			제 62 호 (2004. 4. 1)
			□경제 : 2월 건축허가면적 전년 동월비 2.7% 증가 조달청 계약실적 2개월째 감소세 모기지론 대출 금리 연 6.7%로 확정 □정책 :「 건산법 」개정안 입법예고 , 건설 생산 체계 개선 추진 총사업비 관리지침 개선 , 총사업비 관리 강화 □이슈 : 철근 등의 자재 파동을 전화 위복의 계기로 □정보 : 주택 공급 체계의 국내외 비교 분석 □논단 : 철강재 대란을 바라보며

2월 건축허가면적 전년 동월비 2.7% 증가

- 주거용 허가면적 7개월 만에 상승세로 전환 -

■ 건축허가면적 7개월 만에 상승세로

□ 2004년 2월 건축허가면적은 773만 4,000□를 기록함.

- 전년 동월비 2.7% 증가하였으며 전월비로는 14.7% 증가함.

- 건축허가면적은 2003년 8월 이후 지속적으로 감소세를 나타냈으나 7개월 만에 상승세로 전환됨.

□ 용도별로는 주거용 건축허가면적이 가장 크게 증가함.

- 지난달 큰 폭(-60.1%)으로 감소했던 주거용 부문은 24.2%나 증가하여 전체 허가면적의 40.8%를 차지함.

- 반면 상업용과 공업용은 각각 13.2%, 18.0% 감소하여 작년 8월 이후 감소세가 지속됨.

■ 주택경기 회복 징후로 보기는 어려울 듯

□ 2월 들어 주택시장은 주택 매매가격이 0.5% 상승하였으며, 건축허가면적 중 주거용 부문이 증가세를 나타내는 등 일부 지표가 호전되고 있음.

□ 그러나, 당분간 주택경기의 회복은 쉽지 않을 것으로 보임.

- 2003년 7월 종 세분화 및 「도시및주거환경정비법」을 앞두고 건축허가면적이 크게 증가한 것을 제외하면 지속적으로 감소 추세를 보임.

- 미분양이 작년 11월 이후 지속적으로 증가 추세를 나타내고 있으며 2월 착공 실적도 전년 동월비 13.0%나 감소하는 등 관련 지표들은 여전히 어려움.

건축허가면적 추이

자료 : 건설교통부.

조달청 계약실적 2개월째 감소세

- 신규 발주 금액은 큰 폭으로 증가 -

■ 2004년 2월 조달청 계약금액 전년 동월비 3.6% 감소

□ 조달청 통계에 따르면 2월 시설공사 계약 금액은 2조 6,995억원을 기록함

- 이는 전년 동월비 3.6% 감소하여 2개월째 감소세를 이어갔으며, 전월비로는 154.5% 증가한 수치임.

□ 공종별로 보면 토목과 건축이 모두 감소함.

- 토목부문은 6.5% 감소해 2개월째 감소하였으며, 건축부문(-5.3%)은 3개월째 감소세가 지속됨.

- 반면, 지난달 큰 폭(-71.4%)으로 감소했던 전기/기계부문은 69.4% 증가하여 3개월 만에 증가세로 전환됨.

□ 금액별로는 대형 공사가 가장 크게 감소함.

- 대형 공사는 전월에 비해 27.0% 감소하여 3개월째 감소한 반면, 50억∼100억, 10억∼50억 공사는 각각 53.4%, 26.5% 증가함.

■ 신규발주 금액은 큰 폭으로 증가

□ 신규 발주 금액은 2월에만 9,160억원을 기록하여 전년 동월비 166.6% 증가함.

- 2월까지의 누적 실적을 보면 2003년에는 3,932억원이었으나 2004년에 1조 2,716억원으로 223.4%나 증가함.

- 이는 2003년에 대통령 선거의 영향으로 연초 사업 발주가 부진했기 때문임.

□ 한편, 신규 발주 금액 중 PQ 대상공사의 비중은 34.8%로 전년(40.5%)에 비해 감소함.

건설 발주액 추이

(단위 : 억원, %)

	시설 공사								신규 발주		감리 /설계
		공종별			금액별					PQ
		토목	건축	전기 /기계	100억 이상	50억 이상 ∼100억 미만	10억 이상 ∼50억 미만	10억 미만
2004. 2	26,995	22,040	3,236	1,719	12,531	7,458	6,212	794	9,160	1,200	659
전월비	154.5	142.0	315.9	139.1	94.6	384.3	183.8	82.1	157.6	-62.7	41.7
전년동월비	-3.6	-6.5	-5.3	69.4	-27.0	53.4	26.5	-26.0	166.6	-24.6	1,244.9
2003. 1∼2	37,600	31,148	4,014	2,438	18,971	8,998	8,401	1230	12,716	4,419	1124
전년동기비	-24.9	-25.0	-19.7	-31.0	-33.0	-1.6	-24.2	-19.9	223.4	177.7	94.1

주 : 신규공사는 총부기금액 기준임.

자료 : 조달청.

모기지론 대출 금리 연 6.7%로 확정

- 20년 만기 2억원 대출시 월 151만원 상환 -

■ 고정금리 연 6.7% 적용

□ 2004년 3월 25일부터 판매되는 한국주택금융공사의 장기주택담보대출(모기지론) 금리가 연 6.7%의 고정금리로 확정됨.

- 국민은행 등 7개 은행과 대한생명, 삼성생명 등 총 9개 금융기관에서 모기지론을 취급하게 됨.

- 차입자가 근저당권 설정비를 부담하면 연 6.6% 적용하며 이자율 할인옵션(차입자가 대출원금의 0.5%를 취급 시점에 지급하면 이자율을 0.1% 할인)을 추가로 선택하면 연 6.5% 적용함.

□ 원리금 균등 상환 방식에 의해 20년 만기로 2억원을 대출받으면 월 상환액은 151만 4,788원이 되며 연간으로는 1,818만원을 상환해야 함.

- 연 3,000만원 소득자를 기준하면 초년도 연소득 대비 원리금 상환액의 비중은 60.6%로 일반 가정을 기준할 경우 생활이 거의 불가능한 수준임.

□ 주택자금 상환액이 소득에서 차지하는 비중이 상환 초년도에 30%(생활 가능 수준) 정도로 낮춰지려면 소득은 6,000만원 정도가 되어야 함.

- 초년도에 연소득 3,000만원인 대출자가 6,000만원의 소득을 얻으려면 연간 소득 증가율을 4%로 가정하면 향후 18년, 5%로 가정하면 15년 이상 경과해야 가능함.

- 그러나 정률체증 상환 방식을 적용하되 상환 체증률을 소득증가율과 같게 하는 경우, 상환기간 동안 소득 대비 상환원리금 비중이 일정해짐. 소득증가율 4% 가정시, 초년도 소득 4,500만원이면 30% 수준을 달성하게 됨.

한국주택금융공사의 모기지론 2억원 대출시 상환 원리금 분석

구 분	월(만원)	연간(만원)	소득 인상폭(%)	대출금/소득 (배수)	초년도 상환액/소득(%)
					원리금 균등	정률 체증
소 득 분 류	250.0	3,000	기준	6.7	60.6	44.9
	333.3	4,000	33%	5.0	45.4	33.7
	416.7	5,000	67%	4.0	36.4	26.9
	500.0	6,000	100%	3.3	30.3	22.4
원리금 상환액	151.5	1,818

주 : 20년 만기, 모기지론 이자율 6.7%, 소득증가율 연평균 4% 적용.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

「 건산법 」개정안 입법예고, 건설 생산 체계 개선 추진

□ 건설교통부는 3월 18일자로 「건설산업기본법」개정안을 입법예고하였고, 규제개혁위원회와 법제처 심사 등을 거쳐 정부안이 확정되면 금년 7월중 국회에 제출한 예정이다.

□ 개정안에는 직접시공제도 도입, 의무하도급제도 폐지, 하도급저가심사제도의 의무화 등 주로 건설 생산 체계의 개선을 위한 방안이 포함되어 있지만, 작년 말 공청회(2003.11.14) 때 포함되었던 일반건설업과 전문건설업간 겸업제한 폐지 방안은 삭제되어 있다.

■「건설산업기본법」개정의 배경

□ 부실 건설업체의 난립 억제, 무등록업자에 의한 불법 직영시공 및 저가 하도급을 방지하기 위하여 관련 법령을 개정함으로써 부실 건설업체의 퇴출 촉진, 공정한 거래관행 확립 및 건설산업의 경쟁력 강화를 도모하고자 한 것이 이번 개정의 배경으로 볼 수 있음.

■ 개정안의 주요 내용

시공 및 하도급 제도의 개선

□ 무자격 부실 건설업체의 난립과‘입찰브로커’화를 방지하기 위해 직접시공제도를 도입하기로 하였음.

- 시행령에서 규정할 사항이지만, 30억원 미만 공사는 30∼50%를 직접 시공하도록 하겠다는 방안을 보도자료에서 예시

- 직접시공 계획 미제출시 250만원 이상의 과태료 부과 및 직접시공 의무 위반시 1년 이내 영업정지 처분 부과

□ 기업이 자율적으로 결정해야 할 하도급 비율을 규제함으로써 효율적인 건설 생산 체계 구축을 저해하는 제도로 평가되어 온 의무하도급제도는 폐지하기로 하였음.

- 다만, 제도 변경에 따른 전문업계의 준비 기간을 고려하여 2007년 1월 1일부터 폐지

□ 소규모 건축물의 경우 부실시공을 방지하기 위하여 일정 규모 이상의 건축물은 건설업자가 시공하도록 하고 있으나, 건축물 용도 변경 및 대수선 관련 건축 규제가 완화되면서 무등록자에 의한 불법 직영시공이 크게 증가하고 있는 실정이어서 3층 이상의 건축물도  건설업자가 시공하도록 하였음.

공정한 거래관행 정착

□ 하도급저가심사제도의 적용은 의무 사항이 아니기 때문에 저가 하도급 방지 효과가 미흡하고, 하수급인의 적정 공사비 확보가 어렵다는 이유로 하도급 저가심사를 의무화하기로 하였음.

□ 하수급인이 설계변경 등에 따라 추가 금액을 지급받고도 하수급인에게 은폐하거나 어음을 지급하는 등 불공정 거래 관행이 성행하고 있기 때문에 원-하도급자간 대금지급 과정의 투명성을 제고하기 위하여 발주자가 설계변경 등에 따른 계약금액 조정 내용을 통보하도록 하였음.

□ 원수급인이 하도급대금 지급보증 수수료를 일방적으로 부담하고 있어 지급보증을 회피하는 사례가 많기 때문에 하도급대금 지급보증 수수료를 원가에 반영해주기로 하였음.

□ 시공능력 평가시 건설공사 실적 등을 허위 제출하는 사례가 최근 들어 급증하고 있어, 허위 제출자에 대한 제재를 강화하도록 하였음.

- 허위 제출시 현행 1천만원 이하 벌금 규정을 삭제하고, 6월 이하의 영업정지 부과

□ 건설분쟁조정제도의 활성화를 위하여 조정을 거부한 해당 당사자도 그 이유를 조정위원회 및 상대방에게 거부 사유를 서면으로 통보하도록 의무화하며, 특히 국가 등이 피신청인일 경우 조정에 응하도록 유도하기로 하였음.

기타 건설업 등록반납제도 도입 등

□ 건설업 등록에 대한 규정만 있어 위법 사실이 있는 건설업자가 등록 반납 후 새로이 건설업을 등록하는 등 처벌 회피수단으로 활용되는 것을 방지하기 위하여 건설업 등록 반납에 대한 근거 규정을 신설하고, 반납한 그 업종에 대해서는 1년간 재등록을 금지하도록 하였음.

□ 그밖에 건교부 장관이 발주기관에 대한 점검 및 평가를 할 수 있는 근거 규정과 건설산업정보 종합관리체계의 구축·운영에 관한 근거 규정을 마련하기로 하였음.

이상호(정책동향연구부장□shlee@cerik.re.kr)

총사업비 관리지침 개선, 총사업비 관리 강화

□ 기획예산처는 금년 3월 25일부터「2004년도 총사업비 관리지침」을 개정하여 시행하도록 하였음.

□ 금년부터는 계약체결 후 발생되는 낙찰차액을 감액 조정하여 설계변경 등에 사용하지 못하도록 하고, 턴키공사의 총사업비가 기본설계 결과에 따라 대폭 변경되는 사례가 발생하지 않도록 하였으며, 50억원 이상의 설계변경에 대해서는 조달청이 공사단가를 검토하도록 하는 등 총사업비 관리를 강화하였음.

■ 총사업비 관리대상 사업

□ 총사업비관리제도는 대형 국책사업의 무분별한 추진과정에서 발생하는 사업비 증가를 억제하기 위하여 1994년에 도입되었으며, IMF 관리 체제하인 1999년부터 총사업비 관리가 강화되어 총사업비의 증액을 억제하는 데 크게 기여하였음.

- 연평균 26.5%(1996∼1999)였던 각 부처의 총사업비 증액 요구 증가율은 2000년 이후 4.4% 수준으로 격감

- 특히 1999년 전후에 완공된 사업의 경우 총사업비가 40% 이상 증가한 사례도 있었으나, 올해 완공 예정인 사업은 10% 이내에서 안정화

주요 대규모사업 총사업비 증가 현황

(단위 : 억원, %)

구 분		총사업비
		착수(A)	완공(B)	증감률(B/A)
·1999년 전후 완공	인천국제공항 1단계(1992∼2001)	39,718	56,323	41.8
	대구지하철 1호선(1991∼1998)	1907	14,597	33.8
·2004년 완공 예정	대구∼포항 고속도로(1998∼2004)	18,026	19,632	8.9
	호남선 전철화(2001∼2004)	8,753	8,994	2.7

주 : 1) 착수(A)는 실시설계 금액.

2) 완공(B)은 2004년 완공예정 사업의 경우 2003년말 기준 총사업비.

□ 총사업비 관리대상 사업은 사업 기간이 2년 이상으로 총사업비가 일정 규모 이상인 사업인데(토목공사 : 500억원 이상, 건축공사 : 200억원 이상),  2004년 3월 현재 총 702개, 215조원(토목공사 : 207조원, 건축공사: 8조원) 규모의 사업에 적용되고 있음.

- 부처별로 보면, 건설교통부 소관 사업이 총 542건으로 전체의 77.2% 차지

□ 2003년 12월부터 500억원 이상 PQ공사에 최저가낙찰제가 적용되고 있어 최저가낙찰제 공사와 턴키·대안입찰 공사의 대부분이 총사업비 관리지침의 직접적인 적용 대상임.

■ 총사업비 관리지침의 주요 개정 내용

□ 금년 3월 25일부터 시행하게 될 총사업비 관리지침의 주요 개정 내용은 다음과 같음.

- 입찰 결과 발생되는 낙찰차액은 계약종료 후 60일 이내에 감액 조정토록 하여 부처에서 설계변경 등에 임의로 사용하지 못하도록 하고, 낙찰차액 감액요청시 시설부대비도 함께 감액 요청

- 턴키공사(설계□시공 일괄입찰 공사)는 건설업체에서 시행한 기본설계 결과에 따라 기술심의와 가격입찰이 이루어지는데, 총사업비를 기본설계 전단계(기본계획)에서 미리 협의하도록 하여 총사업비가 기본설계 결과에 의해서 대폭 변경되는 일이 없도록 관리

- 공사 중에 발생하는 50억원 이상의 설계변경에 대해서는 조달청에서 공사단가를 검토하도록 하여 공사비 관리 강화

- 환경영향평가, 교통영향평가, 지자체 협의 결과 등 관련법 이행사항은 원칙적으로 실시설계에 미리 반영하도록 하여 사업추진 과정에서 설계변경 등으로 인한 공사비 증액과 행정력 낭비 방지

□ 이와 함께 기획예산처는 총사업비 관리의 정착 및 총액배분자율편성제도 도입 등 재정운영의 자율화□분권화 추세에 따라 총사업비 관리에 있어서도 각 부처의 자율성을 확대할 수 있도록 도로·철도·항만·건축 등 각종 공사별 특성을 감안하여 예비물공량제도를 도입하는 방안 등을 금년 하반기 중에 마련할 계획임.

■ 사업 타당성 검토 강화 필요

□ 이상과 같은 총사업비 관리강화에 대응하여, 건설업계는 특히 최저가낙찰제 공사와 턴키공사 입찰시 사업 타당성 검토를 강화해야 할 필요성이 있음.

- 총사업비 관리를 강화하면 할수록 설계변경 등을 통한 계약금액의 증액이 현실적으로 어렵고, 최저가낙찰제 공사나 턴키공사의 수익성이 저하되는 결과 초래

□ 공사별 특성을 감안한 예비물공량제도나 총액배분자율편성제도의 도입 방안은 건설교통부 등 사업주관 부처의 예산 편성 관련 재량권을 확대시켜주는 것으로 긍정적인 평가를 할 수 있음.

이상호(정책동향연구부장□shlee@cerik.re.kr)

철근 등의 자재 파동을 전화 위복의 계기로

- 국제 수급 불균형, 국내의 생산·유통 구조 문제 및 환경 규제로 파동 야기 -

■ 고철 가격 인상 등으로 철근 가격은 올해 들어 30% 상승

□ 국제 고철 가격은 지난해 12월 톤당 217달러이던 것이 금년 3월에 334달러로 54% 수직 상승함.

□ 철근 가격은 고철 가격의 상승 등으로 금년 들어 30% 급상승

□ 유통 과정에서 사재기 현상 발생 등으로 물량 확보에 상당한 어려움을 보임.

□ 이에 따라 건설 공사비의 상승, 공기 지연 및 공사 중단의 심각한 차질이 발생

□ 철근·형강의 가격 인상으로 건설 공사비의 3.3% 인상 요인이 발생한 것으로 추정됨.

철강 제품 가격 변화

(단위 : 천원/톤)

구분	2003. 4	2004. 1	2004. 2	2004. 3
철 근	402	450	498	534
후 판	400	455	455	-
H형강	445	495	535	605
고철(수입가, 달러/톤)	173	270	340	-

자료 : 산업자원부,‘원자재 수급안정대책’, 2004. 3. 3.

■ 철근 파동 외부적 요인도 있지만 국내 생산 및 유통 구조가 근본적 원인

□ 국제적 요인으로는 ① 세계 경제의 회복 및 중국의 고속성장, ② 해상 운임의 인상, ③ 자원개발 투자 저조 등이 지적됨.

- 특히‘배고픈 용(Hungry Dragon)’이라 불리는 중국은 세계 철강소비의 36%, 시멘트 소비의 50%를 차지하면서, 2008년도 베이징올림픽을 대비 2,100조원의 인프라투자를 계획

□ 국내적 요인으로는 ① 강력한 독과점력을 가진 철강업체가 담합 과징금 부과에 대한 항의로 관수 입찰 기피, ② 국내시장의 수급 악화에도 불구하고 지난 1∼2월 전년 대비 24배에 달하는 수출 증가, ③ 유통과정에서의 사재기 현상 등의 발생 등이 철근 파동을 야기시킨 중요한 요인으로 지적됨.

■ 환경영향평가제도 강화로 바닷모래 채취 위기

□ 환경부는 도서 인근 지역에서 골재채취시, 환경영향평가를 받아야 한다고 유권해석

- 해안선에서 육지쪽으로 1km, 바다쪽으로 10km 이내에서 골재 채취를 할 경우, 환경영향평가를 받도록 규정

□ 환경영향평가의 적용으로 수도권에서 소요되는 바닷모래 2,700만□ 중 83%에 해당하는 2,300만□을 공급하는 옹진군에서 골재 채취를 중단해 수도권의 골재 문제 발생

□ 골재공급 중단 사태가 지속될 경우, 조만간 레미콘 공급의 차질이 초래될 수밖에 없음.

□ 정부의 노력으로 옹진군에서 골재채취는 조만간 재개될 전망이나, 채취료 인상을 요구

2004년도 골재 공급계획

구분	하천	바다	산림	육상	비허가	계
공급량(만□)	4,330	3,940	13,331	1,503	3,790	26,894

■ 건설협회, 비상대책반 구성하여 장단기 대책 등을 정부에 적극 건의

□ 상근부회장을 팀장으로 하고 건설협회, 건산연 등의 전문가로 TFT를 구성하여 회계예규 개정 등 다양한 개선방안에 대해 정부와 긴밀히 협의

- 옹진군의 바닷모래 채취를 조속히 재개토록 건의한 결과, 정부는 관계기관 대책회의를 열고 최대한 조속한 시일 내에 모래 채취를 재개한다는 방침을 결정

- 철근 수급 문제의 해소를 위한 긴급 대책으로 철근 생산 및 수입의 확대, 수출 억제, 매점매석 행위 단속 등을 요구

- 철근 가격 상승분을 최대한 공사원가에 반영시키기 위한 조치로 관급 철강재는 계속 관급을 유지하고, 관급이 지연될 경우 공기 및 공사비에 이를 반영하며, 인상된 가격을 조속히 반영하여줄 것을 요구

■ 자재 공급 측면에 대한 장기적 합리화 대책 강구해야

□ 철강재 파동은 국제적 요인으로 장기화될 가능성도 있어, 단기 대책으로는 한계가 있음.

□ 장기적인 관점에서 독과점 자재생산 업체들의 카르텔 형성 금지, 자재 유통 구조의 합리화, 자재구매 예고제에 의한 계획적 생산 유도, 중소기업을 위한 공동구매 인프라의 구축, 글로벌 소싱의 확대, 해외 자원개발 사업에 적극 참여를 유도하기 위한 정책적 지원, 자원절약적 공법에 대한 개발 지원 방안 등을 적극 검토할 필요가 있음.

권오현(연구위원□ohkwon@cerik.re.kr)

주택 공급 체계의 국내외 비교 분석

■ 우리나라는 대량의 주택을 조기에 공급하기 위한 주택공급 시스템 운영

□ 우리나라의 주택공급 방식은 대량의 주택을 조기에 공급해야 했던 시대적 요구로 인해 몇 가지 독특한 방식을 취하고 있음.

- 먼저, 공공부문의 직접 및 간접 재원이 투입되는 공공주택은 물론 순수 민간부문이 공급하는 주택도 정부가 정한 방식에 의거하여 공급하도록 하고 있음.

- 둘째, 무주택자에게 주택을 우선 공급한다는 정책 목표의 달성에 있어 신규 주택을 그 공급 대상으로 삼았음. 그러다 보니, 주택을 분양받을 수 있는 자격을 제한하고 서열을 매겼을 뿐만 아니라 신규로 공급되는 주택 가격을 이들이 구입 가능하도록 조절하는 일이 필요하였음(분양가 제한).

- 수요자들의 주택자금 마련과 민간 건설업체들의 건설자금 조달을 모두 효율적으로 추진하기 위해 입주자 저축제도와 선분양 방식을 도입하였음.

- 공공부문 주택공급 방식과 순수 민간부문의 주택공급 방식이 모두 하나의 방식으로 획일화되어 주택 시장의 시장 기능이 제대로 정립되지 못하였음.

- 따라서 경기가 불황기에는 항상 주택건설산업을 활성화시켜야 하는 정책 부담으로, 또 경기가 과열 양상을 보일 경우에는 투기억제 대책으로 정책을 전환할 수밖에 없는 문제점을 야기하게 됨.

■ 일본 - 단독주택, 지가 및 임대주택 공급으로 주택 문제 해결

□ 일본은 우리나라와 같이 전후 10년 동안 주택 부족을 해결하는 것이 주택정책의 주된 과제였음.

- 일본 주택공급 주력 시기의 특징은, 분양주택보다 지가(持家) 및 임대주택이 주류를 이루었으며 공동주택보다 단독주택 위주의 주택 공급이 주류를 이루었다는 것임.

- 주택금융은 주로 수요자 주택금융으로 집중되고 있으며 특히 주택금융공고를 통한 주택금융 지원이 주류를 형성

- 주택금융공고는 물론 후생연금 및 국민연금 가입자를 대상으로 한 주택융자, 재형저축에 가입한 샐러리맨을 대상으로 하는 주택융자 등의 공적 융자도 그 형태와 자금원이 다양

■ 미국 - 시장논리에 맡기는 것을 원칙, 수요자의 구매 능력 확보에 치중

□ 미국은 주택시장도 시장논리에 의하여 움직이고 있으며 정부의 주택정책 역시 저소득층의 주택공급과 주택금융 시장의 통제, 개인들의 자가 구입을 지원하기 위한 각종 금융지원 및 세제 혜택 등이 주요 내용을 이룸.

- 저소득층의 주택 공급은 초기에는 직접적인 주택 건설을 시도하였으나 점차 재고주택의 활용 및 임대료 보조 등의 금융지원 정책으로 전환

- 미국은 임대주택 이외에는 주택의 직접적인 건설에 정부가 개입하지 않고 있으며 대신 지역마다 주택공급 및 고용촉진을 위한 각종 지역개발 사업 및 재개발 사업을 지원

- 특징적인 것은 미국은 이처럼 직적접인 공급에 개입하지 않는 대신 수요자들의 주택 구입능력을 확대시키는 데 정부 정책이 집중되어 있음.

□ 특히 주택장기저당대출을 활성화하고 이를 유동화시킴으로써 주택금융의 규모를 확대 재생산하여 더 많은 주택금융을 소비자들에게 제공하고 있음.

- 우리나라와 같은 주택공급제도를 찾아볼 수도 없거니와 주택공급의 정형화된 틀도 없음.

- 다만 미국에서는 민간 개발업자들이 초기 사업자금을 조달하여 사업을 시작하고 주택 판매가 이루어지는 시점에 가서는 주택모기지 등의 장기자금으로 교체가 됨. 따라서 누구든지 주택모기지 자금을 받을 수 있는 자격 요건이 되면 주택을 구입할 수 있음.

■ 싱가포르 - 공공부문이 적극적으로 개입

□ 싱가포르 주택시장은 공공 주택시장, 민간 주택시장으로 이분화 하여 공공 주택시장에는 정부가 적극적으로 개입하는 반면, 민간 주택시장에는 정부가 전혀 개입하지 않고 있음.

- 싱가포르의 주택정책을 수행하는 대표적인 기관은 HDB이며 싱가포르의 공공주택은 모두 HDB가 건설하여 공급하는 주택임.

- HDB가 공급하는 주택은 보통 민간주택보다 45% 정도 낮은 가격으로 분양되어 중·저소득층이 부담 가능한 주택으로 공급되고 있으며 최초 분양 이후의 거래도 통제를 받음.

- 우리나라보다 더 엄격한 주택공급 기준이 적용되고 있는데 입주자격에 소득 제한까지 구체적으로 제시

- 한번 구입한 공공주택은 5년까지는 의무적으로 살아야 하고 의무기간 이전에 판매하려면 분양가격으로 HDB에 환매하여야 함. 의무기간을 거주한 이후 매도하는 경우에도 역시 해당 주택은 HDB에게 환매하여야 함.

- HDB 주택은 일생 동안 2번까지 분양받을 수 있으며 3번까지만 매수, 매도가 가능

- 싱가포르는 국민의 85% 정도가 HDB 주택에 거주하는데 이들의 90%가 자가 형태로 HDB주택을 소유하고 있음.

■ 정책 대상 명확화로 시장개입 효과 극대화, 민간부분은 대부분 시장 기능에 맡겨

□ 외국의 주택공급 체계를 분석한 결과 공통점은 정부의 주택정책 대상이 명확하고 지원 방법도 각국의 사회적인 여건과 주택시장 여건에 맞게 운영하고 있다는 것임.

□ 대신 정부의 정책 대상이 아닌 민간 주택시장에 대해서는 정부가 개입하지 않고 있음.

□ 또한 대부분의 국가에서 수요자 및 공급자에 대한 금융지원제도가 모두 발달되어 있음.

- 미국과 같이 민간 주택금융시장을 활성화시켜 활용하는 경우 정부가 일부 계층에 대해서는 모기지 대출의 지급보증을 통해 주택 구입을 지원하고 있음.

- 또한 민간 주택개발의 경우 부동산개발업이 발달되어 판매가 완료되기 전까지 개발업자의 단기자금 조달이 여러 형태로 가능함.

□ 일본과 싱가포르의 경우 공공 주택시장이 매우 발달되어 주택시장의 시장 실패를 극복

- 일본은 공공부문이 지원하는 주택금융의 종류가 매우 다양해서 개인 및 사업자, 투자자 등에게 자금을 융자해주고 있으며 각 주체별로 어떠한 주택을 구입하느냐에 따라 지원 내용을 각기 다르게 적용

- 싱가포르의 경우에는 전체 주택시장에서 공공 주택시장이 차지하는 비중이 2/3 이상이어서 정부가 주택시장에 많은 개입을 하고 있으나 민간시장에 대해서는 자율에 맡기고 공공 주택시장에 전력

□ 이러한 공공 주택시장의 발달은 결과적으로 경기 변동이나 소득 변화에 따라 중·서민층의 주거가 크게 불안해지지 않는다는 장점이 있음.

- 우리나라는 공공 주택시장이 발달되어 있지 못한 상황에서 공공과 민간 주택시장을 정부가 모두 정책 대상으로 삼고 있어 정책의 효율성이 낮은 반면, 민간 주택시장의 시장기능도 제대로 작동하고 있지 못한 상황임.

- 따라서 너무 포괄적인 우리나라의 주택공급제도는 정책 대상을 명확히 설정하고 계층별로 차별적인 접근을 시도해 나가는 것이 필요함.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

철강재 대란을 바라보며

고철 등 국제 원자재 가격이 급등하였다. 제강업계에서는 이를 계기로 2002년 이후 7차례에 걸쳐 철강재 가격을 2배 가까이 인상하였다. 일례로 철근 가격은 2002년 초에는 톤당 30만원 수준이었으나 최근에는 유통업체의 사재기가 가세하면서 60만원에도 구하기 힘들다. 철강재는 골조 자재이므로 공급난이 발생하면, 곧바로 공 기 지연으로 연결된다. 이에 따라 최근 철강재 공급난이 심화되면서 구매 능력이 취약한 중소 건설업체와 공공공사 현장의 피해가 속출하고 있다.

최근 정부에서는 할당관세 적용 품목을 확대하고, 사재기 등 매점매석 행위를 엄단하겠다고 발표했다. 그러나 대책의 실효성에는 의문이 있다. 그 동안의 건자재 수급 대책을 보면, 항상 뒷북치기와 사후약방문의 사례가 많다. 수급 불균형이 발생한 이후, 정책 입안자가 이를 인식하여 대책을 마련하고, 법이나 지침 등을 개정하여 시장에 파급되기까지 일정한 시차가 존재하기 때문이다. 따라서 건자재의 수급 안정을 위해서는 사전적인 대책이 매우 중요하다. 이미 수급 불균형이 발생한 이후에는 가격의 급등을 피할 수 없고, 한번 오른 가격은 좀처럼 내리기 어렵다.

최근의 철강재 대란은 유통 구조가 취약하다는 문제점에서 출발하고 있다. 철강재는 수급 상황이 조금만 악화되면 사재기와 출하 지연 등이 가세하여 공급 사정이 더욱 악화되고, 가격 폭등으로 이어지는 것이 상례이다. 생산자 입장에서는 이를 악용하는 측면도 있다. 더구나 철강재는 과점 시장의 폐단도 존재한다.

단기적으로 건설업체에서는 신규 사업의 분양 시기를 조정하고, 기 공사 물량은 에스컬레이션을 원활화하는 것이 필요하다. 철강업계에서는 고철 수집을 적극적으로 확대하고, 수출을 억제해야 한다. 유통 구조 측면에서는 철강업체와 수요자의 직거래를 강화하고, 다단계 유통 구조를 단순화하고 투명화해 나가야 한다.

최근 사태는 중국 경제가 우리에게 미칠 수 있는 영향을 단적으로 보여주고 있다. 중국의 연간 철강 수요 증가량이 우리의 1년 소비량과 맞먹는다. 앞으로 중국과의 교역이 더욱 늘어난다는 점을 감안할 때 언제든지 수급 불안정이 재현될 우려가 있다. 따라서 조달청이나 건설공제조합을 중심으로 비축 사업을 활성화할 필요성이 있다.

최민수(연구위원·mschoi@cerik.re.kr)

■ 철강재 수급이 건설산업에 미치는 영향 및 대응전략 세미나 개최

□ 2004년 3월 31일(수), 14:00에 건설회관 2층 중회의실에서 철강재 수급 안정화 및 정책 개선에 관한 세미나를 개최

■ 최근 주요 발간물

□ 주택공급체계의 국내외 비교분석(연구보고서 2004-04, 3. 16)

- 주택시장의 여건 및 주택정책의 기조, 주택공급제도의 평가, 외국의 주택공급 방식, 한국 주택공급제도의 개선 방안 및 정책 제언 등의 내용 수록

□  DDA협상의 추진경과와 대응 방향(건설산업동향 2004-04, 3. 29)

-  DDA협상을 계기로 국내 건설업계의 국제 경쟁력 제고 차원에서 국내 건설제도 및 관행을 Global Standard로 전환 필요