2004년 하반기 주택·부동산 경기 전망

한국건설산업연구원 부연구위원  김   현   아

Ⅰ. 2004년 상반기 부동산 시장 동향

1. 토지시장

2. 주택시장

3. 정책동향

Ⅱ. 2004년 하반기 부동산 경기 전망

1. 개요

2. 토지시장

3. 주택시장

Ⅲ. 향후 과제: 부동산 경기 연착륙 방안

2004년 하반기 주택·부동산 경기전망

< 차 례 >

I. 2004년 상반기 부동산 시장동향	1

1. 토지시장	1

(1) 토지가격	1

(2) 토지거래	2

2. 주택시장	3

(1) 가격동향	3

(2) 수요동향	6

(3) 거래동향	7

(4) 주택금융동향	8

(5) 공급동향	9

(6) 재건축시장동향	12

3. 정책동향	13

(1) 2004년 주요 부동산 정책 이슈	13

(2) 7.2 건설경기 연착륙 방안의 내용과 파급효과	15

II. 2004년 하반기 부동산 경기 전망	18

1. 개요	18

2. 토지시장	20

3. 주택시장	21

(1) 가격전망	21

(2) 공급전망	22

Ⅲ. 향후과제: 부동산 경기 연착륙 방안	23

Ⅰ. 2004년 상반기 부동산 시장 동향

김   현   아

1. 토지시장

1) 토지 가격

2004년 1/4분기 지가는 1.36% 상승, 서울(2.1%)과 충남(2.4%)이 강세

□ 2003년 상반기까지 1% 미만의 소폭 상승세에 머물던 토지가격은 3/4분기 이후 상승폭이 확대되더니 2004년 1/4분기에도 1.36% 상승하였음.

·지역적으로는 서울(2.1%), 경기(1.96%), 인천(1.54%)등 수도권과 충남(2.16%)이, 용도지역별로는 녹지지역(1.89%)과 관리지역(1.69%)의 상승폭이 컸음. 이는 신도시 개발 및 행정수도 이전에 의한 영향과 대도시 주변 그린벨트 해제가 지속적으로 토지가격 상승에 영향을 미치고 있기 때문임.

< 분기별 지역별 지가 상승률(2003∼2004) >

자료: 한국토지공사

< 용도지역별 지가 상승률 >

(단위 : %)

구분		2002년					2003년					2004년
		1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4
전국		1.76	1.28	3.33	2.33	8.70	0.41	0.47	1.06	1.45	3.43	1.36
주거		2.00	1.39	3.65	2.75	9.79	0.36	0.41	1.12	1.48	3.41	1.32
상업		1.56	1.27	3.35	2.25	8.43	0.38	0.39	1.21	1.36	3.38	1.15
공업		1.19	1.01	2.48	1.79	6.47	0.31	0.35	0.58	1.00	2.25	1.16
녹지		2.29	1.56	3.47	2.48	9.80	0.80	0.80	1.28	2.03	5.00	1.89
관리		-	-	-	-	-	0.45	0.71	0.88	1.30	3.38	1.69
	준도시	1.16	1.03	3.08	1.40	6.67	-	-	-		-	-
	준농림	1.35	1.14	3.33	1.41	9.23	-	-	-		-	-
농림		0.48	0.38	1.23	0.61	2.70	0.05	0.21	0.35	0.78	1.39	0.99
자연환경		0.32	0.40	0.69	0.54	1.95	0.16	0.15	0.33	0.61	1.25	0.71

주: 증감률은 전분기 대비 증감률임.

자료 : 한국토지공사

2) 토지 거래

지역별로는 충남, 강원, 용도지역별로는 비도시계획구역의 토지거래 증가

□ 2004년 들어 토지거래는 감소세를 나타내고 있으며 특히 주거지역(-17.7%)과 공업지역(-19.5%)의 토지거래가 급감하고 있음.

·지역별로는 충남지역(24.9%)과 강원(16.8%)의 토지거래가 급증한 반면, 대전(-45.7%)과 부산(-34.0%)은 거래가 크게 감소하였음.

·용도지역별로는 상업지역(72.1%)과 녹지지역(63.4%)의 거래량 증가세가 둔화되고 있기는 하나 여전히 거래량(필지 기준)이 많은 반면 주거지역은 2003년 이후 거래량이 지속적으로 감소세를 나타내고 있음 .

·토지거래량은 투기지역 지정 확대에 큰 영향을 받고 있는 것으로 판단되며 주택거래신고제 시행이 반영되는 2/4분기 이후 주거지역을 중심으로 감소 폭이 더욱 커질 전망임.

< 용도지역별 토지거래량 추이 >                     < 건물유형별 토지거래량 추이 >

주: 전년 동기 대비 증감률임.                     주: 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국토지공사                              자료: 한국토지공사

< 용도지역별 토지거래량 추이 >

(단위 : 전년 동기 대비, %)

구분	계	도시계획 구역내						관리지역	농림	자연환경보전
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	관리
2002 1/4	61.7	90.7	99.3	68.8	56.7	33.6	146.6	30.8	-12.8	29.0
2/4	31.1	28.7	85.4	37.0	64.2	41.2	81.6	33.8	4.0	22.3
3/4	25.1	22.1	80.3	91.3	29.8	29.1	81.6	29.1	-7.0	30.5
4/4	24.7	18.9	80.7	30.9	47.0	28.6	15.7	34.3	18.7	11.5
2003 1/4	-6.1	-15.7	23.6	-8.5	28.0	3.4	77.9	4.2	13.3	-2.6
2/4	10.8	5.1	37.3	39.6	50.0	-4.6	632.1	-3.9	19.9	2.7
3/4	0.7	-8.9	57.8	-10.1	51.2	-2.9	-36.0	5.4	36.4	15.5
4/4	8.1	-3.0	72.1	-2.7	63.4	10.5	-21.3	12.0	34.0	21.2
2004 1/4	-0.5	-17.7	66.7	-19.5	49.5	6.3	-78.6	15.7	33.6	34.9

자료 : 한국토지공사

2. 주택시장

1) 가격동향

아파트만 매매가격 소폭 상승세, 전세가격은 전반적으로 하향 안정세

□ 2004년 상반기 단독 및 연립주택의 매매가격은 하락세를 나타내고 있는 반면 아파트는 여전히 소폭 상승세가 이어지고 있음.

·2월 이후 이사철, 대규모 재건축 단지의 착공 등에 힘입어 아파트 가격이 다시 반등세를 나타내었으나 일부 재건축 대상 아파트를 제외하고는 상승폭이 미미한 수준임.

·그러나 행정수도 이전에 대한 기대감이 반영된 충청권과 신규 주택공급이 중단되었던 일부 광역시는 높은 가격 상승세를 나타냄.

□ 주택전세가격은 2003년에 이후 안정세가 지속되고 있으며 2004년 아파트 전세가격이 소폭 상승세를 나타냈으나 상승폭이 미미해 우려할 만한 수준은 아님.

·단독주택 전세가격은 1∼5월 동안 2.0% 하락하였으며 연립주택도 0.9% 하락하였으나 아파트는 이사철 소폭 상승세(1.1%)를 나타냄.

·6월 말 이후 주간동향에 의하면 아파트 전세가격도 하락세를 나타내고 있음.

< 주택유형별 매매가격 변동(2002년∼2004년)>

(단위: %)

구분		매매가격			전세가격
		단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
2002년	전국	7.8	10.7	22.8	8.0	6.7	12.2
	수도권	13.1	11.9	29.3	9.4	6.7	10.5
	서울	15.1	12.6	30.8	11.8	7.8	11.4
2003년	전국	0.8	2.3	9.6	-3.1	-2.3	-0.4
	수도권	4.5	2.7	10.1	-4.4	-3.2	-2.7
	서울	5.2	1.3	10.2	-5.9	-3.0	-3.2
2003년 1∼5월	전국	1.9	2.9	4.8	0.5	0.9	1.8
	수도권	3.5	3.1	4.2	0.5	0.5	0.6
	서울	3.7	1.5	3.7	-0.2	1.4	0.4
2004년 1∼5월	전국	-1.1	-1.1	1.1	-2.0	-0.9	1.1
	수도권	0.5	-1.0	0.8	-2.3	-1.3	0.6
	서울	1.3	-0.3	1.8	-2.3	-1.7	0.7

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임.

자료: 국민은행,

수도권의 재건축 대상 아파트와 충청권 지역의 아파트 가격 강세

< 2004년 상반기 세부 지역별 아파트 매매가격 변동 >

(단위: %)

구분	서울 경기				광역시							도			전국
	서울			경기도	전체	부산	대구	인천	광주	대전	울산	전체	충남	충북
	전체	강북권	강남권
전체	2.5	2.7	2.4	0.5	1.2	0.8	0.6	0.5	1.6	3.4	3.0	0.8	3.2	3.1	1.5
재건축	5.8	0.6	6.0	1.0	3.2	3.7	-0.5	3.6	3.3	6.0	19.2	1.1	0.8	21.6	4.9
일반	1.7	2.8	1.0	0.5	1.2	0.7	0.7	0.3	1.6	3.4	2.5	0.8	3.2	2.6	1.1

주: 증감률은 2003년 12월말 대비 2004년 6월 말까지의 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

< 지역별 재건축 대상 아파트 매매가격 증감률 >    < 지역별 재건축 제외 일반 아파트 매매가격 증감률 >

주: 전년동기대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 2004년 상반기 아파트 가격은 역시 재건축 대상 아파트 가격이 견인하였으며, 행정수도 이전 및 신도시 개발 등 개발지역 주변의 아파트 가격이 크게 상승하였음.

·지역별로 재건축 대상 아파트와 일반 아파트의 가격 상승폭이 크나 재건축 대상아파트의 수가 적어 전체 아파트 가격에 미치는 영향은 적은 편임.

·행정수도이전에 대한 기대감 반영 역시 대전지역은 다소 하락하는 가운데 충남지역으로 기대감이 이전하고 있음.

□ 그러나 아파트 가격은 이미 상승세가 크게 둔화되면서 순환주기 상으로 침체기에 접어들고 있어 가격 반등의 가능성이 매우 낮음.

·높은 가격상승세를 유지해 오던 재건축 대상 아파트의 가격이 지방광역시를 중심으로 전년 동기 대비 마이너스에 진입하였음.

·일반 아파트 가격도 상승세가 지속적으로 둔화되고 있는 추세임.

수도권 전세가격 하락세, 지방은 소폭 상승세

< 전세가격 증감률과 전세매매비율 추이 >         < 전세시장동향(2000년 1월 ∼ 2004년 5월) >

주: 증감률은 전년동기대비 증감률임.                 자료: 국민은행

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

< 주요 대도시 지역의 전세가격 변동 추이(2000년~2004년 6월) >

(단위: %)

구 분	2000년	2001년	2002년	2003년	2004년1∼6월
서 울	14.1	21.0	15.0	-1.8	-0.5
경 기	9.7	18.5	9.8	-1.0	-0.1
인 천	13.8	28.4	15.3	-3.3	-0.5
부 산	14.2	15.1	17.1	2.6	0.2
대 구	10.2	16.8	15.1	3.2	-0.3
광 주	7.5	4.0	6.7	9.6	3.1
대 전	16.0	19.4	24.5	6.7	3.0
울 산	7.5	11.6	16.0	10.3	1.7

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 아파트 전세시장은 2002년 4/4분기 이후 상승세가 계속 둔화되면서 수도권 지역은 지난해 3/4분기 이후 전년 동기 대비 하락세(마이너스)로 진입

·국민은행의 거래동향에 의하면 전세시장의 공급부족은 크게 완화된 것으로 조사되고 있으며 작년에 이어 입주아파트 물량이 계속 늘어나 비교적 전세물량이 풍부한 상황임.

□ 그러나 수도권을 제외한 지방 광역시는 아파트 전세가격이 상대적으로 상승세를 나타내고 있음.

·2003년 4/4분기 이후 수도권 지역의 아파트 전세가격이 하락세를 나타내는 반면 지방 광역시는 여전히 소폭 상승세가 지속되고 있음.

□ 매매가격 강보합세, 전세가격 하향 안정세가 지속되면서 아파트 전세매매비율은 외환위기 이후 최저치인 50.3% 기록

2) 수요 동향

소비침체 장기화로 실수요자들의 부동산 수요도 급감

< 주거상황별 부동산구입계획비중 추이 >       <임차가구의 부동산구입계획비율과 소비자 기대지수>

자료: 한국은행, □분기별 소비자 동향조사□ ; 통계청, □매월 소비자 전망지수□

□ 한국은행 소비자 동향조사에 의하면 소비자들의 부동산구입계획비율이 2003년 2/4분기 이후 연속 5분기 하락세를 나타내고 있음.

·지난 5분기 동안 자가 가구와는 달리 지속적으로 부동산 구입계획비율이 상승하였던 임차가구도 2004년 2/4분기 들어 구입계획비율이 크게 낮아졌음(2004년 1/4분기 21 □ 2/4분기 16).

·2002년 4/4분기 이후 소비자 기대지수가 계속 100이하를 나타냈음에도 불구하고 임차 가구의 부동산구입계획비율은 상승세를 이어갔으나 소비자기대지수가 회복세를 보이지 않자 6분기 만에 임차가구의 부동산 구입계획도 감소세로 돌아섬.

·이는 상대적으로 안정세를 보이는 전세시장의 상황과 함께 소비위축, 향후 경기전망에 대한 불확실성의 증대로 소비자들의 주택구매시기를 연기하고 있기 때문인 것으로 분석됨.

< 부동산 구매 계획 비율의 세부 항목별 추이 >

(단위: %)

구분	전체	직업별			주거상황별		거주지역별
		봉급생활자	자영업자	기타	자가	임차	서울	6대광역시	기타도시
2002 1/4	16	17	19	11	15	19	19	13	13
2002 2/4	16	19	16	14	15	18	18	15	14
2002 3/4	14	16	17	8	13	17	17	11	12
2002 4/4	14	20	14	7	12	19	14	13	18
2003 1/4	12	15	11	7	10	17	11	10	15
2003 2/4I	15	18	12	12	14	17	13	16	15
2003 3/4	14	17	14	10	13	19	15	14	14
2003 4/4	13	17	12	8	11	20	11	14	13
2003 1/4	13	20	11	8	11	21	14	14	11
2003 2/4I	11	15	9	8	10	16	10	13	10

주: 본 조사는 전국 16개 도시 2,509가구를 대상으로 조사되고 있으며 부동산 구매계획비율은 조사가구 중 향후 6개월 이내 구매계획이 있다고 응답한 가구의 비율임.

자료: 한국은행, □분기별 소비자 동향조사□ 결과

3) 거래 동향

매도세는 증가하고 있으나 매수세가 위축되면서 거래 급감

< 전국의 주택거래동향 >                     < 전국 아파트 가격변동과 거래량 >

자료: 국민은행                                       주: 아파트 가격지수, 아파트부속 토지거래량(필지)의

전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주), 한국토지공사

□ 국민은행의 주택 매매거래 동향에 의하면 주택 매도세는 증가하는 반면, 가격이 별 변동을 보이지 않고 주택거래신고제 등의 영향으로 매수자 부담이 증가하면서 매수세가 급격히 위축, 주택거래가 감소하고 있음.

·특히 주택거래신고지역에서는 취·등록세가 실 거래가로 부과되기 때문에 매수자의 세부담이 기존보다 3∼5배 정도 늘어나게 됨.

□ 한국토지공사의 건물유형별 토지거래통계에 의하면 토지거래가 비교적 활발한 4월 전국의 아파트 토지거래는 전년 동월 대비 28.3%나 감소한 상태임. 주택거래신고제가 반영된 5월 거래통계에는 감소세가 더욱 확대될 전망.

·건교부가 발표한 주택거래 신고 지역 내 1∼5월 주택거래건수는 총 2,527건으로 전년 동기대비 64.2%가 감소하였으며 서울지역 전체 거래 건수 역시 전년 동기 대비 42.1% 감소한 1만 990건에 그침.

□ 아파트 거래부진으로 기존 아파트 처분이 어려워진 가구들의 신규 아파트 입주가 지연되고 있음.

·신규 아파트 입주 예정자들이 기존 주택의 처분이 지연되면서 입주시기가 지연되고 있는 것으로 조사되고 있음.

4) 주택금융 동향

가계대출은 감소세, 주택관련대출은 상승폭은 감소되었으나 여전히 증가세

□ 2004년 1/4분기에도 가계대출 증가세는 현저히 둔화되고 있으며 소비부진이 지속되면서 판매신용도 감소하여 가계신용잔액이 전년 말 대비 0.6% 증가한 450조원에 그침.

·여신전문기관 및 상호저축은행 등의 가계대출도 크게 감소세를 나타냈으며, 은행의 가계대출 역시 주택관련대출은 소폭 증가세를 나타냈으나 가계대출 총액은 1/4분기 동안 4조 7,502억원 증가에 그쳐 전년 동기 대비 1.3% 감소하였음.

·이는 금융기관들이 가계대출의 건전성 확보를 위해 여신심사를 강화함에 따라 가계대출 증가세가 현저히 둔화된 것에 기인함.

< 가계대출의 잔액 추이 (기말 잔액기준) >

(단위: 억원, %)

구분	2002년12월	2003년				2004년
		3월 말	6월 말	9월 말	12월 말	3월 말
						잔액	1∼3월 증감액
가계대출	3,911,193	3,967,535	4,025,656	4,095,575	4,209,383	4,256,885	28,877 (-48.7)
여신전문기관	571,063	545,885	462,174	393,798	373,241	348,062	-25,179 -
상호금융 및 신용협동조합	526,618	546,402	584,933	637,047	668,954	682,840	13,886 (-29.8)
은행 가계대출	2,222,462	2,270,614	2,361,398	2,448,752	2,528,226	2,589,650	47,502 (-1.3)
주택관련대출	1,319,732	1,348,125	1,397,821	1,458,847	1,532,673	1,562,516	29,843 (5.1)
국민주택기금	183,238	181,406	181,860	184,950	178,259	191,099	12,840 -

주: 잔액기준 임. 주택관련대출은 예금은행의 대출만을 취합한 것이며 주택담보대출과 주택자금대출 포함.

(   )은 전년동기 대비 증감률임.

자료: 한국은행(2004), □2004년 1/4분기 가계신용동향□, □5월중 금융시장 동향□

< 금융기관의 주택관련대출 및 주택금융공사 모기지 대출 (잔액기준) >

(단위: 억원, %)

구분	은행의 가계대출 증감액
	소계(A)	주택관련대출(B)		B-C
			주택금융공사 모기지(C)
2004년1- 5월 증감액	96,959	66,458	7,157	59,301
2003년 1-5월 증감액	112,057	57,655		57,655
전년 동기간 대비 증감률	-13.5	15.3		2.9

주: 주택관련대출은 주택담보대출 및 주택자금대출, 주택금융공사 모기지론이 포함된 금액임.

위 표에서 금융공사 모기지론(3.25∼5.28)은 은행의 모기지론만 포함하였음. 보험회사를 포함하면 5월말 현재 총 7,973억원임.

자료: 한국은행(2004), □5월중 금융시장 동향□ ; 한국주택금융공사 내부자료

□ 한편, 1∼5월 동안 은행의 가계대출 증감액은 총 9조 6,959억원으로 전년 동기 대비 13.5%감소하였으나 주택관련대출은 주택금융공사 모기지론 등에 힘입어 전년 동기대비 15.3% 증가한 6조 6,458억원 증가하였음.

·주택금융공사의 모기지론 상품은 1∼5월 동안 9개 금융기관을 통해 총 9,973억원 판매되었는데 이중 은행에서 판매한 실적은 7,157억원임.

건교부 발표에 의하면 주택금융공사 모기지론은 6월 15일 현재 총 1조 1,1587억원이 판매되었으며 민간 금융기관이 금융공사 모기지론과 유사하게 자체 개발한 모기지론(장기)도 2조 8,685억원(6.18일 기준) 판매되는 실적을 보이고 있음.

·은행의 주택관련대출에서 금융공사 모기지론을 제외할 경우 올해 1∼5월 동안의 증가액은 전년 동기 대비 2.9%에 그침.

□ 2004년 하반기 가계대출은 금융기관들의 신용위험관리 강화 등의 배경으로 증가폭이 계속 축소될 것으로 예상됨.

·지난해 말부터 지방의 분양시장이 크게 침체 양상을 보이면서 금융기관들이 중도금 대출에 매우 신중을 기하고 있어 집단대출이 크게 감소할 것으로 예상됨.

·그러나 하반기 금융공사의 모기지론 취급기관을 현행 9개 기관에서 22개 기관(13개  추가)으로 확대할 방침이어서 하반기 장기 모기지론을 중심으로 가계대출 증가가 예상됨.

·특히 미국 금리인상에 따른 국내 금리인상 압력이 높아지면서 장기 고정금리의 모기지론으로 기존 대출을 차환하려는 수요가 늘어날 것으로 예상됨.

·그러나 하반기 주택관련대출이 증가하더라도 이것이 실질적인 주택구매로 이어지기는 어려울 것으로 예상됨.

5) 공급 동향

5월말 현재 주택건설실적 11만 2,584호로 올 목표물량의 21.6%에 그쳐

□ 2004년 주택건설실적은 5개월 연속 마이너스를 기록하면서 5월말 현재(누계 기준) 11만 2,584호로 전년 동기 대비 38.4% 감소하였음.

·지역별로는 서울(-48.3%) 등 수도권 지역(-52.6%)과 지방 광역시(부산 -56.6%, 광주 -49.2% 대전 -46.0%)의 주택건설실적이 크게 감소한 반면, 충북(179.7%), 충남(113.7%), 전북(20.0%), 전남(38.2%)에서는 주택건설실적이 증가세를 나타냄.

·부문별로는 재건축 위축에 따른 민간부분의 주택건설의 감소세가 이어지는 가운데 공공부분도 2004년 2월 잠깐 증가세를 보였다가 다시 큰 폭의 감소세가 이어지고 있음.

·따라서 5월말 현재 주택건설실적은 공공 4,175호(계획대비 2.8%), 민간 108,408호(계획대비 29.3%)로 총 11만 2,584호로 올해 계획물량 52만호의 21.6%에 그침.

< 지역별 주택건설실적 추이 (2002~2004년) >

(단위: 천호, %)

구분	수도권			지방광역시					지방 기타지역
	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
2002년	159.8	55.0	161.5	66.4	27.5	20.8	16.6	13.6	11.2	8.5	20.8	14.2	15.2	24.4	40.3	10.9
2003년 (증감률)	115.8 (-27.5)	29.4 (-46.6)	152.1 (-5.8)	43.4 (-34.6)	34.4 (25.3)	28.0 (34.5)	21.2 (27.5)	12.5 (-7.9)	20.9 (86.3)	11.0 (29.0)	21.6 (4.4)	16.8 (18.5)	11.0 (-28.1)	21.6 (-11.5)	36.9 (-8.3)	8.8 (-19.5)
2004년 1∼5월 (증감률)	17.1 (-48.3)	3.9 (-74.0)	21.4 (-48.4)	7.1 (-56.6)	6.1 (-33.2)	2.2 (-49.2)	4.9 (-46.0)	2.5 (-35.0)	6.8 (46.1)	8.4 (179.7)	13.3 (113.7)	2.5 (20.0)	3.4 (38.2)	3.7 (-31.7)	8.1 (-29.5)	1.1 (-77.1)

주: 2004년 1-5월 동안의 누계임. 증감률은 전년 동기간 대비 증감률임.

자료: 건교부

< 부문별 월별 주택건설실적 추이 >

(단위: 호, %)

구분	2003년6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	2004년 1월	2월	3월	4월	5월	2004년 누계
공공	7,877	5,439	1,318	3,666	4,262	6,971	76,950	187	1,954	655	161	1,218	4,175
(증감률)	39.4	-29.6	-22.0	-25.4	-54.0	-52.8	34.8	-95.2	37.8	-75.3	-88.4	-73.9	-70.3
민간	140,998	40,316	20,859	20,744	27,523	25,562	30,301	14,171	22,843	23,811	18,376	29,208	108,408
(증감률)	183.8	-5.5	-46.1	-51.6	-42.2	-44.3	-27.4	-52.5	-18.1	-45.2	-29.9	-6.3	-31.6

주: 증감률은 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 건교부

□ 아파트 입주물량은 지난해 보다 8.8% 증가한 292,651호에 이를 것으로 예상되어 여전히 입주물량이 넉넉한 실정임.

· 2003년 입주물량이 풍부했던 서울은 2004년 입주물량이 평균 1만 7,270호가 줄어들지만 강남구, 송파구, 강동구 지역 등 주택수요가 많은 지역의 입주물량이 증가하면서 수급에 별다른 문제가 없을 것으로 예상됨.

· 한편 부산, 대구, 인천 지역들은 2003년에 이어 2004년에도 입주물량이 계속 증가할 예정임.

< 월별 수도권 아파트 입주물량 추이 >

(단위: 호)

입주월	경기	서울	인천	합계
2004년 1월	5,960	2,615	143	8,718
2월	1,681	2,928		4,609
3월	4,240	1,618	898	6,756
4월	5,141	6,134	1,063	12,338
5월	7,145	6,794	2,105	16,044
6월	15,980	6,473	1,174	23,627
7월	14,018	5,315	627	19,960
8월	7,318	2,583	2,104	12,005
9월	11,573	4,160	5,249	20,982
10월	12,161	5,732	1,447	19,340
11월	13,407	2,672	311	16,390
12월	15,189	8,109	2,339	24,715
계	113,813	55,133	17,460	185,484

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

신규 분양시장이 급속히 냉각되면서 미분양 증가

□ 한편, 정부의 강력한 부동산 가격안정대책과 내수침체 장기화가 겹치면서 분양시장도 계약률이 떨어지고 미분양(2004년 5월말 현재 45,164호)이 증가하는 등 침체를 나타내고 있음.

·미분양 주택수는 지난 10.29대책 이후 급격히 증가하고 있음. 미분양 물량규모로 보면 5월말 현재 경기도 지역이 4,426호로 가장 많고 그 다음이 광주 4,973호, 대구 2,773호, 부산 2,448호임.

·인구규모나 주택보급사정으로 볼 때 주택수요가 취약한 지방 광역시의 미분양 물량이 많은 편이며, 이들 지역이 모두 최근 입주물량이 계속 증가한 지역이라 향후에도 미분양 해소에 어려움이 있을 것으로 판단됨.

< 아파트 미분양 추이 (2003년 10월말 대비 2004년 5월) >

(단위: 호, %)

구분	2003년 12월	2004년 1월	2월	3월	4월	5월	10.29이후 미분양 아파트 증가율
							2003년 10월	증감(호)
서울	735	686	840	918	705	703	56	647
인천	467	435	428	408	586	530	50	480
경기	6,168	6,474	6,404	4,962	4,363	7,438	3,012	4,426
수도권	7,370	7,595	7,672	6,288	5,654	8,716	3,118	5,553
대구	4,159	3,943	3,873	3,553	3,287	3,193	420	2,773
대전	1,069	891	761	731	516	630	172	458
부산	3,657	4,069	3,824	3,730	4,769	4,281	1,833	2,448
광주	1,870	3,528	3,512	4,039	3,498	5,723	850	4,873
전북	1,437	1,457	1,535	2,961	2,959	2,943	1,307	1,636
전남	1,562	2,225	2,043	2 061	2,045	2,324	1,565	759
계	38,261	41,137	40,224	40 070	39,589	45,164	24,077	21,093

주: 증감률은 2003년 10월말 대비 증감률임.

자료: 건교부

<서울시 아파트 청약경쟁률 및 미달 가구 수 비중 추이>         < 주요 도시의 아파트 미분양 추이 >

(2003년 10월말 대비 2004년 5월)

자료: 국민은행                                   자료: 건교부

6) 재건축 시장 동향

2003년 재건축 사업승인 집중되었으나 2004년 재건축 사업승인 실적 급감

< 서울시 월별 재건축 사업승인 실적 추이 >       < 사업추진 단계별 재건축 대상 아파트 가격 변동 >

(2002년 ∼ 2004년 6월)                    (2004년 6월 18일 ∼ 6월 25일 주간 동향)

자료: 서울시 주택기획과 내부자료                  자료: 부동산114(주), 주간아파트 가격 동향

□ 2004년 상반기 서울시 재건축 사업승인 실적은 287호에 불과한 실정이며 재건축 개발이익 환수, 고밀도 아파트지구 용적률 하향 조정 등의 영향으로 당분간 사업승인신청이 거의 없을 것으로 예상됨.

□ 2003년 「도정법」시행을 앞두고 집중되었던 재건축 사업승인실적은 과거의 추세로 보면 대략 향후 2년(25개월)동안의 사업승인 물량에 해당됨.

·따라서 2004년 한 해 동안 재건축 사업이 위축되는 것은 주택공급측면에서는 큰 문제가 될 것이 없으나, 현재의 재건축 정책 기조로는 향후 재건축 사업의 장기 위축이 불가피해 주택공급에 차질이 우려됨.

·특히, 향후 사업승인을 취득하는 단지들은 일반분양분을 후분양으로 공급해야 하기 때문에 2006년 이후 2∼3년 동안 서울시내 동시분양물량이 급감할 것으로 예상됨.

□ 2004년 6월중 재건축 사업의 개발이익 환수방안에 대한 윤곽이 들어나면서 현재 재건축을 추진하고 있는 단지들의 가격이 하락세를 나타내고 있음.

·사업추진단계가 초기인 안전진단을 통과한 단지들의 가격 하락 폭이 큰 편이며, 이미 사업승인을 취득한 단지의 경우에도 경기지역에서는 주간 0.4%의 하락세를 나타냄.

·재건축 개발이익 환수조치는 기 사업승인을 취득한 단지에게도 적용할 예정이어서 향후 재건축 대상 아파트의 가격 조정은 추진단계와 상관없이 확대될 것으로 예상됨.

3. 정책 동향

(1) 2004년 주요 부동산 정책 이슈

분양 원가 공개, 임대주택건설을 통한 개발이익 환수, 주택거래신고제

□ 10.29대책의 일환으로 계속 시장 안정대책이 발표되고 있으나, 반시장적인 규제가 포함되어 있는데다가 부동산 경기가 침체기에 접어들고 있어 시장 침체가 가속되고 있음.

·부동산의 투기억제 대책의 일환으로 공급관련 규제들이 대폭 강화되고 있으나, 해당 사업의 수익률을 낮추고 가격을 안정시키려는 의도 하에 무리한 내용이 포함되어 있음.

·분양가 원가 공개 대신 원가 연동제 및 토지채권입찰제를 시행하겠다는 정부의 방침에도 불구하고 시민단체들의 반발이 거세지고 있어 예정중인 아파트 분양사업도 속속 지연되고 있음.

□ 재건축 사업 개발이익 환수는 당초 논의되었던 직접적인 개발이익의 환수에서 임대주택 공급의무를 부과하는 간접적인 개발이익 조정방식으로 전환

·수도권 과밀억제 권역에 한해 재건축으로 인한 용적률 증가분의 25%에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하는 대신 임대주택 건립면적에 상응하는 면적의 용적률 인센티브 부여할 예정임.

·재건축 사업에서 제공된 임대주택은 정부가 표준건축비 수준의 비용을 지불하고, 토지비는 임대주택으로 제공하는 면적만큼 용적률 인센티브를 보상하는 조건으로 사실상 정부가 임대주택을 매입하는 것임.

·이러한 조치는 이미 사업승인을 받은 단지에도 적용되는데 이 경우 용적률 증가분의 10%에 해당하는 면적을 임대주택으로 건립하여 공공에서 매입하되, 기 사업승인 취득단지와는 달리 용적률 인센티브는 주어지지 않음. 이 경우 임대아파트 매입 기준은 표준건축비+공시지가를 적용할 예정임.

□ 재건축 사업단지내 임대주택은 별개의 동으로 구획하지 않고 전체 공급 주택에서 임대주택을 무작위 선정하게 함으로써 사회통합(social mix) 효과를 기대하고 있음.

·과거 재개발 사업지 내에서 세입자용 임대주택이 조합원 주택과 격리되고 있는 것은 감안하여 별개의 동으로 구획하는 것을 사전에 금지하려는 취지로 해석됨.

·또한 임대주택은 거주기간에 관계없이 분양전환이 불가능하도록 하여 시세차익의 사유화를 방지할 예정임.

□ 그러나 이번 개발이익환수제도는 엄밀하게 표현하자면 개발이익 환수가 아니라 기존 시가지내 공공임대주택 확보방안이며, 동시에 공공임대주택 확보를 명분으로 하는 재건축 억제 대책임.

·개발이익 환수란 재건축 사업에 개발이익이 발생한다는 가정 하에서 시행되는 것인데 추가적으로 용적률 인센티브를 부여하는 것은 진정한 개발이익 환수의 목적에 적합하지 않을 뿐만 아니라

·이미 사업승인을 받은 단지에 소급 적용하는 방안이나, 추가 용적률 인센티브 적용에서 기 사업승인 단지를 제외시키는 것 또한 법적용의 형평성 및 불소급 원칙에 위배됨.

·즉 해당 조합이 재건축 사업을 포기하게 되면 임대주택확보가 불가능할 뿐만 아니라 개발이익의 규모에 의해서가 아닌 단순히 사업승인 시기에 따라, 용적률 인센티브, 임대주택의무건설비율 적용에 차등이 주어지는 것은 당초 개발이익 환수라는 목적에 적합하지 않음.

□ 이 외에도 제도를 직접 적용하는데 있어, 중대형 중심의 1:1 재건축 사업단지에 적용문제, 해당 지역 임대주택공급대상의 선정 및 범위, 임대료 수준, 임대관리에 등 운용상의 문제점이 매우 많은 실정임.

·1:1 재건축 단지의 경우 대부분 중대형 아파트로 공급되고 있어, 임대료 수준이 높은 중대형 임대아파트 공급이 불가피한 실정이며,

·강남지역의 경우 시장 임대료를 적용한다고 할지라도 서울내 기타지역의 주택매입비용에 근접한 상황이라 공급대상이 중산층 이상이 될 가능성이 높음(강남지역 30평형대 아파트 전세가격 2억 5천 ∼ 3억원 수준).

·한계소득계층 등 정부의 정책대상이 아닌 중산층의 임대주택에 대해 과연 정부가 관여할 필요성이 있겠느냐는 반론이 제기될 수 있음. 따라서 강남지역 재건축 단지내 임대주택의 경우 공급대상의 범위를 결정하기 어려운 실정임.

□ 특히, 일반주거지역이 1∼3종으로 세분화되어 용적률이 차등 적용된 지 겨우 1년이 경과한 상황이라 변경된 용적률이 아직 제대로 시행되지 못한 상황에서 공공임대주택 확보라는 미명하에 용적률 규제가 다시 원점으로 회귀하고 있음.

·용적률 인센티브 부여로 공급세대수는 증가하겠지만 이로 인한 기반시설의 과부하 및 교통문제, 주거지 고밀화에 따른 사회적 비용 증대는 감안되지 않고 있음.

·또한 이미 주택가격 안정대책의 일환으로 재건축 대상 아파트의 수익성을 낮추려는 각종 규제(소형의무비율 확대, 일반분양분 후분양 시행)가 시행되고 있는 상황에서 추가적인 개발이익 환수는 중복규제라고 판단됨.

·특히 전체 아파트 건설의 절반 이상을 재건축 사업에 의존하고 있는 서울시내 아파트 공급위축에 대한 대응책이 마련되어야 할 것임.

(2) 7.2 건설경기 연착륙 방안의 내용과 파급효과

정부의 건설경기 연착륙 방안, 당장 주택건설 경기에는 영향 못 미쳐

< 건설경기 연착륙 방안 중 주택, 부동산 대책의 내용과 파급효과 >

대책		주요 내용(시행시기)	파급효과
			긍정적	부정적(문제점)
주택수요창출지원	투기억제 대책의 탄력적 운용	□ 주택거래신고지역 및 투기지역 지정의 탄력적 운용(□04 4/4) - 주택거래신고 지역 및 투기지역의 해제 요건 마련	□ 투기지역 및 주택 거래신고지역에서 주택 거래 정상화	□ 현재 주택소비 위축은 정책 변수 이외에도 경기침체에 기인하고 있어 실수요자들의 주택소비를 활성화시키는 데는 한계 □ 신규 분양시장 침체를 해결 하는 데는 영향을 미치지 못함.
	주택수요자 주택구매 능력 보강	□ 주택금융공사 모기지론 활성화 (□04 8월) - 취급 대상 금융기관 확대 □ 주택신용보증기금 출연 확대 - 서민, 중산층의 전세, 구입자금에 대한 보증여력 확대 □ 국민주택기금의 전세자금 신용대출 시행	□ 주택실수요자의 주택구매 능력 보강 - 미국의 금리인상 으로 국내금리 인상의 압력 증대 □ 장기 고정금리의 모기지론 선호 □ 특히 서민들의 자금조달에 효과	□ 내수침체가 장기화되고 있어 모기지론을 통한 주택구입보다 기존 대출 차환의 용도로 모기지 활용할 가능성이 큼 □ 2003년 하반기부터 전세가격 하향 안정세로 전세수요 급감 □ 실질적인 가계소득 증가 없이 주택구입능력 확대만으로는 한계
	다양한 주거수요에 부응하는 임대주택 건설	□ 중산층을 대상으로 하는 고품질 중형 임대아파트 공급(연 1-2만호) □ 임대주택사업자에 대한 세지지원 중형 임대주택까지 확대 □ 국민주택기금 지원확대 및 부동산 간접 투자 활성화 □ 기업형 임대사업자 임대주택시장 참여 유도	□ 전체적인 주택의 스톡확대라는 측면 에서는 긍정적	□ 근본적으로 임대보다 분양주택 을 선호하는 풍토개선에 대한 대책이 부재 □ 분양주택시장이 침체를 보이는 가운데 임대주택사업 활성화를 기대하기 어려움 □ 중형임대주택의 경우 세제지원 만으로는 활성화에 한계
주택건설지원강화	신규 택지공급 확대	<공공택지> (□04 4/4) □ 금년 중 공공택지 ,1300만평 (수도권 700만평) 차질 없이 공급 □ 신규 지정 물량 500만평 확대 <민간택지> (□04 4/4) □ 관리지역의 아파트 개발 허용기준 완화 (최소면적기준 30□ □ 10□) □ 알박기에 매도청구권 부여	□ 준농림지 규제이후 민간의 택지개발이 원천적으로 봉쇄되 었던 것에 대한 해소 방안 마련 □ 공공택지조성에 대한 중장기적 검토는 긍정적	□ 하반기에 당장 시장을 영향을 미치는 못함. □ 이미 토지가격이 급등하여 적지발굴에 어려움 □ 택지개발지구지정에 앞서 주변 인프라 조성에 대한 대책이 우선 마련되어야 함
	표준건축비 현실화	□ 실제건축비가 반영되도록 3/4분기 중 표준건축비 현실화 추진(□04 3/4)	□ 원가 연동제 시행 을 앞두고 반드시 필요한 조치임	□ 최근의 아파트 고급화, 업체별 브랜드화를 반영하기 위해서는 시간이 너무 촉박함. (현실성 결여가 우려됨)
	강북재개발 사업 조기추진	□ 1차 3개 지구 조기 착공(□04 하반기) □ 2차 12개 지구 기본개발계획 확정 후 금년 중 착공 추진(□04 하반기) □ 3차 뉴타운 지구 연내 추가지정 (□04 하반기)	□ 기 지정지역에 대한 조기 착공은 바람직	□ 사업방식의 미정으로 실제 사업추진에 혼란 □ 각종 기반시설 및 주거환경 인프라에 대한 지원 및 재원 조달 계획 미비 □ 과도한 뉴타운 지구지정은 지가 상승만 유발
	공동주택 리모델링 활성화	□ 현행 리모델링 동의 요건을 80%로 완화, 20%는 매도청구권 부여 (□04하반기) □ 1층을 주차장 등으로 활용하는 경우 1층 세대분 만큼 증측 허용(□04 3/4)	□ 중형공동주택단지 리모델링 활성화	□ 전반적인 소비침체로 리모델링 사업추진의 확대에 한계
	재건축 아파트 공급 확대	□ 개발이익 환수하면서 공급확대도 도모 (□04 하반기)	□ 재건축 대상 아파트 가격 하락	□ 양적 공급에 치중, 고밀화 등에 대한 고려 미비 □ 재건축 사업 지연에 따른 주택 공급 감소

□ 정부는 지난 7월 2일 □건설경기 연착륙 방안□을 발표하였음. 이중 주택시장과 관련이 있는 것은 공공택지 조기 확보 및 민간택지 개발 활성화, 임대주택건설 촉진 등의 주택건설 지원책과 모기지론 확대 및 전세자금 지원을 통한 주택수요 창출방안임.

□ 우선 신규 공공택지의 공급확대 및 민간 택지개발 활성화는 사업지구 지정부터 조성에 이르기까지 빨라야 3∼4년이 소요되는 중장기 사업으로 당장 1년 이내의 건설경기 연착륙 방안으로는 실효성이 없음.

·민간의 택지개발 활성화 방안도 개발이 가능한 지역의 지가가 이미 크게 상승한데다가 기반시설설치 부담이 있어 단기간에 시행이 어려운 사항임.

□ 임대주택건설 확대는 임대주택의 수요가 많은 지역에는 택지 확보가 어렵고 택지 확보가 가능한 지역에서는 수요가 충분하지 않아 실효성을 거두기 어려움.

·또한 우리나라의 경우 월세방식보다 전세에 대한 선호도가 높아 임대사업의 비즈니스 모델성립이 어려운 실정임.

·따라서 현행 조세감면수준의 임대주택사업 활성화 조치로는 임대사업을 활성화 시키는데 한계가 있음.

□ 주택금융공사의 모기지론의 확대는 근본적으로 바람직하나, 내수침체 등 경기침체 장기화에서 비롯된 주택수요위축에 대해서는 근본적인 해결책이 되지 못함.

·미국의 금리인상으로 국내 금리인상의 압력이 가중됨에 따라 장기 고정금리인 모기지 상품은 오히려 기존의 변동금리 대출의 차환으로 이용될 가능성이 큼.

□ 재건축 개발이익 환수에 대한 정책의지가 이번 □건설경기 연착륙 방안□에서 재확인됨으로써 향후 재건축 대상 아파트의 가격 조정 및 사업지연이 불가피한 실정임.

·이미 재건축 개발이익 환수방안이 발표된 6월부터 재건축 대상 아파트의 가격이 하락세를 나타내고 있었으나, 구체적인 시행방침이 확정되지 않아 일부 지역에 국한되었음.

·그러나 □건설경기 연착륙 방안□에서 다시 재건축 개발이익 환수에 대한 정부 의지가 재확인 되었을 뿐만 아니라 전반적인 주택시장의 침체와 맞물려 향후 재건축 대상 아파트의 가격 하락세가 전국적으로 확대될 전망.

·또한 개발이익 환수를 둘러싼 조합 내 사업변경 및 의견합의의 절차가 요구되면서 재건축 사업기간이 상당기간 연장될 것으로 예상됨.

·결국 단기적으로는 재건축 대상 아파트의 가격 안정은 예상되나 기 사업승인 취득단지의 공사착공 지연 및 추가사업승인이 연기되면서 향후 서울 및 경기도 지역의 급격한 주택공급 감소가 예상됨.

□ 즉 건설경기 연착륙은 그 동안 주택사업 분야의 비중이 높았던 건설업체들의 급속한 물량감소를 최소화하기 위한 단기처방이 포함되어야 함에도 불구하고 대부분 중장기 대책이어서 연착륙 방안으로서는 실효성이 없다는 한계가 있음.

Ⅱ. 2004년 하반기 부동산 경기 전망

1. 개요

정책강도 지속, 경기회복 지연되면 부동산 경기 침체 가속화

□ 현재 부동산 경기는 순환 주기상 침체기가 도래하면서 동시에 정부의 강력한 정책이 본격 시행되는 시기를 맞고 있음.

·비록 당장 가격 조정이 본격적으로 이루어지지는 않고 있으나 수요, 공급이 모두 크게 위축되면서 향후 가격 하락이 불가피한 상황임.

·더욱이 경기침체가 장기화되면서 가계의 소비가 크게 위축되고 있고 물가상승의 압력이 커지고 있어 향후 실질적인 가계소득이 증가하지 않는다면 자산가치의 하락이 불가피한 상황임.

·따라서 그동안 홀로 경기호황을 보여 왔던 부동산 경기도 당분간 침체가 불가피할 것으로 예상되며 경기회복에 지연될 경우 침체의 폭과 기간은 더욱 늘어날 것으로 전망됨.

·문제는 부동산 가격 안정을 위한 정책수단이 일시에 시장에서 작동하고 있으며 이러한 정책효과가 시장의 침체를 가속화시킬 우려가 있다는 것임. 따라서 정부가 부동산 정책을 어떻게 운영해 나가느냐 하는 것이 주요 변수가 될 전망임

□ 현재 부동산 시장에서는 가격안정을 위해 과도한 거래규제를 시행하고 있는데 이러한 규제가 오히려 시장의 선순환을 저해하고 있음.

·주택의 매도세는 계속 증가하고 있으나 매수세가 감소하고 있고 과도한 거래세 부담까지 겹쳐 거래 건수가 계속 감소하고 있는 추세임.

·또한 경기회복이 계속 지연될 경우 이러한 거래 적체가 일시에 급매물로 나타날 가능성이 있으며 이는 부동산 경기의 연착륙을 경착륙으로 바꿀 가능성이 큼.

·빠르면 금년 하반기 급매도 물량이 증가하면서 주택가격이 하락할 것으로 예상됨.

□ 미국의 금리인상 조치에도 불구하고 국내 경기침체가 지속되면서 당분간 우리나라의 금리상승 가능성은 낮음. 따라서 단기적으로 금리는 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됨.

·그러나 당분간 저금리가 지속되면서 시중 유동자금이 부동산의 특정상품에 집중되는 현상은 당분간 지속될 것으로 전망됨. 주식시장 침체 및 대체 투자처의 부재도 이러한 가능성을 높여주고 있음.

·「간접투자자산운용법」개정 등으로 부동산에 투자 가능한 자금은 더욱 풍부해 진 반면 개발 가능한 사업이 적어 특정 개발호재가 나타났을 경우 투자자금들이 집중될 가능성이 높은 상황임.

< Honeycomb Cycle에 의한 아파트 경기 국면 >

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

□ 벌집 모형으로 살펴본 2004년 아파트 경기는 제3국면(거래량 감소, 가격 보합세)으로 판단할 수 있으나 서울지역의 경우 여전히 가격 상승세가 이어지고 있어 판단이 어려움.

·또한 최근의 거래량 감소가 정상적인 현상이라기보다는 정부의 과도한 거래규제에 따른 것이어서 이에 대한 영향을 감안할 필요성이 있음.

·그러나 전반적인 부동산 시장의 추세가 가격의 하향 안정화로 이어지고 있어 하반기에는 가격의 등락이 반복되기는 하나 서울은 제3국면으로 전국적으로는 제4국면에 진입할 것으로 예상됨.

벌집모형은 이론상으로는 국면상에서 수평적으로 움직이며 실제 시장에서는 한 국면에서도 등락을 반복하며 나타날 수 있음.

2. 토지시장

2004년 하반기 토지가격은 상반기와 비슷한 1∼2% 정도의 추가 상승예상

□ 2004년 하반기에도 토지가격 상승에 대한 기대감이 지속될 전망

·행정수도 이전지 확정, 경부고속철도 역세권 개발, 그린벨트 해제지역의 국민임대주택 건설 본격화 등 개발에 따른 기대감으로 해당지역 및 주변지역의 토지가격 상승에 대한 기대감은 지속될 전망

·7월 2일 발표된 □건설경기 연착륙 방안□에서 제기된 민간택지개발 활성화 방안으로 개발 잠재력이 있는 관리지역의 토지수요 증가 예상.

·특히 주택시장 내 모든 상품에 규제가 강화되면서 규제를 피해 토지시장에 관심을 가지는 투자수요의 증가세도 당분간 지속될 전망

□ 특히 서울지역은 도심재개발 및 뉴타운 개발 등 서울시의 지역개발사업이 본격화되면서 해당 사업지역의 지가상승이 두드러질 것으로 예상됨.

·청계천 복원 사업의 일환으로 시행되고 있는 서울시의 고가도로 철거작업과 관련하여 고가도로 주변의 상업용 토지가격의 상승세가 클 것으로 예상됨.

·서울시내 시민의 숲 조성사업계획과 함께 부도심개발계획이 진행되고 있는 지역에 대한 개발기대심리도 커질 것으로 예상됨.

·7월 2일 발표된 □건설경기 연착륙 방안□에서 제기된 강북재개발 사업 조기추진으로 하반기에도 3차 뉴타운 지구가 추가 지정될 전망. 추가 지정지역을 중심으로 지가 상승세 예상.

< 지가변동률 추이와 전망 (1994년∼2004년) >

(단위: %)

	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004(E)
										상반기	하반기
지가 변동률	0.55	0.95	0.31	-13.6	2.94	0.67	1.32	8.98	3.43	1.7	1-2

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

3. 주택시장

1) 가격 전망

하반기에는 아파트 매매가격 전세가격 2% 내외 하락세

□ 2004년 하반기 아파트 매매가격은 2∼3%정도의 하락세가 예상되나 현재의 정책기조가 지속되면서 경기회복이 지연되면 4/4분기 하락폭이 커질 것으로 예상됨.

·매매가격의 하락세는 재건축 대상 아파트 비중이 높은 수도권 지역과 지방광역시부터 시작될 것으로 예상되며 서울, 수도권이 각각 2.0%, 2.5%씩 하락하여 전국적으로 하반기에 2.9% 정도 하락할 것으로 예상됨.

□ 전세가격은 지속적인 입주물량 증가로 2004년 하반기에도 계속 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

·아파트 전세가격은 하반기에 2.4%의 하락세를 나타낼 것으로 전망되며 비교적 입주물량이 풍부한 수도권 지역(-2.7%)에서의 하락 폭이 클 것으로 전망됨.

□ 전세가격 안정세, 매매가격 약보합세, 소비심리 위축으로 주택구입에 대한 의사결정이 지연되면서 기존 재고 주택시장은 지역별 가격의 차별화 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됨.

·거주 선호도가 높은 지역 및 신규 입주 아파트의 가격은 현재의 가격수준을 유지하는 가운데, 주변에 대규모 신규 입주가 이루어지거나, 교통여건이 열악한 지역 등 거주 선호도가 낮은 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 차별화가 심화될 것으로 예상됨.

< 2004년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년	2003년						2004년(E)
			연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	1/4	2/4	하반기
매매 가격	전 국	25.7	13.2	1.1	4.6	4.1	2.3	-1.5	1.5	0.8	0.7	-2.9
	수도권	27.7	13.9	0.6	5.1	4.7	2.5	-1.0	1.5	0.8	0.8	-2.5
	서 울	31.6	13.8	0.2	4.9	6.3	1.8	0.5	2.5	1.1	1.3	-2.0
전세 가격	전 국	13.4	0.1	0.9	-0.2	-0.4	-0.4	-2.4	0.0	0.3	-0.3	-2.5
	수도권	12.9	-1.8	0.3	-0.6	-0.8	-0.7	-3.1	-0.4	0.0	-0.4	-2.7
	서 울	15.0	-1.9	0.2	-0.9	-0.7	-0.5	-2.1	-0.5	0.1	-0.6	-1.6

주: 전기(년)말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원

2) 공급 전망

올해 주택건설실적 35만호도 어려워... 2005년부터 입주물량도 감소

□ 2004년을 기점으로 향후 아파트 입주물량은 점차 감소할 것으로 예상되며 2005년에도 역시 올해보다 -13.4% 정도 감소한 24만 8천호에 이를 것으로 전망됨.

·2005년 서울(-12.8%), 경기(-1.8%)지역의 아파트 입주물량이 계속 감소하는 반면, 강원(65.7%), 대전(38.8%) 경남(14.2%) 인천(11.8%)지역 등은 2005년에 크게 증가할 것으로 예상됨.

< 2004년 ~2005년 지역별 아파트 입주 물량 추계 >

구분	2004년					2005년(E)
	총계(호)					총계(호)
		증감률(%)	주상복합(호)		비중(%)		증감률(%)	주상복합(호)	비중(%)
강원도	3,648	10.0				6,045	65.7
경기도	111,631	24.2	3,240		2.9	91,561	-18	812	0.9
경상남도	17,498	64.7				19,988	14.2
경상북도	6,267	-5.4				4,680	-25.3
광주	3,745	-37.8				2,682	-28.4
대구	9,522	-44.4	105		1.1	10,301	8.2	2,415	23.4
대전	6,912	27.4				9,594	38.8	247	2.6
부산	28,035	68.1	3,108		11.1	24,439	-12.8	2,847	11.6
서울	52,818	-28.5	9,119		17.3	41,309	-21.8	5,539	13.4
울산	5,086	-25.3				4,280	-15.8
인천	17,324	55.3				19,372	11.8
전라남도	2,920	538.9				1,687	-42.2
전라북도	3,251	-13.9				2,472	-24
제주	96	-77.5				660	587.5
충청남도	14,784	151.7				7,472	-49.5
충청북도	3,367	-45.2				1,790	-46.8
합계	286,904	8.6	15,572		5.4	248,332	-13.4	11,860	4.8

주: 2005년 입주 예정물량은 추계치 이므로 향후 변동될 가능성이 있음.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 2004년 건설교통부는 총 52만호 주택건설(분양주택 37만호)을 계획하고 있으나 민간부분의 주택건설 위축과 공공부분의 실적 부진으로 연간 총 35만 호를 달성하기도 어려울 것으로 예상됨.

·전국적으로 2003년부터 다세대 다가구 주택 건설이 급격히 위축되는 가운데 앞으로는 주택건설의 아파트 의존도가 더욱 높아질 전망.

·분양아파트 건설 중 재건축 비중이 높은 서울지역의 경우 재건축 규제 강화로 당분간 사업승인이 대폭 줄어들면서 주택건설실적이 크게 감소할 전망.

·또한 공공택지의 공급방식에 대한 논의가 아직 매듭지지 못하고 있어 공공택지 지역에서의 아파트 건설실적도 지연될 가능성이 큼.

□ 특히 2003년 사업승인을 얻고도 신규 분양시장의 침체로 분양시기가 지연될 경우 실제 시장에 분양되는 주택건설물량은 더욱 감소할 가능성이 높음.

Ⅲ. 향후 과제: 부동산 경기 연착륙 방안

□ 2004년 하반기에는 부동산 가격의 급락은 없을 것으로 예상되나, 정부정책의 기조, 내수침체의 장기화, 금리인상의 압력 증대 등으로 금년 4/4분기 이후 부동산 경기는 매우 불안한 상황임.

·그러나 정부가 7월2일 발표한 건설경기 연착륙 방안은 급속한 경기침체를 앞둔 민간건설업체들에게 직접적인 영향을 주는 대책보다 공공부분의 직접투자와 중장기적인 대책이 주류를 이루고 있음.

·따라서 지금의 추세가 지속될 경우 입주민들의 잔금납입 지연, 주택건설업체들의 부도 증가 등의 사태가 불가피한 실정임.

□ 따라서 정부의 강력한 부동산 가격 안정대책의 실효성을 높이고 부동산 경기의 연착륙을 유도하기 위해서는 몇 가지의 시장 정상화 방안이 필요

·정부가 내놓은 대책들 중 일부는 주택경기 과열 조짐이 심각한 상황에서 내려진 극단의 조치였기 때문에 반시장적인 내용도 포함되어 있을 뿐만 아니라 동일한 사안에 대해 이중규제를 하는 경우, 투기수요뿐만 아니라 실수요자들의 구매도 위축시키는 과도한 규제가 포함되어 있기 때문임.

·부동한 시장의 문제점은 아직 가격하락이 본격화되고는 있지 않으나 공급시장의 급속한 침체와 미분양 증가가 예상되면서 주택건설을 주력으로 하는 건설업체들의 현금흐름이 나빠지면서 경영악화가 예상되고 있음.

연착륙 방안 1: 급격한 수요 위축 방지를 위해

실수요자 구매촉진과 거래위축 요인 제거

□ 현재 실수요자마저 주택구입 등을 지연하고 있어 주택수요가 크게 위축되어 있음. 따라서 정부의 실수요자 중심의 정책은 지속하되 정책의 실효성을 높일 수 있는 보완 장치가 필요

·실수요자마저 거래를 기피하게 만드는 과도한 조치를 조정하는 것이 필요

·우선 주택거래 신고지역 지정을 행정구 단위가 아닌 국지적인 행정동 이나 단지 단위로 축소하여 실수요자들의 취·등록세 부담을 완화해 줄 필요가 있음.

·동시에 현재 정부가 추진 중인 과표 현실화와 병행하여 세율을 인하 조정하는 보완책이 마련되어야 함.

·우리나라의 주택 거래세는 과표 현실화율이 낮은 대신 세율이 높은 편임. 따라서 일방적인 거래세 부담은 원활한 주택의 필터링에도 저해요인이 됨으로 과표 현실화에 맞추어 세율을 정상화 시킬 필요가 있음.

□ 주택모기지론의 보완과 상품 다양화로 실수요자들의 구매능력지원의 실효성을 높이는 것이 필요

·정부는 금융공사의 모기지론의 취급기관을 확대하는 등 모기지론을 활성화 시키고자 하나, 자금의 규모뿐만이 아니라 우리나라의 주택시장에 적합한 상품개발 등 실수요자들의 주택구매를 촉진시킬 필요가 있음.

·우선 선분양 방식으로 신규 아파트가 공급되고 있는 상황을 감안하여 중도금 대출부터 모기지론을 활용할 수 있는 방안이 필요

·전세입자들의 전세보증금을 담보로 하여 주택을 구입한 후 이주 시 전세보증금으로 구입자금의 일부를 충당할 수 있는 □한국형 모기지□ 상품 개발이 필요(중도금부터 모기지론을 활용하는 방안은 현재 주택금융공사에서 검토 중인 것으로 알려져 있어 빠르면 내년부터 시행이 가능할 것으로 예상)

연착륙 방안 2: 급격한 공급 감소로 인한 향후 가격 상승 방지를 위해

주택 공급규제의 정상화를 통한 주택 공급의 원활화

□ 현재 추세대로라면 2006년부터 재건축 사업에 의한 주택공급이 거의 소진될 전망이며, 이에 따라 서울지역의 주택공급 급감이 예상됨.

·2004년 2월말 현재 일반 건설업체들의 재건축 수주 잔고는 약 20조원으로 추정(2002년 이후 수주물량)되지만, 현재와 같은 규제상황이 지속된다면 이중 90% 정도가 5년 이내 사업추진이 불가능한 실정임.

·특히 수주액의 50% 이상이 수도권 사업물량이어서 수도권 지역에서의 주택공급에 큰 차질이 우려

·현재 사업승인이 완료되어 분양대기 중인 물량은 대부분 2005년 하반기로 분양이 완료될 전망이다. 결국 2006년 이후에는 재건축 사업의 공백이 매우 클 것으로 예상됨.

□ 따라서 재건축 사업을 무조건 억제하기 보다는 효율적인 사업추진으로 유도하는 정책이 필요

·우선 재건축 사업은 이미 「도시 및 주거환경정비법」시행, 일반주거지 세분화 시행, 안전진단 기준 강화 등으로 제약이 가해진 상황임.

·더욱이 작년 정부가 내놓은 가격 안정대책 중 재건축 사업 수익성을 낮추기 위한 강제조항이 많아 지금 상태로도 추진이 매우 어려움.

·그런데 이러한 정부정책이 아직 가격에 반영이 되지 않았다고 하여 무리한 정책을 계속 발표하는 것은 바람직하지 못함.

·예를 들어 재건축사업의 소형의무 비율 강화 및 재건축 일반분양분의 후분양 적용은 이미 재건축 사업의 수익성을 낮추는 효과가 있음. 그런데 여기에 추가적으로 개발이익 환수제를 적용하는 것은 이중 규제가 됨.

·재건축사업의 후분양 및 소형의무비율 적용기준은 재건축사업 개발이익을 환수할 경우 의미가 없으므로 폐지하는 것이 바람직하며 만일 개발이익 환수가 이루어지지 않더라도 지역 주택시장의 여건에 관계없이 획일적으로 적용되고 있는 현행 적용기준을 조정하는 완화책이 필요함.

·결국 재건축 사업이 새로운 법 테두리 안에서 계획적으로 원활하게 추진될 수 있도록 하는 재건축 사업의 정상화 방안이 필요함.

□ 98년 외환위기 당시 2년 동안 주택건설실적이 30만호, 40만호로 급감하였으며 이는 2001년 이후 주택전세가격 및 매매가격을 급등시키는 원인으로 작용하였음.

·최근의 상황도 외환위기 때와 비슷하며 지금과 같은 주택건설 규제가 지속된다면 2005년에도 주택공급이 늘어나기 어려운 실정임.

·정부가 밝힌 주택건설종합계획에 의하면 우리나라는 향후 10년 동안 최소 45만호 정도의 주택건설이 필요한 것으로 제시된 바 있음.

·따라서 지금의 추세가 지속된다면 향후 2-3년 뒤의 주택 공급이 부족하게 되어 다시 주택가격이 상승할 가능성이 큼.

연착륙 방안 3: 서민주거 안정의 실효성 제고를 위해

다세대·다가구 주택 매입을 통한 도심지내 공공임대주택 확보

□ 재건축 개발이익 환수방안으로 임대주택 건립의무화가 검토되고 있으나 이는 해당 조합이 재건축 사업을 포기할 경우 임대주택 공급이 불가능하게 됨.

□ 또한 공공택지 내 임대주택건설을 확대하고자 하나, 임대주택에 대한 수요는 도심과 인접한 지역일수록 높아 정부의 임대주택건설이 임대주택수요에 부응하는 데는 한계가 있음.

□ 따라서 임대주택의 확보는 총량적인 것보다는 입지와 주변 인프라 구축에 필요한 기반시설 투자 등이 우선되어야 함. 결국 공공 택지내 임대주택건설의 확대는 단기적인 효과를 얻기 어려움. 결국 단기적으로는 도심지내 임대주택을 확보하는 등 임대시장을 조성하는 것이 바람직함.

□ 따라서 정부의 도심내 임대주택 확보는 재건축 개발이익환수보다는 최근 공실이 증가하고 있는 다세대 다가구 주택의 매입으로 해결해야 할 것임.

·현재 다세대 다가구 주택은 수요에 비해 공급이 많아 빈집이 늘고, 가격이 크게 하락하고 있으며 경매물건이 증가하고 있음.

·이처럼 과잉공급으로 시장에서 물량이 해소되지 않자 다세대 다가구 주택을 건설하는 소형 주택건설업체들은 자금난에 허덕이고 있는 실정임.

·따라서 이러한 다세대 다가구 물량을 공공이 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 방안은 공공임대주택 확보와 주택유형간의 수급불균형의 문제 해소, 중소 건설업체들의 자금난 해소 등 다방면의 문제를 해결할 수 있는 방안이 될 것임.