			제 86 호 (2005. 4. 1)
			□경제 : 건설업 취업자 수 감소 심화 해외건설 수주 호조세 지속 □정책 : 부실 업체 퇴출을 위한「건산법」시행령 개정 □이슈 : 세계 주요 국가의 주택가격 버블 논란 BTL사업의 문제점과 대응 방안 □정보 : PQ·적격심사 경영상태 평가기준 개선 방안 □논단 : 정부의 재건축 대책 , 과연 무엇을 위한 것인가

건설업 취업자 수 감소 심화

- 전년 동월 대비 5.6% 감소 -

□ 2005년 2월 중 경제 활동 인구는 2,301만 1,000명으로 전년 동월 대비  0.5%(10만 5,000명) 증가함.

- 취업자는 2,208만 6,000명으로 전년 동월 대비 0.4%(8만명) 증가함.

- 실업자는 92만 5,000명으로 전년 동월 대비 2만 5,000명 증가하였고, 실업률은 4.0%로 전년동월 대비 0.1%p 상승함.

□ 반면 건설업 취업자는 163만 2,000명으로 지난해 연말에 비해 21만 1,000명 감소함.

- 계절적인 특성을 고려한 지난해 2월(172만 8,000명)에 비해서도 5.6%(9만 6,000명) 감소함.

- 전 산업 취업자는 8만명 증가하였으나 건설업 취업자는 9만 6,000명 감소함에 따라 건설업 취업자의 비중이 7.4%로 크게 낮아짐.

- 2004년 말의 8.2%보다 0.8%p 낮아졌고 2004년 2월(7.9%)에 비해서는 0.5%p 낮아짐.

□ 주택 건축을 중심으로 한 건설경기 침체의 가시화로 건설업 고용시장이 악화되면서 다른 산업 부문의 고용 개선 효과를 크게 반감시키고 있음.

- 국내 고용 상황의 개선 및 경기 회복을 위해서는 건설부문 투자 확대를 통한 건설업 고용창출이 절실함.

건설업 및 전 산업 취업자 수 증감률

백성준(부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)

해외건설 수주 호조세 지속

- 전년 동월 대비 20.1% 증가 -

■ 해외건설 수주추이 2년 연속 증가세

□ 해외건설 수주액은 2005년 3월 28일 현재 12억 312만 달러를 기록함.

-  이는 전년동기 대비 20.1% 증가한 수치로 해외건설 수주는 지난해 116.7% 증가한 이후  호조세를 이어가고 있음.

□ 해외건설 수주액은 외환 위기 이전인 1997년에 140억 3,237만 달러를 수주한 이후 부진이 이어져 왔음.

- 외환 위기 직후인 1998년 이후 1999년을 제외하면 50억 달러 수준에 머물렀으며, 2004년에 크게 증가하여 75억 달러를 수주함.

해외건설수주액 추이

자료 : 해외건설협회.

■ 산업설비 부문 수주 비중 증가

□ 공종별 계약 현황을 보면 건축 부문이 전년동월 대비 175% 증가하여 가장 큰 증가율을 나타냄.

- 토목 부문과 산업설비 부문은 각각 89.9%, 9.1%증가함.

□ 수주액 비중은 산업설비 부문이 76%로 가장 높았으며, 2004년 69.1%에 비해서 6.9%p 상승함.

- 반면 건축 부문의 비중은 2004년의 11.7%에서 2005년에는 3.2%로 감소함.

공종별 해외건설 수주액

(단위 : 천 달러, %)

구 분	2004			2005. 3. 28
		비중	1994. 3. 28		전년 동월비 증감률	비중
합 계	7,948,313	100.0	1,002,148	1,203,117	20.1	100.0
토 목	806,126	10.8	123,940	235,423	89.9	19.6
건 축	873,619	11.7	14,086	38,740	175.0	3.2
산업설비	5,181,918	69.1	838,022	914,468	9.1	76.0
전 기	544,705	7.3	4128	-199	-104.8	0.0
통 신	2,613	0.0	-1293	262	-120.3	0.0
용 역	89,332	1.2	23,265	14,423	-38.0	1.2

□ 지역별로는 2004년에 이어 중동과 아시아 지역이 여전히 높은 비중을 차지함.

- 중동지역은 전년동월 대비 95.2% 증가한 반면 아시아 지역은 30.9% 감소함.

지역별 해외 수주 현황

(단위 : 천 달러, %)

구분	2004			2005. 3. 28
		비중	1994. 3. 28		전년 동월비 증감률	비중
중동	3,570,999	47.6	256,769	501,100	95.2	41.7
아시아	2,275,179	30.3	734,565	507,412	-30.9	42.2
태평양·북미	96,021	1.3	34	35,025	102,914.7	2.9
유럽	804,839	10.7	1,024	2,188	113.7	0.2
아프리카	711,930	9.5	9,756	3,333	-65.8	0.3
중남미	39,345	0.5	0	154,059		12.8

■ 해외건설 진출 위해 경쟁력 강화에 노력해야

□ 향후 건설업의 발전을 위해서 해외 진출도 꾸준히 추진되어야 함.

- 국내 건설에 치중할 경우 현재와 같이 국내 경기에 크게 좌우될 뿐 아니라 건설산업의 경쟁력 또한 약화될 것임.

□ 선진국의 기획 및 기본설계 수준의 기술 수준을 확보하고 집중적, 전략적으로 해외건설 진출 기반을 마련해야 함.

- 개도국과의 경쟁력 우위를 가지기 위해서는 단순 시공이 아닌 금융 및 플랜트 부문 등 건설산업의 선진화가 필수적임.

강민석(연구원·mskang@cerik.re.kr)

부실 업체 퇴출을 위한「 건산법 」시행령 개정

■「건산법」시행령의 개정 현황과 주요 내용

□ 2004년 11월 9일에 건설업의 재무 건전성 제고와 부실·부적격 업체의 사전 스크린을 위해 입법예고(건설교통부 공고 제2004-282호)되었던「건설산업기본법」시행령 개정안이 2005년 3월 18일 규제개혁위원회의 심사를 마쳤음.

□ 시행령 개정안의 주요 내용은 건설업체의 재무 건전성 확보와 자본 형식화를 방지하기 위하여 건설업 등록요건 중 보증가능금액확인서제도를 다시 도입하는 점과 부실 건설업체의 퇴출을 위한 보완 수단으로 등록 건설업체의 사무실 보유 요건을 다시 한시적으로 도입하는 것 등임.

■ □보증가능금액확인서제도□ 재도입(안 제13조 1의 2, 재신설)

□ 동 제도는 기술 인력 요건의 강화와 함께 보증가능 확인서를 제출케 하여 건설업체의 건전성과 신뢰도를 제고할 수 있는 방안으로 규제개혁위원회에서 2001년 4월 28일 수용되었으나, 법제처 심사에서 규제일몰제 3년 적용대상에 포함되어 2004년 9월에 폐지된 것임.

□ 그러나 책임 시공의 확립과 부실 업체의 퇴출 환경을 조성하고 건설업 활동에 필요한 최소한의 재무 능력을 갖추게 하며, 자본 형식화를 방지하기 위해 재도입 및 상시화 필요성이 인정되어 다시 도입하게 되었음.

- 동 제도는 실시 이후 건설업의 자기자본 비율의 상향[19.77%(1999) □ 13.78%(2000) □ 22.10%(2001) □ 33.69%(2002) □ 37.74%(2003)]과 일반건설업체의 등록 증가율의 하락[98.3%(1989) □ 54.9%(2000) □ 5.7%(2002) □ 2.8%(2003)]에서 일정 부분 그 효과를 인정받은 바 있음.

□ 이에 따라 개정안은 일반건설업 또는 전문건설업의 등록기준을 다음과 같이 정하고 있음.

- 건교부 장관이 지정하는 금융기관 등에서 발급한 보증가능금액 확인서를 제출토록 함.

- 금융기관 등은 보증가능금액 확인서 발급을 위해 신청자의 재무 상태·신용 상태 등을 평가하여 업종별 자본금의 20% 내지 50%의 범위 내에서 담보를 제공받거나 현금을 예치토록 함.

■ 사무실 보유 요건 재도입(안 별표 2, 재신설)

□ 사무실 보유 요건은 페이퍼컴퍼니 난립에 의한 건설산업 부실화를 방지하기 위해 도입되었으나, 2001년 4월 28일 규제개혁위원회의 심의 과정에서 부실·부적격 업체를 선별하는  데 큰 효과를 기대하기는 어렵다는 의견 제시가 많았음.

- 다만, 건설시장 질서를 교란하는 부실·부적격 업체 선별을 위해 건설산업 정보화 구축이 완료되기 이전까지는 필요하다고 하여 도입되었으며, 그 후 □보증가능금액확인서제도□와 마찬가지로 규제일몰제 적용 대상에 포함되어 2004년 8월에 폐지된 제도임.

□ 이 제도를 다시 도입하는 것은 2004년 말 구축된 건설산업 종합 정보망의 정보 정합성이 아직 미비하고, 동 요건의 폐지에 따른 부작용 발생이 우려되고 있기 때문임.

- 사무실 보유 요건 폐지 이후, 페이퍼 컴퍼니 등 부실 건설업체의 증가 양상이 나타나고 있는 바, 2005년 2월 기준으로 주소지 동일 업체 현황을 보면 대표자 동일 업체가 총 1,027개소, 주소지 동일 업체가 총 4,666개소에 달하고 있음.

- 건설산업 종합 정보망은 불법하도급, 기술자 이중 배치 등의 선별은 가능하나 부실 건설업체 선별에는 한계를 내포하고 있음.

- 사무실 보유 기준 신설에 따라 건설업체가 부담해야 할 연간 총비용은 약 1,316억원 정도로 추정되고 있음.

□ 이번 개정안의 사무실(전용 면적) 보유 요건 기준을 보면 다음과 같음.

- i) 토목건축·산업·환경설비(50□), ii) 토목·건축·조경(33□), iii) 실내건축 등 전문건설업(20□), iv) 시설물유지관리업(20□), v) 가스시설시공업 2·3종(12□), vi) 난방시공업(12□)

■ 법 시행에 따른 효과 전망

□ 정책당국은 부실 업체의 퇴출과 건설산업의 건전성 제고를 위하여 지속적인 실태 점검 및 조사를 실시하겠다고 밝히고 있음.

□ 건설업의 업체 수 급증 및 부실 업체 증가로 건설시장의 질서가 교란되고 있는 점을 개선하기 위한 고육책이라고 할 수 있으나, 과도한 규제가 되지 않도록 제도 실시와 동시에 시장 상황의 추이를 면밀히 분석하여 탄력적 운용이 되도록 해야 할 것임.

□ 동시에 시장의 자율적 기능을 회복시켜 자연적 퇴출환경이 조성되도록 하고 과다 경쟁에 의한 부실 공사 등의 문제가 발생하지 않도록 입낙찰제도의 개선을 통해 적격 업체가 적정한 가격으로 선정될 수 있도록 발주자의 능력향상도 이루어져야 할 것임.

두성규(부연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

세계 주요 국가의 주택가격 버블 논란

■ 버블은 미래 수익의 현재 가치로 표현할 수 있지만 그 존재 여부를 파악하긴 어려워

□ 이론적 가치를 알기 위해서는 수십 년 이후의 예상 수익과 할인율 등을 알아야 하지만, 현실적으로 불가능함.

- 내구연한이 매우 긴 부동산의 경우, 향후 예상되는 모든 수익을 고려한다면 어떠한 가격도 합리화될 수 있으며, 버블의 존재 여부에 대한 최종 판정은 사후적으로만 가능

- 이론적 가치는 완전 경쟁시장을 가정하지만 현실적인 시장은 불완전하며, 따라서 이론적 가치는 가공의 개념에 불과할 수 있음.

□ 따라서 버블 존재 여부에 대한 정확한 식별은 근본적인 한계가 있음.

□ 이러한 문제를 해소하기 위한 대안으로 이론가격을 추정하지 않고, 과거 추세와 비교한 자산가격의 상대적 변화를 분석하거나, 소득 대비 주택가격 비율 또는 임대료에 대한 매매가격 비율 등의 변화를 분석하는 간접적인 방법이 활용되는 경우가 많음.

■ 일부 국가의 경우 부동산 가격에 버블이 어느 정도 형성돼 있다고 보는 견해 많아

□ 지난 7년간 주택가격이 140% 상승한 영국 등에서는 최근의 주택가격 상승에 편승하여 객관적인 확률이나 기초적 경제 여건 등을 고려하기보다는 과도한 낙관, 최근의 가격 정보, 타인의 행동 등에 의해 의사결정을 내리는 □묻지마 거래자□가 늘어나면서 주택 구입에 대한 리스크를 과소평가하는 경향이 나타나는 것으로 알려지고 있음.

- 컨설팅업체 딜로이트는 주택가격이 급락할 경우, 소비 위축과 실업률 상승으로 성장률이 2% 수준에 머무는 경기 침체가 불가피할 것으로 전망

- Economist 등은 영국 등 주택가격 상승률이 높은 국가는 택지 및 건축 관련 규제가 심해 주택 공급이 비탄력적이어서 이러한 기대를 강화시킨 것으로 분석

□ 영국의 중앙은행인 영란은행은“주택가격 버블로 장기적인 물가 안정이 위협을 받는 경우 금리 인상을 준비할 것”이라고 수차례 밝힌 후 2003년부터 5차례에 걸쳐 금리 인상을 단행

- 호주 중앙은행 역시 자산가격 급등에 대하여 경고한 이후 금리 인상을 단행

■ 미국, 버블 붕괴 가능성을 우려하는 견해 상대적으로 작아

□ 예일大의 Robert Shiller 교수, 미 투자은행 모건스탠리의 Stephen Roach 등은 2000년 이후 미국 주택시장에 버블이 형성되면서 금리 인상이 지속될 경우 버블 붕괴 위험이 있다고 진단

□ UCLA대학의 Leamer 교수는 자본 이득을 겨냥한 투기적 수요가 작용했다고 지적

- 주택가격 버블 붕괴시 부의 효과(wealth effect)로 인하여 가계 소비의 위축과 건설경기 침체가 초래될 수 있으며, 대출기관의 재무 상태가 악화될 가능성이 있다고 우려

■ 미국 FRB의 그린스펀 의장과 콘(Donald Kohn) 이사 등은 앞으로 주택시장의 열기가 완만하게 진정될 것이라는 견해 밝혀

□ 미국의 주택 수요는 투기적인 요인보다 소득 및 가구수 증가 등 수요측 요인에 의한 것으로, 연간 185만호 주택 건설은 과도한 수준이 아님.

□ 1990년대 후반 이후 미국의 주택가격은 저평가된 상황이었으며, 최근 주택가격 상승은 버블이라기보다는 경제 기초 여건의 개선에 의한 균형 수준으로 수렴하는 과정이라고 해석

□ IMF는 미국의 주택가격 버블은 상대적으로 양호한 수준이라고 평가

■ 향후 주요 국가의 주택가격은 경제성장률 둔화, 금리 인상 등으로 주택 수요가 감소하는 반면, 공급 증대가 수반되면서 장기적으로는 안정될 듯

□ 이자율이 상승하겠지만 기본적으로 저금리 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 주택가격이 하락하기보다는 상승세가 둔화되는 정도일 것으로 예상

□ 주택가격이 급등했던 일부 국가들의 경우, 버블 붕괴의 가능성도 있으나, 각국 정부는 주택가격 급등 못지 않게 급락 역시 원치 않아 주택가격은 안정을 유지하면서 장기적으로 연착륙할 것으로 예상됨.

□ 특히 미국의 경우, GDP 성장률이 3% 중반의 견실한 성장세를 지속하고 고용 증가와 가계소득도 계속 증가할 것으로 예상되므로, 당분간 이자율을 인상하더라도 주택 수요는 다소 둔화되겠지만 주택 경기가 급격히 위축되지는 않을 것으로 예상

■ 주택가격 상승률이 상대적으로 작은 우리나라의 경우, 버블을 우려하여 취해진 과도한 직접 규제와 조세 강화에 의한 수요관리 중심적인 접근보다는 시장 기능 회복에 의한 공급 탄력성을 증대시키는 것이 바람직

권오현(연구위원·ohkwon@cerik.re.kr)

BTL사업의 문제점과 대응 방안

□ 최근 건설업계의 최대 화두는 BTL이라는 민간 투자 사업의 새로운 추진 방식과 이로 인해 새롭게 부상하고 있는 민간 투자 시장임.

□ BTL(build-transfer-lease) 방식, 즉 민간 사업자가 재원 조달·건설 및 운영을 담당하며, 수익은 임대를 통하여 창출하는 방식은 기존의 사업 방식인 BTO(build-transfer-operate) 방식과는 민간 투자 대상 사업의 종류 및 수익 구조에서 현저한 차이를 보이고 있음.

■ BTL사업의 추진 동향

□ 기획예산처 장관은 지난 3월 8일의 국무회의에서 BTL 사업의 투자 계획(안)을 보고하면서, 민간 자본을 활용한 사회기반시설의 확충 계획을 구체적으로 표명하였음.

- 투자 계획(안)은 각 부처 및 지자체로부터 지난 2월 초까지 요구된 사업을 토대로 마련되었고, 향후 지자체의 추가 수요 등을 반영하여 최종적인 투자 계획을 확정할 예정임.

- 2005년에 실행될 BTL 대상 사업의 선정 기준은 ① 사업 편익이 크고 시설의 조기 확충이 시급하지만, 재정 여건으로 인해 투자가 지연된 사업(타당성이 검증된 계속사업 위주로 선정), ② 금년 중 착공하여 공사의 시행이 가능한 사업, ③ 민간의 창의 및 효율을 통하여 편익 증진 및 비용 절감이 기대되는 사업 등임.

- 현재까지 확정된 계획은 <표>에서와 같이 교육시설, 환경시설, 군 주거시설, 문화복지시설, 철도 등 15개 사업에 대하여 향후 3년의 기간 동안에 약 23.4조원 수준이며, 2005년에는 약 6조원 규모의 BTL 사업 협약이 체결될 것으로 예상하고 있음.

<표> BTL 사업의 추진 계획(2005∼07년)

(단위 : 조원, %)

사업 유형	2005년 협약 규모	2005∼07년 합계
1. 교육시설	3.5(58.3)	13.6(58.1)
2. 환경시설	1.0(16.7)	5.6(23.9)
3. 군 주거시설	0.7(11.7)	1.8(7.7)
4. 문화·복지시설	0.4(6.7)	1.2(5.1)
5. 일반 철도	0.4(6.7)	1.2(5.1)
합계	6.0(100.0)	23.4(100.0)

주 : ( )안은 합계에 대한 비중임.

■ BTL사업의 문제점

□ 현재 정부가 구상하고 있는 BTL 사업은 여러 가지 측면에서 문제점이 발생할 것으로 예상되고 있음.

- BTL 대상 사업의 추진 방식은 정부고시사업으로 한정하여, 민간부문의 창의적인 제안을 원천적으로 금지하고 있는데, 이는 사업 제안의 남발을 방지하는 한편 정부 투자의 우선 순위에 따라 사업 규모를 조정하고자 하는 데 있음.

- 그러나, 이는 행정 편의적 정책 기조뿐만 아니라, 민간의 창의성을 중요시하는 민간투자제도 도입의 원칙에도 불합리한 것이므로, 민간 제안을 허용할 필요성이 있음.

- BTL 대상사업의 대부분은 단순한 건축공사이며, 그 규모 또한 기존의 민간 투자 사업에 비하여 현저하게 작아서, 기획예산처는 약 500억원 단위로 대상사업을 묶어서 BTL 사업으로 추진할 것을 권유하고 있음.

- 그러나, 이와 같은 적정 규모의 산정 과정에 있어서, 국내 금융시장에서 프로젝트 금융이 활용될 수 있는 적정 규모의 BTL 대상 사업을 선정할 필요성이 있음.

□ 보다 구체적인 문제점을 도출하기 위하여, 향후 3년 동안 BTL 사업의 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상되는 교육시설에 대한 분석을 필요로 함.

- 2003년 일반건설업체의 계약 실적을 기준한 학교시설 공사의 계약 실적 규모는 연평균 약 3조 5,000억원 규모로서, 건당 규모는 5억 1,000만원의 소규모 공사임.

- 특히, 전국에 걸쳐 10억원 미만의 소규모 공사가 6,074건으로 전체의 88.2%를 차지하고 있으며, 이 가운데 5,685건의 1조 2,445억원 규모의 공사가 상시종업원 수 50인 미만의 소규모 건설업체에 의하여 시행되고 있어, 정부의 계획(안)에 대하여 의구심이 야기됨.

■ BTL사업에 대한 대응 방안

□ 정부가 발표한 투자 계획(안)은 BTL 대상사업의 시장 상황에 대한 충분한 실증 분석이 없이 수립된 것으로 판단되며, 이는 향후 지자체의 건설시장에서 큰 혼란을 야기할 것임.

- 특히, 지역적 근접성 및 규모의 경제에 따라 사업 건당 500억원 단위의 묶음 작업은 정부의 부담일 뿐만이 아니라 사업 추진의 주체인 민간의 부담이기도 함.

- 건설 공사의 특성상, 시공 현장의 근접성은 시공 현장의 분리를 의미하며, 이는 결과적으로 시공 현장별 관리비의 상승을 야기하고, 결국 공사비의 상승을 초래하기 때문임.

- 따라서, 민간 사업자는 일정 규모 이상의 복합 다기능 BTL 시설 사업에 대하여 기존의 단일 사업과는 전혀 다른 방식의 사업성 분석을 실행할 필요성이 있으며, 이러한 분석 결과에 기초하여 사업 참여 및 추진 여부에 대한 의사 결정을 판단할 필요성이 있음.

왕세종(연구위원·sjwang@cerik.re.kr)

PQ·적격심사 경영상태 평가기준 개선 방안

■ 중견·중소업체의 수주 기회 감소 확대

□ 2003년 일반건설업체의 경영상태 평가를 위한 평균 재무비율 산정 결과 2002년에 비하여 현저하게 개선되었으며, 이에 따라 PQ 및 적격심사시 경영상태 평가를 만점으로 통과하는 업체 수는 크게 줄어들었음.

<표 1> 최근 5년간 PQ  적격심사 경영상태 평가를 위한 재무비율 추이

구분	단위	1999	2000	2001	2002	2003
①부채비율	%	605.91 (302.95)	310.93 (155.46)	239.83 (146.91)	204.62 (102.31)	180.48 (90.24)
②유동비율	%	105.95 (158.92)	110.82 (166.23)	116.34 (174.51)	120.64 (180.96)	125.98 (188.97)
③매출액 순이익률	%	-14.89 (-7.44)	-1.18 (-0.59)	1.17 (1.76)	2.26 (3.39)	4.49 (6.73)
④총자산 순이익률	%	-	-	1.18 (1.77)	2.53 (3.79)	4.51 (6.76)
⑤차입금 의존도	%	-	-	32.62 (16.31)	29.53 (14.76	24.52 (12.26)
⑥영업이익 대비 이자 보상배율	배	-	-	1.35 (2.02)	2.27 (3.40)	3.25 (4.87)
⑦매출액 영업이익률	%	-	3.97 (5.95)	4.30 (6.45)	4.42 (6.63)	5.37 (8.05)
⑧총자산 대비 영업 현금흐름 비율	%	-	-	6.30 (9.45)	7.14 (10.71)	6.88 (10.32)
⑨자산 회전율	회	0.91 (1.36)	0.94 (1.41)	0.99 (1.48)	1.11 (1.66)	1.05 (1.57)

주 : ( )안의 수치는 만점비율이며, 소숫점 3자리에서 절삭한 수치임.

자료 : 대한건설협회 내부자료.

□ 2002년 대비 2003년의 만점업체 수 현황을 보면, 9개 재무비율에 의해 평가받는 100억원 이상 공사의 경우에는 9개 재무비율에서 모두 만점을 받은 일반건설업체 수가 145개사로 나타났는데, 이는 2002년에 비해 12개 업체(증감률은 □7.6%)가 줄어든 수치이며, 전체 업체(1만 3,504개사)에서 차지하는 비중도 1.07%로 극히 미미한 것으로 나타났음.

□ 한편 중견·중소 업체의 주요 수주 대상 공사인 100억원 미만 50억원 이상 공사의  4개 재무비율 만점업체 현황을 보면 2003년 만점업체 수는 574개사로 2002년 대비 절반 이상인 760개사나 줄었으며, 전체 업체에서 차지하는 비중도 4.3% 수준에 불과하여 평균 재무비율 상승에 따른 만점업체수 감소 현상을 더욱 극명하게 보여주고 있음.

□ 이러한 결과는 올해 들어 건설 경기가 어려워지고 있는 현실을 감안할 때, 중견/중소 건설업체들의 수주 기회 축소 및 공동도급 기회의 축소 등 업체들의 어려움을 가중시킬 것으로 예상됨.

- 1∼100위 업체의 경우에는 PQ 및 적격심사시 신용평가 등급에 의해 재무비율 평가를 대신할 수 있으며, 대형 업체들의 신용평가 등급이 높아지고 있는 상황에서 재무비율의 개선에 따른 어려움은 크지 않을 것으로 판단되나, 중견/중소 건설업체의 경우에는 건설업계 전체 재무비율 개선에 따른 만점비율 상승으로 PQ 및 적격심사시 경영상태 평가에서 만점받을 수 있는 기회는 크게 줄어들어 수주 경쟁력 상실 초래

□ 또한 일부 중견/중소 건설업체의 경우 높아진 재무비율에 맞춰 PQ 및 적격심사시 경영평가를 통과하기 위해 이익을 과다 계상시키는 등의 분식회계를 자행하고 있어, 급격한 재무비율 개선에 따른 부작용이 더욱 가중되고 있는 실정임.

□ 이에 본 연구에서는 이러한 현실을 감안하여 신용평가 등급에 의해 경영상태를 평가받는 대형 건설업체와의 공정한 경쟁을 유도하여 중견/중소 건설업체들의 수주 기회를 확대시키면서도, 일부 건설업체들의 잘못된 분식회계 관행을 방지할 수 있는 경영상태 평가의 합리적 개선 방안을 도출해보고자 함.

■ PQ·적격심사 경영상태 평가기준 개선 방안

□ 현재 PQ 및 적격심사에서는 수익성, 안정성, 활동성 지표들을 이용하여 경영상태를 평가하고 있는데, 수익성 지표로는 이익의 규모를 파악할 수 있는 매출액 영업이익률, 총자산 순이익률, 매출액 순이익률 등과 이익의 질을 파악하는 영업이익 대비 이자보상배율, 총자산 대비 영업현금흐름비율 항목이 이용되고 있으며, 안정성 지표로는 부채비율, 유동비율, 차입금 의존도 항목이 이용되고 있으며, 활동성 지표로는 자산회전율 지표가 이용되고 있음.

□ 9개 재무비율을 이용해 경영상태를 평가하는 100억원 이상 공사의 경우 수익성 지표는 앞서 언급한 것처럼 5개 항목을 모두 이용하고 있어, 3개의 항목을 이용하는 안정성 지표나 1개의 항목을 이용하는 활동성 지표에 비해 상대적으로 너무 많은 항목을 이용하고 있어, 수익성 지표 항목의 조정 필요성이 있는 것으로 판단됨.

) 100억원 미만∼50억원 이상 공사의 경우 2003년도 PQ 개정시 매출액 영업이익률 항목을 제외시켜 부채비율, 유동비율, 매출액 순이익률의 3개 항목으로 평가하고 있으며, 50억원 미만 공사에서는 부채비율과 유동비율의 2가지 항목으로만 평가를 하여 아예 평가항목 중 수익성 지표가 없음.

□ 그렇다면 수익성 지표 항목의 일부 조정이 필요할 경우 어느 항목에 대한 조정을 할 것인가의 문제를 생각해보아야 하는데, 이는 현재의 5개 수익성 항목 중 하나의 항목으로 평가해도 될 것을 이중으로 중복되게 평가하는 항목이 없는가를 확인하는 것에서 출발하여야 할 것임.

- 1,264개 건설업체를 대상으로 2001년부터 2003년까지 9개 재무비율에 대한 상관분석 결과 다른 항목간의 상관계수는 아주 낮게 나타난 것과는 달리 매출액 영업이익률과 매출액 순이익률 두 항목간의 상관계수가 아주 높게 나타나고 있어, 결국 수익성을 평가하기 위해 동일한 항목을 두 번 평가하는 것과 같은 결과를 초래하고 있는 것으로 나타났음(매출액 영업이익률과 매출액 순이익률 간의 상관계수는 2001년에 0.79367 에서 2002년 0.80500, 2003년 0.92172로 최근 연도일수록 더욱 높게 나타나고 있음).

□ 다음으로 상관분석 결과 매출액 영업이익률과 매출액 순이익률이 수익성 평가에 동일한 항목처럼 이용되고 있다면 두 항목 중에 어떤 항목을 제외시킬 것인가를 결정하여야 하는데, 이는 ① 두 항목 중 어느 항목이 중소/중견 업체들의 수주 기회 및 공동도급 기회 확대에 더 기여하는가?  ② 업체들의 이익과다 계상을 통한 분식 회계를 방지하는 데 더 효과적인 항목이 어느 것인지를 판단하여 결정해야 할 것임.

- 첫 번째 관점의 검토는 9개 재무비율들에 대한 최근 2년간의 만점업체 비율 분석을 통해 확인해볼 수 있는데, 분석 결과 수익률 지표인 매출액 영업이익률, 매출액 순이익률의 증가에 따라 건설업체들이 만점을 받기 가장 어려웠던 것으로 나타났음. [만점업체 비율 : 영업이익률 13.41%(2002년) □ 9.31%(2003년), 순이익률 39.41%(2002년) □ 14.99%(2003년), 총자산 순이익율 45.32%(2002년) □ 36.10%(2003년)]

- 둘째 관점인 건설업체들의 분식회계 방지 차원에서는 매출액 영업이익률은 법인세 부과와 직접적인 상관이 없기 때문에 영업이익을 올리기 위해 영업비용인 판관비(일반관리비+판매비)를 영업외 비용으로 처리하고 영업이익을 과다계상하는 상태로 분식회계를 하는 경우가 많았으며, 매출액 순이익률은 법인세 부과 대상 기준이기 때문에 업체들이 공사 수주를 위해 법인세를 더 많이 내면서까지 매출액 순이익률에서 분식회계를 하는 경우는 그리 크지 않을 것으로 판단되기 때문에 매출액 영업이익률을 제외시키는 것이 분식회계 방지에 더 크게 기여할 것임.

□ 결국 위의 두 가지 관점의 검토 및 분석에 의해 경영상태 평가에서 제외시키는 항목을 결정할 경우 매출액 영업이익률을 제외시키는 방안이 현실적으로 가장 좋은 대안인 것으로 판단됨.

현준식(책임연구원·jmichael@cerik.re.kr)

정부의 재건축 대책, 과연 무엇을 위한 것인가

얼마전 재건축 개발이익 환수를 둘러싼 정부 정책의 번복으로 또 한번 정부 정책에 대한 신뢰감이 크게 추락한 사건이 일어났다. 정부는 당초「도시 및 주거환경정비법」시행령에서 50세대 미만이거나 용적률 증가가 30% 이하인 경우에 한해 임대주택건설 의무를 적용하지 않겠다고 발표하였다. 당시 보도자료에는 이에 대한 내용뿐만 아니라 적용을 배제하는 기준의 근거로 50세대 미만의 공동주택 비중이 매우 작아 이것이 시장에 미치는 영향이 미미하다는 점과 현행 리모델링의 증축 범위가 용적률 30%까지임을 감안했다고 매우 구체적이고 상세하게 설명하였다. 그런데 그런 발표 며칠 후 정부는 이를 다시 번복했다.

재건축에 대한 관련 법령의 정비는 이미 2001년부터 시도되었다. 그리하여 2003년 7월 재건축 사업의 새로운 근거 법률인「도시 및 주거환경정비법」이 시행되고 있다. 이 법은 과거 재건축 사업의 많은 부작용을 최소화하고 공적인 도시계획 사업으로 전환시키기 위한 많은 제어 장치를 담고 있다. 또한 이외에도 일반주거지 세분화 작업을 통해 허용 용적률을 하향 조정하는 등 재건축 사업을 둘러싼 제도적 정비는 많이 이루어져 시행되고 있다. 그런데 정부 정책은 이러한 제도적인 기반을 모두 무시한 채 오로지 재건축 대상 아파트의 가격만을 잡기 위해 기존 시스템을 모두 흐트러뜨리고 있다. 그 결과 재건축 사업은 도무지 예측이 불가능한 사업이 돼 버렸다. 그렇다고 조합들이 재건축 사업을 다 포기하느냐 하면 그것도 아니다. 오히려 재건축 조합들은 강하게 반발하면서 각종 법적 대응으로 맞서고 있다. 또한 정부 정책은 시간만 지나면 변할 것이라고 강하게 믿고 있다. 이런 상황이다 보니, 정부의 정책 번복에도 불구하고 가격은 큰 변동이 없다. 다만 상승세는 멈춘 것으로 판단된다.

일단 가격 상승세가 진정되었으니 정부는 안도의 숨을 쉬어야 할까? 그러나, 한번 더 생각해본다면 재건축 사업의 근본적인 문제는 그대로 남아 있다. 뿐만 아니라 지금 허용되고 있는 소규모 재건축 사업은 집값 상승에는 큰 영향이 없을지 모르겠지만 도시계획적 측면에서 보면 소규모 난개발을 양산하는 부작용이 우려된다.

일련의 사태를 보면서 필자는 정부의 재건축 사업에 대한 근본 철학과 정책이 무엇인지 되묻고 싶다. 재건축 대상 아파트의‘가격 안정’은  부동산 경기 조절 대책은 될지언정 재건축 대책은 될 수 없다는 것을 깨닫기를 바랄 뿐이다.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

■ 4월 착수 기본과제 4건 발령

□ 2005년 기본과제 중 4월에 착수되는 과제 4건 발령. 본 4개 과제는 9월까지 총 6개월간 수행될 예정

□ 4월 착수 기본과제

-「지방계약법」제정의 파급효과와 대응 방안(이상호, 두성규)

- 최고가치 낙찰제도 도입 방안(이상호)

- DDA/FTA 타결 등이 국내 건설시장에 미치는 영향과 대응 방안(빈재익)

- 건설업 회계 투명성 확보 방안(이의섭, 김민형)

■ 서울대·건산연 공동 개설 □제2기 건설산업 최고전략과정□ 입학식 개최

□ 연구원과 서울대학교 공과대학이 공동 개설한 □제2기 건설산업 최고전략과정□ 입학식이 3. 29(화) 서울대 엔지니어하우스에서 개최됨.

□ 공과대학 한민구 학장, 연구원 최병선 원장 및 서울대, 연구원 교수진이 참석한 가운데 진행된 입학식에서는 교수진 및 입학생 소개 및 과정 운영계획 등이 있었음.

□ 금번 과정은 건설업체 CEO는 물론, 국회의원, 변호사 등 다양한 분야의 입학생 총 64명이 입학, 앞으로 약 8개월여 간 진행될 예정임.