2005년 주택․부동산 경기 전망

한국건설산업연구원 부연구위원  김   현   아

Ⅰ. 2004년 부동산 시장 동향

1. 토지시장

2. 주택시장

3. 정책동향

Ⅱ. 2005년 부동산 경기 전망

1. 개요

2. 토지시장

3. 주택시장

Ⅲ. 부동산 경기의 판단과 향후 정책과제

2005년 주택․부동산 경기전망

< 제 목 차 례 >

I. 2004년 부동산 시장동향	1

1. 토지시장	1

(1) 토지가격	1

(2) 토지거래	3

2. 주택시장	4

(1) 가격동향	4

(2) 수요동향	7

(3) 거래동향	9

(4) 주택금융동향	10

(5) 공급동향	11

(6) 재건축시장동향	14

3. 정책동향	15

(1) 주요 부동산 정책의 추진동향	15

(2) 정책변화에 따른 충청권 부동산 시장	18

II. 2005년 부동산 경기 전망	20

1. 개요	20

2. 토지시장	22

3. 주택시장	23

(1) 가격전망	23

(2) 공급전망	24

Ⅲ. 부동산 경기의 판단과 향후 정책과제	26

Ⅰ. 2004년 부동산 시장 동향

김   현   아

1. 토지시장

1) 토지 가격

지가 상승세는 둔화되고 있으나 개발호재 중심의 국지적 강세는 지속

― 2003년 3/4분기 이후 시작된 토지가격의 상승세는 2004년 들어 상승세가 둔화되고는 있으나 개발호재가 있는 지역을 중심으로 국지적인 상승세는 지속되고 있음

․수도권 지역의 지가상승폭이 점차 둔화되고 있는 반면 행정수도 및 지역개발에 대한 기대감이 반영된 충청남북도 지역은 오히려 지가 상승폭이 확대되고 있음.

․3/4분기 까지 서울(3.68%), 경기(4.93%), 인천(3.55%)등 수도권과 충남(11.37%), 충북(3.30%)지역의 상승폭이 컸음.

․경기도 지역은 신도시 개발 및 산업단지(파주), 인천은 인천국제 공항 2단계 사업 및 관세자유지역 조성 등이 지가 상승에 기여하고 있음

․충청지역은 행정수도 이전 이외에도 아산 신도시 건설, 고속철도 개통, 그린벨트 해제, 도청 이전 등의 개발재료가 토지가격 상승에 영향을 미치고 있음.

― 2001년부터 시작되었던 지가 상승세는 주택에 대한 정부의 강력한 투기억제 대책과 토지 시장내 풍부한 개발호재 등으로 인해 국지적 상승세가 지속되었으나, 2003년 1/4분기를 고비로 점차 상승세가 둔화되고 있는 추세임.

< 지역별 분기별 지가 상승률(2003년～2004년) >     < 지가 변동 추이(2001-2004) : 전년 동월 대비>

주: 전분기 대비 증감률임.

자료: 한국토지공사

2004년 주거 및 상업지역 보다 녹지, 관리, 농림지역 등의 토지가격 강세

― 용도지역별 지가변동을 살펴보면 주거지역(2.66%) 및 상업지역(2.23%) 등 기존 시가지 토지에 비해 향후 개발이 예상되는 녹지지역(5.33%)과 관리지역(5.67%), 농림지역(3.95%)의 지가 상승폭이 큼.

― 정부의 관리지역 토지이용 규제 완화, 「농지법」 개정에 따른 도시민들의 농지소유 제한 폐지 등이 토지수요 증가에 영향을 주고 있는 것으로 판단됨.

․관리지역의 아파트 개발 허용 최소 면적기준이 30㎡에서 10㎡로 완화(2004년 4.4분기 시행 예정)

․계획관리 지역내 공장건축 규모 제한 폐지(현행 부지면적 1만 ㎡ 이상 신축 금지, 국회 상정)

․「농지법」개정으로 도시민의 농지 소유 제한이 폐지됨. 도시민들이 직접 농사를 짓지 않아도 농지은행에 맡겨 임대 목적으로 사용하면 소유에 제한을 두지 않음(2005년 하반기 시행 예정).

― 서울지역은 청계천 복원 사업 및 뉴타운 사업의 추진으로 해당 지역의 지가 상승폭이 상대적으로 컸음.

․용산구(6.83%), 은평구(4.50%), 성동구(4.48%), 영등포구(4.11%) 등 지역내 개발호재가 있는 지역의 지가 상승폭이 상대적으로 큼.

< 용도지역별 지가 상승률 추이 >

(단위 : %)

구분		2000년	2001년	2002년	2003년					2004년
					1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	3/4	누계
전국		0.67	1.32	8.98	0.41	0.47	1.06	1.45	3.43	1.36	1.09	0.77	3.26
주거		0.03	1.27	10.15	0.36	0.41	1.12	1.48	3.41	1.32	0.81	0.51	2.66
상업		-0.26	0.58	8.69	0.38	0.39	1.21	1.36	3.38	1.15	0.66	0.41	2.23
공업		0.43	0.79	6.63	0.31	0.35	0.58	1.00	2.25	1.16	0.74	0.47	2.40
녹지		2.64	2.55	10.16	0.80	0.80	1.28	2.03	5.00	1.89	1.90	1.46	5.33
관리				-	0.45	0.71	0.88	1.30	3.38	1.69	2.14	1.73	5.67
	준도시	2.34	1.82	6.82	-	-	-		-	-	-	-	-
	준농림	1.88	1.97	7.42	-	-	-		-	-	-	-	-
농림		2.60	0.66	2.73	0.05	0.21	0.35	0.78	1.39	0.99	1.55	1.36	3.95
자연환경		2.30	1.15	1.96	0.16	0.15	0.33	0.61	1.25	0.71	1.05	0.68	2.46

주: 증감률은 전(년말)분기 대비 증감률임.

자료 : 한국토지공사

2) 토지 거래

지역별로는 충남, 강원, 용도지역별로는 비도시계획구역의 토지거래 증가

― 2004년(9월 누계) 들어 토지거래는 계속 감소세를 나타내고 있으며 주거지역(-27.6%)과 공업지역(-27.2%)의 토지거래 감소세가 그린벨트(-12.5%) 및 용도 미지정 지역(-79.7%)으로 확대되고 있음.

․상업지역(21.0%)과 녹지지역(29.7%)은 증가세가 둔화되고 있기는 하나 여전히 거래량(필지 기준)이 증가세를 보이고 있고, 관리(21.7%), 농림(39.0%), 자연환경지역(27.3%)의 비도시지역 역시 2004년 들어 꾸준히 토지거래량이 증가하고 있음.

․토지거래량은 투기지역 지정 확대 및 주택거래 신고제 시행의 영향으로 2/4분기 이후 주거지역을 중심으로 감소 폭이 더욱 커지고 있음.

― 지역별로는 충청권 및 강원지역의 토지거래는 증가하고 있는 반면, 수도권 및 대구, 부산 등은 거래가 크게 감소하고 있음.

< 용도지역별 토지거래량 추이 (감소지역) >        < 용도지역별 토지거래량 추이 (증가지역) >

주: 전년 동기 대비 증감률임.                     주: 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국토지공사                              자료: 한국토지공사

< 용도지역별 토지거래량 추이 >

(단위 : 전년 동기 대비, %)

구분	계	도시계획 구역내						관리지역	농림	자연환경보전
		주거	상업	공업	녹지	개발제한	용도 미지정
2003 1/4	-6.1	-15.7	23.6	-8.5	28.0	3.4	77.9	4.2	13.3	-2.6
2/4	10.8	5.1	37.3	39.6	50.0	-4.6	632.1	-3.9	19.9	2.7
3/4	0.7	-8.9	57.8	-10.1	51.2	-2.9	-36.0	5.4	36.4	15.5
4/4	8.1	-3.0	72.1	-2.7	63.4	10.5	-21.3	12.0	34.0	21.2
연간	-5.3	50.3	3.9	48.9	1.5	147.7	1.9	4.5	24.7	9.0
2004 1/4	-0.5	-17.7	66.7	-19.5	49.5	6.3	-78.6	15.7	33.6	34.9
2/4	-11.7	-30.4	26.7	-32.5	30.3	-14.1	-86.4	31.2	42.7	34.8
3/4	-14.6	-33.4	-10.3	-26.1	12.7	-28.9	-13.1	17.9	41.5	12.8
증감률(누계)	-9.3	-27.6	21.0	-27.2	29.7	-12.5	-79.7	21.7	39.0	27.3

주 : 증감률은 9월(누계) 기준 전년 동기간 대비 증감률임.

자료 : 한국토지공사

2. 주택시장

1) 가격동향

아파트 매매가격만 소폭 상승세 유지, 주택 매매, 전세가격 전반적 하락세

― 2004년 상반기 단독 및 연립주택의 매매가격만 하락세를 나타내고 아파트는 소폭 상승세가 이어졌으나 6월 이후 아파트 매매가격이  5개월 연속 하락세를 나타냄.

․상반기 소폭의 상승세를 유지하던 아파트 매매가격이 6월 이후 5개월 연속 하락세를 나타내고 있음.

․단독 및 연립주택 매매 및 전세가격은 1~9월 동안 2~3% 정도의 하락하였음.

― 2004년 전세가격 하락세는 서울 등 수도권의 하락폭이 다른 지역에 비해 상대적으로 크게 나타나고 있음.

․단독주택 및 연립주택의 전세가격은 1～9월 동안 각각 5.9%, 4.8% 하락하였으며 지방보다 수도권의 하락 폭이 컸음.

․아파트는 동기간에 1.8%하락하여 하락폭이 적은 편이나  특히 수도권의 전세가격 하락폭이 크게 나타나고 있음.

< 주택유형별 매매가격 변동(2002년～2004년) >

(단위: %)

구분		매매가격			전세가격
		단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
2002년	전국	7.8	10.7	22.8	8.0	6.7	12.2
	수도권	13.1	11.9	29.3	9.4	6.7	10.5
	서울	15.1	12.6	30.8	11.8	7.8	11.4
2003년	전국	0.8	2.3	9.6	-3.1	-2.3	-0.4
	수도권	4.5	2.7	10.1	-4.4	-3.2	-2.7
	서울	5.2	1.3	10.2	-5.9	-3.0	-3.2
2004년 1～9월	전국	-2.5	-3.5	0.7	-5.9	-4.8	-1.8
	수도권	-0.8	-3.4	0.2	-7.7	-5.6	-2.7
	서울	0.8	-2.4	1.1	-7.7	-6.7	-2.4

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임. 단독, 연립주택은 국민은행 자료, 아파트는 부동산114(주) 자료임.

자료: 국민은행, 한국건설산업연구원․부동산114(주)

강남 재건축 대상 아파트 가격 3년 만에 본격 하락세

< 2004년 세부 지역별 아파트 매매가격 변동 >

(단위: %)

구분		서울 경기				광역시							도			전국
		서울			경기도	전체	부산	대구	인천	광주	대전	울산	전체	충남	충북
		전체	강북권	강남권
2004년 상반기 (1~6월)	전체	2.5	2.7	2.4	0.5	1.2	0.8	0.6	0.5	1.6	3.4	3.0	0.8	3.2	3.1	1.5
	재건축	5.8	0.6	6.0	1.0	3.2	3.7	-0.5	3.6	3.3	6.0	19.2	1.1	0.8	21.6	4.9
	일반	1.7	2.8	1.0	0.5	1.2	0.7	0.7	0.3	1.6	3.4	2.5	0.8	3.2	2.6	1.1
2004년 하반기 (7~10월)	전체	-1.6	-0.1	-2.3	-1.5	0.0	0.2	0.5	-1.4	0.7	0.3	1.1	-1.0	-0.4	2.6	-1.0
	재건축	-4.2	0.6	-4.4	-4.1	0.9	1.2	3.6	-2.0	0.0	0.7	0.2	-2.8	1.1	6.4	-3.7
	일반	-1.0	-0.1	-1.5	-1.4	-0.1	0.2	0.3	-1.3	0.7	0.3	1.1	-0.9	-0.5	2.5	-0.7

주: 증감률은 상반기는 2003년 12월말 대비, 하반기는 2004년 6월 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 재건축/일반 아파트 매매가격 증감률 >      < 반기별 지역별 재건축 대상 아파트 매매가격 증감률 >

주: 전년동기대비 증감률임                       주: 전년말 대비, 6월말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)               상반기는 1~6월, 하반기는 7~10월을 의미함.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

― 2004년 아파트 매매가격 하락세는 강남 등 재건축 대상 아파트 비중이 높은 지역에서 비롯되고 있음.

․상반기 상승세를 보이던 재건축 대상 아파트 가격이 하반기 접어들어 일제히 하락세로 전환.

․아파트 매매가격 상승세는 2001년 6월 강남지역 재건축 대상 아파트로부터 시작되었으나 3년 만에 다시 재건축 아파트로부터 가격 하락세가 나타나고 있음

― 개발 호재가 있는 지방의 아파트 매매가격은 하반기에도 소폭 상승세 유지

․하반기 전반적인 아파트 매매가격 하락세에도 불구하고, 울산(1.1%), 충남(2.6%) 지역은 상승하였음.

수도권 전세가격 하락세 하반기 이후 점차 지방으로 확대

< 지역별 전세가격 증감률 추이 >          < 지역별 전세-매매비율 수준(2004년 10월말 현재)>

주: 증감률은 전년동기대비 증감률임.                 자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 주요 대도시 지역의 전세가격 변동 추이(2000년~2004년 10월) >

(단위: %)

구 분	2000년	2001년	2002년	2003년	2004년1～10월	전세-매매비율
서 울	14.1	21.0	15.0	-1.8	-2.7	43.1
경 기	9.7	18.5	9.8	-1.0	-3.3	46.9
인 천	13.8	28.4	15.3	-3.3	-3.9	54.9
부 산	14.2	15.1	17.1	2.6	-1.1	64.4
대 구	10.2	16.8	15.1	3.2	-0.9	64.3
광 주	7.5	4.0	6.7	9.6	3.7	68.5
대 전	16.0	19.4	24.5	6.7	0.7	55.6
울 산	7.5	11.6	16.0	10.3	2.2	70.7

주: 증감률은 전년말 대비 증감률임. 전세-매매비율은 2004년 10월말 현재 수준임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

― 서울 및 수도권에서 시작된 전세가격 하락세는 2004년 하반기 이후 광역시 등으로 확산

․서울 및 수도권은 이미 2003년 3/4분기부터 전년 동기 대비 마이너스 진입, 광역시와 도지역도 각각 올해 3/4분기와 2/4분기부터 전년 동기 대비 마이너스 진입

․대전, 울산을 제외한 주요 광역시 2004년 1~9월 동안 전세가격 1~4%정도 하락

― 전세-매매 비율은 1999년 7월 이후 처음으로 50% 이하로 하락, 특히 수도권 지역에서의 전세-매매비율 약세

․아파트 매매 및 전세가격이 상승세를 보이는 울산 등은 전세-매매비율이 여전히 70%로 높은 반면, 아파트 가격이 하락세를 보이는 수도권 지역은 전세-매매 비율이 50% 이하로 하락

2) 수요 동향

경기침체, 정부정책의 영향으로 부동산 수요 위축, 지방은 수요 증가

< 주거상황별 부동산구입계획비중 추이 >             < 지역별 부동산 구입계획비중의 추이 >

자료: 한국은행, “분기별 소비자 동향조사”

― 한국은행 소비자 동향조사에 의하면 소비자들의 부동산구입계획비율이 2003년 2/4분기 이후 감소세를 나타내고 있음.

․지난 5분기 동안 자가 가구와는 달리 지속적으로 부동산 구입계획비율이 상승하였던 임차가구도 2004년 2/4분기 이후 구입계획비율이 감소.

․정부의 강력한 투기억제 대책의 영향으로 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되고 있으나, 실수요자들의 부동산 수요는 오히려 감소

․이는 상대적으로 안정세를 보이는 전세시장의 상황, 소비위축, 향후 경기전망에 대한 불확실성의 증대로 소비자들의 주택구매시기를 연기하고 있기 때문인 것으로 분석됨.

․이밖에도 부동산 수요는 소비자들의 향후 경기상황에 대한 기대와 매우 밀접한 관련이 있기 때문에 최근의 경기침체가 부동산 수요를 더욱 위축시키는 것으로 해석됨.

< 부동산 구매 계획 비율의 세부 항목별 추이 >

(단위: %)

구분	전체	직업별			주거상황별		거주지역별
		봉급생활자	자영업자	기타	자가	임차	서울	6대광역시	기타도시
2003 1/4	12	15	11	7	10	17	11	10	15
2003 2/4	15	18	12	12	14	17	13	16	15
2003 3/4	14	17	14	10	13	19	15	14	14
2003 4/4	13	17	12	8	11	20	11	14	13
2004 1/4	13	20	11	8	11	21	14	14	11
2004 2/4	11	15	9	8	10	16	10	13	10
2004 3/4	12	16	15	3	11	14	10	15	10

주: 본 조사는 전국 16개 도시 2,509가구를 대상으로 조사되고 있으며 부동산 구매계획비율은 조사가구 중 향후 6개월 이내 구매계획이 있다고 응답한 가구의 비율임.

자료: 한국은행, “분기별 소비자 동향조사” 결과

각종 지역 개발호재로 광역시, 토지에 대한 수요와 관심 증가

― 주택은 정부의 강력한 투기억제에 대책으로 수요가 급감하는 반면의 각종 지역개발 호재가 있는 지방 토지시장은 수요가 증가하고 있음.

․소비자 동향조사의 지역별 추이를 보면, 서울지역의 구입계획비율이 감소하는 반면, 광역시의 구입계획비율은 증가세를 보임.

․이는 특히 행정수도 이전 후보지의 확정, 지방 도시들의 개발사업이 본격화 되는 3/4분기에 뚜렷해지고 있음.

․소비자들의 구매 예정 부동산의 종류도 아파트는 점차 감소하는 대신 규제가 적고 개발호재가 많은 토지는 비중이 점차 증가하고 있음.

< 구입예정 부동산의 선호도 추이 >              <2004년 1/4~2/4분기 구입예정 부동산의 종류>

자료: 한국은행, “분기별 소비자 동향조사”

3) 거래 동향

소비심리 위축, 가격하락에 대한 기대감으로 주택 거래 감소세 지속

< 전국의 주택거래동향 >                     < 전국 아파트 가격변동과 거래량 >

자료: 국민은행                                       주: 아파트 가격지수, 아파트부속 토지거래량(필지)의

전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주), 한국토지공사

― 국민은행의 주택 매매거래 동향에 의하면 주택 매도세는 증가하는 반면, 매수세는 계속 감소하고 있는 것으로 조사되고 있음.

․서울보다 지방이, 주택거래신고지역보다 기타 지역의 아파트 거래 감소 폭이 더욱 크게 나타나고 있는 점을 감안할 때 주택거래 신고제 등 정책변수 이외 전반적인 경기침체가 주택소비 심리를 위축시키고 있는 것으로 판단됨.

― 9월말(누계) 기준 전국의 아파트 거래건수는 전년 동기 대비 30% 감소하였으며 서울(-22.7%)보다 특히 지방광역시(-36.3%)의 주택거래 감소 폭이 크게 나타나고 있음.

․서울지역의 경우 주택거래 신고지역과 기타 지역의 거래 감소 폭에 큰 차이가 없는 것으로 조사되고 있음. 오히려 비신고지역의 거래 감소 폭이 더 큼(8월말 누계 기준 전년 동기 대비 서울전역 -17%, 신고지역 -16%).

․주택거래 신고지역은 지정 이후 거래건수가 잠시 감소하였으나 3/4분기부터 매수세가 조금 회복되고 있는 추세임(주택거래 신고건수 소폭 증가세(10건(4월) →159건(5월) → 313건(6월)→ 236건(7월) → 258건(8월) → 391건(9월) ).

― 한편, 주택경매물건도 꾸준한 증가세를 보이고 있는데 기존 연립중심의 매물에서 아파트로 매물이 확산되고 있음.

․9월말 현재 수도권의 아파트 및 연립주택 경매건수는 총 1만 371건에 이르고 있으며 이중 72%가 연립주택임.

․그러나 3/4분기 접어들어 아파트 경매물건도 크게 증가(전년 동기 대비 45%)하고 있으며 연립주택의 경매물건은 증가폭이 확대되고 있음(전년 동기 대비 81% 증가).

4) 주택금융 동향

주택관련대출은 모기지 판매로 증가세 유지하고 있으나 점차 둔화 추세

― 2004년 2/4분기 중 가계대출은 여신전문기관의 대출감소가 계속 이어졌음에도 불구하고 신용협동기구와 예금은행의 대출증가세가 확대됨에 따라 8조 708억원 증가, 상반기 총 12조 8,210억원(전년 동기 대비 12% 증가) 증가하였음.

․예금은행 대출은 은행의 주택담보대출 및 한국주택금융공사의 모기지론 판매 등의 영향으로 1/4분기(5조 1,402억원)보다 증가 규모가 다소 확대(2분기 6조 3,389억원)됨.

․그러나 전반적인 경기 침체에 따라 2004년 상반기 예금은행의 가계대출 증감액은 총 11조 4,791억원(한국은행 “매월금융시장 동향”)으로 전년 동기대비 17.4% 감소하였음.

․한편 국민주택기금의 대출 실적은 2004년 들어 계속 증가세를 보이고 있음.

< 가계대출의 잔액 추이 (기말 잔액기준) >

(단위: 억원, %)

구분	2002년12월	2003년				2004년
		3월 말	6월 말	9월 말	12월 말	3월말	6월말	상반기 증감액
가계대출	3,911,193	3,967,535	4,025,656	4,095,575	4,209,383	4,256,885	4,337,593	128,210(12.0)
여신전문기관	571,063	545,885	462,174	393,798	373,241	348,062	327,200	-46,041(-57.7)
상호금융 및 신용협동조합	526,618	546,402	584,933	637,047	668,954	682,850	716,092	47,138(-19.2)
은행 가계대출	2,222,462	2,270,614	2,361,398	2,448,752	2,528,226	2,579,628	2,643,017	114,791(-17.4)
주택관련대출	1,319,732	1,348,125	1,397,821	1,458,847	1,532,673	1,562,516	1,615,139	82,466(5.6)
국민주택기금	183,238	181,406	181,860	184,950	178,259	191,099	195,464	17,205

주: 잔액기준 임. 주택관련대출은 예금은행의 대출만을 취합한 것이며 주택담보대출과 주택자금대출 포함.

(   )은 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 한국은행(2004), “분기별 가계신용동향”, “매월 금융시장 동향”

< 금융기관의 주택관련대출 및 주택금융공사 모기지 판매 실적 >

(단위: 억원, %)

구분	은행의 가계대출 증감액
	소계(A)	주택관련대출(B)
			주택금융공사 모기지 판매액
2004년 1- 9월 증감액	168,037	123,417	190,133
2003년 1- 9월 증감액	226,290	139,115
전년 동기간 대비 증감률	-25.7	-11.3

주: 주택관련대출은 주택담보대출 및 주택자금대출, 주택금융공사 모기지론이 포함된 금액임.

위 표에서 금융공사 모기지론은 금융기관이 판매한 금액임(보험회사를 포함한 21개 기관의 총 판매금액은 9월말 현재 2조 2,056억원임.

자료: 한국은행(2004), “매월 금융시장 동향” ; 한국주택금융공사(2004) “Housing Finance Monthly Vol.2"

― 최근(9월) 가계의 주택관련 대출은 한국주택금융공사 모기지 판매기관 확대, 중도금 대출 모기지 상품 출시에도 불구하고 전반적인 분양경기 침체 및 주택거래 감소로 전년 동기간 대비 11.3% 감소하였음.

․모기지 상품의 금리가 인하, 신상품 출시에도 불구하고 하반기 들어 주택금융공사 모기지 판매실적은 계속 감소추세에 있음.

5) 공급 동향

9월말까지 주택건설실적은 25만 2,024호로 올 목표물량의 절반에도 못 미쳐

― 2004년 들어 7개월 연속 마이너스를 기록하였던 주택건설실적은 8월 이후 소폭 증가세로 돌아섰으나 9월말 현재(누계 기준) 25만 2,024호로 전년 동기간 대비 39.1% 감소하였음.

․지역별로는 서울(-67.1%) 등 수도권 지역(-53.7%)과 지방 광역시(부산 -54.0%, 광주 -72.1% 대전 -32.2%)의 주택건설실적이 크게 감소한 반면, 충북(181.1%), 충남(53.7%), 전남(39.6%) 지역은 주택건설실적이 증가세를 나타냄.

․부문별로는 재건축 위축에 따른 민간부분의 주택건설의 감소세가 이어지는 가운데 공공부분도 월평균 2,400호 공급으로 부진을 면치 못하고 있음.

․따라서 9월말까지 총 주택건설실적은 공공 21,576호(계획대비 14.4%), 민간 230,448호(계획대비 62.3%)로 올해 계획물량 52만호의 48.5% 수준에 그치고 있음.

< 지역별 주택건설실적 추이 (2002년~2004년) >

(단위: 천호, %)

구분	수도권			지방광역시					지방 기타지역
	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
2002년	159.8	55.0	161.5	66.4	27.5	20.8	16.6	13.6	11.2	8.5	20.8	14.2	15.2	24.4	40.3	10.9
2003년 (증감률)	115.8 (-27.5)	29.4 (-46.6)	152.1 (-5.8)	43.4 (-34.6)	34.4 (25.3)	28.0 (34.5)	21.2 (27.5)	12.5 (-7.9)	20.9 (86.3)	11.0 (29.0)	21.6 (4.4)	16.8 (18.5)	11.0 (-28.1)	21.6 (-11.5)	36.9 (-8.3)	8.8 (-19.5)
2004년 1～9월 (증감률)	30.9 (-67.1)	12.8 (-46.1)	58.8 (-43.3)	14.0 (-54.0)	15.5 (-26.6)	4.2 (-72.1)	11.5 (-32.2)	8.1 (10.3)	12.7 (-15.1)	16.1 (181.1)	20.1 (53.7)	5.6 (-56.4)	10.4 (39.6)	12.0 (-16.9)	16.5 (-36.3)	2.8 (-60.3)

주: 2004년 1~9월 동안의 누계임. 증감률은 전년 동기간 대비 증감률임.

자료: 건교부

< 부문별 월별 주택건설실적 추이 >

(단위: 호, %)

구분	2003년9월	10월	11월	12월	2004년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	2004년 누계
공공	3,666	4,262	6,971	76,950	187	1,954	655	161	1,218	1,789	4,143	6,178	5,291	21,576
(증감률)	-25.4	-54.0	-52.8	34.8	-95.2	37.8	-75.3	-88.4	-73.9	-77.3	-23.8	368.7	44.3	-33.3
민간	20,744	27,523	25,562	30,301	14,171	22,843	23,811	18,376	29,208	39,291	31,129	23,925	27,694	230,448
(증감률)	-51.6	-42.2	-44.3	-27.4	-52.5	-18.1	-45.2	-29.9	-6.3	-72.1	-22.8	14.7	33.5	-39.6

주: 증감률은 전년 동기 대비 증감률임.

자료: 건교부

― 2002년~2003년의 주택건설실적의 증가로 올해 아파트 분양물량은 전년보다 7.5% 증가한 38만 4,654호에 이를 전망임.

․연초 업체들의 아파트 분양 계획물량은 총 42만 874호 였으나 신행정수도 건설특별법의 위헌 판결 이후 3만 6,220호 정도가 분양을 중지하거나 연기한 상태임.

․1~10월까지 분양한 실적은 총 23만 5,341호에 이르며 연말에 14만 9,313호의 분양물량이 대기중 임(전체 분양계획 물량의 39% 차지).

․전반적인 분양시장의 침체, 재건축 조합원들 간의 소송 분쟁, 투기과열지구 해제에 대한 기대감 등으로 올해는 분양시기가 자꾸 지연되고 있는 상황임.

․특히 판교 분양이 임박해 지면서 경기도 지역의 일반 분양에 수요가 크게 줄어 경기도 지역의 아파트 분양 일정이 계속 연기되고 있음.

< 2004년 지역별 아파트 분양실적과 분양 예정 물량 >

(단위: 호)

지역		기 분양물량(분양목표 달성률)		11~12월 분양 예정물량	총 분양물량(예정)
서울		39,433	60.8%	25,380	64,813
광역시	부산	10,096	45.2%	12,252	22,348
	대구	9,233	75.1%	3,054	12,287
	광주	7,742	78.8%	2,079	9,821
	인천	18,269	51.5%	17,182	35,451
	대전	10,237	78.7%	2,771	13,008
	울산	2,340	37.2%	3,952	6,292
도지역	경기도	66,985	62.7%	39,850	106,835
	강원도	9,378	71.1%	3,804	13,182
	경상남도	16,094	67.5%	7,748	23,842
	경상북도	3,939	42.1%	5,413	9,352
	전라남도	3,691	44.8%	4,557	8,248
	전라북도	5,879	62.0%	3,599	9,478
	충청남도	20,261	67.2%	9,870	30,131
	충청북도	11,221	62.5%	6,734	17,955
	제주도	543	33.7%	1,068	1,611
전국 합계		235,341	61.2%	149,313	384,654

주: 위 분양실적은 계약률 기준이 아니며 단순히 분양 시행여부에 의한 기준임.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

― 2004년도 아파트 입주물량은 지역에 따라 차이는 있으나 대부분 전년도 수준을 유지하고 있으며 전국적으로는 전년보다 12.3% 증가한 30만 9,822호에 이름.

․서울, 울산, 대구, 광주, 제주, 충북을 제외한 지역의 아파트 입주물량이 증가

․대부분의 지역의 연간 입주물량의 30%가 4/4분기에 집중되어 있어 하반기 아파트 공급여건이 매우 양호한 실정임.

< 2004년 지역별 아파트 입주물량 추이 >

(단위: 호)

입주시기		수도권				전국
		서울	인천	경기	소계
2004년 4/4분기	10월	5,732	1,447	12,161	19,340	28,456
	11월	2,672	311	13,407	16,390	28,581
	12월	8,109	2,339	15,189	24,715	42,570
	소계	8,404(30.0%)	1,758(23.5%)	25,568(35.8)	35,730(32.6%)	57,037(32.1%)
2004년 계		55,133(100%)	17,460(100%)	113,813 (100%)	185,484(100%)	309,822(100%)

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

신규 분양시장 침체 지속으로 전국 미분양 아파트 5만호 초과

― 정부의 강력한 부동산 가격안정대책과 내수침체 장기화가 겹치면서 아파트 분양시장의 침체가 지속되고 있음.

․서울 및 수도권 동시 분양 아파트의 청약경쟁률이 공급호수를 하회하는 미달사태를 맞고 있음.

․미분양 주택 수는 지난 10.29대책 이후 급격히 증가하고 있는데 9월말 현재 경기도 지역이 1만호를 넘어섰으며, 그 다음으로 충남(5,617호), 부산(5,191호), 광주(5,166호), 대구(2,904호) 등의 미분양 아파트가 많음.

․신행정수도 건설 및 지역개발 호재로 분양이 활기를 보였던 충청권도 이미 미분양이 증가하고 있는데 위헌 판결이 반영된 4/4분기에는 미분양 아파트가 더욱 늘어날 것으로 전망됨.

< 아파트 미분양 추이 (2004년 10월 현재) >

(단위: 호, %)

구분	2003년 12월	2004년 1월	5월	6월	7월	8월	9월	2004년 미분양 증가추이(증가호수)
								상반기(증감률)	3/4분기(증감률)
서울	735	686	703	526	593	612	572	-209 (-28.4)	46 (8.7)
인천	467	435	530	1,921	1,737	1,490	1,685	1,454 (311.3)	-236 (-12.3)
경기	6,168	6,474	7,438	8,017	9,024	9,383	10,680	1,849 (30.0)	2,663 (33.2)
수도권	7,370	7,595	8,716	10,464	11,354	11,485	12,937	5,598 (42.0)	2,473 (23.6)
대구	4,159	3,943	3,193	3,414	3,386	3,009	2,904	-745 (-17.9)	-510 (-14.9)
대전	1,069	891	630	427	351	717	2,211	-642 (-60.1)	1,784 (417.8)
부산	3,657	4,069	4,281	4,630	5,213	5,131	5,191	973 (26.6)	561 (12.1)
광주	1,870	3,528	5,723	5,568	5,233	5,166	5,166	3,698 (197.8)	-402 (-7.2)
전북	1,437	1,457	2,943	3,391	2,809	2,711	2,895	1,954 (136.0)	-496 (-14.6)
전남	1,562	2,225	2,324	2,569	2,113	2,133	2,145	1,007 (64.5)	-424 (-16.5)
충북	2,021	1,897	1,962	1,936	1,936	2,386	2,358	-85 (-4.2)	422 (21.8)
충남	3,675	4,143	4,658	6,452	5,893	5,496	5,617	2,777 (75.6)	-835 (-12.9)
계	38,261	41,137	45,164	50,097	49,568	50,584	52,674	11,836 (30.9)	2,577 (5.1)

주: 상반기 증감률은 전년말 대비, 3/4분기 증감률은 6월말 대비 증감률임.

자료: 건교부

< 서울시 동시분양 아파트 청약경쟁률 추이 >             < 주요 도시의 아파트 미분양 추이 >

(2003년 12월말 vs. 2004년 9월)

자료: 국민은행                                   자료: 건교부

6) 재건축 시장 동향

재건축 사업승인실적 여전히 저조, 개발이익 환수는 내년 4월 시행 확정

< 서울시 월별 재건축 사업승인 실적 >       < 사업추진 단계별 재건축 대상 아파트 가격 변동 >

(2004년 10.23일 ～ 10월 29일 주간 동향)

자료: 서울시 주택기획과 내부자료                  자료: 부동산114(주), 주간아파트 가격 동향

― 2004년 9월말까지 서울시 재건축 사업승인 실적은 9,691호로 지난해 같은 기간의 4만 118호의 1/5(22%) 수준에 불과함.

․재건축 사업승인 실적이 크게 감소하였으나 서울시 총 주택건설실적의 31.4%를 차지하면서 여전히 서울시 주택공급의 주요 수단이 되고 있음.

․그러나 재건축 사업은 재건축 개발이익 환수 외에도 고밀도 아파트지구 용적률 하향 조정, 조합원들 간의 소송 증가 등의 영향으로 당분간 사업추진이 어려울 것으로 예상됨.

― 지난 10월 26일 재건축 개발이익환수제가 포함된 「도시 및 주거환경정비법」개정안이 국무회의를 통과하면서 개발이익환수를 적용받는 단지와 그렇지 않은 단지간의 소폭의 가격 변동이 있었음.

․내년 4월까지 분양승인 신청이 가능한 건축심의, 이주/철거 단계의 재건축 아파트는 상승한 반면,

․임대아파트를 25%까지 지어야 하는 추진위나 안전진단, 조합설립인가 단계의 아파트들은 일제히 하락한 것으로 조사됨.

― 당초 기 사업승인을 취득한 단지에게도 적용할 예정이었던 개발이익 환수조치가 최종 법제정 과정에서 소급적용은 제외되었고, 소규모 재건축 사업도 제외되어 일부 소규모 단지들의 사업추진은 늘어날 것으로 예상됨.

3. 정책 동향

(1) 주요 부동산 정책의 추진 동향

분양 원가 공개, 임대주택건설을 통한 개발이익 환수, 주택거래신고제

날짜	변경 사항	내 용
2004.1.1	양도소득세 중과	3년 이상 보유, 1년 이상 거주에서 2년 이상으로 강화
2004.4.14	주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 지침	500가구 이상 재건축 시 공원 설치 의무화 공동주택 재건축시 계획 세대당 2㎡ 이상 공원부지 확보를 의무화
2004.1.14	무주택 우선공급비율 확대	종전 50에서 75로 확대 (서울2차 동시 포함)
2004.1.20	토지이용 규제 강화	관리지역에서 일반창고의 건축과 소규모 공장의 증/개축이 허용, 수산자원보호구역 내에서는 주류를 판매하지 않는 휴게음식점 등의 건축이 가능
2004.2.4	부동산시장 안정대책발표	주상복합아파트 분양권 전매 제한
		주택거래신고제
		주택거래허가제, 재건축개발이익 환수 등 부동산 공개념 제도 도입준비
		토지거래허가요건 대폭 강화
		투기지역 추가 지정
2004.3.25	모지기론 출시	한국주택금융공사 "모기지론" 출시
2004.3.30	주상복합 전매제한	20가구 이상 주상복합아파트 분양보증 의무화, 청약통장가입자를 대상으로 공급. 분양권 전매 금지
2004.3.30	주택거래신고제 시행	신고지역으로 지정된 지역 내에서 주택을 거래할 때 계약 체결 후 15일 안에 거래내용을 관할 구청에 신고해야 함
2004.4.21	주택거래신고 지역 지정(4곳)	서울 강남구, 강동구, 송파구 / 경기 성남시 분당구 전역
2004.4.25	주택거래신고지역 추가 지정	서울 용산구, 경기 과천시 전역-> 4/28일부터 적용
2004.4.25	소득세법 시행규칙 개정	1가구 3주택 양도세 중과대상에서 소형주택(18평 이하) 제외(6.3 시행)
2004.4.28	아파트 기준시가 인상	전국 아파트, 연립주택의 기준시가 6.7% 인상
2004. 5.17	경기도 도시 및 주거환경 정비조례 시행	준공연도에 따라 재건축 연한 늘어남
		준공년도	재건축 허용 연한
		1980년 이전 준공	20년
		1981년~1999년	21년+(준공연도-1981)
		2000년 이후 준공	40년
2004.7.2	“건설경기 연착륙 방안” 발표	주택시장과 관련이 있는 것은 공공택지 조기 확보 및 민간택지 개발 활성화, 임대주택건설 촉진 등의 주택건설 지원책과 모기지론 확대 및 전세자금 지원을 통한 주택수요 창출방안임.
2004.8.8	인천 송도 토지거래 허가구역 지정	인천 송도신도시 2008년 11월말까지 토지거래허가구역으로 지정
2004.8.16	모기지론 대출금리 인하	주택금융공사는 모기지론의 금리를 현재의 6.7% 에서 6.45%로 인하.
2004.8.20	주택투기지역 해제	부산 북구, 해운대구 /대구 서구, 중구, 수성구/강원도 춘천시/경남 양산시가 주택투기지역에서 해제.
2004.8.31	혁신도시 건설방안 발표	‘新수도권 발전방안과 혁신도시(지구) 건설 방안’ 발표
2004.9.21	“민간복합도시개발특별법(안)" 발표	기업에 출자총액제한 및 신용공여한도 완화, 토지 수용권 부여, 각종 세금 감면 등의 지원
2004.9.24 입법예고	공동주택 리모델링 증축 면적 제한	리모델링 증축 범위를 각 세대의 연면적(전용면적)의 10분의 2 이내로 하되, 각 세대별로 25제곱미터를 초과할 수 없도록 함. ※ 현행 건축법상 일반건축물은 10% 이내로 증축범위를 제한
2004.11.5		리모델링 증축 범위 30%까지 허용하는 개정안을 규제위에 요청
2004.10.1	국토계획법 시행령 개정안 입법예고	관리지역내 아파트 개발 최소면적기준을 완화
2004.10.14	모기지론 대출금리 인하	주택금융공사는 모기지론의 금리를 현재의 6.45% 에서 6.2%로 인하. 중도금 대출 모기지 상품 출시
2004.10.21	신행정수도 이전 위헌 결정	헌법재판소, 신행정수도특별법 위헌 결정
2005년 상반기	원가연동제 / 채권입찰제	주택법 시행령 및 시행규칙 개정, 2005년 1월~ 2월 중순부터 본격 시행
2005년	종합부동산세 도입	주택에 대해서는 "주택세"를 신설하여 종전에 토지와 건물을 구분하여 과세하였던 것을 토지와 건물을 일괄적으로 통합 과세
2005년	대형상가, 오피스텔 기준시가 고시	수도권과 5대 광역시에 있는 점포.가구수 100개 이상의 대형 상가와 오피스텔에 대해 시가를 반영한 기준시가를 고시하고 적용

종합부동산세 도입, 거래세율 인하 부동산 시장에 부정적인 효과

― 10.29대책의 주요 사항이 2005년 종합 부동산세 도입을 마지막으로 모두 시장에 적용될 예정임.

․주요 대책이었던 주택거래 신고제는 이미 시행중이며 재건축 개발이익 환수제는 내년 4월부터 시행될 예정, 종합부동산세 역시 11월 세부 조정을 마치고 2005년부터 부과할 예정임.

․11월 4일 당정 협의 결과에 따르면 종합부동산세 과세대상자는 주택은 9억 원 이상(국세정 기준시가), 나대지는 6억원(공시지가), 사업용 토지는 40억원(공시지가) 이상을 보유한 개인에게 부과되며 인별, 보유 부동산별 각각 합산함.

< 종합 부동산세 적용대상과 기준(안) (2004년 11월 4일 당정협의 결과) >

부동산의 유형	기준	시가 수준
주택	9억원(국세청 기준시가)	10억 ~12억 8천 만원
나대지	6억원(건교부 공시지가)	7억 5천 만원 이상
사업용 토지(법인 소유)	40억원(건교부 공시지가)(토지가액 포함)	50억 원 이상

― 부동산 경기와 내수 침체의 영향 등으로 종합부동산세의 적용 대상이 당초보다 축소될 예정이며, 보유세 강화와 동시에 거래세 인하를 위한 세율 조정이 연내에 이루어질 전망이나 부동산 시장에 미치는 영향은 부정적일 것으로 예상됨.

․그러나 거래세가 인하될 경우 광역자치단체의 세수에 직접적인 영향을 미치는데다가 이미 실거래가로 과세되고 있는 분양아파트의 취․등록세는 크게 감소하게 됨.

․입주예정 아파트가 많은 수도권 및 광역시들의 세수 확보에 차질이 예상되며 분양 아파트의 경우 인하된 세율적용을 받기 위한 구매 지연이 계속될 가능성도 있음.

․원가 연동제 적용에 대한 기대감으로 청약을 미루고 있는 대기수요로 이미 분양시장이 침체를 맞고 있는 상황에서 거래세 인하는 또다시 건설업체들의 분양시기를 연기시킬 가능성이 높음(이미 지방 분양시장은 투기과열지구 해제를 기대하며 하반기 분양일정을 연기하고 있는 추세임.).

․기존 주택의 경우에도 세율 인하에 대한 기대감으로 주택구매를 내년으로 연기할 가능성이 커진데 반해, 양도세 중과 및 종합부동산세 부과를 피하기 위한 매물은 연말에 집중될 전망임.

․매도세 증가, 매수세 감소가 더욱 확대되면서 올 연말 부동산 경기 침체는 더욱 가속화 될 가능성이 확대되고 있음.

― 정부의 건설경기 연착륙 대책과 경기활성화 대책에 주택부분이 계속 제외됨으로써 정부의 경기 활성화 의지에도 불구하고 향후 부동산 규제 완화 가능성은 그리 높지 않음.

․현재 가장 유력한 규제 완화 대상으로는 지방의 투기과열지구 해제가 될 것으로 예상되고 있음.

․그러나 이 외에는 최근 시행이 확정되거나 정부의 강력한 투기억제 의지가 계속 반영될 예정이어서 완화를 기대하기는 어려움.

․다만 내년 건설 및 부동산 경기가 심각하게 침체를 보일 경우 기존 규제를 탄력적으로 적용할 가능성은 있음.

― 한편, 청계천 복원 사업 및 강북 뉴타운 사업 등이 본격화되면서 재개발 사업 추진이 크게 확대될 전망임.

․2005년 3차 뉴타운 지구 추가 지정과 함께 시범단지에 이어 2차 뉴타운 지구의 개발계획이 거의 확정됨에 따라 2005년 사업추진이 본격화 될 전망임.

․서울에 이어 부산 등 지방 광역시에서도 뉴타운 사업추진을 도입하고 있어 향후 대규모 재개발 사업의 수요는 증가할 전망임.

(2) 정책변화에 따른 충청권 부동산 시장

충청권 사업추진에 차질, 정부의 후속조치가 향후 파장에 주요 변수

― 충청권 지역은 신행정수도 건설 이외에도 그린벨트 해제, 경부 고속철도 개통, 아산 신도시 건설, 도내 청사 이전 등의 개발호재가 겹쳐 2002년 이후 지가 및 주택가격이 상승하였음.

․개발호재가 겹쳐 있어 신행정수도 건설의 효과만을 구분하기는 어려우나 행정수도 건설이 발표된 2003년부터 토지 및 주택가격 다른 지역에 비해 상대적으로 높게 상승하였음.

― 각종 개발계획 및 투자수요자가 집중되면서 충청권 지역에서의 아파트 분양사업이 활기를 띠게 되었으며 2003년부터 2004년 10월까지 총 8만 4,455호의 아파트가 분양되었음(올 연말까지 1만 9,375호가 분양 대기 중).

․충청권 지역의 주택공급은 대부분 아파트로 이루어지고 있으며 2003년 오피스텔 공급 붐을 타고 오피스텔이 3,464실 정도 공급되었으나 2004년은 175실로 공급이 급감하였음. 주상복합 아파트 역시 2003년 791호에 그침.

< 충청권 연도별 지가 상승률(2000년~2004년 3/4분기 >  <충청권 아파트 가격 상승률(2002년-2004년)>

자료: 한국토지공사                               자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주),

― 충청권 지역은 이미 주택보급률 100%를 달성한데다가 인근 산업단지 개발에 따른 주택공급이 별도로 이루어지고 있어 교체수요를 제외한 주택수요는 많지 않은 지역임.

․충청권 지역의 주택보급률은 대전 98.6%, 충북 115.4%, 충남 124.3%로 타지역에 비해 높은 수준임.

․또한 대전을 제외한 도 지역에서는 주택의 보유 수요보다 전세수요가 높아 타 지역에 비해 아파트 전세-매매비율이 높은 수준임(충남 55.7%, 충북 65.4%).

․이처럼 낮은 주택수요에도 불구하고 최근 이 지역 개발에 대한 기대감과 투자수요로 인해 대규모 분양이 이어지면서 충청권 지역의 주거용 건축물 입주물량은 2006년까지 증가할 것으로 예상되고 있음.

― 따라서 신행정수도 건설 무산 이후 이에 대응하는 적절한 대책이 마련되지 않을 경우 이 지역의 주택과잉공급의 문제가 심각해 질 가능성이 높음.

․2004년 9월말 현재 이미 1만 186호의 미분양 아파트가 있으며 분양 대기 중인 물량도 1만 9375천호에 이름.

․헌재의 위헌 판결이후 매도세는 증가하고 있으나 매수세 실종, 정부의 추가보완 조치에 대한 기대감으로 일단 투자자들은 매물을 보유하고 있음. 따라서 두드러지는 가격 하락세는 아직 나타나지 않고 있음.

― 2005년 정부의 공공기관 이전 및 충청 지역에 대한 보완대책이 이 지역 부동산 가격 하락폭의 주요 변수가 될 전망임.

․이미 충청지역은 각종 개발호재가 부동산 가격에 반영이 되었기 때문에 향후 정부 대책이 발표된다고 하더라도 추가 상승의 가능성이 매우 적음.

․다만 정부의 충청지역에 대한 대응책이 향후 가격 하락의 폭을 다소 줄일 수는 있을 것으로 예상됨.

< 충청권 연도별 상품별 주거용 건축물 분양실적 (2002년~2004년) >

(단위: 호, 실)

구분		2002년				2003년				2004년
		아파트	주상복합	오피스텔	계	아파트	주상복합	오피스텔	계	아파트	주상복합	오피스텔	계
충청권	충남	15,491		1,560	17,051	19,229		1,318	20,547	30,131			34,584
	충북	6,218			6,218	5,703		364	6,067	17,955			18,016
	대전	11,030			11,030	17,804	791	1,782	20,377	13,008		175	14,530
	소계	32,739	-	1,560	34,299	42,736	791	3,464	46,991	61,094	-	175	67,130
전국		361,592	19,499	110,392	491,483	357,038	18,763	48,150	423,951	420,874	4,281	16,852	442,007

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

< 충청권 연도별 주거용 건축물 입주물량 추이 >

(단위: 호, 실)

구분		2002년	2003년	2004년	2005년	2006년
충청권	충남	7,505	5,948	9,706	14,279	13,838
	충북	2,996	7,626	17,111	13,391	21,135
	대전	4,645	6,938	3,935	2,951	11,542
	소계	15,146	20,512	30,752	30,621	46,515
전 국 합 계		293,575	340,881	433,439	363,409	304,324

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

Ⅱ. 2005년 부동산 경기 전망

1. 개요

정책효과 누적, 경기회복 지연되면 부동산 경기 침체 장기화

― 현재 부동산 경기는 순환 주기상 침체기가 도래하면서 동시에 정부의 강력한 정책이 본격 시행되는 시기를 맞고 있음.

․2004년 하반기부터 가격 하락세가 지속되고 있으나 거래에 대한 각종 규제로 인해 가격 하락-거래 감소의 침체기에 처해 있음.

․따라서 그동안 홀로 경기호황을 보여 왔던 부동산 경기도 당분간 침체가 불가피할 것으로 예상되며 경기회복이 지연될 경우 침체의 폭과 기간은 더욱 늘어날 것으로 전망됨.

․정부의 부동산 가격 안정대책이 대부분 시장에서 시행되고 있어 정부 정책에 대한 추가영향을 없을 것으로 보이나 정부 정책의 효과가 누적되면서 시장 침체가 가속화될 가능성이 높아진 상황임.

․따라서 정부가 일부 부동산 규제를 적절한 시기에 완화하여 시장의 침체속도를 조절할 필요성이 있으며 실수요자 중심의 주택수요 진작이 부동산 경기 회복의 변수가 될 전망임.

― 저금리 상황이 지속됨에도 불구하고, 가계대출 감소, 부동산 처분의 어려움, 보유세 부담 등은 민간 소비를 더욱 위축시키는 결과를 초래할 것으로 예상됨.

․내년 전반적인 경제 성장률 하락으로 소득증가의 가능성이 적은 가운데, 물가 상승, 세부담 증가, 부동산 등의 보유자산 처분의 제한 등은 가계의 가처분 소득을 크게 감소시킬 것으로 예상됨.

․종합부동산세를 회피하기 위해 투자자금이 주택에서 토지 등으로 이동할 가능성이 커지고 있음. 토지는 상대적으로 투자규모가 크고 여유자금에 의한 장기간 투자이기 때문에 중․서민층은 참여의 대상이 되지 못함.

․이처럼 부동산 다보유자들의 포트폴리오 재구성의 추세와는 달리 중․서민층들은 주택관련 세부담의 증가로 가처분 소득이 크게 감소하고 이에 따른 소비감소가 불가피한 실정임.

4/4분기 제4국면 진입, 2005년 제5국면(거래 증가-가격하락)에 진입 예상

< Honeycomb Cycle에 의한 아파트 경기 국면 >

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

― 벌집 모형으로 살펴본 2004년 아파트 경기는 제3국면(거래량 감소, 가격 보합세)에서 제4국면을 진입한 것으로 판단됨.

․우리나라 아파트 경기는 올 4/4분기부터 제 4국면(거래량 감소, 가격 하락)에 접어들 것으로 예상되며 내년 상반기 부동산 세제부담을 회피하려는 거래 급증으로 제5국면(거래 증가 -가격 하락)의 양상을 보일 것으로 예상됨.

․하반기부터는 중개업법 개정안 시행, 종합부동산세 본격 부과 등의 정책효과가 본격화되는 반면 소득 증가의 가능성은 높지 않아 가계의 가처분 소득 감소가 불가피할 것으로 예상됨. 결국 부동산 보유에 대한 부담이 매도세 증가로 이어질 것으로 보이며 부동산 경기는 제5국면(거래 증가, 가격 하락)이 장기화 될 가능성도 높음.

2. 토지시장

2005년 토지가격은 1～2% 미만 상승에 그칠 전망

― 2005년 토지시장은 올해보다 상승세 크게 둔화된 1~2% 상승에 그칠 전망임.

․그린벨트 해제, 각종 지역개발 호재의 영향이 이미 가격에 반영된 데다가 신행정수도 건설 무산에 따른 충격으로 추가 상승의 여력이 미미한 상황임.

․특히 주택시장의 규제를 피해 토지시장으로 집중되었던 투자수요 역시 신행정수도 건설 무산의 충격으로 지역개발에 대한 불확실성이 증대됨에 따라 크게 늘어날 가능성이 적음.

․또한 주식시장 침체, 부동산 시장내 거래 위축으로 투자자금이 묶이면서 시장의 통화증가량이 계속 하락하고 있어 부동산 시장으로의 추가적인 자금이동은 어려울 것으로 예상됨.

․그러나 종합부동산세에 농지, 임야 등의 토지가 제외되면서 세부담을 줄이려는 부동산 시장내 투자대상의 전환은 활발해 질 것으로 예상됨.

― 한편, 서울의 뉴타운 사업 등은 비교적 사업추진이 빠르게 진전되고 있어 해당 사업지역은 상대적으로 지가 상승세가 이어질 전망임.

․기업도시 건설이나, 공공기관 이전에 따른 혁신신도시 건설도 2005년 사업추진 속도가 탄력을 받을 것으로 예상돼, 해당 지역의 국지적인 토지가격 상승세는 이어질 전망임.

― 충청권은 매수세 실종, 정부의 추가대책에 대한 기대감 등으로 현격한 가격 변동은 아직 목격되지 않고 있으나 2005년 정부의 충청권 후속조치가 큰 변수가 될 전망임.

< 지가변동률 추이와 전망 (1994년～2005년) >

(단위: %)

	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004(E)	2005(E)
지가 변동률	0.55	0.95	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	8.98	3.43	3.0	1~2

자료: 한국토지공사, 한국건설산업연구원

3. 주택시장

1) 가격 전망

아파트 매매가격 전세가격 모두 3~5% 내외 하락세

― 2005년 아파트 가격은 매매 및 전세가격 모두 3～5%정도의 하락세가 예상되며 내년에도 전세가격의 하락세가 매매가격 보다 클 것으로 예상됨.

․2005년 매매가격의 하락세는 재건축 대상 아파트에 이어 일반 아파트에도 확산될 것으로 보임.

․주택 세부담 강화(과표 인상, 종합부동산세 시행)로 인해, 소형 및 대형 평형의 매물 증가가 예상되며 이들 평형의 가격 하락폭도 클 것으로 예상됨.

․서울 등 수도권 지역에서 야기되었던 역전세란은 2005년 지방 광역시의 입주물량이 증가하면서 지방 도시로 확산될 전망임.

― 경기도 지역의 전세가격 하락폭이 확대되면서 경기도 지역의 매매가격 하락은 서울보다 하락폭이 클 것으로 예상됨.

․입주물량은 물론 신규 분양물량도 많고, 미분양 아파트도 10만호 이상이 대기 중이어서 이 지역의 공급과잉이 2005년에도 지속적으로 가격하락 요인이 될 전망임.

․최근 아파트를 대체할 주거용 건축 상품의 공급이 크게 증가하면서 주거용 건축물의 확보가 용이하여 이로 인한 기존 아파트 전세수요가 분산되고 있음.

< 2005년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년	2003년						2004년(E)			2005년
			연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	3/4	4/4
매매 가격	전 국	25.7	13.2	1.1	4.6	4.1	2.3	-1.2	1.5	-0.9	-1.9	-3.5
	수도권	27.7	13.9	0.6	5.1	4.7	2.5	-1.3	1.5	-1.3	-1.5	-3.5
	서 울	31.6	13.8	0.2	4.9	6.3	1.8	-1.0	2.5	-1.3	-2.1	-3.0
전세 가격	전 국	13.4	0.1	0.9	-0.2	-0.4	-0.4	-3.9	0.0	-1.9	-2.1	-5.0
	수도권	12.9	-1.8	0.3	-0.6	-0.8	-0.7	-5.4	-0.4	-2.4	-3.0	-4.7
	서 울	15.0	-1.9	0.2	-0.9	-0.7	-0.5	-5.1	-0.5	-1.9	-2.8	-3.5

주: 전기(년)말 대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원

― 전세가격 안정세, 매매가격 약보합세, 소비심리 위축으로 주택구입에 대한 의사결정이 지연되면서 기존 재고 주택시장은 지역별 가격의 차별화 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됨.

․거주 선호도가 높은 지역 및 신규 입주 아파트의 가격은 현재의 가격수준을 유지하는 가운데, 주변에 대규모 신규 입주가 이루어지거나, 교통여건이 열악한 지역 등 거주 선호도가 낮은 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 차별화가 심화될 것으로 예상됨.

2) 공급 전망

주거용 건축물 입주물량 2004년을 정점으로 감소

― 일반 아파트, 주상복합 아파트 및 오피스텔을 포함한 주거용 건축물의 입주물량은 전국적으로 2004년까지 크게 증가하다가 이후 감소하고 있음.

․2002년 29만 4000호 수준이던 주거용 건축물 공급은 2004년 43만 3천호로 증가하였다가 이후 점차 감소하고 있음.

․서울을 포함한 수도권은 2004년을 정점으로 입주물량이 감소하는 반면, 지방광역시와 기타 도지역은 신규분양 붐이 뒤늦게 시작되면서 2005년까지 입주물량이 증가하고 이후 감소함.

․상품별로는 대부분의 주거용 건축물 공급이 감소하고 있으나, 특히 주상복합 아파트 및 오피스텔 등 아파트를 대체하여 왔던 상품들의 공급이 각종 공급규제 강화로 급감하면서 전체 입주물량 감소에 주요 변수가 되고 있음.

< 지역별 주거용 건축물 입주 물량 추계 >

(단위: 호)

구분		2002년	2003년	2004년	2005년	2006년
수도권	서울	64,339	102,940	109504	75,807	55,004
	경기	126,708	114,024	157,877	109,885	96,794
	인천	10,105	17,785	20,896	23,458	10,205
	소계	201,152	234,749	288,277	209,150	162,003
기타 광역시	광주	4,756	7,613	5,106	7,383	8,248
	대구	12,356	17,462	9,752	13,620	20,703
	부산	15,678	21,188	34,765	34,405	31,989
	울산	2,034	6,885	15,383	12,751	3,160
	소계	34,824	53,148	65,006	68,159	64,100
충청권	충남	7,505	5,948	9,706	14,279	13,838
	충북	2,996	7,626	17,111	13,391	21,135
	대전	4,645	6,938	3,935	2,951	11,542
	소계	15,146	20,512	30,752	30,621	46,515
기타 도지역	경남	5,305	3,724	5,391	7,039	9,377
	경북	16,460	14,992	23,760	29,444	13,760
	강원	5,288	6,498	10,309	8,537	1,752
	전남	7,846	2,836	4,056	4,018	1,591
	전북	6,443	3,896	4,290	4,499	4,896
	제주	1,111	526	1,598	1,942	330
	소계	42,453	32,472	49,404	55,479	31,706
합계		293,575	340,881	433,439	356,651	304,324

주: 주거용 건축물은 일반 아파트, 주상복합 아파트, 오피스텔을 포함한 것임. 입주 예정물량은 분양 공고상의 입주예정일을 기준으로 한 추계치 이므로 향후 변동될 가능성이 있음.

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

2005년 주택건설실적도 40만호 이하로 감소 전망

― 2004년 총 주택건설실적은 연말 국민임대주택 등의 공공주택의 집중 발주로 38~40호에 이를 것으로 예상됨.

․전국적으로 2003년부터 다세대 다가구 주택 건설이 급격히 위축되는 가운데 주택건설의 아파트 의존도가 높았으나 미분양 등 주택경기 침체로 당분간 아파트 공급도 감소할 전망.

― 2005년 주택건설실적 역시 주택경기 침체, 각종 공급규제의 강화 등의 이유로 올해와 비슷한 40만호 이하 수준에 머물 것으로 전망됨.

․서울지역은 각종 규제 강화로 재건축 사업승인이 감소하는 대신, 뉴타운등 재개발 사업의 활성화되면서 아파트 공급이 유지될 것으로 예상되나, 대부분의 사업지가 강북지역이어서 강남지역의 신규 공급은 거의 없을 것으로 예상됨.

․신행정수도 무산에 따른 충청지역의 충격으로 인해 지역개발 호재에 따른 주변지역의 아파트 분양 열기 또한 위축될 것으로 예상됨.

― 급격한 정책변화 및 주택소비 심리 위축 등의 영향으로 주택건설사업의 추진시기가 장기화되고 있음. 사업승인취득 이후, 착공 및 분양까지의 기간이 늘어나면서 입주가능 시점도 지연 되고 있음.

․전국적으로 일반 아파트 분양실적이 2004년 38만 5천호가 될 것으로 예상되나, 대부분 연말로 분양시기가 늦춰져 있어 입주 시기는 2007년으로 이월될 것으로 예상됨. 현재 2006년 아파트 입주예정 물량은 27만 3천호에 그칠 것으로 추계되고 있음.

< 2005년 이후 지역별 상품별 주거용 건축물 입주 물량 추계 >

(단위: 호)

구분		2005				2006
		아파트	주상복합	오피스텔	소계	아파트	주상복합	오피스텔	소계
수도권	서울특별시	48,946	5,984	20,877	75,807	40,389	6,265	8,350	55,004
	인천광역시	21,009		2,449	23,458	9,519		686	10,205
	경기도	99,825	774	9,286	109,885	91,481	1,234	4,079	96,794
	계	169,780	6,758	32,612	209,150	141,389	7,499	13,115	162,003
기타 광역시		57,304	7,196	3,659	68,159	55,296	5,868	2,936	64,100
충청권		26,820	2,415	1,386	30,621	45,300	286	929	46,515
기타 도지역		52,077	2,981	421	55,479	31,244	122	340	31,706
전국 합계		305,981	19,350	38,078	363,409	273,229	13,775	17,320	304,324

자료: 한국건설산업연구원․부동산114(주)

Ⅲ. 부동산 경기의 판단과 향후 정책과제

부동산 경기 연착륙을 위한 정책 타이밍의 중요성 부각

― 2005년에도 부동산 가격의 급락은 없을 것으로 예상되나, 정부정책의 기조, 내수침체의 장기화, 세부담의 증가 등으로 시장 여건은 매우 불안한 상황임.

․정부의 건설경기 연착륙 방안 및 경기 활성화 방안이 대부분 주택부문을 배제하고 중장기 인프라 프로젝트에 치중되어 있어 급속한 경기침체를 앞둔 민간건설업체들에게 직접적인 연착륙 효과를 주기는 어려울 것으로 예상됨.

․따라서 지금의 추세가 지속될 경우 신규 수주 고갈, 입주민들의 잔금납입 지연에 따른 기성액 수납의 차질, 원자재 가격 상승 등, 주택건설업체들의 경영환경이 크게 악화될 것으로 예상되며 일부 부도 증가 등의 사태가 불가피한 실정임.

― 부동산 시장의 거래 정상화를 위한 정부 조치의 시행시기를 앞당기고 활성화 지원 내용도 확대되어야 함.

․현재 부동산 시장의 거래 정상화를 위해 거래세율 인하 및 감면조치가 준비 중에 있으나, 시장 침체가 장기화되어 부동산 수요가 급랭하게 되면 이러한 정부조치의 효과가 미미하게 될 가능성이 있으므로 시행시기를 앞당길 필요가 있음.

․소비심리가 조금이라도 살아있을 때에 주택거래를 활성화 시키는 조치가 필요함.

․거래 세율 인하 조치 이외에도 주택거래 신고지역 지정을 행정동이나 단지 단위로 축소하여 신고지역내 실수요자들의 취․등록세 부담을 완화해 줄 필요가 있음.

실수요자의 개념을 확대하여 주택구매 지원

― 최근에는 실수요자마저 주택구입 등을 지연하고 있어 주택수요가 크게 위축되어 있음. 따라서 정부의 실수요자 중심의 정책은 지속하되 정책의 실효성을 높일 수 있는 보완 장치가 필요

․우선 실수요자의 개념을 무주택자가 아닌 1주택보유 교체수요자까지 포함하여 확대할 필요성이 있음.

․최근의 경기 침체, 물가 상승 등의 영향과 금융기관의 주택담보대출 인정비율 하락(LTV 인하)으로 무주택자들의 주택구매 여력은 매우 낮아진 상황임.

․주택거래를 활성화시키기 위해서는 구매능력이 있는 중산층의 주택교체수요를 원활하게 해야 함.

․또한 종합부동산세 부과 대상에서 1가구 1주택을 보유자는 제외하여야 함.

급격한 공급 감소로 인한 향후 가격 상승 방지를 위해

주택 공급규제의 정상화를 통한 주택 공급의 원활화

― 최근 주택공급의 선행지수인 주택건설실적이 크게 감소하고 있는 가운데, 주택의 대체상품인 주상복합 아파트 및 주거용 오피스텔의 공급도 현저하게 감소하고 있음.

― 사업승인(건축허가 포함)의 감소와 함께 시장의 불확실성, 정책변화 등의 이유로 분양시기가 자꾸 연기되고 있으며 이는 2~3년 뒤 입주물량의 부족을 야기 시킬 가능성이 큼.

․2004년 아파트 분양 물량이 최근 3년 동안 가장 많음에도 불구하고 분양이 연말이후로 지연되면서 2006년 입주예정 물량이 크게 줄어든 상태임.

․2005년부터 대규모 뉴타운 사업들이 추진되면서 다시 멸실 주택의 규모가 증가할 것으로 예상되는바 2006년부터는 전세수요가 증가할 것으로 예상됨.

․2006년을 전후로 단기적인 공급대책 마련이 필요함.

― 단기적인 건설경기 부양의 효과, 급격한 주택공급 감소에 대한 대응책으로 재건축 사업의 효율적인 추진이 필요함.

․우선 재건축 사업은 이미 「도시 및 주거환경정비법」시행, 일반주거지 세분화 시행, 안전진단 기준 강화 등으로 제약이 가해진 상황임.

․이미 재건축 사업에 적용되고 있는 각종 규제의 탄력 적용을 검토하여 재건축 사업 추진을 활성화 시킬 필요가 있음.

․이미 입법예고를 마친 “재건축 개발이익 환수 조치”의 경우에도 이를 원안대로 시행은 하되, 기존 재건축사업의 소형의무 비율 강화 및 재건축 일반분양분의 후분양 적용 등을 배제하여 주는 제도의 탄력 운용이 대안이 될 수 있음.