			제 78 호 (2004. 12. 1)
			□경제 : 2004년 건설 수주액 추이 아파트 주택 가격지수 하락세로 □정책 : 최근 부동산 정책의 동향과 향후 전망 □이슈 : 공기 지연에 따른 건설업체 손실 보전 현실화해야 미국 공동주택에 대한 틈새시장 전망 □정보 : 건설산업의 경쟁구조와‘ 빈익부 부익빈 ’ □논단 : 정책 당국에 대한 믿음과 신뢰 회복

2004년 건설 수주액 추이

- 2004년 1∼9월  22.8% 감소 -

■ 건축 및 토목부문 모두 큰 폭으로 감소

□ 통계청 자료에 따르면, 건설 수주액은 외환위기 이후 올해 들어 처음으로 감소세로 전환됨.

- 지역별 건설 수주액은 통계청에서 조사한 건설수주 조사결과를 공사지역별로 구분하여 집계한 것이며, 1997년부터 작성되고 있음.

) 통계청에서는 의미상 정확성을 기하기 위해 지역별 구분시‘발주금액’이라는 용어를 사용함.

- 건설 발주액은 1999년 이후 4년 동안 20% 수준의 증가율을 기록하였으나, 2004년 9월 현재 전년동기 대비 22.8% 감소함.

공종별 건설수주액 추이

(단위 : 백만원)

	합계
			건축		주택		토목
1997	62,721,509	-	34,835,864	-	20,187,059	-	27,568,937	-
1998	36,026,910	(-42.6%)	16,797,694	(-51.8%)	10,901,544	(-46.0%)	19,097,109	(-30.7%)
1999	36,299,174	(0.8%)	22,454,445	(33.7%)	17,401,661	(59.6%)	13,652,609	(-28.5%)
2000	41,777,534	(15.1%)	27,284,722	(21.5%)	20,031,248	(15.1%)	14,353,621	(5.1%)
2001	50,994,920	(22.1%)	30,881,861	(13.2%)	21,542,144	(7.5%)	19,968,254	(39.1%)
2002	67,833,659	(33.0%)	46,504,579	(50.6%)	31,001,655	(43.9%)	21,187,455	(6.1%)
2003	83,072,123	(22.5%)	60,026,537	(29.1%)	43,194,979	(39.3%)	22,899,005	(8.1%)
2004.1∼9	46,036,656	(-22.8%)	33,590,661	(-25.7%)	21,560,477	(-35.9%)	12,031,372	(-16.3%)

주 : 1) (  )는 전년동기 대비 증감률임.

2) 2004년 1∼9월은 2003년 1∼9월 대비 증감률임.

자료 : 통계청.

□ 공종별로 보면 건축부문이 토목부문에 비해 비교적 높은 감소세를 나타냄.

- 건축부문은 2004년 9월 현재 33조 5,907억원으로 전년동기 대비 25.7% 감소하였으며, 토목부문은 12,031,371억원으로 16.3% 감소함.

- 건축에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택부문은 2002년과 2003년에 각각 43.9%, 39.3% 증가하였으나, 올해 들어 35.9%나 감소함.

□ 지역별로 살펴보면 서울을 비롯한 대도시의 수주금액이 크게 감소한 것으로 나타남.

- 수도권 지역을 보면 서울이 47.7% 감소하였으며, 지역별 비중이 가장 큰 경기지역도 4.8% 감소함. 반면 인천은 15.7% 증가함.

- 지방광역시에서는 부산, 대구와 대전지역이 각각 50.2%, 45.6%, 38.6% 감소하여 가장 크게 수주금액이 줄어들었으며, 도별로 보면 전북과 경북지역 역시 각각 44.1%, 31.0% 감소함.

- 강원도 지역은 35.4% 증가하여 2003년에 이어 지속적인 증가세를 나타냄.

□ 충북과 충남 지역은 올해 들어 증가세가 큰 폭으로 둔화됨.

- 충북과 충남지역은 지난해 59.4%, 60.9% 증가하여 높은 증가세를 나타내었으나, 올해 6월 이후 수주액이 크게 감소하며 9월 현재 각각 4.8%, 0.3%로 증가세가 크게 둔화됨.

지역별 건설 수주액 증감률 추이

■ 건설 수주, 공종별·지역별 모두 크게 감소

□ 현재 건설업 수주는 특정 공종, 특정 지역의 하락이 아닌 전반적인 침체로 나타남.

- 주택부문과 토목부문 모두 수주액이 크게 감소했으며, 지역별로도 충청권을 포함한 대부분 지역에서 큰 폭의 감소세를 보이고 있음.

□ 건설수주의 감소는 건설투자나 기성액과는 달리 향후 건설업 경기와 관련이 있으며, 따라서 수주부진의 지속은 내년도 내수경기에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됨.

아파트 주택 가격지수 하락세로

- 매매가격 전년 동월비 기준 하락세로 전환 -

■ 전년 동기비 하락세 전환

□ 2004년 11월 아파트 가격지수를 보면 매매가격지수와 전세가격지수는 각각 0.3%, 3.0% 하락함.

- 아파트 매매가격이 전년동월비 감소세를 나타낸 것은 2001년 7월 이후 처음임.

□ 아파트 매매가격은 2002년과 2003년 큰 증가세를 나타내었으며, 올해 들어 급격한 침체 국면으로 전환됨.

- 전월비 기준으로는 올해 7월에 처음 하락한 뒤 5개월째 하락세를 나타내고 있음

- 지역별로는 경기도와 인천지역이 1.6% 하락하여 하락폭이 가장 큼.

- 서울지역은 0.3% 하락하였으며, 특히 강남지역(-1.7%)의 하락이 큰 것으로 나타남.

□ 아파트 전세가격은 올해 6월 이후 지속적으로 하락세를 나타냄.

- 전월비로는 작년 6월 이후 지속적인 하락세를 나타내고 있음.

- 지역별로 보면 수도권지역이 0.7% 하락하여 비교적 하락폭이 크며 서울은 강북(-0.5%)에 비해 강남(-0.7%)의 하락이 큰 것으로 나타남.

아파트 매매가격 및 전세가격 추이

자료 : 한국건설산업연구원, 부동산114.

백성준(부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)·강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

최근 부동산 정책의 동향과 향후 전망

■ 10·29대책 대부분 법제화, 종합부동산세의 구체적 시행방안 거의 확정

□ 10·29대책의 주요 사항이 종합부동산세 도입을 마지막으로 모두 시장에 적용될 예정

- 주택거래신고제는 이미 시행 중이며 재건축 개발이익환수제는 내년 4월 시행을 앞두고 있음(최근「도정법」이 국회에 상정되지 못해 다소 추진 시기가 연장될 가능성이 큼).

- 종합부동산세는 11월 세부 조정을 마치고 2005년부터 부과할 예정이어서 정부가 시행하기로 한 부동산 대책이 대부분 시행에 들어간 상황임.

□ 최종 확정된 당-정 합의(11월 15일)에 따르면 종합부동산세 과세대상자는 주택은 9억 원 이상(국세청 기준시가), 나대지는 6억원(공시지가), 사업용 토지는 40억원(공시지가) 이상으로 확정되었으며 인별, 보유 부동산별 각각 합산 과세할 방침임.

- 세율은 각각 부과금액 기준 초과분에 대하여 주택은 1∼3%, 나대지는 1∼4%, 사업용 토지는 0.6∼1,6%를 적용할 방침임.

보유세 개편안 (2004년 11월 15일 확정안)

현 행	개 편 안
□ 주택 : 토지와 건물을 각각 평가 ·토지 : 공시지가 □ 지자체 적용률(평균 39.2%) ·건물 : 신축원가 □ 각종지수 □ 면적 (□당 18만원) □ 토지 : 공시지가 □ 지자체 적용률 (평균 39.2%)	□ 주택 : 토지·건물을 통합평가 ·아파트 등 공동주택 : 국세청 기준시가 □ 50% (시가의 70∼90%) ·단독주택 : 공시개별주택가액 □ 50% □ 건교부에서 금년 중에「부동산가격공시법」을 개정하여 2005. 4. 30경 단독주택의 개별주택 가액을 최초로 공시할 계획임 □ 토지 : 공시지가 □ 50%

종합부동산세 적용대상과 기준(안) (2004년 11월 15일 확정안)

구분	현 행	개 편 안
		1차(시·군·구) 재산세	2차(국가) 종합부동산세
주 택	□ 토지·건물 구분평가·구분과세 □토지 : 종토세(0.2∼5%) □건물 : 재산세(0.3∼7%)	□ 통합평가·통합과세 □ 낮은 세율(0.15∼0.5%, 3단계)로 과세	□ 소유 주택가액 9억원(국세청 기준시가) 초과분은 높은 세율 (1.0∼3.0%, 3단계)로 과세
나대지	□ 종토세 0.2∼5%	□ 낮은 세율(0.2∼0.5%, 3단계)로 과세	□ 소유 나대지가액 6억원(국세청 기준시가) 초과분은 높은 세율 (1.0∼4.0%, 3단계)로 과세
빌딩□상가□사무실 등 부속토지	□ 종토세 0.3∼2%	□ 낮은 세율(0.2∼0.4%, 3단계)로 과세	□ 소유토지가액 40억원 초과분은 높은 세율(0.6∼1.6%, 3단계)로 과세
사업용건물	□ 재산세 0.3%	□ 세율 인하(0.25%)	(과세 안함)

- 그러나 2004년 하반기 건설 및 부동산 경기의 급격한 위축과 일반 경기의 침체가 겹치면서 일부 부동산 규제의 완화 움직임이 일고 있음.

■ 부동산 규제 완화 움직임 일고 있으나 매우 제한적

□ 규제 완화의 첫 단계로 정부는 지난 11월 9일 투기과열지구의 탄력운용과 주택거래신고지역 일부를 해제하였음.

- 서울 송파구 풍납동, 거여동, 마천동, 강동구 하일동, 길동, 암사동, 강남구 세곡동 등 7개 동의 주택거래신고지역 해제

- 투기과열지구 중 지방도시 분양권 전매 금지 기간을 분양계약 후 1년으로 완화

- 보유세 인상에 따른 후속조치로 거래세 중 등록세 세율을 현 3%에서 1.5%로 인하 예정

- 내년부터 적용되는 1가구 3주택 이상 보유자의 양도세 중과도 1년 더 유예될 듯

□ 그러나 정부의 부동산 규제완화 조치는 부동산 가격의 급등을 유발하지 않을까 하는 우려 때문에 매우 제한적으로 이루어지고 있음.

- 수도권이 규제 완화 대상에서 매번 제외되고 있으며, 적용대상에 포함되더라도 주택수요가 낮은 비인기지역에 한해 이루어지고 있음.

- 규제의 완화 조치와 함께 수도권의 토지거래 허가구역 지정을 1년 더 연기하는 등 규제 강화 조치도 병행하고 있어 정책의 일관성을 지키려는 노력을 계속하고 있음.

- 따라서 앞으로도 부동산 정책은 기존의 기조를 유지하는 가운데 경기 상황에 따라 소폭의 제한적인 규제 완화만 이루어질 것으로 예상됨.

■ 부동산 세제 개편의 속도 늦추고 보완대책 병행되어야

□ 부동산 세제 개편에 대한 합목적성에 대한 평가는 긍정적이나 급격한 과표 현실화와 적용대상의 기준 선정을 둘러싸고 부작용을 우려하는 목소리도 높아지고 있음.

- 보유세 과표는 올해에 이어 연속 2년간 상승할 예정인 데다가 취등록세 경우 세율 인하에도 불구하고 과표가 현행보다 2.5∼3배 정도 높아지므로 거래비용부담은 감소되지 않음.

- 보유세 인상분이 전년에 비해 50%를 넘지 못하도록 상한선을 두고 있고 최근 부동산 거래 침체를 고려할 때, 취등록세 과표 현실화를 좀더 단계적으로 시행할 필요성이 큼.

□ 주택을 자산가치 외에 사용가치로도 인정하여 1가구 1주택 보유자이면서 직접 거주하는 가구에 대한 각종 세금혜택을 부여하는 보완조치가 필요함.

- 최근 양도세 비과세의 고가 주택에 대한 기준 상향의 요구와 1가구 1주택 보유자에게도 종합부동산세를 부여하는 데 따른 민원이 증가하고 있음.

- 따라서 단순히 주택보유 호수나 가치 기준 이외에 거주 요건을 따져 실수요자의 세부담을 완화해 주는 장치가 필요하다고 판단됨.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

공기 지연에 따른 건설업체 손실 보전 현실화해야

- 간접노무비 적용 기준을 중심으로 -

□ 대형 건설공사는 공기가 길어 잦은 사업 계획의 변경, 사업비 증액 및 사업 기간의 연장이 초래되고 있음.

□ 하지만 공기지연으로 인해 발생된 건설업체의 손실에 대한 보전은 제대로 이루어지지 않고 있음.

- 발주자와 계약자라는 관계로 인해 보상청구가 제대로 이루어지지 못하고 있고 실비보상 기준 적용도 미비하여 손실 보전이 크게 부족한 실정임.

■ 공기지연에 따른 건설업체 손실보전 기준 및 방법

□「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」시행령에 의하면 발주자의 귀책사유로 공사기간이 연장되는 경우 기타 계약내용으로 인한 계약금액조정사유에 해당되며 손실보상을 해주게 되어 있음.

- 공기연장에 따른 계약금액조정대상 비목에는 간접노무비, 경비, 일반관리비 및 이윤이 있으며 회계예규 원가예산에 의한 예정가격작성준칙에 의해 도출됨.

□ 기본적으로 모든 보상은 실비산정기준(「국가계약법」시행령 제66조 규정)을 따르도록 되어 있으나 실비 산정보다는 요율적용 방식이 더 보편적임. 하지만 적용되는 요율이 실비보상이라는 기본개념을 살리지 못하는 것이 문제

- 실비산정기준에서 적용되는 공사원가 작성기준은 예정가격을 결정하기 위한 목적으로 규정된 것이며 기본적으로 제조원가 개념에 바탕을 둔 기준임.

- 기타경비는 객관적인 자료의 유무에 따라 직접계상항목과 비율계상항목으로 나누어 산정되고 일반관리비 및 이윤은 산출된 추가 간접노무비와 기타경비를 합한 금액에 산출내역서상의 해당비율을 곱하여 산정함.

□ 공사원가계산에서 가장 중요한 기준 항목은 간접노무비임.

- 추가 직접공사비의 증가가 있을 경우, 직접공사비(물량)에 일정한 간접노무비율을 곱하여 추가공사에 따른 간접노무비를 도출하고 나머지 경비들은 직접공사비와 간접노무비의 합계 또는 간접노무비에 요율을 곱해 산출

- 추가공사 물량이 없는 경우, 단순히 공기지연 기간 동안 수행할 잔여 공사규모에 따른 현장관리인원에 기초하여 시중 노임을 적용해 간접노무비를 도출하고 기타 경비는 간접노무비에 일정한 요율을 곱하여 계산함.

- 그런데 발주처는 간접노무량의 크기에 따라 나머지 비용부분은 자동적으로 결정되는 구조이므로 간접노무량을 실제보다 적게 결정함으로써 제반 비용을 줄일 수 있어 간접노무량 현실화에 인색한 편임.

■ 간접노무량 현실화 시뮬레이션

□ 간접노무비 시뮬레이션 결과, 현행 500억원 이상 공사물량에 대한 간접노무량인 11인을 22인으로 높이는 경우 간접노무비와 제잡비는 2배 늘어나고 총계로는 1.09배 늘어남.

- 25인으로 보다 현실화하는 경우에는 간접노무비와 제잡비는 2.3배 증가하고 총계는 1.13배 증가함.

간접노무량 변화에 따른 비용 변화 분석

(단위 : 억원)

간접노무량 시나리오	시나리오 도출 근거	간접노무비	제잡비 (간접노무비+경비)	총계
11	현 행 기 준	7.2	10.0	102.1
22	2002년 도로공사 내부자료	14.4	20.1	112.1
25	2000년 도로공사 내부자료	16.3	22.8	114.8

주 : 추가 공사물량 금액이 60억원, 공기지연을 2년으로 가정하고 노임은 2004년 기준(2002년 이후 연간 5% 증가)을 적용함.

■ 보상항목에 대한 편협된 해석 탈피 시급

□ 법과 기준의 취지에 맞게 실제 사용된 모든 비용 항목을 합리적인 기준에 의해 결정해주고 보상해 주는 것이 마땅함.

- 공기 지연과정에서 실제 투입된 비용은 기준에 예시된 간접노무비와 경비만이 아니라 기타 투입 비용이 있을 수 있음.

- 그런데 예시된 두 가지 비목만이 보상의 범주인 것처럼 여기는 행태가 관행처럼 굳어져 있음. 이러한 관행이 보상관련 협의과정에서 가장 큰 장애요인이 됨.

■ 간접노무량 적용의 현실화 필요

□ 실비정산에 의한 간접노무량 적용시스템을 갖추기까지 과도기적으로 현행 간접노무량(11인)을 실제 투입한 노무량의 평균 수준(22인)으로 높여 부분적 현실화를 도모해야 함.

- 단순히 현장마다 투입인원의 편차가 크기 때문에 최소기준을 적용한다는 원칙을 정한 것은 발주처의 지나친 고압적 행태라고 할 수 있음. 근본적으로 실비정산의 원칙에 입각, 각 현장마다의 간접노무량을 정확히 측정하고 실비로 보상하는 시스템 구축이 요구됨.

백성준 (부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)

미국 공동주택에 대한 틈새시장 전망

□ 국내외적으로 저조한 수주실적 및 치열한 경쟁구도 속에서 큰 어려움을 겪고 있는 국내 건설사의 시장 다변화 방안으로 미국의 공동주택사업 진출 가능성 여부에 관심이 고조되고 있고, 이미 진출했거나 준비 중인 기업들이 증가하고 있는 추세임.

□ 신규 시장 개척을 위해서는 사업 리스크에 대한 철저한 규명 및 해석이 필수적임. 특히, 주택사업의 경우, 제도 및 절차가 사업성에 미치는 영향이 지대하므로, 이에 대한 철저한 이해와 사전적 지식이 확보되어야 함.

□ 미국 주택시장에 성공적으로 진출하기 위해서는 사전 타당성 검토가 철저히 이루어져야 함. 이를 위해서는 미국 분양시장과 임대시장 현황 파악 및 공동주택 공급체계 및 절차에 대한 충분한 이해가 전제되어야 함. 실례로, 국내와 달리 미국의 공동주택은 분양시장보다는 임대시장의 규모가 훨씬 큼(약 91%를 임대시장이 점유).

■ 미국 공동주택의 정의 및 수요-공급 추이

□ 미국 공동주택을 분류하면 먼저 소유권에 의한 분류로써 콘도미니엄(Condominium), 코압(Co-op), 그리고 타임-쉐어(Time-Share)로 구분할 수 있음. 콘도미니엄은 분양주택, 코압은 사원주택, 타임쉐어는 국내의 콘도미니엄과 유사한 형태임.

□ 미국 공동주택은 1990년대를 기점으로 시장규모 확대에 의해 전문성을 요구하는 높은 상품 가치를 지니게 됨. 정보화 시대 새로운 분석기법과 신금융상품인 리츠의 출현으로 시장에 대한 체계적인 분석이 가능해진 결과, 공동주택의 과잉 공급 가능성은 점차 줄어들었음.

□ 1990년대 이후 급격히 증가하는 주택 수요로 인해 신규 공동주택에 대한 수요가 공급을 훨씬 초과하였음. 그 결과, 공실률 감소 및 임대료 인상 현상이 발생됨.

□ 미국의 개발업자들은 특정 계층을 위한 공동주택 개발에 노력을 기울이고 있음. 실례로, 베이비 붐 세대들이 직장에서 은퇴하기 시작할 무렵인 최근 들어, 고령자용 공동주택에 대한 공급이 급격히 늘고 있음.

■ 미국 공동주택 공급 절차 및 체계에 대한 이해 필수

□ 자금 흐름 분석을 통한 재원마련이 중요한 관건임. 공동주택 공급을 위한 막대한 소요자금을 조달하기 위해서는 수익과 위험도에 대한 철저한 분석이 전제되어야 함. 이때, 프로젝트 타입이나 크기, 경험 등이 위험도 측정에 영향을 미치며, 위험도 평가를 통해 자금 조달 방식을 신중하게 결정해야 됨.

□ 사업 수행과 관련된 의사결정은 사업구상, 시장조사, 택지선정, 법규 파악, 금융 실행 가능성 파악, 단지계획 및 설계, 금융 확보, 시공, 운영 및 관리에 걸친 총 9단계를 따름.

■ 틈새시장으로서 미국 공동주택 시장 진출 가능성

□ 미국 분양주택 시장의 출자액 대비 수익률을 살펴보면, 대도시의 경우 최고 50∼100%, 중소도시의 경우 최고 20∼30% 수준을 보이고 있음. 또한, 미국의 저금리 정책이 지속되는 한, 분양 주택시장의 수요는 당분간 계속될 전망임. 그러나 향후 이러한 현상은 일부 대도시에 국한될 소지도 큼.

□ 미국 임대주택 시장의 경우, 공실률(Non-Occupancy Rate)이 최근 5년간 급격히 줄어들어 지역에 상관없이 약 6∼7%대에 머물고 있으며, 수익률도 많게는 100%에 육박하는 등 임대 주택 시장이 호황기를 맞고 있음. 특히, 고령자를 위한 공동주택이나 학생들을 위한 단기 임대주택 시장의 성장 가능성이 높은 편임.

□ 또한, 미국은 개발사 혹은 건설사가 소요 자금을 조달할 수 있는 제도와 창구가 잘 정비되어 있기 때문에 굳이 선분양 방식을 택하지 않아도 가능한 구조임.

□ 따라서, 성공적인 미국 공동주택 시장 진출을 위해서는 철저한 시장조사를 바탕으로 한 현지의 금융제도를 최대한 활용하여 수익성을 극대화시킬 수 있는 대책을 마련하는 데 노력을 기울여야 할 것으로 판단됨.

이복남(선임연구위원·bnlee@cerik.re.kr)·차희성(책임연구원·hscha@cerik.re.kr)·

김현주(공학박사·hjkim1@egix.net)

건설산업의 경쟁구조와‘ 빈익부 부익빈’

) 본 연구의 경쟁구조 분석은 시장집중도를 이용하여 분석하였으며, 이에 사용한 자료는 일반건설업체 중 대한건설협회에 실적신고를 한 업체의 매출액 자료를 이용하였음. 따라서 본 분석의 결과를 건설업 전체의 경쟁구조로 파악하는 것은 무리가 있을 수 있음. 그러나 일반건설업체의 경쟁구조변화 파악을 통해 얻어진 시사점은 전체 건설산업에 대해서도 적용 가능할 것임.

□ 1999년 건설업 면허가 면허제에서 등록제로 전환되고, 2000년 건설공제조합의 가입이 의무에서 임의로 변경되고, 10억 미만 소형공사의 입찰시 시공능력평가가 제외됨으로써 일반건설업체의 수는 기하급수적으로 증가하여 2003년말 기준으로 약 1만 3,000개에 이르게 되었음.

□ 일반적으로 산업내 업체수가 증가하게 될수록 산업내 경쟁구조는 독점(monopoly)이나 복점(duopoly) 형태에서 시장경쟁(market competition) 형태로 진행하게 됨.

- 고전 경제학에서는 산업이 독점이나 과점(oligopoly) 형태로 운영될 경우 시장지배자에 의해 가격이 통제되고 이를 통해 업체들은 독점적인 이윤을 얻게 되면 기술진보나 산업발전에 좋지 않은 영향을 미친다고 주장하고 있음.

- 이러한 폐해를 막기 위해 공공의 성격을 갖는 몇 개 산업(철강, 전력, 상하수도 등)을 제외하고는 주기적으로 시장내 지배업체들의 시장지배력을 파악하여 시장이 독과점이 되는 것을 막고 경쟁을 촉진시키는 정책을 구사하고 있음(예, 미국의 Anti-trust laws, 국내의「독점규제법」에 의해 이동통신 사업에서의 지배사업자인 SK텔레콤이 시장점유율이 50%를 넘어서게 되자 50% 이하로 시장점유율을 떨어뜨리도록 일정기간 동안 영업행위를 제한하였음).

□ 하지만 경제규모가 대형화될수록 시장내에 지배적인 사업자가 생기는 현상(빈익빈 부익부 현상)은 피할 수 없는 현실이며, 그러한 시장지배자의 출현은 글로벌 경제에서 세계적인 다국적 업체들과 경쟁하기 위해서 오히려 필요할 수도 있음.

□ 이에 본고에서는 건설산업내에서도 시장의 지배적인 사업자가 존재하는지, 그리고 이러한 사실이 IMF 이전과 직후, 그리고 최근의 2년 동안 어떻게 달라졌는지를 파악해보고 이로부터 시사점을 도출해보고자 하였음.

□ 일반적으로 시장구조는 시장을 구성하는 기업들간의 상호관계, 즉 시장내 기업수와 기업규모를 포괄하는 개념인 시장집중도에 의해 결정됨.

- 시장집중도 지수는 시장구조의 특성을 반영하는 지표로 묵시적으로 시장의 범위를 총체적인 시장, 즉 일정기간 이루어진 모든 기업 활동을 포괄하는 시장을 가정하고 있음.

- 시장집중도의 활용은 이용가능한 자료를 사용하여 시장의 독과점도를 가장 명료하게 표현할 수 있을 뿐 아니라 통계적인 분석을 통하여 객관적 지수를 제시할 수 있는 장점이 있음.

- 매출액은 일정기간 기업활동의 성과를 나타내는 지표로 기업의 총체적인 경제력을 나타낼 수 있어 시장집중지수의 기준(base)으로 널리 이용되고 있으며, 우리나라의「독점규제법」에서도 시장점유율을 매출액 기준으로 산정하고 있음.

□ 본 연구에서는 상위 일반건설업체의 매출 점유율을 분석하기 위해 2002년과 2003년의 CR3, CR5, CR10을 새롭게 산출한 후, 기존 연구에서 도출한 1991년∼1993년, 1998년, 1999년의 시장집중도와 비교하였음.

) 개별 건설업체의 매출액은 손익계산서에서 공사수입과 분양수입, 기타 겸업매출액의 합으로 구성된다. 공사수입은 국내공사와 해외공사로 구분하여 계상하며, 분양수입은 건설업에 있어서 주택(아파트) 및 상가 등 자체적으로 공사를 수행한 후 이를 판매하여 얻은 매출액이고, 기타 겸업매출액은 건설업 이외의 사업으로 인한 매출액을 말함. 본 연구에서는 건설업 매출액은 공사수입과 분양수입의 합으로 분석하였음.

) 1991년∼1993년은 이재우·한은석,「한국 건설산업의 구조전망 및 대책」, 국토개발연구원, 1995. pp66∼70을 이용하였으며, 1998년, 1999년은 김재영·김성일·이형찬,「건설산업 구조변화 및 전망」, 국토연구원, 2001. pp37의 자료를 이용하였음.

□ 분석결과 상위 3개 기업과 상위 5개 기업의 매출 점유율은 1990년대 초반 감소추세에 있다가 1997년 이후부터는 외환 위기로 인해 경기가 침체국면에 있었음에도 불구하고 상위기업의 매출 점유율은 계속적으로 증가하는 양상을 보이고 있는 것으로 나타났음.

- 더욱이 2000년부터 주택부동산 경기 활성화 대책에 의해 건설경기가 점차 회복되어 전체 건설업체들의 매출액 또한 점차적으로 늘어났으나, 주택시장에서의 성공요인이었던 재무구조 건전성과 브랜드파워를 갖춘 상위 몇 개 업체들의 매출액은 더욱 늘어 전체 시장에서 차지하는 시장점유율은 오히려 더욱 늘어난 것으로 나타났음.

- 다음 표에서 구체적으로 살펴보면, 상위 50개 업체의 시장집중도인 CR50과 상위 100개 업체의 CR100의 변화추세를 보면 1993년 시장집중도가 각각 59.2%, 72.1%에서 2003년에는 각각 51.1%와 59%로 점차 하락하는 추세를 나타내고 있음.

- 하지만 상위 10개업체의 시장집중도는 IMF 이전인 1993년 30%에서 IMF 직후인 1999년에는 비슷한 수준인 31.7%를 유지하였으며, 건설경기가 활황이었던 2002년과 2003년에는 36.3%와 32.4%로 오히려 더 커진 것으로 나타났음.

- 이처럼 상위 몇 개 업체의 시장점유율이 더욱 커지고 있는 현상은 상위 3개업체와 상위 5개업체의 시장집중도인 CR3와 CR5을 살펴보면 더욱 분명하게 나타나고 있음.

연도별 일반건설업체의 시장집중도

(단위 : %, 십억원, 경상가격기준)

구분	1993년	1998년	1999년	2002년	2003년
CR3	14.2	16.9	15.0	19.9	18.0
CR5	20.2	23.2	20.5	26.6	23.7
CR10	30.0	34.4	31.7	36.3	32.4
CR50	59.2	60.1	58.3	56.5	51.1
CR100	72.1	70.8	69.4	63.8	59.0
총매출액	41,231	69,961	76,389	112,011	129,451

주 : 여기서 CR은 시장집중도(Concentration Ratio)를 말하며. 이는 해당기업군이 산업 전체에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 CR3 는 건설매출액기준 상위 3개사의 매출액이 전체업체(대한건설협회 실적신고 대상업체기준) 매출액 합계에서 차지하는 비중을 의미한다.

자료 : 대한건설협회 내부자료.

□ 이처럼 상위 3개 기업이나 상위 5개 기업의 시장점유율은 더 늘어났는 데 비해, 상위 10개 기업의 비중은 과거 10년 전과 비슷한 수준에 머물고 있으며, 상위 50개 업체나 상위 100개 업체의 비중은 감소하고 있는 것으로 나타난 결과는 앞서 언급했던 것처럼 건설산업내에서도 빈익빈 부익부 현상을 확인시켜 주었음.

□ 하지만 이러한 건설산업내의 빈익빈 부익부 현상만을 놓고 산업내 지배적인 사업자로 인한 독과점 폐해가 일어났다고는 볼 수 없을 것임.

- 이는 상위 3개 업체나 상위 5개 업체들의 면면을 살펴보면 알 수 있는데, 과거 건설시장에서의 3강 체제(현대건설, 대우건설, 동아건설)가 1997년 IMF 외환위기로 인해 기존의 강자였던 동아건설이 청산되고, 새로운 5강 체제(삼성건설, 현대건설, 대우건설, LG건설, 대림산업)로 재편되었다는 사실을 통해 알 수 있음.

- IMF 외환위기 이후 시장에서 재무건전성이 중요한 요구가 되었으며, 건설제도·정책 역시 업체들의 재무건전성을 요구하기 위해 입찰제도에서 경영상태평가를 강화시키는 결과를 낳았으며 이러한 제도정책 변화에 부응하고 노력했던 업체들이 새로운 강자로 부상하였으며, 그 결과로써 상위 업체들의 시장점유율이 높아진 것으로 보아야 할 것임.

□ 본 분석으로부터 얻을 수 있는 시사점은 시장집중도만으로 파악할 때는 여타 산업과 마찬가지로 건설산업 내에서도‘빈익빈 부익부’현상이 존재하는 것처럼 보일지라도 실상은‘빈익빈 부익부’현상이 아니고‘빈익부 부익빈’이 현상이 나타났다는 것임. 즉, 과거의 시장지배자라고 해서 독점적 이윤을 통해 계속적으로 시장을 지배할 수 있는 것이 아니며, IMF 이전의 3강체제에서 IMF 이후 5강체제로 달라진 것에서 알 수 있듯이 급격하게 변화하는 시장환경 속에서 끊임없이 혁신하고 변화하고자 노력했던 업체만이 살아남고 성공할 수 있었다는 사실임.

현준식(책임연구원·jmichael@cerik.re.kr)

정책 당국에 대한 믿음과 신뢰 회복

최근 건설·부동산시장의 한숨소리가 커져가고 있다. 한 해를 마무리해가는 요즘 내년 전망이라도 밝아야 힘겹게 견디어 온 시간이 보람있을 텐데 그다지 밝지 못하리라는 발표만이 들려오고 있기 때문이다. 게다가 국내 내수경기의 침체가 장기화 조짐까지 보이고 있어 어깨를 더욱 움츠리게 한다.

현재 건설업계는 한치 앞도 내다볼 수 없는 상황이다. 그러다보니 정책당국의 각종 건설경기 연착륙방안이나 부동산시장의 일부 규제완화 조치에도 불구하고 건설업계는 좀처럼 과감한 투자를 위한 마음의 빗장을 열지 못하고 있다. 이런 때일수록 정책 당국은 건설업계를 비롯한 경제계 전반에 새로운 도약을 위해 나아갈 수 있게 희망의 메시지를 주어야 한다. 그것은 지금의 난국을 극복하고자 하는 확고한 의지와 자신감을 바탕으로 합리적인 대안 등이 제시될 때 가능할 것이다.

최근에 이어지고 있는 각종 정책의 발표와 추진과정을 살펴보고 있노라면 건설업계가 계속 움츠리고만 있을 수밖에 없는 이유를 쉽게 발견하게 된다. 다름 아닌 정책 당국에 대한 불신감이 팽배해져 있기 때문이다. 분양원가의 공개, 개발이익환수제의 도입, 거래세 완화 등에서 보듯이, 당정간 혹은 여당 내 합의점도 제대로 찾지 못한 채 서둘러 발표부터 하다보니 얼마 되지 않아 불협화음이 쉽게 밖으로 터져 나오곤 한다. 이러한 모습이 반복되면서 정책수립과 집행에 대한 건설업계의 신뢰감 상실은 더욱 커져갈 수밖에 없는 것이다.

이런 상황에서 어떻게 국민과 건설업계를 설득하고 이해시킬 수 있겠는가. 게다가 충분한 검토 없는 발표는 협의미비를 이유로 쉽게 수정되는 경우도 적지 않아 도대체 어느 시점의 장단에 춤을 추어야 하는지 혼란스럽기조차 하다. 물론 정책 당국의 고민도 모르는 바는 아니다. 조금만 규제를 완화하려고 하면 냄비처럼 금방 달아오를 듯 시장은 과민반응을 보이고, 사안에 따라서는 여당의 입장과 정부의 입장이 쉽게 조율되기 어려운 측면도 적지 않다. 그러나 그것은 국민과 건설시장의 혼선과 시행착오를 변명할 충분한 근거가 될 수는 없다. 공공서비스는 제공하는 측의 입장이 아니라 제공받는 측의 입장에서 판단되고 평가되어야 하기 때문이다. 이제라도 늦지 않았다. 정책당국은 조급증을 덜어버리고 좀더 건설업계에 믿음을 줄 수 있는 신뢰회복의 한 걸음부터 내딛어야 한다.‘천리 길도 한걸음’부터라고 하지 않았던가.

두성규(부연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

■ 최병선 원장「신행정수도후속대책위원회」위원장 위촉

□ 최병선 한국건설산업연구원 원장은 헌법재판소의 수도 이전 위헌 결정에 따라 후속 대책을 논의하기 위한「신행정수도 후속 대책위원회」의 민간위원장으로 위촉됨.

■ 연구보고서 5건 발간

□ 대·중·소 건설업체의 균형 발전방안(연구보고서, 2004-20)

- 대중소 건설업체의 시장점유율 및 한국의 균형발전을 위한 제도 현황

□ 건설업체의 사업타당성조사·분석 실태 연구(연구보고서, 2004-21)

- 건설환경변화와 타당성 분석 필요성 및 건설업체 타당성분석 실태, 문제점

□ 건설사업의 공급자 금융 현황과 발전 방안(연구보고서, 2004-22)

- 선분양제와 후분양제의 금융체계에서의 의미, 공급자 금융 관련 제도의 최근 동향

- 미국의 공급자 금융형태와 공급자 금융의 발전 방안

□ 건설공제조합의 해외건설공사 보증시장 참여방안(연구보고서, 2004-23)

- 해외건설공사 계약실적 및 해외건설 보증기관의 현황

- 해외건설공사보증의 법적, 제도적 여건, 공제조합의 해외건설공사 보증시장 참여방안 등

□ 재정사업과 민자사업의 중장기 최적화 방안 연구(연구보고서, 2004-24)

- SOC 투자와 민간투자의 필요성과 적정규모 추정