2004년 건설 경기 전망

한국건설산업연구원 책임연구원  백   성   준

Ⅰ. 대내외 경제여건 변화

1. 세 계 경 제

2. 국 내 경 제

II. 건설경기 동향과 전망

1. 건설경기 동향

2. 건설경기 전망

< 제 목 차 례 >

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

II. 건설경기 동향과 전망	6

1. 건설경기 동향	6

(1) 건설기업 체감경기	6

(2) 건설수주 동향	9

(3) 주요 건설기업 동향	13

(4) 건설금융조달 및 부도동향	14

2. 건설경기 전망	17

(1) 건설수주 전망	17

(2) 건설투자 전망	21

(3) 전망의 시사점	22

I. 대내외 경제여건 변화

백   성   준

1. 세계경제

1) 2004년 세계경제 회복세 본격화

2004년 세계경제는 회복세가 본격화되어 4% 내외의 높은 성장률 예상

― 세계경제는 회복세를 이어가면서 4%대 전후의 높은 성장세를 유지할 전망

․ 달러화 약세가 지속되고 금리는 대세 상승기에 진입하며 이라크 사태, 북핵 사태 등 불안 요소도 점진적으로 해소될 것으로 예상함.

․ 미국경제는 2004년에 3～4%대의 성장세를 보일 것으로 예상되며 일본경제도 2003년 4/4분기에 전년동기대비 3.4% 성장에 이어 2004년에도 뚜렷한 회복세를 지속해갈 것으로 예상함.

․ 유로경제는 독일의 성장세가 미진하지만 소비가 점차 회복세를 보이고 있어 유로권 전체적으로는 2%내외 성장할 것으로 전망됨.

․ 중국, 인도, 러시아, 브라질 등 브릭스(BRICs)의 경제성장이 두드러질 것으로 예상됨.

< 세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망 >

(단위:%)

구 분	세계	선진국				NICs
			미국	일본	유로지역		중국
2002년 실적 (IMF 기준)	3.0	1.8	2.4	0.1	0.8	4.6	8.0
2003년 실적 (IMF 기준)	3.2	1.9	2.9	2.7	0.5	5.3	8.5
2004년 전망 (삼성연, 2004.1)	3.4		3.5	1.3	2.0		7.9
(LG연, 2004.1)	4.2	2.8	3.9	1.5	2.0	6.2	8.3
(IMF, 2003.9)	4.1	2.9	3.9	1.4	1.9	5.6	7.5
(세계은행, 2003.9)	3.0	2.5	3.4	1.3	1.7	4.9

2) 세계경제 성장의 위협요인

― 원자재가격 급등

․ 전세계적인 원자재가격 파동은 중국과 미국의 합작품이며 당분간 추세전환이 일어나지 않으면 지속될 수밖에 없는 상황임.

․ 원자재 가격 파동이 지속될 것으로 보는 이유는 첫째, 세계경기의 공조상승에 따른 탄탄한 수요, 둘째 중국의 원자재 수요 급증(블랙홀), 세째 달러화 약세에 맞물린 투기세력 횡포, 네째 원자재의 달러거래 관행으로 인한 생산국의 실익감소와 증산기피,  OPEC의 감산합의 등을 들 수 있음.

파이낸셜 타임스(2004.3.3) 참조

․ 최근에는 주요 원자재의 가격급등만이 아니라 수출마저 동결된 품목이 늘고 있으며 OPEC의 이례적인 원유 감산 합의로 배럴당 30달러 선에서 거래되고 있음.

2004년 건설경기 전망

― 달러화 약세와 미국경제

․ 미국경제가 회복세를 보이고 있으나 경상적자와 재정적자의 규모(미국 GDP의 10%정도, 약 1조 달러)가 커서 달러화 약세를 용인할 수밖에 없는 상황

․ 재정적자에도 불구하고 소비촉진을 위해 감세정책을 유지하고 있으며 인플레를 고려한 금리인상도 논의되고 있으나 경기에 미치는 파장을 감안하여 신중한 입장을 보이고 있음.

― 위앤화 절상 가능성

․ G7 회담이후 중국 위앤화의 유연성 제고를 위한 요구로 인해 후속조치가 발표될 전망이며 5～10% 정도의 위앤화 절상이 예상됨.

․ 한편 중국 경기가 높은 성장세를 지속하고 올림픽과 엑스포 등 대형 행사를 준비하는 과정에서 건설붐이 일어 국제적인 원자재가격 상승을 초래하고 있음.

․ 장차 인건비 상승, 금융부채 부담, 성장속도가 둔화될 경우, 전 세계 경제에 지대한 영향을 줄 것이므로 이에 대한 대응책 마련이 요구됨.

․ 중국정부가 2004년 경제성장률 목표치를 7%로 조정함에 따라 한국 등 대중국과의 교역이 많은 나라들의 수출전략에 차질이 발생할 것으로 예상됨.

2. 국내경제

건설투자 둔화, 소비회복 지연에도 불구하고, 수출증가에 힘입어 성장률은 5% 내외로 유지될 전망

― 지속적인 소비침체 및 설비투자의 부진에도 불구하고 수출의 호조로 5% 내외의 성장률을 기록할 것으로 전망됨.

․ 가계소득 증가율보다 소비의 증가율이 높게 나타나면서 가계소득 증가세가 둔화되고 있고 청년실업자 및 신용불량자의 증가, 가계 부채의 상환만기 도래 등으로 향후에도 소득 회복이 지연됨에 따라 소비 침체가 장기화될 가능성이 큼.

․ 설비투자의 증가도 탄핵정국, 총선, 북핵문제 등 정치적 불안 요소가 작용하고 있고 수출과 소비도 확신할 수 없는 상황이라서 예상만큼 증가하기는 어려워 보임.

― 2004년에 주목할 만한 이슈들로는 상반기 경부고속철도 개통, 총선 등을 꼽을 수 있으며 하반기에는 주 5일제 실시 등을 들 수 있음.

․ 7월부터 대형사업장에 주 5일제가 시행되고 4월에 경부고속철도가 개통되면 관광․레저산업의 수요 증가 및 역세권 중심의 개발이 촉진될 것으로 예상됨.

․ 4월의 제17대 총선 및 지역특구법안 제정으로 지역개발사업이나 지역균형개발의 요구가 커짐에 따라 지방경제 및 공공토목사업은 다소 활기를 띨 것으로 예상됨.

― 경제회복을 주도하여 온 수출은 미국과 유럽경제의 회복에 대한 기대감으로 증가율은 한자리수로 낮아지겠지만 증가세는 계속 유지할 것으로 전망됨.

․ 세계경제 회복세의 지속정도에 따라 수출은 영향을 받을 것이며 경상수지는 IT경기 회복, 원화절상에 따른 수출감소, 유가 상승, 원자재 가격 상승 등을 반영하여 연간 20～30억불 정도의 흑자를 예상함.

․ 그러나 원자재 가격 급등 및 수급난, 달러화 약세(원화하락)이라는 복병이 존재하고 있어 수출에 대한 막연한 낙관론은 경계할 필요가 있음.

․ 우리나라 경제성장의 핵심을 이루고 있는 수출마저 위축된다면 2004년 성장률의 하락은 불가피함.

< 국내경제성장률 추이 >

자료 : 한국은행

― 소비는 가계부채의 급증과 청년실업의 가중, 주택가격 상승으로 인한 대출비용 및 주거비 증가로 인해 회복이 지연될 것으로 예상함.

․ 민간소비는 소득이 증가한 후에라야 본격적으로 늘어날 전망이며 2004년에도 2～3%의 낮은 증가율에 머물 것으로 보임.

― 한편 설비투자는 대중국 수출증가와 소비회복에 대한 기대로 나아질 것으로 보이나 IT등 일부 업종에 국한될 가능성이 큼.

․ 2003년에 1% 내외의 낮은 증가율을 보일 것이나 2004년에는 4~5%대의 증가율을 기록할 것으로 전망함.

― 건설투자는 정부규제 강화 및 부동산경기의 위축으로 둔화될 것으로 예상되나 4월의 총선, 하반기의 행정수도 이전지 확정, 지역개발 등의 변수가 작용하여 어느 정도의 증가율은 유지할 전망임.

․ 2003년에는 비주거용 및 주거용 건축의 급증으로 7.4%의 높은 증가율을 기록하였으나 2004년에도 기존 수주물량이 공사기성으로 연결됨에 따라 3.1%  증가할 것으로 예상함.

< 주요 기관 국내경제 성장 전망 >

구분	2002년	정부		한은		LG연		KDI		IMF
		2003	2004	2003	2004	2003	2004	2003	2004	2003	2004
경제성장률(%)	6.3	3.0	5.0	2.9	5.2	3.0	5.1	2.7	5.3	2.9	5.5

자료 : 한은 「2004 경제 전망」, 2003. 12.

KDI, 「최근 경제동향과 2004년 전망」, 2003. 12.

LG연,「2004년 국내외 경제전망」, 2003. 9.

IMF, 2004. 2.

― 한편, 주택경기는 건설․부동산 안정화 정책 및 규제의 공고화로 당분간 위축이 불가피함.

․ 분양가 공개, 후분양제 시행결정 등에서 볼 수 있듯이 주택가격 안정을 위한 정책기조는 변함이 없을 것으로 판단됨.

․ 현 정부의 정책 중 긍정적인 평가를 받는 부분이 부동산 가격 안정부분이라서 총선과 향후 대선까지 전략적으로 활용할 소지가 큼. 따라서 당분간 주택경기 위축은 불가피함.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 건설경기 동향

물량감소 심화 및 건자재 가격 상승으로 체감경기 악화

(1) 건설기업 체감경기

― 2003년 말부터 체감경기가 크게 악화되고 있음.

․ 대형업체들은 주택경기가 위축되면서 체감경기가 극도로 나빠지고 있고 중견, 중소업체들도 점차 악화되고 있음.

․ 2004년 1월 체감경기 실적지수가 53.3으로 최악의 실적을 보였고 2월에도 55.4로 침체의 골이 깊어지고 있음.

․ 3월 전망지수도 86.9에 그쳐 예년에 비해 저조함.

< 건설기업 체감경기 추이 >

자료 : 한국건설산업연구원

― 한편, 중국발 원자재 가격 급등의 영향으로 철강 등 국내 건설자재의 수급에도 큰 차질이 빚어지고 있음.

․ 건설기업의 자재수급 및 가격에 대한 체감경기도 악화되고 있음.

․ 이형철근(16mm, M/T)가격이 2004년 1월과 2월에 30%이상 급등하면서 중소업체들과 관급자재 공급에 의해 공사를 수행해 오던 소형 공공 사업장의 피해가 큼.

― 한국건설산업연구원의 자재비용체감지수는 최악을 기록함.

․ 지난해 12월 73.4였으나 금년 1월에 57.1로 낮아졌고 2월에는 30.2로 더욱 낮아졌음.

․ 3월 자재비용 전망지수도 25.9로 체감경기 조사 이래 가장 나쁘게 나옴.

< 철근가격과 건설자재 체감지수 추이 >

자료 : 한국건설산업연구원, 사단법인 한국물가정보조사(서울기준)

― 2004년 1월 골재와 철근 출하 동향

․ 시멘트는 전년 동월 대비 증가하였으나 레미콘과 철근은 감소함.

․ 최근 철근 공급난은 원재료인 고철가격 급등으로 철강재가격이 급등한데다가 성수기를 앞둔 가수요가 크게 작용하고 있는 것으로 판단되며 당분간은 상승세가 지속될 가능성이 큼.

― 환경단체와 어민들의 반대로 인하여 옹진군이 ‘2004년 바다골재 채취허가 불허방침’을 세운 바람에 골재대란이 초래됨.

․ 국무조정실 조정으로 골재채취 허가절차가 재개되었으나 옹진군에서는 건설교통부의 공급계획량인 2,300만㎥의 70% 수준인 1,600만㎥를 허가할 예정이므로 하반기에 골재파동이 재현될 우려가 존재함.

․ 2005년에는 전면 중단을 선언하고 있어 대책마련이 시급함.

․ 옹진군뿐만 아니라 태안군 등 다른 지자체에서도 바다골재 채취 불허 움직임이 일어 철강대란에 이어 설상가상의 형국이 되고 있음.

< 레미콘 등 주요 건자재 출하량 증감률 추이 >

― 최근 정부의 적극적인 수급안정대책으로 인하여 철강재 가격인상률이 둔화되고 바다모래 채취허가가 이루어질 전망이나 불안요인은 잠재됨.

․ 철강재 가수요가 해소되기까지는 상당기간 시일이 소요되고 그간 재고물량이 동나는 바람에 건설현장마다 자재 확보에 비상이 걸리고 있음.

․ 철강대란에 겹친 골재대란이 조기에 해결되지 않는다면 건설공사진행에 차질이 불가피하고 건설기성 및 건설투자도 하강하는 속도가 빨라질 가능성이 큼.

(2) 건설수주 동향

1) 최근 건설수주 동향

― 2003년 연간 102.4조원의 건설 수주액을 달성함.

․ 재건축 주택건설 관련 제도의 변화, 일반주거지역 종세분화, 후분양제 도입 시기 발표 등 제도변화의 영향으로 인해 사업시기가 2003년으로 조기 조정되면서 2003년에 주택수주가 44.6%나 급증함.

․ 공공과 토목은 32조원 내외로 각각 4.4%, 10.5% 증가함.

․ 민간투자사업과 민영 발전소의 발주증가로 민간토목의 비중이 점차 증가하고 있음.

― 2004년 1월의 건설수주는 전년 동월 대비 3.4% 감소한 것으로 조사됨.

․ 주거용 건축이 24.4% 감소하면서 건축수주가 12.6% 줄어듦.

․ 특히 주택경기는 지난해 12월에 비해서는 40% 이상 감소하면서 2003년 1월에 주택경기가 호황이었던 상황과는 매우 대조적인 양상을 보임.

< 건설수주 증감률 및 민간수주비중 추이 >

자료 : 대한건설협회

2) 재개발․재건축수주 동향

― 통계청 건설 수주액을 기준으로 보면, 2003년 재개발․재건축 사업은 전년대비 82.6% 증가한 것으로 나타남.

․ 전체 주택 수주액에서 차지하는 비중은 41.8%이지만 2003년 순증가 주택 수주액에서 차지하는 비중은 65.7%로 매우 높음.

․ 재개발사업에서 3조 8천 여 억원, 재건축사업에서 4조 여 원 순증가를 기록하여 연간 7조 8천 여 억원의 순증가가 있었으며 이는 전체 순증가액 14조 2천 여 억원의 52% 이상을 차지함.

< 재개발 재건축 사업 >

(단위 : 십억원, %)

구 분	총수주 (A)	주택수주		재개발		재건축		재개발․ 재건축(E)
		(B)	B/A	(C)	C/B	(D)	D/B		E/B
2002.1～12	61,857	29,666	48.0	1,797	6.1	7,730	26.1	9,527	32.1
2003.1～12	77,098	41,635	54.0	5,627	13.5	11,769	28.3	17,396	41.8
순 증가액	15,235	11,969	78.6	3,830	32.0	4,039	33.7	7,870	65.7
전년동기비	24.6	40.3		213.2		52.3		82.6

자료 : 통계청

< 월별 재건축 수주 추이 >

자료　: 통계청

3) 조달청 공공공사 낙찰률 추이

― 2003년 조달청이 발주한 신규공사의 평균낙찰률은 2002년 연간 낙찰률대비 0.4%p 상승한 80.3%를 기록함.

․ 최저가 낙찰제가 적용되지 않는 1,000억 원미만 공사들의 낙찰률 변화는 크지 않으나 최저가 낙찰제가 적용되는 1,000억 원 이상 공사의 낙찰률에는 변동폭이 크게 나타남.

․ 1,000억원 미만 공사에서는 변동폭이 +0.3 ～-0.3%p의 근소한 차이를 보이지만 1,000억 원이상 공사는 무려 7.7%p나 떨어짐.

<발주규모별 신규공사 평균낙찰률(가중평균) 추이 >

예정가격 기준분류	1998	1999	2000년	2001	2002(A)	2003(B)	증감(B-A)
1 억원미만	90.1	88.4	86.6	87.9	88.0	88.0	0.0
1-5 억원미만	90.0	87.4	86.2	87.5	87.8	87.5	-0.3
5-10 억원미만	90.0	87.7	85.8	87.5	87.4	87.4	0.0
10-30 억원미만	89.9	87.5	85.1	86.8	86.9	86.7	-0.2
30-50 억원미만	90.4	81.4	84.4	86.7	86.8	86.8	0.1
50-100 억원미만	80.9	80.5	83.2	86.0	86.1	86.1	0.0
100-500 억원미만	72.2	72.8	77.8	83.5	83.2	83.5	0.3
500-1,000 억원미만	70.8	72.9	80.1	79.5	80.2	80.5	0.3
1,000 억원이상	80.6	74.5	74.1	64.5	64.6	56.9	-7.7
평 균	80.1	76.5	79.2	79.8	79.8	80.3	0.4

주 : 낙찰률은 가중평균 낙찰률이며 플랜트 공종은 포함되지 않은 낙찰률임.

자료 : 조달청홈페이지 (www.pps.go.kr) 입찰정보를 한국건설산업연구원에서 재구성한 자료

― 2003년 조달청 발주 신규공사의 평균 입찰경쟁률은 229:1로 2002년 연간 입찰경쟁률 219:1보다 높아져 업체간 수주경쟁이 높은 상황임.

․ 5～10억원 미만공사는 418:1로 가장 높은 경쟁률을 기록했고 그 다음이 1～5억원 미만공사로 349:1을 기록하여 10억원 미만 공사의 경쟁이 매우 심하였음.

․ 한편 1,000억원이상 공사와 500～1,000억원미만 공사는 각각 32:1과 37:1의 경쟁률을 기록하여 함.

4) 최저가 낙찰제 동향

― 2003년 최저가 낙찰제 적용 공사건수는 24건으로 실시 첫해인 2001년 47건, 2002년 33건에 비해 줄어듦.

․ 이중 상당수가 대안입찰공사로 발주된 것으로 추정됨.

․ 업체들의 수주 금액은 3조 1800여 억 원으로 2002년보다는 약간 늘었으나 2001년에 비해서는 줄어듦.

― 플랜트 공종을 포함한 2003년 최저가 낙찰제 적용공사 낙찰률은 단순평균으로 60.10%을 기록함.

․ 최저가 낙찰제 적용공사의 연평균 낙찰률은 65.77%(2001)→63.03%(2002)→60.10%(2003)으로 계속 하락

― 2003년 발주건수 대비 PQ심사 통과 업체수를 비교한 경쟁률은 21.1:1로 낮아지고 있음.

․ 대형업체들의 최저가 낙찰제 입찰참여가 크게 줄고 중견업체들의 진입이 활발해지고 있음.

․ 대형업체들은 설계기술력 및 영업력을 기반으로 비교적 높은 낙찰률을 받을 수 있는 턴키대안입찰 공사로 관심을 쏟고 있음.

< 최저가 낙찰제 적용공사 공종별 낙찰률 추이 >

(단위 : 건, %)

구분	건수	공종별 낙찰률
		도로	철도	플랜트	항만	댐	평균
2001	47	66.41	62.44	69.85	50.19	67.21	65.77
2002	33	60.83	69.37	71.81		77.41	63.03
2003	24	52.27	56.36	78.63	79.67		60.10

자료 : 대한건설협회, 입찰년도 기준

― 최초로 저가심의제가 시행된 2004년 2월 12일의 한국도로공사 발주 춘천～동홍천간 건설공사 (1-4공구) 입찰현황을 보면, 입찰자 전체평균 금액은 63～67% 수준이었고, 최저가격 입찰자는 51～56%수준이었음.

․ 저가 심의제 도입으로 인한 덤핑입찰 방지 가능성은 기대 곤란

(3) 주요 건설기업 동향

1) 2003년 주요 건설업체 수주 및 매출 비중

― 주요 대형건설업체 27개사의 평균 주택수주비중은 재건축․재개발사업 수주 등 주택수주가 급증하면서 51.2%를 차지함.

․ 한편, 대한건설협회의 일반건설업체 수주통계에서는 전체 수주액 102조원 중 주택수주가 45조원을 차지하여 44.1%의 비중을 차지함.

․ 전체에 비해 상위사들의 주택수주 비중이 높은 것으로 나타남.

― 주요 대형건설업체 27개사의 평균 주택매출비중은 42.0%로 나타남.

․ 시공능력순위 상위 8대사의 2003년 매출액 구성을 보면, 주택부문 편중현상이 더욱 심화되어 있는 것으로 나타남.

․ 상위 8대사의 평균 주택부문 매출비중은 45.6%이며 일부 업체는 60%를 상회하고 있음.

< 2003년 상위 8개 업체의 공종별 매출 비중 >

자료 : 각 사 내부자료

― 2004년 상위 8개사의 매출액 구성 전망에서도 주택부문의 비중이 평균적으로 2003년보다 높아질 것으로 보이며 일부 업체는 80%이상의 높은 비중을 차지할 전망임.

2) 2003년 주요 건설업체 인당 매출액

― 주요 대형건설업체 27개사의 2003년 인당 매출액은 12.3억원으로 나타났으며 상위 8개사의 인당 매출액은 13.5억원으로 조사됨.

․ 토목 비중이 높은 업체들의 인당 매출액이 상대적으로 낮으며 주택비중이 높은 업체들의 인당 매출액은 높게 나타남.

․ 이는 토목 사업의 수주 경쟁이 날로 심화되고 최저가낙찰제 실시로 인해 낙찰률이 저하되면서 인당 매출액이 감소한 것으로 판단됨.

(4) 건설 금융조달 및 부도 동향

1) 금융조달 현황

― 직접금융 조달 미흡

․ 건설업종 주가는 2004년 3월 5일 현재 70.35로 지난해 연말에 비해 3.6p올랐으나 종합주가지수 급등세와는 다소 괴리되어 있음.

․ 국내경기회복, 이라크 전후 복구참여 등에 대한 기대요소도 있지만 해외건설사업의 수익성이 의문시되고 국내 부동산경기는 당분간 위축이 불가피할 것으로 전망되어 주가는 횡보에 그침.

․ 주택경기의 침체가 가시화되어 미분양이 증가하고 최저가 낙찰제의 저가심의가 유명무실해질 경우 주가 상승에는 한계가 있음.

< 건설업종 주가 추이 >

2) 부도 동향

― 2003년 일반건설업체 부도 139개사

․ 부실업체 퇴출강화 및 금융기관의 건설업대출심사가 강화되면서 부도업체가 증가하기 시작함.

․ 2003년 12월말 기준으로 일반건설업체는 12,996개사이며 그중 139개사가 부도를 내 부도율은 1.07%였음.

․ 2002년에 0.39%였던 부도율이 1%대로 높아짐.

< 일반건설업체 부도 추이 >

주 : 부도율은 전년말 업체수 대비 당해년 연간 부도업체수의 비율임.

자료 : 대한건설협회, 건설공제조합

― 2004년에도 부도업체는 계속 증가할 것으로 전망됨.

․ 건설공제조합 발표에 의하면 2004년 1월에 8개, 2월에 19개사가 부도를 냈으며 전년동기 대비 증가하고 있음.

․ 2003년에는 주택경기 호황으로 주택업체수가 급증하였으나 작년 연말부터 분양경기가 크게 위축되어 미분양이 늘고 있고 신규 수주물량도 감소하면서 2004년에는 주택업체 부도가 크게 증가할 것으로 예상됨.

․ 한편, 직접시공의무제 도입과 건설업 등록기준 강화(사무실 및 기술자․자본금 보유요건) 등으로 신규 등록업체가 줄고 있으며 부실업체 퇴출기준도 강화될 예정이므로 등록말소 및 면허 자진반납 업체가 증가하여 건설업체수는 감소할 것으로 예상됨.

― 대한주택건설사업협회에 의하면 2004년 1월 부도업체는 6개사로 예년과 비슷한 수준임.

․ 주택경기위축으로 신규 등록업체수가 현저히 줄어들고 있고 면허 자진반납 및 말소업체가 늘고 있어 전체 업체수는 감소할 것으로 보이며 부도율은 기존 수주물량의 기성진행으로 크게 높아지지는 않을 것으로 예상함.

< 주택건설실적 및 주택업체 부도 추이 >

(단위 : 호, %, 개사, %)

연도	주택건설실적	미분양주택수	미분양률	주택업체수	부도업체수	부도율
1997	596,435	88,867	14.9	3,680	221	5.58
1998	306,031	102,701	33.6	3,128	416	11.30
1999	404,715	70,872	17.5	3,461	89	2.85
2000	433,488	58,550	13.5	3,744	138	3.99
2001	529,854	31,512	5.9	3,929	76	2.03
2002	666,541	24,923	3.7	4,757	45	1.15
2003	585,382	38,261	6.5	5,879	78	1.64

주 : 부도율은 전년말 업체수 대비 당해년 연간 부도업체수의 비율임.

자료 : 건설교통부, 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

< 미분양주택수와 주택업체 부도 추이 >

― 한편, 공공 수주를 위주로 하는 업체들에서도 업체수의 급증에 따른 경쟁심화, 낙찰률 하락으로 인한 수익성 악화 등으로 경영난을 겪을 업체가 늘어날 것으로 예상됨.

․ 공공시장이 점차 최저가낙찰제, 턴키대안입찰, 적격심사제로 분할되면서 중소업체들이 참여할 수 있는 적격심사제 적용대상 공사가 점차 축소되고 있음.

․ 지역중소업체의 경우, 수의계약이 크게 줄어들면서 경쟁이 가속화되고 있어 수익성이 저하되고 경영상태도 악화될 가능성이 높음.

2. 건설경기 전망

(1) 건설수주 전망

2003년에 102.4조원의 수주액을 기록하였으나 2004년에는 주택건축 수주의 격감으로 89조원에 머물 것으로 전망됨

1) 2004년 공공공사 발주예정

― 조달청 2004년 발주예정 시설공사 집행계획 공고에 의하면, 연간 16조원 정도 발주 예정임.

․ 최저가낙찰제가 적용되는 500억원이상은 12조 6,020원으로 76.1%임.

< 2004년 조달청 시설공사 집행계획 >

(단위 : 십억원, %)

구분	발주액	금액비중	발주건수	건수비중
100억원 미만	1,108	6.7	466	64.7
100억～500억원	2,855	17.2	149	20.7
500억～1,000억원	3,712	22.4	53	7.4
1,000억원 이상	8,890	53.7	52	7.2
계	16,565	100.0	720	100.0
500억원 이상	12,602	76.1	105	14.6

― 2004년 최저가낙찰제 적용공사는 500억원이상 PQ대상공사 확대됨에 따라 발주금액기준으로 10조원에 달할 것으로 전망됨.

< 2004년 2월 현재 공고된 최저가 낙찰제 발주예정공사 >

(단위 : 건, 십억원)

구분	발주 건수			공사예정 금액
	조달청	기타	계	조달청	기타	계
토 목	45	6	51	6,224	704	6,929
플랜트		1	1	-	360	360
건 축	2		2	185	-	185
계	47	7	54	6,410	1,064	7,474

주 1) 기타는 한국도로공사, 한국고속철도건설공단, 한국중부발전임.

2) 그 외 공기업과 공공기관의 발주물량까지 감안하면, 2004년 최저가 낙찰제 대상공사는 약 10조원에 달할 것으로 추정됨.

․ 조달청 2004년 시설공사 집행계획과 한국도로공사, 한국고속철도건설공단, 한국중부발전 등에서 공고한 최저가 발주공사는 공사예산기준으로 54건, 7조 4천 여 억원에 달함.

․ 기타 한국수자원공사, 한국토지공사 등 공기업과 공공기관의 발주물량을 포함하면 연간 10조원에 달할 것으로 추산됨.

․ 2003년 최저가 낙찰률을 적용하면, 2004년도 최저가 낙찰수주 금액은 5～6조원에 달할 전망임.

― 턴키대안공사 규모는 건설업체에서 파악한 자료를 근거로 추정해 보면, 정부 예산액으로는 16～17조원에 달할 것으로 조사됨(건축부문 포함).

․ 건설업체들의 수주금액은 턴키대안공사의 낙찰률과 예산집행 가능성을 감안할 경우, 11～12조원 정도가 될 것으로 예상됨.

< 2004년 턴키대안 공종별 발주예정 추정 >

(단위 : 건, 십억원)

구 분	건수	예산액
도로․교량	33	5,541
철도	23	4,231
플랜트	6	718
기타	17	4,733
계	79	15,223

주 :　건축부분이 누락되었으며 기타는 단지조성, 댐, 정수장, 항만, 배수지 등임.

자료 : 건설업체별 턴키대안공사 집계

2) 2004년 건설수주 전망

― 2004년엔 주택수주의 격감으로 13.1% 감소한 89조 원에 그칠 것으로 전망함.

․ 2004년은 민간 주택 경기가 크게 위축되면서 전체 건설 수주가 13.1% 감소한 89조원에 그칠 것으로 전망됨.

․ 공공부문 수주액은 33조원 내외로 전년대비 4%가량 증가할 전망

․ 발주형태별로는 턴키공사가 11～12조원, 최저가 낙찰공사가 5～6조원, 적격심사 16～17조원으로 예상됨.

― 공공 부문은 수해 복구 투자 및 일자리 창출을 위한 투자, 총선 실시 전의 지역 개발 사업 등으로 4.0% 증가할 것으로 전망됨.

․ 하지만 SOC 예산의 실질적인 감소와 최저가 낙찰제 확대 실시, 실적공사비적산제도 도입 등으로 증가폭은 제한적임.

․ 아울러 민간투자사업이 활발히 전개될 것으로 보이며 기획예산처는 2004년 상반기부터 3개 민자사업을 추진할 것으로 발표함.

․ 서울～춘천 고속도로, 울산신항, 용인 경전철 등 3개 사업의 실시협약안과 영남내륙화물기지 사업에 대한 사업시행자 모집공고안을 3월 16일 민간투자심의위원회에서 의결할 예정임.

< 2004년 건설수주액 전망 >

구 분		2002년	2003년			2004년(E)
			상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
건설수주액 (조원, 경상가격)
공공		30.85	12.81	19.41	32.22	12.32	21.19	33.51
민간		52.30	36.29	33.94	70.23	28.68	26.84	55.52
토목		28.90	13.51	18.44	31.95	12.29	21.71	34.00
건축		54.25	35.60	34.90	70.50	28.72	26.32	55.03
	주거	31.23	24.18	20.97	45.15	18.49	15.84	34.33
	비주거	23.02	11.42	13.93	25.35	10.22	10.48	20.70
계		83.15	49.10	53.35	102.45	41.00	48.03	89.03
증감률 (전년동기비,%)
공공		3.2	14.5	-1.3	4.4	-3.8	9.2	4.0
민간		37.8	37.1	31.4	34.3	-21.0	-20.9	-20.9
토목		11.2	36.8	-3.1	10.5	-9.0	17.7	6.4
건축		29.7	28.1	31.9	30.0	-19.3	-24.6	-21.9
	주거	31.4	40.7	49.3	44.6	-23.5	-24.5	-24.0
	비주거	27.4	7.8	12.1	10.1	-10.5	-24.7	-18.3
계		22.6	30.4	17.2	23.2	-16.5	-10.0	-13.1

주 : 2004년은 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

― 민간 부문은 부동산 규제 강화에 따른 부동산 경기 위축으로 재건축 사업 등 민간 건축이 타격을 받을 것으로 예상되어 연간 20.9%의 큰 감소세를 보일 것으로 전망됨.

․ 재건축 사업은 2003년 8월 이후 신규 사업 추진이 어려워지고 기존 재건축 사업 단지도 안전 진단 강화, 후분양제 실시, 일반주거지역 종 세분화에 따른 용적률 규제 강화 및 명의 변경 금지와 개발이익 환수 논의 등으로 사업이 불투명해질 가능성이 커짐.

― 토목 부문은 일자리창출을 위한 SOC투자 사업의 증가가 예상되고 민간투자사업에 대한 관심이 고조되고 있어 연간 6%정도 증가할 것으로 추정됨.

․ 민간 투자 사업에 대한 관심 고조와 경기 회복을 위한 건설 투자 확대 등의 증가 요인이 크지만 최저가 확대 및 턴키사업 심사기준 변화 등의 축소 요인도 다소 작용하고 있음.

― 건축 부문은 지난해의 재건축 사업 특수에 따른 반락(反落) 효과가 작용하여 큰 폭으로 감소할 전망임.

․ 주거용 건축 부문은 신규 재건축 사업이 「도시 및 주거환경정비법」 절차에 따라 사업 승인을 받은 이후에 시공업체를 선정하게 됨으로써 신규 수주 공백이 불가피해져 연간 21.9%의 큰 감소를 보일 것으로 예상됨.

․ 다만, 정부에서 무주택 서민층을 위한 국민임대주택 건설을 확대하기 위해 건설 물량을 연간 8만호에서 10만호로 확대함에 따라 공공 건축 부문이 다소 증가할 전망임.

․ 주상복합 아파트, 오피스텔, 상가 등 비주거용 건축 부문도 분양 전에 대지 소유권을 확보해야 하고 착공 후에 분양하도록 제도가 강화됨에 따라 사업 물량이 줄어들면서 18% 정도 감소할 것으로 보임.

․ 상반기에는 경부고속철도 개통에 따른 부동산 역세권 중심의 개발 수요와 주 5일제 실시에 따른 관광․레저 수요 증가에 대비한 투자 등으로 감소폭이 적으나 하반기에는 건축경기의 하강세가 더욱 심화되면서 감소폭은 더욱 커질 전망임.

(2) 건설투자 전망

2004년 건설투자는 비주거용 건물의 감소로 3.1% 증가에 그칠 전망

< 2004년 건설투자 전망 >

구 분		2002년	2003년			2004년
			상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간
건설투자액(조원, 1995년 가격)
토목투자		35.63	14.08	21.89	35.97	14.88	22.42	37.30
건축투자		39.59	21.98	22.83	44.81	22.78	23.21	45.99
	주거용	23.56	12.31	12.81	25.13	13.66	14.14	27.80
	비주거용	16.03	9.67	10.01	19.68	9.12	9.07	18.19
합계		75.21	36.07	44.71	80.78	37.67	45.62	83.29
증감률(전년동기대비, %)
토목투자		-6.7	-0.4	1.8	1.0	5.7	2.4	3.7
건축투자		14.4	13.4	13.0	13.2	3.6	1.7	2.6
	주거용	14.5	4.0	9.4	6.7	11.0	10.4	10.7
	비주거용	14.4	28.1	18.0	22.8	-5.7	-9.4	-7.6
합계		3.3	7.6	7.3	7.4	4.4	2.0	3.1

주 : 2003년 하반기부터는 한국건설산업연구원 전망

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

― 2004년 건설투자는 비주거용 건축투자의 부진으로 전년대비 3.1%의 증가율에 그칠 것으로 전망됨.

․ 2003년은 비주거용 건설투자의 급증과 토목투자의 회복으로 7.4%의 증가율이 예상됨.

― 공종별로 보면, 토목투자는 3.7% 내외로 증가하지만 건축투자는 비주거용 투자의 감소로 2.6% 내외의 증가에 머물 것으로 전망됨.

․ 토목투자는 태풍 ‘매미’ 피해 복구, 청계천 복원사업 진행, 신도시 및 강북 재개발에 따른 여건 조성, 14대 총선 등으로 SOC예산의 감소에도 불구하고 증가세를 보일 것으로 예상함.

․ 건축투자는 상반기 중 3.6%, 하반기 1.7% 증가하여 연간으로는 2.6% 내외 증가할 것으로 전망됨.

․ 건축투자 중, 주거용 건축투자는 2003년 재개발 및 재건축 주택수주의 증가에 힘입어 10.7% 증가할 것으로 보이나 비주거용 건축투자는 2003년의 급증에 따른 통계적인 반락현상과 오피스, 오피스텔, 복합쇼핑몰 등 상업용 건물의 과잉공급으로 7.6% 감소할 것으로 전망함.

(3) 전망의 시사점

민간 건설시장 위축으로 공공시장 수주 경쟁이 가열되고 최저가 낙찰제 확대 및 건자재 가격상승으로 수익성 저하가 예상됨

→ 원가절감 및 생산성 향상을 위한 지속적인 투자가 절실함

― 민간주택․건축경기 악화와 공사물량 축소로 수주난이 가중될 것으로 예상됨.

․ 부동산 및 주택시장에 대한 일련의 규제조치들로 인해 민간 주택경기가 위축될 것으로 보이며 침체가 심화될 경우, 민간사업 비중이 상대적으로 큰 대형 건설업체는 타격이 더 심각할 것으로 예상됨.

․ 공공공사 수주 경쟁이 가열되어 덤핑입찰경쟁이 발생할 가능성이 높음.

․ 저가심의제도 보완과 건설업체들의 건전한 입찰문화 정착이 요구됨.

― 공공부문은 500억원 이상 PQ대상공사에 대한 최저가 낙찰제 확대실시로 인한 낙찰률 하락, 실적공사비 적산제 도입으로 인한 예정가격 하락, 민간 투자사업의 지원제도 축소 등으로 수익성도 저하될 것으로 전망됨.

․ 최저가 낙찰제와 민자사업을 주요 수주영역으로 삼는 상위 50대 업체들은 수익성이 상대적으로 저하될 전망임.

․ 민간투자사업도 지원축소, 민원으로 인한 협상 및 사업지연, 설계변경으로  인한 사업비 증가 등으로 사업수익성이 점점 저하되고 있음.

․ 정부 차원의 구체적인 보상방안 마련을 위해 업계의 공동대응이 절실함.

― 골재 및 철근 등 건자재 가격 상승과 낙찰률 하락이 수익성에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상되는바, 생산성향상 및 원가절감 노력이 불가피함.

․ 소음 및 공기 등 환경규제가 강화됨에 따라 건자재 투입 원단위가 높아지고 건설비용도 상승할 것이 예상됨.

․ 건자재 업체와 긴밀한 협력을 통해 환경규제에 맞는 우수한 건자재를 개발하고 원활히 조달되도록 상호 협력 시스템을 구축해야 함.

․ 아울러 새로운 공법개발 및 설계능력 향상을 통해 공기를 단축하고 건설비용을 절감하는 생산성 향상 노력에도 지속적인 투자가 요구됨.

2004년 부동산 경기 전망

한국건설산업연구원 부연구위원  김   현   아

Ⅰ. 10.29 이후 부동산 시장 동향

1. 토지시장

2. 주택시장

3. 정책동향

Ⅱ. 2004년 부동산 경기 전망

1. 개요

2. 토지시장

3. 주택시장

Ⅲ. 향후 과제

1. 민간 주택공급 감소에 대한 대책

2. 시장기능의 회복

3. 실수요자 중심의 시장 대응

2004년 부동산 경기전망

< 제 목 차 례 >

I. 10.29 이후 부동산 시장동향	1

1. 토지시장	1

(1) 토지가격	1

(2) 토지거래	2

2. 주택시장	4

(1) 가격동향	4

(2) 수요동향	7

(3) 주택금융동향	9

(4) 공급동향	10

(5) 재건축 시장동향	14

3. 정책동향	4

II. 2004년 부동산 경기 전망	15

1. 개요	15

2. 토지시장	16

3. 주택시장	17

Ⅲ. 향후과제	20

1. 민간 주택공급 감소에 대한 대책	21

2. 시장기능의 회복	22

3. 실수요자 중심의 시장 대응	22

Ⅰ. 10. 29 이후의 부동산 시장 동향

김   현   아

1. 토지시장

1) 토지 가격

2003년 4/4분기 지가는 1.5% 상승하여 연간 3.4% 상승, 전년비 상승폭 감소

― 2003년 상반기까지 1% 미만의 소폭 상승세에 머물던 토지가격은 3/4분기 이후 상승폭이 확대되면서 연간 3.4% 상승하였음.

․ 상반기 안정세를 보이던 토지가격은 3/4분기 1.06%, 4/4분기 1.45%로 점차 상승률이 증가하였음.

․ 지역적으로는 서울(5.23%), 경기(5.12%)와 대전(5.47%) 및 충남(4.81%)이, 용도지역별로는 녹지지역(5.0%)의 상승폭이 컸음. 이는 신도시 개발 및 행정수도 이전에 의한 영향과 대도시 주변 그린벨트 해제가 지속적으로 토지가격 상승에 영향을 미친 것으로 판단됨.

< 2003년 분기별 지역별 지가 상승률 >

자료: 한국토지공사, 건교부

< 용도지역별 지가 상승률 >

(단위 : %)

구분		2002년					2003년
		1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간
전국		1.76	1.28	3.33	2.33	8.70	0.41	0.47	1.06	1.45	3.43
주거		2.00	1.39	3.65	2.75	9.79	0.36	0.41	1.12	1.48	3.41
상업		1.56	1.27	3.35	2.25	8.43	0.38	0.39	1.21	1.36	3.38
공업		1.19	1.01	2.48	1.79	6.47	0.31	0.35	0.58	1.00	2.25
녹지		2.29	1.56	3.47	2.48	9.80	0.80	0.80	1.28	2.03	5.00
관리		-	-	-	-	-	0.45	0.71	0.88	1.30	3.38
	준도시	1.16	1.03	3.08	1.40	6.67	-	-	-		-
	준농림	1.35	1.14	3.33	1.41	9.23	-	-	-		-
농림		0.48	0.38	1.23	0.61	2.70	0.05	0.21	0.35	0.78	1.39
자연환경		0.32	0.40	0.69	0.54	1.95	0.16	0.15	0.33	0.61	1.25

주: 증감률은 전분기 대비 증감률임.

자료 : 한국토지공사

2) 토지 거래

지가 상승세에 힘입어 토지거래량도 전년대비 3.6% 증가

― 2003년간 토지거래량은 꾸준한 지가 상승세에 힘입어 2002년에 비해 3.6%증가하였으나 이미 2002년 1/4분기 이후 증가세가 둔화되고 있는 추세임.

․ 지역별로는 충남지역(55.3%)과 대구(14.4%), 광주(31.6%), 울산(23.3%) 등의 광역시 토지거래량이 증가하였음.

․ 충남지역은 행정수도 후보지 선정에 대한 기대감으로 지가상승과 함께 토지거래량이 증가하였으며, 일부 광역시는 그린벨트 해제작업이 완료되면서 활발한 거래를 나타내고 있음.

․ 용도지역별로는 상업지역(72.1%)과 녹지지역(63.4%)의 거래가 크게 증가(필지 기준)하였으며 주거지역은 2002년 2/4분기 이후 거래량 증가세가 크게 둔화되다가 2003년부터는 감소세를 나타내고 있음 .

․ 이처럼 토지시장이 활황이 보이는 이유는 주택부분에 대한 정부 규제로 시중 여유자금이 토지에 집중되고 있는데다가 그린벨트 해제에 따른 개발의 본격화, 신도시, 고속철도 개통 등 각종 개발호재로 토지가격 상승에 대한 기대감이 높기 때문임.

< 지역별 토지거래량 추이 >

(단위: 천필지)

구분	2002년	2003년	증감률(%)
전국	2,856.9	2,961.2	3.6
서울	494.1	479.2	-3.0
부산	165.1	176.4	6.8
대구	105.0	120.1	14.4
인천	186.8	160.2	-14.3
광주	43.2	56.9	31.6
대전	63.5	67.0	5.6
울산	51.2	63.0	23.3
경기도	842.2	758.0	-10.0
강원도	102.2	124.1	21.4
충북	84.7	94.1	11.1
충남	134.8	209.3	55.3
전북	93.8	105.9	12.9
전남	120.0	123.0	2.5
경북	141.8	158.7	11.9
경남	183.3	220.3	20.2
제주도	45.3	44.9	-0.9

자료 : 한국토지공사

< 용도지역별 토지거래량의 추이 >

주: 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국토지공사

(단위 : 전년 동기 대비, %)

구분	계	도시계획구역내						관리지역	농림	자연환경보전
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	관리
2002 1/4	61.7	90.7	99.3	68.8	56.7	33.6	146.6	30.8	-12.8	29.0
2/4	31.1	28.7	85.4	37.0	64.2	41.2	81.6	33.8	4.0	22.3
3/4	25.1	22.1	80.3	91.3	29.8	29.1	81.6	29.1	-7.0	30.5
4/4	24.7	18.9	80.7	30.9	47.0	28.6	15.7	34.3	18.7	11.5
2003 1/4	-6.1	-15.7	23.6	-8.5	28.0	3.4	77.9	4.2	13.3	-2.6
2/4	10.8	5.1	37.3	39.6	50.0	-4.6	632.1	-3.9	19.9	2.7
3/4	0.7	-8.9	57.8	-10.1	51.2	-2.9	-36.0	5.4	36.4	15.5
4/4	8.1	-3.0	72.1	-2.7	63.4	10.5	-21.3	12.0	34.0	21.2

자료 : 한국토지공사

― 토지시장이 과열현상을 보이자 정부는 ꡒ토지거래업무처리규정ꡓ을 개정하여 토지거래허가제의 운영을 대폭 강화하였음(2월 25일부터 개정된 규정 시행).

․ 토지투기지역 21개 지역을 추가 지정하였으며, 증여 등을 통한 위장 토지매입 허가 기준을 강화하였음.

․ 한편 정부는 토지시장 안정 대책 이외에도 토지규제 개혁에 착수하여 관련규제의 재정비를 추진하고 있음.

․ ꡒ고지가, 고비용 경제구조를 해결하기 위한 토지규제개혁 추진방안ꡓ은 토지규제를 원점에서 전면 재검토하여 환경친화적인 토지공급과 토지규제 합리화방안을 마련하는데 목적을 두고 있음.

․ 그러나 이미 토지시장에는 각종 개발호재와 지역특구 개발에 따른 토지이용규제 및 농지 규제 완화 등이 예견되고 있음. 따라서 토지규제 개혁은 단기적으로는 지가상승에 대한 기대감을 지속시킬 것으로 예상됨.

2. 주택시장

1) 가격동향

10.29 대책 이후 하락세를 유지하다 2월 이사시기 들어 소폭 상승세로 반전

― 10.29 대책 발표 이후 아파트 가격은 하락세를 나타내었으나 2월 이사시기에 접어들면서 다시 소폭 상승세로 반전

․10.29 대책 발표 이후 서울 재건축 대상 아파트의 가격이 가장 큰 폭의 하락세를 나타내었으나 2004년 짝수년 및 이사시기의 도래, 일부 사업이 확정된 단지들의 매수세가 회복되면서 상승세로 반전되고 있음.

․행정수도 이전에 따른 기대감으로 가격 상승세가 지속되었던 대전 지역 역시 12월 잠시 하락세를 나타내다가 다시 소폭 상승세를 나타내고 있음.

․그러나 아파트 가격은 이미 상승세가 크게 둔화되면서 순환주기 상으로 침체기에 접어들고 있어 가격 반등은 이사시기의 일시적인 현상으로 해석됨.

< 10.29 대책 이후의 지역별 아파트 매매가격 변동 >

(단위: %)

전월비	2003년10월	11월	12월	2004년1월	2월
서울	2.6	-0.1	-0.7	-0.3	0.7
서울 재건축	2.3	-4.8	-2.0	-0.6	2.2
경기도	2.8	1.2	-0.2	-0.2	0.2
부산	0.6	-0.2	-0.3	-0.1	0.1
대구	1.2	2.2	-0.4	0.0	0.1
인천	1.1	0.2	-0.2	-0.1	0.1
대전	3.3	2.3	-0.9	0.3	0.8
신도시	5.6	3.1	0.2	0.0	0.4
수도권	2.6	0.4	-0.5	-0.3	0.4
전국	2.2	0.5	-0.4	-0.2	0.4

주: 증감률은 전월대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

10.29 이후 재건축 대상 아파트 가격 하락, 일반 아파트 가격은 소폭 상승

< 10.29 대책 이후의 세부 지역별 아파트 매매가격 변동 >

(단위: %)

구분	서울			수도권			광역시							도	전국
	전체			전체			전체
		강북권	강남권		경기도	신도시		부산	대구	인천	광주	대전	울산
전체	-0.5	1.3	-1.3	0.1	1.0	3.7	0.8	-0.4	1.9	0.0	1.5	2.5	2.3	1.0	0.3
재건축	-5.2	-0.5	-5.3	-5.3	-6.5	-	-7.9	-12.5	-10.0	-4.4	-2.1	-2.5	-	-5.7	-5.5
일반	0.8	1.4	0.5	1.0	1.4	-	1.2	0.0	2.7	0.3	1.6	2.5	2.4	1.4	1.1

주: 증감률은 2003년 10월말 대비 2월 말까지의 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 지역별 재건축 대상 아파트 매매가격 증감률 >     < 지역별 재건축 제외 일반 아파트 매매가격 증감률 >

주: 전년동기대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

― 10.29 대책 이후 2월말까지의 아파트 가격 변동은 재건축 대상 아파트의 가격 하락폭이 평균 -5.5%로 큰 반면 일반 아파트는 오히려 1.1% 소폭 상승하였음.

․ 지역별로는 2003년 상대적으로 가격 상승폭이 컸던 부산(-12.5%)과 대구(-10%)지역 재건축 대상 아파트 가격의 하락폭이 컸고 그 뒤를 이어 경기도(-6.5%)와 서울 강남권(-5.3%)의 가격이 크게 하락하였음.

․ 2월 들어 재건축 대상 아파트의 가격이 소폭 상승세를 나타냈으나 이는 서울 강남권(월 2.3%), 인천(월 2.1%)지역에 국한된 현상이며 기타 지역은 약보합세를 나타내는데 그쳤음.

― 한편 재건축 대상이 아닌 일반 아파트 가격은 대전과 대구, 경기도 내 일부 지역을 제외하고는 이미 2002년 4/4분기부터 상승세가 둔화되고 있음.

․ 대전, 대구 및 경기도 일부(판교 주변) 지역도 지난해 12월부터 상승세가 둔화되고 있어 아파트 가격은 비교적 안정세를 나타내고 있음.

전세가격 안정세 지속, 전세매매비율도 51%로 1999년 이후 최저 수준

< 전세가격 증감률과 전세매매비율 추이 >          < 2002년 대비 2004년 주요 지역의 전세가격 수준 >

주: 증감률은 전년동기대비 증감률임.                  주: 2002년 2월 대비 2004년 2월의 전세가격 수준.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)              자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 주요 대도시 지역의 전세가격 변동 추이(2000년~2004년 2월) >

(단위: %)

구 분	2000년	2001년	2002년	2003년	2004년1～2월
서 울	14.1	21.0	15.0	-1.8	-0.1
경 기	9.7	18.5	9.8	-1.0	-0.6
인 천	13.8	28.4	15.3	-3.3	-0.2
부 산	14.2	15.1	17.1	2.6	-0.1
대 구	10.2	16.8	15.1	3.2	-0.3
광 주	7.5	4.0	6.7	9.6	0.8
대 전	16.0	19.4	24.5	6.7	1.8
울 산	7.5	11.6	16.0	10.3	0.3

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

― 아파트 전세시장은 2002년 4/4분기 이후 상승세가 계속 둔화되면서 수도권 지역은 지난해 3/4분기 이후 전년 동기 대비 하락세(마이너스)로 진입

․ 매매가격 상승에 비해 전세가격이 정체 및 하락세를 나타내면서 아파트 전세/매매가격 비율은 1999년 9월 이후 처음으로 51%대로 최저치 기록

― 그러나 수도권을 제외한 지방 광역시는 2002년～2003년 사이에 아파트 전세가격이 급등하면서 2004년 2월 현재 전세가격이 2년 전보다 12%～25%정도 높은 수준임.

․ 2003년 4/4분기 이후 수도권 지역의 아파트 전세가격이 하락세를 나타내는 반면 지방 광역시는 여전히 소폭 상승세가 지속되고 있음.

․ 아파트 전세가격이 2년 전보다 급등한 지역은 대전(125, 2002년2월=100), 울산(122)이며 부산(116)과 대구(112), 광주(116)지역도 수도권 지역에 비해 최근 2년 동안의 가격 변동 폭이 컸음.

2) 수요 동향

분양권 전매 금지가 확대로 청약 미달 및 미분양 증가 등 분양시장 냉각

< 투기과열지구 지정 현황 >                        < 지역별 아파트 미분양 추이 >

(2003년 11월 18일 기준)                                                        (단위: 호)

지정지역		지정일
서울시	전지역	’02.9.6
경기도	전지역(도서, 접경, 자연보전권역중 일부 제외)	’03.6.7
인천시	전지역(도서지역중 일부 제외)	’03.6.7
부산시	전지역	’03.11.18
대구시	전지역	’03.11.18
대전시	전지역	’03.6.7
광주시	전지역	’03.11.18
울산시	전지역	’03.11.18
경상남도	창원시, 양산시	’03.11.18
충청남도	천안시, 아산시	’03.6.7
충청북도	청주시, 청원군	’03.6.7

자료: 건교부

― 신규 아파트 분양시장은 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구 지정이 확대(서울 및 6대 광역시 전지역)되면서 청약률이 크게 낮아지고 있으며 10.29 대책 발표 이후에는 미분양도 크게 증가하고 있음.

․ 서울 및 6대 광역시의 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 사실상 분양권 전매가 전면적으로 금지됨.

․ 지방 대도시들은 분양권 전매가 금지되면서 급속도로 미분양이 증가하고 있어 그 동안 이들 지역에 전매를 노린 투기수요가 집중되었음을 보여줌.

․ 서울(1,312.5%), 인천(1,334.4%), 부산(136%), 대구(152%), 대전(340%)지역 등이 지난해 12월 들어 미분양이 크게 증가하였음(전월대비 증감률 기준).

․ 2004년 들어 청약경쟁률이 점차 낮아지고 청약미달가구수가 증가함에 따라 향후 미분양은 점차 증가할 것으로 예상됨.

― 한편, 2여 년 동안 호황을 보이던 서울지역의 분양시장도 지난해 12월부터 1순위 청약에서 공급물량의 30~40%정도가 청약 미달되는 사태가 발생되고 있으며, 90%의 높은 계약률도 점차 60~70% 수준으로 하락하는 등 주택수요가 급격히 냉각되고 있음.

․ 선호도가 높은 지역이나, 대규모 단지들에 대한 청약은 꾸준한 반면, 비선호지역이나 소규모 단지들은 청약 자체가 미달되고 있는 상황임.

․ 특히 주택청약의 미달은 정부가 서민주거 안정을 위해 실시하고 있는 무주택 우선공급물량에서 더욱 심각하게 나타나고 있는데, 서울지역 무주택 우선공급 은 물량의 50～70%가 청약자체가 미달되고 있으며 청약미달비율이 점차 증가하고 있음(2003년 12월 66%, 2004년 1월 54%, 2월 71%).

․ 지역 1순위에서 미달된 아파트는 수도권 1순위로 넘어가도 여전히 미분양으로 남아 앞으로 분양시장의 침체가 더욱 깊어질 것으로 예상됨.

․ 더군다나 3월 분양부터는 무주택자 우선공급비중이 50%에서 75%로 확대됨은 물론 주상복합 아파트 분양 시에도 적용될 예정이라 무주택자에게 우선 공급되는 물량이 크게 증가할 예정이나 주택매입수요가 크게 위축되고 있어 분양시장의 침체는 지속될 것으로 예상됨.

< 서울시 동시분양 1순위 청약경쟁률 추이 >             < 서울시 동시분양 1순위 미달 추이 >

자료: 국민은행

< 부동산 구매 계획 비율의 세부 항목별 추이 >

(단위: %)

구분	전체	직업별			주거상황별		거주지역별
		봉급생활자	자영업자	기타	자가	임차	서울	6대광역시	기타도시
2002 1/4	16	17	19	11	15	19	19	13	13
2002 2/4	16	19	16	14	15	18	18	15	14
2002 3/4	14	16	17	8	13	17	17	11	12
2002 4/4	14	20	14	7	12	19	14	13	18
2003 1/4	12	15	11	7	10	17	11	10	15
2003 2/4I	15	18	12	12	14	17	13	16	15
2003 3/4	14	17	14	10	13	19	15	14	14
2003 4/4	13	17	12	8	11	20	11	14	13

주: 본 조사는 전국 16개 도시 2,509가구를 대상으로 조사되고 있으며 부동산 구매계획비율은 조사가구
중 향후 6개월 이내 구매계획이 있다고 응답한 가구의 비율임.

자료: 한국은행, 분기별 소비자 동향조사 결과

― 한국은행의 소비자 동향조사에 따른 부동산구입계획비율은 2003년 2/4분기를 지나면서 감소하고 있는데 현재 주거 상황이 임차인 가구는 구입계획비율이 2003년 이후 계속 증가하고 있는 추세임.

․ 이와 같이 임차가구들이 주택구입의사가 있음에도 불구하고 신규 분양시장 특히 무주택 우선공급물량의 청약이 저조한 이유는 현재의 주택구입가격이 여전히 높은데다가, 향후 주택가격이 하락할 것이라는 전망이 소비자들의 주택구매시기를 연장시키고 있기 때문임.

․ 또한 주택의 지리적인 위치나, 주거환경(선호지역, 단지환경)에 대한 선호가 뚜렷해지면서 단지 간 청약경쟁률의 격차도 더욱 심화되고 있음.

․ 따라서 2004년 신규 분양시장은 실수요자 중심으로 재편됨과 동시에 지역간 양극화․차별화가 더욱 심화될 것으로 예상됨.

3) 주택금융 동향

주택관련대출의 신규 증가액 규모는 감소, 대출 잔액은 소폭 상승세 유지

― 2003년중 가계대출은 전년(87조 6천억원))보다 증가폭이 크게 축소된 29조 8,190억원 증가하였으나 금융기관별로 차별적인 양상을 나타내고 있음.

․ 예금 은행(-50.4%) 및 여신전문기관(-246.8)의 대출 증감액이 크게 감소한 반면 상호금융 및 신용협동조합의 대출금액은 12조 2,336억원으로 전년 동기가 대비 118.3%증가하였음.

․ 이는 투기지역 및 투기과열 지구내 주택담보 인정비율(LTV)을 단계적으로 축소(70~80% → 60%(2002년 10월) → 50%(2003년 6월) → 40%(투기지역에 한해 2003년 11월부터 적용))하고 정부가 주택담보대출실태를 종합점검하고 개인 신용 평가결과를 적극 반영토록 하는 등 주택담보대출의 건전성 강화 및 가계대출 억제조치를 시행한 것에 기인함.

― 한편, 한국은행이 조사한 은행 가계대출의 용도를 살펴보면 2003년 4/4분기 신규 취급액의 49.6%가 주택구입의 용도인 것으로 조사됨.

․ 만기별로는 2년 이상 5년 미만이 48.2%로 가장 많았고 1년 미만도 24.7%를 차지한 반면, 10년 이상의 장기대출은 8.2%에 그친 것으로 조사됨.

< 금융기관의 주택자금대출 및 주택담보대출 (잔액기준) >

(단위: 억원, %)

구분	2002년12월	2003년
		3월	6월	9월	12월	연간 증감액 (전년동기간대비증감률)
가계대출	3,911,193	3,967,535	4,025,656	4,095,575	4,209,383	298,190 (-66)
여신전문기관	571,063	545,885	462,174	393,798	373,241	-197,522 (-246.8)
상호금융 및 신용협동조합	526,618	546,402	584,933	637,047	668,954	142,336 (118.3)
은행 가계대출	2,222,462	2,270,614	2,361,398	2,448,752	2,528,226	305,764 (-50.4)
주택관련대출	1,319,732	1,348,125	1,397,821	1,458,847	1,526,881	207,149 (-55.3)
(주택자금대출)	436,214	453,964	473,347	493,145	507,775	71,561
국민주택기금	183,238	181,406	181,860	184,950	187,259	4,021 (-113.8)

주: 잔액기준 임. 주택관련대출은 예금은행의 대출만을 취합한 것이며 주택담보대출과 주택자금대출 포함.

자료: 한국은행(2004), “2003년 중 가계신용동향”, “2월중 금융시장 동향”

― 2004년 2월 들어 중도금 대출 등 집단대출이 증가하면서 주택관련대출이 다시 증가세를 보이고 있으나, 신규 분양시장의 침체가 예상되면서 향후 집단대출의 증가세도 크게 감소될 것으로 예상됨.

․ 그러나 정부의 조치로 만기가 도래하는 가계대출의 90%정도가 만기를 연장하고 있어 대출상환이 많지 않고 3월말부터 주택금융공사의 장기모기지가 공급되면 올해 주택관련 대출 잔액은 소폭의 상승세를 이어갈 것으로 예상됨.

4) 공급 동향

최근 2년 동안 입주물량 풍부하나, 민간 주택건설 중심의 신축실적은 감소

― 2003년 4/4분기에 입주물량이 집중되면서 2004년 1/4분기 이사철은 비교적 입주물량이 풍부한 상황임.

․ 2003년 입주물량이 풍부했던 서울은 2004년 입주물량이 평균 1만 7,270호가 줄어들지만 강남구, 송파구, 강동구 지역 등 주택수요가 많은 지역의 입주물량이 증가하면서 수급에 별다른 문제가 없을 것으로 예상됨.

․ 한편 부산, 대구, 인천 지역들은 2003년에 이어 2004년에도 입주물량이 계속 증가할 예정임.

― 반면, 2003년 주택건설실적은 58만 5,382호로 2002년 66만 6,547호에 비해 12.2%감소하였음.

․ 지역별로는 서울(-27.5%) 등 수도권 지역(-21.0%)에서의 감소 폭이 컸으며 지방 광역시는 부산(-34.6%)과 울산(-7.9%)이 감소한 반면 기타 광역시에서 두 자리 수 이상의 상승률을 나타냈음.

․ 부문별로는 「도시및주거환경정비법 :이하 도정법」 시행에 따른 영향으로 지난해 6월 허가실적이 집중된 것을 제외하면 민간 주택건설실적은 이미 2003년 들어 감소추세를 나타내고 있음. 공공부분도 2003년 5, 6, 12월을 제외하고는 감소세를 벗어나지 못하고 있는 실정임.

․ 평형별로는 국민주택규모 이하(85㎡이하)의 주택이 76.5%로 전체 주택건설실적의 2/3를 차지하고 있으며, 특히 60~85㎡의 주택건설이 전체 주택건설의 절반을 차지하고 있음.

< 지역별 주택건설실적 추이 (2002~2003년) >

(단위: 천호, %)

구분	수도권			지방광역시					지방 기타지역
	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
2002년	159.8	55.0	161.5	66.4	27.5	20.8	16.6	13.6	11.2	8.5	20.8	14.2	15.2	24.4	40.3	10.9
2003년	115.8	29.4	152.1	43.4	34.4	28.0	21.2	12.5	20.9	11.0	21.6	16.8	11.0	21.6	36.9	8.8
증감률	-27.5	-46.6	-5.8	-34.6	25.3	34.5	27.5	-7.9	86.3	29.0	4.4	18.5	-28.1	-11.5	-8.3	-19.5

주: 증감률은 전년대비 증감률임.

자료: 건교부

< 부문별 월별 주택건설실적 추이 >

(단위: 호, %)

구분	2003년1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
공공	3,902	1,418	2,654	1,393	4,672	7,877	5,439	1,318	3,666	4,262	6,971	76,950
(증감률)	-2.1	-69.5	-31.8	-78.4	28.2	39.4	-29.6	-22.0	-25.4	-54.0	-52.8	34.8
민간	29,815	27,897	43,459	26,220	31,166	140,998	40,316	20,859	20,744	27,523	25,562	30,301
(증감률)	-21.9	-14.2	-25.2	-49.1	-41.6	183.8	-5.5	-46.1	-51.6	-42.2	-44.3	-27.4

주: 증감률은 전년동기 대비 증감률임.

자료: 건교부

― 현재 정부는 국민주택규모 이하의 주택공급을 확대하기 위해 재건축 사업에 대한 소형주택 의무 건설비율을 확대하였으나 이미 시장에서는 국민주택규모 이하 중 60㎡～85㎡ 이하의 주택공급 물량이 많아 미분양이 증가하고 있는 추세임.

․ 1990년대 중반 30～40% 정도를 차지하던 60㎡～85㎡이하 주택의 미분양 비중(전체 미분양 아파트 중 60㎡～85㎡이하 주택의 비중)이 2003년 말 56%로 크게 증가하였으며, 서울 및 수도권이 각각 52.9%, 69.4%로 60㎡～85㎡이하 주택의 미분양 비중이 상대적으로 높은 편임.

․ 60㎡이하의 아파트 공급이 대부분 주거용 오피스텔이나 다세대 주택으로 전환되고 있는 시점에서 정부의 주택공급규모의 제한은 60㎡～85㎡이하 주택의 공급과잉을 가져올 수 있으며 상대적으로 대형 평형 아파트의 부족과 가격 상승으로 이어질 가능성이 큼.

― 서울시 재건축 사업승인실적을 주택규모별로 살펴보더라도 2000년 85㎡이상의 대형 공급이 전체 사업승인 물량의 49.6%를 차지하였으나 점차 대형비중은 감소하고 중소형의 비중이 높아지고 있음.

․ 2003년 사업승인 물량에서 85㎡초과의 대형평형 비중은 22.6%에 불과함.

< 서울시 규모별 재건축 사업승인 물량 추이 >    < 규모별 아파트 미분양 추이(1993~2003) >

자료: 서울시                                    주: 매년 12월 말 기준임. 60-85㎡ 이하의 미분양비중                                                         은 전체 분양 물량 중에 60-85㎡가 차지하는 비중                                                         임.

자료: 건교부

5) 재건축 시장 동향

도정법 시행 이후 서울시 재건축 사업승인 실적 급감

< 연도별 서울시 유형별 주택건설실적>           <서울의 월별 재건축 사업승인 실적 추이 추이 >

자료: 서울시 주택기획 내부자료; 건교부 주택건설실적

― 2003년 7월 「도정법」시행 이후 서울시 재건축 사업승인 실적은 급감하여 월 200가구 미만의 사업승인이 이루어지고 있음(12월 3,323호 제외).

․ 이는 새 법 시행을 앞두고 사업승인이 6월에 집중된 데다가 새 법에 의해 사업을 추진하는 단지들은 관련 규제 강화로 사업의 중장기화가 불가피함.

․ 다만, 조합내부 사정으로 사업승인시기가 미루어졌던 대규모 저밀도 단지들의 사업승인이 2004년 1/4분기에 이루어질 것으로 예상되나 이를 제외하고는 사업승인실적이 거의 없을 것으로 예상됨.

― 한편, 2003년 5.23조치 이후 재건축 사업에 집중된 정부의 가격안정대책의 영향으로 재건축 사업의 수익구조는 및 수익률이 크게 변화된 상태임.

․ 투기과열 지구내 일반분양분의 후분양 적용 및 소형의무비율의 적용은 물론, 서울시 일반주거지 세분화에 따른 용적률 하향조정으로 재건축 사업추진이 정체되고 있음.

․ 또한 분양가 원가 공개 및 신규 분양시장 침체로 이미 사업승인이 이루어진 단지들의 일반분양시기도 늦어지고 있어 기 사업추진단지들의 금융비용 증가가 불가피할 것으로 예상됨.

․ 만약 현재 정부가 검토 중인 재건축 개발이익 환수조치가 발표될 경우 재건축 사업은 더욱 위축될 것으로 예상됨.

3. 정책 동향

주택, 토지가격의 안정에 대한 정책기조 유지, 공급확대 방안 모색

― 2003년 집중적으로 발표되었던 부동산 관련 대책들이 법적 정비를 마치고 2004년부터 본격 시행에 들어갈 예정임.

․ 재건축 조합원 명의 변경 금지 및 300세대 미만의 주상복합 아파트 분양권 전매가 올해부터 금지됨.

․ 신규 분양 물량 중 국민주택규모 이하에 대한 무주택자 우선공급비율이 올 3월부터 50～75%로 확대되어 시행.

․ 주상복합 아파트 공급대상도 청약통장 가입자로 제한되었음.

․ 또한 주택 이외에도 토지시장에 대한 안정대책이 2004년 들어 추가로 발표되고 있으며, 토기거래 허가기준의 강화 및 투지투기지역이 확대되었음.

― 한편, 정부의 대책 이외에도 시민단체들을 중심으로 제기되고 있는 분양가 원가 공개 및 ‘아파트 분양가격 거품빼기’ 운동이 확산되고 있음.

․ 상암동 분양가 원가 공개 이후, 공공부문의 분양아파트 원가공개에 대한 압력이 가중되고 있음.

․ 한편, 높은 분양가가 토지가격에 기인한다는 문제가 제기되면서 분양가 원가공개 파문은 공공택지 공급제도로 확산되고 있으며, 기 수행된 공공택지 개발사업에 대한 폭리 논쟁으로 확대되고 있는 상황임.

․ 정부는 지난 2월 민간전문가 및 관련자로 구성된 “주택공급제도 검토위원회”를 발족하여 주택공급 및 택지공급제도 개선에 대한 방안을 마련 중에 있음.

― 한편, 정부는 부동산시장 안정대책반(3.10)회의에서 2003년 10.29대책을 차질 없이 수행하여 투기수요를 억제하는 등 주택시장 안정에 대한 정책기조가 변하지 않았음을 발표

․ 주택시장 안정과 관련하여 년 1월말 입법 예고된 주택거래신고제의 시행 요건을 보강하여 예정대로 3월말에 시행

․ 분양원가 공개 여부에 대한 논란이 있는 점을 감안, 고가 분양혐의가 있는 건설업체의 세무관리를 강화하고 2단계 시책을 차질 없이 준비하여 주택가격 급등 시 시행할 수 있도록 함.

․ 토지시장 안정을 위해서는 토지규제 개혁 추진을 통해 가용 토지 공급을 확대하고, 부동자금이 부동산에 대한 건전한 투자로 유도될 수 있도록 부동산 간접투자를 활성화하기로 함.

․ 아울러 보유세는 강화하고, 거래세는 인하하는 방향으로 부동산 관련 세제를 글로벌 스탠더드에 맞게 개편함으로써 실수요자 중심의 부동산 거래가 활성화될 수 있는 방안을 검토해 나가기로 함.

< 2004년 시행 예정인 정부의 주요 부동산 정책 내용 >

구분	주요 정책의 내용
주택부문	ㅇ 주택거래신고제의 시행 요건을 보강하여 예정대로 3월말에 시행하되 - 당초 요건(투기지역 중 월 1.5% 또는 3개월간 3% 상승하는 지역)에 연간 상승률이 전국 평균 2배를 초과하는 지역을 추가 - 주택 상승률 대신에 아파트와 연립주택 가격 상승률을 각각 적용함으로써 제도의 실효성 확보 ㅇ 주상복합아파트에 대한 청약과열 및 투기 수요 억제를 위하여 공급제도를 개선(3.30 시행) - 투기과열 지구내 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자, 2주택 이상 보유세대에 대한 청약 1순위 자격 제한 및 분양권 전매 금지 ㅇ 분양원가 공개 여부에 대한 논란이 있는 점을 감안, 고가 분양혐의가 있는 건설업체의 세무관리를 강화, ㅇ 주택거래허가제 등 2단계 시책을 준비
토지부문	ㅇ 토지규제 개혁 추진을 통해 가용 토지 공급을 확대 - 도시용지공급체계개편(안)을 3/4분기 중 마련, 도시용지를 확대 공급 - 수산자원보호구역 재조정 시, 단편적 해제 보다는 전국적으로 해제하여 투기적 수요를 분산 ㅇ 또한, 부동자금이 부동산에 대한 건전한 투자로 유도될 수 있도록 부동산 간접투자를 활성화 - 투자신탁형 부동산간접투자기구가 조기 출범될 수 있도록 3월중「간접투자자산운용업시행령」 제정 . 현금 또는 현물납입(사모에 한함)에 의한 부동산 신탁 인정 . 차입을 허용(순자산의 2배내)하고, 부동산개발회사 또는 부동산관련 유가증권에 자산의 100%까지 투자가능 - 부동산투자회사(REITs) 활성화를 위한 제도 정비 . 설립자본금 인하(500→250억원), 차입규제 완화(자기자본 2배내) 등설립․운영상의 규제를 완화 . 건교부․금감위에 의한 감독․검사 등 투자자 보호장치 마련 - 다양한 형태의 부동산 간접투자기구와 부동산 투자회사(REITs)가 도입될 수 있도록 관련법 개정 . 부동산 간접투자기구(「간접투자자산운용업법」): 현행 신탁형에 추가하여 회사형 부동산 간접투자 기구를 도입 . REITs(부동산투자회사법) : 명목 회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)를 도입 ⇒ 회사형 및 신탁형 부동산 간접투자를 상호 보완적으로 발전시켜 부동산 간접투자 시장을 확대 ㅇ 투기 수요는 억제하면서 실수요자 위주의 토지 활용을 유도하기 위해 거래 단계별 대책을 마련 - 토지 매입단계 : 토지거래허가의 면적 기준을 현재의 2/3 내지 1/2 수준으로 하향 조정 공공택지내의 상업용지의 전매를 제한 지가급등이 우려되는 지역은 사전에 토지투기지역으로 지정 분기별 지가조사 체계를 월별 조사체계로 개편 - 토지 개발단계 : 개발이익을 환수하기 위해 기반시설 부담비용을 적극 부과 농지전용부담금 제도 도입 토지거래허가구역 지정 요건을 개선
기타	ㅇ 농지규제 완화에 따른 농지전용부담금 제도 도입 - 시민의 농지 취득 제한 완화 등 농지규제 완화에 따라 도시 근교의 땅 투기 방지책이 필요 - 농지 전용시 부과하는 현행 농지조성비*를 공시지가 기준의 농지전용부담금으로 개편 - 농지법 개정안 연내 국회 제출 * 농지 전용시 대체 농지조성에 소요되는 비용 조달을 위해 地價에 관계없이 1㎡당 10,300~21,900원의 농지 조성비를 징수 ㅇ 공시지가 적정화와 토지 과표 현실화 계획을 차질 없이 추진 ㅇ 종합부동산세 입법 시안도 5월까지 마련하여 발표

Ⅱ. 2004년 부동산 경기 전망

1. 개요

상승과 하락 요인이 공존하는 가운데 정치․경제적 불확실성의 제거가 좌우,

― 2004년 부동산 시장을 둘러싼 환경은 가격 상승의 요인과 하락이 요인이 공존하고 있는 가운데 정치 및 경제적 불확실성의 제거 여부가 주요 변수가 될 전망.

․ 현재 주택시장은 투기수요를 억제시킴으로써 실수요자 중심으로 재편되고 있으나 경기회복이 지연되고 정치적 혼란에 따른 불확실성의 증대로 주택소비가 크게 감소할 것으로 예상됨.

․ 주택금융공사 출범으로 장기 모기지가 본격 시행됨에 따라 실수요자를 중심으로 한 주택구매를 뒷받침할 예정이나, 분양시장의 무주택 우선공급에 실수요자들의 참여가 부진하여 단기간 내 활성화를 기대하기는 어려울 전망.

․ 한편, 고속철도 개통, 행정수도 이전지역 확정, 그린벨트 해제지역에 대한 국민임대주택건설 본격화로 개발사업이 가시화됨에 따라 주변지역에 대한 기대감이 높아질 전망. 각종 개발계획은 저금리, 경제회복 지연이 지속되면서 부동산내 유동자금의 이동을 부추길 가능성이 있음.

․ 그러나 정치 경제적 불확실성의 제거가 지연될 경우 부동산 경기도 낙관하기 는 어려움.

― 단기 주택담보대출이 장기로 전환되어 연장됨으로써 대규모 주택담보대출 만기도래에 따른 주택시장의 영향을 크지 않을 것으로 예상됨.

․ 따라서 주택의 급매물이 크게 증가하지 않을 것으로 예상되는 바 주택가격의 급속한 하락은 없을 것으로 판단됨.

․ 다만, 상반기 주택 매물의 적체가 하반기까지 해소되지 않고 경기회복이 예상보다 지연되면서 가계 소비가 회복되지 않을 경우 하반기에는 급매도 물량이 증가하면서 주택가격이 하락할 것으로 예상됨.

― 부동산 시장은 참여주체별로 체감경기가 서로 상이할 것으로 판단됨.

․ 본격적인 가격조정이 하반기로 예상되는 만큼, 주택 및 부동산의 수요자들은 가격 하락을 체감하지 못할 것으로 예상됨.

․ 그러나 주택 및 부동산 개발사업자의 경우에는 분양시장 침체 및 소비심리 악화와 함께, 원자재 가격 급등, 공급규제의 강화 등으로 사업 여건이 매우 악화될 것으로 전망됨.

․ 2004년 들어 분양시장 침체로 금융기관들이 개발사업에 대한 PF에 보수적 입장을 취하면서 재무상태가 건전한 시공사를 선호하고 있어, 자금조달 능력이 취약한 소형사업자들은 자금조달의 어려움이 가중될 전망임.

2. 토지시장

2004년 토지가격은 각종 개발계획의 확정을 앞두고 지난해와 비슷한 3～4% 상승 예상

― 2003년에 이어 2004년에도 각종 개발계획이 확정되거나 시행될 예정이어서 토지가격 상승에 대한 기대감이 지속될 전망

․ 행정수도 이전지 확정, 경부고속철도 개통, 그린벨트 해제지역의 국민임대주택 건설 본격화 등 개발계획 본격화에 따른 기대감은 물론 지역특구 개발에 따른 토지이용규제 완화 및 농지 규제 완화 등에 대한 가능성까지 예견되고 있어 올해에도 토지가격 상승에 대한 기대감이 지속될 전망

․ 따라서 올해 토지가격은 지난해와 비슷한 수준인 3～4%정도 상승할 것으로 전망됨.

― 특히 서울지역은 도심재개발 및 뉴타운 개발 등 서울시의 지역개발사업이 본격화되면서 해당 사업지역의 지가상승이 두드러질 것으로 예상됨.

․ 청계천 복원 사업의 일환으로 시행되고 있는 서울시의 고가도로 철거작업과 관련하여 고가도로 주변의 상업용 토지가격의 상승세가 클 것으로 예상됨.

․ 서울시내 시민의 숲 조성사업계획과 함께 부도심개발계획이 진행되고 있는 지역에 대한 개발기대심리도 커질 것으로 예상됨.

― 한편, 경제장관간담회(2.20)에서 제기된 ‘토지규제 개혁 로드맵’의 추진으로 토지관련 규제의 정비가 예상됨.

․ 「국토계획법」체계로 일원화 될 예정이며, 「선계획-후개발」 및 「선지방-후수도권」원칙이 적용될 예정임.

― 시민단체들의 택지공급제도 개선요구가 확대되면서 공공택지공급제도의 변화가 예상되며 이것이 현재 예정중인 판교, 파주, 김포 등 신도시 공공택지공급에 적용될 경우 기존의 공공택지 아파트 분양사업의 사업구조가 크게 변화될 가능성이 큼.

< 지가변동률 추이와 전망 (1994-2004) >

(단위: %)

	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004(E)
지가 변동률	-0.57	0.55	0.95	0.31	-13.6	2.94	0.67	1.32	8.98	3.43	3～4%

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

3. 주택시장

가격의 연착륙은 예상되나 공급시장 크게 위축될 전망

― 2004년 아파트 매매가격은 상하반기 0.5% 0.7%씩 하락하여 연간 1.2%하락할 것으로 전망됨.

․ 상반기 일부 사업이 확정된 재건축 아파트의 매수세가 확대되면서 재건축 대상 아파트의 가격의 소폭 상승이 예상되나 일시적인 현상에 그칠 것으로 판단됨.

․ 또한 재건축 조합원 명의 변경이 금지되고 대부분의 재건축 사업 추진의 장기화되면서 재건축 대상 아파트의 거래가 크게 줄어들 것으로 예상됨. 그러나 은행권의 만기도래 가계대출이 90%이상 연장되면서 사실상 급매를 통한 상환부담이 없어 재건축을 비롯한 아파트 가격의 큰 하락을 기대하기는 어려울 전망

․ 따라서 재건축 아파트를 중심으로 한 아파트 가격 하락세는 하반기에 들어 본격화 될 전망.

― 한편, 주택금융공사의 주택 모기지는 기존 만기 대출의 장기전환에 주로 활용될 것으로 예상되며, 소비 심리 위축 및 분양시장 침체로 신규 주택구매에 활용될 가능성은 적음.

․ 신규 분양시장의 무주택 1순위 공급에 모기지 공급을 집중할 경우 수도권 중소형 아파트 구매를 활성화 시킬 수 있을 것으로 예상됨. 다만 분양시장의 침체가 심해지면 소비자들이 주택구매시기를 연기할 것으로 예상됨.

< 2004년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년	2003년						2004년(E)
			연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	하반기
매매 가격	전 국	25.7	13.2	1.1	4.6	4.1	2.3	-1.2	-0.5	-0.7
	수도권	27.7	13.9	0.6	5.1	4.7	2.5	-2.0	-1.2	-0.8
	서 울	31.6	13.8	0.2	4.9	6.3	1.8	-2.0	0.1	-2.1
전세 가격	전 국	13.4	0.1	0.9	-0.2	-0.4	-0.4	4.0	4.6	-0.6
	수도권	12.9	-1.8	0.3	-0.6	-0.8	-0.7	3.0	3.4	-0.4
	서 울	15.0	-1.9	0.2	-0.9	-0.7	-0.5	3.2	4.0	-0.7

주: 전기(년)말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원

― 전세가격은 2004년 1/4분기 이사시기를 지나면 다시 안정세가 예상되나 지역별 편차가 클 것임.

․ 지난해 입주물량이 집중되었던 지역들은 비교적 안정세가 예상되나, 신규 공급이 적고 거주 수요가 많은 지역도 상승세가 예상됨.

․ 또한 2003년 역대 최대 규모의 재건축 사업승인이 이루어지면서 이주수요가 많은 지역의 전세가격 상승이 예상됨.

․ 그러나 아파트 전세가격도 3/4분기를 고비로 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 2004년 하반기에는 전국적으로 1% 미만의 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

― 전세가격 안정세, 매매가격 약보합세, 소비심리 위축으로 주택구입에 대한 의사결정이 지연되면서 기존 재고 주택시장은 지역별 가격의 차별화 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됨.

․ 거주 선호도가 높은 지역 및 신규 입주 아파트의 가격은 현재의 가격수준을 유지하는 가운데, 주변에 대규모 신규 입주가 이루어지거나, 교통여건이 열악한 지역 등 거주 선호도가 낮은 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 차별화가 심화될 것으로 예상됨.

― 2004년 아파트 입주물량은 올해보다 8.6% 증가한 28만 7천호에 이를 것으로 전망됨. 이중 5.3%인 1만 5,572호가 주상복합 아파트 임.

․ 지역별로는 서울(-28.5), 대구(-44.4%), 광주(-37.8%) 울산(-25.3%)이 크게 감소하는 반면, 경기도(24.2%), 경남(64.7%), 부산(68.1%), 대전(27.4%)은 각각 증가할 전망.

․ 서울지역은 전체 아파트 입주물량은 1만 7,270호 정도 감소하나 강남, 송파, 강동 등 강남지역의 입주물량이 크게 증가하여 거주 수요 집중에 따른 수급불균형은 크게 해소될 전망임.

․ 한편 2004년 아파트 입주물량에는 주상복합 아파트의 비중이 높은 편인데 서울은 17.3%인 9,119호가 부산은 전체 입주물량의 11.1%인 3,108호의 주상복합 아파트임.

< 2004~2005년 전국 지역별 아파트 입주 물량 추계 >

구분	2004년					2005년(E)
	총계(호)					총계(호)
		증감률(%)	주상복합(호)		비중(%)		증감률(%)	주상복합(호)	비중(%)
강원도	3,648	10.0				6,045	65.7
경기도	111,631	24.2	3,240		2.9	91,561	-18	812	0.9
경상남도	17,498	64.7				19,988	14.2
경상북도	6,267	-5.4				4,680	-25.3
광주	3,745	-37.8				2,682	-28.4
대구	9,522	-44.4	105		1.1	10,301	8.2	2,415	23.4
대전	6,912	27.4				9,594	38.8	247	2.6
부산	28,035	68.1	3,108		11.1	24,439	-12.8	2,847	11.6
서울	52,818	-28.5	9,119		17.3	41,309	-21.8	5,539	13.4
울산	5,086	-25.3				4,280	-15.8
인천	17,324	55.3				19,372	11.8
전라남도	2,920	538.9				1,687	-42.2
전라북도	3,251	-13.9				2,472	-24
제주	96	-77.5				660	587.5
충청남도	14,784	151.7				7,472	-49.5
충청북도	3,367	-45.2				1,790	-46.8
합계	286,904	8.6	15,572		5.4	248,332	-13.4	11,860	4.8

주: 2005년 입주 예정물량은 추계치 이므로 향후 변동될 가능성이 있음.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 지역별 오피스텔 입주 물량 추이 >

(단위: 실)

도시	2002년	2003년	2004년	2005년
서울특별시	8,021	20,019	43,852	19,671
경기도	8,003	23,713	38,962	8,361
인천광역시	2,840	6,461	3,312	2,288
부산광역시	631	3,388	5,497	2,819
대구광역시		182		393
대전광역시		231	513	685
광주광역시	50	350	1,084
울산광역시		24
전라남도	150	35
강원도		168
경상남도	184	2,048	1,234
제주도		305	1,265	421
충청남도	63	166	1,748	222
충청북도		36		224
총합계	19,942	57,126	97,467	35,084

자료: 부동산114(주)

― 2004년에는 전국적으로 오피스텔 입주물량도 크게 증가할 것으로 예상됨.

․ 수도권을 중심으로 한 오피스텔 공급이 작년부터 지방 도시로 확산되는 바 2004년에는 지방도시에서의 오피스텔 입주물량도 크게 증가할 것으로 예상됨.

․ 서울지역도 아파트 공급물량이 감소하는 대신 오피스텔 입주물량은 크게 증가(119.1%)함으로써 주거용도의 입주물량은 크게 줄어들지 않을 것으로 예상됨.

― 2004년 건설교통부는 총 52만호 주택건설(분양주택 37만호)을 계획하고 있으나 민간부분의 주택건설실적이 크게 위축됨에 따라 연간 총 45만 호 수준에 머무를 것으로 예상됨.

․ 전국적으로 2003년부터 다세대 다가구 주택 건설이 급격히 위축되는 가운데 앞으로는 주택건설의 아파트 의존도가 더욱 높아질 전망.

․ 분양아파트 건설 중 재건축 비중이 높은 서울지역의 경우 재건축 규제 강화로 당분간 사업승인이 대폭 줄어들면서 주택건설실적이 크게 감소할 전망.

․ 서울은 지난해 총 주택건설의 37.8, 총 아파트 건설의 52.3%가 재건축 사업의 의한 것이었음.

․ 또한 공공택지공급에 의존적인 현행 택지공급제도 하에서 정부의 택지공급제도에 큰 변화가 생길 경우 공공택지의 분양이 지연되어 공공택지 내 주택건설도 크게 위축될 가능성이 있음.

― 특히 2003년 사업승인을 얻고도 신규 분양시장의 침체로 분양시기가 지연될 경우 실제 시장에 분양되는 주택건설물량은 더욱 감소할 가능성이 있음.

Ⅲ. 향후 과제

1. 민간 주택 공급 감소에 대한 대책

― 주택공급실적(허가 기준)은 2002년 4/4분기 이후 상승세가 크게 둔화되고 있으며 지난해 6월 「도정법」시행을 앞두고 사업승인 실적이 집중된 것을 제외하면 2003년 공급실적은 전년대비 하락세를 지속하고 있음.

․ 특히 민간부문의 주택공급실적이 크게 감소하고 있으며 유형별로는 아파트 공급이 증가하는 대신 다세대 다가구 주택의 경우 공급 감소 폭이 매우 크게 나타나고 있음.

․ 한편 아파트 공급은 2003년 전년대비 21.9%의 높은 증가세를 보였으나 이는 「도정법」시행 전에 재건축 사업승인이 집중된 것이어서, 향후 재건축 사업이 위축될 경우 아파트 공급물량의 감소가 불가피할 것으로 예상됨.

․ 특히 재건축 사업이 아파트 공급물량의 50%이상을 차지하는 서울지역 등은 아파트 공급물량 감소 폭이 클 것으로 예상됨.

― 아파트 건설사업은 사업승인 취득 후 분양까지 6개월에서 1년 정도가 소요되는바 작년 사업승인물량은 절반 이상이 2004년 분양예정이나, 최근 분양시장이 미분양 증가, 원자재 가격 상승 등으로 어려워지면서 아파트 착공이 지연될 가능성이 큼.

․ 특히 분양가 원가 공개에 대한 압력 등 분양가 논쟁이 확대되고 있는데다가 철근 등 건설원자재가격의 급등, 인건비 증가, 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 기피로 인한 자금조달 비용 증가 등의 원가부담은 늘고 있어 건설업체들의 주택건설사업의 수익률이 크게 저하될 전망.

― 이와 같이 사업승인 후 착공이 지연되면 향후 2-3년 뒤의 입주(준공)물량에 차질을 줌으로써 또 다시 아파트 가격의 상승으로 이어질 가능성이 있음.

― 따라서 적절한 재건축 사업추진 물량의 조절과 공공택지의 신속한 공급을 통해 민간주택건설의 감소 폭을 최소화 하는 것이 필요함.

․ 신도시 개발 일정을 차질 없이 진행하고 동시에 시가지 및 주택의 노후화로 재건축․재개발 사업이 불가피한 대도시내의 재건축 사업을 “무조건 적인 억제”에서 “합리적 추진”으로 유도할 수 있어야 함.

2. 시장기능의 회복

― 최근 주택시장 과열을 막기 위해 취해졌던 일련의 조치 중 주택시장의 시장기능을 왜곡시키는 조치들에 대한 재검토가 필요함.

․ 현재 주택규모별 미분양 추이로 볼 때, 재건축 사업에 대한 소형주택 의무건설비율의 일률적인 적용은 시장의 수급질서를 깨뜨려 대형 평형 아파트의 가격을 오히려 상승시킬 가능성이 있음.

․ 따라서 재건축 사업으로 인한 과도한 개발이익 환수를 추진하되, 공급주택의 규모에 대한 일방적인 규제는 재검토가 필요함.

―  한편 주택공급제도에 대한 전반적인 재정비가 요구됨.

․ 향후 정부는 후분양 방식을 활성화 시키겠다는 정책의지를 표명한 상황임. 따라서 후분양 방식으로 주택을 공급하는 경우는 현행 주택공급제도의 일반적인 사항의 적용을 배제할 필요성이 있음.

․ 즉 소형평형 의무공급비율, 입주자의 자격요건(청약 통장 등에 가입하여 1순위 자격을 획득한 자)의 적용을 배제하고 기업 자율에 맡길 필요가 있음.

․ 그리고 점차 공공주택시장이 활성화되고 주택의 후분양 방식이 정착되면 민간 주택시장의 주택공급은 시장 자율에 맡겨야 할 것임.

― 이와 관련하여 최근 입법 예고된 「주택법 시행령(개정)」안에 의한 주상복합 아파트의 공급기준도 재검토가 요구됨.

․「주택법 시행령(개정)」에 의하면 20호 이상을 공급하는 주상복합 아파트는 청약저축가입자를 공급대상으로 하여야 하며, 국민주택규모 이하의 주택은 공급물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하도록 하고 있음.

․ 외환위기 이후 주상복합 아파트는 주택시장에 새로운 고급 주택의 한 유형으로 자리 잡아 가고 있으며 소득 수준이 높은 상위층의 주택수요에 부합하여 공급되고 있음.

․ 계층별 수요에 부합하여 공급되고 있는 주택에 한하여 일률적인 공급자격기준을 부여하는 것은 주택시장을 획일화 시켜 주택시장의 건전한 발전을 저해하게 됨. 그러므로 이번 주택법 시행령 개정에 따른 주상복합 아파트의 공급자격 기준은 재검토가 요구됨.

― 분양가 원가 공개 파문과 아울러 현재 정부에서 공급하는 공공택지 공급제도의 개선요구가 확대되고 있음.

․ 건교부는 공공택지 공급가격에 대한 정보를 공개함은 물론, 공공택지 공급에 채권입찰제를 도입하여 시행하는 방안을 검토 중에 있음.

․ 그러나 공공택지에 대한 채권입찰제 실시는 토지가격에 대한 개발이익을 환수하는 효과는 있으나 건설업체에게는 여전히 토지가격의 채권매입에 대한 부담이 있어 실질적인 분양가 인하 요인이 되지 못한다는 한계가 있음.

― 현재 정부에서 추진 중인 대규모 택지개발 사업은 곧 택지 및 주택분양에 착수할 예정인데 택지공급제도가 급변할 경우 사업 차질이 우려됨.

․ 주요 사업지는 화성, 판교, 김포, 파주 신도시 등이 있으나 이미 화성지구는 택지분양이 마무된 상태이며 판교지역 역시 개발계획 및 사업비 분석이 종료된 상태임. 따라서 새로운 공급제도 적용이 어려울 것으로 판단됨.

․ 한편, 나머지 지역에 새로운 택지 및 주택공급제도를 적용할 경우 인근 사업지역과의 형평성 문제가 제기될 수 있으며 이로 인한 민원이 증가될 경우 신도시 사업일정에 차질이 생겨 택지 및 주택공급이 지연될 가능성이 있음.

― 마지막으로 주택산업이 건전한 발전을 하기 위해서는 공급자 금융시장의 활성화와 회사형 개발사업의 육성이 필요함.

․주택금융공사 출범과 연기금 등의 부동산 투자가 허용된 만큼 건설업체들이 다양한 자금조달을 할 수 있는 여건조성이 필요함.

․ 한편, 공신력 있는 부동산 개발산업의 육성과 부동산투자회사법을 통한 간접투자 등이 개발사업과 연관될 수 있도록 하는 산업발전 전략이 필요함.

․ 상반기내 개정이 예정되어 있는 「부동산투자회사법」에 이러한 내용이 포함되어야 할 것임.

3. 실수요자 중심의 시장 대응

― 정부의 강력한 부동산 가격 안정대책의 영향으로 투기수요가 감소한 만큼 2004년 주택시장은 실수요자 중심으로 재편이 불가피한 상황임.

― 한편, 건설업체들은 최근 소비심리 위축에 따른 미분양 증가, 원가 공개 압력 확대, 원자재 가격 급등에 따른 원가부담에 증가하는 가운데 각종 사업규제가 강화되고 소비자들의 선호가 차별화 양극화되고 있어 사업 환경이 악화된 상태임.

․ 이러한 시장 환경을 극복하기 위해서는 실수요자 중심의 분양전략 수립과 기존 브랜드 관리를 통한 서비스 기능의 확대로 경쟁력을 키우는 일이 중요함.

․ 따라서 건설업체들은 실수요자의 주택구입을 촉발할 수 있는 실용적인 평면구성, 주택모기지 상품과의 연계 강화를 통한 금융 서비스, 원가절감을 통한 경쟁력 있는 가격 제시 등의 방안을 모색하여야 할 것임.

건설관련 법령 개정동향과 2004년 현안과제

한국건설산업연구원 부연구위원  두   성   규

Ⅰ. 건설관련 법령 개정 동향

II. 현안 및 문제점

Ⅲ. 개선방향

Ⅳ. 향후 전망

< 제 목 차 례 >

I. 건설 관련법령 개정동향	1

II. 현안 및 문제점	12

1. 주택정책의 잦은 정책 변경	12

2. 간축물 분양시장 관련 규정 부재	13

3. 하자보수 책임 제도의 미비	13

4. 하도급 거래분야의 규제강와 치중	15

5. 국가계약관련 분쟁해결시스템의 현실성 의문	16

Ⅲ. 개선방향	17

Ⅳ. 향후 전망	20

Ⅰ. 건설관련 법령 개정동향

두   성   규

1. 건설관련 법령 개정 동향 개관

(1) 최근 건설시장의 변화

― 최근 국내 건설시장은 내수 경기의 전반적 침체가 지속되는 데도 불구하고 주택 등 민간건설시장의 급성장으로 최근까지 비교적 상승세를 유지해 왔었으나, 작년 말부터는 건설업체의 부도율 증가에서도 잘 알 수 있듯이 점차 악화되는 경향을 보이고 있음.

― 지난 2-3년간 재건축을 비롯한 주상복합건물이나 오피스텔 등 부동산시장의 급격한 가격상승으로 활황세를 보여주었던 민간건설경기도 부동산시장의 투기화를 우려한 정책당국의 개입과 주택법 등 관련 법령의 개정으로 약보합상태로 접어들고 있음.

― 한편, 시민단체를 중심으로 주택건설업체의 분양가 산정시 상당한 거품이 포함되었다는 이유를 들어 분양원가의 공개요구가 드세고, 재건축시장에 일부 도입된 후분양제가 공공택지에 건설되는 공동주택으로 확대하는 문제가 공론화과정에 있어 민간 주택건설업계의 어려움도 적지 않은 상태임.

― 이처럼 민간건설시장이 상당히 위축되면서 공공건설시장으로 눈을 돌리는 건설업체들이 증가하고 있으나 공공건설부문도 발주물량의 증가 없이 최저가낙찰제의 적용대상이 확대되어 경쟁은 예전 어느 때보다 격화되는 양상을 보여주고 있음.

(2) 민간건설부문의 주요 법령 변화

― 민간건설부문의 법령 변화는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)의 제정과 주택법의 개정, 그리고 수 차례 발표된 부동산정책의 구체적 내용을 수용한 주택공급에관한규칙의 개정이 주목을 끌고 있음.

― 도정법의 경우 주택재건축사업과 주택재개발사업, 주거환경개선사업 등에 관한 종합적 규율을 위하여 주택건설촉진법(이하 주촉법), 도시재개발법, 도시저소득주민을위한임시조치법 등을 통합하고 추진위 등 새로운 제도를 가미하여 제정됨.

2004년 건설관련 법령

․정비사업의 주체를 조합 단독으로 하고 건설업체는 단순 시공사로 법적 지위를 변경시켰으며, 시공사의 선정시기는 사업시행인가를 받은 후 경쟁입찰을 통하여 하도록 제도화되고, 정비사업전문관리업제도를 신설하여 조합의 전문성을 보강함으로써 사업추진의 원활화를 도모

― 주택법은 주거 질의 향상과 합리적인 주택관리를 위하여 지난 70년대부터 주택보급율 증대를 주된 입법취지로 하던 주촉법을 전면적으로 개정한 법률임.

․공동주택의 리모델링을 위한 기준․절차의 근거마련, 사업계획승인을 받아야 하는 사업주체의 범위 명확화, 지역실정에 맞는 주택건설기준 적용근거 마련, 주택분야의 감리제도 개선, 20세대 이상 주상복합건물의 전매 금지 등

[ 주택법의 주요 개정 내용 ]

항목	종 전	달라지는 내용
공동주택 리모델링 활성화를 위한 절차 및 지원강화	ㅇ 기준․절차 등 미비	-리모델링을 추진하기 위한 기 준․절차, 국민주택의 리 모델링에 대한 국민주택기금 지원 근거 마련 -리모델링을 용이하게 할 수 있도록 리모델링조합 설립 방법․절차 및 조합원 자격을 구체적으로 정함
주택사업계획승인 제도 강화	-주택법상 사업계획승인을 받아야 하는 사업주체의 범위에 건축주 가 포함되는지 여부에 대한 명확 한 규정이 없어 사업계획승인절 차 적용에 혼란 야기	-동일한 사업주체의 범위에 건축법상 건축주를 포함시 키도록 명문화 -사업계획승인을 회피하기 위하여 일단의 주택단지를 20세대 미만으로 소규모 분할하 여 무분별하게 개발하 는 행위 를 방지할 수 있게 됨
지역실정에 맞는 주택건설기준 적용 근거 마련	-전국이 획일적으로 동일한 주택 건설기준 적용	-지자체는 당해 지역의 특성, 주택의 규모 등을 감안하 여 주택건설기준등의 범위안에서 조례로 세부적인 기 준을 정할 수 있도록 함으로써 지역실정에 맞는 주택 행정 실현이 가능
주택건설공사의감리자 지정권한시․도에 이양	-주택사업계획 승인권자가 감리자 를 지정(시․도지사에게 지정권 위임)	-주택건설공사의 감리자를 시․ 도지사가 지정(건교부장 관이 승인하는 경우도 포함)
주택건설공사의 총괄감리원 자격 강화	ㅇ주택 1천세대이상 : 감리사 이 상	ㅇ주택 1천세대이상 : 수석감리사 이상 ※ 건설기술관리법에서 감리사보, 감리사, 수석감리사 3 단계로 구분
주택건설공사 중 감리제외 공사기간에는 총괄감리원 배치 제외	ㅇ주택건설공사 전기간에 걸쳐 총괄감리원 배치	ㅇ주택건설공사의 전체 공사기간동안은 총괄감리원을 배 치하도록 하였으나, 75개 공정중 도배, 조경, 도장등 경미한 13개 공정이 다른 공사와 중첩되지 않는 경우 에는 총괄감리원의 배치를 제외시킴
300세대 미만 주상복합아파트도 전매금지	ㅇ300세대 이상 주상복합만 사업 승인대상이므로 청약자격 제한 및 투기과열지구안에서는 분양 권 전매가 제한	ㅇ300세대 미만 주상복합아파트는 현행처럼 건축허가를 받도록 하되, 일반아파트와 같이 청약자격 제한, 투기 과열지구내 분양권 전매금지 적용

― 그 밖에 하위법규이기는 하지만 ‘주택공급에관한규칙’은 주택정책을 직접적으로 주택시장에 시행하는 기능을 수행하고 있으며, 2002년과 2003년에는 국내 부동산시장의 변동 폭만큼이나 빈번한 개정을 거듭하고 있음.

[ 주택공급에관한규칙의 최근 개정 동향 ]

개정일자	주요 개정사항
2003.2.28 (건교부령 제353호)	-청약저축취급기관의 확대 -주상복합건물의 분양보증 여부 입주자모집공고에 포함 -분양주택의 특별공급대상 확대 -국민임대주택의 입주자격 개선
2003.6.7 (건교부령 제358호)	-투기과열지구 내 분양권의 전매금지
2003.6.27 (건교부령 제361호)	-투기과열지구 내 지역 또는 직장조합원의 전매금지 -무주택 세대주에 대한 임대주택공급 확대 -투기과열지구 내 재건축사업의 일반분양은 80% 후분양제도입
2003.12.15 (건교부령 제382호)	-주택조합 총회전결사항 명시 -표준조합규약 및 표준공사계약서 작성·보급 -주택건설사업실적의 확인서 발급
2004.1.14 (건교부령 제388호)	-아파트 분양가에 가전제품 등 선택품목 포함을 금지하는 플러스옵션제 실시 -투기과열지구에서 무주택자에 대한 우선공급물량 현행 50%에서 75%로 확대.

― 한편 건설산업기본법령의 구체적인 변화는 감지되지 않은 가운데 건설공사대장 전자통보제도의 대상공사의 확대와 건설근로자퇴직공제제도의 적용대상공사의 확대 등이 주요한 변화라고 할 수 있음

[ 건설산업기본법시행령의 주요 변경 ]

항 목	종 전	변경 내용
건설공사대장 전자통보제도 대상공사 확대	-도급금액 3억원 이상의 건설공사를 도급받은 건설 업자는 건설공사대장의 기재사항을 30일이내에 발주자에게 전자 통보를 함	-'04. 1. 1부터는 도급금액 1억원이상 공사를 전자 통보하도록 확대
건설근로자퇴직공제제도 적용 대상공사 확대	-건설근로자퇴직공제제도는 공사예정금액 50억원 이상 공공공사, 500호이상 공동주택공사를 의무 가입대상으로 함	-'04.1.1부터는 공사예정금액 10억원이 상 공공공사, 300호 이상 공동주택 공사, 10억원 이상 민간투자사업 공 사로 확대

(3) 공공건설부문의 주요 법령 변화

1) 관련 법규 개정 개관

― 공공부문은 건설산업의 구조조정촉진과 경쟁력제고를 이유로 국가계약법시행령이 2003년 12월 11일에 개정됨으로써 최저가낙찰제의 시행이 확대되고 저가심의제가 새로이 도입되는 등 상당한 변화가 있었으며, 이와 함께 국가계약의 체결 및 이행에 관련된 각종 예규나 고시 등의 규정들도 종합적 정비를 위하여 제․개정됨.

「정부계약관계법규해석에관한민원업무처리지침」가 2003. 5.12 재정경제부훈령 제116호로 제정되어 시행되고 있는데, 이는 공공부문의 공사계약의 이행과정에서 상당수의 질의나 이의제기, 유권해석 등이 요구되고 있다는 현실을 반영하여 아래와 같은 기본적 원칙과 구체적 절차를 마련한 것으로 현장에서 상당히 유용할 것으로 기대됨.

․동 지침은 국가계약관련 법령 및 회계예규․고시 등의 해석에 관한 민원을 원칙적으로 조달청장이 처리하도록 하고, 계약법규의 해석에 관한 민원을 처리함에 있어 계약업무 집행부서와 직접 관련이 없는 부서에서 공정하고 투명하게 처리토록 하여야 규정함

․다만 조달청장은 계약법규의 해석에 관한 민원을 처리함에 있어 다음에 해당하는 사항에 관하여는 재정경제부장관의 해석에 따라 처리하여야 하며, 재정경제부장관에게 해석을 요청함에 있어서는 반드시 조달청장의 의견을 첨부하도록 보완함

1. 계약법규의 내용이 불분명하여 입법취지에 따라 해석할 필요가 있다고 판단되는 사항

2. 계약법규상 용어가 불확정개념으로 판단되어 이의 확정이 필요한 사항

3. 계약법규의 해석에 관한 대법원의 판례나 기존의 계약법규해석의 내용과 상치되어 이의 조정이 필요하다고 판단되는 사항

4. 기타 조달청장이 계약의 당사자관계에 있는 등 조달청장이 직접 해석하기 곤란한 경우로서 재정경제장관의 해석이 필요하다고 판단되는 사항

― 우선 공공공사에서 계약문서로서 가장 기본이 되고 있는 공사계약일반조건(회계예규 2200.04-104-11, 2003.12.26)의 내용에서도 상당한 변화가 있음.

․최저가낙찰제 대상공사 입찰에서 예정가격의 100분의 70미만으로 낙찰된 경우 하도급대가를 직접 지급토록 규정하고 있었으나, 저가심의제의 시행에 따라 저가낙찰공사에 대한 하도급직불제 시행의 필요성이 없어 이를 폐지

․공사의 일시정지에 관한 정지기간 및 금액적용 기준의 명확화

발주기관의 책임있는 사유에 의한 일시적 공사정지기간을 보다 구체화하여 각각의 사유로 인한 정지기간을 합산하며, 장기계속계약의 경우 당해 차수내의 정지기간으로 명시함. 또한 공사의 일시정지에 따른 금액산정과 관련하여 잔여계약금액도 구체화하여 공사중지기간이 60일을 초과하는 날 현재의 잔여계약금액을 말하며, 장기계속공사계약의 경우에는 차수별 계약금액을 기준으로 함

․분쟁해결절차의 이용을 법원의 판결과 중재로 이분화하고 조정을 이용할 수 있는 경우를 명시

분쟁이 발생한 경우 협의에 의한 해결이 되지 않을 때 중재, 조정, 법원의 판결에 의하도록 규정하였던 기존 규정을 법원의 판결 또는 중재법에 의한 중재에 의하여 해결토록 하되, 국제입찰의 경우 국제계약분쟁조정위원회의 조정절차를 이용할 수 있도록 함. 이와 함께 법원의 판결의 경우 발주기관 우위의 합의관할규정을 삭제하고 민사소송법상 관할규정에 따른 법원의 판결에 따르도록 함

․공사대금청구권의 양도를 금지하던 것을 일반적으로 채권의 양도성이 인정된다는 점을 반영하여 공사대금청구권의 양도를 인정하되, 부실공사방지등 공사의 적정한 이행을 위해 발주기관별로 특약을 설정할 수 있도록 함.

․국가계약법시행령이 개정됨에 따라 설계변경으로 인한 계약금액의 조정대상을 예정가격의 100분의 86미만으로 낙찰된 공사계약의 계약금액으로 수정하고, 신기술․신공법에 의한 설계변경의 경우도 당해절감액의 100분의 30에 해당하는 금액을 감액하지 않도록 수정

․불분명한 하자개념으로 인하여 하자보수책임을 둘러싼 발주자와 시공사간의 분쟁이 빈번하였던 점을 개선하기 위하여 하자를 계약상대자의 시공상의 잘못으로 인하여 발생한 하자로 한정한다는 점을 명확하게 밝힘

․최저가낙찰제 대상공사 확대에 따른 부실공사방지 및 하도급자 보호를 위해 하도급저가심사기준을 명문화

․공사의 일부를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우 건설공사하도급심사기준에 정한 바에 따라 하도급금액의 적정성을 심사하도록 의무화

― 공사계약일반조건 외에 공사계약과 관련하여 국가계약법령의 구체적 시행을 위한 각종 회계예규의 개정현황은 다음과 같음.

․실적공사비에 의한 예정가격 작성준칙(회계예규 2200.-04-157, 2003.12.26)

국가계약법시행령 제9조제1항제3호 및 동법시행규칙 제5조제2항의 규정에 따라 실적공사비에 의한 예정가격을 작성함에 있어서 적용하여야 할 기준을 정함.

․입찰참가자격사전심사요령(회계예규 2200.04-147-17, 2003.12.26)

기술능력 평가방법과 관련하여 환경부 건의에 따라 신기술 개발․활용실적에 환경기술개발및지원에관한법률 제7조에 의한 환경신기술의 경우도 건설신기술과 동일하게 적용하고, 신용평가등급에 의한 경우 추정가격이 300억원이상인 공사에 한하고 있지만 종합건설업체와 전문건설업체와의 경영상태평가시 형평성을 고려하여 건설산업기본법에 의한 일반건설공사 이외의 경우에는 추정가격이 100억원 이상인 공사를 포함함. 신인도 평가방법에서는 최저가낙찰제 대상공사에 대한 저가입찰관련 감점을 제외해오던 것을 삭제하여 저가심의제의 취지를 반영함.

․선금지급요령(회계예규 2200.04-131-9, ’03.12.26)/ (회계예규 2200.04-131

저가심의제 도입에 따라 저가낙찰자에 대한 선금차등지급을 규정하고 있던 기존의 단서규정(다만, 시행령 제42조제1항 단서의 규정에 의한 최저가낙찰제대상공사 입찰의 경우 예정가격의 100분의 70미만으로 낙찰된 자에 대하여는 100분의 10)을 삭제하여 계약금액이 100억원이상인 경우 100분의 20으로 함.

-10, ’04.3.5)

최근의 원자재파동과 관련하여 원자재의 수급불균형 등으로 인하여 원자재가격이 급등한 경우 선금지급요건을 완화하여 선금을 지급할 수 있도록 ‘선금지급요령’이 2004년 3월 5일 개정됨. 주요 내용으로는 기존의 계약의 이행기간(공사의 경우에는 설계서상의 이행기간)이 60일 이상인 계약을 계약 뿐만 아니라 계약의 이행기간이 60일 이내인 계약 중 선금을 지급하지 아니하고는 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우도 요건에 포함.  또한 기존의 선금지급요령에서는 선금을 지급할 수 있는 경우에도 잔여이행기간이 선금지급신청일을 기준으로 30일을 초과하지 않을 경우에는 선금을 지급할 수 없도록 규정되어 있었으나, 계약의 이행기간이 선금을 지급하지 아니하고는 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우에는 잔여이행기간이 선금지급신청일을 기준으로 30일 이내인 경우에도 선금을 지급할 수 있도록 함.

․동일구조물공사 및 단일공사집행요령(회계예규 2200.04-126-2, ’03.12.26)

국가계약법시행령개정(’02.7.30)에 따라 분할계약이 가능한 공사를 기존의 하자책임구분이 용이하고 공정관리에 지장이 없는 공사로서 ‘분리시공함이 효율적이라고 인정되는 공사’로 더욱 구체화하여 명시함.

․제한경쟁계약운용요령(회계예규 2200.04-143-3, 2003.12.26)

제한경쟁입찰의 대상에 특수기술을 요하는 공사로서 기존의 항만시설공사 외에도 항만시설공사와 동일한 설계기준 및 시공기준을 적용하고 있는 어항시설공사를 추가하고, 수중구조물의 설치 및 다양한 하천공법등을 적용하는 특수한 공종인 점을 감안하여 하천환경정비사업도 포함

․공동도급계약운용요령(회계예규 2200.04-136-10, 2003.12.26)의 개정

부정당업자의 입찰참가자격 제한과 관련하여 입찰참가자격의 제한사유를 간접적으로 야기시킨 자에 대한 제재를 가능하도록 하고, 출자비율 또는 분담내용에 따른 시공의무 위반자에 대한 제재를 강화하여 출자비율 또는 분담내용과 다르게 시공한 경우에는 해당 구성원에 대하여도 발주자에게 연대책임을 지도록 함.  이밖에 일부구성원의 부도등의 사유로 잔존구성원이 공동수급체구성원을 추가요청을 계약담당공무원에게 할 수 있도록 공동도급내용을 변경하고 출자비율 및 분담내용에 따른 시공의무위반자에 대한 제재도 강화하여 정당한 이유 없이 실제 계약이행에 참여하지 아니하는 경우 외에 출자비율 또는 분담내용과 다르게 시공하는 경우도 포함.

․조달청 공사입찰특별유의서(조달청 계약 12711-56172, 2004. 03. 09)

․공사입찰유의서(회계예규 2200.04-102-6, 2003. 12.26)

2004.1 부터 부대입찰제가 폐지되는데 따라 공사입찰유의서(회계예규 2200.04-102-5, 2001. 2.10) 제13조의 부대입찰제에 관한 규정을 삭제(입찰무효사유를 열거한 공사입찰유의서 제15조 제15호도 동시에 삭제).  또한 내역서 작성을 용역기관에 일괄 의뢰하는 등 내역입찰제도의 본래 취지가 왜곡되는 현상이 만연함에 따른 문제점을 개선하기 위하여 기존의 ‘내역입찰에 있어서 입찰서에 산출내역서가 첨부되지 아니한 입찰, 타인의 산출내역서와 복사등의 방법으로 동일하게 작성한 산출내역서가 첨부된 입찰 또는 회계예규 내역입찰집행요령에서 무효입찰로 규정한 입찰’로 무효사유가 규정되어 있었으나 동 조항이 동일한 내용의 산출내역서를 제출한 자 모두에게 해당되도록 입찰무효사유를 강화함.  그 밖에 도급한도액제 폐지에 따른 관련조항도 수정함.

․특정조달을위한국가를당사자로하는계약에관한법률시행령특례규정」(2003.8)

국제계약분쟁조정위원회의 효율적인 업무처리를 위하여 건설공사와 관련한 국제계약분쟁을 담당할 ‘공사분야소위원회’를 위원장을 포함한 10인 이내의 위원으로 구성하고, 위원회에 조정청구된 분쟁은 해당 소위원회에서 우선 심사하여 조정안을 작성한 뒤 이를 위원회에 상정하도록 함.

․지방자치단체 시설공사 적격심사세부기준(행자부예규 제136호, `04.2.6)

2004년 2월 11일부터 시행하는 ‘지방자치단체 시설공사 적격심사세부기준’상의 공동수급체 경영상태평가방법에 대하여 공동도급계약의 경우 추정가격 500억원 이상인 공사의 ‘감사보고서상 감사인의견’ 항목에 대한 공동수급체의 평가는 2003년도 정기결산서 적용시점이전까지는 공동수급체 대표자의 결산서에 대한 감사인의견을 기준으로 평가.

․원가계산에의한예정가격작성준칙(회계예규 2200.04-105-8, 2003.12.26)

하도급대금 지급보증서 교부를 기피하는 등 하도급지급보증제도의 문제점을 개선하기 위하여 일정규모이상의 공사에 의무화된 하도급지급보증서에 대한 보증서발급 수수료를 지급수수료에 포함시키고, 보증서 발급을 위하여 실제 부담하는 수수료금액을 인정하되, 최고등급업체에 대한 보증요율중 최저요율을 적용함.  지급수수료는 시행령 제52조제1항 단서의 규정에 의한 공사이행보증서 발급수수료, 건설산업기본법 제30조 및 하도급거래공정화에관한법률 제13조의2의 규정에 의한 건설하도급대금 지급보증서 발급수수료등 법령으로서 지급이 의무화된 수수료를 말함. 제조원가계산서상의 제조원가 가운데 경비항목 중 안전관리비는 그 명칭을 산업안전보건관리비로 변경함(현행 예규상 안전점검비는 안전관리비를 의미하는 것이며, 건설기술관리법령상 안전관리비에는 안전점검비용이 포함되어 있음).

2) 최저가 낙찰제의 적용대상 확대

― 최저가낙찰제의 확대 등을 담은 국가계약법시행령은 대통령령 제18155호로 2003년 12월 11일 공포되어 시행되고 있음.

최저가낙찰제 대상공사의 확대실시와 저가심의제 도입과 관련하여 새롭게 마련되거나 개정된 하위 회계예규로는 ‘최저가낙찰제 대상공사에 대한 입찰금액의 적정성 심사기준’, ‘실적공사비에 의한 예정가격 작성준칙, 협상에 의한 계약체결기준’ 등이 제정되었고, 개정된 것으로는 ‘원가계산에 의한 예정가격 작성 준칙’, ‘공사계약일반조건’, ‘공사입찰유의서’, ‘공동도급계약 운용요령’, ‘지수조정율 산출요령’, ‘선급지급 요령’, ‘입찰참가자격 사전심사 요령’, ‘적격심사기준’ 등이 있음.

― 개정 취지는 건설산업의 구조조정촉진과 경쟁력제고를 위하여 최저가낙찰제의 적용대상범위를 확대하되, 지나친 저가낙찰에 따른 부실공사 및 품질저하를 방지하고자 입찰금액의 적정성에 대하여 심사하자는 것임.

․시공과정에서 감리․감독을 강화하고, 신기술․신공법 도입에 대한 보상규모를 확대하여 기업의 신기술 개발의욕을 고취한다는 내용도 포함.

― 최저가낙찰제의 적용대상범위는 입찰참가자격 사전심사(PQ대상공사)의 대상으로서 추정가격이 1,000억원 이상인 공사에서 500억원 이상인 공사로 확대함.

․중앙관서의 장은 최저가격으로 입찰한 자부터 그 입찰금액의 적정성을 심사하여 낙찰자를 결정.

․예정가격의 70% 미만으로 저가낙찰된 공사계약의 경우에는 부실시공의 우려가 있으므로 감독공무원 또는 감리원의 수를 배치기준의 50% 범위 내에서 추가로 배치가능

3) 저가심의제의 도입

― 최저가낙찰제의 시행에 따라 지나친 저가낙찰로 인하여 야기될 수도 있는 른 부실공사 등을 방지하기 위하여 입찰금액의 적정성을 심사하는 저가심의제도 국가계약법시행령에 함께 규정.

―   최저가낙찰제 대상공사에 대한 입찰금액의 적정성심사기준(회계예규 2200-04-156, ’03. 12. 26) 제정

․최저가로 입찰한 자부터 순차적으로 공종의 입찰금액을 심사하여 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종의 수가 전체 공종의 수의 100분의 10 이하인 자를 낙찰자로 결정

․다만, 입찰금액이 입찰자 공종평균입찰금액의 100분의 20 이상 낮은 경우에는 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종의 수가 전체 공종의 수의 100분의 5 이하인 자를 낙찰자로 결정

― 그러나 건설경기의 침체와 수주환경이 악화되면서 채산성보다 수주위주의 입찰참여로 인해 당초 예상과 달리 지나친 저가낙찰이 속출하면서 적정성심사기준을 2004년 3월 5일 개정함

․준설공사 등 공사내용이 단순하여 심사공종의 수가 적은 공사에 대해서전체 공종의 수가 10개 미만인 경우에는 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종의 수가 1개 이하인 자를 낙찰자로 결정하는 특례 설정

․이윤 또는 공종에 대한 음(-)의 입찰 및 해당법령 등에서 정해진 금액 또는 비율 등을 지키지 않은 입찰을 방지하기 위하여 모든 공종의 입찰금액을 부적정한 것으로 판정하는 단서신설

1. 이윤 또는 공종에 음(-)의 입찰금액이 있는 경우

2. 제2조제1항 단서의 항목(간접노무비, 경비 등 합계, 일반관리비 및 이윤은 제외한다)에 대한 항목별 입찰금액의 합계가 발주기관이 지정하여 투찰하도록 하거나 해당법령에서 정해진 금액 또는 비율에 의하여 산출된 금액의 합계보다 1000분의 3이상 낮은 경우

․공종에 대한 고가입찰을 통해 공종평균입찰금액을 상승시켜 다른 입찰참가자의 낙찰을 방해하는 행위를 배제하기 위하여 공종평균입찰금액의 산정시 제외되는 경우 추가 신설

제5조 제1항 각호의 1에 해당하는 입찰인 경우

․공종평균입찰금액 산정시 제외하는 공종별 입찰금액의 제외순서를 명확히 하고, 평균산정시 포함되는 공종별 입찰금액이 10개 미만인 경우에 대한 특례를 설정

공종별 입찰금액 순위(제1호 내지 제4호에 해당하는 공종별 입찰금액을 제외한 후 산출한다)에서 상위 100분의 10이상과 하위 100분의 10이하에 해당하는 경우. 단, 공종별 입찰금액이 10개 미만인 경우에는 최상위와 최하위에 해당하는 경우

․일부 공종에 대한 “0원” 입찰등 비합리적인 낮은 입찰을 통해 낙찰되는 것을 방지하기 위하여 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종수의 산정기준을 개정

1. 공종별 평균입찰금액 순위(제2조제1항 단서의 규정에 의한 공종을 제외한다)에서 상위 100분의 10범위 이내에  해당하는 공종인 경우

가. 공종의 입찰금액이 공종평균입찰금액의 100분의 50이상 : 1.5개

나. 공종의 입찰금액이 공종평균입찰금액의 100분의 50미만 : 3개

2. 제1호의 규정에 의한 공종 이외의 공종(제2조제1항 단서의 규정에 의한 공종을 포함한다)

가. 공종의 입찰금액이 공종평균입찰금액의 100분의 50이상 : 1개

나. 공종의 입찰금액이 공종평균입찰금액의 100분의 50미만 : 1.5개

다만, 공종의 수가 적은 공사에 대한 특례를 인정하여 전체 공종의 수가 10개 미만인 경우에는 공종별 평균입찰금액이 가장 큰 공종은 위의 제1호 가, 나에 의하여 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종수를 산정하고, 공종별 평균입찰금액이 가장 큰 공종이외의 공종은 제2호 가, 나에 의하여 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종수를 산정

․개정기준은 입찰공고가 되었으나 입찰이 이루어지지 않은 경우에도 적용할 수 있도록 하되, 이 기준 시행일(‘04.3.5) 이전에 입찰공고를 한 후 실시하는 입찰에 대하여는 입찰공고를 변경하거나 당해 입찰참가자에게 통지할 경우 이 기준의 적용가능

― 조달청도 ‘최저가낙찰제 대상공사에 대한 입찰금액 적정성 심사기준’의 개정내용을 반영하여 ‘최저가낙찰제대상공사에 대한 입찰금액 적정성 심사세부기준’을 새로이 마련함(‘04.3.9)

․공종별 입찰평균금액 왜곡 방지를 위하여 공종별 입찰금액순위에서 상위 10%이상과 하위 10%이하를 제외하고 평균입찰금액 산정조항의 신설

․공사금액비중이 높은 공종만 집중적으로 저가입찰하는 행위 방지를 위해 부적정한 공종수 산정시 공사금액비중과 저가입찰정도에 따라 최대 3배까지의 가중치 부여로 개정

․변칙입찰 방지를 위해 이윤 또는 공종에 대한 음(-)의 입찰 및 해당법령 등에서 정해진 금액 또는 비율 등을 지키지 않은 입찰의 경우 모든 공종의 입찰금액을 부적정한 것으로 판정 및 낙찰에서 배제하도록 개정하고, 모든 공종을 평균입찰금액 산정에서 제외하는 내용으로 개정

․전체 공종수가 10개 미만인 경우에는 부적정한 입찰금액으로 판정된 공종수가 1개 이하인 자를 낙찰자로 결정하는 등 심사대상공종이 적은 공사에 대한 기준을 신설

․2004년 3월 9일 입찰공고하는 최저가낙찰제 대상공사부터 적용

4) 지역제한 경쟁입찰의 적용대상공사 범위 확대

― 지역제한경쟁입찰의 적용대상범위를 상향 조정하는 내용의 국가계약법시행규칙은 재정경제부령제335호로 2003년 12월 12일 공포되어 시행되고 있음.

― 중소건설업체의 육성 및 지역균형발전을 위하여 입찰참가자의 주된 영업소의 소재지를 기준으로 입찰참가자격을 제한한 것으로 지역제한경쟁입찰의 적용대상범위를 30억 미만의 공사에서 50억 미만의 공사로 확대함.

(4) 현재 입법예고중인 법령(안)의 주요 내용

― 2003년이 부동산시장과 함께 부침을 거듭한 한 해였다면, 2004년은 부동산시장의 격변에 따른 여진이 계속되는 가운데 작년에 제․개정된 건설관련 법령이나 새로이 도입된 각종 제도들이 시장에서 직접 적용되고 정착되어 가는 한 해가 될 것으로 보임.

― 이미 2004년에 들어와서도 새로운 입법환경의 변화에 따른 후속조치들이 입법예고 등을 통하여 준비되고 있는데, 우선 주목을 끄는 것은 신행정수도건설과 관련한 「신행정수도의건설을위한특별조치법시행령(안)」이라고 할 수 있음(건교부공고 제2004-8호).

․여야간 힘겨운 합의를 거쳐 제정․공포(2004.1.16.)된 「신행정수도의건설을위한특별조치법」의 원활한 시행을 위하여(2004.4.17.) 동법에서 위임된 사항 및 동법 시행을 위하여 필요한 사항을 정하려는 것임.

― 주택건설분야에 있어서는 주택에 대한 투기수요 억제 및 투명한 거래관행의 정착을 위하여 도입된 주택거래신고제를 시행하기 위한 세부사항을 정하기 위한 「주택법시행령」 개정안(건교부공고 제2004-15호)과 「주택법시행규칙」 개정안(건교부공고 제2004-16호)이 입법예고되어 있음.

― 또한 이미 주상복합건물에 대한 청약과열을 방지하고 투기수요를 억제하기 위한 주상복합건물의 공급제도를 개편하는 내용으로 주택법이 개정됨에 따라 원활한 시행을 위한 「주택공급에관한규칙」 개정안도 입법예고되어 있는 상태임.

․건축허가를 받는 20세대 이상인 주상복합건물에 대하여 일반아파트와 동일하게 청약자격을 제한하고 투기과열지구내에서 분양권전매를 제한하는 내용을 담고 있음(건교부공고 제2004-17호).

― 이 밖에도 과밀부담금제도의 미비점을 개선하고 수도권정비위원회의 소속 변경을 내용으로 하는 ‘수도권정비계획법 개정안’(건교부공고 제2004-42호), 건설기계의 검사에 대한 건설교통부장관의 일부사무를 시·도지사에게 이양하고 비도로용 건설기계에 대하여도 정기검사 실시 등을 내용으로 하는 ‘건설기계관리법 개정안’(제2004-36호) 등도 개정을 기다리고 있음.

― 최근 철강이나 모래 등 원자재의 수급 불균형 등으로 인하여 원자재가격이 급등하는 경우 수의계약을 허용하여 시장변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 하고, 계약금액의 조정을 위해 필요한 기간을 계약체결일(또는 직전 조정기준일)로부터 60일 이내에도 가능하도록 함으로써 원자재가격 급등시 정부발주 공사에 소요되는 철강 등 관급자재의 확보를 용이하게 하고 공사를 원활히 수행할 수 있도록 하려는 취지로 입법예고되어 있음.

․원자재의 수급 불균형에 따른 원자재가격 상승으로 경쟁입찰을 통하여는 원자재 구매가 곤란하여 원자재가격이 급등하는 경우를 수의계약 사유에 포함함.

․현행 규정상 계약체결일(또는 직전 조정기준일)로부터 60일 이내에는 물가변동에 따른 계약금액 조정을 할 수 없으나, 이로 인해 최근과 같은 상황이 도래한 경우 원자재 확보가 곤란하다는 문제점을 개선하고자 계약체결일로부터 60일 이내에도 계약금액을 조정할 수 있도록 함.

― 또한 하도급거래공정화에관한법률의 시행을 앞두고 동법시행령이 입법예고 되어 있는 바 주요 내용으로는 다음과 같음.

․하도급대금 직접지급의 방법 및 절차를 구체화하여 수급사업자의 직접지급 요청이 발주자에게 도달한 때 직접지급의무 발생토록 명시(도달에 대한 입증책임은 수급사업자)

․직접지급사유의 발생에도 불구하고 발주자가 직접 지급할 수 없는 예외사유를 규정(수급사업자의 하도급대금 직접지급채권이 (가)압류된 경우, 직접지급사유가 발생하기 전에 이미 원사업자의 대금채권이 (가)압류된 경우, 다수의 수급사업자 채권이 동시에 경합하는 경우)하여 공탁토록 유도

․발주자가 부담하는 직접지급 채무범위의 상한을 원사업자에게 지급하여야 하는 대금으로 함

․발주자가 하도급대금을 직접지급하여야 하는 기한을 명시

․하도급법위반에 대한 조치유형별 하도급벌점을 조정하여 하도급분쟁협의회에서 조정이 성립된 경우 벌점을 삭제(0.5→0), 서면실태조사에 따른 경고와 신고 또는 직권조사에 따른 경고의 경우를 구별하여 전자에 대해서는 벌점을 감경(1→0.5), 다만 과징금부과의 경우는 단순히 시정명령하는 것보다는 위법성이 크므로 벌점을 상향조정(2→2.5)하고 고발벌점도 상향(2.5→3)

Ⅱ. 현안 및 문제점

1. 주택정책의 잦은 변경과 과도한 규제로 정책당국의 신뢰성 추락

― 지나치게 빈번한 법령의 개정으로 인한 예측가능한 건설행정의 실종

․주택 등 건축물의 분양제도는 부동산시장과 국내 주택건설시장에 가장 직접적 영향을 미치는 분야라고 할 수 있음.

․주택분양은 주택법의 위임에 따라 ‘주택공급에관한규칙’에서 상세히 규정

․그러나 2002년에는 4회, 2003년에도 4회 등 2년만 보더라도 총 8회의 개정이 있었음.

‘02.4.18 투기과열지구의 지정제도 도입, ’02.3 주상복합건물중 주택과 오피스텔의 선착순분양금지, 투기과열지구내 분양권 전매요건 강화, ‘02.10.29 투기과열지구내 청약 1순위 자격 제한, ’02.12.31 국토계획이용법 제정관련 조문정리

‘03.2.28 주상복합건물의 분양보증, ’03.6.7 분양권 전매금지, ‘03.6.27 지역 또는 직장조합원의 전매금지, 재건축 후분양제 도입, ’03.12.15 조합총회 전결사항 명시

․2004년 들어와서도 1.14일에 아파트 분양가에 선택품목 포함금지와 투기과열지구에서 무주택자에 대한 우선공급물량 확대를 내용으로 개정되었으며, 3월 현재 주상복합건물과 오피스텔 관련 조항과 복리시설에 관한 내용의 개정이 진행되고 있음.

․이처럼 잦은 개정으로 인해 전문가가 아닌 경우 개정의 구체적 내용 파악이 쉽지 않고, 시장에서도 조변석개(朝變夕改)식 정책수립 및 집행으로 인한 정책당국에 대한 불신 풍조의 확산우려가 있음.

― 또한 정책의 수립에 있어서도 규제의 필요정도를 넘어 과도한 경우에는 오히려 정책에 대한 시장의 저항감을 불러 일으켜 본래의 효과를 기대하기 힘들거나 시장 자체를 지나치게 위축시키는 부작용을 초래할 경우도 있음.

․도정법에 있어서 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하기 위한 조합원의 자격취득시기를 재건축조합설립인가 후로 하는 것은 투기억제를 위한 정책목적을 감안하더라도 과도한 제한이 될 가능성 높음.

2. 건축물분양시장의 관련 규정 부재로 피분양자의 피해발생 우려

― 상가 등 일반 건축물의 시공과 관련하여서는 건축허가 등에 대하여 건축법에서 규정하고 있으나, 분양과 관련한 규정은 전혀 없는 상태임.

․상가분양과 관련하여 허위․과장이나 기만적 내용이 포함되어 있을 경우 표시․광고의공정화에관한법률에 의거하여 규제를 받으나 2003년도의 경우 시정조치에도 불구하고 유사한 사례는 계속해서 다수 등장하고 있음.

― 이러한 건축물분양과 관련하여 국내에서는 이미 2003년에 ‘굿모닝시티 사기분양사건’이 발생하여 다수의 투자자가 피해를 입고 분양제도의 부재에 대한 추가 피해발생가능성에 대한 문제의 심각성이 사회의 주목을 끌면서 정책당국에서는 유사한 사례의 재발을 방지하고 분양거래질서의 공정성과 투명성을 제고하기 위하여 ‘건축물의 분양에 관한 법률(안)’의 입법을 추진함.

― 그러나 현재 국회 건설교통상임위에 계류 중인 법안은 최근의 여러 가지 정치적 상황 등을 고려할 때 제16대 국회에서 통과되기 어려울 것으로 전망되고 있음.

․건교부 등 정책당국은 입법시까지 분양광고의 규제 및 건축허가나 건축심의제도의 활용을 통하여 대비하려고 하나 이는 임기응변적 조치에 불과하다고 할 것임.

3. 하자보수책임제도의 미비

― 하자에 대한 사회의 부정적 시각이 잔존하고 있는 가운데 그 동안 정책당국은 하자를 부실시공의 주된 원인으로 설정하고 관련 법령에서 하자와 관련한 책임의 강화에 중점을 두어 왔음.

․건설산업기본법의 경우 부실시공의 우려가 있을 때에조차 시정명령(법 제81조)을 할 수 있도록 규정하고 있으며, 고의․과실로 건설공사의 시공을 조잡하게 한 경우는 영업정지(법 제82조), 고의 또는 과실로 건설공사의 시공을 조잡하게 함으로써 시설물의 구조상 주요부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 때 등록말소(법 제83조)까지 부실시공의 정도에 따라 단계적으로 제재를 명시하고 있음.

․건설공사의 안전에 관한 법령에 위반하여 건설공사를 시공함으로써 착공 후 하자담보책임기간 내에 교량․터널․철도 기타 대통령령이 정하는 시설물의 구조상 주요부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 자는 가중 처벌을 규정(제93조 제1항).

― 한편, 공공부문의 공사계약에 적용되는 국가계약법시행령에서는 공사 등의 경우 안전대책을 소홀히 하여 공중에게 위해를 가한 자 또는 사업장에서 산업안전보건법에 의한 안전․보건조치를 소홀히 하여 근로자 등에게 사망등 중대한 위해를 가한 자에 대해서는 부정당업체로서 입찰참가자격을 제한하고 있음(영 제76조)

― 그러나 이상의 규정을 세밀히 살펴보면 건설관련 법령은 부실시공에 대해서 매우 엄격한 태도를 취하면서도 하자에 대해서 일정 규모 이상의 심각한 수준에 이르렀을 때 비로소 과징금 등에 의한 처벌을 규정하여 하자의 중대성과 심각성을 전제로 하고 있다는 점을 알 수 있음.

․경미한 하자의 경우 즉, 안전성이나 구조적 부실과 관련이 없는 경우 적절한 기간 내의 하자보수책임을 부여함으로써 계약상의 책임을 다하도록 하는 것이 필요함.

․하자발생시 발주자의 무리한 요구에 대하여 시공사의 경제적 부담은 가중되고, 다른 시공사의 정당한 클레임까지도 곤란하게 만드는 등 부작용을 낳고 있음.

― 이러한 사회적 인식과 함께 공동주택의 경우 하자의 개념이 주택법에 개괄적이나마 규정되고 있지만 일반 건설분야에는 절차에 관한 규정만 있을 뿐 정확한 하자의 개념이 정립되어 있지 않음.

․대부분 하자의 보수책임기간이나 하자보수청구절차를 포함하고 있을 정도일 뿐, 정작 하자의 개념정의나 하자의 판단기준에 대하여 특별한 구성요건 등을 열거하고 있는 경우는 없음

․하자정의의 부재는 하자보수관련 분쟁 발생시 시공사의 하자보수책임의 판단이나 면책 등을 주장함에 있어서도 장애요인이 될 수 있음.

― 다만, 최근에 고무적인 것은 그 동안 불분명한 하자개념으로 인하여 하자보수책임을 둘러싼 발주자와 시공사간의 분쟁이 빈번하였던 점을 개선하기 위하여 공사계약일반조건에서 하자를 계약상대자의 시공상의 잘못으로 인하여 발생한 하자로 한정한다고 개정되었다는 점임.

․비록 법령은 아니라 하더라도 공공부문의 공사계약에 사실상의 구속력을 갖는 공사계약일반조건에서 하자에 대한 개념 정의를 일부 규정하고 있다는 점은 그 동안의 공사현장의 문제점을 일부 반영한 것으로 볼 수 있음.

― 그러나 하자와 관련해서는 아직도 많은 실질적 과제가 남아 있는 바 공사계약일반조건에 하자보수완료확인서 발급의 지연이나 하자보수완료확인서의 발급과 관련한 특약을 정할 수 있다고 하는 규정은 여전히 하자보수책임의 개선이 필요함을 보여주고 있음.

4. 하도급거래분야의 규제강화 치중

― 최근 하도급거래공정화에관한법률이 개정되어(‘04.1.20 공포) 2004년 4월 20일부터 시행될 예정임.

― 그런데 동법의 내용을 보면 하도급대금 지급보증의무 위반시 제재를 상당히 강화하고 그 법적 형식도 상향하고 있음.

․원사업자가 하도급대금지급을 보증하지 아니한 경우에는 하도급대금의 2배에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 규정

․기존의 하도급거래공정화에관한법률시행령에 규정되어 있던 하도급대금 직접지급사유를 법에 규정

․지연지급시에는 연 100분의 40의 범위 안에서 은행법에 의한 금융기관이 정하는 연체대출금리 등 경제사정을 고려하여 공정위가 정하여 고시하도록 규정

― 문제는 하도급법위반에 대해서 위반행위별로 과징금이나 영업정지, 벌금 등의 각종 행정조치가 규정되어 있는 데도 불구하고 또 다시 벌점을 부과하거나 입찰참가자격을 제한 또는 영업정지를 요청하는 것은 지나친 규제라는 측면과 불이익의 이중 부과라는 불합리가 내재되어 있다는 점임.

․건설업계는 현재와 같이 일정 이상 누적점수업체에 불이익을 주는 negative system보다는 벌저이 일정기준 미만일 경우 법위반에 대한 각종 제재나 처분을 일부 면제해주는 등의 incentive를 활용하는 positive system으로 운용하는 것이 실효성이 있다는 의견을 내놓고 있음.

․처벌이나 규제의 강화, 신설이 시장의 자율적 기능 회복을 지원하는 시스템보다 단기적으로나 외형적으로는 효과적일지 모르나 하도급거래질서의 공정성을 언제까지나 법령에 의존하도록 하는 것은 타율적 거래질서를 형성시켜 장기적으로 바람직하지 못함.

5. 국가계약관련 분쟁해결시스템의 현실성 의문

― 조정절차는 불복시 재판청구가 가능하고 중재는 판결과 동일한 효력을 가지는 최종적 분쟁해결절차로서 상이한 효력을 가지는데도 불구하고, 종전의 규정은 이러한 구별 없이 단순히 분쟁해결절차의 하나로 나열하고 있어 각 분쟁해결절차가 가지는 의미를 체계화한다는 취지로 공사계약일반조건이 개정되었음.

․기존에는 분쟁해결과 관련하여 협의를 우선으로 하고 협의가 이루어지지 아니할 경우 중재, 조정, 법원의 판결로 해결토록 규정하였음

․협의가 되지 않는 경우 법원의 판결 또는 중재법에 의한 중재에 의하여 해결토록 하고, 다만 국제입찰의 경우 국제계약분쟁조정위원회의 조정절차를 이용할 수 있도록 함.

․법원의 판결의 경우에도 발주기관 우위의 합의관할규정을 삭제하고 민사소송법상 관할규정에 따른 법원의 판결에 따르도록 함

․이와 함께「특정조달을위한국가를당사자로하는계약에관한법률시행령특례규정」에서는 국제계약분쟁조정위원회의 효율적인 업무처리를 위하여 공사분야소위원회를 두어 국제계약분쟁조정위원회에 조정청구된 분쟁을 우선 심사하여 조정안을 작성하도록 함.

― 이러한 분쟁해결조항의 개정을 통하여 공사로 인한 분쟁발생시 실질적인 해결의 신속원활을 위한 효과가 어느 정도 있을 지는 속단하기 어려울 것으로 보임.

․공공공사의 경우 공사계약일반조건 등 관련 법령의 해석에 대한 입장차이가 적지 않을 뿐만 아니라 발주자인 국가와 계약상대자인 시공사가 계약상 실질적인 대등한 위치에서 자신의 주장을 하는데는 현실적인 어려움이 따르기 때문임.

․또한 계약규모에 따른 조정 이용상의 한계문제도 해결되지 않은 가운데 전문성을 살려 공사의 특성을 반영한 해결을 추구하는 중재절차의 이용을 건설업계에서는 선호하고 있으나 발주자측에서는 난색을 보이고 있기 때문에 결국 법원의 판결로 최종적 결론에 도달해야 한다는 점에서 그다지 나아질 것이 없다고 여겨지기 때문임.

Ⅲ. 개선방향

― 주택정책은 국민의 주거권 확보나 재산권행사와 밀접한 연관을 갖고 있으므로 예측가능하고 장기적인 정책수립에 노력하고 이를 법령에 반영되도록 하여 정책의 집행과정에 대한 시장의 신뢰를 제고하여야 할 것임.

․일반아파트, 주상복합건물, 오피스텔 등 다양한 주거형태에 대해서도 주택법의 시행을 계기로 해당 주거형태를 인정한 입법의 본래 취지에 맞도록 정비하거나 체계적이고 통일적인 규율을 통하여 부동산시장의 ‘풍선효과’가 다시 등장하지 않도록 해야 함.

― 도정법상의 조합원 지위양도시기 제한도 전매에 따른 주택재건축시장의 교란요인을 제거하기 위하여 필요한 한도 내에서 규제가 이루어져야 하므로 실제 조합원의 재산권행사가 결정되는 사업시행인가 이후나 관리처분계획 인가 이후로 하는 것이 법의 목적과 조합원 재산권행사의 최소한 제한 원칙 간에 균형도 유지할 수 있어 바람직할 것으로 보임.

― 상가 등 대형건축물의 공정하고 투명한 분양질서의 구축을 위한 입법은 이미 입법안이 국무회의를 통과하여 국회 상임위에 계류 중일 정도로 상당히 구체화되어 있으므로 제17대 국회의 개원과 함께 신속하게 다시 추진할 필요가 있음.

․동법률(안)은 주택이나 주상복합건물을 제외한 건축물분양에 있어서 분양신고제의 도입, 신탁계약이나 분양보증계약을 전제로 한 착공 후 분양의 허용, 분양광고의 규제 등이 포함되고 있어 상가 등 대형건축물의 분양질서를 새로이 구축하는 획기적 법률이 될 것으로 보임.

― 하자와 관련한 관련 법령의 개정 문제는 건설업계의 관심이 입낙찰에 주로 모아지고 있는 현실에서 논의의 공론화가 쉽지 않으나 이번 공사계약일반조건의 개정을 통하여 현실적인 설득력을 가질 때 정책당국에서는 충분히 반영한다는 전례로서 바람직하다고 할 것임.

․따라서 건설업체의 경제적 부담과도 직결되어 있는 하자보수책임의 문제는 하자에 대한 지속적 연구와 사례확보, 하자판정 전문기관의 육성, 하자보수완료확인서발급절차나 특약설정에 관한 공사계약일반조건의 개정 등에 건설업계의 관심과 정책적 건의가 이어져야 할 필요가 있음.

― 하도급거래의 규제 강화에 대해서는 규제만이 공정거래질서를 구축시키는 기능을 가지는 것은 아니며 원사업자와 수급사업자간의 신뢰와 상호 보완을 통하여 합리적인 하도급거래가 구축되도록 제도적으로 보완하는 방향으로 나아가야 함.

․하도급거래상의 각종 규제조치가 행해지는 경우 또 다시 벌점부과를 통한 실질적 불이익은 건설공사 외의 거래분야에서 하도급거래와 비교할 때 이중적 불이익부과라는 문제가 야기될 수 있다는 점에서 서면조사의 확대실시나 분쟁발생시의 조정을 활성화하여 시스템에 의한 하도급거래질서의 공정화를 추구하는 것이 장기적 측면에서 바람직할 것으로 보임.

― 정부발주공사의 분쟁이나 클레임을 해결하기 위해서는 선진국에서 그 효용성이 검증되어 있고 이용율도 지속적인 상승세를 보이는 조정이나 중재의 활발한 이용이 권장되어야 함.

․공사계약일반조건이나 건설산업기본법에도 공사로 인한 분쟁의 조정을 담당하는 기구가 명시되어 있으나 제도적 미비나 업무대상의 한정 등으로 건설업체의 이용이 극히 제한되어 있는 상태임

․최근 수년간 건설관련 분쟁의 해결에 있어서 설득력있는 결론을 제시해주고 있는 중재제도의 이용을 공공공사에서부터 활성화시키는 문제에 대하여 정책당국과 건설업계가 적극적으로 협의하도록 해야 할 것임

․공사와 관련한 분쟁이나 클레임발생이 불가피한 점이 있다는 것을 전제로 한다면 사회적 비용을 최소화하고 건설업의 경쟁력제고를 위해서라도 장기적으로는 현재 산재되어 있는 공사관련 분쟁조정기구를 통합하고 조정 외에 알선이나 중재 등의 기능도 함께 보유한 종합적 성격의 분쟁해결기구의 발족이 필요하다고 할 것임

― 한편 부패방지위원회는 정부발주공사에 있어서 가장 빈번한 클레임발생요인이라고 할 수 있는 ‘건설공사 설계변경제도 개선방안’의 검토를 통하여 분쟁의 발생을 최소화하고 합리적인 설계변경절차의 구축을 위하여 발주기관의 필요에 의한 추가공사가 설계변경대상에 포함되는지 여부에 대한 구체적 평가기준 마련을 권고한 바 있음.

․설계변경 요건 보고절차도 공사감독관을 경유해 계약담당공무원에 통지토록 되어 있는 현행 제도를 공사감독관과 계약담당공무원에게 동시에 보고토록 하고 검토결과도 서면으로 즉시 통지토록 개선을 추진

․설계변경으로 인한 협의단가 결정과정의 분쟁발생을 방지하기 위하여 단가 결정기준을 구체적으로 마련토록 개선을 추진

․발주관서별 총사업비 관리지침에 대해선 발주기관별 설계자문위의 기능을 강화함으로써 투명한 사업비관리 유도

․현재 81억 원 이상 국가계약공사(지자체공사는 243억 원이상)인 국제계약분쟁조정위의 조정대상을 국내 공사까지로 확대

― 이에 대해서 일률적 평가기준을 정할 경우 공사종류별 특성이 반영되지 못하는 부작용이 우려되기도 하지만 이러한 점만 보강된다면 설계변경으로 인한 공사의 지연이나 계약당사자간 갈등으로 인하여 국민이나 국가의 부담증가, 시공사의 공사집중 저해로 인한 부실시공 우려 등의 문제점을 개선할 수 있을 것으로 기대

Ⅳ. 향후 전망

― 향후 건설시장은 민간부문의 경우 주택경기의 위축과 도정법 및 주택법의 시행에 따른 규제 강화 등의 영향으로 당분간 어려움이 예상되며, 공공부문도 최저가낙찰제의 점진적 확대가 계획되어 있다는 점에서 경쟁격화로 인한 실제 수익은 감소할 가능성이 높음.

― 이런 가운데 주택시장은 2003년 3월 29일부터 주택거래신고제의 실시가 예정되어 있고, 최근 일부지역에서 토지거래분야에 투기의 우려가 제기되어 토지거래허가 등의 강화와 함께 주택부문으로 전파될 경우를 대비한 재건축아파트의 개발이익환수, 제한적인 주택거래허가제 등의 법제화 가능성도 예상되기 때문에 건설이나 부동산 관련 법제도 당분간 주택시장의 심리적 안정을 위한 규제의 강화나 신설이라는 기조가 유지될 것으로 전망됨.

․강화된 규제를 적용대상을 확대함으로써 실제 규제가 강화되는 경우도 나타나고 있는데, 대표적인 경우는 투기과열지구의 확대 지정, 주상복합건물에 대한 청약 및 전매제한 적용 등을 들 수 있음

― 또한 서울시 도시개발공사의 상암지구 분양원가의 공개로 시민단체 등의 분양원가 공개는 원가 공개의 당위성이나 기술적 가능성 여부를 떠나 여전히 주택건설업체에 상당한 심리적 압박요인으로 작용할 가능성이 높음.

․건교부는 주공아파트 건축비 공개 여부를 검토할 ‘주택공급제도 검토위원회’를 구성하고, 공청회 등을 거쳐 2004년 6월경에 최종 결정.

― 공공주택부문에 우선 적용이 검토되고 있는 후분양제의 확대도 피분양자의 보호 등 그 필요성은 충분히 공감을 얻을 수 있지만, 장기적 침체를 벗어나지 못하고 있는 국내 경기와 주택분양율의 저조, 미분양분의 증가 등이 제도시행의 장애요인이 되고 있어 법제화를 통한 시행시기는 불투명함.

― 공공부문에서는 최저가낙찰제의 시행에 따른 부작용과 보완을 위하여 2003년 말에 각종 관련 예규 등의 개정이 이루어졌으나 구체적 시장의 적용과정에서 당초 입법취지와 다른 현상의 초래되어 갑작스런 회계예규의 개정이 있음을 앞서 본 바 있음.

․이에 따라 저가심의제의 실효성을 확보하기 위하여 최저가낙찰제 대상공사에 대한 입찰금액 적정성 심사기준을 강화하였으나 시장에서 어느 정도의 효과가 있을 지에 대해서는 단정하기 어려움.

― 건설생산체계에 대한 기능위주의 재편문제, 의무하도급제 등으로 인해 필요 이상의 중층화된 하도급제도, 최저가낙찰제의 확대실시와 고품질의 공사, 턴키입찰제도의 확대와 도급자의 역할 등에 의한 시장구도의 변화 등도 향후 입법의 주요 테마가 될 것으로 전망됨.

․최근 수년간 건설업계의 논의가 대부분 기술력의 향상이나 건설생산체계의 합리화보다 입․낙찰에 치중된 경향을 보여 오고 있다는 점은 향후 방향전환이 필요한 것으로 보임

― 그 밖에 국내 건설시장의 외적 환경변화, 즉 자유무역협정(FTA), 도하개발아젠다(DDA), 자본이나 부동산시장의 개방 등으로 인한 국내 입법의 준비도 조속히 추진될 것으로 보임

― 결국 2004년도 상하반기의 법․제도변화는 2003년의 경우를 비추어볼 때 건설경기의 회복 정도에 따라 새로운 규제의 설정이나 강화, 그 내용과 실시시기 등이 좌우될 가능성이 높다고 할 수 있음.

― 따라서 건설업체도 막연한 심리적 압박감 등으로 위축되기 보다는 오히려 입법예고되어 있거나 정책적으로 추진되고 있는 법령이나 제도의 구체적인 내용을 사전에 파악함으로써 업계 차원의 요구나 건설시장의 현실을 제대로 반영할 수 있는 기회로 활용해야 할 것임.

․정책당국도 예측가능하고 일관성을 갖춘 정책집행으로서 최소한의 규제를 통한 시장질서의 자생력 제고를 바탕으로 건설업이 재도약할 수 있도록 지원함으로써 현 위기상황의 극복에 함께 지혜를 모아야 할 것임.