부동산 투자회사 제도의 도입 방안에 관한 연구
출판일 1999-01-01
연구원 이상영
Ⅰ. 연구의 목적과 방법론
- 정부는 지난 해 9월 16일 금융자산과 부동산의 증권화를 위한 [자산유동화에 관한 법](이하
[자산유동화법])을 제정하였음. 그러나 현재 진행되고 있는 부동산증권화는 여러 가지 문제
에 부딪치고 있음.
- 따라서 부동산개발금융을 활성화시키기 위해서 부동산 개발단계부터 투자를 하고, 완성된
부동산을 매입하여 운영, 처분하는 투자수단이 필요함.
- 본 연구는 부동산투자회사의 국제비교, 부동산투자회사 도입의 효과, 국내도입방안, 향후
과제에 대해서 다루고자 함.
- 국제비교연구, 사례연구, 국내 제도연구 등을 통해 부동산투자회사 제도도입에 관해 연구하
였음.
Ⅱ. 외국의 사례
1. 미국의 부동산투자회사
- 부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 아파트, 쇼핑센터, 사무실, 창고
와 같이 소득을 창출하는 자산(income producing property)을 소유하거나 개발할 목적으로
운영되는 회사(corporation)나 신탁(trust)을 말함.
- 부동산투자회사의 자본조달 수단은 기업공개와 유상증자로 나눌 수 있고 부채 형태의 조달
수단으로는 무담보회사채, 주택저당담보증권, CP, 은행차입 등이 있음.
- 부동산투자회사의 주요 투자자들로는 뮤추얼 펀드, 부동산 투자자문회사, 은행신탁, 연금,
보험회사, 외국인 투자자 등이 있음.
- 자본이나 부채의 형태로 조달된 자금을 주로 임대소득이 발생되는 부동산에 투자하거나
모기지 같은 부동산 관련 대출에 투자하고 있음.
- 주주총회는 부동산투자회사의 최고의사결정 기관임. 그리고 주주총회에서 선임된 이사들로
구성된 이사회는 부동산투자회사의 운영 전반에 대해 책임을 져야함. 한편 부동산투자회사
에 대한 감사기능은 내부의 감사위원회와 외부의 독립적인 회계감사인이 수행함.
- 부동산투자회사 내부에 관리기능을 두지 않을 때에는 부동산투자회사가 관리업무를 위탁받
게 됨.
- 일반적으로 기업공개를 하기로 결정하고 종료될 때까지 소요되는 기간은 160일 정도임.
- 미국의 경우 부동산투자회사에 대해서는 물론 특정 부동산에 대한 투자정보가 잘 정비되어
있음.
- 조직관련 요건과 운영상의 요건을 충족해야 부동산투자회사로 인정되고 세제혜택을 받게
됨.
2. 호주 상장 부동산 신탁증권
- 호주의 상장 부동산 신탁 증권(LPT, Listed Property Trust)은 오직 부동산 투자를 목적으로
다수의 주주들 (unitholders)로부터 자금을 모집할 수 있는 신탁 증권의 상장 제도임.
- 주주들은 신탁의 수익자로서 유한 책임을 지며, 자유로운 신탁 증권 거래에 의한 유동성 혜택
을 받음.
- 피신탁자는 신탁 규약에 정해진 대로 주주들을 위한 신탁 역할을 행함. 피신탁자는 주주들을
대신하여 부동산의 소유 권리를 가짐. 그리고 상장 부동산 신탁 증권은 일반법인 구조가 아니
므로 스스로는 경영할 수 없음.
- 상장 부동산 신탁 증권의 피신탁자는 [소득세법]에 따라 면세 받을 수 있음.
- 피신탁자가 발생된 모든 과세 대상 소득을 주주들에게 배당하지 않는 경우, 미배당 수익에
대하여 최고의 소득 세율 (49%)을 적용함.
- 지난 6년간은 상장 부동산 신탁 증권 부문이 급격히 성장하여 1998년 3월 현재 225억 호주달
러(145억 US달러) 규모로, 연평균 28%의 자산 가치 성장률을 보이고 있음.
3. 일본 특정목적회사
- 일본에서는 자산유동화의 법적 정비가 상당히 이루어진 이후 리스크가 큰 자산인 불량채권
과 담보부동산을 유동화하기 위한 법률로서 [특정목적회사법]이 제정되었음.
- 일본 정부는 미국의 부동산투자회사와 상업용 부동산저당담보부증권(CMBS) 제도를 도입
할 의도로 이 법을 제정하였음.
- 특정자산의 유동화라는 것은 특정목적회사가 자산대응증권의 발행에 의해 얻은 금전을 가지
고 특정자산을 취득하고 그 자산으로부터 얻은 금전으로 원리금과 배당금 등을 지급하는 것
임.
- 특정목적회사의 최고의사결정기관은 사원총회이고, 정시사원총회는 매 결산기 종료 후에 일
정 기간에 소집하게 됨. 그리고 1인 혹은 수인의 이사와 감사역을 둠.
- 투자가를 보호하기 위해 특정목적회사는 유동화업무나 그 부대업무 이외 타업을 할 수 없음.
- 특정목적회사는 특정약속어음(CP)과 우선출자증권을 발행할 수 있음. 그리고 [특정목적회
사법]은 특정목적회사가 투자가가 알지 못하는 차입을 금지하고 있음.
- 일정한 요건이 충족되면, 특정목적회사에서 지불하는 배당금은 손금 산입됨.
Ⅲ. 부동산투자회사 제도의 도입에 따른 효과 및 의의
- 부동산투자회사 제도가<
- 정부는 지난 해 9월 16일 금융자산과 부동산의 증권화를 위한 [자산유동화에 관한 법](이하
[자산유동화법])을 제정하였음. 그러나 현재 진행되고 있는 부동산증권화는 여러 가지 문제
에 부딪치고 있음.
- 따라서 부동산개발금융을 활성화시키기 위해서 부동산 개발단계부터 투자를 하고, 완성된
부동산을 매입하여 운영, 처분하는 투자수단이 필요함.
- 본 연구는 부동산투자회사의 국제비교, 부동산투자회사 도입의 효과, 국내도입방안, 향후
과제에 대해서 다루고자 함.
- 국제비교연구, 사례연구, 국내 제도연구 등을 통해 부동산투자회사 제도도입에 관해 연구하
였음.
Ⅱ. 외국의 사례
1. 미국의 부동산투자회사
- 부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 아파트, 쇼핑센터, 사무실, 창고
와 같이 소득을 창출하는 자산(income producing property)을 소유하거나 개발할 목적으로
운영되는 회사(corporation)나 신탁(trust)을 말함.
- 부동산투자회사의 자본조달 수단은 기업공개와 유상증자로 나눌 수 있고 부채 형태의 조달
수단으로는 무담보회사채, 주택저당담보증권, CP, 은행차입 등이 있음.
- 부동산투자회사의 주요 투자자들로는 뮤추얼 펀드, 부동산 투자자문회사, 은행신탁, 연금,
보험회사, 외국인 투자자 등이 있음.
- 자본이나 부채의 형태로 조달된 자금을 주로 임대소득이 발생되는 부동산에 투자하거나
모기지 같은 부동산 관련 대출에 투자하고 있음.
- 주주총회는 부동산투자회사의 최고의사결정 기관임. 그리고 주주총회에서 선임된 이사들로
구성된 이사회는 부동산투자회사의 운영 전반에 대해 책임을 져야함. 한편 부동산투자회사
에 대한 감사기능은 내부의 감사위원회와 외부의 독립적인 회계감사인이 수행함.
- 부동산투자회사 내부에 관리기능을 두지 않을 때에는 부동산투자회사가 관리업무를 위탁받
게 됨.
- 일반적으로 기업공개를 하기로 결정하고 종료될 때까지 소요되는 기간은 160일 정도임.
- 미국의 경우 부동산투자회사에 대해서는 물론 특정 부동산에 대한 투자정보가 잘 정비되어
있음.
- 조직관련 요건과 운영상의 요건을 충족해야 부동산투자회사로 인정되고 세제혜택을 받게
됨.
2. 호주 상장 부동산 신탁증권
- 호주의 상장 부동산 신탁 증권(LPT, Listed Property Trust)은 오직 부동산 투자를 목적으로
다수의 주주들 (unitholders)로부터 자금을 모집할 수 있는 신탁 증권의 상장 제도임.
- 주주들은 신탁의 수익자로서 유한 책임을 지며, 자유로운 신탁 증권 거래에 의한 유동성 혜택
을 받음.
- 피신탁자는 신탁 규약에 정해진 대로 주주들을 위한 신탁 역할을 행함. 피신탁자는 주주들을
대신하여 부동산의 소유 권리를 가짐. 그리고 상장 부동산 신탁 증권은 일반법인 구조가 아니
므로 스스로는 경영할 수 없음.
- 상장 부동산 신탁 증권의 피신탁자는 [소득세법]에 따라 면세 받을 수 있음.
- 피신탁자가 발생된 모든 과세 대상 소득을 주주들에게 배당하지 않는 경우, 미배당 수익에
대하여 최고의 소득 세율 (49%)을 적용함.
- 지난 6년간은 상장 부동산 신탁 증권 부문이 급격히 성장하여 1998년 3월 현재 225억 호주달
러(145억 US달러) 규모로, 연평균 28%의 자산 가치 성장률을 보이고 있음.
3. 일본 특정목적회사
- 일본에서는 자산유동화의 법적 정비가 상당히 이루어진 이후 리스크가 큰 자산인 불량채권
과 담보부동산을 유동화하기 위한 법률로서 [특정목적회사법]이 제정되었음.
- 일본 정부는 미국의 부동산투자회사와 상업용 부동산저당담보부증권(CMBS) 제도를 도입
할 의도로 이 법을 제정하였음.
- 특정자산의 유동화라는 것은 특정목적회사가 자산대응증권의 발행에 의해 얻은 금전을 가지
고 특정자산을 취득하고 그 자산으로부터 얻은 금전으로 원리금과 배당금 등을 지급하는 것
임.
- 특정목적회사의 최고의사결정기관은 사원총회이고, 정시사원총회는 매 결산기 종료 후에 일
정 기간에 소집하게 됨. 그리고 1인 혹은 수인의 이사와 감사역을 둠.
- 투자가를 보호하기 위해 특정목적회사는 유동화업무나 그 부대업무 이외 타업을 할 수 없음.
- 특정목적회사는 특정약속어음(CP)과 우선출자증권을 발행할 수 있음. 그리고 [특정목적회
사법]은 특정목적회사가 투자가가 알지 못하는 차입을 금지하고 있음.
- 일정한 요건이 충족되면, 특정목적회사에서 지불하는 배당금은 손금 산입됨.
Ⅲ. 부동산투자회사 제도의 도입에 따른 효과 및 의의
- 부동산투자회사 제도가<