연구보고서

IMF 이후 건설 경기의 침체가 장기화되는 가운데, 건설업체의 수주난과 자금난 심화는 개발형 건설공사의 부진으로 건설 경기의 회복을 지연시키고 있는 실정입니다. 그리고, 자산 디플레이션의 영향에 따른 부동산 시장의 동반 침체 또한 건설 경기의 침체를 가속화시키는 원인으로 지적되고 있습니다. 더욱이 금융산업의 구조조정 과정에서 초래된 건설금융의 환경 변화로 인해 전통적인 방법에 의한 건설업체의 직접금융 및 간접금융이 한계에 이른 것으로 분석됩니다.

이러한 상황에서 최근 건설교통부는 미국의 부동산투자신탁(REITs)제도에 근간을 둔 『부동산투자회사법(안)』의 입법을 예고하였고, 내년 7월부터 시행할 예정에 있습니다. 또한, 국민은행과 하나은행을 비롯한 일부 신탁겸영은행은 『신탁업법』에 근간을 둔 신탁제도를 활용하여 계약형 부동산투자신탁 상품을 출시하여, 우리 나라는 이제 본격적으로 부동산 간접투자 시대에 접어들고 있습니다.

IMF 이후의 경제 상황을 감안할 때, 향후 부동산 개발사업의 활성화를 위하여 자금원의 다양화와 더불어 추진 과정에서 다음과 같이 세 가지 전제조건이 충족되어야 할 것으로 보입니다. 첫째, 부동산 사업은 프로젝트별로 분리되어 추진되어, 발생 가능한 리스크를 상호 분리하고 안정성을 극대화하여야 합니다. 둘째, 개별 프로젝트에 참여하는 주체별로 역할과 신용이 적절하게 분담되어, 참여 주체의 공동 수행에 따른 시너지 효과를 극대화하여야 합니다. 셋째, 부동산 개발사업이 수익성의 극대화를 통하여 지속적으로 추진되기 위하여, 개별 프로젝트는 도관체(conduit)로서 기능하여 이중 과세의 면제와 같은 세제 혜택을 받을 수 있도록 구조화하여야 합니다.

이상의 조건들을 감안할 때, 최근 본격화되는 부동산투자신탁제도는 부동산 개발사업의 활성화를 위한 새로운 기반으로 정착할 것으로 판단됩니다. 특히, 부동산투자신탁제도를 통하여 조달되는 자금은 부동산 개발사업의 새로운 자금원으로 정착하여 건설업체의 자금난 완화에 크게 기여할 것으로 예상됩니다.

그러나, 건설교통부가 추진하는 부동산투자회사제도는 회사의 설립 및 운영 기준이 제한적이어서 건설업체의 적극적인 참여가 어려울 것으로 보입니다. 반면, 계약형 부동산투자신탁제도는 신탁 계정별로 자금을 모집하여 프로젝트별로 운용하는 구조를 갖고 있어, 건설업체의 부동산 개발사업에 유용할 것으로 판단됩니다. 이러한 상황에서 본 연구보고서는 계약형 부동산투자신탁제도에 대한 최초의 보고서로서, 동 제도에 대한 이해를 증진할 뿐만 아니라 건설업체가 보다 적극적으로 동 제도를 활용하는 데 도움이 될 것으로 확신합니다.

본 연구는 본 연구원의 왕세종 연구위원이 수행하였음을 밝히며, 아무쪼록 본 연구의 결과가 계약형 부동산투자신탁제도와 관련된 개별 주체의 역할을 명확하게 규정할 뿐만 아니라 건설업체의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 계기가 되기를 바랍니다.