백   성   준

2004년 건설경기 전망

세미나보고서	2003-06

일시  :  2003년 11월  5일 (수)  14:30 ∼ 17:00

장소  :  건설회관 2층 중회의실

주최  :  한국건설산업연구원

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14:30∼14:35 인사말 : 최병선 한국건설산업연구원 원장

14:35∼14:55 2004년 건설 경기 전망

□ 백성준 한국건설산업연구원 책임연구원

14:55∼15:15 2004년 주택·부동산 경기 전망

□ 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원

15:15∼15:35 2004년 건설정책 동향과 전망

□ 이상호 한국건설산업연구원 연구위원

15:35∼15:50 휴    식

15:50∼17:00 종합토론

□ 사회자 : 윤영선 기획조정본부장

□ 지명토론자

- 김명수 국토연구원 연구위원

- 김선덕 건설산업전략연구소 소장

- 김용순 주택도시연구원 책임연구원

- 도태호 건설교통부 건설경제담당관

- 신규철 현대건설 기획팀장

- 정인범 금호건설 기획관리팀장

- 지창구 조흥은행 경영연구소 산업분석팀장

- 한용석 포스코건설 기획팀장

2004년 건설 경기 전망

한국건설산업연구원 책임연구원  백   성   준

Ⅰ. 대내외 경제여건 변화

1. 세 계 경 제

2. 국 내 경 제

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개 관

2. 건설수주 및 건설투자

< 차 례 >

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

(1) 동향	3

(2) 전망	6

II. 건설경기 동향과 전망	8

1. 개관	8

2. 건설수주 및 건설투자	10

(1) 건설수주	10

1) 동향	10

2) 전망	15

(2) 건설투자	19

1) 동향	19

2) 전망	20

(3) 전망의 시사점	21

I. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

2003년에는 2∼3%대의 증가율을 보일 전망이며 2004년에는 회복세가 본격화되어 3%대 후반의 건실한 성장률을 보일 것으로 전망

<세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망>

(단위:%)

구 분	세계	선진국				NICs
			미국	일본	유로지역		중국
2002년 실적 (IMF 기준)	3.0	1.8	2.4	0.2	0.9	4.6	8.0
2003년 전망 (삼성연, 2003.9)	2.4		2.5	2.2	0.8		7.8
(LG연, 2003.9)	3.1	1.7	2.5	1.8	0.8	4.9	7.9
(IMF, 2003. 9)	3.2		2.6	2.0	0.5		7.5
(세계은행, 2003.9)			2.2	0.8	0.7	4.0
2004년 전망 (삼성연, 2003.9)	3.2		3.4	1.3	2.0		7.7
(LG연, 2003.9)	3.6	2.3	3.0	1.1	1.9	5.5	7.8
(IMF, 2003. 9)	4.1		3.9	1.4	1.9		7.5
(세계은행, 2003.9)			3.4	1.3	1.7	4.9

□ 2002년 2.0%의 낮은 성장률을 기록한 세계경제는 2003년 하반기 이후 미국경제의 회복세에 힘입어 완만한 경기회복세를 나타내면서 2.4%의 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

□ 2004년 세계경제는 미국경제를 중심으로 제조업 회복, 세계증시 상승, 무역확대 등이 경기회복을 주도하면서 3%대의 성장률이 예상됨.

· 일본경제도 예상외의 호조세를 보이고 있고 유럽경제도 미국경기의 회복에 힘입어 수출이 증가하면서 회복신호가 나타나고 있음.

□ 그러나, 불안정한 이라크 상황, 선진국 투자 위축가능성, 미국의 막대한 경상적자 및 재정적자, 가계부채 증가, 유로화에 대한 달러화 평가절하 등이 성장을 저해하는 요소로 작용할 수 있음.

□ 국제금융시장은 미국달러화 약세기조로 인해 불안할 가능성이 큼.

· 미국의 대규모 경상수지 적자와 재정적자 부담이 달러화 약세를 불러일으키고 있으며 2004년 11월 미국대선을 앞두고 중국 위안화 등 아시아 통화에 대한 평가절상 압력이 강화될 전망임.

· 중국 위안화에 대해서는 평가절상 압력이 집중되고 있지만 단기간에 급격히 절상될 가능성은 낮으며 환율변동폭을 확대하여 소폭의 평가절상이 이루어질 것으로 예상됨.

□ 주요국별로 보면, 먼저 미국경제는 2003년에 2%대, 2004년에는 3%대의 성장률을 보일 것으로 예상함.

· 미국 경제성장세는 소비를 주축으로 이루어지고 있으며 민간소비가 전체 GDP에서 70%이상을 차지하고 있음. 2003년 하반기 들어 서비스업을 중심으로 고용 증가세를 보이고 있음.

· 그러나 대규모 경상적자와 재정적자로 부담이 커지고 있고, 저금리로 인한 모기지의 증가 및 신용카드 과다사용 등으로 인해 가계의 가처분소득대비 금융대출 비중이 크게 증가하여 성장의 한계요인으로 작용하고 있음.

□ 일본경제는 오랜 불황에서 잠시 탈피하여 2003년에 2%대로 회복되었으나 2004년에는 다시 1%대에 머물 것으로 예상함.

· 기업수익 회복에 따른 설비투자의 완만한 확대와 수출호조로 2003년 상반기에 2.5%의 견고한 성장세를 보였고 경기순환상 확장기를 지나고 있음.

· 그러나 소비부진과 디플레이션 현상이 지속되고 있어 하반기부터는 다시 성장세가 둔화되어 2004년에는 1.0%대로 성장률이 낮아질 것으로 전망됨.

□ 유로경제는 2003년에 1%미만의 낮은 성장률을 기록하였으나 2004년에는 침체국면에서 벗어나 2% 전후의 성장률을 기록할 것으로 전망됨.

· 미국의 경기회복이 본격화되면서 수출이 증가할 것으로 보이며 독일, 프랑스, 이탈리아 등 주요국이 독자적인 경기부양책을 실시할 가능성이 높아지고 있음.

· 그러나 경제규모가 가장 큰 독일은 동독 재건을 위한 재정투입으로 인해 재정여력이 약화되고, 실업문제가 심화되고 있으며 디플레이션도 지속되고 있어 장기침체 징후를 보이고 있음.

□ 개도국은 꾸준히 4%대 이상의 성장세를 지속하며 특히 중국은 7%대의 높은 성장률을 보일 것으로 전망됨.

· 중국은 미국의 위안화 절상 압력을 받고 있으나 선진국의 경기회복으로 수출이 늘어날 전망이며 중국경제에 대한 낙관적 기대, 서부 대개발, 외국인 직접투자 증가로 성장이 지속되고 있음.

· 경제개혁을 추진중인 인도의 성장률은 6%대에 달할 것으로 예상됨.

2. 국내경제

(1) 동향

소비와 설비투자 등 경기위축 심화되면서 2.5%내외의 성장에 그칠 전망

<국내 주요 경제지표 추이>

(단위: 전년동기 대비 증감률, %)

구 분	2001		2002				2003
	상반	하반	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	8월
국내총생산	3.0	2.8	6.2	6.6	5.8	6.8	3.7	1.9	-
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출(통관기준)	1.6 3.6 -0.9 -5.1	1.0 5.7 -3.6 -19.7	6.8 7.9 2.7 -11.1	7.4 6.5 0.0 4.9	5.3 5.1 0.4 16.4	9.5 4.5 3.1 25.1	6.0 1.5 -3.4 20.7	3.0 -1.7 -3.7 14.5	1.5 -2.7 -7.8 10.4
소비자물가	4.4	3.8	2.5	2.7	2.5	3.3	4.1	3.3	3.0

자료: 한국은행, 통계청

□ 2003년 국내 경제는 소비 및 설비투자의 감소로 1/4분기 3.7%, 2/4분기 1.9%의 저조한 경제성장률을 기록하였고 연간 2%대로 크게 둔화될 전망임.

· 건설투자 및 수출이 크게 증가하면서 국내 경기를 주도하고 있으나 소비와 설비투자 하락세는 더욱 강해지면서 경기 침체를 장기화시키고 있음.

□ 민간소비와 설비투자는 2/4분기부터 전년동기 대비 감소세로 돌아섰고 당분간 침체상황이 지속될 것으로 예상됨.

· 민간소비의 감소가 현저하여 2/4분기에는 전년동기 대비 2.2% 감소하면서 계속 하강하고 있음.

· 청년실업의 장기화, 가계부채의 증가로 인한 내수부진과 노사분규와 태풍으로 인한 피해 등이 겹치면서 경기 침체가 예상보다 깊어짐.

· 설비투자도 기업들의 투자위축 및 고임금과 노사분규로 공장 해외이전 선호 등으로 2/4분기에 0.8% 감소함.

□ 현재 경기를 주도하고 있는 것은 수출과 건설투자이나 점차 증가세가 둔화될 조짐을 보이고 있음.

· 먼저 건설투자는 부동산경기에 힘입어 2003년 연말까지는 건설기성 및 건설수주가 활발할 것이나 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련제도 및 정책의 강화로 부동산 경기도 크게 위축될 전망이어서 점차 둔화될 전망임.

· 수출도 지난해 4/4분기에는 25%대의 높은 증가세를 보였으나 크게 둔화되어 2003년 2/4분기에는 10%대 초반에 머물고 있음.

· 민간소비는 되살아날 기미가 보이지 않는 가운데 수출도 하향국면을 보이고 있어 3/4분기와 4/4분기의 전망은 그리 밝지 않음.

<경제성장률과 소비, 수출, 건설투자 추이>

□ 한편,  8월달 동행지수 순환변동치와 선행지수 전년동월비의 상승으로 인해 경기회복에 대한 기대감이 있긴 하지만 일부 심리적 변수들과 건설기성 등 특정변수의 영향이 작용한 결과이기 때문에 아직은 불확실한 상황임.

<동행 - 선행 경기종합지수 추이>

· 선행지수 전년동월비는 6월부터 하강폭이 줄고 있으나 선행지수에 시장 상황에 민감한 기업경기 실사지수와 종합주가지수가 편입되면서 심리적인 요소가 강하게 작용하고 있어 실물경기 회복으로 단정하기에는 아직 미흡함.

· 동행지수 순환변동치도 8월에 전월보다 0.1p 상승하였으나 주로 건설기성과 수출에 의한 영향이 강하게 작용한 것이며 건설경기와 수출의 증가율이 둔화되기 시작하고 있어 낙관하기는 어려움.

□ 출하 및 재고 증감률 추이에서도 경기불황 징후가 지속적으로 나타나고 있음.

· 2002년 12월을 기점으로 출하 증가율이 급격히 낮아지고 있는 반면 재고증가율은 10% 전후의 높은 증가세를 보이고 있음.

· 6월에 출하지수는 전년동월 대비 8%의 증가율을 일시 기록하였으나 7월과 8월에 다시 2%미만으로 낮아졌고, 재고증가율은 3월 이후 10% 전후에서 계속 유지되고 있음. 생산 및 출하의 증가가 그다지 크지 않았음에도 불구하고 소비의 격감으로 재고가 계속 쌓이고 있음.

<출하 - 재고 증감률 추이>

(단위 : 전년동기 대비 증감률, %)

자료 : 통계청, 산업활동동향

(2) 전망

건설투자 둔화, 소비회복 지연에도 불구하고, 수출증가에 힘입어 성장률은 4.5% 내외로 유지될 전망

□ 2004년 경제는 4%대의 성장이 예상되나 2003년의 침체에 따른 반등요인이 커서 본격적인 경기회복으로 보기는 어렵고, 여전히 경제성장을 지연시키는 요소들이 상존하고 있음.

· 실업과 가계부채 증가로 인한 소비심리 위축이 지속되는 것이 경기회복의 부담으로 작용하며 설비 및 건설투자도 불확실한 경기상황 및 대통령 재신임, 총선 같은 불확실한 정치일정 등의 영향으로 투자가 지연될 것으로 예상됨.

□ 2004년에 주목할 만한 이슈들로는 상반기 경부고속철도 개통, 총선 등을 꼽을 수 있으며 하반기에는 주 5일제 실시 등을 들 수 있음.

· 7월부터 대형사업장에 주 5일제가 시행되고 4월에 경부고속철도가 개통되면 관광·레저산업의 수요 증가 및 역세권 중심의 개발이 촉진될 것으로 예상됨.

· 4월의 제17대 총선 및 지역특구법안 제정으로 지역개발사업이나 지역균형개발의 요구가 커짐에 따라 지방경제 및 공공토목사업은 다소 활기를 띨 것으로 예상됨.

□ 경제회복을 주도하여 온 수출은 미국과 유럽경제의 회복에 대한 기대감으로 증가율은 한자리수로 낮아지겠지만 증가세는 계속 유지할 것으로 전망됨.

· 세계경제 회복세의 지속정도에 따라 수출은 영향을 받을 것이며 경상수지는 IT경기 회복, 원화절상에 따른 수출감소, 유가안정에 따른 수입둔화로   2004년에는 연간 30억불 정도의 흑자를 예상함.

□ 그러나 소비는 가계부채의 급증과 청년실업의 가중, 주택가격 상승으로 인한 대출비용 및 주거비 증가로 인해 회복이 지연될 것으로 예상함.

· 민간소비는 소득이 증가한 후에 본격적으로 늘어날 전망이며 2004년에도 2∼3%의 낮은 증가율에 머물 것으로 보임.

□ 한편 설비투자는 대중국 수출증가와 소비회복에 대한 기대로 나아질 것으로 보이나 IT등 일부 업종에 국한될 가능성이 큼.

· 2003년에 1% 내외의 낮은 증가율을 보일 것이나 2004년에는 4~5%대의 증가율을 기록할 것으로 전망함.

□ 건설투자는 정부규제 강화 및 부동산경기의 위축으로 둔화될 것으로 예상되나 4월의 총선, 하반기의 행정수도 이전지 확정, 지역개발 등의 변수가 작용하여 어느 정도의 증가율은 유지할 전망임.

· 2003년에는 비주거용 및 주거용 건축의 급증으로 6.0%의 높은 증가율을 기록할 전망이며 2004년에도 기존의 수주물량이 공사기성으로 연결됨에 따라 3.3% 증가할 것으로 예상함.

<주요기관 국내경제 성장 전망>

구분	2002년	정부		삼성연		LG연		KDI		IMF
		2003	2004	2003	2004	2003	2004	2003	2004	2003	2004
경제성장률(%)	6.3	3.0	5.0	2.7	4.3	3.0	5.1	2.6	4.8	2.5	4.7

자료 : 삼성연 「2004 경제 전망」, 2003. 9.

KDI, 「최근 경제동향과 2004년 전망」, 2003. 10.

LG연,「2004년 국내외 경제전망」, 2003. 9.

IMF, 2003. 9.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개관

2004년 건설수주는 상반기 격감, 하반기 약간 회복세로 예상되며

토지 및 아파트 가격은 상승세가 크게 둔화되면서 안정세를 나타낼 전망

<건설경기 추이 및 전망>

구분		2002년	2003년			2004년
			상반기	하반기		상반기	하반기
건설 물량	건설수주(조원)1) (증감률,%)	83.15	49.10	47.02	96.12	39.00	48.03	87.03
		(22.6)	(30.4)	(3.3)	(15.6)	(-20.6)	(2.1)	(-9.5)
	건설투자(조원)2) (증감률,%)	75.21	36.07	43.67	79.74	37.07	45.33	82.40
		(3.3)	(7.6)	(4.8)	(6.0)	(2.8)	(3.8)	(3.3)
부동산 가격	토지가격 상승률(%)	8.98	0.88	1.0	1.98	-	-	2□3
	아파트매매 가격 상승률(%)3)	25.7	5.7	5.0	11.0	2.9	-3.9	-1.2

주 1) 일반건설업체 기준, 대한건설협회의 건설계약 금액(경상가격 기준)

2) 한국은행, 국민계정통계(1995년 불변가격 기준)

3) 건설물량 증감률은 전년동기대비 증감률, 부동산가격 상승률은 전기말 대비 상승률

□ 2003년 연간 수주액은 전년대비 15.6% 증가한 96조 1,200억원에 달할 것으로 추정함.

· 공공부문은 연말 발주증가 및 수해복구 공사 증가로 하반기에 7.3% 증가하여 연간으로는 9.9% 증가한 33조 9,100억원에 달할 것으로 추정됨.

· 민간부문은 연말에 들어서면서 재건축 수주가 감소하여 하반기에는 전년동기대비 0.3% 증가에 그칠 것으로 예상되지만 기존에 급증했던 물량의 영향으로 연간 18.9% 증가한 62조 2,000억원으로 전망됨.

□ 한국건설산업연구원의 건설경기 실사지수는 금년 9월 73.3을 기록해 8월달 보다 8.8P 하락하였고, 2000년 9월(68.4) 이후 가장 낮은 수치를 보임.

· 9월 체감경기의 하락은 대형업체의 체감경기 하락에 기인한 것으로 판단됨. 7월 이후 재건축 물량이 점차 줄기 시작하다가 9·5대책 발표로 인해 재건축사업이 더욱 위축됨에 따라 비교적 체감경기가 좋았던 대형업체의 체감경기도 하락세를 보이기 시작함.

· 한편 10월 체감경기 전망도 86.7로 조사되어 나빠질 것으로 보임. 특히 대형업체(86.7)와 서울업체(86.9)의 경기에 대한 불안감이 크게 나타나 대형업체와 서울업체 전망치는 지난달 전망치에 비해 각각 0.8p, 8.9p 하락함.

<규모별·지역별 경기종합 BSI 추이>

구 분		2002년 9월	10월	11월	12월	2003년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월 전망
종 합		92.8	88.4	90.3	102.0	77.2	84.3	79.8	74.1	82.7	77.5	74.0	82.1	73.3(83.3)	86.7
규모별	대형	100.0	100.0	92.3	114.3	85.0	92.9	88.9	76.5	93.8	93.3	83.3	100.0	80.0(87.5)	86.7
	중견	95.0	77.9	88.5	97.7	77.9	87.9	76.9	80.3	81.0	69.8	79.2	82.1	77.9(88.7)	97.4
	중소	82.0	86.9	90.0	92.5	67.2	70.1	72.5	64.1	71.8	67.6	57.1	61.0	60.3(72.4)	74.6
지역별	서울	101.0	93.0	91.3	105.1	83.3	81.9	80.4	78.0	89.9	87.1	78.0	82.8	75.4(95.8)	86.9
	지방	79.7	81.3	88.7	94.3	68.0	76.9	74.4	71.8	71.4	65.6	68.1	68.6	71.4(76.5)	89.1

주 :  (  )는 전월에 전망한 수치

자료 : 한국건설산업연구원

□ 2004년은 민간주택경기가 크게 위축되면서 전체 건설수주는 9.5% 감소한 87조300억원에 그칠 것으로 전망함.

· 상반기에는 2003년 재건축 및 민자사업의 급증에 따른 반감효과로 20% 이상 감소하고 하반기에는 예년의 수준을 유지할 것으로 예상됨.

· 공공부문은 수해복구 투자 및 총선 실시 전의 지역개발사업 등이 예상되지만 SOC예산의 실질적인 감소와 최저가 낙찰제 확대실시 등으로 1.8% 감소할 것으로 보임.

· 민간부문은 부동산규제 강화로 인한 부동산 경기의 위축으로 재건축사업 등 민간 건축이 타격을 받을 것으로 예상되어 연간 13.6%내외의 큰 감소세를 보일 것으로 전망함.

□ 2004년 건설투자는 2003년과는 달리, 비주거용 건축투자가 부진해지면서 전년대비 3.3% 증가한 82조 4,000억원 규모에 그칠 것으로 전망됨.

· 공종별로 보면, 토목투자는 3.0% 증가에 그치고 건축은 주거용 투자의 증가로 3.6% 증가할 것으로 전망됨.

□ 2004년 부동산가격은 지난해에 비해 상승세가 크게 둔화되면서 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 2004년 토지가격은 연 2∼3% 내외 상승에 그칠 것으로 전망되며 행정수도이전, 동북아 비즈니스 개발, 신도시 등에서 국지적인 상승요인은 있으나 전반적으로 안정을 보일 것으로 예상됨.

· 아파트 매매가격은 상반기에 상승세를 유지하다가 하반기에는 하락하면서 연간 1.2% 정도 소폭 하락할 것으로 보이며, 아파트 전세가격은 전국적으로는 3% 정도 상승할 것으로 전망함.

2. 건설수주 및 건설투자

(1) 건설수주

1) 동향

1∼8월 건설수주액, 재건축 수주 등 부동산경기 활황과 토목공사의 증가로 전년동기 대비 36.8% 증가한 64조 9,110억원

<건설수주 추이>

구분			2000년	2001년			2002년					2003년
				상반기	하반기		1/4	2/4	3/4	4/4			1/4	2/4	1~8월
건설공사 수주실적 (단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공	24.65	10.53	19.36	29.89	4.48	6.70	4.87	14.80	30.85		4.81	8.00	16.82
		민간	35.50	17.45	20.50	37.95	13.89	12.57	10.46	15.37	52.30		14.98	21.31	48.09
공사 종류별		토목	22.43	10.34	15.66	26.00	4.21	5.66	4.10	14.93	28.90		4.79	8.71	17.58
		건축	37.73	17.64	24.19	41.83	14.17	13.61	11.23	15.24	54.25		15.00	20.59	47.33
		주거	22.49	9.95	13.82	23.77	9.37	7.81	5.63	8.41	31.23		9.70	14.47	31.95
		비주거	15.24	7.69	10.37	18.06	4.80	5.80	5.60	6.83	23.02		5.30	6.12	15.37
전체 건설공사			60.15	27.98	39.85	67.84	18.77	19.27	15.33	30.17	83.15		19.79	29.31	64.91
증감률 (단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공	0.8	-2.1	39.4	21.3	26.6	-4.1	-8.6	5.5	3.2		7.3	19.4	16.8
		민간	33.0	-10.8	28.6	6.9	99.1	20.0	10.1	39.8	37.8		7.8	69.5	45.5
공사 종류별		토목	7.8	5.6	24.0	15.9	27.7	-19.6	4.6	27.1	11.2		13.9	53.8	37.8
		건축	24.3	-14.0	40.6	10.9	96.1	30.7	2.9	14.7	29.7		5.9	51.3	36.4
		주거	16.4	-29.0	63.0	5.7	139.4	29.4	-14.4	16.1	31.4		3.6	85.3	55.0
		비주거	38.3	18.0	18.9	18.5	45.0	32.3	29.2	13.0	27.4		10.4	5.6	9.2
전체 건설공사			17.6	-7.7	33.6	12.8	74.7	10.4	3.4	20.6	22.6		7.7	52.1	36.8

자료: 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각 월호

□ 2003년 2/4분기에 전년동기비 52.1% 급증하면서 1∼8월 수주액은 64.9조원을 기록하여 당초 전망치를 크게 상회하고 있음.

· 1/4분기에는 7.7% 증가에 그쳤으나 2/4분기에는 7월부터 시행에 들어간 「도시 및 주거환경정비법」의 시행으로 재건축사업 시공사를 조기에 선정함에 따라 건설수주가 급증함.

· 또한 상반기에는 민간투자사업 고속도로의 증가 및 신고리와 신월성 원자력 등 민간발전소의 발주가 증가하여 민간토목도 활기를 띠면서 토목부문도 크게 증가함.

□ 월별 수주 추이를 보면, 6월에 전년동월대비 126.2% 증가한 후 증가율이 점차 줄고 있음.

· 7월부터 시행에 들어간 도정법의 영향이 6월에 집중적으로 나타났고 7월과 8월에도 경과조치의 영향으로 재개발·재건축수주 물량이 증가하고 있음.

· 또한 6월에는 부산-거제간 민자고속도로와 원자력발전소 수주가 동시에 집중되면서 급증함.

<2003년 월별 건설수주액 순증감 및 증감률 추이>

자료 : 대한건설협회

□ 3/4분기까지 집중된 수주증가로 인해 4/4분기에는 수주증가폭이 크게 둔화될 전망임.

· 민간과 건축부문은 8월까지의 집중현상이 심하여 예년의 월별 기준에 비해 크게 낮으나 공공과 토목은 월별계절지수와 큰 차이를 보이지 않을 것으로 예상함.

□ 2003년 수주의 특징은 재건축사업과 민자사업이 증가하면서 민간부문의 비중이 급증하여 건설시장이 민간주도 시장으로 보다 공고해졌다는 점임.

· 1∼8월동안 민간수주비중은 74.1%를 차지하여 지난해 같은 기간의 69.7%(연간 62.9%)보다도 크게 높아졌음.

· 민간수주에서 큰 비중을 차지하는 주택수주가 급증한 결과이며 주택수주는 전체 수주 중 49.2%를 차지함.

<민간 및 주택수주 비중>                      <건설수주 증감률과 민간수주 비중 추이>

(단위 : 10억원, %)

구분	총 수주 (A)	민간		주택
		(B)	(B/A)	(C)	(C/A)
2002.1∼8	47,447	33,054	69.7	20,610	43.4
2003.1∼8	64,911	48,095	74.1	31,952	49.2
순증액	17,464	15,041	86.1	11,343	64.9
전년동기비	(36.8)	(45.5)		(55.0)

자료 : 대한건설협회

□ 주택수주액 중 재개발·재건축이 차지한 비중을 통계청 자료를 통해 파악해 본 결과, 전체 주택수주에서 45.7% 차지함.

· 특히 2003년 1∼8월 동안의 주택부문 순증액 9.5조원 중 67.6%인 6.5조원을 재개발·재건축이 차지함.

· 재개발은 전년동기대비 193.9% 증가하였고 3월과 8월에 크게 증가함.

<재개발·재건축수주의 비중>

단위 : 10억원, %

구 분	총수주 (A)	주택수주		재개발		재건축		재개발· 재건축(E)
		(B)	B/A	(C)	C/B	(D)	D/B		E/B
2002.1∼8	36,465	19,818	54.3	1,326	6.7	5,648	28.5	6,974	35.2
2003.1∼8	48,651	29,374	60.4	3,895	13.3	9,537	32.5	13,432	45.7
순증액	12,186	9,556	78.4	2,569	26.9	3,889	40.7	6,458	67.6
전년동기비	(33.4)	(48.2)		(193.9)		(68.9)		(92.6)

자료 : 통계청

· 월별 재건축수주추이를 보면 6월에 2.6조원 수주한 후 7월부터 점차 줄고 있으며 8월에는 전체 주택중 재건축 비중이 25.3%로 낮아짐.

· 8월부터는 재개발사업의 증가가 두드러진 것으로 나타남.

<재건축 월별 수주액 및 비중>

자료 : 통계청

□ 민자토목사업이 토목수주에서 차지하는 비중은 14.7%로 지난해 같은 기간에 비해 2배 이상 비중이 커짐.

· 그러나 전체수주에서 차지하는 비중은 전체수주가 건축부문의 증가로 인해 커진 바람에 상대적 비중에서는 큰 변화가 없이 3.6%를 차지함.

· 도로 및 교량 사업 중 민간투자가 차지하는 비중은 33.4%로 「민간투자법」개정(1999년)으로 민자사업이 활발했던 2000년(34.5%)과 비슷한 수준을 보임.

<민간투자사업 비중 추이>

단위 : 10억원, %

구 분	전체수주 (A)	민자		토목 (C)	민자토목
		(B)	비중(B/A)		(D)	비중(D/C)
2000	41,778	2,644	6.3	14,354	2,398	16.7
2001	50,995	2,591	5.1	19,968	2,524	12.6
2002	61,857	2,546	4.1	20,183	2,317	11.5
2002.1~8	36,465	841	2.3	8,894	641	7.2
2003.1~8	48,651	1,749	3.6	11,833	1,738	14.7
순증액	12,186	909	7.5	2,939	1,098	37.3
전년동기비	(33.4)	(108.1)		(33.0)	(171.3)

자료 : 통계청

□ 최저가 낙찰제가 실시된 2001년 이후 1,000억원이상 조달청 발주공사는 평균낙찰률이 계속 하락하고 있으나 500억원이상 공사는 80%대를 유지하고 있음.

· 2003년 1∼9월까지의 평균낙찰률은 60.2%로 지난해에 비해 4.4%p 하락함.

<500억원이상 조달청 발주공사의 낙찰률 추이>

자료 : 조달청홈페이지(www.pps.go.kr) 입찰정보를 기초로 재구성함.

□ 2003년 연간 수주액은 전년대비 15.6% 증가한 96조 1,200억원에 달할 것으로 추정함.

· 공공부문은 연말 발주증가 및 수해복구 공사 증가로 하반기에 7.3% 증가하여 연간으로는 9.9% 증가한 33조 9,100억원에 달할 것으로 추정함.

· 민간부문은 연말에 들어서면서 재건축 수주가 감소하여 하반기에는 전년동기대비 0.3% 증가에 그칠 것으로 예상되지만 기존에 급증했던 물량의 영향으로 연간 18.9% 증가한 62조 2,000억원으로 전망함.

· 토목부문은 추경 예산편성과 고속도로 및 철도역사 민자유치확대로 하반기에 4.9% 증가하여 연간으로는 15.8% 증가한 33조 4,800억원에 달할 것으로 예상함.

· 건축부문은 8월까지 재건축 등 주택수주가 급증하였으나 점차 증가세가 둔화되고 비주택부문이 하반기에 감소함에 따라, 건축부문 전체로는 하반기에 2.2% 증가에 그쳐 연간으로는 15.5% 증가한 62조 6,400억원을 수주할 것으로 예상함.

· 주택부문은 상반기에 40.7% 증가하였고 하반기에도 15.6% 증가해 연간 29.4% 증가한 40조 4,200억원으로 예상함.

· 비주택부문은 상반기에 7.8% 증가하였으나 하반기에는 물량과잉으로 신규수주가 13.1% 감소해 연간 3.5% 감소할 것으로 보임.

2) 전망

2004년 건설수주액은 전부문에서 줄어 9.5% 감소한 87조 300억원으로 전망

□ 2004년은 민간주택경기가 크게 위축되면서 전체 건설수주는 9.5% 감소한 87조300억원에 그칠 것으로 전망함.

· 상반기에는 2003년 상반기의 재건축 및 민자사업의 급증에 따른 반감효과로 20% 이상 감소하고 하반기에는 예년의 수준을 유지할 것으로 예상됨.

<2004년 건설수주액 전망>

구 분		2002년	2003년(E)			2004년(E)
			상반기	하반기(E)	연간	상반기	하반기	연간
건설수주액 (조원, 경상가격)
공공		30.85	12.81	21.11	33.91	11.90	21.41	33.30
민간		52.30	36.29	25.91	62.20	27.11	26.62	53.73
토목		28.90	13.51	19.97	33.48	12.39	20.71	33.10
건축		54.25	35.60	27.04	62.64	26.62	27.32	53.93
	주거	31.23	24.18	16.25	40.42	16.69	16.14	32.83
	비주거	23.02	11.42	10.80	22.22	9.92	11.18	21.10
계		83.15	49.10	47.02	96.12	39.00	48.03	87.03
증감률 (전년동기비,%)
공공		3.2	14.5	7.3	9.9	-7.1	1.4	-1.8
민간		37.8	37.1	0.3	18.9	-25.3	2.7	-13.6
토목		11.2	36.8	4.9	15.8	-8.3	3.7	-1.1
건축		29.7	28.1	2.2	15.5	-25.2	1.0	-13.9
	주거	31.4	40.7	15.6	29.4	-30.9	-0.7	-18.8
	비주거	27.4	7.8	-13.1	-3.5	-13.1	3.5	-5.0
계		22.6	30.4	3.3	15.6	-20.6	2.1	-9.5

주 : 2003년 하반기와 2004년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

-□ 공공부문은 수해복구 투자 및 총선 실시 전의 지역개발사업 등이 예상되지만 SOC예산의 실질적인 감소와 최저가낙찰제 확대실시 등으로 1.8% 감소할 것으로 보임.

· SOC예산은 2003년 본예산대비 2.9% 증가한 17조 1,679억원으로 책정되었으나 추경예산 대비로는 6.1% 감소함. 이에 따라 재정규모대비 SOC 투자예산의 추이를 보면 14.6%로 2003년 본예산 기준 15.0%보다 0.4%p 낮아짐.

<SOC 투자예산의 비중 추이>

· 부문별 SOC투자예산의 배정상황을 보면 철도와 도로에서 크게 감소하고 공항과 항만도 다소 줄었으며 지하철만 16.6% 증가한 것으로 나타남.

· 세부적으로는 고속철도와 일반국도 건설사업 예산은 감소한 반면, 지하철 및 인천공항, 부산신항 건설예산은 증가함.

<2004년 SOC예산 부문별 배정액 및 증감률>

(단위 : 억원, %)

구 분	2003 예산	2004 예산안	증감률	비 고
도 로	87,961	81,330	-7.5	일반국도(15,831□15,407억원) 등
철 도	36,395	31,459	-13.6	고속철도(6,543□4,803억원) 등
지하철	7,098	8,275	16.6	지하철 건설(4,473□5,097억원) 등
공 항	3,785	3,617	-4.4	인천공항 건설(979□1,623억원) 등
항 만	16,752	16,302	-2.7	부산신항(3,931□4,149억원) 등
주 택	9,126	9,128	0.0	국민임대주택(7,426□7,428억원) 주거환경개선(1,700□1,700억원)
계	182,830	171,679	-6.1	1차 추경예산 포함
	(166,899)	(171,679)	(2.9)	(2003년 본예산 기준)

자료 : 기획예산처 홈페이지(www.mpb.go.kr)

□ 민간부문은 부동산규제 강화로 인한 부동산 경기의 위축으로 재건축사업 등 민간 건축이 타격을 받을 것으로 예상되어 연간 13.6%내외의 큰 감소세를 보일 것으로 전망함.

· 재건축 사업은 2003년 8월이후 신규 사업 추진이 어려워지고 기존 재건축사업단지도 안전진단강화, 후분양제 실시, 일반주거지역 종세분화에 따른 용적률 규제강화 및 명의변경 금지 등으로 인해 사업이 불투명해질 가능성이 커짐.

· 한편 수도권과는 차별되게 지방에서는 주택 분양가격이 상승하고 재개발 및 재건축 사업이 활발한 움직임을 계속 보일 것으로 전망됨.

□ 토목부문은 민간 건축부문의 위축에 따른 민간투자사업에 대한 관심고조와 경기회복을 위한 건설투자확대 등의 증가 요인과 최저가확대 및 턴키사업 심사기준 강화 등의 축소요인이 대등하여 전년대비 1.1% 감소할 것으로 예상함.

· 시공능력평가 순위 20∼50위권의 업체들도 민자사업에 관심을 보이고 있으며 도로건설의 민간제안사업이 활발한 양상을 보이고 있음.

□ 건축부문은 2003년에 재개발·재건축사업 특수에 따른 반락(反落)효과가 작용하여 13.9% 감소할 전망임.

· 주택부문은 신규 재건축사업이 「도시 및 주거환경정비법」 절차에 따라, 사업승인을 받은 이후에 시공사를 선정하게 됨으로써 신규 수주공백이 불가피해져 상하반기 모두 감소하여 연간 18.8%내외의 큰 감소를 보일 것으로 예상함.

· 한편, 무주택 서민층을 위한 국민임대 주택건설을 확대하기 위해 건설물량을 연간 8만호에서 10만호로 확대함에 따라 공공 건축부문이 다소 증가할 전망임.

· 주상복합아파트, 오피스텔, 상가 등 비주택부문도 분양전에 대지소유권을 확보해야 하고 착공후에 분양하도록 제도가 강화됨에 따라 사업물량이 줄어들면서 5.0% 내외 감소할 것으로 보임.

· 다만 비주택부문의 경우, 경부고속철도 개통에 따른 부동산 역세권 중심의 개발 수요와 주5일제 실시에 따른 관광·레저수요의 증가로 하반기에는 다소 회복될 것으로 전망함.

□ 민자사업은 인프라부문투자 예산이 삭감되는 추세가 당분간 지속될 것으로 예상됨에 따라 활성화가 불가피할 것으로 보임.

· 획기적인 세금 인상 등 특단의 재정 확충방안이 마련되지 않는 한 인프라분야의 투자예산비율은 앞으로도 계속 낮아질 가능성이 큼.

· 따라서 인프라 구축을 통한 국가경쟁력 제고를 위해서는 민간부문의 자본을 적극 활용하는 민간투자사업 추진이 불가피함.

· 1998년 12월 민간투자법 개정을 계기로 민간투자사업이 활발히 추진되고 있고, 그동안 사업 추진이 부진했던 주요 대형 민간투자사업도 계속 완공되고 있음.

· 인천국제공항고속도로와 인천국제공항 화물터미널, 광주제2순환도로1구간, 천안-논산고속도로 등이 준공되어 운영 중이며 부산신항만, 목포신외항, 대구-부산고속도로, 인천국제공항철도, 일산-퇴계원간고속도로 등도 공사가 진행되고 있음.

· 종합적으로 볼 때, 인프라시설에 대한 민간투자수요는 더욱 증가할 것으로 예상되며, 중장기계획에서 추정했던 것보다 훨씬 더 많은 사업이 추진될 것으로 보임.

· 참고로 민자사업으로 제안서 검토가 종료된 도로분야는 13개 사업에 달함.

<제안서 검토가 종료된 도로분야 민간제안사업 현황>

사 업 명	주무관청	PICKO 제안서 접수일
- 서울-동두천간고속도로	건설교통부	03.3(보완)
- 화도-양평간고속도로	건설교통부	02.7
- 안양-성남간고속도로	건설교통부	02.4
- 학의-분당간도로	경 기 도	02.4
- 석수-분당간도로	경 기 도	02.4
- 수원-광명간고속도로	건설교통부	03.1
- 천안-평택간고속도로	건설교통부	03.1
- 제2외곽순환(송현-불로)	건설교통부	03.1
- 화성-봉담간고속도로	건설교통부	03.3
- 제2영동(서울-원주)간고속도로	건설교통부	03.2
- 평내-토평간도로	남양주시	03.4
- 서울-문산간고속도로	건설교통부	03.5
- 상주-영천간고속도로	건설교통부	03.5

자료 : 민간투자지원센터(PICKO), 내부자료

□ 한편, 2003년 들어서는 민간투자사업에 대한 재정지원 급증 추세 등에 대한 비판적인 시각이 존재하는 가운데, 기획예산처에서 민자사업에 대한 지원제도를 축소하는 움직임도 함께 나타나고 있음.

□ 2003년 5월 확정된「2003년도 민간투자사업기본계획」에 의하면 민간투자사업의 경쟁이 제고되고 수익성은 저하될 전망

□ 민자시설에 대한 정부의 운영수입 보장기간이 20년에서 15년으로 단축되고 보장수준(80∼90%)도 5년 단위로 10%씩 축소될 예정임.

□ 민자시설 사용료도 상한을 설정하고 재정도로 통행료와 격차를 줄임.

(2) 건설투자

1) 동향

2003년 상반기 건설투자는 비주거용 건물의 증가로 전년동기비 7.6% 증가

<건설투자 추이>

구분		2000년	2001년										2002년								2003년
			1/4	2/4		3/4		4/4					1/4	2/4		3/4		4/4			1/4	2/4
건설투자 (단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목	37.57	5.46		9.69		10.55		12.49		38.20	5.09			9.05		8.74		12.75	35.63	4.92	9.16
	건축	31.57	8.14		8.24		8.74		9.47		34.59	9.83			9.55		9.68		10.52	39.59	11.21	10.78
	주거	18.45	4.64		4.85		5.15		5.93		20.57	6.04			5.80		5.68		6.03	23.56	6.29	6.02
	비주거	13.12	3.50		3.39		3.59		3.54		14.02	3.79			3.75		3.99		4.49	16.03	4.92	4.75
계		69.14	13.60		17.93		19.29		21.97		72.79	14.92			18.60		18.41		23.28	75.21	16.13	19.94
증감률 (단위: %, 전년동기대비)
	토목	-7.1	-2.2		-3.7		5.5		4.9		1.7	-6.9			-6.6		-17.2		2.1	-6.7	-3.3	1.3
	건축	-0.2	3.2		5.1		12.2		17.6		9.6	20.8			16.0		10.7		11.1	14.4	14.0	12.8
	주거	-10.0	-0.5		4.4		13.2		29.2		11.5	30.1			19.7		10.2		1.7	14.5	4.1	3.8
	비주거	17.9	8.6		6.1		10.8		2.3		6.9	8.5			10.6		11.4		26.7	14.4	29.6	26.6
계		-4.1	1.0		0.1		8.4		10.0		5.3	9.7			3.8		-4.6		6.0	3.3	8.1	7.2

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

□ 2003년 1/4분기 8.1% 증가한 건설투자(실질기준)는 2/4분기에도 7.2% 증가하여 상반기 전체로는 7.6%의 증가를 보임.

· 1/4분기에는 2002년 4/4분기부터 급증한 비주거용 건축투자의 증가세에 힘입어 전체 건설투자가 8.1% 증가함.

· 2/4분기에도 비주거용 건축투자의 26.6% 증가로 전체 7.2% 증가함

□ 2003년 연간 건설투자는 전년대비 6.0% 증가한 79조 7,400억원으로 추정함.

· 토목투자는 청계천 사업착수 및 수해복구사업 등으로 인해 4.3% 증가한 37조 1,800억원에 달할 것으로 전망함.

· 건축투자는 비주거용 건축의 증가로 전체 7.5% 증가한 42조 5,600억원에 이를 것으로 예상함.

· 주거용 건축투자는 5.2% 증가한 24조 7,800억원, 비주거용 건축투자는 10.9% 증가한 17조 7,800억원으로 추정함.

2) 전망

2004년 건설투자는 비주거용 건축투자의 감소로 3.3% 증가할 것으로 전망

<2004년 건설투자 전망>

구 분		2002년	2003년(E)			2004년(E)
			상반기	하반기(E)	연간	상반기	하반기	연간
건설투자액 (조원, 1995년 기준가격)
토목		35.63	14.08	23.09	37.18	14.88	23.42	38.30
건축		39.59	21.98	20.58	42.56	22.18	21.91	44.09
	주거	23.56	12.31	12.47	24.78	13.36	13.24	26.60
	비주거	16.03	9.67	8.11	17.78	8.82	8.67	17.49
계		75.21	36.07	43.67	79.74	37.07	45.33	82.40
증감률 (전년동기비, %)
토목		-6.7	-0.4	7.4	4.3	5.7	1.4	3.0
건축		14.4	13.4	1.9	7.5	0.9	6.5	3.6
	주거	14.5	4.0	6.4	5.2	8.5	6.2	7.4
	비주거	14.4	28.1	-4.4	10.9	-8.8	6.9	-1.6
계		3.3	7.6	4.8	6.0	2.8	3.8	3.3

주 : 2003년 하반기와 2004년은 한국건설산업연구원 전망치

자료: 한국은행; CERIK

□ 2004년 건설투자는 2003년과는 달리, 비주거용 건축투자가 부진해지면서 전년대비 3.3% 증가한 82조 4,000억원 규모에 그칠 것으로 전망됨.

□ 공종별로 보면, 토목투자는 3.0% 증가에 그치고 건축은 주거용 투자의 증가로 3.6% 증가할 것으로 전망됨.

· 토목투자는 태풍 □매미□ 피해 복구, 청계천 복원사업 진행, 신도시 및 강북 재개발에 따른 여건 조성, 14대 총선 등으로 SOC예산의 감소에도 불구하고 증가세를 보일 것으로 예상함.

· 건축투자는 상반기 중 0.9%, 하반기 6.5% 증가하여 연간으로는 3.6% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 건축투자 중, 주거용 건축투자는 2003년 재개발 및 재건축 주택수주의 증가에 힘입어 7.4% 내외로 증가할 것으로 보이나 비주거용 건축투자는 2003년의 상반기의 급증에 따른 통계적인 반락현상과 오피스 등 상업용 건물의 과잉공급으로 1.6% 감소할 것으로 전망함.

(3) 전망의 시사점

2004년 건설시장은 민간 건설시장 위축이 뚜렷하게 나타날 전망, 공공부문의 투자 확대가 절실함

□ 민간주택·건축경기 악화와 공사물량 축소로 수주난이 가중될 것으로 예상됨.

· 부동산 및 주택시장에 대한 일련의 규제조치들로 인해 민간 주택경기가 위축될 것으로 보이며 침체가 심화될 경우, 민간사업 비중이 상대적으로 큰 대형 건설업체는 타격이 더 심각할 것으로 예상됨.

□ 부동산 및 주택경기 위축으로 당분간 주택부문은 기존 수주물량의 시공사 지위 유지 및 예정된 사업의 진행에 그칠 것으로 보임.

· 시공사의 역할이 지분제를 통한 적극적인 사업주체에서 소극적인 도급 시공자로 축소됨에 따라 재건축 사업에 대한 기대감이 저하되고 재건축 사업이나 제도변화를 관망하는 자세로 바뀜.

· 현재는 2003년말까지 시공사 지위 확보를 위한 주민동의율 확보차원에서 조합관리에만 역점을 두고 있는 실정임.

· 투기과열지구내 재건축 후분양제 도입, 재건축 허용연한 강화, 일반주거지역 종세분화, 분양권전매 및 명의변경 금지 등은 재건축 사업을 위축시켜   택지가 부족한 수도권에서의 주택공급에 차질을 가져올 것으로 예상됨.

□ 아울러 500억원 이상 PQ대상공사에 대한 최저가 낙찰제 확대실시로 인한 낙찰률 하락, 실적공사비 적산제 도입으로 인한 예정가격 하락, 민간 투자사업의 지원제도 축소 등으로 공공공사의 수익성도 줄어들 것으로 전망함.

· 최저가 낙찰제와 민자사업을 주요 수주영역으로 삼는 상위 50대 업체들은 수익성이 상대적으로 저하될 전망임.

· 민간투자사업도 지원축소, 민원으로 인한 협상 및 사업지연, 설계변경으로  인한 사업비 증가 등으로 사업수익성이 점점 저하되고 있음.

□ 공공부문의 적극적인 토목건설 투자확대, 민간자본 유치를 통한 SOC 확충으로 침체된 국내경기를 타개하고 중장기적인 국가경쟁력 강화를 도모해 가야 함.

· 소비침체, 설비투자 부진으로 위축된 내수경기를 살리는데 건설투자의 역할이 절실함.

2004년 주택 및 부동산 경기 전망

한국건설산업연구원 부연구위원  김   현   아

Ⅰ. 2003년 부동산 시장 동향

1. 토지시장

2. 주택시장

Ⅱ. 2004년 부동산 경기 전망

1. 세계적인 주택가격 상승추세와

국내 버블 논쟁

2. 2004년 부동산 경기의 주요 변수

3. 토지시장

4. 주택시장

Ⅲ. 정책제언

< 차 례 >

I. 2003년 부동산 시장동향	1

1. 토지시장	1

(1) 토지가격	1

(2) 토지거래	3

2. 주택시장	5

(1) 가격동향	5

(2) 수요동향	9

(3) 주택금융동향	11

(4) 공급동향	13

(5) 정책동향	15

(6) 재건축 시장동향	17

II. 2004년 부동산 경기 전망	18

1. 세계적인 주택가격 상승추세와 국내 버블 논쟁	18

2. 2004년 부동산 경기의 주요 변수	21

3. 토지시장	23

4. 주택시장	24

(1) 가격전망	24

(2) 공급전망	26

Ⅲ. 정책제언	29

Ⅰ. 2003년 부동산 시장 동향

김  현  아

2004년 주택 및 부동산 시장 전망

1. 토지시장

1) 토지 가격

상반기 전국 토지가격은 1% 상승의 안정세, 경기, 충청권은 높은 상승세

□ 2003년 상반기 지가는 1%미만의 상승세를 보이며 안정세를 나타냄.

· 2002년 3/4분기(3.33%)를 기점으로 상승폭이 크게 둔화됨.

· 2003년 1/4분기와 2/4분기 각각 0.41%, 0.47% 증가에 그쳐 상반기 전체(0.88%)로도 1%에 미치지 못함.

< 용도지역별 지가 상승률 >

(단위 : %)

구분		2002년					2003년
		1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	상반기
전국		1.76	1.28	3.33	2.33	8.70	0.41	0.47	0.88
주거		2.00	1.39	3.65	2.75	9.79	0.36	0.41	0.77
상업		1.56	1.27	3.35	2.25	8.43	0.38	0.39	0.77
공업		1.19	1.01	2.48	1.79	6.47	0.31	0.35	0.66
녹지		2.29	1.56	3.47	2.48	9.80	0.80	0.80	1.60
관리		-	-	-	-	-	0.45	0.71	1.16
	준도시	1.16	1.03	3.08	1.40	6.67	-	-	-
	준농림	1.35	1.14	3.33	1.41	9.23	-	-	-
농림		0.48	0.38	1.23	0.61	2.70	0.05	0.21	0.26
자연환경		0.32	0.40	0.69	0.54	1.95	0.16	0.15	0.31

주: 증감률은 전분기 대비 증감률임.

자료 : 한국토지공사

□ 용도지역별로는 주거지역과 상업지역에서의 지가 상승세가 크게 둔화되었음.

· 주거지역은 2002년 10% 가까이 상승하였으나 2003년 상반기에는 0.77% 증가에 그쳤으며, 상업지역 역시 0.77% 증가에 그침.

· 그러나 녹지지역(1.6%)과 관리지역(1.2%)은 개발제한구역 해제 및 개발사업 시행 등의 영향으로 여전히 타 지역에 비해 상대적으로 높은 상승세를 유지하고 있음.

□ 지역별로는 모든 지역에서 안정세를 나타내고 있으나 국지적으로 개발호재가 있는 지역은 상승세를 이어감.

김   현   아

· 행정수도 이전계획 및 서남부권 개발기대에 따라 충남이 1.54% 증가하였으며, 특히 대전지역의 경우 3.45%로 비교적 상승폭이 컸음.

· 중소도시 지역에서는 신도시계획 발표, 택지개발 등으로 인해 김포시(3.92%)와 수원시 팔달구(1.7%)등이 비교적 높은 상승세를 보임 .

< 지역별 지가 변동률 >

(단위 : %)

구 분	전국평균	7대도시	중소도시	군지역
1999	2.94	2.26	3.50	4.59
2000	0.67	-0.09	1.49	1.73
2001	1.32	1.36	1.53	0.49
2002	8.98	10.97	7.84	3.20
2002 1/4	1.76	2.11	1.51	0.78
2/4	1.28	1.54	1.10	0.57
3/4	3.33	3.85	3.13	1.03
4/4	2.33	2.9	1.89	0.79
2003 1/4	0.41	0.37	0.52	0.24
2/4	0.47	0.45	0.55	0.28

자료 : 한국토지공사

□ 토지가격은 3/4분기에도 소폭 상승세가 이어지고 있으며 개발 예정지에 대한 가격 상승 폭이 상대적으로 높은 편임 .

· 한국토지공사의 조사결과에 따르면 3/4분기 지가는 전분기 보다 상승한 것으로 조사되었으며, 4/4분기에도 가격상승에 대한 기대심리가 여전한 것으로 조사되었음.

< 지역별 평균 실사지수 현황 >

주 : 지수가 100이상이면 전분기에 비해 가격이 상승했음을 의미함.

자료 : 한국토지공사

2) 토지 거래

전국 토지거래량은 전년동기 대비 3% 증가

□ 2003년 토지거래는 행정수도 이전 및 신도시 개발의 기대감에도 불구하고 전년동기대비 3.1%의 상승세에 그침.

· 토지거래는 1/4분기 토지거래 허가 구역 및 토지투기지역 지정 등으로 전년동기대비 감소세(-)를 나타냈으나 2/4분기, 투기과열지구 및 주택투기지역 지정 확대 등 주택시장의 거래가 위축되면서 토지거래는 다시 증가세로 전환되었음.

□ 지역별 1∼8월까지의 토지거래량은 충남권을 비롯한 지방은 상승세를 보였으나 일반적으로 거래 비중이 큰 수도권 지역의 거래량은 전반적으로 하락세를 나타냄.

· 전년동기(1-8월) 대비 토지거래량은 서울(-7.5%)과 경기지역(-8.3%)이 하락한 반면 행정수도 이전의 영향을 받은 대전(14.4%), 충남(48.2%)지역은 큰 폭으로 상승하였음.

< 토지 거래량 추이 >

(단위 : 전년동기비, %)

구 분	전국	서울	경기	대전	부산
2000	-5.2	0.8	-3.0	-5.5	-3.4
2001	21.2	40.8	30.4	21.1	40.2
2002	33.8	28.4	48.7	28.8	31.5
2002 1/4	61.7	106.8	98.8	49.4	98.3
2/4	31.1	24.7	35.4	28.5	42.8
3/4	25.1	12.8	37.8	36.5	9.4
4/4	24.7	4.9	41.6	9.1	8.2
2003 1/4	-6.1	-32.1	-21.1	28.0	1.4
2/4	10.8	11.4	6.8	12.6	14.6
7월	13.2	11.9	-6.3	13.5	10.3
8월	-4.0	-7.9	-21.0	-17.0	12.1
1∼8월	3.1	-7.5	-8.3	14.4	9.1

자료 : 한국토지공사

□ 용도지역별로는 그 동안 거래 비중이 높았던 주거지역(-13.3%)의 거래량이 크게 감소하면서 전체적으로는 3.1% 증가에 그침.

· 주거지역의 토지거래는 크게 감소한 반면, 상업지역(42.1%)은 토지거래가 크게 증가함.

· 한편, 향후 개발이 예정되어 있는 녹지지역(43.8%)과 용도미지정(218.2%)지역에서의 토지거래량는 1~8월 동안 큰 폭의 증가세를 보임.

< 용도지역별 토지거래 증감률 추이 >

(단위 : 전년동기대비, %)

구분	계	도시계획구역내						관리지역	농림	자연환경보전
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	관리
2002 1/4	61.7	90.7	99.3	68.8	56.7	33.6	146.6	30.8	-12.8	29.0
2/4	31.1	28.7	85.4	37.0	64.2	41.2	81.6	33.8	4.0	22.3
3/4	25.1	22.1	80.3	91.3	29.8	29.1	81.6	29.1	-7.0	30.5
4/4	24.7	18.9	80.7	30.9	47.0	28.6	15.7	34.3	18.7	11.5
2003 1/4	-6.1	-15.7	23.6	-8.5	28.0	3.4	77.9	4.2	13.3	-2.6
2/4	10.8	5.1	37.3	39.6	50.0	-4.6	632.1	-3.9	19.9	2.7
7월	13.2	5.1	74.1	25.1	64.4	12.6	-48.6	10.5	38.0	29.5
8월	-4.0	-13.7	71.3	-28.4	48.4	-12.7	-22.8	1.4	33.9	2.4
1∼8월	3.1	-4.9	42.1	10.1	43.8	-1.0	218.2	1.4	20.1	3.8

자료 : 한국토지공사

2. 주택시장

1) 가격동향

매매가격은 상승세, 전세가격은 하락세가 지속되는 이원화 현상

□ 전세가격은 5월 이후 지속적으로 하락세를 보이는 반면, 매매가격은 상승세가 지속, 특히 아파트는 9월말 현재 전년말 대비 10% 이상 상승.

· 여전히 다른 주택유형에 비해 아파트의 가격 상승세가 2배 이상 높은 수준을 나타내고 있음.

· 지역별로는 행정수도 이전에 대한 기대감이 반영된 대전지역(30.6%)의 가격 상승폭이 가장 크며, 기타 지역에서는 재건축 대상 아파트의 가격상승폭이 일반 아파트의 1.2배~9.9배 높은 수준을 나타내면서 아파트 가격 상승을 주도하였음.

< 지역별 아파트 매매가격 변동률(2003.1-9월) >   < 지역별 재건축/일반 아파트 가격 변동률(2003.1-9월) >

주: 전년말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

< 주택유형별 매매 및 전세가격 변동률(1999년~2003년) >

(단위: %)

구분	매매가격			전세가격
	단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
1999년	-1.5	-1.9	-4.8	3.5	15.3	13.9
2000년	-1.4	0.8	2.5	8.2	13.4	13.3
2001년	3.3	7.9	12.0	10.9	14.7	19.6
2002년 (전국)	7.8	10.7	25.7	8.0	6.7	13.4
(서울)	15.1	12.6	31.6	11.0	7.8	15.0
2003년 1∼9월 (전국)	2.3	4.5	10.1	-0.6	0.9	0.0
(수도권)	5.1	4.8	10.8	-1.3	0.4	-0.9
(서울)	5.4	2.6	11.8	-2.2	1.3	-1.1

자료: 국민은행(단독 및 연립주택), 한국건설산업연구원·부동산114(주)(아파트)

재건축 사업승인 물량 집중, 규제강화에 따른 반사이익이 가격 상승의 원인

< 지역별 월별 아파트 매매가격 변동률 >

주: 각분기내 월평균 상승률임.                      주: 전년동기 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)            자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 1/4분기에 대전에서 시작된 아파트 매매가격 상승세가 2/4분기에는 대도시 전역으로 확산되었다가 3/4분기에 서울 및 대전지역 상승세로 이동하고 있음.

· 1/4분기에는 대전만 월평균 4.7%의 높은 상승세, 기타 대도시들은 월 1%미만의 소폭 상승에 그침.

· 2/4분기에는 6월말까지 재건축 사업추진을 서두르는 단지들의 움직임으로 인해 모든 대도시의 아파트 가격이 월 1.4%의 가격 상승세, 3/4분기에는 서울 및 대전지역만 월 2%이상의 가격 상승세를 나타내고 있으며 기타 지역은 월 1% 내외로 상승세가 둔화되고 있음.

□ 아파트 매매가격 전년 동기 대비 증감률을 살펴보면 대전 및 대구지역을 제외한 대부분 지역의 아파트 매매가격은 6월을 고비로 상승세가 둔화되고 있음.

· 아파트 가격의 전년동기 대비 증감률이 전국 12.5%(9월), 14.4%(10월), 서울 13.5%(9월), 15.8%(10월)로 10월에 다시 반등세를 나타내고 있음.

· 이는 정부 규제에서 벗어나는 단지들의 반사이익에 의한 것으로 전반적인 현상으로 보기는 어려움. 다만 전국적으로 올 상반기 재건축 사업승인 물량이 지난해 연간물량을 크게 상회하면서 반사이익을 받는 단지가 많은 편임.

6월을 고비로 재건축 대상 아파트의 가격 상승세 둔화, 지역별로 차별화

<재건축 대상 아파트 가격상승세 둔화 지역>       < 재건축 대상 아파트 가격 상승세 지속 지역>

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 재건축 대상 아파트의 가격 상승세는 2001년 7월부터 시작되어 2002년 12월~2003년 1월 동안 잠시 상승세가 크게 둔화되었으나 2003년 5~6월에 다시 반등세를 나타냄.

· 이는 새로운 법 시행 이전에 사업추진을 서두르는 단지들이 크게 증가하면서 사업에 대한 기대감이 단기간에 집중되었기 때문임.

· 2003년에는 지역별로 재건축 사업승인건수가 크게 증가하였으며 재건축 사업승인건수가 많은 지역일수록 가격 상승폭이 상대적으로 크게 나타나고 있음.

□ 2003년의 재건축 대상 아파트 가격 상승세는 지난해에 비해 상승세가 둔화되는 가운데 지역별 격차가 더욱 커진 것으로 나타남.

· 경기, 부산, 인천지역의 재건축 대상 아파트 가격은 7월 이후 상승세가 크게 둔화되고 있는 반면 대구, 광주, 대전지역은 아직도 상승세가 지속되고 있음.

· 대구, 광주, 대전지역은 상대적으로 재건축 대상 아파트의 가격 상승이 늦게 시작되었으며 다른 지역에 비해 대상 규모가 적어 가격 상승지역의 범위가 좁은 편임.

· 서울지역은 7월 이후 상승세가 크게 둔화되었으나 5.23조치에 따른 중대형 평형 아파트의 가격이 급등하면서 사업이 확정된 단지들을 중심으로 다시 가격이 급등세를 나타내고 있음.

□ 재건축 대상 아파트 가격의 전월비 평균 상승률은 둔화되는 가운데 표준편차가 커지면서 지역별 상승폭의 격차가 확대되고 있는 것으로 나타남.

· 수도권 지역의 재건축 아파트의 전월비 평균 가격 상승률은 2001년 1.2~1.6%에서 2002년 2.8~3.5%로 급등하였다가. 2003년 2.1~2.6%의 수준을 나타내고 있음.

· 재건축 대상이 아닌 일반아파트의 경우도 재건축 대상 아파트 보다 전월비 평균상승률이 1%p 내외의 격차를 보이면서 비슷한 추이를 보이고 있음.

· 그러나 일반 아파트는 2003년 전월대비 평균 상승률의 표준편차가 감소한 반면 재건축 대상 아파트의 표준편차는 확대되었음. 이는 가격 상승률의 지역별 격차가 더욱 심화되고 있는 것을 보여줌.

· 결국 이는 2003년의 재건축 대상 아파트 가격 상승세가 기 사업승인 취득 단지, 규제 적용에서 제외되는 단지 등 국지적인 상승세에 기인한다는 것을 간접적으로 설명함.

<수도권 아파트 매매가격의 전월비 평균 및 표준편차 추이>

(단위 %)

구분		2001		2002		2003
		월평균	표준편차	월평균	표준편차	월평균	표준편차
서울	재건축	1.24	0.98	2.75	0.57	2.02	0.97
	일반	0.88	0.32	1.92	0.42	0.75	0.39
경기도	재건축	1.56	0.83	3.45	0.77	2.63	1.26
	일반	0.86	0.53	1.69	0.81	1.05	0.75

주: 서울지역은 행정구별, 경기도 지역은 시,군들의 전월대비 가격 상승률의 연평균을 사용하였음.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

2) 수요 동향

전반적인 부동산 구입계획비중은 감소, 차가 가구의 구입수요는 증가

< 부동산 구입계획추이와 소비자 전망지수 >                   < 청약예금종류별 좌수 >

자료: 한국은행;통계청                                 자료: 금융결제원

□ 2003년 2/4분기 다시 증가세를 보였던 부동산 구입계획비중은 3/4분기 들어 다시 감소하는 등 등락을 반복하고 있으나 전반적인 추세는 감소세를 나타내고 있음.

· 이러한 부동산 구입계획비중은 통계청의 소비자 전망지수(6개월 이후의 경기전망)와 동일한 패턴으로 변하고 있음. 따라서 경기회복에 대한 소비자들의 전망이 낙관적으로 전환되지 않는 한 당분간 부동산 구입수요도 감소세를 나타낼 것으로 예상됨.

· 그러나 차가가구의 부동산 구입계획비중은 여전히 높은 수준을 나타내고 있어 부동산 실수요자들의 불안 심리를 보여주고 있음. 3/4분기 차가 가구의 경우 현재의 주택가격 수준이 높음에도 불구하고 6개월 이내 부동산 구입계획의사를 밝힌 응답자의 비율이 전기보다 증가하였음.

□ 청약통장 가입계좌를 통해 살펴본 신규 분양주택수요는 주요 중대형에 치중되어 있음을 알 수 있으며, 국민주택규모 및 국민임대주택 등의 중소형 주택수요자 비율은 전체 청약시장의 30%미만임.

· 청약통장 중 민영주택의 청약이 가능한 청약예금 및 부금의 비율이 82%를 차지하고 있으며 국민주택규모 이하의 주택청약(청약저축 및 청약부금 중 중소형)을 원하는 수요자는 29%에 불과함.

· 지역별로는 전체 청약통장계좌의 76.8%(7,478,572계좌)가 수도권 거주자이어서 수도권 지역의 주택수요가 대부분을 차지하고 있음.

< 서울 지역 아파트 청약 경쟁률과 주요 지역 미분양 아파트 물량 추이 >

구분	2002년 7월	8월	9월	10월	11월	12월	2003년1월	2월	3월		4월	5월		6월	7월	8월	9월	10월
공급세대수 (호)	679	583	824	961	291	2012	697	188	552		379	707		604	1,247	2,344	779	308
청약자수 (명)	39,374	65,857	35,905	33,004	3,258	51,335	13,600	9,415	3,724		6,588	126,073		23,764	7,572	2,455	10,537	6,156
청약경쟁률	79.6	168.8	57.5	58.0	19.3	33.9	20.6	58.1	24.9		17.4	178.3		40.1	5.7	8.8	13.5	19.9
미분양 아파트(호)
서울	131	84	78	72	72	52	28	35	35	71			61	94	65	56
인천	15	10	6	4	3	17	176	10	5	2			2	19	88	83
대전	726	659	582	604	1015	965	456	228	199	163			162	182	198	319
경기	1,339	1,201	1,067	1,101	907	1,318	1,228	1,278	1,271	1,276			1,350	2,250	2,487	2,744
대구	2,746	3,374	3,085	2,861	2,015	2,250	2,148	1,966	1,659	1,655			1,246	1,112	844	602
부산	2,660	2,933	2,820	2,162	2,048	1,936	1,860	1,861	1,533	1,382			987	774	999	1,109

주: 청약경쟁률은 무주택공급자 우선공급에서 탈락한 청약자수를 고려하였기 때문에 실제 공급세대수와 청약자수의 비율과 다소 상이할 수 있음.

자료: 건교부, 부동산114(주)

□ 서울지역 아파트 동시분양의 청약 경쟁률은 지난 5월을 고비로 점차 둔화되고 있음. 이는 서울지역의 아파트 분양권전매가 금지되면서 투자 및 투기수요자들의 참여가 크게 줄고 있기 때문으로 해석됨.

· 반면 분양권 전매가 가능한 주상복합 아파트 및 지방의 신규 아파트 분양시장, 오피스텔 및 아파텔의 청약경쟁률은 올해 들어 크게 높아지고 있음.

□ 신규아파트의 청약열기는 그 동안 전국적으로 미분양 아파트를 크게 감소시켰으나 하반기 접어들어 지방도시들을 중심으로 미분양이 다시 증가추세를 보이고 있음.

3) 주택금융 동향

총 가계대출 증가세 둔화, 주택관련 대출은 2/4분기 이후 다시 증가폭 확대

□ 2003년 가계대출은 증가세가 현저하게 둔화되었으나 금융기관별로 차별적인 양상을 나타내고 있음.

· 가계대출에 대한 대손충당금 적립 및 주택담보대출에 대한 건전성 감독 강화 등 일련의 가계대출 억제에 따라 가계대출 증가세는 지난해 4/4분기 이후 크게 둔화되어 2003년 상반기 대출액은 전년동기대비 85% 감소하였음.

· 그러나 은행(-59%) 및 여신전문 금융기관(-161.2%)은 가계대출의 감소세가 큰 반면 상호금융 및 신용협동조합의 가계대출은 오히려 증가폭이 확대(197.5%)되는 이원화 현상을 나타내고 있음.

· 신용카드의 자금대출이 크게 억제되면서 상호금융등의 대출이 이를 대체하고 있는 것으로 판단되며, 이들 기관이 상대적으로 정부의 규제로부터 자유로와 담보력이 약한 가계대출수요자들이 집중되고 있는 것으로 판단됨.

< 금융기관의 주택자금대출 및 주택담보대출 (잔액기준) >

(단위: 억원)

구분	2001년 12월	2002년12월	2003년
			3월	6월	상반기 증감액 (전년동기대비)	9월
가계대출	3,035,193	3,911,193	3,967,535	4,025,656	114,463(-85.0)	-
여신전문기관	436,507	571,063	545,885	462,174	-108,888(-161.2)	-
상호금융 및 신용협동조합	461,416	526,618	546,402	584,933	58,315(197.5)	-
은행 가계대출	1,567,124	2,220,165	2,270,481	2,367,023	146,858(-59.0)	2,448,752
주택담보대출	-	1,322,825	1,348,131	1,401,558	78,734(-70.7)	1,462,178
(주택자금대출)	-	1,329,245	453,964	473,347	37133	493,145
국민주택기금	212,467	183,238	181,406	181,860	-1,378	-

주: 잔액기준 임. 주택담보대출은 예금은행의 대출만을 취합한 것이며 신탁계정 제외 주택자금대출 포함.

자료: 한국은행(2003), □2/4분기 가계신용동향□, □9월중 금융시장 동향□

□ 예금은행의 주택담보 대출은 아파트 중도금대출 등 집단대출을 중심으로 증가폭이 계속 확대되고 있으며 장기주택대출인 주택자금대출도 꾸준히 증가세를 나타내고 있음.

· 2003년 1∼2월 동안은 월 1조원 미만에 그치던 주택담보대출금액이 3월 이후 계속 증가하여 월평균 1조 7천 억원 정도 증가하고 있음. 주택자금대출도 월평균 6천 억원 정도를 유지하고 있음.

· 국민주택기금의 경우 신규 대출수요가 적고, 담보대출을 통한 차환이 증가하면서 올 상반기 대출 잔액은 지난해 12월 1조 8,323억원 보다 적은 1조 8,186억원에 그침.

□ 10.29 정부의 주택가격안정대책에서 주택담보대출 인정비율을 현행 50%에서 40%로 축소하고 대출금리도 상향조정토록 하고 있어 올 4/4분기에는 주택관련대출규모가 크게 감소될 것으로 예상됨.

· 그러나 이러한 대출규제는 은행기관에 한정될 가능성이 크고 최근 급증하고 있는 상호저축 및 신용협동조합등은 오히려 증가세가 확대될 가능성이 높음.

· 상호저축 및 신용협동조합등의 주택담보대출에 대한 정확한 통계는 없으나 이들 기관의 주택담보대출인정비율이 은행보다 높고(89~90%) 금리도 높은 수준(8~9%)임을 감안할 때, 이들 기관에 대한 주택담보대출 및 가계대출의 점검이 필요함.

< 예금은행의 가계대출 및 주택담보대출 증감액 >

주: 주택담보대출은 주택자금대출을 포함한 수치임.

자료: 한국은행(2003) □매월 금융시장 동향□

4) 공급 동향

서울 아파트 입주물량 외환위기 이후 최대, 50평 이상 대형 75%증가

□ 입주 물량 기준으로 2003년 아파트 공급은 서울지역은 40%이상 크게 증가한 반면 경기도 지역은 오히려 24% 감소하였음.

· 특히 서울지역에서는 대형 주상복합 아파트들의 입주가 본격화되면서 50평 이상의 대형 아파트는 74.7% 증가하였음.

· 서울지역은 올해 입주아파트 물량이 크게 증가하면서 2/4분기 이후 서울 지역의 전세가격 하락폭이 기타 지역에 비해 크게 나타나고 있음.

· 서울지역은 4/4분기에 올 전체 입주물량의 37%(27,154호)가 몰려 있어 당분간 전세가격은 하향 안정세가 지속될 것으로 예상됨.

< 2003년 지역별 평형별 아파트 입주물량 >

구분	2003년
	전국	경기도	서울	지방
입주 물량(호수)
20평이하	12,141(-11.3)	3,628(-35.6)	4,847(20.9)	3,666(-9.4)
20∼29평형이하	73,606(0.2)	20,607(-25.1)	15,706(80.7)	36,293(0.9)
30∼39평형이하	131,369(0.5)	46,146(-18.0)	34,630(31.6)	50,593(5.1)
40∼49평형이하	26,021(-9.6)	10,127(-27.5)	9,938(15.1)	5,956(-3.6)
50평 이상	19,220(-12.3)	8,306(-38.6)	7,867(74.7)	3,047(-21.6)
계	262,357(-2.3)	89,314(-24.0)	72,988(40.0)	99,555(1.4)
구성비(%)
20평 이하□	4.6	4.0	6.6	3.7
20∼29평 이하	28.1	24.1	21.5	36.5
30∼39평 이하	50.1	51.4	47.4	50.8
40∼49평 이하	9.9	11.3	13.6	6.0
50평 이상	7.3	9.2	10.8	3.1
계	100.0	100.0	100.0	100.0

주1: 주상복합이 포함된 물량임.

주2: ( )은 전년 동기간 대비 증감율임

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 평형별로는 전국적으로 30~39평 이하의 아파트 공급이 절반 정도를 차지하고 있으며 20평 이하의 소형 아파트는 전체 공급물량의 4.6%(12,141호)에 불과함.

· 특히 20평 이하의 소형 아파트 공급은 서울지역보다 지방에서 공급물량이 적어 경기도 및 지방도시들의 연간 공급물량보다 서울지역의 공급물량이 많은 실정임.

· 서울지역은 대형 중심의 주상복합 아파트가 2002년 이후 본격적으로 입주를 시작한데다가 재건축 사업으로 건설된 대형 평형의 일반 분양분 아파트 공급이 점차 늘어남에 따라 대형 아파트의 비중이 늘어나고 있음. 2003년 총입주물량의 1/4이 40평 이상의 대형아파트로 구성되어 있음.

□ 입주 가능한 아파트 물량이 증가하고 있는 반면 주택공급의 선행지표인 건축 허가와 주택건설사업승인 실적은 하반기에 접어들면서 본격적인 감소세를 나타내고 있음. 다만 하반기「도정법」시행에 앞서 사업승인신청이 집중된 재건축 사업승인 물량의 급증으로 아파트 건설물량은 8월말 현재 전년동기 대비 47.3%가 증가하였음.

· 서울지역은 총 주택건설실적은 전년동기 대비 13.2% 감소하였으나 대규모 재건축 단지들의 사업승인이 이루어지면서 아파트 건설실적은 오히려 122.5% 증가하였음.

· 건설 주체별로는 8월말 현재 공공(-23.9%)과 민간(-1.1%)이 모두 감소하였는데 여전히 공공부분의 감소 폭이 큰 상황임. 공공부분의 공급실적 부진은 정부의 국민임대주택건설이 아직 사업계획 승인 이전 단계에 머물러 있기 때문인 것으로 분석되며 4/4분기에 공급이 집중될 것으로 예상됨.

· 8월말까지 연간 계획대비 주택건설실적 수준은 전국적으로 77.0%로 지난해 60.3%에 비해 높은 수준임. 특히 재건축 사업승인물량이 많았던 수도권 지역의 달성도가 높은 편임.

< 유형별 주택건설실적과 증감률 (2003년 8월말 현재) >

(단위:호, %)

구분	계		단독	다세대	연립	아파트
	호수	달성도(%)
계	389,403(-3.2)	77.9	30,384(-13.8)	57,833(-63.8)	4,179(-25.2)	297,007(47.3)
수도권	208,932(-7.4)	69.6	8,336(-19.6)	41,894(-65.3)	1,455(-42.9)	157,247(71.0)
서 울	92,435(-13.2)	84.0	1,733(-46.6)	26,408(-63.8)	797(-55.1)	63,497(122.5)
인 천	23,443(-15.6)	58.6	529(46.9)	2,015(-78.0)	48(-5.9)	20,851(14.4)
경 기	93,054(1.8)	62.0	6,074(-10.2)	13,471(-65.2)	610(-15.7)	72,899(61.3)
지 방	180,471(2.1)	60.9	22,048(-11.3)	15,939(-59.3)	2,724(-10.4)	139,760(27.5)

주:(   )은 전년 동기간 대비 증감률임.

달성도는 8월말 현재 주택건설종합계획의 계획량 대비 달성수준임.

자료: 건설교통부

5) 정책 동향

강도 높은 정부의 가격 안정대책 연이어 발표, 토지공개념까지 언급

□ 올해 들어 정부는 16개의 크고 작은 부동산 관련 대책을 발표하였으며 10.29대책 발표 이후에도 가격이 하락하지 않을 경우 강도 높은 2단계 추가대책을 내놓을 것을 예고하고 있음.

· 2002년 상반기 정부대책은 투기 억제 보다는 중서민층의 주거안정을 위한 대책에 치중되었으나 2002년 하반기부터는 재건축 관련 및 투기억제에 초점이 맞추어져 있음.

· 올해초는 주로 충청권 투기방지를 목적으로 하였으나 2/4분기 이후 재건축 대상 아파트가격 상승억제를, 3/4분기에는 강남권 주택가격 안정에 초점을 맞추고 있음.

· 10.29 대책은 투기수요를 중심으로 한 주택수요 억제, 신도시 중심의 공급확대, 금융권 가계대출 억제를 통한 부동산 시장으로의 자금차단은 물론 양도세율 인상 및 과표 조정, 보유세 강화등 종합적인 내용을 담고 있음.

□ 지난 2년 동안 정부 대책은 1~2개월 잠시 효력을 발휘한 후 다시 가격이 반등하는 양상을 나타냈으나 시간이 지날수록 이러한 반등세의 폭이 점차 둔화되고 있음.

· 이는 정부대책 중 중장기적인 내용이 서서히 시장에서 체감되고 있는 것으로 판단됨. 또한 정부가 취할 수 있는 대부분의 대책이 이미 발표된 상황이라 규제대상에서 제외되는 틈새시장이 매우 제한적인 것도 원인이 됨.

· 그러나 지난 2년 동안 아파트 가격 변동은 주택담보대출 증감액과 매우 밀접한 관계를 나타냈던 것으로 분석됨

< 아파트 매매가격과 정부 정책의 영향 (2002년~2003년) >

자료: 한국은행, 한국건설산업연구원.부동산114(주)

< 2003년 발표된 부동산 안정대책 >

1	1.15	충청지역의 6시□5군 지역 토지거래 동향 감시구역 지정
2	2.5	대전 노은2지구 투기과열지구 지정
3	2.7	충청권 6시·5군 토지거래허가구역 지정
4	2.27	대전 서·유성구 투기지역 지정
5	4.29	대전 서·유성구, 천안시 투기과열지구 지정 전국 아파트 기준시가 평균 15.1% 인상(서울 강남 재건축은 34.4%)
6	4.30	서울 강남구, 광명시 투기지역 지정
7	5.8	투기과열지구내 분양권 전매금지 발표(주변지역 토지거래허가구역 지정)
8	5.9	김포·파주신도시 건설계획 발표 (주변지역 토지거래허가구역 지정)
9	5.13	충청권 투기혐의자 6백명 세무조사·투기지역 양도세 탄력세율(15% 포인트) 적용 투기지역 2주택 이상 보유자 특별부과금 검토·부동산 과표 5연간 단계적 현실화 종합토지세 과표 강화(10월분부터) · 서울 강동·송파 등 투기지역 확대 검토
10	5.14	분양가 과다인상 업체 1백곳 조사 착수 · 수도권 일부 투기과열지구 확대 검토
11	5.19	수도권 · 충청권 토지투기혐의자 국세청 통보
12	5.23	부동산 안정 종합대책 - 투기과열지구 수도권 전역, 충청권 5개 시·군으로 확대 - 재건축 아파트 후분양제 도입 - 조합주택, 주상복합 분양권 전매금지 - 부동산 보유세 강화
13	9.5	재건축 아파트 소형 평형 의무비율 강화 재건축 조합원 분양권 내년부터 전매 금지 판교개발 일정 단축, 학원단지 개발
14	10.2	부산 및 대구 일부지역 투기과열지구 추가 지정
15	10.13	노무현 대통령 □토지 공개념 도입 검토□ 발언
16	10.29	주택시장안정 종합대책 - 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율 하향조정 (50->40%) - 1세대 다주택자 양도세 강화 (투기지역 2주택이상:양도세 탄력세율 3주택이상 : 양도세율 60%(탄력세율과 주민세 포함 82.5%) - 강북 뉴타운 개발 추가 추진

< 주상 복합아파트 관련 정책변화 >

1998	주촉법 시행령 개정 -주거면적 비율 완화	주상복합아파트 공급을 원활히 하고자 상업지역과 준주거지역에 국한하여 주상복합아파트 연면적대비 주거면적 비율을 종전의 70% 미만에서 90% 미만으로 크게 완화
2002. 9	주택시장 안정대책 - 공개모집	주상복합 선착순 분양이 아닌 공개추첨
2002.12	학교용지 부담금	학교용지 부담금 의무화 - 300가구 이상의 주상복합 아파트 학교용지 부담금 의무
2003.5	주택시장 안정대책 -주상복합 분양권 전매제한	투기과열지구내 300가구 이상이거나 주거연면적이 90% 이상인 경우 주촉법상 사업승인 대상에 포함. 분양권 전매 제한
2003.7	분양보증	주상복합아파트 분양보증 : 건축법상 허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 분양보증 (임의보증)
2003.7	주거연면적 비율 축소	상업지역내 주상복합건물은 주거비율 상한을 70%로 하향조정. 도심재개발 사업의 경우 도심공동화를 막기 위해 90%를 유지
2004. 하반기 시행예정	건축물의 분양에 관한 법률-300가구 미만 후분양	내년 하반기부터 연면적 3천□(1천평) 이상의 상가, 300가구 미만 주상복합건물, 오피스텔, 펜션 등의 건축물 골조공사가 끝나고 분양신고를 한 뒤 분양해야 함.

6) 재건축 시장 동향

상반기 재건축 사업승인물량 역대 최고 규모 기록

< 연도별 서울 및 경기도 재건축 사업승인 규모 >

자료: 서울시 주택기획과 및 경기도청 주택과 내부자료; 건교부 주택건설실적

□ 2003년 7월부터 시행되는 「도시 및 주거환경정비법」시행을 앞두고 재건축 사업추진을 서두르면서, 8월말 까지의 재건축 사업승인 물량이 역대 최고 규모를 기록

· 서울시에서 1~8월 동안의 재건축 사업승인 실적은 39,674호(건립세대 기준)으로 □90년대 이후 최고물량임.

· 경기도 지역 역시 1~8월 동안의 재건축 사업승인 실적이 12,466호로 경기도 전체 주택 건설실적의 16.4%, 경기도 아파트 건설실적의 17.1%을 차지함. 2001년까지 경기도 지역의 재건축 사업 비중은 전체 주택건설실적의 5% 미만이었음.

□ 서울지역 주택건설은 재건축에 대한 의존도가 높아 서울시 전체 주택건설실적의 42.9%, 아파트 건설실적의 62.5%가 재건축 사업에 의한 공급물량임.

· 지난해 전체 주택건설실적의 60%에 달하던 다세대 다가구 주택등은 2003년 22.7%로 공급비중이 크게 감소하였는데 앞으로도 주차장 기준의 강화, 소규모 필지의 고갈 등으로 계속 감소할 것으로 전망

Ⅱ. 2004년 부동산 경기 전망

1. 세계적인 주택가격 상승추세와 국내 버블 논쟁

한국의 주택가격 상승은 단기간 급등, 아파트에 한정된 것이 특징

< 세계 주요 국가 및 도시들의 주택가격 상승 추이 >

(단위: %)

국가평균	1995-2002		2002		도시평균	1995-2002		2002
	경상	실질	경상	실질		경상	실질	경상	실질
Ireland	219.0	152.0	11.1	6.0	Dubbin	273.0	195.0	12.1	7.0
Britain	125.0	89.0	24.9	21.8	London	182.0	136.0	21.4	18.4
Netherlands	121.0	83.0	4.5	1.4	Stockholm	115.0	99.0	8.8	6.6
Spain	95.0	58.0	17.4	13.0	Sydney	101.0	68.0	22.4	18.8
Sweden	68.0	56.0	9.2	6.9	Amsterdam	102.0	68.0	1.1	-1.8
Australia	83.0	53.0	18.4	15.0	Madrid	101.0	63.0	25.4	20.6
Belgium	57.0	39.0	6.9	5.6	New York	75.0	47.0	11.2	8.8
France	45.0	31.0	9.3	6.9	Brussels	50.0	32.0	16.0	14.6
US	51.0	27.0	6.9	4.6	Paris	37.0	23.0	10.2	7.9
Euro area	35.0	19.0	5.7	3.4	Toronto	38.0	19.0	9.8	5.8
Italy	29.0	8.0	10.0	7.1	Milan	40.0	17.0	11.4	8.4
Canada	18.0	2.0	6.7	2.8	Frankfurt	9.0	-1.0	0.4	-0.8
Germany	-5.0	-13.0	-3.3	-4.4	Tokyo	-32.0	-32.0	-5.5	-5.0
Japan	-20.0	-19.0	-4.7	-4.2	Seoul	34.3	-0.9	22.5	17.9
Global Index	35.0	18.0	6.1	4.2	APT	68.0	24.0	31.0	26.1
Korea	20.3	-11.4	16.4	12.2	redev. APT	169.7	99.1	43.2	37.7

주: 1. The Economist  May 31st 2003, "A boom out of step"의 주요 국가 및 도시의 가격 상승률에 한국의 가격데이터를 추가하여 작성하였음.

2. 한국의 APT는 주택 중 아파트 가격 상승률이며, redev. APT는 재건축 대상 아파트의 가격 증감률임.

3. 실질가격은 The Economist지와 동일하게 소비자물가상승률을 이용하여 산정하였음.

4. 주택전체가격은 국민은행의 가격지수를, 아파트는 부동산114(주)·한국건설산업연구원의 아파트 가격지수를 각각 사용하였음

자료: The Economist, 한국건설산업연구원, 통계청, 국민은행

□ □90년대 중반 이후의 세계의 주요 국가들은 대부분 주택가격의 높은 상승을 경험하였음.

· 경상가격 기준으로 1995~2002년 동안 가장 주택가격이 많이 상승한 국가는 아일랜드(219%), 영국(125%), 네덜란드(121%) 등이며 이들 국가들은 2002년 한해 동안에도 주택가격이 각각 11.1%, 24.9%, 4.5%씩 크게 상승하였음.

· 도시별로는 1995~2002년 동안 더블린(27.3%), 런던(182.0%), 스톡홀롬(111.5%), 시드니(101.0%)가 각각 최고의 가격 상승률을 나타냈으며 이중 런던, 시드시 마드리드는 2002년에도 20%이상의 급등세를 나타내었음.

□ 우리나라는 경상가격 기준으로 주택전체(단독, 연립, 아파트 포함)의 가격 상승률은1995~2002년 동안 20.3% 상승하여 외국의 경우에 비하면 미미한 수준에 그침.

· 특히 이를 소비자 물가상승률을 이용하여 실질가격 상승률로 환산하면 같은 기간 동안 오히려 11.4%감소하였음. 그러나 우리나라의 경우 2002년 한해 동안의 상승률은 세계 다른 국가와 비교했을때 비교적 높은 가격 상승률에 속함.

□ 우리나라 서울의 주택가격 상승률은 1995~2002년 동안에는 경상가격으로는 34.3%상승하였으나 실질가격으로는 오히려 0.9%하락하였음. 그러나 2002년 한해동안의 가격 상승률은 경상 및 실질가격 모두 마드리드, 런던, 시드니 등과 함께 상위 5위 안의 높은 가격 상승률을 기록하였음.

· 우리나라는 주택중 아파트 비중이 높음을 감안하여 아파트 가격 상승률을 구분하여 살펴보았음.

· 그 결과 1995-~2002년 동안 아파트 가격 상승률은 경상가격 기준으로 68%상승하였으며 실질가격 기준으로도 24% 상승하였음. 특히 재건축 대상 아파트 가격은 1995~2002년 동안 세계 최고의 가격상승률을 기록하였으며 2002년 한해 동안에서 세계에서 가장 높은 가격 상승률을 기록하였음.

□ 따라서 우리나라의 주택가격 상승은 최근 2년 동안에 집중적으로 급등하였다는 점과, 모든 주택유형이 아닌 아파트, 특히 재건축 대상 아파트에 한정된 가격 상승률이라는 것이 세계의 주택가격 상승추세와 다른 특징임.

< 기간별 주택가격의 연평균 증감률 (경상 vs. 실질) >

(단위: %)

구분	서울아파트			주택전체
	재건축	일반	전체	전도시	서울
명목
1995-2002년	12.6	5.2	6.1	2.0	3.4
1995-2000년	6.3	1.5	2.0	-1.1	-0.6
2000-2002년	30.0	15.3	17.3	10.1	14.2
2003년	21.5	11.7	13.4	7.4	8.3
실질
1995-2002년	8.4	1.4	2.2	-1.8	-0.4
1995-2000년	2.4	-2.3	-1.8	-5.1	-4.4
2000-2002년	25.2	11.0	13.0	6.7	10.4
2003년	17.5	8.0	9.7	4.2	4.9

주: 해당 연도의 평균가격 기준임.

자료: 한국건설산업연구원, 통계청, 국민은행

□ 1995~2002년 동안 경상가격 기준 우리나라 주택가격의 연평균 상승률은 물가상승률에도 미치지 못한 것으로 나타났으며, 그나마 서울의 아파트 가격상승률만이 물가상승률을 조금 웃도는 수준이었음.

· 실질가격으로 환산하면 1995~2002년 동안 전도시 주택가격은 오히려 매년 1.8%씩 감소하였으며 서울 지역 역시 주택전체는 매년 0.4%씩 감소한 것으로 나타남.

재건축 대상 아파트의 가격은 만일 향후에도 재건축 사업추진이 안되면 거품

□ 우리나라의 주택가격은 2000년 이후 년평균 상승률이 그 이전 상승률의 10배 정도로 급증하게 되었으며 특히 재건축 대상 아파트의 가격상승이 일반아파트 보다 2배 이상의 급등세를 나타냄.

· 2000~2002년 동안 우리나라 전도시 주택가격의 년평균 상승률은 6.7%였으며, 동기간 서울의 재건축 대상 아파트 가격은 이보다 4배 높은 년 25.2%씩 상승하였음.

· 2003년에도 주택가격 상승추세가 이어지고는 있으나 전도시 주택은 물가상승률을 조금 웃도는 연 4.2% 수준이며 재건축 대상 아파트의 경우에도 지난해 상승률의 70%수준인 17.5%로 상승세는 둔화되었음.

□ 따라서 우리나라 주택가격의 버블 여부는 지역별, 주택유형별로 구분할 필요성이 있으며 특히, 재건축이라는 독특한 변수를 고려하여야 할 것임.

· 즉, 재건축 대상 아파트의 가격에는 재건축 사업 이후 주택면적이 증가하는 기대감이 반영되어 있기 때문이 일반 아파트의 가격 상승과 단순 비교하는 것은 무리가 있음.

· 또한 재건축 대상 아파트 가격은 만일 향후 재건축 사업이 추진되지 않는 다면 거품이 확실하나, 재건축 사업이 추진될 경우 사업추진 시기, 추진당시의 주택시장의 상황에 따라 현재 가격의 거품여부가 달리 판정될 수 있을 것임.

2. 2004년 부동산 경기의 주요 변수

2004년은 부동산 경기의 상승 및 하락 요소가 공존, 정책변수가 큰 영향

< 부동산 경기의 결정 요인과 전망의 방향 >

결정요인	변화의 방향	부동산경기에 미치는 영향
		상승	하락
실물경기	경기회복의 지연 및 불확실성 증대 대체 투자처의 부재에 따른 유동자금 풍부	□	□
금리 및 금융환경	가계대출 및 주택담보대출 억제 및 금리인상 주택금융공사 출범에 따른 주택모기지 본격시행	□	□
주택수급상황	입주물량 평년수준 유지 대형 위주의 주상복합 아파트 비중 증가 신규 주택건설실적의 저조/재건축 사업 위축 신도시 개발 추진	□ □	□ □ □
정부정책	강력한 투기억제 대책: 주택공개념 도입의지 다주택 보유자에 대한 세부담 강화 주택거래가격의 투명화 주택시장에 대한 규제 강화 VS. 부동산내 타상품의 부각	□	□ □ □ □
향후 주택시장에 대한 기대감	개발예정지역에 대한 기대감 특정 지역에 대한 선호도	□ □
기타	2004년 상반기 총선	□

□ 2004년 부동산 시장을 둘러싼 환경은 가격 상승의 요인과 하락이 요인이 공존하고 있음.

· 경기회복이 지연되고 정치적 혼란에 따른 불확실성의 증대는 부동산 경기의 지속적인 호황에 걸림돌이 될 것이나 이로 인한 저금리 유지 및 대체 투자처의 부재는 현실적으로 부동산 시장에서의 자금이 빠져나가는 것을 억제시킬 것으로 예상.

· 금융 환경 역시, 가계 대출 및 주택담보대출을 억제시키는 반면, 주택금융공사 출범으로 장기 모기지가 본격시행됨에 따라 실수요자를 중심으로한 주택구매를 뒷받침할 가능성이 큼.

· 주택수급상황은 외환위기 직후의 절대적인 공급부족은 크게 해소된 반면, 지역별 주택유형별, 평형별 불균형의 문제가 여전히 상존하고 있음. 반면, 장기적인 측면에서 강북 뉴타운 개발이나 신도시 개발은 공급문제를 크게 완화시켜 주택가격 하락의 요인이 될 것으로 예상됨.

□ 2004년에는 정부가 강력한 추진의지를 보이는 주택가격 안정대책의 영향으로 주택가격의 추가 상승은 어려울 것으로 예상되나 대체 투자처가 마련되지 않는 한 유동자금은 여전히 토지 및 상가 등 다른 상품으로 이동할 가능성이 높음.

· 주택투자수요는 감소하는 반면 무주택자 우선공급 및 장기 모기지의 등장으로 실수요는 다소 증가할 것으로 예상됨.

· 보유세 부담이 당장 현실화되지 못하는 가운데 양도세율 강화, 과표 현실화 및 주택신고제 도입 등은 거래 감소, 장기 보유로 나타날 가능성이 큼.

□ 부동산 시장에 대한 기대감은 행정수도 이전, 뉴타운 개발 등으로 인해 국지적으로 유지될 것으로 전망됨.

· 재건축에 대한 규제 강화로 당분간 재건축사업은 크게 위축될 것으로 예상되나, 강북 뉴타운 개발 대상지역을 중심으로 한 재개발 사업은 다소 활기를 띌 것으로 예상됨.

· 수도권 신도시 개발 및 행정수도 이전 후보지 확정 등으로 해당 지역 부동산 시장에서는 높은 기대감이 유지될 것으로 예상됨.

□ 2004년 상반기에는 총선을 겨냥한 후보들 간의 부동산 시장 관련 공약이 크게 증가될 것으로 예상됨. 그러므로 부동산 가격조정시기는 총선이 끝난 2004년 하반기가 될 것으로 전망됨.

· 선거 공약에는 현재 사업추진이 거의 불가능해 진 재건축 관련 규제가 핵심사항이 될 것으로 예상됨.

· 재건축 사업은 기초 자치단체 차원에서는 지역 주민 현안인 만큼 이를 둘러싼 후보들의 규제 완화노력이 집중될 것이며 이는 재건축 대상 아파트의 가격 조정시기를 늦추는 요인이 될 것으로 예상됨.

3. 토지시장

연 2∼3% 증가의 안정세 전망되나 개발예정지역은 높은 상승세 지속

□ 2004년 토지시장은 국지적인 상승요인은 있으나 전반적으로 안정적 추세를 이어갈 것으로 예상됨.

· 호조를 보였던 건설부문이 2003년 4/4분기 이후 하락세로 전환될 것으로 전망되며, 일반경기회복이 지연되고 있어 토지시장의 커다란 가격상승 요인은 없는 상황임.

□ 그러나, 여전히 개발예정지역은 국지적으로 큰 폭의 상승이 예상됨.

· 저금리 지속, 신행정수도 건설, 주택시장 위축으로 인한 자금유입 등이 상승요인으로 작용할 전망.

· 신도시 주변을 비롯한 수도권 택지개발지역, 행정수도 이전 예상지역 등 개발예정지역을 중심으로 지가상승이 이어질 것으로 예상됨.

□ 따라서 2004년 토지가격은 전반적으로 안정세를 유지하며서 올해보다는 높은 연 2∼3% 상승할 것으로 전망됨.

< 토지 가격 변화 추이와 전망 >

(단위: %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003		2004
							상반기	하반기
지가변동률	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.33	8.70	0.88	1.0	2∼3%

4. 주택시장

1) 가격 전망

아파트 매매가격은 1.2% 하락하나, 전세가격은 3.0% 상승

□ 2004년 아파트 매매가격은 상반기 2.9% 소폭 상승세를 나타내다가 하반기 3.9%하락하여 연간 1.2%감소할 것으로 전망됨.

· 총선을 앞두고 재건축사업 활성화에 대한 선거공약이 증가하면서 재건축 대상 아파트의 가격 조정이 지연될 것으로 예상됨.

· 주택금융공사의 주택모기지를 이용할 수 있는 주택수요자들의 구매능력이 확대되면서 주택매입수요가 증가될 전망.

· 각종 정부 규제를 피한 투자상품의 공급이 2004년 상반기에 대부분 완료됨으로써 주택에 대한 투자수요가 크게 감소할 전망

· 하반기 부터는 본격적인 정부정책의 시행에 따른 체감효과, 투자수요의 급감 등의 이유로 아파트 가격이 본격적으로 조정에 들어갈 것으로 예상되면서 하반기에 3.9%정도 하락할 것으로 전망됨.

· 아파트 매매가격 하락은 주로 사업이 중장기화 되는 재건축 대상 아파트에 집중될 것으로 예상되며 상대적으로 일반 아파트는 약보합세를 유지할 것으로 예상됨.

□ 신도시 개발의 본격 추진, 행정수도 이전후보지 확정, 강북 뉴타운 추가지정등으로 해당 지역 인근지역의 아파트 가격은 상승세가 이어질 것으로 예상됨.

□ 서울지역은 재건축 대상 아파트 물량이 많고, 정부 대책의 집중적인 대상이 되고 있어 2004년 아파트 매매가격은 2% 정도 하락할 것으로 전망

· 서울 지역 역시 재건축 대상 아파트는 하락세, 일반 아파트는 약보합세를 나타내는 이원화 현상이 예상됨.

< 2004년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년	2003년						2004년(E)
			연간	1/4	2/4	3/4	4/4(E)	연간	상반기	하반기
매매 가격	전 국	25.7	11.0	1.1	4.6	4.1	0.5	-1.2	2.9	-3.9
	수도권	27.7	12.2	0.6	5.1	4.7	1.0	-2.0	1.7	-3.6
	서 울	31.6	13.0	0.2	4.9	6.3	0.9	-2.0	2.0	-3.9
전세 가격	전 국	13.4	0.2	0.9	-0.2	-0.4	-0.2	3.0	3.4	-0.4
	수도권	12.9	-1.2	0.3	-0.6	-0.8	-0.2	3.2	4.0	-0.7
	서 울	15.0	-1.6	0.2	-0.9	-0.7	-0.1	4.0	4.6	-0.6

주: 전기(년)말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원

전세가격은 대규모 재건축 착공 및 짝수년 재계약 증가로 3-4% 상승

□ 전세가격은 2003년 4/4분기까지 하락세를 나타내다가 2004년 봄부터 이사수요 증가로 반등세가 예상됨.

· 2003년 역대 최대 규모의 재건축 사업승인이 이루어지면서 이들의 이주가 2004년 1/4분기에 집중될 것으로 예상됨. 따라서 2004년 봄 이사 수요가 크게 증가할 것으로 예상됨.

· 일반적으로 짝수해는 임대차 재계약 건수가 많은데다가 2003년 전세가격 하락 - 매매가격 상승으로 전세매매비율이 50%미만으로 하락한 것도 2004년 전세가격 상승의 원인이 될 전망.

· 특히 주택관련 보유세 및 양도세 부담강화는 주택의 전세수요를 증가시킬 것으로 예상되어 수요가 많은 인기지역에서는 전세가격이 상승할 것으로 예상됨.

□ 2004년 아파트 입주물량은 서울(-285%), 대구(-44.4%), 광주(-37.8%) 울산(-25.3%)이 크게 감소할 전망인데, 이중 서울, 대구지역은 재건축 착공에 따른 이주수요가 크게 늘어 국지적인 수급불균형이 우려됨.

□ 그러나 아파트 전세가격도 3/4분기를 고비로 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 2004년 하반기에는 전국적으로 1% 미만의 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

2) 공급 전망

전국 아파트 입주물량은 8.6%증가(28만 7천호), 주상복합아파트 비중 증가

□ 2004년 아파트 입주물량은 올해보다 8.6% 증가한 28만 7천호에 이를 것으로 전망됨. 이중 5.3%인 1만 5,572호가 주상복합 아파트 임.

· 지역별로는 서울(-28.5), 대구(-44.4%), 광주(-37.8%) 울산(-25.3%)이 크게 감소하는 반면, 경기도(24.2%), 경남(64.7%), 부산(68.1%), 대전(27.4%)은 각각 증가할 전망.

· 서울지역은 전체 아파트 입주물량의 17.3%인 9,119호가 주상복합 아파트임.  부산지역도 전체 입주물량의 11.1%인 3,108호의 주상복합 아파트가 대기중임.

< 2004~2005년 전국 지역별 아파트 입주 물량 추계 >

구분	2004년					2005년
	아파트 입주물량					아파트 입주물량
	총계(호)					총계(호)
		증감률(%)	주상복합(호)		비중(%)		증감률(%)	주상복합(호)	비중(%)
강원도	3,648	10.0				6,045	65.7
경기도	111,631	24.2	3,240		2.9	91,561	-18	812	0.9
경상남도	17,498	64.7				19,988	14.2
경상북도	6,267	-5.4				4,680	-25.3
광주	3,745	-37.8				2,682	-28.4
대구	9,522	-44.4	105		1.1	10,301	8.2	2,415	23.4
대전	6,912	27.4				9,594	38.8	247	2.6
부산	28,035	68.1	3,108		11.1	24,439	-12.8	2,847	11.6
서울	52,818	-28.5	9,119		17.3	41,309	-21.8	5,539	13.4
울산	5,086	-25.3				4,280	-15.8
인천	17,324	55.3				19,372	11.8
전라남도	2,920	538.9				1,687	-42.2
전라북도	3,251	-13.9				2,472	-24
제주	96	-77.5				660	587.5
충청남도	14,784	151.7				7,472	-49.5
충청북도	3,367	-45.2				1,790	-46.8
합계	286,904	8.6	15,572		5.4	248,332	-13.4	11,860	4.8

주: 2005년 입주 예정물량은 추계치므로 향후 변동될 가능성이 있음.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 아파트 입주물량을 월별로 살펴보면 전국적으로 2/4분기(79,853호 연간 물량의 27.9%)와 4/4분기(100,553호, 연간 물량의 35.1%)에 집중되어 있음.

· 서울은 1/4분기(5,922호)를 제외하고는 비교적 1만호 이상의 입주물량이 분기별로 고르게 분포되어 있음.

· 반면, 인천 및 경기지역은 입주물량의 60%이상이 모두 하반기에 집중되어 있음.

< 2004년 수도권 지역 월별 아파트 입주물량 >

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

< 2004년 수도권 오피스텔 입주 물량 >

(단위: 실, %)

입주	주용도	경기도	서울	인천	수도권(계)
2004	겸용	17,503	23,943	2,878	44,324
	업무용	1,748	3,417		5,165
	주거용	11,646	11,455	1,037	24,138
2004년 계		30,897 (5.0)	38,815 (88.3)	3,915 (-39.9)	73,627 (30.2)

주: (   )은 전년대비 증감률임

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 2004년에는 전국적으로 오피스텔 입주물량도 크게 증가할 것으로 예상됨.

· 수도권을 중심으로 한 오피스텔 공급이 작년부터 지방 도시로 확산되는 바 2004년에는 지방도시에서의 오피스텔 입주물량도 크게 증가할 것으로 예상되며, 서울지역도 아파트 공급물량이 감소하는 대신 오피스텔 입주물량은 크게 증가(88.3%)함으로써 주거용도의 입주물량은 크게 줄어들지 않을 것으로 예상됨.

· 다만 아파트 수요자들이 얼마만큼 주거용 오피스텔로 이동해 갈 것인가가 향후 아파트 전세가격 변화에 큰 변수가 될 것으로 예상됨.

□ 2004년 건설교통부는 총 50만호 주택건설을 계획하고 있으나 민간부분의 주택건설실적이 크게 위축됨에 따라 연간 총 40~45만 호 수준에 머무를 것으로 예상됨.

· 전국적으로 2003년부터 다세대 다가구 주택 건설이 급격히 위축되는 가운데 앞으로는 주택건설의 아파트 의존도가 더욱 높아질 전망.

· 아파트 건설중 재건축 비중이 높은 서울지역의 경우 재건축 규제 강화로 당분간 사업승인이 대폭 줄어들면서 주택건설실적이 크게 감소할 전망.

· 경기도 지역도 준농림지역의 민간개발이 종료된 상황에서 신도시 등 공공택지가 조성까지 아파트 공급물량이 크게 감소할 것으로 전망됨.

· 따라서 정부가 계획하고 있는 수도권의 연간 30만호의 주택건설계획은 공공택지분양 일정을 조절하지 않는 이상 차질이 예상됨.

< 주택 건설 실적과 공급 계획 >

(단위:호, %)

구분	2002년		2003년		증감률
	1∼8월	연간	1∼8월	연간(계획)	1∼8월	연간
계	402,232	666,541	389,403	500,000	-3.2	-25.0
공공부문	37,681	123,730	28,673	200,000	-23.9	61.6
민간부문	364,651	542,811	360,730	300,000	-1.1	-44.7
수도권 소계	225,643	376,248	208,932	300,000	-7.4	-20.3
서울	106,462	159,767	92,435	110,000	-13.2	-31.1
인천	27,784	55,008	23,443	40,000	-15.6	-27.3
경기	91,397	161,473	93,054	150,000	1.8	-7.1
광역시	93,811	144,891	85,639	100,000	-8.7	-31.0
기타	82,878	145,402	94,832	100,000	14.4	-31.2

주: 광역시는 인천을 제외한 5대 광역시임.

(   )는 연간 공급(계획)대비 달성수준임.

자료: 건설교통부

Ⅲ. 정책 제언

공공택지의 원활한 공급, 적정 재건축 사업규모 유지를 통한 적정 주택건설공급 유지 필요

□ 정부의 강력한 투기억제 대책으로 단기간의 시장 및 가격 안정은 예상되나 근본적으로는 주택수요 분산 및 공급확대를 통한 수급불균형을 해소하는 대책마련이 필요함.

· 신도시 개발등은 사업소요기간이 중장기이기 때문에 단기적인 공급효과를 기대하기 어려움. 따라서 최대한 신도시내 택지공급일정을 앞당겨 주택건설용 택지공급을 원활히 할 필요성이 있음.

· 현재 일반분양분 후분양 강제, 소형의무비율 확대로 인해 사실상 재건축 사업추진이 불가능한 상황임. 따라서 재건축에 의존하지 않는 주택공급대책이 불가피한 실정임.

· 그러므로 단기적으로는 주택공급에 차질이 없도록 적정 재건축 사업규모가 유지되게끔 하는 정책적인 배려가 필요함. 이를 위해서는 일방적으로 재건축 사업추진을 중단시키는 규제일변도의 재건축 정책보다는 탄력적인 정책 운용이 필요함.

서민주거안정에 치중하면서 무리한 가격 하락보다 연착륙 유도가 필요

□ 우리나라의 주택가격 상승은 단기간의 급등세, 아파트 및 재건축 대상 아파트에 한정된 것이므로 전체 주택가격의 수준을 버블로 평가하는 것은 곤란.

· 재건축 대상 아파트의 가격 하락이 전체 주택경기를 안정시키는 핵심요인이기는 하나, 사업무산에 따른 가격 하락은 자칫 거품붕괴로 이어져 관련 주택담보대출의 부실화와 연계될 가능성이 높음.

· 주택담보대출은 주택구입용도 이외에도 실물경기 위축, 카드대출의 급격한 억제등의 이유로 가계의 일반자금용도로 사용되는 경우도 많음.

· 따라서 소득 및 소비 감소 등 경기회복이 현실화 되기 이전에 무리한 담보대출 억제 및 금리인상은 주택투자가계가 아닌 일반 가계에 더 큰 충격으로 작용할 가능성이 있다는 것을 감안하여야 할 것임.

· 특히 은행권의 가계대출을 억제할 경우 가계대출 수요가 저축은행 및 신용협동조합으로 집중될 가능성이 커 이에 대한 보완책 마련이 필요함.

· 주택금융공사의 모기지를 활용해 서민의 주거구입을 지원하는 한편, 기존 서민들의 가계운영자금용 가계대출을 장기대출로 흡수하는 대책이 필요.

2004년 건설정책 및 제도변화 전망

한국건설산업연구원 연구위원  이   상   호

I. 서론

II. 공사원가 산정제도 개편

III. 공공공사 입·낙찰제도의 개선

IV. 민자유치제도의 개선

V. 건설규제 개혁

VI. DDA/FTA 타결에 대비한 건설제도의 정비 등

VII. 건설업계에 미치는 영향과 대응방안

< 차 례 >

I. 서론	1

II. 공사원가 산정제도 개편	2

1. 개편 추진의 배경	2

2. 추진경과 및 향후 전망	3

III. 공공공사 입·낙찰제도의 개선	4

1. 최저가 낙찰제 확대와 관련 제도 변화	4

2. 턴키·대안입찰제도의 개선	5

3. 수의계약 대상 대폭 축소	7

4. 기타 입·낙찰제도의 변화전망	8

IV. 민자유치제도의 개선	10

V. 건설규제 개혁	11

VI. DDA/FTA 타결에 대비한 건설제도의 정비 등	12

VII. 건설업계에 미치는 영향과 대응방안	12

1. 건설업계에 미치는 영향	12

2. 대응방안	13

이   상   호

I. 서 론

□ 새정부의 출범과 더불어 2003년중에도 많은 건설정책 및 제도 변화가 있었지만, 상당수는 실제 시행시기가 2003년말 내지 2004년으로 예정되어 있음.

□ 대통령주재 경제정책 조정회의(2003.3)의 결정을 반영한 PQ제도 개선방안만 (2003.7) 금년하반기부터 시행

□ 최저가 낙찰제 확대, 저가심의제 도입, 지역제한입찰 공사금액의 상향조정 등은 2003년 11월 5일 규제개혁위원회 심사 등을 거친 후에 시행여부 결정

□ 턴키·대안입찰공사의 설계심의제도 개선도 2003년 7월에 이루어졌지만 실제로는 11월 이후부터 시행

□ 실적공사비 적산제 도입 등은 2004년 1월부터 시행

□ 민자유치제도는 2003년 5월부터 일부 개선, 시행

□ 2004년에는 2003년부터 시작된 건설정책 및 제도개선 작업의 연장선상에서 다음 5가지 영역을 중심으로 제도변화가 이루어질 것으로 전망됨.

①공사원가 산정제도 개편

②공공공사 입·낙찰제도 개선

③민자유치제도 개선

④건설규제 개혁

⑤DDA/FTA 타결에 대비한 건설제도의 정비 등

□ 건설정책이나 제도의 근간이 되는 법률 가운데 2003년말부터 2004년 상반기에 걸쳐 추진될 「건설산업기본법」의 개정 작업이 특히 건설산업에 미치는 파급효과가 클 것으로 전망됨.

□ 일반건설업과 전문건설업간 겸업제한 폐지, 의무하도급제 폐지 등과 같은 건설업역과 하도급 관련 사항 포함 예상

□ 지방분권 확대나 2004년말로 예정된 DDA/FTA 타결 등에 대비하기 위한 건설정책 및 제도 개선동향에 대해서도 관심을 기울일 필요가 있음.

II. 공사원가 산정제도 개편

2004년 건설정책 및 제도변화 전망

1. 개편 추진의 배경

□ 1970년부터 지금까지 정부, 지자체, 정부투자기관 등의 공공기관에서는 「표준품셈」을 사용하여 건설공사 예정가격을 산정해 왔음.

□ 품 셈 : 공사비를 재료비·인건비·경비로 구분하여 작업순서별 비용을 일일이 산출하여 전체 비용을 산출하는 방법

□ 표준품셈은 지난 30여년간 정부의 예산편성과 공사비 산출 및 설계변경에 의한 계약금액 조정의 기초자료로 사용되었으나, 많은 문제점을 안고 있는 것으로 평가되어 왔음.

□ 작업방법과 순서를 치밀하게 계획·반영하지 않으면 소요비용이 누락될 수 있고, 계산도 복잡하여 전문기술자들도 착오를 범하는 사례 빈발

□ 건설업체마다 축적한 시공자료와 기술력을 바탕으로 업체마다 다른 공사원가를 산출할 수 있어야 하지만, 획일적인 품셈 적용으로 공사원가 절감 및 생산성 제고를 위한 기술개발 노력을 유도 미흡

□ 시공 품질과 생산성 향상을 위해 장려되어야 할 신공법·신기술의 적용도 품셈에 없을 경우는 기술자들의 모험과 그에 따른 책임 수반

□ 품셈이 안고 있는 수많은 문제는 품셈의 부분적인 개정만으로는 어렵다고 판단하여, 건설교통부는 2004년부터 실적공사비 적산방식으로 공사원가 산정제도를 전환하기로 하였음.

□ 시장가격인 건설공사 계약단가로 예정가격을 산정할 수 있도록, 실적공사비를 우선 적용할 수 있는 공종(工種)과 각종 건설공사의 계약단가 등 시장거래 가격을 조사하고, 부대경비 및 이윤율 분석을 위한 준비작업을 2003년말까지 완료

□ 2004년부터 공공기관이 발주하는 공사에 단계적으로 적용하되, 향후 5년안에 토목·건축공사 전체 공종의 80%까지 실적공사비 적용 계획

□ 이와 함께 대한건설협회가 관리중인 표준품셈 업무를 정부출연기관인 국책연구기관으로 이관하여 품셈 내용을 전반적으로 검토하고, 작업 생산성의 변동요인인 새로운 장비와 공법들이 적기에 제대로 반영될 수 있도록 하는 등 품셈관리의 객관성과 투명성 확보

□ 표준품셈에 의한 원가계산 방식에서 실적공사비 적산방식에 의한 공사원가 산정제도로 전환하게 된 실제적인 배경은 앞에서 설명한 바와 같은 품셈 자체의 문제점에 대한 인식 보다도, 공사원가 산정의 현실화를 주장한 경실련의 요구를 수용한 것이라는 사실이 중요함.

□ 경실련에서는 2001년부터 시행해 온 최저가 낙찰제 공사의 평균 낙찰률이 예정가격 대비 65%수준에 불과한 이유는 그만큼 예정가격이 부풀려져 있기 때문이라고 주장하면서 실적공사비 적산제 도입을 요구

2. 추진경과 및 향후 전망

□ 실적공사비 적산제도의 시행을 위해 정부는 적용대상 공종 선정, 단가수집·결정과 예정가격 작성 준칙, 제경비 산정기준 및 물가상승비(Escalation) 관련 규정을 개정하기 위해 부처간 협의를 진행하고 있는 것으로 알려져 있음.

□ 토목, 건축, 기계설비 공사에서 공통적이고 반복적으로 활용되는 공종 가운데 실적공사비에 우선 적용할 후보 공종을 선정하여 각 발주기관별로 2003년 1월에서부터 8월말까지 계약된 시설공사를 대상으로 우선 적용 후보 공종의 예정단가 및 설계단가를 수집·분석중

□ 2004년부터  [표준품셈+실적공사비] 방식으로 원가계산이 가능하도록 하기 위해서는 2003년말까지 공사원가 계산에 관한 재정경제부 회계예규를 새로 제정하든지, 아니면 현행 「원가계산에 의한 예정가격 작성준칙」을 대폭 개정할 것으로 전망됨.

□ 표준품셈에 의한 원가계산방식은 공종별 단가 산정시 재료비, 노무비, 경비 분리를 원칙으로 하고 있는 반면, 실적공사비 적산 방식은 복합 공종별 단가를 기초로 예정가격을 산출하기 때문에 순공사원가에 일정한 요율로서 결정하는 제경비, 이윤, 간접노무비 등의 산정기준과 방식을 회계예규에 규정해야 2004년부터 [표준품셈+실적공사비] 방식의 원가산정 가능

□ 실적공사비 적산제 도입과 별개로, 조달청을 통한 공사원가 현실화 작업도 지속적으로 추진될 전망임.

□ 표준품셈 가격과 실공사비간 차이가 큰 품목을 발굴하여 실공사비 적용확대(□02년 1,155품목 □ □03년 9월 1,663품목)

□ 기획예산처 요청으로 1999년부터 수행해 온 □주요 국책공사에 대한 총사업비 실시설계 검토□ 업무가 □시공과정에서의 총사업비 조정검토□업무까지로 확대(□03.4)

III. 공공공사 입·낙찰제도의 개선

1. 최저가 낙찰제 확대와 관련 제도 변화

□ 재경부에서는 2001년부터 1,000억원 이상 PQ공사에 적용해 온 최저가 낙찰제2003년 하반기중 500억원 이상 PQ공사로 확대하고, 2005년에는 100억원 이상, 2006년에는 모든 공공공사에 전면시행하는 것으로 일정계획을 발표하였음.

□ 2003년 7월에 입법예고한 국가계약법 시행령 개정안이 확정 되는대로 500억원 이상 PQ공사로 최저가 낙찰제 확대(2003년 11월초)

□ 500억원 이상 PQ공사로 최저가 낙찰제를 확대함과 동시에 흔히 □저가심의제도□로 부르는 입찰가격의 적정성에 대한 평가제도를 도입할 예정임.

재정경제부 입찰가격 적정성 평가제도(안) 개요

- 저가입찰 여부의 판정은 시장가격인 입찰참가자가 제시한 금액의 평균을 기준으로, 전체 입찰금액과 세부공종 입찰금액을 객관적 기준에 의해 심사하여 낙찰자 결정

·전체 입찰금액의 심사: 입찰금액 평균의 30%이상 낮은 경우에는 과도한 저가입찰로 보아 배제

·세부공종 입찰금액의 심사: 세부공종 입찰금액 평균의 20%이상 낮은 세부공종의 수가 전체 공종 수의 10%를 초과하는 경우 부적정한 저가입찰로 보아 낙찰대상에서 제외

□ □저가심의제도□에 대한 상반된 시각이 존재하고 있음.

□ 원칙적으로 최저가 입찰자 낙찰, 예외적으로 낙찰배제(재경부)

□ 저가심의제도의 도입취지가 최저가 낙찰제 공사의 덤핑수주를 방지하기 위한 목적이기 때문에 실효성있는 저가낙찰 방지대책으로 기능(건설업계)

□ 저가심의제도는 궁극적으로 최저가 낙찰제 공사의 낙찰률을 보장하는 수단으로 활용될 우려가 있기 때문에 도입 반대(경실련)

□ 2001년부터 2003년 10월말까지 총 93건의 1,000억원 이상 PQ공사에 최저가 낙찰제가 시행되었는데, 예정가격 대비 70%미만의 저가낙찰 공사가 84건(90.3%)이었고, 평균 낙찰률은 63%에 불과한 실정이기 때문에 실효성있는 저가심의제도의 도입이 필요함.

□ 저가낙찰로 인하여 부실이 우려된다면 발주자가 입찰가격의 적정성을 평가하여 터무니없는 저가입찰자를 낙찰대상에서 배제해야 하며, 이같은 의미의 저가심의제는 최저가 낙찰제가 시행되고 있는 미국·영국·일본 등 외국에서도 보편적으로 활용되고 있음

□ 저가낙찰 방지대책의 일환으로 공사이행보증제도의 개선도 추진될 전망이지만, 현재까지는 특별한 대책방안이 발표된 것이 없고, 다음 3가지 사항을 중심으로 개선방안이 논의되고 있음.

□ 저가낙찰자에 대한 이행보증시 보증기관에서 요구하고 있는 담보 전면 폐지

□ 현행 계약금액의 40%로 되어 있는 이행보증금율을 100%로 인상

□ 손해보험사 등 민간금융기관에도 이행보증시장 개방

□ 담보를 폐지하거나 이행보증금율을 현행 40%에서 100%로 높이더라도 보증수수료의 증가만 초래할 뿐 저가낙찰 방지대책의 효과를 기대하기 어렵고, 공사이행보증시장의 개방은 2004년도에 기대하기 어려울 것으로 보임.

□ 보증시장 개방 문제를 포함한 중장기적인 건설보증시장의 선진화 대책의 수립과 추진 필요

□ 2004년 하반기에는 2005년부터 100억원 이상 공사로 최저가 낙찰제의 확대 여부를 결정해야 할 것임.

□ 저가심의제의 성과 및 최저가 낙찰제 시행현황에 대한 종합적인 평가 병행

2. 턴키·대안입찰제도의 개선

□ 2003년 7월 국가계약법 시행령 입법예고시 대형공사 입찰방법 심의권한을 건설교통부의 중앙건설기술심의위원회로 일원화하도록 하였음.

· 지방분권 확대 등과 같은 흐름에 비추어 볼 때 명분 취약

□ 2004년에는 공무원 중심의 상설 설계심의기구 신설에 대한 논의도 지속될 것으로 전망됨.

· 2003년 하반기부터 설계심의위원을 기술위원(500명 POOL 공개)과 평가위원으로 2원화하고, 공개토론방식을 도입하여 설계평가

· 이같은 제도개선에도 불구하고 설계심의의 공정성과 전문성에 대한 논란 재연시 공무원 중심의 상설 설계심의기구 신설방안 검토

□ 예산금액 대비 80%미만 입찰자에게 감점을 주고 있는 현행 턴키·대안입찰공사의 입찰가격 평가산식도 개선 가능성이 높음.

□ 턴키: 최저가 낙찰제와의 차별화를 위해 지나친 저가낙찰을 방지하는 방향으로 개선□ 이 경우 설계심의 점수의 중요성은 더욱 증대

□ 대안: 예산금액 대비 80%낙찰의 □고착성□ 탈피

턴키·대안입찰공사의 입찰가격 평가시 감점 산식

1) 추정가격 500억원 이상

- 턴키공사의 감점산식

획득점수 - [{(추정가격의 80%상당가격-입찰가격)/추정가격}□35]

- 대안입찰공사의 감점산식

획득점수 - [{(추정가격의 80%상당가격-입찰가격)/추정가격}□45]

2) 추정가격 500억원 미만

- 턴키공사의 감점산식

획득점수 - [{(추정가격의 80%상당가격-입찰가격)/추정가격}□40]

- 대안입찰공사의 감점산식

획득점수 - [{(추정가격의 80%상당가격-입찰가격)/추정가격}□55]

□ 2002년부터 턴키·대안입찰공사 물량이 급증하면서 중견 및 중소 건설업체의 턴키·대안입찰공사 시장참여 요구도 강하며, 이에 따라 턴키공사 발주물량의 축소, 설계심의제도 개선 및 입낙찰제도의 개선에 대한 논의도 2004년에 또다시 재론될 것으로 전망됨.

□ 특히 최근 들어 대안입찰공사의 비중이 급증하고 있는데, 이는 최저가 낙찰제 확대와도 연계성이 있는 것으로 평가되며, 중견건설업체들은 대안입찰공사의 입찰가격 감점산식 개선 요구

3. 수의계약 대상 대폭 축소

□ 건설교통부는 건설/건축분야 부패척결의 일환으로 수의계약 공사를 축소하기로 하였고, 부패방지위원회에서도 수의계약 축소를 관련 부처에 권고하였음.

(1) 건설교통부의 수의계약 개선 지침

□ 건교부는 2003년 10월 22일부터 건교부 산하기관이 시행하는 국도유지 등 소액공사의 수의계약 대상을 일반건설업, 전문건설업과 관계없이 2천만원 미만으로 축소하도록 하는 내용을 담은 수의계약 개선지침을 지방국토관리청 및 국도유지 사무소, 지방항공청 등 각급 기관에 시달하였음.

□ 종전까지 수의계약 공사는 일반 1억원, 전문 7천만원 미만으로 되어 있었는데, 이처럼 대상공사를 축소할 경우 수의계약 대상공사는 건수기준으로 90%이상 줄어 들 것으로 전망

(2) 부패방지위원회의 수의계약제도 개선 권고안

□ 부방위에서는 수의계약 사유의 평가기준이 분명치 않고, 계약과정의 투명성과 감시·관리체계가 상대적으로 미흡하여 감사 결과 많은 위법부당 사례가 지적되고 있으며, 지방 토착업체와 공무원간의 유착, 지방 정치인의 이권개입 등 부정·부패 사례가 빈발하고 있다고 보고, 다음과 같은 수의계약제도 개선방안을 관련기관에 권고하였음.

<재정경제부 권고사항>

①수의계약 견적참여 확대

- 견적에 의하여 가격을 결정할 경우, 인터넷에 발주계획을 공시하는 등의 방법을 통해서 견적제출을 원하는 업체 모두에게 참여를 허용함으로써 계약업무의 투명성을 강화하고 부실 견적으로 인한 예산낭비요인 배제

②긴급공사 사유 등에 의한 수의계약 허용범위 구체화

- 긴급공사(천재·지변, 긴급복구가 필요한 수해 등 비상재해 기타 이에 준하는 경우로서 경쟁에 부칠 여유가 없을 경우)에 대한 개념을 구체화하여 명시함으로써 기간상 긴급성이 없으면서도 재해복구공사라는 이유만으로 수의계약에 의하는 부당사례를 해소하고 계약방법 결정의 객관성 확보

③특정공사 등에 대한 수의계약사유 평가기준 법제화

- 특정공사(특정인의 기술·용역 또는 특정한 위치·구조·품질·성능·효율 등으로 인하여 경쟁을 할 수 없는 경우)에 대한 평가기준을 법제화함으로써 계약방법 결정의 객관성 확보

④소액수의계약에 대한 “전자공개 수의계약□제도 도입

- 국가계약법 시행령 제26조 1항 5호에서 규정하고 있는 소액수의계약 대상 중 일정금액(2천만원) 이상의 공사에 대해서는 ‘전자공개 수의계약’제도를 도입함으로써 계약집행의 투명성 제고

⑤수의계약 관련정보의 인터넷 공개 의무화

- 수의계약에 적용되는 “수의계약사유평가서”등의 기준과 수의계약 사유평가 결과, 계약관련 정보 등을 인터넷에 공개토록 의무화함으로써 주민의 감시기능을 통해 계약업무의 투명성 제고

<행정자치부, 건설교통부, 농림부, 해양수산부, 산업자원부 권고사항>

긴급공사 사유 등에 의한 수의계약 관련지침 마련

- 재정경제부에서 긴급공사 사유 수의계약 관련 법령을 개정하기 전까지 적용할 수 있는 지침을 마련, 산하기관에 시달하여 태풍 □매미’로 인한 피해복구공사 등에 적용

□ 부방위는 재정경제부에 2004년 4월 30일까지 관련 법령을 개정하도록 권고하고, 행정자치부·건설교통부·농림부·해양수산부·산업자원부 등 관련부처에는 법령이 개정될 때까지 운영할 지침을 마련, 2003년 11월 30일까지 산하기관에 시달토록 권고하였음.

□ 2003년 10월 현재 서울시와 경북도 등은 수의계약 한도를 1천만원 이하로 제한하고 있으며, 철도청, 부산시 등은 2천만원, 경기도와 대전시, 도로공사 등은 3천만원으로 제한하고 있는데(일간건설 2003년 10월 22일자), 건교부의 수의계약 대상공사 축소와 부패방지위원회의 제도개선 권고에 따라 2004년부터는 타발주기관에서도 소액(少額) 수의계약공사가 대폭 축소될 것으로 전망됨.

4. 기타 입·낙찰제도의 변화전망

□ 2003년 상반기부터 국무총리실에 의한 다음과 같은 사항을 중심으로 건설현장의 위법행위 적발 및 처벌이 이루어지고 있는데, 2004년에도 지속될 전망임.

□ 일괄하도급, 재하도급 등 불법하도급 여부

□ 계약조건(공동/분담이행 여부, 부대입찰 등) 이행 여부

□ 설계내용에 따른 적정공사비 투입시공 여부

□ 감리원 및 감독공무원의 감독업무 수행 적정성 여부 등

□ 2003년 상반기의 경우, 4차례에 걸쳐 73개 현장조사, 일부 발주기관에서 여업정지 등 제재 처분 시행 □ 9월말부터 다시 조사 착수

□ 국무총리실에서는 주무부처의 제도개선 방안 제시도 요구하고 있는데, 공동도급계약제도와 더불어 건설업역 및 하도급 규제의 개선이 핵심적인 제도개선과제로 부각되어 있음.

□ 입찰계약제도 개선: 변별력 강화, 저가심의제 도입, 보증시장 개방 등

□ 건설업역 및 하도급 규제 개선: 일반/전문간 겸업제한 폐지, 주계약자 방식의 공동도급제도 도입, 직접시공의무제 도입, 공동도급공사의 최소 시공참여 비율제도 도입 등

□ 노무현 정부의 국정과제이기도 한 지방분권과 국토균형개발 차원의 정책들도 2004년부터 가시화될 전망임.

□ 조달청 위임 조달범위의 축소 요구

□ 지자체의 조달 관련 권한 확대 추진(예: 지방계약법 제정 추진 등)

□ 2003년 7월 국가계약법 시행령 개정안 입법예고에 지역제한 및 지역의무공동도급 공사 확대가 포함되어 있는데, 규제개혁위원회의 의결에 따라 좌우될 소지도 있지만, 기본적으로 지역/중소건설업체 보호정책은 강화하는 방향으로 나갈 것으로 전망

□ 2004년에는 PQ대상공사의 축소에 대한 논의도 추진될 것임.

□ 대상공사 금액기준의 상향조정 및 공종 축소

□ 최저가 낙찰제 확대와 공동도급 위축에 따른 중소건설업체 육성 차원에서의 제도개선 요구

□ 건설분야 부정/부패척결을 위한 부패방지위원회의 활동도 지속될 것임.

□ 위법 부당한 설계변경 억제 등

IV. 민자유치제도의 개선

□ 기획예산처에서는 다음과 같이 민간투자사업에 대한 지원축소를 내용으로 하는 「2003년도 민간투자사업기본계획(2003.5)」을 확정, 시행하고 있음.

①투자자 다변화를 통한 경쟁 촉진

- 연·기금 등 재무적 투자자의 민자사업 참여 확대를 위한 인센티브 부여

- 사업제안 평가시 출자자의 업종별 분산도, 재무적 투자자 출자비중 등에

대한 배점기준 상향조정

②운영수입 보장기간·수준을 합리적으로 조정

- 운영수입 보장기간을 기존 20년에서 최장 15년으로 축소하고, 운영수입 보장한도도 운영개시 후 5년 경과시마다 10%p씩 단계적으로 인하

③민자/재정사업 시설간 사용료 격차 완화

- 민자사업 지정요건으로 사용료 상한을 설정하여 과도한 사용료 책정을 사전에 억제

- 원가에 미달하는 재정사업 시설 사용료(도공 통행료)의 단계적 현실화 등 민자/재정시설 사용료간 격차를 완화하는 방안도 추진

④민자사업 추진·관리시스템의 합리적 개선

- SOC 투자소요, 가용재원 등을 감안한 연차별 민자사업 추진규모 및 사업  우선순위 제시

- 총사업비의 합리적인 책정을 위해 주무관청이 공사비 단가를 조달청에 검토 의뢰하는 제도 도입

□ 2003년 하반기에도 경실련의 민자유치사업에 대한 문제 제기가 계속 잇달아 있었고, 감사원에 의한 민자유치사업 전반에 대한 감사가 이루어졌기 때문에 2004년중 민자유치제도는 큰 폭의 변화가 발생할 가능성도 있음.

□ 경실련의 요구사항 등을 감안해 볼 때, 2004년도에는 다음과 같은 사항을 중심으로 민자유치제도의 개선논의가 이루어질 것으로 예상됨.

①민자유치사업의 총공사비 적정성 검토

②민자유치사업에서의 경쟁성 제고(재무적 투자자 참여 확대, 시공부문에 최저가 낙찰제 적용 등)

③민자사업 지원예산의 통제를 위하여 계속비 예산편성

④민자사업 관련 정보공개 확대(완공운영중인 사업의 수지 현황 등)

□ 단일 콘소시엄과의 협상이 주류를 이루었던 사업규모 2,000억원 이상의 국가관리 사업은 위축될 가능성이 있음.

□ 재정사업과 민자사업 추진 여부에 대한 평가기준 강화

□ 민자사업의 건설공사비 또한 공사원가 산정제도의 개편에 따른 영향도 받게 될 것으로 전망되며, 민자사업자간 경쟁격화시 수익성은 더욱 더 하락할 가능성이 높음.

V. 건설규제 개혁

□ 김대중 정부의 출범 첫해(1998년)에 규제개혁위원회 등록 규제 건수의 50%가 폐지되었으나, 중요도가 높은 규제의 상당수는 현재까지도 존속되고 있음.

□ 예컨대, 건설업역에 기초한 건설생산체계에 대한 규제 및 각종 하도급 규제는 업체간 이해관계가 첨예하기 때문에 현재까지 대부분 존속

□ 「건설산업기본법」에서는 일반건설업과 전문건설업간의 겸업을 명시적으로 제한

□ 현재 건설시공업에서의 생산체계는 「건설산업기본법」에서 다음과 같이  규제하고 있음.

①일반건설업과 전문건설업 등록제도 설정

②일반/전문건설업 각각의 업역범위 설정

③일반/전문건설업간 겸업 제한

④일반건설업자는 반드시 전문건설업자에게만 하도급을 주되, 20억원 이상 공사는 반드시 20%, 30억원 이상 공사는 30%이상 의무하도급

⑤하도급자 보호를 위하여 100억원 이상 공사에 대해서는 부대입찰제도 시행

⑥하도급금액이 원도급 금액 대비 일정비율(82%) 미만인 경우는 저가하도급 심사

⑦일반건설업자간 하도급 금지

⑧일반건설업자의 일괄하도급 및 재하도급 금지

⑨이상과 같은 규정을 위반할 경우 제재

□ 2003년 9월말 규제개혁위원회에서 원안 의결한 「부처별 규제정비계획」을 볼 때, 건설교통부에서 2004년 상반기중 「건설산업기본법」 개정안을 국회에 상정할 때 건설업역 관련 규제의 전반적인 개선방안이 포함될 가능성이 높음.

□ 건교부 소관 793개 정비대상 규제 가운데 폐지 4건, 개선 44건 계획

□「제로베이스에 의한 규제정비 과제」로 일반건설업자의 겸업제한, 건설업자의 영업범위 제한, 의무하도급제도 등 3건 포함(단계적 추진)

□ 규제개혁위원회에서는 2002년까지 일반건설업과 전문건설업간 겸업제한 폐지를 의결한 바 있음.

VI. DDA/FTA 타결에 대비한 건설제도의 정비 등

□ 2004년말을 시한으로 하는 DDA협상이나 한/일, 한/칠레 FTA협정 타결 등이 이루어질 경우 건설시장 개방 폭이 확대되고, 이에 대비한 제도 정비도 추진될 전망임.

□ 예: DDA 협상과정에서 한국측 양허안에는 의무하도급제도 폐지 포함(외국에서도 의무하도급제도의 폐지 요구)

□ DDA협상 등을 고려해 볼 때, 2004년부터 최소한 건설시장 개방 대상공사에 대해서는 의무하도급제도를 폐지할 가능성이 높지만, 대신에 하도급자 보호 차원에서 시행하고 있는 하도급 저가심사제도를 의무화할 가능성도 있음.

□ 「건설산업기본법」에 부대입찰제도가 건재하고 있긴 하지만, 공공부문에 적용되는 국가계약법에서는 이미 삭제되었기 때문에 공공부문에서의 부대입찰제도는 2004년에 예정대로 폐지될 것으로 봄.

□ 무자격 부실건설업체의 난립을 방지하고, 일괄하도급이나 재하도급 등을 방지함으로써 공사품질을 확보하는 등의 목적으로 일정규모 미만의 소규모 공사에 대해서는 직접시공의무제도가 도입될 가능성이 높음.

□ 현재 도급받을 수 있는 1건공사 금액의 최대한도를 공시하고 있는 시공능력평가 및 공시제도는 건설업체의 공종별 전문화 등을 유도하기 위하여 주요 공종별 시공능력도 함께 공시하는 방안도 검토되고 있음.

VII. 건설업계에 미치는 영향과 대응방안

1. 건설업계에 미치는 영향

□ 2004년도에는 민간 주택·부동산 경기의 악화와 공사물량 축소로 인한 수주난이 심화될 것임.

□ 민간 건설경기의 급속한 위축시 민간사업이 사업구조에서 차지하는 비중이 대단히 높은 건설업체들일수록 상대적으로 큰 타격 예상

□ 실적공사비 적산제 도입, 최저가 낙찰제 확대, 민자유치제도 개선 등으로 인하여 건설업계의 공공공사 수익성이 급감할 가능성이 높음.

□ 저가심의제를 통한 덤핑수주 방지 효과는 크지 않을 것으로 전망

□ 턴키/대안입찰제도의 개선과 관련한 대기업과 중견기업간 갈등이 심화될 것으로 전망됨.

□ 2004년에도 대기업의 주된 공공공사 수주영역은 턴키/대안입찰공사로 예상

□ 중견 및 중소 건설업체들의 시장참여 요구 강화

□ 2003년 하반기부터 다음과 같은 이유로 대기업과 지역/중소기업간 공동도급 구조의 붕괴가 진행되고 있으며, 2004년에는 좀더 확연한 추세를 보일 것으로 전망됨.

□ 최저가 낙찰제 확대

□ PQ경영평가시 신용등급 반영으로 대기업의 공동도급 필요성 축소

□ 국무총리실의 공동도급 이행여부에 대한 단속과 처벌  등

□ 건교부의 수의계약 대상공사 축소 및 부방위의 제도개선 권고에 따라 2004년부터 수의계약 공사가 급감할 경우, 지역을 기반으로 오랜기간 건설업을 영위해 온 중소건설업체의 수주 및 수익성 기반이 무너질 가능성도 있음.

□ 특정 프로젝트 관련 시민단체의 폭로/고발 사례도 증가할 것으로 전망됨.

□ 민자사업/턴키공사 등에 주목

2. 대응방안

□ 건설제도의 틀이 바뀌는 상황이기 때문에 개별 회사 차원의 대응보다 건설업계 공동의 대응방안 강구가 더 중요함.

□ 실적공사비 적산제 도입, 최저가 낙찰제 확대, 민자유치제도 개선, 턴키/대안입찰제도 개선, 일반/전문간 겸업제한 폐지  등

□ 저가심의제 도입을 통한 덤핑방지, 턴키/대안입찰제도의 개선 및 공동도급 활성화 여부는 건설업계의 대응 여하에 달려 있는 과제임.

□ 대기업과 중견/중소기업이 상생(相生)하는 성숙한 건설문화 정착 필요

□ 개별 기업의 차원에서 본다면, 다음 4가지가 중요한 대응방안이 될 것임.

1) 사업구조(Portfolio) 재편

□ 민간공사 급감, 수익성 악화시 국내 공공/민자/해외건설사업간의 Portfolio 재편성

2) 원가경쟁력 확보

□ 최저가 낙찰제 확대시 원가경쟁력 중요

□ 턴키/대안입찰공사의 가격경쟁 기능 강화에 대비

3) 제도변화에 따른 수주전략의 재편

□ 최저가 낙찰제 공사

□ 턴키/대안입찰 공사

□ 적격심사공사 등

4) 협력회사 관리방식의 재점검

□ 최저가 낙찰제 확대, 국무총리실의 현장조사 등등에 대비

□ 수주전략, 원가경쟁력 확보 차원에서도 공동도급/하도급사 등 협력회사와의 관계 재설정 및 협력회사 운용방안 재점검

□ 그밖에 개별회사마다 민간 주택·건축시장 침체에 대비하여 새로운 대체시장 개척을 위한 노력도 경주해야 할 것임.