			제 61 호 (2004. 3. 16)
			□경제 : 건설 경기에 대한 기대 심리 크게 낮아져 1월 건설 수주액 , 3.4% 감소 금년 조달청 계약 목표액 작년보다 5.6% 증가 □정책 : 저가심의제 개선안도 덤핑 방지 효과 기대 곤란 □이슈 : 물가 변동에 따른 에스컬레이션제도 개선 필요 건설 기술 R&D , 백화점식 투자 개선해야 □정보 : 공동주택 리모델링 시장의 동향과 과제 □논단 : 분양가 원가 공개 논란 어떻게 풀어야 하나

건설 경기에 대한 기대 심리 크게 낮아져

- 자재 지수 급격하게 하락 -

■ 건설경기 체감지수 55.4

□ 지난달(2004년 1월) 조사에서 체감경기가 53.3으로 크게 낮아진 데 이어 2월에도 회복 기미를 보이지 않고 있음.

□ 2월 체감경기의 하락은 물량감소뿐 아니라 최근 자재난 또한 큰 영향을 미친 것으로 풀이됨.

- 물량지수가 72.7로 조사되어 공사물량이 여전히 부족한 상태임.

- 또한 최근 철근과 모래 등 원자재비의 수급과 비용 여건 모두 크게 상황이 악화되어 체감경기를 더욱 낮게 하고 있음.

□ 자재수급지수가 46.0으로 전월에 비해 46.6p나 낮아졌으며 자재비용지수는 30.2로 29.9p 나 하락함.

- 자재수급지수는 작년 10월 이후 3개월 간 원활한 것으로 나타났으나 올해 들어 급격하게 하락함.

■ 3월 전망지수 86.9

□ 2월 체감경기가 여전히 낮아 반등 요인이 있음에도 2004년 3월 전망지수는 86.9에 불과해 경기에 대한 기대심리가 크게 낮아져 있는 것으로 조사됨.

- 자재 수급과 비용 전망 지수는 각각 33.8, 25.9를 기록하여 자재시장은 더욱 상황이 악화될 것으로 전망됨.

건설경기 BSI 추이

구 분		2003년 12월		2004년 1월		2004년 2월		3월 전망
		실적	당초 전망	실적	당초 전망	실적	당초 전망
경기종합 (가중지수)		78.7	92.4	53.5	64.1	55.4	77.3	86.9
규모별	대형	100.0	130.0	45.5	70.0	45.5	90.9	100.0
	중견	66.7	75.8	63.3	59.6	56.8	63.3	71.1
	중소	67.6	67.3	51.1	62.2	65.5	77.3	89.5
지역별	서울	86.1	93.9	55.5	62.4	55.2	78.4	91.5
	지방	67.9	86.8	49.2	66.7	57.8	74.9	83.3

자료 : 한국건설산업연구원.

1월 건설 수주액, 3.4% 감소

- 주택부문을 중심으로 감소세 뚜렷  -

■ 1월 건설 수주액 전년 동월비 3.4% 감소

□ 대한건설협회 조사에 따르면 1월 건설 수주액은 5조 7,045억원을 기록하여 전년 동월 대비 3.4% 감소한 것으로 나타남.

□ 발주처별로 살펴보면 공공무문은 증가한 반면 민간부문은 감소한 것으로 조사됨.

- 공공부문의 경우 29.1% 증가하여 4개월 만에 증가세로 반전됨. 토목부문과 건축부문이 각각 31.1, 14.6% 증가함.

- 지난달 25.8% 증가했던 민간부문은 13.6% 감소하였으며, 건축부문(-13.6%)이 토목부문(11.7%)보다 감소 폭이 큼.

□ 공종별로 보면 토목부문은 22.7% 증가하였으며, 건축부문은 12.6% 감소함.

- 건축부문의 경우 비주거용은 17.0% 증가한 반면, 주거용은 24.4%나 물량이 감소함.

■ 건축부문 하락세 뚜렷

□ 2003년 건축 수주액은 3월(-23.7%)과 11월(-0.7%)을 제외하고 지속적인 증가세를 나타냄.

- 그러나 작년 7월 이후 증가 폭은 지속적으로 줄어들고 있으며, 주택을 중심으로 한 건축부문이 뚜렷한 하락 추세를 보임.

건설 수주액 추이

금년 조달청 계약 목표액 작년보다 5.6% 증가

- 1월 시설공사 계약액은 51.9% 감소  -

■ 2004년 1월 조달청 계약실적 총 1조 1,070억원

□ 2004년 조달청 발주 계획은 총 13조 2,000억원으로 2003년에 비해 5.6% 증가함.

- 계약 목표액은 2002년 13조 6,000억원에서 2003년 12조 5,000억원으로 감소하였다가 2004년에 다시 증가함.

□ 조달청 발표에 따르면 1월 시설공사 계약실적은 1조 605억원으로 조사됨.

- 전월 대비 52.0% 감소하였으며, 전년 동월비로도 51.9%나 감소함.

- 통상적으로 1월 발주물량과 비교하면 크게 낮은 수치임. 2002년과 2003년의 경우 1월 발주 물량은 목표액 대비 각각 25.7%, 18.1%였음.

□ 공종별로 살펴보면 건축부문의 하락이 더 큰 것으로 나타남.

- 토목부문은 경우 49.3% 감소하여 8개월 만에 감소세로 전환되었으며, 건축부문은 50.8% 감소하여 2개월째 감소세가 지속되고 있음.

□ 한편, 감리·설계를 포함한 총 금액은 1조 1,070억원으로 전년 동월비 51.0% 감소함.

■ 신규 발주 금액 증가

□ 신규발주 금액은 총 3,556억원으로 전년에 비해 크게 증가함.

- 이 중 PQ 대상공사가 3,219억원으로 전체 물량의 90.5%를 차지함.

- 그러나, 올해의 경우 PQ 대상공종 축소에 대한 논의가 이루어지고 있어 향후 PQ의 비중은 오히려 감소할 가능성이 있음.

건설 발주액 추이

(단위 : 억원, %)

구 분	계 (감리·설계포함)						신규 발주
						감리/ 설계
		시설공사	토목	건축	전기/기계			PQ
2004.1	11,070	10,605	9,108	778	719	465	3,556	3,219
전월비	-50.4	-52.0	-40.5	-83.7	-64.3	126.8	-91.6	7.0
전년동월비	-51.0	-51.9	-49.3	-50.8	-71.4	-12.3	616.9	-

주 : 신규발주 금액은 신규공사 총부기금액 기준임.

자료 : 조달청.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

저가심의제 개선안도 덤핑 방지 효과 기대 곤란

□ 2003년 말「국가계약법」시행령을 개정하여 최저가낙찰제 대상공사를 500억원 이상 PQ공사로 확대하였고, 동시에 덤핑방지를 위하여 저가심의제를 도입하였음.

□ 2004년 2월 12일에는 한국도로공사가 발주한 4개 공구에 대하여 최초로 저가심의제가 적용되었지만, 덤핑방지 효과는 없었고, 시행상의 문제점을 해소하기 위하여 3월 5일자로 1차 개정이 이루어졌지만, 여전히 덤핑 방지효과를 기대하기 어려움.

■ 저가심의제 도입의 배경과 내용

□ 2001년부터 1,000억원 이상 PQ공사에 대하여 최저가낙찰제가 시행되었는데, 해마다 낙찰률이 저하되고 있는 양상을 보이고 있어 실효성 있는 덤핑방지 대책의 도입이 요구되었음.

- 연평균 최저가낙찰제 공사의 낙찰률 :  65.77%(2001)→63.03%(2002)→60.10%(2003)

□ 저가 낙찰자에 대한 선금지급 축소, PQ신인도 누적감점제 등과 같이 저가 낙찰자에게 불이익을 주어서 덤핑을 방지하고자 하였던 기존의 덤핑 방지대책과 달리, 저가심의제는 발주기관이 직접 입찰가격의 적정성을 심의하여 낙찰 여부를 결정하자는 제도임.

- 미국, 영국 등 최저가낙찰제가 정착된 선진 외국에서도 입찰분석(bid analysis)시 입찰가격의 적정성 심의를 통하여 덤핑 배제

- 일본의 경우도 중앙정부는 저입찰가격조사제도(低入札價格調査制度), 지방정부는 최저제한가격제도(最低制限價格制度) 운용

- 덤핑 방지의 책임을 보증기관이나 입찰업체에게 미룰 것이 아니라 발주기관의 책임으로 전환하자는 것이 저가심의제 도입의 취지

□ 2003년 말에 제정된 저가심의제는 최저가격 입찰자 순으로 입찰가격의 적정성을 심의하되, 세부 공종별 심사를 통하여 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종의 수가 10% 이하인 자를 낙찰자로 선정하는 제도임.

- 부적정한 입찰금액은 공종별 입찰 평균금액의 20% 이상 낮은 경우로 규정

- 다만, 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종이 당해 공사의 공종별 평균 입찰금액 순위에서 상위 10% 범위 이내일 경우는 1.5개 공종으로 산정

■ 최초 시행 결과와 문제점

□ 최초의 저가심의제가 시행된 2월 12일의 한국도로공사 발주 춘천∼동홍천간 고속도로 건설공사 4개 공구의 입찰현황을 보면, 입찰자 전체 평균금액은 63∼67% 수준이었고, 최저가격 입찰자는 51∼56%의 분포를 보였음.

- 덤핑 방지효과 부재

- 1건은 최저가격 입찰자가, 1건은 두번째, 1건은 세번째 최저가격 입찰자가 수주하였고, 4공구의 경우는 17번째 최저가격 입찰자가 수주함으로써 사실상 요행에 의한 낙찰 양상을 보임.

□ 최초의 저가심의제 시행 결과는 결과적으로 덤핑을 방지하지 못했을 뿐만 아니라, 입찰업체별로 세부 공종별 입찰금액을 분석해 보면, 대단히 많은 문제점을 보여주었음.

- 대부분의 입찰자들이 공종별 실행예산에 근거하여 투찰한 것이 아니라, 세부 공종별로 예정가격 대비 일정비율에 투찰

- 상당수의 입찰자들은 간접노무비, 일반관리비, 기타 경비 등의 간접 공사비를 미계상

- 30개 공종 중 가장 비중이 큰 공종의 금액을 아주 낮게 계상하여 저가심의 통과한 입찰자도 존재

- 어떤 입찰자는 일부 공종에서 예정가격보다 500%를 상회하는 금액으로 투찰하기도 하였는데, 이와 관련해서는 현재 공정거래위원회에서 입찰담합 여부 조사 중

■ 저가심의제 개선(2004. 3. 5) 내용과 한계

□ 최초 시행 결과에서 드러난 문제점을 개선하기 위하여 재경부는 저가심의 기준을 개정하여 3월 5일부터 시행하도록 하였음.

- 특정 공종에 대한 고가(高價) 입찰을 통해 공종별 입찰평균 금액을 높임으로써 다른 입찰자의 낙찰을 방해하는 행위를 막기 위하여 규정 보완

- 일부 공종에 대해 비합리적으로 낮은 가격에 입찰함으로써 낙찰되는 것을 방지하기 위하여 규정 보완

- 준설공사 등 공종 수가 적은 공사에 대한 특례 규정 신설

□ 3월 5일의 개정으로 인하여 세부 공종별 입찰금액 폭은 다소 줄어들 것이 예상되지만, 덤핑 방지효과는 여전히 기대하기 어렵고, 요행에 의한 낙찰 문제도 해소하기 어려울 것으로 예상됨.

- 향후 수차례의 저가심의제 시행 결과 덤핑 방지효과가 없는 것으로 판정된다면, 저가심의제 자체의 존폐 문제도 제기될 전망

이상호(정책동향연구부장□shlee@cerik.re.kr)

물가 변동에 따른 에스컬레이션제도 개선 필요

- 최저가낙찰제 하에서는 총액 2% 이상 변동시 에스컬레이션 필요 -

■ 철강재 가격 급등

□ 새해 들어 국제적으로 원자재 공급난이 심화되면서 철강재 등 건재 가격이 급등하고 있음.

- 가장 문제가 되고 있는 철근은 공사 원가의 5% 내외를 차지하는 주요 자재인데, 철근 가격은 실거래 가격을 기준으로 할 때 금년 들어 40% 가까이 인상되었으며, 2002년 초와 비교해서는 2배 이상 폭등하였음.

- 또한, 철강업체에서는 관납 입찰을 기피함에 따라 조달청의 공공공사용 철근 구매가 중단되면서 수해 복구 공사 등 각종 공공공사의 차질이 우려되고 있음.

□ 철근 등 건자재 가격의 인상이 불가피한 것이라면, 계약 금액의 조정이 원활히 이루어질 필요성이 있으나, 우리나라의 공공공사 계약 제도는 물가변동에 따른 에스컬레이션(escalation) 조항이 매우 경직되어 있어 건설업체에서는 최근 2년 간 철근 가격이 2배 가까이 급등하였음에도 불구하고 손실을 보상받지 못하고 있음.

- 더구나 최근 최저가낙찰제가 시행되면서 수많은 공사 현장에서 적자 시공을 감내하고 있는 현실을 감안할 때, 특정 자재 가격이 급등할 경우, 건설업체로서는 손해가 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없음.

■ 에스컬레이션 제도 매우 경직

□ 현행「국가계약법」제19조 및 동법 시행령 제64조를 보면, 공사 계약을 체결한 날로부터 60일이 경과한 이후, 품목조정률이나 지수조정률이 100분의 5 이상 증감된 때에 한하여 계약 금액을 조정할 수 있으며, 이 경우 조정 기준일로부터 60일 이내에는 이를 다시 조정할 수 없도록 규정하고 있음.

- 이와 같이 물가 변동에 의한 공사비 조정 기준을 총액의 5% 이상 증감된 경우로 한정하고 있기 때문에 철근 등 주요 건자재 가격이 크게 상승되고, 유류비 인상에 따른 중기 임대료 및 손료 인상 등으로 공사비가 크게 증가하더라도 에스컬레이션이 제대로 이루어지지 못하는 문제점이 있음.

□ 일본에서는 총액 계약이 일반적인데,「공공공사청부계약약관」제25조에서는 계약을 체결하고 12개월이 경과된 후, 총액 대비 1.5%까지의 물가 변동분은 시공자가 부담해야 하나, 잔여 공사 금액의 1.5%를 초과하는 금액에 대하여는 계약 금액을 조정토록 규정하고 있음.

- 또한, 우리나라와 달리‘단품 슬라이딩’조항을 두고 있는데, 계약 공기 내에 특별한 요인에 의거 주요 자재 가격이 현저히 변동하였을 경우에는 쌍방간 협의에 의하여 계약 금액을 조정할 수 있도록 규정하고 있음.

- 이 경우 특별한 요인 및 주요 공사 재료의 종류, 그리고 계약 금액의 조정 방법에 대하여는 설계도서에서 정하도록 하고 있음.

- 나아가 계약 공기 내에 인플레이션이나 기타 사정으로 임금 또는 물가가 현저히 변동되었을 경우에도 계약 당사자간 협의에 의하여 계약 금액을 조정하도록 규정하고 있음.

□ 국제적으로 통용되고 있는 FIDIC계약조건에서도 물가 변동시 계약 금액을 조정한다는 선언적인 규정을 두고 있으며, 특정 자재의 수량에 기준 가격과 시세 가격의 차이를 곱하여 계약 금액을 증감하도록 규정하고 있음.

■ 총액 2% 증가시 에스컬레이션 가능해야

□ 외국의 사례를 살펴볼 때, 물가 변동으로 인하여 총공사비가 2% 이상 변동된 경우, 계약 금액의 조정이 가능하도록 개선할 필요가 있음.

- 더구나 금년부터는 500억원 이상 모든 공사에 대하여 최저가낙찰제가 적용되는 만큼 공사 원가의 상승에 대하여 발주기관의 적극적인 대응이 요구됨.

- 일부에서는 한국은행에서 매월 물가지수를 발표하고 있기 때문에, 이를 토대로 계약 금액의 조정이 이루어질 수 있도록‘수시물가연동제’를 도입해야 한다는 주장도 있음.

□ 국제 수급 여건의 변화 및 환율 및 금리 등 단기적인 충격 요인에 기인하는 자재 가격의 인상은 시장 원리에 의해 해결하는 것이 어려우며, 특정 자재 가격의 급등시 철근콘크리트공사업 등 하도급업자가 받는 부담을 고려할 때, 주요 자재비의 급상승에 대응하여 단품 슬라이딩 규정을 추가하는 것이 필요함.

- 예를 들면, 공사비의 1%를 넘는 자재를 주요 자재로서 계약 단계에서 정하고, 자재 가격이 일정률 이상 상승할 경우, 계약 금액의 조정이 가능하도록 해야 함.

- 인플레이션이나 환율, 금리의 급격한 변동에 대해서도 계약 금액의 변경이 가능해야 함.

최민수(연구위원·mschoi@cerik.re.kr)

건설 기술 R&D, 백화점식 투자 개선해야

■ 건설기술 R&D 투자, 턱없이 부족

□ 정부 전체 R&D예산에서의 건교부 R&D 예산 비율은 1%대에 불과하여 건설산업이 국가 경제에서 차지하는 높은 비중에 비해 매우 작은 수치를 보임.

- 2003년도 건설교통부 R&D 예산은 건교부 예산 16조 776억원의 0.45%에 해당하는 722억원으로, 전년도 건교부 예산 대비 비중 0.43%에 비해 약간 증가

- 그러나, 주요 부처 예산 대비 연구개발 예산 비율 평균치인 4.6%, 전체 국가예산에서 차지하는 연구개발 투자 비중 4.8%(일반회계 기준)과 비교할 때 매우 작은 수치임.

- 2003년의 경우 전년에 비해 건설교통부의 연구개발 예산이 11.2% 증가하여 다른 부처와 비교하여 매우 높은 증가율을 보이고 있으나, 최근 4년 간 건설교통부 연구개발 예산의 연평균 증가율은 8.6%로 전체 평균 증가율인 12%에 못 미치는 수준

건설교통부 연구개발 예산 추이

(단위 : 억원, (%))

연도	2000	2001	2002	2003	전년 대비 증감	평균 증가율
예산	531	713	649	722	73	-
전 정부 부처 대비 비중	1.4	1.6	1.3	1.3	11.2	8.6

자료 : 한국과학기술평가원(2002),「정부연구개발예산 현황」에서 발췌하여 재구성.

□ 이와 같이 국가 경제의 기반이 되는 SOC와 밀접한 관련을 맺고 있는 건설교통부의 R&D예산이 적은 것은 그 동안 정부가 SOC 부문을 과학기술과 거의 관련이 없는 전통산업으로 인식하고 관련 예산을 도로, 교량, 주택건설 등 공공사업 집행 위주로 편성한 데 따른 것으로 보임.

■ 신기술 도입도 미흡한 건설 기술

□ 정보기술(IT), 생명공학기술(BT), 환경기술(ET), 나노기술(NT), 우주기술(ST) 등 이른바 5T로 대변되는 신기술이 중요하게 부각되면서 정부 연구개발 사업에서 차지하는 신기술의 비중 또한 크게 늘어 2002년 현재 그 비중은 거의 50%에 달하고 있음.

- 신기술은 다양한 형태의 융합기술 및 복합기술로 진전됨에 따라 기술개발에 있어서 새로운 기회를 빨리 포착해낼 수 있는 유연성이 보다 중요해지고 있음. 따라서, 신기술 영역에 속하지 않고 있는 기술분야의 경우에도 신기술과 관련되는 영역에서의 연구개발 투자 비중을 점차 늘려가고 있음.

국가 연구개발 투자비 중 건설 기술 접목 연구 투자

(단위 : 억원)

연도	IT	BT	NT	ST	ET	CT	기타	계
2001	2.30	0	0	0	2.52	0	448.13	452.95
2002	10.41	0	1.68	0	8.72	0	457.83	478.64
2002 (전체)	10,059	4,2023	1520	1770	2570	219	21084	41,427

자료 : 한국과학기술기획평가원,「국가연구개발사업 조사·분석·평가」를 재구성.

□ 건설기술의 경우 신기술 분야와의 접목이 요구됨에도 불구하고 신기술을 도입하고 응용하는 연구투자가 아직까지는 미흡한 모습을 보임.

- 2001년의 경우 건설 기술 접목 IT기술에 2.3억원, ET기술에 2.5억원이 투자되었고, 2002년 IT기술에 10.4억원, ET기술에 8.72억원, NT기술에 1.68억원이 투자된 정도임.

■ 선택과 집중이 무시된 백화점식 R&D 투자

□ 건설기술 R&D 투자가 잘 짜여진 기술전략에 의한 선택과 집중이 미흡하여 다양한 주제의 소형 및 단기 과제를 백화점식으로 추진하고 있는 실정

- 2001년 기준으로 건설기술연구개발사업의 과제당 평균 정부 연구비는 1.7억원으로, 정통부 선도기반기술개발사업의 15.7억원, 국방부 민군겸용기술개발사업의 5.2억원, 과기부 창의적 연구진흥사업의 4.4억원 등 타 부처 정부 연구개발 사업에 비해 작은 편임.

- 건설기술의 특성상 건설기술연구개발사업의 전략적 목표를 명확하게 설정하고 이를 달성하기 위한 중장기 대형 프로그램으로 추진하는 것이 바람직하나, 대부분 단기 과제 위주로 추진되고 있다. 1994∼2001년까지 총 328개 과제 중 3년 이상의 과제가 62개(19%)에 불과하여 단기 과제 중심으로 R&D 투자가 이루어지고 있음.

■ 기술 지도(TRM)에 의한 건설기술의 선택과 집중

□ 건설기술진흥기본계획(제3차)에서 현재 0.46%의 건설교통부 예산 중 R&D 투자 비율을 2007년까지 3% 수준으로 확대하기로 함.

□ 건설기술혁신사업 5개년(2003∼2007) 계획, 이른바 건설기술지도(CTRM)를 공표하여 세부적인 실행계획을 수립함.

- 건설기술지도(CTRM)는 5개의 기술 전략 프로그램과 29개의 세부 기술 프로그램으로 구성되어 있으며, 개별 프로그램별 기술지도는 2012년까지의 중점 기술개발 과제를 수행하는 일정으로 작성되어 있음.

- R&D 투자예산은 2003년부터 2007년까지 5년 동안의 소요예산(민간부문 5,080억원을 포함하여 9,500억원)을 추정하고 있음.

이영환(연구위원·yhlee@cerik.re.kr)

공동주택 리모델링 시장의 동향과 과제

□「주택법」이 시행에 들어가는 2004년도는 단지 단위의 본격적인 공동주택 리모델링 사례가 등장하고, 사회적으로도 리모델링 추진에 대한 논의가 활발히 전개될 것으로 예상

-  2003년도에 시공사를 선정하였거나, 리모델링 추진위원회를 구성한 공동주택 단지들을 중심으로 2004년도에는 리모델링 조합의 설립과 함께 공사가 본격화될 것임.

□ 따라서 2004년도는 공동주택 리모델링 활성화의 원년이 될 것으로 전망

■ 공동주택 리모델링 시장 동향

□ 2004년도는 2003년도의 계약 물량을 중심으로 단지 단위의 리모델링에 대한 실질적인 추진 사례가 등장할 것으로 예상

- 서울 강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 및 용산권의 노후 공동주택 단지들을 중심으로 리모델링에 높은 관심을 보일 것으로 예상

- 특히, 워커힐아파트는 총 14개동 576가구로 공사비 규모가 1,500억원대에 이르러 현재까지 국내 공동주택 리모델링 사업으로는 최대 규모의 공사가 될 것으로 전망

회사명	아파트명	수주 년도	공사 규모	추진 경과	비 고
대림산업	이촌동 로얄APT	2003	150억	추진중	수평 증축(3평 증가), 주차장 신설 건축심의 통과, 공사 예정
	압구정 아크로빌	2002	264억	공사중	세대 통합(10평→81, 85평) 디벨로퍼 개념, 전 가구 일반분양
	마포 용강APT	2002	26억	완 료	수평 증축, 건교부 시범 사업
삼성건설	압구정 현대5차APT	2003	376억	추진중	수평 증축(35평→51평), 지하주차장 신설 건축심의 신청 단계
	이촌동 리바뷰맨션	2003	70억	추진중	주상복합건물, 1동
	방배동 삼호APT	2002	88억	추진중	수평 증축(가구당 5∼7평 증가) 리모델링 조합 설립
	신사동 삼지APT	2002	57억	추진중	수평 증축(23평→34평), 지하주차장 신설
쌍용건설	방배동 궁전APT	2003	188억	추진중	수평 증축, 리모델링 조합 설립
	개포동 공무원APT	2002	100억	공사중	1,600세대, 설비 교체 등
현대산업 개발	양평동 현대APT	2001	9억	완 료	인테리어, 설비 교체 등
	청담동 현대APT	2001	2.5억	완 료	설비 교체 등
리모델링 추진단지
광장동 워커힐APT		576가구, 리모델링 추진위원회 구성, 사업설명회 개최
압구정동 미성1차APT		322가구, 리모델링 추진위원회 구성 단계
일원동 개포 한신APT		364가구, 리모델링 추진위원회 구성 추진
반포동 미도1차 APT		1,260가구, 사업설명회 개최 추진

■ 공동주택 리모델링 시장 전망

□ 공동주택 리모델링 시장은 2006년경부터 본격화 예상

- 시장 활성화를 위한 조세 및 금융지원 방안 마련, 각종 규제완화, 현재 추진 중인 공동주택 리모델링의 성과가 일반인들에 전파되는 시간 등을 감안할 때 향후 2∼3년 정도의 시간이 필요

□ 2015년 이후에는 공동주택 시장을 재건축보다는 리모델링이 주도할 것으로 예상

리모델링 시장의 정성적 성장 전망

2000∼2005년	2006∼2010년	2011∼2020년	2025년 이후
·비주택중심으로 리모델링 시장 성장 ·주택 부문은 물량면에서 비주택보다 우위 ·주택시장에서 신축·재건축 주도 ·공동주택 리모델링 가시화	·공동주택 리모델링 활성화 시작 ·신축·재건축 성장세는 둔화되지만 여전히 주도	·주택부문에서 리모델링이 주도적 위치확보 ·전체 리모델링 시장의 성장을 주택부문이 주도	·서구 국가와 비숫한 수준으로 리모델링이 건설시장에서 최대 시장으로서 위치 확보

□ 공동주택 리모델링 시장의 물량 규모(동 또는 단지 차원의 리모델링 시장으로 대형 및 중견 일반건설업체의 신규 시장 영역)는 2003∼2007년 간 연 평균 8,000억원 수준 전망

- 2025년경에는 공동주택 리모델링 시장이 11조원 규모로 급성장할 것으로 예상

공동주택1) 리모델링 시장의 물량 규모 추정 : 전국

사용 연수(2002.12.31 기준)	20년 이상	16∼20년	11∼15년	6∼10년	5년 이하
재고 공동주택(세대수)2)	364,283	558,980	1,024,353	2,106,373	2,078,794
공동주택 평균규모(평)3)	28	28	28	28	28
평당 공사금액(만원)4)	210	210	210	210	210
리모델링 수요 발생기간	2003∼7년	2008∼12년	2013∼17년	2018∼22년	2023∼27년
누적 공동주택(세대수)5)	364,283	850,406	1,704,677	3,470,114	4,854,885
시장규모(억원)6) (실시율 20% 가정)	42,839	100,007	200,470	408,085	570,934
연평균 시장규모(억원)	8,567	20,001	40,094	81,617	114,186

주 :  1) 공동주택 : 아파트, 연립, 다세대, 임대주택.

2) 건설교통부, 2002년도 전국 공동주택 현황, 2003. 6.

3) 세대당 공동주택 평균 면적은 분포 비중을 고려하여 28평으로 가정.

4) 평당 공사비는 재건축 공사비(평당 평균 300만원)의 70%를 가정하여 210만원으로 추정.

5) 누적 공동주택은 리모델링을 실시하지 않은 세대(80%)에 해당 기간의 재고 공동주택을 합산하였고, 멸실 가구는 없는 것으로 가정.

6) 2003년 불변가격 기준.

■ 공동주택 리모델링 시장의 활성화를 위한 정책 과제

□ 정부는「건축법」시행령 개정(2001년)을 시작으로‘공동주택관리령’개정(2002년),「주택법」제정(2003년) 등으로 공동주택이 리모델링 추진이 가능토록 관련 제도를 정비

- 또한「조세특례제한법」을 개편(2003년)하여 2004년부터 국민주택규모의 리모델링 사업시 부가가치세를 면제

□ 리모델링은 시민의 삶의 질을 향상시키고, 건축 폐기물 발생의 억제 및 에너지 절약을 유도할 수 있는 환경 친화적이며 공익적인 성격을 갖고 있음.

- 그러나 리모델링은 재건축과 같은 수익 창출이 불가능하며, 특히 국민주택규모 이하의 서민 주택의 경우 자금 부족으로 인해 리모델링 추진은 대단히 어려운 실정

- 따라서 리모델링을 효과적으로 추진하기 위한 경제적 인센티브 제공이 필요

□ 경제적 인센티브 제공은 건축, 조세, 공사비 조달 측면이 있음.

- 현행 법률은 리모델링시 세대 증가를 제한하고 있는데 사회적 여건을 감안하여 건물의 안전에 지장이 없다면 허용 용적률 범위 안에서 부분적인 세대 증가 및 구조 변경의 허용을 전향적으로 검토해볼 수 있음.

- 또한 국민주택에 대한 리모델링시 취·등록세의 면제와 국민주택기금의 확충 및 저리 융자가 필요

- 그리고 정부의 부동산 투기 억제 대책으로 시중 은행의 주택담보 대출 비율이 대폭 축소됨에 따라 리모델링 공사시 자금 융통이 어려운 실정으로 리모델링 시행시 주택담보 대출비율의 완화가 필요

■ 공동주택 리모델링 시장의 효율적 정착을 위한 건설업계의 과제

□ 리모델링 공사의 내용 및 비용의 불확실적인 요인을 제거하여 고객에 대한 신뢰 회복이  중요

- 리모델링 공사의 특성상 표준적인 사업 내용과 비용 산정은 현실적으로 어려움이 많지만, 사전 조사 및 진단의 엄밀화 등으로 불확실적인 요인들을 제거해 나가야 할 것임.

- 하자 발생시 관련 분쟁의 합리적 조정을 위한 대책 마련이 필요

박용석(책임연구원·yspark@cerik.re.kr)

분양가 원가 공개 논란 어떻게 풀어야 하나

아파트 원가공개를 둘러싼 논란이 더욱 거세지고 있다. 시민들의 분노와 언론들의 비판도 만만치 않다. 그러나 분양 원가 공개에 대한 반대의 목소리도 이에 못지않다. 그렇다면 점점 확산되고 있는 분양 원가 공개 논란을 어떻게 풀어가야 할까?

시민단체들은 분양가 원가 공개를 통해 아파트 가격의 거품을 제거해야 한다고 주장하고 있다. 그러나 원가 공개가 아파트 가격의 거품을 제거해 아파트 가격을 지금보다 하락시킬 것인가? 신규 분양 아파트의 가격만 내려가면 기존 아파트의 가격이 하락하는가? 분양가가 규제되었던 시절 우리는 이것이 가능하지 않다는 것을 경험하였다. 분양자들의 시세 차익을 환수하기 위해 채권입찰제도 시행해 봤다. 그러나 서민들의 구입 부담이 크긴 마찬가지였다. 최초 분양받은 자를 제외한 2차 거래부터는 시세 차익만큼의 프리미엄이 형성되어 주택 가격은 높아지므로 최초 분양 가격만을 잡는다고 아파트 가격이 하락하지는 않는다.

또한 원가 공개는 높은 분양가 수준을 파헤칠 수는 있어도 문제의 해결 방안은 아니다. 실제로 분양 가격을 소비자들이 판단할 수 있는 자료로 가공하는 데는 매우 복잡한 절차를 필요로 한다. 설사 분양가를 공개한다고 하더라도 이의 적정 여부를 판단할 수 있는 근거가 미약하다. 시행사, 지주, 재건축 조합 등 다양한 주택건설사업 주체와 연결되어 있는 현행 사업 구조에서 최종 판매자인 건설업체들만을 가지고 분양가에서 폭리를 취한다고 비난하기는 어려운 실정이다. 그리고 적정 이윤 역시 판단할 수 있는 방법이 없다. 도대체 기업의 적정 이윤 범위를 누가 결정할 수 있는가? 거기다가 기존에 분양받은 사람들의 집단 민원을 야기할 가능성도 크다.

마지막으로 주택시장에서 공급되는 모든 주택을 원가에 적정 이윤만을 합한 가격으로 공급하라는 것은 자본주의 경제 체제에서는 불가능한 일이다. 주택도 하나의 상품이며 주택 건설 사업 역시 기업 활동의 일부이기 때문이다. 서민들의 주택을 일반 기업에게 이윤을 줄여 공급하라고 강요할 수는 없는 것이다. 그것은 정부의 몫이기 때문이다. 최근 분양 원가 공개 논란은 분명 주택시장에 많은 시사점을 주고 있다. 앞으로 주택 공급 및 택지 개발·공급 제도는 물론 개발 이익 환수와 공공주택 정책에 대한 전반적인 제도 개편과 정비가 요구된다.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

■ 2004년도 건설·부동산 (수정) 경기전망과 정책 변화 동향 세미나 개최

□ 2004년 3월 18일(목), 14:00에 건설회관 2층 중회의실에서 2004년도 건설·부동산 수정경기전망과 최근 건설제도 및 정책 변화 동향에 대한 세미나를 개최

□ 본 세미나에는 2004년 건설, 주택 및 부동산 수정 전망 발표와 건설 법·제도 변화 전망 및 업계 현안 문제에 대한 심도 있는 토론이 진행될 예정

■ 최근 주요 발간물

□ 건자재 산업 동향 및 전망(연구보고서 2004-02, 2.28)

- 레미콘산업의 발전 과정 및 현황, 레미콘의 소비구조 분석, 해외 레미콘 산업 동향 및 골재 수급안정 대책 등 레미콘 수급 원활화 방안 등의 내용 수록

□ 기후변화가 건설업에 미치는 영향과 대응 방안(연구보고서 2004-03, 3. 4)

- 기후변화가 건설업에 미치는 영향과 대응 방안으로 에너지 절약형 자재 사용 및 설계의 확대, 건축 및 설계 기준의 정비, 건설현장 관리 기준의 강화 등의 내용 수록