.

- 금액별로는 대형 공사(0.2%)에 비해 10억 미만의 소형 공사(-20.1%)의 감소가 두드러짐.

□ 중소업체의 경우 공사물량 부족이 대형업체에 비해 클 것으로 보임.

- 중소업체의 경우 소규모 토목공사가 주요 수주 요인으로 토목공사와 소규모 공사의 계약실적이 낮은 것은 중소업체의 수주 부진으로 직결될 것임.

조달청 시설공사 계약실적

(단위 : 억원, %)

구분		시설 공사								신규		감리/ 설계
			공종별			금액별
			토목	건축	전기/ 기계	100억 이상	50억 이상 ∼100억 미만	10억 이상 ∼50억 미만	10억 미만	신규 발주	PQ
2003. 8		3,805	2,120	1,397	288	580	991	1,259	975	5,556	1,918	119
	전월비	-32.4	-17.4	-45.3	-43.4	-72.2	36.5	-41.2	44.2	-17.2	312.5	-74.7
	전년동월비	63.4	4.5	512.7	294.5	-38.6	260.4	212.4	38.1	-9.4	695.9	91.9
2003.1∼8		86,867	61,035	18,493	7,339	45,303	16,415	20,339	4,810	45,351	10,971	2,230
	전년동기비	-4.6	-6.2	0.8	-3.8	0.2	-15.0	-0.7	-20.1	-22.2	-17.1	-36.6

주 : 신규 공사 계약실적은 총 공사부기금액 기준임.

자료 : 조달청.

2004년 SOC 예산 규모 감소 분야로 분류돼

- SOC 예산 17.2조원, 2.9% 증가에 그쳐 -

■ 정부 일반회계 예산안 5.4%(2003년 본예산 대비) 증가한 117.5조원

□ 저소득층, 취약 계층의 생활 안정 등 복지 분야와 차세대 성장동력 배양 등 미래대비 투자에 역점을 두고 다소 긴축재정을 편성함.

2004년 예산 규모

(단위 : 조원, %)

구 분	2003년		2004년 예산안 (C)	증감률
	본예산 (A)	추경 (B)		C/A	C/B
일반회계(A)	111.5	115.1	117.5	5.4	2.1
국세수입	103.0	104.3	111.5	8.3	6.9
세외수입	8.5	10.8	6.0	-29.4	-44.1
특별회계(B)	71.4	73.8	67.6	-5.3	-8.4
총 계 (A+B)	182.9	188.9	185.1	1.2	-2.0
(순 계)	(155.7)	(159.8)	(158.6)	(1.9)	(-0.8)

주 : 기획예산처 홈페이지(www.mpb.go.kr).

□  SOC 투자는 재정규모 증가에 비해 규모가 감소하는 분야로 분류됨.

- 증가분야는 복지(9.2%)와 국방(8.1%)이 두드러지고 그 외 R&D, 정보화, 교육, 문화·관광도 크게 증가함.

- SOC와 산업·중소기업 분야는 감소 분야로, 환경개선과 농어촌 분야는 지원이 지속되는 분야로 분류됨.

■ 도로·철도·공항·항만 감소, 지하철만 증가

□ SOC 예산은 2.9%(2003년 본예산 대비) 증가한 17조 1,679억원으로 책정되었으나 추경예산 대비로는 6.1% 감소함.

- 이에 따라 재정 규모 대비 SOC 투자예산 비중 추이를 보면 14.6%로 지난해 본예산 기준 15.0%보다 0.4%p 낮아짐.

- 부문별 SOC 투자예산의 배정상황을 보면 철도와 도로에서 크게 감소하고 공항과 항만도 다소 줄었으며 지하철만 16.6% 증가함.

□  2004년 SOC 투자 예산은 동북아 물류중심 실현 및 대도시 교통난 완화에 역점을 둠.

- 인천공항의 경우 물류, 정보, 첨단산업 등이 연계된 동북아 중추공항으로 육성하고 부산신항·광양항을 동북아 중추 항만으로 집중 개발하는 계획을 반영함.

- 대도시 교통난 완화를 위해 광역철도·광역도로 등 대도시권 광역시설 및 지하철 건설에 투자를 대폭 확대함.

- 국민주택기금 등을 통해 서민·중산층 주거생활 안정을 위한 지원도 대폭 강화함.

2004년 SOC 예산 부문별 배정액 및 증감률

(단위 : 억원, %)

구분	2003 예산	2004 예산안	증감률	비 고
도로	87,961	81,330	-7.5	일반국도(15,831□15,407억원) 등
철도	36,395	31,459	-13.6	고속철도(6,543□4,803억원) 등
지하철	7,098	8,275	16.6	지하철 건설(4,473□5,097억원) 등
공항	3,785	3,617	-4.4	인천공항 건설(979□1,623억원) 등
항만	16,752	16,302	-2.7	부산신항(3,931□4,149억원) 등
주택	9,126	9,128	0.0	국민임대주택(7,426□7,428억원) 주거환경개선(1,700□1,700억원)
계	182,830	171,679	-6.1	1차 추경예산 포함
	(166,899)	(171,679)	(2.9)	(2003년 본예산 기준)

주 : 기획예산처 홈페이지(www.mpb.go.kr).

■ SOC 투자는 □확대 필요 분야□  로 분류해야

□ 우리나라 SOC 스톡 수준을 감안할 때(지난 제49호 브리핑 내용 참조), 2004년 SOC 투자예산의 본예산 대비 2.9% 증가, 추경예산 대비 6.1% 감소 편성은 과소투자된 것으로 평가할 수밖에 없음.

- 만일 정부 예산안대로 SOC 투자예산이 국회에서 확정된다면, 2%대의 증가율에 그치는 것으로서 1990년 이후 가장 낮은 증가율임.

- 더욱이 2004년에는 주택 재건축 사업의 위축 등으로 민간 건설경기가 크게 위축될 전망인데 공공 건설시장마저 위축된다면 건설경기 및 국내경기의 침체가 장기화될 가능성이 커짐.

- 가뜩이나 청년실업 증가, 생계형 자살 증가 등으로 사회안전망에 문제가 커지고 있는 상황에서 건설투자 축소로 인해 건설현장 노동자들마저 실업으로 내몰리게 되면 사회적 혼란이 야기될 수도 있음.

- SOC 투자를 일반회계 증가율 이상으로 □지속적인 확대가 필요한 분야□로 분류할 당위성이 충분함.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

상가 등 대형 건축물 분양제도 개선 방안

■ 논의의 경과

□ 굿모닝시티 사건으로 수분양자의 피해 규모가 적지 않은 가운데 사회문제로까지 비화하자 정책당국은 올 7월부터 대책마련을 위한 전문가 간담회 등을 개최하여 개선방안을 모색하고 있음.

□ 9월 23일에는 국토연구원, 한국건설산업연구원, 주택산업연구원 공동 주최로 □상가 등 대형 건축물의 분양제도□에 대하여 공청회를 개최하여 전문가의 검토 의견 및 업계 관계자들로부터 의견을 수렴함.

□ 전문가 및 공청회 등을 통하여 취합된 다양한 의견은 정책당국의 세부적 검토와 보완을 통하여 개선방안으로 확정한 뒤 조만간 입법이 추진될 것으로 전망됨.

■ 상가 분양의 형태와 문제점

□ 도시지역에서 분양되는 상가 등 건축물은 용도에 따라 오피스텔·주상복합건축물 등 사실상 공동주택, 상가·대형 쇼핑몰, 업무용 오피스텔, 극장·클리닉빌딩, 아파트형 공장·노인주거 복지시설 등으로 구분 가능함.

□ 분양되는 권리 형태는 구분 소유·공유지분 소유·이용권으로 다양하며, 분양시기는 건축허가 후 분양 외에도 사업계획이 확정되지 않는 건축심의 전(前)단계에서 분양되거나, 건축심의 후 준공 전에 분양하는 관행이 보편적으로 자리잡고 있음.

□ 이처럼 초기자금의 원활화를 위하여 선분양의 의존도가 높고 분양 규모도 대형화하는 추세여서 분양보증제도가 없는 상가 분양은 사업 진행 중 시행자의 부도·파산 등이 있을 경우 다수의 수분양자가 심각한 피해를 입을 우려가 있음.

□ 대부분 수분양자는 선분양시 시행자에 대한 정보를 표시·광고를 통하여 획득하고 그 내용에 의존할 수밖에 없는 실정이지만, 게재된 내용의 진실 여부나 사실을 확인하기가 쉽지 않고 허위·과장이나 기만성이 있는 부당한 분양광고가 성행되고 있음.

□  분양계약 체결 과정에서도 시행자가 분양신청자에게 분양 상황을 허위·과장·기만적으로 제공함으로써 의사결정을 오도하거나, 로열층에 대한 사전 분양이나 이중 계약 등 변칙적 형태로 계약이 이루어져 수분양자가 피해를 본 사례도 적지 않음.

□ 분양계약이 일단 체결된 후에는 시행자의 부도 등이 우려되더라도 해당 사실이 확정되지 않는 한 일방적 계약의 해지·해제는 오히려 손해배상 책임을 부담해야 하기 때문에 사실상 계약으로부터 이탈이 곤란함.

■ 공정한 상가분양 질서 확립 방안

□ 따라서 건설 및 부동산시장 전체가 장기적인 발전을 도모하기 위해서는 상가분양에 따른 제반 위험과 이익이 시행자(developer), 금융기관, 수분양자간에 골고루 분배되고 그 과정이 투명하게 공개되는 등 시장의 신뢰회복이 이루어질 수 있도록 상가분양제도에 대한 입법적 조치가 조만간 이루어져야 할 것임.

■ 분양 시기

□ 선분양으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 분양시기를 건축허가를 받은 후에 분양토록 하고, 건축허가 후에도 허가사항의 변경이 있을 경우에는 공고 및 인터넷 등에 게재하여 수분양자가 용이하게 확인할 수 있도록 함.

□ 대지소유권 확보 및 분양신고제 시행

- 시행자에게 지나친 초기 사업자금 마련 부담을 안겨줄 수 있으므로 건축허가 신청시에는 소유권 미확보시에도 토지소유자 등의 토지사용 승낙서로 갈음할 수 있도록 하되, 분양 개시 전까지는 사업부지 전체의 소유권을 확보토록 하여 건축허가 기관에 신고 후 분양광고나 분양을 실시토록 함.

□ 부당한 분양광고에 대한 감독 강화

- □상가등의 분양 및 임대표시·광고에 관한 심사지침□ 에 건축허가 여부, 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁시 신탁회사명, 분양보증 가입여부, 분양대금의 관리를 맡은 금융기관의 법적 지위에 대한 명확한 표시 등 상가분양과 관련한 최근의 피해유형을 포함시키도록 개정이 필요함.

□  신탁계약의 권장을 통한 시행자의 부도 등으로 인한 피해 예방

- 시행사의 제반 채무로부터 토지소유권을 보호하고, 수분양자가 납부한 분양대금의 관리 투명성을 확보함으로써 분양 안정성을 높일 필요성이 있으므로「신탁업법」상의 신탁회사에게 처분신탁으로 소유권을 이전한 후 분양업무를 하도록 제도적으로 유도할 필요가 있음.

□  다만, 시행자 및 시공사의 신용이 탄탄하여 굳이 신탁계약을 강제하지 않아도 될 경우가 있기 때문에 신탁여부는 시행사의 자율적인 판단에 맡기도록 함.

□  표준 상가분양계약서의 마련

- 수분양자의 피해 발생을 사전에 예방하고 분양질서의 공정화 및 분양시장의 신뢰 회복을 위하여 수분양자에게 정확한 정보를 제공하고 기타 시행사와 수분양자 간의 권리의무 관계를 규정하는 가칭 □상가등의 분양계약자 모집규정□ 을 제정하거나 □표준 상가등의 분양계약서□ 를 제정·배포하여 시행자에게 사용을 권장하도록 함.

두성규(부연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

분양가 원가공개 법제화 등 분양가 규제의 문제점

■「주택법」개정 추진 중, 분양원가 공개를 의무화

□ 현재 국회의원 발의로 「주택법」에 주택 분양원가 공개를 의무화하는 조항을 마련하는 작업이 추진 중에 있음.

- 현재 검토 중인 분양원가 공개의 주요 내용은 □분양원가 산정의 투명성과 주택시장 안정화를 위해 시공능력 평가 300위 내 사업주체가 100세대 이상의 공동주택을 공급시 사업장별로 공사원가를 공개하는 것을 의무화□하는 것임.

- 공사원가는 기업회계기준 및 건설업 회계처리기준에 따라 작성하되, 공사원가를 미공개할 경우 2년 이하 혹은 2,000만원의 벌금을 부과할 방침임.

□ 이러한 분양원가 공개는 분양가 자율화 체제에서 분양가 상승을 억제할 수 있는 대안으로 제기된 것이나 산업간 형평성이나 시행 효과 면에서 적절치 못한 조치로 판단됨.

- 1999년 분양가가 완전히 자율화된 이후에도 좀처럼 변동이 없던 아파트 분양가가 2001년 하반기 이후 주택경기 활황을 배경으로 지속적으로 상승함.

- 2001년 서울시 아파트의 평균 평당 분양가는 699만원이었으나 2003년 1,331만원(9월 8차 동시분양)으로 1.9배 상승함.

- 분양가 상승이 주변 지역의 재고 아파트의 가격상승으로 이어지는 등 사회 전반에 미치는 부작용이 적지 않다는 점은 인정할 수 있으나 산업 전체를 통해 원가공개를 강제하는 경우는 없어 다른 산업과의 형평성에 위배됨. 또한 주택건설업은 수주산업, 지역성, 토지의 제한성이라는 산업적 특성으로 인해 원가공개의 기준 및 이에 대한 획일적인 평가가 현실적으로 어려움.

■ 공개된 분양원가를 판단하고 비교할 기준이 없어 실효성 의문

□ 분양원가 공개는 기업의 영업비밀 공개라는 기업 영업활동의 본질적인 권리를 침해하는 것임. 동시에 만약 공개할지라도 공개된 분양원가의 적정성을 판단하고 비교할 수 있는 기준이 없어 원가공개의 실효성에 의문이 제기됨.

- 현행 선분양 방식에서 분양가 산정은 실제 집행된 가격이 아닌 향후의 변동 가능성을 포함한 비용에 의거하여 산정됨으로써 원가를 공개하더라도 이의 적정성을 판단할 수 있는 기준이 없음. 즉, 업체가 예측한 향후 분양 및 공사 리스크에 대한 판단의 적정성을 심사할 기준이 없기 때문임.

- 업체별 건축공사비 원가의 차별화가 극명하지 않은 이상 대부분의 원가 차이는 토지비에서 비롯되기 때문에 결국 분양원가 공개는 토지 매입 가격을 공개하는 것임.

- 소비자 단체들의 분양가 평가에서도 나타났듯이 토지비의 적정성 여부는 공시지가 이외에는 마땅한 기준이 없는 데다가 공시지가 역시 토지가격의 현실성을 반영하지 못하고 있어 토지가격의 적정성을 판단하기 어려운 상황임.

■ 최근의 분양가 상승은 분양가 자율화 이후 주택경기 호황에 따른 불가피한 상황

□ 분양원가 공개에 대한 법제화 움직임은 결국 간접적인 분양가 규제로 볼 수 있음.

- 분양가 자율화의 취지는 분양가격을 시장기능에 맡김으로써 상승이나 하락시 시장 내부의 수요와 공급에 의해 균형점을 찾도록 하는 데 있음. 따라서 최근의 분양가 상승은 결국 시장 내부의 수요공급에 의해 자율적으로 조정될 수밖에 없음에도 불구하고 인위적인 정부의 분양가에 대한 제한은 자칫 시장 자율기능을 왜곡시킬 가능성이 큼.

- 또한 기업의 고유권리인 제품 생산과 가격 결정에 대한 과잉 침해로 인해 기업의 생산 활동을 위축시키고 산업 내 기술발전과 경쟁을 통한 가격 조절기능을 저해하는 것임.

□ 최근의 분양가 상승은 분양가 자율화 실시 이후, 재건축사업 활성화, 분양권 전매, 저금리 등의 주택경기 활성화가 맞물려 나타난 불가피한 상황임.

- 잇따른 정부의 주택가격 안정대책 등으로 이미 투기과열지구에서의 분양권 전매는 금지된 상태이며 재건축 관련 규제도 크게 강화되어 분양가 상승을 부추기던 각종 요인이 점점 사라지고 있는 상황임. 따라서 다시 분양가를 규제한다는 것은 제도 발전에 역행하는 것임.

■ 주택경기 과열 상황에서 분양가 규제는 부작용이 더 커

□ 분양가 규제가 일시적인 분양가 상승을 억제할 수는 있겠으나 청약 경쟁률이 더욱 치열해 지는 등 이로 인한 더 큰 부작용이 예상됨.

- 주변 아파트 가격이 높은 상황에서 주변시세보다 낮은 분양가는 청약시장의 참여율을 더욱 높일 뿐만 아니라 이로 인한 청약 당첨자의 과도한 프리미엄이 또 다른 사회문제로 확대될 가능성이 큼.

□ 따라서 분양가의 문제는 직접적인 규제보다 정부의 주택공급제도 정비 및 공공주택 확대 등을 통한 종합적인 정책의 결과가 분양가 안정의 결과로 도출될 수 있도록 유도하는 것이 바람직할 것으로 사료됨.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

공동주택 리모델링 정책 동향과 중장기 시장전망

■ 공동주택 리모델링 시행을 위한 관련 제도의 정비

□「주택법」에 리모델링 조합설립 근거가 마련되었고, 입주자의 80%가 동의하면 매수청구권을 부여하며, 국민주택기금 운용대상에 국민주택규모의 리모델링이 포함됨.

□「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령에 리모델링 관리지구를 도입하여 도시미관 및 건축기준 완화의 정도 등에 관한 통일적 기준을 적용토록 함.

□ 재경부는 금년 정기국회에서「조세특례제한법」을 개편하여 2004. 1. 1부터 국민주택 리모델링시 부가가치세를 면세하는 방안을 추진 중

리모델링 관련 주요 제도개선 추진 현황

구 분	경 과	비 고
공동주택관리령	2002. 3. 25 개정	·공동주택 리모델링 실시 근거 마련 ·동(단지) 단위의 리모델링 가능 ·경미한 리모델링시 절차 간소화 등
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령	2002. 12. 17 국무회의 확정 2003. 1. 1부터 시행	·리모델링 관리지구 도입
「주택법」	2003. 5. 29 전면 개정 2003. 7. 시행령/시행규칙 입법예고 2003. 11. 30부터 시행	·공동주택 리모델링 추진주체의 근거 마련 및 실질적 추진이 가능토록 조치 ·리모델링 조합 설치근거 마련 ·매수청구권 부여 등
「도시 및 주거환경 정비법」 시행령	2003. 7. 1부터 시행	·재건축의 엄격한 규제
「조세특례제한법」	2003. 10 정기국회 상정 2004. 1. 1부터 시행	·국민주택 리모델링시 부가가치세 면세
서울시 도시계획조례	2003. 7. 25부터 시행	·용적률 규제 강화 1, 2종 전용주거지역 : 100∼120% 1, 2, 3종 일반주거지역 : 150∼250%
주택가격 안정대책 (9·5대책)	2003. 9. 8부터 시행	·수도권 과밀억제권역 재건축시 60% 이상을 국민주택규모 이하로 건설 의무화 등

■ 재건축 규제 강화 지속으로 공동주택 리모델링‘청신호’

□「도시 및 주거환경정비법」시행령 개정에 따라 재건축이 과거와 같이 용이치 않게 되었고, 지자체의 도시계획조례에서 용도별 용적률이 하향 조정되었으며, 지난 9월 5일에 발표된 주택가격 안정대책은 재건축의 사업성을 급격히 악화시키고 있음.

□ 재건축 규제는 향후에도 지속적으로 강화될 것으로 예상되는바 1:1 재건축 추진단지 및 노후화의 정도가 심한 단지를 중심으로 점차 리모델링으로 전환될 것으로 판단

□ 공동주택 리모델링은 2001년에는 설비교체와 같은 공용시설 보수공사가 대부분이었으나, 2002년에는 전용면적 확대를 위한 수평 증축 및 세대 통합형 리모델링이 등장하였고, 2003년에는 단지 단위 리모델링이 점차 가시화되고 있음.

- 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)과 강북(용산) 일부지역의 아파트 중 재건축시 사업성이 낮고, 리모델링으로 가격상승이 예상되는 단지를 중심으로 집중적인 수주 마케팅이 전개됨.

■ 2006년부터 본격화 전망, 2025년에는 11조원시장 규모 예상

□ 공동주택 리모델링 시장은 2006년경부터 본격화될 것으로 예상

- 조세·금융지원 방안 마련, 규제완화, 현재 추진 중인 공동주택 리모델링의 성과가 일반인에게 전파되는 시간 등을 감안할 때 향후 2∼3년간의 시간이 필요할 것으로 예상

- 2015년 이후에는 공동주택 시장에서 재건축보다는 리모델링이 주도할 것으로 예상

□ 공동주택 리모델링 시장의 물량 규모는 2003∼2007년간 연평균 8,000억원 수준에서 2025년경에는 11조원 규모로 급성장할 것으로 추정

) 기존의 인테리어, 설비교체, 보수 수준이 아니라, 동 또는 단지차원의 리모델링 시장으로 대형 및 중견 일반 건설업체의 신규 시장영역

공동주택1) 리모델링 시장의 물량 규모 추정(전국)

사용연수(2002. 12. 31기준)	20년 이상	16∼20년	11∼15년	6∼10년	5년 이하
재고 공동주택(세대수)2)	364,283	558,980	1,024,353	2,106,373	2,078,794
공동주택평균규모(평)3)	28	28	28	28	28
평당 공사금액(만원)4)	210	210	210	210	210
리모델링 수요 발생기간	2003∼2007	2008∼2012	2013∼17	2018∼22	2023∼2027
누적 공동주택(세대수)5)	364,283	850,406	1,704,677	3,470,114	4,854,885
시장규모(억원)6) (실시율 20% 가정)	42,839	100,007	200,470	408,085	570,934
연평균 시장규모(억원)	8,567	20,001	40,094	81,617	114,186

주 : 1) 공동주택 : 아파트, 연립, 다세대, 임대주택.    2) 건설교통부, 2002년도 전국공동주택 현황, 2003. 6.

3) 세대당 공동주택 평균 면적은 분포비중을 고려하여 28평으로 가정.

4) 평당 공사비는 재건축 공사비(평당 평균 300만원)의 70%를 가정하여 210만원으로 추정.

5) 누적 공동주택은 리모델링을 실시하지 않은 세대(80%)에 해당 기간의 재고 공동주택을 합산하였고, 멸실가구는 없는 것으로 가정.    6) 2003년 불변가격 기준.

■ 재건축 마인드의 공동주택 리모델링 시장 접근은 또 다른 부작용 초래

□ 쾌적한 주거환경 조성, 자원절약과 환경보전적 차원에서 공동주택 리모델링 시장에 접근해야 하며, 투기적 성격이 강한 기존의 재건축적 마인드로 접근은 곤란

□ 즉, 공동주택 리모델링 시장은 재건축의 대체시장이 아니며, 고유한 특성을 갖는 새로운 시장이라는 개념에서 접근해야 할 것

박용석(책임연구원·yspark@cerik.re.kr)

2000년 산업연관표 분석을 통해 본 건설업 변화

- 건설업 비중 감소세 지속, 부가가치율은 상승 -

■ 건설업 비중 하락세 지속

□ 산업연관표는 일정기간 동안 일정지역 내에서 발생하는 재화와 서비스의 생산 및 처분과 관련된 거래내역을 행렬 형식으로 나타낸 것임.

- 한국은행에서 5년마다 실측표를 작성하고 있으며 중간에 한번씩 연장표를 작성함.

- 금번 한국은행에서 발표한 산업연관표는 5년 단위로 발표되는 실측표임.

□ 한국은행 발표에 따르면 2000년 중 우리나라 재화와 서비스의 총공급(=총수요)은 1,632조 7,160억원으로 1995년에 비해 1.68배 증가함.

□ 전체 산업구조를 살펴보면 건설업 산출액은 543조 9,093억원으로 전체의 7.1%를 차지함

- 이는 28개 산업분류 중 부동산 및 사업 서비스업(9.9%)에 이어 두번째로 큰 비중임.

- 반면, 건설업은 1990년 10.5%, 1995년 8.6%에 이어 지속적으로 국가경제에서 차지하는 산출액 비중이 낮아지고 있음.

■ 부가가치율 상승, 피용자 보수 비중도 높아져

□ 건설업 중간재 투입률은 58.7%(1995년)에서 56.0%로 낮아짐.

- 이는 건설업의 총투입액에서 원재료, 연료 등으로 투입된 중간재가 차지하는 비중이 낮아졌다는 것으로 부가가치율은 높아졌다는 것을 의미함.

- 반면, 대부분 산업(24개 산업)의 중간재 투입률은 환율 및 유가상승으로 인해 1995년에 비해 모두 높아짐.

□ 건설업의 부가가치 구성을 보면, 피용자 보수가 61.1%로 가장 높았으며 영업잉여는 22.7%, 간접세 8.6%, 고정자본 소모가 7.6%를 차지함.

- 피용자 보수가 총투입액에서 차지하는 비중은 전 산업이 21.4%(1995년)에서 19.2%로 2.2%p 낮아졌으나, 건설업(2.2%p)과 부동산 및 사업서비스업(1.4%p)은 비중이 증가함.

- 이는 IMF 이후 인력시장이 젊은 인력의 건설업 기피 현상, 숙련인력 부족으로 공급이 줄어든 반면, 수요시장은 1998년 이후 주택시장을 중심으로 급격하게 커졌기 때문임.

산업구조 관련 주요 지표 추이

(단위 : %)

구 분	전체		제조업		건설업		부동산서비스
	1995년	2000년	1995년	2000년	1995년	2000년	1995년	2000년
중간투입률	55.3	57.0(1.7)	69.0	72.6(3.6)	58.7	56.0(-2.7)	33.7	28.7(-5.0)
피용자보수 비중	21.4	19.2(-2.2)	13.3	10.6(-2.7)	24.7	26.9(2.2)	14.9	16.3(1.4)
중간수요율	48.0	48.6(0.6)	54.2	54.5(0.3)	8.4	9.1(0.7)	60.4	50.0(-10.4)
수입의존도	10.9	13.1(2.2)	18.0	21.8(3.8)	3.0	3.1(0.1)	0.4	0.8(0.4)

주 : (  )는 1995년과의 격차임.

자료 : 한국은행.

□ 중간 수요율은 8.4%에서 9.1%로 증가함.

- 건설업의 특성상 다른 부문의 생산에 중간재로 사용되는 중간 수요율은 낮은 편이나 1995년보다 증가함.

□ 고정자본 형성을 보면 건설부문은 1995년(51.5%)에 비해 3.3%p 낮아짐.

- 주택 건축 비중이 낮은 것은 2000년은 주택시장이 호황을 누리기 시작하는 시점으로 1995년에 비해 IMF 이후 부동산 시장의 침체가 반영된 결과임.

- 반면, 교통시설 및 기타 토목 건설은 정부의 경기부양을 위한 SOC 투자 증대로 인해 각각 3.2%p, 3.0%p 증가함.

고정 자본 형성의 구성 추이

(단위 : %)

구 분			1990년	1995년	2000년		일본(1999년)
	기계류		34.1	38.7	38.6	(-0.1p)	27.7
	건설		58.2	51.5	48.2	(-3.3p)	52.3
		주택 건축	22.0	18.3	12.2	(-6.1p)	16.0
		비주택 건축	18.1	15.5	12.0	(-3.5p)	8.9
		교통시설 건설	7.2	8.3	11.5	(3.2p)	9.2
		기타토목 건설	10.9	9.5	12.5	(3.0p)	18.1
	기타1)		7.7	9.8	13.3	(3.5p)	20.1
고정자본형성 계			100.0	100.0	100.0		100.0

주 : (     )는 1995년과 2000년의 차임.

자료 : 한국은행.

■ 생산유발 효과 및 다른 산업과의 연관효과 감소

□ 산업별 생산유발계수를 보면 건설업은 1.990으로 나타나 산업 전체(1.659)나 제조업(1.959)보다 생산유발 효과가 큰 것으로 나타남.

- 그러나 1995년(2.041)에 비해 최종수요 1단위를 충족하기 위해 유발되는 생산은 감소함.

□ 한편 최종수요 한 단위당 부가가치 유발효과를 나타내는 부가가치 유발계수는 0.836으로 1998년 0.858보다 낮아짐.

□ 영향력계수의 경우 1995년 1.136, 2000년 1.071로 낮아졌으며, 감응도계수 역시 0.803에서  0.773으로 낮아짐.

- 이는 다른 산업에 미치는 영향력과 받는 영향력이 모두 작아졌다는 것을 의미함.

- 제조업의 경우 영향력계수는 1.083에서 1.055로 낮아졌으나, 감응도계수는 1.156에서 1.169로 증가함.

□ 환율과 원가 상승에 의해 받는 영향은 타 산업에 비해 낮은 것으로 나타남.

- 환율과 원가가 각각 10% 상승시 받는 물가 파급효과는 각각 1.64%, 0.21%로 전체 산업(2.47%, 0.43%)에 비해 영향을 적게 받음.

■ IMF 이후 구조조정 통해 내부 효율성 증대했으나 건설업 비중 지나치게 낮아져

□ 2000년 산업연관표는 IMF 기간을 통한 건설업의 변화상을 반영하고 있음.

- IMF 이후 구조조정 및 경영 혁신을 통해 부가가치율은 향상되었음. 그러나 부가가치율 중 인건비가 차지하는 비중은 2.2% 증가함.

- 2000년 건설산업 부양 정책으로 인해 교통 및 토목시설은 각각 3.2%p, 3.0%p 증가한 반면 주택 및 비주택을 포함한 건축부문은 부진한 것으로 나타남.

□ 건설산업 비중의 급격한 감소는 경제 전체의 성장에 애로사항이 될 수도 있음.

- 건설산업의 비중은 경제가 선진화되어 감에 따라 낮아지나 현재 우리나라의 경제 여건을 고려할 때 지나치게 비중이 낮은 것으로 보임.

- 2000년 건설산업의 비중은 1995년에 비해 9.8%에서 7.1%로 2.7%p나 낮아짐.

- 일본의 경우 건설산업의 비중이 1995년(9.2%)에 비해 2000년에는 7.9%로 낮아졌으나 하락 폭은 훨씬 완만함.

강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

강제적 분양원가 공개는 또 다른 부작용의 전주곡

국내에서 아파트는 가장 보편적 주거형태로 자리잡고 있다.「주택법」이나「도시  및 주거환경정비법」등 관련 법령에서도 사업계획승인이나 정비사업의 주된 대상은 주로 아파트가 되고 있다. 최근에는 투자대상으로 관심을 끌고 있고 수요자도 많이 몰려들고 있다. 이런 가운데 분양가는 하루가 다르게 치솟는 반면 무주택자의 내집 마련의 꿈은 멀어지다 보니 볼멘 소리들이 여기 저기서 터져 나올 수밖에 없다.

이러한 주택시장의 분위기를 반영하여 소비자단체 등에서는「소비자보호법」등에 근거하여 주택건설업체에게 분양원가의 공개를 요구하고 있다. 부동산시장의 열기에 편승한 시행사의 지나친 이윤추구로 신규 아파트 분양가에 상당한 거품이 포함되어 있는 것을 이유로 들고 있다. 이에 대해 주택건설업체는 택지가격이나 건자재 등의 상승, 고급 마감재의 사용을 통한 기존 아파트와의 차별화 등을 들어 분양가 산정이 결코 지나치지 않다고 반론한다. 또한 분양원가가「소비자보호법」상 공개 제외 항목인 영업비밀에 해당하기 때문에 공개할 수 없다는 것이다. 정책당국은 힘들게 만들어 놓은 부동산시장의 안정이 만에 하나라도 다칠까 노심초사하고 있다.

각자의 입장을 보면 나름대로 설득력을 가지고 있다. 분양원가에 대한 불신이 강한 것은 사실이지만, 한편으로 보면 부동산시장의 열기 및 풍부한 대기 매수세가 고공행진을 계속하는 신규 아파트물량을 거뜬히 소화해내고 있어 주택업체에 대한 원가공개 요구가 실천적 힘을 발휘하지는 못하고 있다. 이런 가운데 최근에는 분양가 규제 또는 분양원가 공개를 의무화하는 입법이 추진되고 있다. 과연 이러한 방법이 바람직한 것일까. 분양가 문제는 단순한 주택건설업체의 도덕성 판단의 문제가 아니다. 자가 소유 선호 경향, 공급물량에 비해 넘치는 수요, 청약제도와 추첨에 의한 분양 계약, 주택보급률 증대의 정책기조 등도 함께 고려되어야 하는 사안이다.

주택시장은 어찌 보면 이인삼각 경기가 펼쳐지고 있는 운동장이다. 시장 참여자 각자가 자신의 이익만을 추구한다면 결승점에 도달하기도 전에 적신호가 올 것은 자명하다. 직접 규제 방식보다는 시장의 기본원칙과 신뢰감을 회복하고 제고할 수 있도록 지혜를 모으는 것이 오히려 문제 해결을 위한 지름길이 될 것이다.

두성규(부연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

■ IFAWPCA 제33차 싱가포르 대회 참가

□ 금년 10월 5일부터 9일까지 싱가포르에서 개최되는 아시아·서태평양 건설협회국제연합회(IFAWPCA)에 본원 연구진이 한국대표단의 일원으로 참여

- IFAWPCA 상임위원회인 홍보진흥위원회에 이복남 선임연구위원이 위원장으로, 기술연구위원회에 이의섭 연구위원이 부위원장으로 참가

■ 건설업계 기획 임원 간담회 예정

□ 건설업계 현안이슈 발굴 및 업계 애로사항 청취를 통해 2004년도 연구사업 계획 수립시 업계 의견을 반영하기 위한 건설업계 기획 임원 간담회 개최

□  1차(10. 10, 금), 2차(10. 14, 화)로 2회에 걸쳐 10:30∼13:00에 연구원 11층 회의실에서 개최할 예정

- 연락 및 문의사항 : 정보원 총무팀장(TEL : 02-3441-0839)