			제 88 호 (2005. 5. 2)
			□경제 : 3월 건설 수주 실적 72.7% 증가 아파트 가격 동향 □정책 : 주택 거래 규제 정책의 동향과 전망 □이슈 : SOC 민간투자사업의 제안비용 경감 방안 국내 기업이 진출 가능한 미국 공동주택의 틈새시장 전망 □정보 : 건설업체의 제품 혁신 방향 □논단 : 능력있는 중소업체에게 턴키 수주 기회 확대를

3월 건설 수주 실적 72.7% 증가

- 분기로는 2분기 증가세 지속 -

■ 3월 공공부문 건설 수주액 큰 폭으로 증가

□ 통계청 발표에 의하면 3월 건설 수주액은 72.7%나 증가한 것으로 나타남.

□ 발주자별로는 공공부문과 민간부문이 모두 증가함.

- 공공부문은 도로·교량·발전·송전 및 관공서·학교 등이 증가하여 177.1%나 증가함.

- 민간부문은 건축과 토목 부문이 각각 54.4%, 27.4% 증가하여 51.7% 증가함. 특히 높은 비중을 차지하는 주택부문이 105.1%나 증가함.

□ 공종별로는 건축과 토목 부문이 각각 54.0%, 127.1% 증가함.

- 건축부문에서는 주택부문이 100.9%로 높은 증가율을 나타냈으며, 토목부문은 도로 및  교량(224.7%), 철도 및 궤도(321.6%) 등 교통 SOC 부문이 높은 증가율을 나타냄.

- 공공부문은 건축부문이 16.6%증가에 그친 반면 토목부문은 248.6%나 증가함.

■ 분기별로는 2분기째 증가세 지속

□ 건설 수주액은 1분기에 24.8% 증가하여 2004년 4/4분기 이후 2분기째 증가세를 나타냄.

- 건설 수주액은 2003년 4분기 이후 4분기 연속 감소하였으나 건축과 토목의 수주가 동시에 증가하며 2분기 연속으로 증가함.

건설 수주액 분기별 추이

자료 : 통계청.

아파트 가격 동향

- 재건축 아파트 매매가격 크게 상승 -

■ 아파트 매매가격 4개월째 상승세

□  2005년 아파트 매매가격은 4개월째 상승세를 나타내고 있음.

- 전국적으로 1.07% 상승하였으며, 시도별로는 서울지역이 1.6% 상승하여 가장 큰 상승폭을 나타냄.

- 서울에서는 강남 지역(2.24%)이 강북 지역(0.3%)보다 상승폭이 크게 나타남.

□ 아파트 전세가격 역시 상승세를 나타내고 있음.

- 매매가격에 비해 상승폭은 적으나 전국적으로 0.36% 상승하였으며, 신도시 지역이 0.98%로 가장 상승폭이 크게 나타남.

□ 아파트 매매 및 전세 가격은 2005년 들어 지속적으로 상승세를 시현하고 있음.

- 2004년에는 아파트 매매가격이 전국적으로 0.2% 상승에 그쳐 물가 상승률을 감안하면 실질적으로 주택가격은 하락한 것을 의미함. 또한 전세가격은 3.0% 하락함.

- 그러나 2005년 들어 아파트 매매가격은 4월 현재 전년 말 대비 2.6%나 상승하였으며, 아파트 전세가격은 0.2% 상승함.

2005년 4월 아파트 가격 상승률

(단위 : 전년 동월비, %)

구 분	서울	경기도	강북	강남	수도권	신도시	시	도	광역시	전국
매매	1.63	1.05	0.34	2.24	1.30	1.99	1.21	0.86	0.41	1.07
전세	0.19	0.84	0.08	0.26	0.47	0.98	0.16	0.64	0.17	0.36

자료 : 한국건설산업연구원, 부동산 114(주).

■ 재건축 아파트 매매가격 상승률 두드러져

□ 아파트 매매가격은 재건축 매매가격이 크게 상승했기 때문임.

- 4월 재건축 아파트 매매가격은 전국적으로 전월비 4.2%나 상승함. 서울 지역이 4.9%로 가장 높았으며, 강남 지역은 5.0%나 상승함.

□ 반면, 재건축 아파트의 전세가격은 전국적으로 0.4% 하락하였으며, 서울의 강북 지역만이 0.1% 상승함.

2005년 4월 재건축 아파트 가격 상승률

(단위 : 전년 동월비, %)

구 분	서울	경기도	강북	강남	수도권	시	도	광역시	전국
매매	4.90	1.90	1.84	5.02	4.45	4.68	1.78	1.72	4.22
전세	-0.44	-0.20	0.11	-0.47	-0.40	-0.45	-0.07	-0.47	-0.39

자료 : 한국건설산업연구원, 부동산 114(주).

■ 주택시장 회복으로 판단하기는 어려워

□ 최근 재건축 가격의 급격한 상승은 다음달 18일부터 적용되는 □개발이익환수제□ 실시에 기인한 바가 큼.

- 개정된「도시및주거환경정비법」에 따르면 5월 17일까지 분양승인을 신청한 재건축단지는 용적률 증가분의 10%를 의무적으로 임대아파트를 지어야 하는 개발이익환수제의 적용을 받지 않도록 되어 있음.

□ 아파트 가격의 상승세가 시현되고 있으나 전년 동월비 기준으로 보면 크게 우려할 만큼 높지는 않음.

- 2005년 들어 아파트 매매가격이 전년 동월비 상승세(1.1%)를 나타내고는 있으나 상승폭이 우려할 만큼 큰 상태는 아님.

- 재건축 아파트의 전년 대비 매매가격이 5.4% 상승한 데 반해 재건축 아파트를 제외할 경우 상승폭은 0.7% 수준임.

아파트 매매 및 전세 가격 전년 동월비 추이

자료 : 한국건설산업연구원, 부동산 114(주).

강민석(책임연구원·mskang@cerik.re.kr)

주택 거래 규제 정책의 동향과 전망

□ 2003년 이후 2005년의 이른바‘2·17조치’에 이르기까지 각종 주택·부동산 시장 안정대책이 이어지고 있지만 강남의 재건축단지나 판교 인근의 일부 지역에서 부동산 가격의 오름세는 여전히 지속되고 있어 정책당국을 곤혹스럽게 만들고 있음.

□ 이로 인해 최근에는 부동산 가격의 급등 지역에 대하여 주택거래신고지역으로 추가 지정 하고, 각종 조사권을 발동하여 주택·부동산 시장의 공급자와 수요자에 대한 규제 강도를 높이고 있어 회복기미를 보이던 거래 심리를 극도로 얼어붙게 만들고 있음.

■ 주택거래신고지역의 추가 지정

□ 건교부는 지난달 18일 주택정책심의위원회(위원장 : 건교부 장관)를 열어 용인시 중 신봉·죽전·성복·풍덕천·동천동 등 5개 동을 주택거래신고지역으로 추가 지정하기로 의결함.

- 해당 지역에 대한 주택거래신고제는 4월 21일부터 적용됨.

- 지정 사유는 3월의 □주택가격동향□ 조사 결과, 아파트 가격이 전월 대비 2.5%, 3개월 전 대비 3.6% 상승해 지정 요건(월간 1.5%, 3개월간 3% 이상 상승)에 해당되었기 때문임.

- 신고 지역은 서울 강남·송파·강동구, 성남 분당(2004. 4. 26), 서울 용산구, 과천시(2004. 5. 28), 서울 서초구(2005. 3. 28)에 이어 총 8개 지역으로 확대됨.

□ 이번 지정으로 4월 21일 이후 용인에서 전용 60□를 초과하는 아파트에 대해 새로이 거래 계약을 체결한 매도자 및 매수자는 공동으로 15일 내에 실거래가 등 거래내역을 시청에 신고해야 하며, 4월 21일 전에 거래 계약을 체결하였으나 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에도 21일부터 15일 이내에 신고하여야 함.

- 신고 지역에서는 실거래가를 기준으로 취·등록세가 부과되므로, 용인시의 경우 세금 부담이 현재보다 평균 30∼60% 증가할 것으로 예상됨. 신고를 게을리하거나 허위신고하는 경우, 매도·매수자 모두에게 취득 세액의 5배(주택 가격의 10%)까지 과태료가 부과됨.

■ 주택거래 허위신고에 대한 조사 실시

□ 최근 재건축 아파트 가격이 상승하는 등 가격 불안이 나타나고 있는 기존의 신고 지역인 6개 지자체(서초구 제외, 2005. 3. 28 지정) 대상으로는 신고제 운영을 강화하여 투기 혐의자를 철저히 적발·조치하기로 하고「주택거래신고지원센터」를 설치함.

□ 해당 지자체와 함께 건교부는 지난해 4월 주택거래신고제 도입 이후 처음으로 2004. 3∼2005. 2월까지 위반 혐의자 약 350여 건에 대한 일제조사를 시행 중이며, 결과가 나오면 국세청에 관련자 명단을 통보할 계획임.

- 3. 11∼4. 16 기간 중에 기준가격보다 낮게 신고한 건수를 대상으로 소명자료 제출 등 1차 조사 시행. 4. 18∼4. 22 기간 중에는 건교부를 중심으로 편성된 정부합동 조사반에서 관련자 소환 등 정밀조사 시행.

□ 공정위도 4월 18일부터 허위□과장 광고로 서민에게 피해를 주는 부동산 분양□임대업자에 대해 전면 조사에 착수함.

■ 시장 동향과 전망

□ 정부의 각종 조사권은 이미 발동되었으나 2005년의‘2·17조치’이후 별도의 주택·부동산 대책은 발표되지 않는 가운데, 정부는 과거 2003년의‘10·26조치’와   같은 강도 높은 새로운 규제책을 검토하고 있다는 점만 밝히고 있음.

□ 이러한 움직임을 두고 현재 주택·부동산 시장에서는 정책당국이 주택거래허가제와 같은 극단적 조치를 제외하고는 더 이상 내어놓을 특별한 수단이 남아 있지는 않은 것으로 분석하면서 부동산 시장의 투기적 수요에 대한 심리적 압박수단으로 평가되고 있는 최근의 각종 조사권 발동 등의 과정과 향후 추이를 주목하고 있음.

□ 주택·부동산 시장에서의 가격 부분은 주택거래신고지역의 추가 지정이나 조사권 발동 등에 큰 영향을 받고 있는 것 같지는 않으며, 여전히 실제 거래는 안 되면서 호가만 높아지는 현상만 반복되고 있어 이번 조사권 발동이 실질적인 주택·부동산 시장의 장기적 안정으로 이어질 수 있을지는 기대하기 쉽지 않아 보임.

□ 오히려 현재의 각종 조치가 주택·부동산 시장에 과도한 심리적 위축을 초래할 경우 투기세력들에 대한 억제 효과보다 실수요자의 거래를 제한하는 결과만을 낳을 수도 있다는 점에서 정책적 보완의 필요성이 있는 것으로 보임.

- 저금리 기조 하에서 뚜렷한 대체 투자처가 마련되지 않는다면 하방경직성을 가진 주택·부동산 가격의 지속적 상승 현상은 실수요자에게 주택 마련에 대한 불안감을 증폭시켜 이자부담을 안고서라도 주택·부동산을 구입하고자 할 것이기 때문에 수요측 견인에 의한 주택·부동산 시장의 안정 기조를 해칠 가능성은 여전히 남아 있기 때문임.

□ 따라서 공급 측면의 시장 안정책으로 신규물량 확대 외에 기존주택의 원활한 매매를 위한 거래세의 추가적 인하 방안이 검토되어야 하고, 주택·부동산 시장 외의 수익성 높은 대체시장 발굴과 형평성·공정성을 바탕으로 한 정책당국의 조사권 발동 등이 지속적으로 이루어져야 주택·부동산 시장의 장기적 안정을 기대할 수 있을 것임.

두성규(연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

SOC 민간투자사업의 제안비용 경감 방안

■ 제안비용 경감의 필요성 대두

□ 민간투자사업의 증가 추세와 과다한 제안비용

- 2004년 9월 말 기준으로 총 33조원 규모, 112개의 민간투자사업이 진행 과정에 있으며, 상당수의 민간투자사업이 제안되어 있음.

- 2002년 이후의 공공 건설시장의 수주 경쟁 심화는 민간투자사업의 제안 증가에 크게 일조하고 있음.

- 민간 제안의 증가는 민간투자사업의 활성화 측면에는 도움이 되지만, 정부의 재정 여력 등 여러 가지 사유로 추진이 어려운 상황이 발생함.

- 현행 제안 방식 하의 사업 제안 비용은 매우 높은 것으로 평가되고 있으며, 이로 인해 제안 사업이 반려될 경우 사업자의 막대한 제안비용 손실은 물론 사회적 비용 증가 문제로도 연결되고 있음.

■ 민간제안사업의 제안비용 분석

□ 민간제안사업의 제안비용 구성

- 제안비용은 크게 용역비용, 조사비용, 설계비용, 운영 및 기타 비용의 네 가지로 구성되어 있으며, 이 중 가장 큰 비중은 평균적으로 50%를 상회하는 설계비용이 차지하고 있음.

- 또한, 민간투자사업에서는 사업 제안자가 정확한 사업비 추정을 필요로 하므로 측량, 지질조사 등의 조사비용도 상당히 높은 수준임.

□ 높은 제안비용의 원인과 문제점

- 가장 큰 환경적 원인은 공공 건설시장의 침체, 과열 경쟁 등으로 인해 건설 사업자의 민간투자시장 진입 가속화로 인한 과열현상과 사업비 확정이라는 민간투자사업의 특성으로 인한 거의 실시설계에 준하는 사업제안서의 설계 수준임.

- 재정 지원이 필요한 민간투자사업의 경우 추진 가능성이 불확실함에도 불구하고, 민간 사업자는 사업 선점의 목적으로 상당한 비용을 투자하여 사업 제안을 하고 있음.

- 사업자의 제안서가 반려될 경우, 일차적으로 사업자는 상당한 제안비용의 손실을 입을 수밖에 없으며, 다수의 사업 반려시에는 사회적 낭비로 귀결될 수 있음.

□ 제안비용과 설계 수준의 상관관계 분석

- 일반적으로 제안비용의 60∼70%는 기본설계 단계에서 투입되는 것으로 파악되며, 전체 비용의 20% 수준인 조사비용 또한 대부분 기본설계 단계에서 투입됨.

- 설계수준 완화는 제안비용 경감에 있어 반드시 필요하지만, 사업비 확정을 요구하는 제도 여건 하에서는 제안자 스스로 사업 제안비용을 낮추지는 못할 것임.

■ 제안비용 경감을 위한 적정 설계 수준(안) 도출

□ 적정 설계 수준(안)의 도출

- 사업 제안의 개념을 기존과 같이 사업계획서 제출이 아닌 타당성 위주로 검토된 민간의 창의성이 녹아 있는 사업 발굴의 개념으로 전화하여야 하며, 기존 설계업무 기준을 적정 설계 수준(안)에 맞추어 대폭 낮추어야 함.

- 기본설계 단계 이하로 설계 수준을 낮추지 못할 경우 제안비용의 실질적인 절감 효과가 없으므로 개략 설계 수준으로 낮추는 것이 합당한 것으로 판단됨.

- 적용 대상은 민자 적격성 검토 대상인 3,000억원 이상으로 제한하는 것이 적절함.

□ 적정 설계 수준(안)의 전제 조건

- 설계수준 변경시 총사업비 확정이 불가능하므로, 제3자 공고 단계에서 원제안자의 사업계획 및 사업비의 수정을 가능하게 해주고 가점도 조정하는 등의 제도적 보완이 필요함.

- 변경된 설계 수준(안) 적용시 정부는 민자 적격성 검토, 정부 실행대안 작성 등의 과정을 담당하여야 하므로 일정 조정 등의 추진 절차의 개선이 필요함.

■ 사업제안서 형식의 표준화

□ 사업계획서 작성 기준 및 제출도서의 표준화

- 설계수준 변경에 따른 제안비용 경감이 실효를 거두기 위해서는 제출 서류에 대한 표준화를 통하여 과다한 제안서 작성을 원천적으로 방지해야 함.

- 기존의 제출 서류 중 변경된 설계기준을 벗어난 서류 항목의 제출을 금지하고, 설계도서 역시 개략 설계 위주로 최소한도의 범위로 규정해야 함.

왕세종(연구위원·sjwang@cerik.re.kr)·송병관(책임연구원·kwanii@cerik.re.kr)

국내 기업이 진출 가능한 미국 공동주택의 틈새시장 전망

□ 최근 국내 대형 건설업체의 사업다각화 전략의 일환으로 미국 공동주택 시장에 대한 관심이 증가하고, 진출을 위한 가능성 검토가 이루어지고 있음.

□ 미국 공동주택 시장에 진출하기 위해서는 미국 내 공동주택 시장에 대한 철저한 파악이 이루어져야 하며, 제도 및 절차 등에 대한 충분한 사전 지식을 갖는 것이 중요함.

□ 이에 본고에서는 미국 공동주택의 수요 및 공급 현황과, 공동주택 사업 개발 경향을 살펴보고 국내 건설업체들이 진출 가능한 틈새시장에 대해 파악해보고자 함.

■ 미국 공동주택 현황

□ 공동주택은 크게 소유권에 의하여 분양 공동주택과 임대 공동주택으로 분류될 수 있으며, 이 중 분양 공동주택은 콘도미니엄(condominium)과 코압(cooperative)으로 분류되며, 미국 내 대부분의 공동주택은 임대 공동주택임.

) 한 건물에 있는 서로 다른 층에서 지상권(air)을 공유한다는 법령(Horizontal Property Acts)하에, 각 세대의 소유주들은 각 세대에 대한 소유권을 가지며, 건물의 공용지역을 분할하여 소유하는 형태임.

) 한 기업체 혹은 단체가 땅이나 건물의 소유권을 가지게 되며, 거주권은 지분을 소유한 주식 소유자들이 갖는 형태를 뜻함.

□ 수요 및 공급 현황을 살펴보면, 미국의 공동주택은 1990년대에 들어서면서 수요가 급증하였음.

- 분양 공동주택은 1992년 이후 매년 미국 각지에서 꾸준히 증가하기 시작하였음. 이는 베이비붐 세대들의 공동주택 주거에 대한 관심이 증가하고 새로이 신도시의 개발이 이루어지면서 급격히 성장하기 시작하였음.

- 임대 공동주택은 전체 인구의 약 30%에 해당하는 많은 미국인들이 거주하고 있는 주택 형태로, 1990년대에 들어서 수요가 급격히 증가하여 공급을 초과하였음. 결과적으로 공실률은 감소하고 임대료도 점차 인상되어, 1990년대 중반부터 수익성이 높은 상품으로 자리매김하고 있음.

■ 미국 공동주택 사업 개발 경향

□ 공동주택 시장의 변화가 1990년대부터 일어나기 시작했는데, 이러한 변화 중 흥미로운 것은 고객의 요구에 맞추어 새로운 시설 및 설비를 제공하기 시작한 것으로, 각종 현대적 설비와 인터넷 시설들을 제공하는 것임.

□ 이 밖에 1990년대 중반부터 대도시 지역에서 고급스러운 중·고층 공동주택이 증가하는 추세를 보이고 있는데, 이러한 경향은 상대적으로 높은 소득을 보이고 있는 베이비붐 세대들이 이러한 지역에 관심을 갖기 시작하면서부터임. 이같은 현상은 대도시 지역의 임대주택 시장에도 새로운 활력소 역할을 제공하고 있음.

□ 전술된 바와 같이, 미국 내 공동주택은 사회·경제적 변화로 인해 그 수요가 급격하게 증가해 왔으며, 2010년까지 지속적으로 증가할 것으로 예상되고 있음.

■ 국내 기업이 진출 가능한 틈새시장의 검토

□ 현재 미국의 공동주택은 급격한 수요로 인해 많은 개발이 이루어졌지만, 다른 한편 무분별한 주택공급으로 인하여 임대 공동주택 수요가 감소추세로 이어질 가능성이 크므로, 지역선택 및 신규 임대 공동주택 사업시 사업성에 대해 면밀히 검토할 필요가 있음.

□ 틈새시장에서 성공하는 열쇠는 해당 지역의 변화하는 생활 패턴을 신속하게 파악, 변화를 충족시켜줄 수 있는 새로운 사업영역을 제공하는 것임. 이에 많은 개발업자들은 특정한 계층을 위한 공동주택을 개발하는 노력을 기울이고 있으며, 대표적인 사례로 학생용 공동주택과 고령자 공동주택 등을 들 수 있음.

□ 학생용 공동주택의 경우, 새로운 틈새시장으로서의 가능성은 분명히 가지고 있지만, 사업을 위해서는 지역시장의 조건에 익숙해야 함.

- 개발비용을 최소화하기 위한 설계안이나 건축 재료의 적용이 중요하고, 다양한 개발업자들의 유입으로 경쟁이 치열하다는 사실을 인식해야 함. 그럼에도 불구하고, 적정 개발비용으로 오락시설 등을 갖출 경우, 학생용 공동주택은 수익성이 높은 사업임에는 틀림없음.

□ 고령자를 위한 공동주택의 경우, 베이비붐 세대들이 점차 직장에서 은퇴하기 시작하면서 수요가 급격히 늘고 있으며, 향후 고령자 공동주택의 수요는 지속적으로 증가될 전망임.

- 고령자 공동주택은 타 공동주택과 달리 거주자의 나이나 생활 패턴에 따라 그들의 수요에 맞는 각기 다른 주거공간을 제공하는 등 다양한 형태로 개발이 가능하고, 기존의 공동주택과 달리 거주자들의 수입원이 안정돼 있어 사업의 실패 확률이 낮은 사업임.

□ 고도의 기술력을 보유한 국내 기업이 미국 내 분양·임대주택 사업에 진출할 경우, 경쟁력이 있을 것으로 판단되는바, 수익성이 높은 틈새산업으로 발전될 가능성이 높음. 철저한 준비가 선행된다면 미국 주택시장으로의 성공적인 진출이 가능할 것으로 판단됨.

이복남(선임연구위원·bnlee@cerik.re.kr)·김윤주(연구원·yjkim@cerik.re.kr)

·김현주(박사·hjkim1@egix.nex)

건설업체의 제품 혁신 방향 : 고객 니즈에 부합되는 방향으로

□ 본고에서는 IMF 외환위기인 1998년부터 2003년까지 약 6년에 걸쳐 주택시장에서 성공했던 건설업체들의 제품혁신 활동을 살펴보고 이로부터 향후 건설업체들이 추구해야 할  제품혁신 추진 방향에 대해서 살펴보고자 함.

□ 1998년 말부터 2001년까지 약 3년여 동안 정부는 건설 경기 및 주택·부동산 경기를 활성화시키기 위한 많은 대책들을 쏟아냈는데, 이 중 대표적인 것이 1998년 12월 12일에 발표되었던‘분양가 자율화’대책이었음.

□ 이 조치는 그 동안 정부에 의해 제한되었던 분양가로 적극적인 제품혁신 활동을 못 하였던 주택건설업체들에게 다양한 제품혁신 활동을 할 수 있는 기회를 열어 주었음.

- 이때부터 주택, 특히 아파트에 있어서 브랜드가 나오기 시작했고, 다양한 형태의 평면 개발과 고급의 마감재, 단지 조경에 대한 투자 등이 이루어졌음.

□ 이러한 혁신 활동으로 기존의 획일적인 주택시장에서 업체들간 차별화가 나타나기 시작했으며, 새롭게 성공한 업체들과 기존 업체들에서도 더 성공한 업체들이 나타나기 시작했음. 그렇다면 성공한 업체들은 어떠한 제품혁신 활동을 하여 성공하였는가?

□ 이를 살펴보기 위해 먼저 제품에 대한 개념부터 설명하고 넘어가고자 함.

- 여기서는 고객 만족을 구현하는 제공물로서 제품을 정의하고자 함. 즉, 제품은 기업 역량의 구체적 표현물로서 고객의 니즈를 충족시키는 것을 그 기능으로 하며, 기본 기능인 핵심제품과 핵심제품에 스타일, 디자인, 브랜드, 포장, 모양 등이 가미된 실제유형제품 그리고 실제유형제품에 설치 방법, 배달 방법, 대금 지급 방법, 보증 방법 등이 고려된 확장보강제품 등이 하나의 제품 레벨을 구성함(<그림1> 참조).

<그림1> 제품의 레벨

- 제품 레벨에서 제일 중요한 것은 핵심제품임. 이는 우선적으로 고객이 원하는 가장 기본적인 니즈를 제품이 충족시켜야 함을 시사함. 일단 핵심제품이 고객의 마음에 들고 거기에 스타일, 디자인, 브랜드, 모양, 포장 등의 요소가 가미된 실제유형제품도 고객의 마음에 든다면, 그 제품은 그만큼 좋은 제품이 될 수 있음. 여기에 더하여 설치, 배달 방법, 제품 보증), 대금 지불 방법 등이 가미된 확장보강제품마저도 고객이 원하는 바를 충족시키는 것이라면 고객은 흔쾌히 그 제품을 구매하고자 할 것임.

□ 결국 기업의 부(wealth)는 고객의 주머니로부터 나오기 때문에 고객이 쾌히 그의 주머니로부터 돈을 낼 수 있는 제품을 기업이 제공한다면 그 기업은 많은 부를 창출할 것임.

□ 앞서 설명한 것처럼 제품에 대한 정의를 고객 니즈를 충족시키기 위한 구현물로서 정의내릴 때 IMF 이후 성공한 건설업체들의 제품혁신 활동은 어떠하였는가를 살펴보면 다음과 같이 요약해볼 수 있음.

- 첫째, IMF 외환위기 이후 성공했던 건설업체들은 삼성물산 건설부문의‘래미안’아파트와 대림산업의‘e-편한세상’, 동일토건의‘동일 하이빌’, 우림건설의‘우림 루미아트’, 월드건설의‘월드 메르디앙’의 사례에서 볼 수 있듯이 고객 니즈에 부합되는 끊임없는 제품혁신 활동을 추구하여 제품적합성을 높였던 것으로 나타났음.

- 둘째, 이들 업체들이 시장에서 성공하고 다른 업체들과 차별화될 수 있었던 것은 외부 고객 니즈에 부합되는 제품을 만들기 위한 제품혁신 활동의 결과였음.

- 셋째, 중견업체인 동일토건의‘동일 하이빌’, 우림건설의‘우림 루미아트’, 월드건설이‘월드 메르디앙’의 사례에서 볼 수 있듯이 이들 업체가 규모가 작은 주택 주력 건설업체이었음에도 불구하고 여러 지역에서 대형 건설업체들을 누르고 청약률 및 계약률에서 앞설 수 있었고, 고객들로부터 호평을 받을 수 있었던 것은 고객에 요구에 맞는 끊임없는 제품혁신 활동의 결과로 볼 수 있을 것임.

- 넷째, 외환위기 직후에는 주택시장에서의 고객 니즈가 업체의 재무적인 안정성, 브랜드 파워 등 제품의 주변 기능에 대한 요구가 컸기 때문에 건설업체들 역시 이들 부분(보강 제품)을 강화하는 제품혁신을 통해 성공하였음. 그러나, 2000년 이후 혁신 활동은 대부분의 업체들이 재무적 안정성을 갖추게 되고, 주택 상품에서도 브랜드를 도입하는 등 후발업체들도 선발업체의 혁신 전략을 뒤따라 하여 업체간 차별화가 되지 않는 등 경쟁이 치열해지는 상황이 되었으며, 고객의 요구 또한 제품의 레벨 중 - 편리함, 안정성, 친환경, 건강(웰빙) 등에 대한 욕구가 커지면서 이러한 핵심기능을 강화시켜주기 위한 제품혁신 활동에 주력한 업체들이 성공했던 것으로 나타났음(<그림2> 참조).

<그림2> 고객 니즈 변화에 따른 제품 혁신 변화

□ 이러한 사례를 종합적으로 볼 때 IMF 이후 성공했던 건설업체들은 기업 규모와 무관하게 제품 혁신을 추구하였으며, 이러한 제품 혁신은 제품적합성을 높여주는 방향, 즉 고객 니즈를 부합되는 방향으로 이루어졌으며, 제품 적합성을 높인 결과로 기업의 재무적 성과가 높아져 성공했던 것으로 볼 수 있을 것임.

□ 건설업체의 제품혁신 활동 사례로부터 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같음.

- IMF 이후 주택시장에서 새로운 강자로 부상한 업체들의 면면을 살펴보면 단순히 새로운 제품(서비스)을 만들기 위한 제품 혁신이나 원가를 절감하기 위한 공정 혁신만을 추구하기보다는 환경이 요구하는 변화 방향에 맞게 혁신을 추구하였으며,‘래미안’,‘e-편한세상’,‘하이빌’,‘루미아트’,‘메르디앙’과 같이 IMF 직후 기존의 아파트 품질이나 서비스 수준이 아닌 고품격의 아파트를 선보여 고객들에게 큰 호응을 얻었으며 이로 인하여 수주나 매출 등 재무적으로도 크게 성공했었던 것처럼 원가 절감을 위한 공정 혁신보다는 제품 혁신을 통해 성공이 더 컸음을 알 수 있었음.

- 이러한 사실은‘무조건 혁신을 추구하면 반드시 기업 성과는 좋아진다’기 보다는‘고객  니즈에 맞는 방향으로 제품 혁신을 추구할 때만이 기업 성과가 좋아질 수 있음’을 보여주는 것이라 할 수 있음.

□ 향후 건설업체가 어려워질 것으로 예상되는 가운데 건설업체들이 생존·성장하기 위해서는 결국 고객 니즈에 부합되는, 즉 제품 적합성을 확보하기 위기 위한 제품혁신 전략을 추구해야 할 것임.

현준식(부연구위원·jmichael@cerik.re.kr)

능력있는 중소업체에게 턴키 수주 기회 확대를

공공공사 턴키입찰제도는 설계·시공일괄방식에 의한 효율적인 사업 수행, 공기 단축, 설계·시공 통합에 따른 기술력 제고 등을 목적으로 1990년대 후반부터 활성화되고 있다. 이러한 장점 때문에 턴키공사 물량은 증가 추세에 있다. 2000년대 초반의 4조원대 물량에서 2004년에는 7조원대 규모로 증가하였다. 그러나, 공공 발주자가 최저가낙찰제를 회피할 목적으로 남용하고 있다는 비판도 제기되고 있다.

동시에 턴키 입찰 공사는 1,000억원 이상의 대형 공사가 70% 이상을 차지하면서 몇몇 소수의 초대형 업체들이 과점하는 시장이라는 비판도 받고 있다. 규모가 크다 보니 자금력이 부족한 중견·중소 업체들은 초기 비용 부담과 리스크가 큰 이 시장에 참여하는 것이 사실상 불가능하다.

선진국 추세나 제도적 장점으로 보아 턴키입찰제도는 장기적으로 확대가 예상되는 발주제도이다. 그러나, 현실적으로 제기되고 있는 제도 운용상의 여러 가지 문제점을 개선하지 않는 한 시장 참여자의 전폭적인 지지를 받는 제도로 정착하기는 쉽지 않을 전망이다. 그 중에서도 특히, 중견·중소 업체의 수주 참여 기회를 제한하는 제도적인 문제를 개선하는 것이 시급한 과제로 대두되고 있다.

차제에 정부는 턴키입찰제도의 장점을 살리면서 능력있는 중소업체에게 수주 기회를 확대하는 사려깊은 제도 개선을 추진해야 할 것이다. 우선, 턴키 발주 비중이 높은 도로·철도와 같은 공구별 구분이 가능한 선형 공사는 시공 효율성을 저해하지 않는 범위 내에서 분할 발주 확대를 적극 검토할 필요가 있다. 한편, 사업 성격상 객관적 평가가 곤란한 공사까지 굳이 턴키 발주를 고집할 이유는 없을 것이다. 반면, 턴키 입찰에 적합한 중소 규모 건축 공사의 경우에는 턴키 발주를 적극적으로 확대해 나가는 방안도 고려해볼 수 있을 것이다.

나아가 중소업체가 큰 부담없이 입찰 경쟁에 참여할 수 있는 방안을 적극 추진해 나가야 한다. 중소업체에게 수주 기회를 확대하기 위해서는 현행 낙찰자 선정방식을‘선 PQ 심사, 후 설계 및 가격 평가방식’으로 전환하는 것이 바람직하다. 그리고 설계 보상비를 증액하고 보상 업체수도 확대해 중소업체의 수주 참여 리스크를 줄여야 할 것이다. 설계 심사의 공정성과 신뢰성을 최대한 확보할 수 있는 제도적 방안도 마련해야 할 것이다. 설계심의위원의 정예화를 유도하는 한편, 객관적인 평가 기준과 이의 신청 등의 절차를 마련하는 방안도 적극 검토해야 할 것이다.

윤영선(선임연구위원·ysyoon@cerik.re.kr)

■ 연구원 홈페이지 Q&A 게시판 개설

□ 연구원은 대외정보서비스 기능을 강화하고 홈페이지를 통한 외부와의 커뮤니케이션을 활성화를 위하여 홈페이지를 Q&A게시판을 개설, 4. 25(월) 오픈

□ 입찰·계약제도 관련 사항 등 총 8개 분야에 대한 Q&A게시판을 운영, 분야별로 홈페이지상에서 실시간으로 질의, 답변이 가능토록 구축

- 분야 : 입찰·계약, 건설 하도급·인력·자재, 주택·부동산, 건설금융 및 보증, 건설경영, 리모델링, SOC 민간투자사업, 건설관리

□ 기타 문의는 기획조정실 02-3441-0815, 0883으로 하면 됨.

■ 연구원 메일링서비스 개시

□ 연구원에서는 유관기관 및 건설업체, 정부 등 외부 연구원 관련기관에 대한 서비스를 강화하기 위하여 메일링 서비스를 4. 25일부터 실시

□ 메일링 서비스 신청은 홈페이지(www.cerik.re.kr) 및 별도 신청(전화통화 등)을 통해서 가능하며, 기타 문의는 연구원 기획팀 02-3441-0815, 0883으로 하면 됨.

■ 발간물 정보

□ 입찰 참가자 수가 낙찰률에 미치는 영향(건설산업동향, 2005-05)