			제 74 호 (2004. 10. 1)
			□경제 : 조달청 시설공사 계약 실적 주택 구매 의사 감소 추세 지속 □정책 : 하자담보책임제도의 최근 동향과 대응 방향 □이슈 : 2010 세계 플랜트 시장의 상품 및 권역별 전망 국내외 해외공사의 리스크 관리 현황 □정보 : 건설업체의 개발사업 타당성분석 실태 (Ⅱ) □논단 : 건설 투자 확대 , 더 이상 늦출 여유 없다

조달청 시설공사 계약 실적

- 신규 발주 금액 4개월째 감소세 -

■ 2004년 8월 조달청 시설공사 계약 실적

□ 조달청 보도 자료에 따르면 8월 시설국 계약실적은 3,304억원을 기록함.

- 전월(251.1%)보다는 크게 증가하였으나 전년 동월비 13.2% 감소해 2개월째 감소세 지속함.

□ 규모별로는 대형공사가 가장 크게 감소함.

-   100억원 이상 대형공사는 전년 동월비 115.2%나 감소하였으며, 10억원 미만 소형공사도 48.1% 감소함.

- 10억∼50억원, 50억∼100억원 공사는 각각 37.7%, 16.2% 증가함.

□ 한편 신규 발주 공사는 감소세를 지속하고 있음.

- 신규 발주 공사는 4,613억원으로 5월 이후 4개월째 감소세가 지속됨.

■ 하반기 계약 실적은 감소할 전망

□ 감리/설계를 포함한 시설공사 총 계약실적은 12조 7,118억원을 기록함.

- 이는 전년 동기비 13.6%나 증가한 수치로 올해 8월 현재 목표 발주 물량인 13조 2,000억원 중 76.7%가 집행됨.

□ 상반기 시설공사 계약실적의 조기 집행으로 인해 하반기 계약 실적은 부족할 것으로 보이며, 특히 신규 발주의 경우 4개월째 감소세를 보이고 있음.

2004년 8월 조달청 시설공사 계약 실적

(단위 : 억원, %)

구분	시설 공사					감리 /설계	신규 발주
		금액별						PQ
		100억 이상	50억원 이상 ∼100억 미만	10억원 이상 ∼50억 미만	10억 미만
2004. 8	3,304	-88	1,152	1,734	506	61	4,613	196
전월비	251.1	-325.6	1,180.0	822.3	-18.9	-25.6	-1.7	-90.5
전년 동월비	-13.2	-115.2	16.2	37.7	-48.1	-48.7	-17.0	-89.8
2004. 1∼8	98,234	52,149	21,340	19,669	5,076	2,965	50,234	14,910
전년 동기비	13.1	15.1	30.0	-3.3	5.5	33.0	10.8	35.9

주 : 신규 공사는 총부기금액 기준임.

자료 : 조달청.

주택 구매 의사 감소 추세 지속

- 주택 자산 가치 하락세 지속 -

■ 주택 자산 평가 크게 낮아져

□ 통계청 발표에 따르면 주택 및 상가의 자산 가치는 올해 들어 지속적으로 하락하고 있는 것으로 나타남.

- 자산평가지수는 6개월 전과 비교하여 현재의 자산 가치에 대한 소비자들의 주관적인 평가를 나타내는 것임.

) 통계청에서는 매월 도시 지역 2,000가구를 대상으로 소비자전망조사를 실시하고 있음.

□ 2004년 8월 자산평가지수는 주택 및 상가, 토지 및 임야, 금융 저축부문에서는 전월에 비해 하락한 반면, 주식 및 채권부문에서는 전월에 비해 상승하였음.

- 주택 및 상가는 2003년 10월까지 자산 가치가 상승 추세를 나타냈음.

- 그러나 올해 들어 자산가치는 지속적으로 하락하고 있는 것으로 나타남.

- 주식의 경우 2002년 2월 이후 자산 가치는 지속적으로 낮아지고 있는 것으로 조사됨.

자산평가지수 추이

자산 종류	2003. 12월	2004. 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
·주택 및 상가	97.1	97.6	96.8	96.5	97.8	96.8	95.8	95.5	91.1
·토지 및 임야	96.5	96.4	99.7	100.3	98.4	100.4	96.5	97.5	96.9
·금 융 저 축	89.3	91.9	90.9	92.5	93.8	91.1	89.8	88.0	84.0
·주식 및 채권	82.2	87.1	87.7	86.8	88.9	74.2	75.7	77.9	79.8

자료 : 통계청.

■ 주택 구매 의사 크게 감소

□ 주택의 자산 가치가 낮아짐에 따라 주택 구매 의사도 하락하고 있는 것으로 나타남.

□ 한국은행에서 발표하는 CSI(Consumer Survey Index)에 따르면 향후 6개월 이내 부동산 구매 계획이 있는 가계 비중은 전체 조사 대상 가구의 6%로 전분기와 동일한 것으로 나타남.

- 이는 부동산이 여전히 투자의 대상임을 의미함.

부동산 구입 희망 가구의 비중 추이

(단위 : %)

분기	2002.3/4	4/4	2003.1/4	2/4	3/4	4/4	2004.1/4	2/4	3/4
비중	7	7	6	7	7	6	7	6	6

자료 : 한국은행.

□ 그러나 구매 예정 부동산으로는 아파트의 비중이 크게 감소함.

- 아파트 비중은 2003년 1/4분기를 정점으로 감소 추세를 보이고 있으며 2004년 8월에는 부동산 구매자 비중이 45%로 전월(61%)에 비해 16%나 감소함.

- 반면 토지(19%□26%)와 단독주택(6%□10%)을 구매하려는 소비자는 증가함. 특히 토지의 경우 2003년 4/4분기 이후 구매 비중이 급격하게 증가함.

구매 예정 부동산의 종류

자료 : 한국은행.

■ 향후 주택구매 의사 감소 추세 지속될 듯

□ 최근 주택 가격이 하락함에 따라 주택 구매 의사도 지속적으로 감소할 것으로 보임.

- 주택 가격의 하락이 지속되고 있으며, 이에 따라 주택의 자산 가치 또한 점차 낮아질 것으로 전망되기 때문임.

- 또한, 주택 구매 의사가 있는 소비자 중 투자적 심리가 강한 소비자는 토지로 관심이 옮겨가고 있음.

백성준(부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

하자담보책임제도의 최근 동향과 대응 방향

□ 지난 1995년 준공된 아파트의 균열 및 곰팡이 누수, 마감재 등과 관련한 하자보수와 관련하여「주택건설촉진법」(현행「주택법」)이 아닌「집합건물의소유및관리에관한법률」(이하「집합건물법」)을 적용하여 10년의 하자보수기간을 주장한 소송에서 대법원은 2004. 4월에 □집합건물의 경우 공종에 대한 구분 없이 하자담보책임기간은 10년□이라고 판시함.

□ 이러한 판례로 인하여 건설업계는 사실상 갑작스런 하자보수책임기간의 연장으로 인하여 경제적 부담이 커지지 않을 수 없고, 이미 하자보수의 이행책임이 끝난 곳에서는 하자관련 소송이 제기되고 있어 큰 어려움에 직면해 있음.

■ 법령상의 하자담보책임기간

□ 주택관련 법령에서는 하자담보책임기간을 공종에 따라 1∼3년, 보·바닥·지붕과 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외)에 대해서는 그 특성을 감안하여 특칙으로 각각 5년과 10년으로 규정하고 있음.

□ 이와 달리「집합건물법」은 담보책임에 대하여「민법」을 준용하도록 규정하고 있으며, 현행「민법」은 공종이 아닌 목적물의 특성 혹은 조성 재료에 근거하여 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물인 경우 인도 후 5년간, 그리고 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년간으로 구분하여 명시하고 있음.

□「집합건물법」은 분양자의 담보책임에 대하여「민법」에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 하는 특약은 효력이 없다고 하여 타 법령보다 우선적 효력을 명시하고 있으며, 부칙에서도「주택건설촉진법」에 우선하여 적용된다고 규정하고 있어 하자담보책임기간은 공사의 종류나 주택의 구성 부분 등에 관계없이 일률적으로 10년이 적용되는 결과가 됨.

■「집합건물법」을 적용할 경우의 문제점

□ 공동주택의 부분별 특성을 무시한 불합리 발생

-「집합건물법」에 의하면 창문틀 및 문짝공사의 경우에도 10년이라는 장기간 하자보수의 책임을 해당 건설업체가 부담하게 되는데, 이는 해당 부분의 내구성 등을 감안할 때 하자보수의 필요 한도를 넘는 과도한 의무를 부여하는 것이며, 장기간 하자보수를 대비한 인적 물적 설비의 구비로 인하여 사회경제적 비용의 낭비가 발생하게 됨.

□ 수분양자에 대한 과잉보호의 결과 초래

- 수분양자 보호에 필요한 한도를 넘어 계약의 일방 당사자에게 지나친 부담을 안겨줄 경우 □과잉금지의 원칙□ 또는 □형평의 원칙□에 반하는 결과가 됨.

□ 건설시장의 현실과 괴리 존재

-「민법」의 하자담보책임규정은 1958년 제정시에 포함된 것이며,「집합건물법」이 이러한「민법」규정을 준용하기 위하여 제정된 때도 1984년으로 그 이후의 건설기술이나 공법의 발달과 건자재의 품질개선이나 신제품의 출시 등과 같은 건설시장의 환경 변화를 전혀 반영하지 못하고 있음.

□ 상가건물 등에 대해서도 확산 우려

- 현재는 공동주택에 대해서만 문제가 되고 있지만「집합건물법」이 2003. 7. 18일에 개정되어 상가건물도 그 적용대상에 포함되었고, 분양계약을 통한 상가건물의 하자담보책임에 대해서는「민법」의 규정을 준용한다고 명시하고 있기 때문에 집합 건물이 개정되지 않는 한 공동주택과 동일한 문제가 발생할 가능성이 높음.

- 적용대상이 되는 상가건물은 용도가「건축법」상의 판매 및 영업시설인 경우, 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000□ 이상인 경우, 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치한 경우, 구분점포별로 부여된 건물 번호 표지를 견고하게 부착한 경우 등임.

■ 건설업계의 대응 방안

□ 우선「집합건물법」의 현행 규정을 개정하기 위한 노력을 경주해야 할 것이고, 장기적으로는 공종별 그리고 시공목적물의 부분별 특성(시설부위별, 자재별 내구년한, 결함발생주기 등)을 감안하여 법령간(「집합건물법」, 주택관련 법령,「건설산업기본법」,「건축법」 등)의 부조화가 해소될 수 있는 입법이 이루어지도록 해야 할 것임.

□ 또한 하자와 관련한 소송이 제기된 경우에는 건물의 노후 상태가 하자로 인한 것인지 또는 유지보수 관리상의 문제로 인한 것인지를 기술적인 측면에서 정밀하게 검토할 필요가 있을 것이며, 소송 외의 조정이나 중재 등 전문성을 갖춘 분쟁 해결 절차를 통해 입주자들과 구체적이고 타당성 있는 결론에 도달할 수 있도록 노력해야 할 것임.

□ 정책 당국도 대법원 판례가 유지된다면 건설업체는 하자담보 책임기간의 장기화에 따른 비용 증가를 원가에 반영할 수밖에 없어 결과적으로 신규 공동주택의 가격상승으로 이어질 것이므로 소비자의 부담 증가가 되는 측면도 고려해야 할 것임.

두성규(부연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

2010 세계 플랜트 시장의 상품 및 권역별 전망

) 본 전망은 해외 전문조사기관에 의해 수행된 시장 전망치를 재구성하여 활용한 것으로 전망치 가운데 2000년도 수치는 실적 근사치이며 2005년 및 2010년도 수치는 광범위한 데이터 분석, 해외 전문가 면담, 각종 전문 연구 자료의 분석, 각 나라의 사업보고서 및 관련 협회 보고서에 대한 검토를 통해 도출된 것임. 그리고 각 상품의 범위는 정보운영시스템(MES), 계장(Automation), 전기(Electrical works), 기계설비(Mechanical works), 토목/건축시공(Civil&structural works)을 포함하고 있기 때문에 매년 발간되는 ENR에서의 매출 규모와 근본적으로 다른 차이점을 가지고 있음.

■ 상품에서는 발전과 환경 플랜트의 성장이 기대됨

□ 세계 플랜트 시장에서 점유율이 높은 6대 상품군(전체 플랜트 시장의 약 60% 이상)에 대한 투자시장 변화는 전체적으로 2000년에서 2005년까지 약 2.8%, 2005년에서 2010년까지는 약 6.7%의 성장률을 보일 것으로 추정됨.

) 발전, Oil&Gas, 석유화학, 정유, 제약, 환경

- 발전 플랜트는 다소 정체되었던 시장이 2005년도부터 성장세를 보여 2010년도 정도에 가면 그 규모가 약 1,600억 달러에 달할 것으로 예상되며, Oil&Gas 플랜트 시장은 약 800억 달러 규모까지 확대될 것으로 전망됨.

- 2010년도의 경우 상하수 및 폐수 처리, 소각로, 위험 폐기물 처리 등 환경 보호 관련 플랜트 건설 수요가 2000년에 비해 1.7배 정도 증가할 것으로 예상됨.

상품별 세계 플랜트 시장 전망(2005년, 2010년)

■ 권역별로는 BRICs의 성장세가 두드러질 것으로 예상

) BRICs는 2003년 미국 투자은행인 골드만 삭스의 보고서(Dreaming with BRICs: The Path to 2050)에서 처음 등장한 신조어로 브라질(Brazil), 러시아(Russia), 인도(India), 중국(China) 등 4개국 영문표기 머리글자를 딴 말로 새롭게 부상하는 신흥 잠재강국의 의미로 사용

□ 세계 플랜트 시장에서 규모나 성장 측면에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 권역은 중국과 인도 시장임. 반면에 규모면이나 성장률 측면이 낮은 권역은 북아프리카로 분석됨.

□ 2005년∼2010년까지 중국과 인도가 약 7.8%, 남아메리카의 경우는 6.6.%에 이를 것으로 전망됨. 동남아시아, 동유럽, 중동지역은 2005년∼2010년까지 약 5∼5.5%의 성장률 정도가 될 것으로 분석됨.

권역별 세계 플랜트 시장 전망(2005년, 2010년)

□ 인구 27억 명(전 세계 인구의 40%)의 거대한 내수시장과 풍부한 노동력, 막대한 천연자원(국토면적 전 세계의 30%) 등 경제 강국으로서 부상할 수 있는 잠재력을 가지고 있는 BRICs는 현재 세계 투자자들에게 큰 주목을 받고 있음.

) 골드만 삭스의 보고서에 따르면 중국이 2040년 정도에 세계 1위 경제 규모를 갖게 될 것이며, 2050년경에는 BRICs가 현재의 선진 6개국(미국, 독일, 일본, 영국, 프랑스, 이탈리아)을 제치게 될 것으로 전망됨.

- 발전 플랜트의 경우는 중국의 시장이 연평균 6∼8%의 높은 수요가 예상됨.

- Oil&Gas에서는 러시아가 규모면으로는 우위를 형성하고 있지만 브라질의 연평균 성장률이 2005년에서 2010년 사이에 8.5%에 달할 것으로 전망됨.

- 환경 플랜트는 인도가 2005까지 급성장할 것으로 예상됨. 하지만 2005년 이후로는 중국의 연평균 성장률이 11.8% 이상이 될 것으로 전망됨.

BRICs 플랜트 상품별 시장분석

(단위 : 백만 달러, %)

구 분	2000년				2005년				2010년				연평균성장률 (2000∼2005)				연평균성장률 (2005∼2010)
	브라질	러시아	중국	인도	브라질	러시아	중국	인도	브라질	러시아	중국	인도	브라질	러시아	중국	인도	브라질	러시아	중국	인도
발전	2,743	2,616	12,840	5,712	3,673	3,191	17,147	6,755	5,349	4,332	25,321	8,763	6	4.1	6.0	3.4	7.8	6.3	8.1	5.3
Oil& Gas	2,023	3,921	2,366	1,012	2,625	4,472	2,679	1,173	3,949	5,440	3,189	1,412	5.3	2.7	2.5	3.0	8.5	4.0	3.5	3.8
제약	290	143	543	320	382	195	890	467	572	290	1,467	825	5.7	6.4	10.4	7.9	8.4	8.3	10.5	12.1
환경	1,209	396	3,055	1,842	1,578	529	5,180	3,159	2,247	761	9,050	4,798	5.5	6.0	11.1	11.4	7.3	7.6	11.8	8.7
석유 화학	788	522	1,284	741	987	653	1,934	947	1327	906	2,913	1,382	4.6	4.6	8.5	5.0	6.1	6.8	8.5	7.9
정유	767	1,086	1,383	1,297	957	1,406	1,686	1,514	1327	1,712	2,209	1,906	4.5	5.3	4.0	3.2	6.8	4.0	5.6	4.7

최석인(책임연구원·sichoi@cerik.re.kr)·장현승(책임연구원·jang@cerik.re.kr)

국내의 해외공사 리스크 관리 현황

□ 최근 국내 건설경기는 발주 물량 감소와 치열해지는 수주 경쟁 속에서 뚜렷한 침체 조짐을 보이고 있음. 정부는 2002년에 마련한 제2차 건설산업진흥기본계획에 해외건설 부문을 포함시켰으나 해외 건설사업의 특수성 때문에 국내 건설기업들의 해외 진출 어려움이 확산되고 있고 이러한 해외건설 부진의 여파는 전체 건설업계를 긴장시키고 있음.

□ 해외건설사업의 위험관리는 적절한 정보의 수집과 각 위험 요인간의 상호관계 규명을 목적으로 하고 있고, 이러한 위험 요인을 분석하고 정량화해야만 국내 건설기업의 전략적인 의사결정이 가능해지고 해외건설에 있어 수익성도 높일 수 있기 때문에 선진 건설기업에서는 필수적인 것으로 인식되고 있음.

■ 국내 기업들의 해외 건설공사 위험관리 현황

(1) S건설(주)

□ S건설은 플랜트 본부와 별도조직(전사조직)으로 경영지원본부산하에 □QG(Quality Gate)팀□을 신설하여 위험관리 업무를 하고 있음.

□ QG팀에서 위험을 분석하여 입찰 참여하는 단계는 세 단계의 GATE로 구분되며, 각 GATE는 □수주지원실무협의회□를 통과한 후 팀장/임원에게 보고하여 확정하는 절차임.

□ 위험 요인을 인지하는 단계에서 체크 리스트(Check List)를 활용하고 있으며, 체크 리스트는 발주처, Product, 지역별, 계약방법 등 15∼20가지 요소들로 구성되어 있음.

(2) D산업(주)

□ D산업의 위험관리 업무는 건축/토목 등 각 본부별로 운영하고 있으며, 플랜트는 플랜트기획부 심사팀에서 실시하고 있음.

□ 심사팀은 현재 리스크관리 방안 절차 마련 및 개정 작업 중에 있으며, 업무 역량을 감안하여 해외 플랜트 프로젝트를 우선적 관리하고 추후 국내 플랜트도 관리할 예정임. 리스크의 파악 및 대응 업무는 PM 선정 전까지는 심사팀에서, 그리고 PM 선정 후에는 PM의 자발적 관리를 우선으로 하며, 이 과정에서 심사팀의 역할은 리스크관리 Process Monitoring & Recommendation, 동기 부여 및 수주 지원을 함.

(3) S엔지니어링(주)

□ S엔지니어링은 4개 본부(화공1, 2 사업본부, 환경/기술 사업본부, 산업설비 사업본부)와 경영지원실로 구성되어 있으며, 경영지원실 산하 관리팀에서 리스크관리 및 의사결정에 대한 업무를 수행하고 있음.

□ 관리팀의 구성 인원은 총 7명으로 주요업무는 전 사업본부의 목표수립, 견적, 수행 프로젝트의 리스크 모니터링, 의사결정, 예산승인 및 최종 평가 수행임.

(4) L건설(주)

□ L건설은 플랜트 사업본부 내에 플랜트F/S팀에서 위험관리 업무를 수행하고 있으며, 플랜트F/S팀은 총 5명으로 2003년 1월 구성되었음. L건설의 위험관리 프로세스는 입찰 중심으로 수주 정보 입수, 영업, 견적, 입찰 단계별로 프로젝트 리스크에 대한 평가 및 분석하는 업무로 구성됨.

■ 위험관리 인식과 역량의 한계

□ 국내 건설기업들의 위험관리 현황으로부터 도출된 역량과 한계

- 첫째, 위험관리가 사업 초기에 국한되고 있음. 조사 대상 건설기업 모두 위험관리를 사업 초기 영업 및 수주, 견적, 입찰단계에 국한하여 위험관리 기법을 적용하고 있어, 사업 수주 후 본격적인 공사수행 단계인 설계, 구매, 시공, 시운전, 준공 과정에 내재된 불확실성과 위험을 관리하는 방법론이 수립되어 있지 않고 있음.

- 둘째, 위험 인지 방법론이 특정 외국사의 체크리스트와 서술식 정보에 과도하게 의존하고 있음. 위험 인지단계에서 가장 중요한 것은 사업에 내재된 위험을 빠짐없이 완벽하게 실시간으로 인지하는 것이며, 위험 인지 방법으로 체크리스트는 매우 효율적이며 중요함.

- 셋째, 계량화된 위험도 평가기법이 정립되어 있지 않음. 위험의 크기에 따라 대응전략의 선택과 대응비용 추정에 차이가 발생하기 때문에 위험도는 정확히 계량화될 필요가 있음. 위험도를 계량화하는 방법은 정성적 방법과 정량적 방법이 있으며 두 방법을 적절하게 혼용하는 것이 최선임.

- 넷째, 위험관리 전산 체계와 데이터베이스 구축이 미흡함. 위험관리 전산 체계가 구축되기 위해서는 위험관리의 목표, 위험관리 업무에 적용되는 기준, 기법, 절차 등이 명확하게 설정되어야 함.

- 다섯째, 위험관리 대상이 플랜트공사에 집중되어 있음. 최근 국내기업들이 기술적 부가가치가 높은 플랜트공사에 집중하는 것은 자연스러운 현상이나 사업의 특성으로 인해 플랜트공사에 적용되는 위험관리 기법을 토목 및 건축공사에 그대로 적용할 수 없음.

장현승(책임연구원·jang@cerik.re.kr)

건설업체의 개발사업 타당성 분석 실태 (II)

- 주택·건축 사업 중심으로-

■ 설문 결과

□ 분석 인프라

- 개발사업 타당성 분석을 위한 분석 매뉴얼을 자체적으로 제작하여 활용하는 업체는 전체 의 70.8%이며, 이러한 자체 매뉴얼의 보유율은 기업 규모가 작을수록 다소 낮아지는 경향을 보임.

- 분석 매뉴얼을 매우 유용하게 활용하고 있는 기업은 전체의 14.7%의  비중을 차지하고 있으며, 대부분은 필요할 때마다 중요한 참고자료로 활용하는 것으로 조사됨.

□ DB 구축 및 이용

- DB를 구축하고 있는 업체는 전체 조사대상 업체의 43.8%에 이르고 있고 나머지 56.3%는 DB를 구축하고 있지 않다고 응답함.

- DB를 구축하지 못한 경우 그 이유는 기업의 전산·정보 환경의 불비와 정보담당 인력의 부족을 각각 33.3%로 들어 이 두 가지 요인이 가장 큰 비중을 차지함. 그밖의 이유로는 정보가 생성되는 부서와 정보를 필요로 하는 부서가 달라 DB를 제대로 구축하지 못하는 경우가 22.2%로 나타남.

□ 분석 방법

- 타당성 분석을 시작하기 전에 담당자의 직관적 판단과 최종적인 분석결과 사이에 얼마나 차이가 나는가 여부를 조사한 결과, 전체의 7.3%가 일치하는 것으로 나타났고, 어느 정도 일치한다는 응답은 89.6%에 이르고 있음. 따라서 단정할 수는 없으나 분석 담당자의 자의적 판단이 분석 결과에 영향을 미칠 개연성이 큰 것으로 판단됨.

- 타당성 분석 대상 기간을 시공단계까지로 보는 응답자가 9.4%, 분양완료 등 소유권 이전 단계 까지가 54.2%로서 시공자로서의 근시안적인 관점에서 사업성을 평가하는 것이 전체 기업의 64.1%에 이르고 있음을 보여주고 있음.

□ 공사비 추정

- 기초 타당성 분석시 공사비 추정 방법에 대한 설문조사 결과 자사의 실적 공사비를 이용한다고 응답한 업체의 비중이 70.8%로 압도적으로 높음. 두 번째로 높은 응답 비중을 보인 것은 경험과 직관으로 단위 면적당 공사비를 적용한다고 응답한 비율이 18.8%였음.

- 한편 본 타당성 분석에서의 공사비 추정방법은 자사의 실적 공사비에 기초하여 견적팀에서 추정하는 업체가 86.5%로 기초 타당성에서보다 실적 공사비에 대한 추정 의존도가 15%p 정도 높아짐.

- 그리고 본 타당성 분석시에는 설계업체에는 물량을 의뢰하고, 협력업체에는 단가를 의뢰해 이를 본사에서 취합해 공사비를 추정하는 업체의 비중이 12.5%로 조사됨.

□ 분양가격 추정

- 분양가격의 설정 기준은 최근 인근 지역에서 분양된 주택의 분양가격을 참고로 설정하는 업체들이 76.7%로 압도적으로 많고, 인근 지역의 기존 주택가격을 참고로 하는 것이 14.1%로 나타남.

) 중복 응답 허용.

- 수요자의 지불의사 가격을 파악해 이를 기준으로 가격을 설정하는 업체 비중은 3.0%이며, 정부에서 부활시키고자 하는 원가연동제 방식과 상대적으로 유사한 공사비에 적정 이윤을 추가해 가격 설정을 하는 것은 6.1%에 불과

□ 분양률 추정

- 주택사업에서 분양가격과 함께 사업의 성패를 결정하는 변수인 분양률 추정 방법은 ① 시장 및 상권분석 결과 등으로부터 도출하는 기업이 38.5%, ② 최근의 인근 지역 분양률 추이를 참조하는 것이 38.5%, ③ 전체적인 부동산시장 추이를 보고 추정하는 기업의 비중이 20.8%, ④ 컨설팅업체 등의 전망에 의존한다는 기업의 비율은 1.0%에 불과함.

- 따라서 예상 분양률은 논리적으로는 시장 및 상권분석 결과 등으로부터 도출하는 것이 기본이지만, 실제로는 인근 지역의 주택 분양률 등을 보고 이를 참조하여 예상 분양률을 선정하는 것이 일반적인 것으로 드러남.

□ 사후평가

- 대부분의 업체들은 사업이 완료된 이후 주요 사업의 타당성 분석에 대해서만 사후평가를 실시하고 있으며, 사후평가를 실시하지 않는 경우도 약 15%에 달하고 있음

- 주요 사업에 대해서만 사후평가를 실시하는 업체는 49.0%에 이르러 가장 큰 비중을 차지하고 모든 사업에 대해 사후평가를 실시하는 업체도 전체의 35.4%에 달함.

- 사후평가를 거의 실시하지 않는 업체는 9.4%, 사후평가는 실시하지 않고 준공 보고 등으로 대체하는 경우가 5.2%로 드러남.

■ 대응방안

□ 건설업체들의 열악한 타당성분석 여건 개선의 노력

- 이번의 타당성 분석 실태 조사에 의하면 중소기업뿐만 아니라 대기업 역시 담당자의 분석업무에 대한 전문화가 아직 이루어지지 않고 있으며, DB가 구축되어 있지 않아 담당자마다 상이한 통계 자료를 사용하고 있고 분석 인프라가 미비하는 등 여러 문제점을 가지고 있음. 건설산업차원에서 DB 공동개발이 시급하며 이를 추진하는 구체적인 방안에 대해 검토할 필요가 있음.

□ 타당성 분석 체계의 개선을 위한 노력

- 타당성 분석의 예측과 실적치가 얼마나 차이가 발생했는지 관심을 가지고, 각 사업별로 사후 평가를 정확히 실시하며, 그 결과를 다음의 타당성 분석에 피드백시켜 예측 결과와 실적치의 차이를 최소화하고 향후 분석 예측력을 높여야 할 것임.

- 분석에 있어서 직관적이고 주관적 분석에 대한 선입견을 제거하고, 분석 대상 기간을 공사기간이나 소유권이전 단계까지만 고려한 타당성 분석 대상기간을 운영·유지 단계에까지 확장하여야 함.

- 공사비 및 분양가격의 합리적 예측이 필요하며, 이윤 극대화를 추구하는 기업 활동의 기준에 따라 수요자의 지불의사 가격을 조사·파악하여 이 가격에 맞춰 가격을 설정하는 것이 합리적일 것임.

권오현(연구위원·ohkwon@cerik.re.kr)·정재호(부연구위원·jchung@cerik.re.kr)

건설 투자 확대, 더 이상 늦출 여유 없다

□내수 활성화와 일자리 창출□ 기치를 내걸고 정부는 경제 살리기에 안간힘을 쏟고 있다. 그럼에도 불구하고 경기가 좀처럼 살아나지 않고 있다. 기대하였던 설비투자나 민간소비 회복도 지지부진한 상황이 계속된다. 가계부채 500조원, 청년 실업, 육아 및 노인복지 비용 등으로 경제의 체질이 총체적으로 약화되었다. 게다가 비정규직 일용 근로자 비중이 높은 건설업에서 일자리가 감소하기 시작하면서 서민경제의 어려움은 심화되고 있다.

그렇다 보니 정부도 부동산시장 투기 억제 등 강경책 일변도에서 건설경기를 통한 내수 부양 쪽에 관심을 갖기 시작하고 있다. 기왕지사 경제를 살리기 위해 건설투자 회복에 비중을 둔다면, 원인 따로 처방 따로의 대책이 아닌 실효성 있는 대책을 사용해야 할 것이다. 사회간접시설 투자 확대, 골프장 건설, 복합관광레저단지 개발 등의 비전식 발표도 좋지만, 무엇보다도 정부의 주택·부동산 정책 기조부터 변화를 보여야 할 것이다. 금번 건설경기 침체는 규제 일변도의 대책을 부동산 경기 하강기에 쏟아 놓으면서 촉발되었다. 결자해지 차원에서 시장경제의 근간을 흔드는 주택거래신고제, 분양가 공개 등은 재검토하여 시장 정상화 작업을 서둘러야 할 것이다. 특히 개발이익 환수조치의 입법화 추진으로 사업에 큰 차질이 초래된 재건축 사업이 최소한 사업이 진행되도록, 후분양, 소형의무비율, 명의 이전 금지 등의 조항은 정상화시켜야 할 것이다.

건설투자가 금년 2/4분기를 정점으로 3/4분기부터는 수축 국면에 진입할 전망이며 민간 비중이 큰 건축투자는 이미 지난해 3/4분기부터 수축 국면에 들어선 것으로 판단된다. 상반기의 건설수주 감소, 주택분양 부족은 향후 2∼3년 동안 건설투자의 침체로 나타나게 된다. 국민경제에서 건설이 차지하는 비중이 여전히 크다보니 건설투자 위축은 건설산업만의 문제가 아니라 국가경제의 현안이 되었다. 경제의 장기침체를 막으려면 더 늦기 전에 정부가 나서서 시장의 신뢰를 회복하고, 생산성과 효율성 제고에 초점을 둔 성장 위주의 국정 운영 자세를 보여주어야 할 것이다. 그리고 성장을 위한 내수 기반의 기초를 다지는 차원에서 건설투자를 확대할 필요가 있다.

백성준(부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)

■「민간투자법」개정에 따른 공청회 개최

□ 9. 23(목), 본 연구원과 기획예산처는 양재동 서울교육문화회관 가야금홀에서「민간투자법」개정에 따른 공청회”를 개최

□ 사회간접자본시설에 대한「민간투자법」개정방안 발표 및 토론 진행

- 민간투자가 가능한 대상시설 범위의 확대(35 → 42개)

- 사업수행 방식의 BTR(건설-이전-임대)의 방식 도입. 단, 정부 시설 분야 중심으로 시행

- 공모 방식의 인프라펀드의 활성화 추진

■「공무담당자 양성과정 2차」교육 실시

□ 연구원 교육홍보실에서는 오는 10. 12일에서 15일까지 4일간, 본원 9층 회의실에서 초급 건축분야 공무 담당자를 대상으로“공무담당자 양성과정 2차”교육을 실시할 예정.

□ 공무업무에 필요한 제반 관리요소에 대한 소개 및 실무, 생산성 향상 방안, 최근 공사관리기법의 변화 동향 등을 주요 교과목으로 편성. 문의는 교육홍보실 3441-0691∼2

■「협회·건산연 실무협의회」개최

□ 연구원은 10. 6(수), 대한건설협회 8층 회의실에서 연구원 및 협회의 실무자간‘실무협의회’를 개최할 예정