			제 89 호 (2005. 5. 16)
			□경제 : 3월 건설 수주액 증가세로 반전 2005년 4월 건설기업 경기실사지수 아파트 전세매매비 추이 □정책 : 투기 억제 목적 재건축 정책의 개선 방향 □이슈 : 칸막이식 업역 구분 및 진입 제한 규제 철폐로 경쟁력 높여야 중국 부동산 시장의 동향과 전망 □정보 : BTL 사업의 리스크와 산업기반신용보증기금의 역할 □논단 : BTL 민자 사업의 성공을 위하여

3월 건설 수주액 증가세로 반전

- 민간 주택 수주 급증 -

■ 건설 수주액 전년 동월비 36.0% 증가

□ 대한건설협회에 따르면, 2005년 3월 건설 수주액은 공공토목과 민간주택 수주의 증가로 전년동월 대비 36.0% 증가한 10조 2,864억원에 달함.

□ 발주처별로는 공공과 민간 부문 모두 30%가 넘는 높은 증가율을 기록함.

- 공공부문(30.5%)에서는 토목은 80.9% 증가한 반면, 건축부문은 48.2% 감소함.

- 민간부문에서는 주택부문(88.9%)이 크게 증가하여 비주택부문의 감소(-17.3%)에도 불구하고 건축 부문(39.4%)이 증가했고 토목 부문도 32.9% 증가함.

□ 공종별로는 토목 부문이 64.1% 증가하였고 건축부문은 24.5% 증가함.

- 비주택부문은 민간 비주택이 3개월 연속 감소세를 보이면서 비주택 합계로는 2개월 연속 20%가 넘는 감소율을 기록함.

■ 1∼3월 누계로는 7.8% 증가

□ 2005년 1∼3월 건설 수주액 누계는 전년동기 대비 7.8% 증가한 20조 7,976억원임.

- 민간토목이 84.0% 증가하면서 민간은 17.2% 증가했으나 공공은 10.0% 감소함.

- 상위 290개 업체를 대상으로 한 통계청 수주액은 같은 기간 24.8% 증가하여 대한건설협회 통계치와 차이를 보임. 이는 대형업체와 중소업체간의 건설경기 격차가 심화된 데서 비롯된 것이며 협회 수주액 대비 통계청 수주액 비중은 87.1%로 매우 높음.

2005년 3월 일반건설업 수주실적

구분	합계	발주처별						공종별
		공공			민간			토목	건축
			토목	건축		토목	건축			주택	비주택
3월 수주액	102,864	30,582	25,851	4,731	72,282	10,186	62,096	36,037	66,827	45,308	21,519
증감률 (전년 동월비,%)	36.0	30.5	80.9	-48.2	38.4	32.9	39.4	64.1	24.5	82.4	-25.4
1∼3월 누계	207,976	59,965	49,600	10,365	148,011	23,329	124,682	72,929	135,047	80,562	54,485
증감률 (전년 동기비,%)	7.8	-10.0	0.0	-39.2	17.2	84.0	9.7	17.1	3.3	24.0	-17.1

자료 : 대한건설협회.

백성준(부연구위원·sjjly@cerik.re.kr)

2005년 4월 건설기업 경기실사지수

- 경기 회복 기대감에 비해 실적 부진 -

■ 2005년 4월 CBSI 81.2

□ 2005년 4월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 당초 전망지수인 112.3에 크게 미치지 못하는 81.2를 기록함.

- CBSI는 최근 2개월간 당초 전망에 비해 실적이 크게 낮은 상태가 지속되고 있음.

- 최근 건설 수주액은 증가세를 보이고 있으나 건설업의 양극화가 심화되면서 중소업체의 체감 경기는 회복되지 못하고 있음.

□ 규모별로는 보면 대형업체와 중견업체의 체감 경기가 여전히 큰 격차를 나타냄.

- 대형업체는 지난달과 같은 100.0을 기록하여 체감 경기가 더 이상 악화되고 있지 않은 것으로 나타난 반면, 중견업체와 중소업체는 각각 81.6과 58.8을 기록하여 체감 경기가 여전히 낮은 것으로 조사됨.

- 지역별로도 서울업체가 기준선에 근접한 96.1을 기록한 반면, 지방업체는 57.7에 불과해 지역간 격차(38.4p)가 여전히 큰 것으로 나타남.

■ 경기 회복에 대한 기대감, 3개월 만에 낮아져

□ 5월 전망지수는 96.4로 조사됨.

- 익월에 대한 전망은 2개월째 높았으나 실적이 기대에 못 미치면서 다시 낮아짐.

- 대형업체는 108.3을 기록하여 4개월째 경기 회복에 대한 기대가 높았으나 중소업체는 78.4로 향후 경기에 대해 부정적임.

2005년 건설경기 BSI 추이

구 분		2월		3월		4월		5월 전망
		실적	당초전망	실적	당초전망	실적	당초전망
경기종합 (가중지수)		78.1	78.1	78.4	101.1	81.2	112.3	96.4
규모별	대형	100.0	112.5	100.0	114.3	100.0	140.0	108.3
	중견	74.5	67.5	81.8	102.1	81.6	106.3	100.0
	중소	56.5	50.0	49.1	84.4	58.8	86.8	78.4
지역별	서울	91.3	90.6	98.1	112.5	96.1	139.2	111.9
	지방	60.0	56.8	50.4	85.4	57.7	75.1	72.3

자료 : 한국건설산업연구원.

아파트 전세매매비 추이

- 서울지역 아파트 전세매매비율 차이 커 -

■ 아파트 전세매매비율 하락세 지속

□ 재건축을 제외한 전국 아파트의 전세매매비율은 51.7%에 불과하며, 2002년 이후 지속적으로 하락하고 있음.

- 현재 전세매매비율은 48.7%로 50%에 미치지 못하나, 재건축 아파트의 경우 전세가격이 크게 낮을 수밖에 없어 제외하는 것이 적당함.

□ 지역적으로 보면 수도권 지역의 전세매매비율이 가장 낮음.

- 수도권은 47.3%로 가장 낮으며, 다음으로는 충청남도가 57.9%로 가장 낮음.

□ 서울지역은 전세매매비율이 46%에 불과하며 지역별 편차가 매우 심하게 나타남.

- 강남구의 경우 36.7%에 불과하며, 중랑구와 노원구 등은 55% 수준으로 나타나 전국보다 전세매매비율이 높음.

2005년 4월 아파트 전세매매가격 비율

구 분		전국
			수도권				광역시
				서울
					강북	강남
전체 아파트		48.7	44.0	41.2	50.9	36.7	60.9
	재건축	20.7	20.7	20.6	26.5	20.4	22.4
	재건축 제외	51.7	47.3	46.0	51.4	42.7	62.0

자료 : 부동산 114(주), 한국건설산업연구원.

■ 주택 자산 가치의 상승에 대한 기대 반영

□ 전세매매비의 하락은 여전히 주택 구입으로 인한 자산 상승에 대한 기대감이 크다는 것을 의미함.

- 주택의 가치에 대한 평가는 거주로 인해 얻는 효용과 향후 가치 상승에 대한 기대감에 의해 크게 좌우됨.

- 전세가격은 거주로 인해 얻는 효용을 의미하므로 매매가격에 비해 전세가격의 비중이 지속적으로 낮아지고 있다는 것은 여전히 아파트에 대한 자산 상승 기대감이 크다고 볼 수 있음.

강민석(책임연구원·mskang@cerik.re.kr)

투기 억제 목적 재건축 정책의 개선 방향

□ 정부는 2005년 들어서도 재건축 사업에 대한 강도 높은 규제를 계속 발표하고 있음.

- 지난 2·17대책에서 정부는 재건축 개발이익 환수를 예정대로 오는 5월부터 시행할 것을 발표하였음.

- 또한 당초 50세대 미만, 용적률 증가 30% 미만의 단지에게는 적용하지 않기로 했던 재건축 개발이익 환수 조치를 50세대 미만의 공동주택 단지에게만 적용을 배제하기로 기준을 강화(5월 6일)

- 이 외에도 정부는 재건축 사업에 대한 안전진단 및 사업승인에 대한 직권조사를 실시하는 등 강도 높은 규제를 시행하고 있음.

- 지난 5월 4일 발표된「향후 부동산 정책의 추진방향」에서도‘기반시설부담금제’를 재건축 사업에도 확대 적용할 것임을 밝혀 향후 재건축 사업에 대한 규제 강화가 이어질 것으로 예상됨.

■ 2001년 이후 재건축 사업에 대한 규제 강화 이어져 … 중복 규제 논란

□ 재건축 사업에 대한 규제는 이미 2001년부터 시행되어 왔으며 재건축 사업의 근거법인「도시 및 주거환경정비법」의 시행으로 무분별한 재건축 사업의 시행을 억제하고 있음.

□ 그러나 재건축 사업은 이러한 근거법의 개정 이외에도 투기 억제의 대상으로서 많은 규제의 대상이 되고 있음.

- 2001년 7월 소형주택건설 의무비율이 부활된 이후에 일반분양분 후분양, 조합원 명의 변경 금지, 소형주택 건설 의무비율 확대, 임대주택 건설을 통한 개발이익 환수 등이 주로 과밀억제권역과 투기지역에서 재건축 사업에 대한 기대감을 낮추는 방안으로 시행되고 있음.

- 이러한 여러 대책의 시행에도 불구하고 재건축 사업에 대한 개발이익의 환수 문제가 계속 제기되는 것은 기존 제도의 실효성이 없거나, 재건축 사업의 개발이익이 계속하여 커지는 것으로 해석할 수 있음.

□ 재건축 사업에 대한 과도한 기대감, 이로 인한 가격 상승과 투기 확대는 반드시 해결하여야 할 문제이나, 단기적인 재건축 대상 아파트의 가격을 겨냥한 집중적인 정책 남발은 지양해야 할 것으로 판단됨.

- 최근 몇 년 동안의 재건축 규제는 가격안정과 투기억제에 목적을 두고 근시안적 처방이 주류였음. 이러한 처방은 결과적으로 시장 왜곡이라는 부작용으로 나타나고 있음.

- 그 예로 소형주택 건설 의무비율의 적용으로 강남 지역에서는 10평짜리 아파트가 일반분양분의 주류를 이루고 있음. 이는 실질적으로 강남에 거주를 희망하는 중산층의 주택 수요(국민주택규모 30평형대 이상)에 부응하지 못할 뿐 아니라, 강남 지역의 중대형 아파트에 대한 희소가치를 더해 가격 상승을 유발시키고 있음.

재건축 관련 규제의 주요 내용(2001∼2005)

재건축 관련 대책	주요 내용
소형주택 건설 의무비율 부활(2001. 7)	과밀억제권역 내 재건축 및 민영주택 건설사업 중 300세대 이상 건립하는 경우 전용면적 18평 이하의 소형주택을 의무적으로 20% 건설(1:1 재건축 사업에는 적용 배제)
재건축 일반분양분 후분양(2003. 5. 23)	투기과열지구에서 추진되는 재건축 사업의 일반분양분은 80% 건설 공정이 진행된 후 분양하도록 함.
재건축 조합원 명의변경 제한 (2003. 5. 23)	조합설립 인가를 받은 조합원은 지위 양도 금지 (법 시행 전 인가를 받은 경우 1회 양도 허용)
「도시 및 주거환경정비법」시행 (2003. 7. 1)	재건축 사업 조합-시공사 공동 추진 불허(사업승인 취득 후 시공사 공개 경쟁입찰) 예비 안전진단, 본 안전진단의 절차 및 기준 강화 주거환경정비 기본계획에 의해 재건축 사업에 대한 기본계획 수립(일부 지구단위계획으로 대체 가능)
일반주거지 세분화 시행(2003. 7. 1) 및 재건축 허용연한 강화	1∼3종 일반주거지별로 허용 용적률 차등화(150∼250%) 재건축 허용 연한 20∼40년으로 강화
소형주택 건설 의무비율 확대 (2003. 9. 5)	과밀억제권역 내 20세대 이상 건립하는 재건축 사업의 경우 총 건립세대의 60%를 국민주택규모(전용면적 25.7평)이하로 건설
재건축개발이익환수제도 도입 (2004. 7)	늘어나는 용적률의 25%를 의무적으로 임대주택으로 건설
2종 일반주거지 층수 제한 유지 (2005. 2. 17)	재건축 개발이익 환수에 의한 임대주택 건설에만 층수 제한 폐지, 기타 건설분에는 층수 제한 유지

■ 재건축 대책, 도시 정책 차원에서 재검토 필요

□ 재건축 대상 아파트의 가격 변동이 주택가격 상승의 주요 원인임에는 틀림없으나, 재건축 사업은 투기억제 대상뿐만 아니라 도시 재정비 정책 차원에서 다루어져야 할 것임.

- 서울의 인구수 증가가 크게 둔화되고 있는 가운데, 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방 이전, 수도권 신도시 개발 등을 감안한 서울지역의 도시 재정비 전략이 필요함.

- 재건축 사업을 단순히 노후 주택 개량사업으로 선택할 것인지 아니면 도심에서의 추가적인 주택공급 수단으로 사용할 것인지에 대한 정부와 지자체의 판단이 필요함.

- 또한 최근 일반분양 가격의 상승으로 수익성이 높아지고 있는 지방 재건축 사업에 대한 선제적인 개발이익 환수 조치 등에 대한 검토가 요망됨.

김현아(부연구위원·hakim@cerik.re.kr)

칸막이식 업역 구분 및 진입 제한 규제 철폐로 경쟁력 높여야

■ 건설 활동을 종횡으로 구분하고 겸업금지, 영업범위 제한 등으로 칸막이 설치

□ 건설산업은 설계업, 건설업, 감리업 등 건설 단계별로 업역을 구분하고, 건설업은 다시 일반건설업 5개 업종, 전문건설업 25개 업종 등 총 30개 업종으로 구분

- 일반건설업체는 건축설계업 및 전문건설업을 영위할 수 없음.

- 전기·정보통신·소방공사, 문화재수리업 등은 건설공사를 구성하는 공종임에도 불구하고 별도 법률에서 규정하며, 건설업으로 분류하지 않음.

- 일반건설업체는 전문공사를, 전문건설업체는 일반공사를 도급받을 수 없음.

□ 외국의 경우 일반과 전문으로 업종을 구분하고 업종간 진입을 제한하는 국가는 없음.

□ 중소업체 보호와 전문화 등을 이유로 겸업금지 및 영업범위 제한 등의 규제가 건설산업에 집중되어 있는 것은 과잉 규제의 소지가 있는 것으로 판단됨.

■ 칸막이식 업역구분은 규제의 실효성도 없이 산업 활동의 효율성만 저해

□ 일반건설업과 전문건설업 간의 겸업·영업범위 제한, 그리고 건설업과 설계업의 수직적 통합 금지 등은 경쟁 저해, 지대추구 행위를 유도하여 산업 활동의 비효율성을 초래

- 낮은 진입장벽 하에서 기존 중소기업에 대한 실질적 보호는 기대하기 어렵고, 거래비용을 증가시켜 사회적 비효율성을 가중

- 겸업 규제는 범위의 경제 실현을 저해하고, 새로운 시장 창출을 억제함으로써 긍극적으로 산업 발전과 안정성에 유해하다는 것이 일반적인 견해임.

- 설계와 시공간의 겸업금지는 양 기능간의 협력적 참여를 저해하고, 시공 과정에서 개발되는 기술과 노하우가 설계 과정에 피드백되는 것을 차단

- 공종별 설계서 내용에 대한 상호 유기적 검토가 미흡하고 현장에서의 조정이 어려우며, 전체 공정계획이 제대로 이루어지지 않아 공기 지연, 품질관리 저해

□ 영업 범위를 제한하고, 겸업을 금지하는 것은 건설공사의 적정 시공, 중소기업 보호 육성, 건설업의 전문화를 유도하는 것이라고 하지만, 업역제한 등을 통해 건설공사의 품질이 향상되었다는 것은 입증된 바 없고, 상당수의 중소업체들은 수주난, 경영난에서 벗어나지 못하고 있음.

□ 제도적으로 겸업제한 등을 다수의 기업들은 타인의 명의로 겸업금지 업종을 등록·운영하고 있음.

- 겸업실태 조사에 따르면 일반건설업과 전문건설업종을 겸업하는 업체가 조사대상 업체의 32.5%에 달하면서 사회적 비용을 가중시킴.

□ 과거의 건설 공정을 토대로 건설업종을 분류함으로써 건설시장 변화와 기술 발전을 반영한 건설공사조직 구성에 장애요인

- 일반건설업체가 전문 공종에 해당하는 특수 공법, 신기술을 개발했더라도 당해 전문공사를 수주할 수 없어 신기술의 활용을 저해

- 전문업체가 일반면허를 취득하면 전문면허는 반납해야 하므로 그동안 축적한 시공 노하우를 사장시킴.

□ 업무 영역을 자유롭게 선택하도록 허용하는 것이 바람직하다는 것에 대체로 공감대가 형성되었음에도 불구하고, 일부의 우려가 해소되지 못해 실행되지 못함.

- 1999년에 규제개혁위원회는 2002년까지 일반건설업과 전문건설업간 겸업제한을 폐지하기로 하였으나 일부 이견으로 아직 실현되지 못함.

□ 건설업 겸업제한 제도에 대한 일반·전문 건설업체를 대상으로 한 설문조사 결과 34.6%는 겸업허용 찬성, 26.4%는 겸업제한 유지, 28.0%는 상관없다고 응답

■ 업역 통합과 겸업 허용으로 효율적 자원 배분을 도모하는 것이 바람직

□ 일반건설업과 전문건설업의 업종 구분을 폐지하여 단일의 건설업종으로 통합

- 통합된 건설업종 내에 세부 업종을 구분하고, 종합관리 기능을 갖는 업종을 횡적으로 구분하고, 시공전문 분야를 기능별로 구분하는 것이 바람직

- 종합관리 업종은 기획, 설계, 개발, 견적, 조달, 정보, 관리, 감리 등 소프트 기능에 초점

- 시공전문 업종 구분은 상품시장 특성, 범위의 경제, 적용 기술, 고객 평가 등을 고려

□ 전기·정보통신 공사 등을 건설업에 포함시켜 건설업의 범위를 재조정

- 건설관련 시공 자격 체계의 일원화

- 건설용역업에 대한 범위 및 위상 재정립 필요

□ 업종간 겸업을 허용하여 기업의 능력과 전략에 따라 업무영역 선택의 자유 허용

- 건설업과 설계업의 겸업 허용

권오현(연구위원·ohkwon@cerik.re.kr)

중국 부동산 시장의 동향과 전망

■ 중국 부동산 개발 시장의 동향

□ 현재의 중국 부동산 시장은 국내 경제개발이 활발하게 추진되면서 활황을 맞이하고 있음.  일부에서 제기하고 있는 부동산 개발시장의 과열양상과 부동산시장의‘거품’시비는 현재 중국의 도시화 수준이 여전히 낮고 도시민의 주거수준도 그다지 높지 못하여 부동산시장의 잠재적 수요가 매우 큰 편이라는 점과 부동산개발 총량이 과다하다고 하여 공급 과잉상태라고 단정할 수는 없다는 점에서 설득력이 약하다고 할 수 있음.

□ 중국의 부동산개발 투자의 증가세는 최근 들어 더욱 빠른 경제발전 성장세와 1인당 평균소득의 급격한 증가, 그리고 사회 부유층의 증가로 대량의 투자 자금이 투자처를 찾고 있는 일련의 객관적인 현상이 반영된 것이라고 할 수 있음.

□ 다수의 투자자들은 중국의 부동산개발 시장을 우선적 투자처로 고려하고 있으며, 도시화 지연에 따른 도농간 정치·경제·문화적 격차의 확대로 농민들의 도시거주 욕구가 강하다는 점 등을 고려할 때 부동산개발 시장의 전망을 매우 밝다고 할 수 있음.

- 은행 등 금융기관도 지속적으로 이자율을 낮추고 있고, 주식시장의 제도적 한계로 인해 도시민들은 부동산산업에 투자하여 자산 가치보전과 증식을 실현하려는 경향이 큼.

■ 경매·입찰에 의한 토지공급 방식과 부동산개발업체의 이해득실

□ 중국의 언론들은 중국 정부가 새롭게 실시한 토지의 입찰·경매에 의한 양도방식, 특히 경매방식이 토지가격을 상승시켜 부동산가격을 끌어올리고 이로 인해 투자 이윤을 감소시키는 주요한 원인으로 지적하고 있음. 그러나, 현재 부동산개발업자가 보유하고 있는 토지는 대부분 협의양도 방식으로 취득한 것이고 입찰·경매에 의한 양도방식의 시행 기간이 일천한 관계로 큰 영향을 주었다고 보기 어려움.

□ 오히려 입찰·경매 방식이 부동산개발업체간의 공평한 경쟁을 촉진하게 만들어 부동산개발업자의 발전 기회를 제공하고 있으며, 부동산의 가격상승 현상에 대해서도 사회가 수긍할 수 있는 정도가 되었음. 경매로 취득한 토지가 대부분 부동산개발에 사용되기 때문에 지방관료의 토지공급 정책 결정에 영향을 줄 가능성이 높음.

□ 많지 않는 토지경매와 이로 인한 언론매체의 관심 제고는 부동산 투자자가 지불하는 토지구입비용이 토지가격과 기업광고 비용이 합쳐진 의미를 지닌 것으로 만들고 있음.

- 토지경매와 낙찰은 기업의 경제력을 보여주는 효과가 있어 부동산개발업체의 신용등급을 제고시켜 더 많은 대출을 가능케 하는 효과를 지니고 있음.

■ 부동산가격의 하락 가능성에 대한 전망

□ 중국의 부동산시장 과열 현상은 큰 폭의 가격하락 가능성과 이로 인한 수급 균형 현상을 가져올 것으로 전망이 나오기도 하지만, 현재 중국에서 이러한 결과가 초래될 가능성은 극히 희박하다고 할 수 있음.

□ 부동산시장의 활력은 중국 사회·경제 발전에 있어서 필연적 결과라고 할 수 있으며, 중국의 경제전망에 대해 낙관적 기대가 적지 않고 중국 국민들의 경제적 수입도 현저히 증가되어 현재의 부동산 가격 수준을 충분히 소화시킬 수 있기 때문임.

- 중국 부동산기업의 자산대비 부채율이 매우 높아 부동산개발 사업은 은행 대출 의존도가 높은데 은행은 부동산가격의 하락으로 인한 부실채권의 발생을 원하지 않음.

- 정부 배경을 갖고 있는 대부분의 부동산기업 관리자는 기업의 외형적 규모를 중시하는데 부동산가격의 하락은 자신의 업적이 줄어드는 결과가 되어 원하지 않음.

- 부동산시장이 불경기로 접어들면 정부가 토지공급을 감소시킬 것이고 이로 인한 토지의 희소성은 부동산가격의 필연적 상승으로 나타날 것이라는 점 등도 주된 이유에 포함됨.

■ 중국 부동산개발의 제도적 개선 필요

□ 중국의 부동산시장이 과열 우려가 나올 정도로 급속하게 커지고 있지만 장기적으로 중국의 부동산개발이 부동산시장의 거대한 잠재적 수요를 충분히 인식하고 효율적 대처를 통해 지속 가능한 발전을 도모하기 위해서는 몇 가지 개선이 요구되고 있음.

□ 과열현상을 막기 위해 부동산개발의 발전을 제한할 필요는 없으며 오히려 정부가 도시 토지 국유재산권의 이점을 이용하여 토지공급 총량 규제를 통한 효율적 거시조절을 실시해야 할 것임. 정부 간부의 임기제도와 연계한 토지자산 평가시스템과 자산청산제도를 수립하고, 모든 지방 행정장관은 국유토지 자산의 보호와 가치 증가, 그리고 저가의 토지양도 행위의 적절한 억제시책을 펴 나가야 함.

□ 국유자산의 심각한 유실자에 대한 엄격한 경제적 처벌(형사책임 포함), 책임과 리스크 관리를 강화한 은행의 경영 개혁, 부동산개발 기업간 공평한 경쟁 유도, 주택 소비자에 대한 우대, 농촌에 적용되는 1가구 1주택의 택지공급 규정을 도시에 확대 적용, 세금의 합리적 조절을 통한 재화의 재분배, 부동산투자로 인한 빈부 격차의 확대 방지 등이 필요

두성규(연구위원·skdoo@cerik.re.kr)

BTL 사업의 리스크와 산업기반신용보증기금의 역할

□ 산업기반신용보증기금(이하 □기금□)은 민간투자사업에 대한 신용 보증의 제공을 통하여 민간투자사업에 대한 원활한 재원 조달을 위하여 1994년 8월에「민자유치법」제30조에 의거하여 설치되었음.

□ 민간투자제도가 도입된 지 10년의 세월이 지난 지금, 민간투자사업이 인프라시설의 공급 과정에서 하나의 정형화된 사업 방식으로 정착하는 데 기금이 기여한 바는 매우 지대함.

□ 최근「민간투자법」의 개정과 더불어 BTL사업에 대한 관심이 크게 고조되는 가운데, 향후 BTL사업의 성패는 기금의 기능 및 역할의 극대화가 크게 좌우할 것으로 판단되는데, 이는 기금이 제공하는 신용 보증이 BTL사업의 추진 과정에서 발생 가능한 다양한 리스크의 상당 부분을 분산 또는 완화할 것으로 예상되기 때문임.

■ 산업기반신용보증기금의 개요

□ 기금이 제공하는 신용 보증의 종류는 크게 대출 보증과 채권 보증으로 구분됨.

- 대출 보증은 금융기관 대출금을 보증 대상의 채무로 하는 신용 보증이고, 채권 보증은 사업 시행자가 발행하는 사회기반시설채권에 대한 신용 보증임.

□ 기금의 관리기관인 신용보증기관이 기금의 동일 법인인 사업 시행자에 대하여 신용 보증할 수 있는 최고 한도는 1,000억원으로 설정되어 있으나, 관리기관의 장이 불가피하다고 인정하는 경우에는 2,000억원의 범위 이내에서 보증할 수 있음.

- 기금이 신용 보증을 제공하는 과정에서 적용하는 보증료율은 보증 리스크, 기업 신용도에 따라 보증 금액에 대하여 연 0.3∼1.3% 범위 이내에서 차등적으로 적용됨.

□ 기금이 제공하는 보증의 종류는 시설자금보증, 재정지원보증, 운영수입보증, 자금재조달보증, 사회기반시설채권보증 등임.

- 기금이 운용하고 있는 신용보증 중에서 가장 대표적인 보증은 시설자금보증이며, 동 보증의 대상 채무는 사업 시행자가 금융기관으로부터 조달하는 민간투자 사업 자금임.

- 재정지원보증은 국가 또는 지방자치단체가 귀속 시설사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 경우에 사업 시행자에게 재정 지원(국고 보조금)의 교부 내용을 실시협약에 체결한 기업에게‘산업기반신용보증서’의 발급 형태로 제공되는 보증임.

- 운영수입보증은 실시협약서상 운영수입 보장의 내용이 명시된 기업을 대상으로 실시되는 보증이고, 자금재조달보증은 운영 단계에 진입한 민간투자사업의 수가 증가함에 따라 기금이 새롭게 제공하는 보증임.

- 사회기반시설채권보증은 주무관청과 실시협약을 체결하여 사업 시행자로 선정된 기업을 대상으로 발행되며, 보증 대상의 채무는 사업 시행자가 사업 추진에 필요한 자금을 조달하기 위하여 모집하는 시설자금 및 자금 재조달을 위한 사회기반시설채권임.

■ 산업기반신용보증기금의 보증 지원 현황

□ 기금이 설치된 1995년 이후, 민간투자사업의 활성화 여부에 따라 기금이 제공하는 신용 보증 지원 실적은 큰 변화를 보이고 있음.

- 특히, 2001년 이후부터 신용 보증 실적 또한 크게 증가하는데, 민간투자사업에 대한 보증 제도가 도입된 이래 총 55건의 사업에 대하여 2조 4,367억원의 신용 보증이 제공됨.

□ 2004년 말을 기준하여, 55건의 민간투자사업에 대한 기금의 신용보증 지원 현황을 보증 종류별로 살펴보면 건수 기준으로 시설자금보증 실적이 전체의 98.2%에 해당하는 54건으로 가장 많고, 자금재조달보증 실적이 1건이며, 재정지원보증 실적은 10건(18.2%)이지만 여타 보증과 중복적으로 지원된 것으로 집계되었음.

- 금액 기준으로 시설자금보증 실적은 1조 8,794억원으로 전체의 77.1%를 차지하였고, 재정지원보증은 4,100억원(16.8%), 그리고 자금재조달보증 실적은 1,473억원임.

□ 2004년 말을 기준한 기금의 사업부문별 보증지원 현황을 살펴보면,

- 주차장이 전체의 21.8%에 달하는 12개 사업으로 가장 많고, 환경사업이 10개 사업(18.2%), 도로와 교량/터널이 각각 8개 사업(14.5%), 항만이 7개 사업(12.7%), 터미널이 4개 사업(7.3%), 공항이 3개 사업(5.5%), 경전철/철도가 2개 사업(3.6%), 그리고 운하가 1개 사업(1.8%)으로 나타남.

- 승인금액을 기준한 사업부문별 분포를 살펴보면, 도로가 7,015억원(28.8%)으로 가장 많고, 항만이 4,470억원(18.3%), 교량/터널이 4,064억원(16.7%), 경전철/철도가 3,808억원(15.6%), 환경사업이 1,775억원(7.3%), 터미널이 1,447억원(5.9%), 운하가 810억원(3.3%), 공항이 586억원(2.4%), 그리고 주차장이 392억원(1.6%)으로 나타났음.

■ BTL사업의 리스크 분석

□ 민간 사업자가 수요 위험을 부담하는 기존의 BTO 또는 BOT 방식에 비하여, BTL 사업의 수요 위험은 임대(lease) 방식을 통하여 정부가 부담하는 것으로 알려져 있음.

- 따라서 BTL 사업은 일반적으로 정부가 적정 수익률을 보장함에 따라 국채수익률보다 사업 수익률은 높은 반면, 사업 리스크는 전혀 없는 사업이라는 오해를 야기할 수 있음.

- 그러나, BTL 사업 또한 일반적인 민간투자사업의 추진 과정에서 발생 가능한 건설위험(construction risks), 운영위험(operation risks) 및 재무위험(financial risks) 등이 있음.

□ 건설위험은 준공시기 지연 위험, 공사비 초과 위험, 유지보수(하자) 위험 등임.

- 특히, 공사비는 실시협약의 시점에서 최종적으로 확정되기 때문에, 공기 연장 및 공사비 초과, 그리고 품질 불량으로 인한 모든 위험은 원칙적으로 사업 시행자가 부담하게 됨.

□ 운영위험은 사업 계획의 단계에서 예상된 운영비용이 초과할 위험뿐만 아니라 사업시행자가 실시협약에서 약정한 서비스 수준을 이용자에게 제공하지 못하는 위험임.

- BTL 사업에 대한 시설 운영 성과를 매년 평가하여 약정된 서비스 수준에 미달할 경우, 정부 지급금을 차감하는 페널티제도를 시행할 방침임.

□ 재무위험은 이자율 변동 위험과 유동성 위험으로 세분할 수 있음.

- 이상에서 살펴본 위험 요인들은 궁극적으로 사업 참여자의 목표 수익률에 반영시켜 관리할 필요성이 있으며, 특히 페널티 산정 방식으로 인하여 발생 가능한 운영 위험은 향후 제도 개선 및 개별 사업의 실시 협약에 따라 완화시킬 수 있는 소지가 있는 반면, 건설위험과 재무위험은 자본비용 결정 과정에서 필수적으로 고려되어야 하는 위험 요인임.

■ BTL 사업에 대한 기금의 보증 운용 방향

□ 기금의 보증 운용 방향은 재무적 자립도가 취약한 지방자치단체 및 담보력이 부족한 중소기업이 추진하는 민간투자사업에 대한 보증 지원을 우선적으로 실시하는 것임.

- 이와 같은 기금의 보증 운용 방향은 BTL사업에도 적용될 것으로 전망되며, 특히 BTL 사업의 추진 과정에서 발생 가능한 다양한 리스크를 감안할 때 기금의 역할은 막중함.

□ 기금은 BTL 사업의 보증 수요별로 맞춤식 보증 지원 방안을 강구하고 있음.

- 특히, 건설 기간 및 운용 기간 중에 발생되는 사업 리스크에 따라 기업이 선택적 이용이 가능하도록 운용할 방침임.

- 이를 위하여, 기금은 시설자금 대출보증 및 사회기반시설채권 보증은 건설 완공/지연 위험, 운영기간의 위험을 보완하기 위하여, 그리고 재정지원보증은 리스료 지급 지연에 대비한 위험을 보완하기 위하여 활용할 예정임.

왕세종(연구위원·sjwang@cerik.re.kr)

BTL 민자 사업의 성공을 위하여

침체된 경제를 부양하기 위한 대책의 하나로 BTL 방식의 민자 사업에 거는 기대가 커지고 있다. 곧 하수도 관거, 군인 아파트, 교육시설, 복지시설 등에 대한 종합투자계획이 확정될 예정이다. 투자 계획이 성공만 한다면 시중의 유동자금을 흡수할 수 있는 투자 기회를 제공하고 경기 회복을 앞당기는 일석이조의 효과를 거둘 수 있을 것이다.

BTL 사업이 소기의 성과를 거두기 위해서는 유의해야 할 점이 몇 가지 있다. 첫째, 사업자의 도덕적 해이를 극복할 수 있는 사업 모델이 제공되어야 한다는 것이다. 임대료의 형태로 사업 수익률이 보장된다면 사업자가 시설물의 생애주기비용에 대해 주의해야 할 유인이 없어져 건설 또는 운영 단계에 비효율을 야기할 가능성이 높다. 부대 수익사업과 유지관리 등 시설물의 운영에 사업자의 참여를 유도하고 정부 지급금의 일부를 성과에 연계시킨다면 정부와 사업자의 이해상충 문제는 어느 정도 해결될 수 있을 것이다.

둘째, 정부측의 도덕적 해이 가능성도 경계하여야 한다. 민간이 제공하는 시설의 대가를 임대료 형태로 분할 상환하는 BTL 사업의 특성 때문에 가용 예산이 몇 배로 커질 수 있다. BTL 사업비도 결국 정부가 갚아야 할 지출임을 인식하고 투자에 신중을 기하여야 한다. 연차별 투자 계획에 대한 국회의 통제, 타당성 조사 등의 안전 장치가 마련되어 있지만 투자 효율성에 대한 공공부문의 경각심이 가장 중요하다 할 것이다.

셋째, 소규모 개별 사업을 묶어 규모의 경제를 꾀하는 BTL 사업 방식은 중소 건설업체의 참여를 제한하는 부작용을 낳고 있다. 지역경제 활성화라는 종합투자계획의 목표에 부합되도록 소규모 사업은 재정으로 계속 추진해야 할 것이다. BTL 사업으로 추진되는 경우에도 사업 시행자(SPC)에 지역중소업체 포함시 재무적 투자자 또는 운영 전문회사와 같은 방법으로 우대하거나, SPC의 사업 계획에 중소 업체의 시공 비율이 높을수록 가점을 부여하는 등의 지원책이 강구되어야 할 것이다.

BTL을 포함한 민간투자제도의 성공은 모든 건설인의 바람일 것이다. 그러나, 시장 또는 이윤의 논리가 적용되는 민간 자본은 사회의 기반이 되는 시설의 공급에 있어 재정사업의 보완 수단 정도로만 활용될 필요가 있다.

김흥수(부원장·infra@cerik.re.kr)

■ 연구원 최병선 원장 이임식 개최

□ 연구원 최병선 원장의 이임식이 지난 4월 30일, 연구원 9층 회의실에서 있었음.

□ 최병선 원장은 2003년 1월, 연구원 제3대 원장으로 취임하여 2년여 동안 연구원의 원장으로 있었음. 후임 원장 선출시까지 한국건설산업연구원 김흥수 부원장이 직무대행으로 원장 업무를 수행

■『건설산업혁신위원회』1차 회의 개최

□ 대한건설협회와 연구원이 공동 운영하는『건설산업혁신위원회』가 공식 출범, 5월 6일(금) 10:00 건설회관 3층 소회의실에서 1차 회의를 개최

□ 권홍사 대한건설협회 회장을 비롯하여 금번『건설산업혁신위원회』의 위원으로 위촉된 11명이 참석한 회의에서 향후 위원회의 구성 및 과제 등 폭넓은 위원회 운영 관련 논의 진행, 이 회의에서 위원장으로 국토연구원 이규방 원장을 선임

■ 중국 절강대학 동남토지관리학원과 연구협력 체결

□ 연구원은 5월 3일(화), 건설회관 11층 연구원 회의실에서 중국 절강대학 동남토지관리학원 우츠팡 원장과 한국건설산업연구원 부원장이 참석한 가운데 연구 교류 협력 협정서에 서명하고, 매년 1회에 걸친 교차 방문 세미나, 공동 연구 수행 등을 골자로 하는 본격적인 연구 협력 활동 개시