아파트 투자 지표 개발에 관한 연구
출판일 1999-09-01
연구원 서후석,
Ⅰ. 서 론
- 1997년 말 외환위기를 겪은 이후 국내 부동산 시장에는 급격한 변화가 일고 있음.
· 부동산 투자 불패 신화의 붕괴, 국내 부동산에 대한 외국인 투자 개방, 부동산을 자본시장으
로 편입시키려는 부동산 증권화 제도의 도입 등으로 인해 부동산을 보는 시각과 투자판단의
기준이 달라지고 있음.
· 지금까지는 주로 자본이득(capital gain)을 기대하고 부동산 투자를 해왔는데 비해, 앞으로
는 불확실한 자본이득보다는 부동산에서 창출되는 소득(income-producing)이 투자판단의
기준이 될 것임.
- 이렇게 패러다임이 바뀜에 따라 부동산 투자지표에 대한 수요가 크게 늘어나는 것은 물론이
고 그 중요성도 매우 커지게 되었음.
- 지금까지 부동산 투자관련 연구는 매우 부진하였는데, 이렇게 부진한 이유로 가장 먼저 손꼽
는 것이 바로 부동산관련 투자정보의 부재라고 할 수 있음.
- 현존하는 아파트 가격정보로는 일반적인 아파트 가격동향은 알 수 있지만 아파트에 대한 투자
여부를 결정하는데 도움을 주는 투자정보로 이용하기는 상당한 어려움이 있음.
- 따라서 기존의 아파트 가격정보를 투자정보로 전환할 필요가 있음.
Ⅱ. 문헌 및 사례 연구
- 지수란 동일한 경제 활동에 대한 특정시점의 값을 기준으로 작성된 시계열을 비율의 형태로
나열하여 대소관계를 비교하여 나타내는 것임.
·이런 지수들은 일반적으로 라스파이레스산식(Laspeyres formula), 파셰산식(Paasche
formula) 그리고 피셔의 이상산식(Fisher''s ideal formula) 등으로 작성됨.
- 아파트 지수의 개발을 통해서 전국 또는 각 지역별 특정 시점의 아파트 가격이나 수익이 어느
정도 변동하였는지를 손쉽게 알 수 있음.
- 미국에서 주택가격지수의 작성과 관련되어 흔히 쓰이는 방법은 크게 네가지, 즉 중위수 매매
가 산출법(median sale price), 헤도닉 모형(hedonic model), 반복매매모형(repeat sale
price), 혼합모형(hybrid approach)이 있음.
- 이렇게 다양한 주택가격지수 작성방법이 동원되는 데에는 지수작성의 토대가 되는 자료의 상
이성에 기인되는 바가 큼.
- 주택지수를 개발하는 방법은 매우 다양하기 때문에 어떤 방법이 더 편의가 없고 효율적인지
비교 검토하기 위한 연구는 매우 활발함.
· 연구 결과의 대부분은 어느 한 방법이 절대적으로 우월하다기보다는 지수의 사용목적에
따 라 적합성에서 차이가 나는 것으로 분석되었음.
- 주택수익지수의 작성방법은 대체로 세가지의 방법으로 이루어지고 있음. 그 세가지 방법이란
자본환원율과 자산평가액을 기초로 수익지수를 산출하는 평가기초가격모형과 부동산 시장이
아닌 지분형 부동산투자신탁에서 수익률을 산출하는 주식시장 기초가격 모형, 그리고 신탁사
들이 보유한 부동산에 대한 자산평가액과 소득자료를 토대로 산출하는 모형을 말함.
- 한국주택은행에서는 1986년부터 현재까지 주택가격지수를 매월 공표하고 있음.
· 이 지수는 주택현황을 아파트, 연립, 단독주택 각각의 세부적인 지수로 나누어 공표하는 것
은 물론, 세부분을 통합한 종합지수도 작성되고 있음.
· 조사되고 있는 지역적 범위는 서울시는 물론 주요 광역시 그리고 지방 주요 중소도시까지 포
함되고 있음. 이외에도 주택의 면적규모를 대·중·소로 구분하여 각각의 지수가 발표하고 있으
며 건축연도(1985년을 기준으로 이전과 이후로)에 따라 구분한 지수도 작성되고 있음.
· 그런데 대부분의 선진국들이 가격지수는 물론 수익지수도 동시에 작성하고 있는 반면에 국
내에서는 매매와 전세가격지수(price index number)만을 작성하고 있는 형편임.
- 미국의 부동산투자신탁협의회에서는 아파트는 물론 사무실, 소매시설, R&D시설, 창고시설 등
과 같은 수익성 자산을 대상으로 분기마다 지역별·수익종류별(소득수익과 자본이득으로 구분)
로 나누어 지수를 발표하고 있음.
· 수익은 부동산에서 발생되는 소득에 기초한 소득수익과 부동산 자산의 가치변화에 따른 자
본수익으로 나누어 작성되고 있음.
- 한국종합주가지수는 주가에 상장주식수를 가중한 지수로서 기준시가총액에 대한 비교시가총
액의 비율을 표시한 것임.
· KOSPI는 1980년 1월 4일의 시가총액을 기준시점으로 삼고(= 100) 그 이후의 시가총액을 지
수화한 것임.
· 한국종합주가지수 작성에서는 주가지수의 연속성 확보를 위하여 기준시가총액을 수정하여
지수를 작성하고 있음.
Ⅲ. 아파트 투자지수의 개발
- 새로운 지수를 작성하는 목적은 다음과 같음.
· 기존 지수와는 달리 투자자들이 필요로 하는 투자정<
- 1997년 말 외환위기를 겪은 이후 국내 부동산 시장에는 급격한 변화가 일고 있음.
· 부동산 투자 불패 신화의 붕괴, 국내 부동산에 대한 외국인 투자 개방, 부동산을 자본시장으
로 편입시키려는 부동산 증권화 제도의 도입 등으로 인해 부동산을 보는 시각과 투자판단의
기준이 달라지고 있음.
· 지금까지는 주로 자본이득(capital gain)을 기대하고 부동산 투자를 해왔는데 비해, 앞으로
는 불확실한 자본이득보다는 부동산에서 창출되는 소득(income-producing)이 투자판단의
기준이 될 것임.
- 이렇게 패러다임이 바뀜에 따라 부동산 투자지표에 대한 수요가 크게 늘어나는 것은 물론이
고 그 중요성도 매우 커지게 되었음.
- 지금까지 부동산 투자관련 연구는 매우 부진하였는데, 이렇게 부진한 이유로 가장 먼저 손꼽
는 것이 바로 부동산관련 투자정보의 부재라고 할 수 있음.
- 현존하는 아파트 가격정보로는 일반적인 아파트 가격동향은 알 수 있지만 아파트에 대한 투자
여부를 결정하는데 도움을 주는 투자정보로 이용하기는 상당한 어려움이 있음.
- 따라서 기존의 아파트 가격정보를 투자정보로 전환할 필요가 있음.
Ⅱ. 문헌 및 사례 연구
- 지수란 동일한 경제 활동에 대한 특정시점의 값을 기준으로 작성된 시계열을 비율의 형태로
나열하여 대소관계를 비교하여 나타내는 것임.
·이런 지수들은 일반적으로 라스파이레스산식(Laspeyres formula), 파셰산식(Paasche
formula) 그리고 피셔의 이상산식(Fisher''s ideal formula) 등으로 작성됨.
- 아파트 지수의 개발을 통해서 전국 또는 각 지역별 특정 시점의 아파트 가격이나 수익이 어느
정도 변동하였는지를 손쉽게 알 수 있음.
- 미국에서 주택가격지수의 작성과 관련되어 흔히 쓰이는 방법은 크게 네가지, 즉 중위수 매매
가 산출법(median sale price), 헤도닉 모형(hedonic model), 반복매매모형(repeat sale
price), 혼합모형(hybrid approach)이 있음.
- 이렇게 다양한 주택가격지수 작성방법이 동원되는 데에는 지수작성의 토대가 되는 자료의 상
이성에 기인되는 바가 큼.
- 주택지수를 개발하는 방법은 매우 다양하기 때문에 어떤 방법이 더 편의가 없고 효율적인지
비교 검토하기 위한 연구는 매우 활발함.
· 연구 결과의 대부분은 어느 한 방법이 절대적으로 우월하다기보다는 지수의 사용목적에
따 라 적합성에서 차이가 나는 것으로 분석되었음.
- 주택수익지수의 작성방법은 대체로 세가지의 방법으로 이루어지고 있음. 그 세가지 방법이란
자본환원율과 자산평가액을 기초로 수익지수를 산출하는 평가기초가격모형과 부동산 시장이
아닌 지분형 부동산투자신탁에서 수익률을 산출하는 주식시장 기초가격 모형, 그리고 신탁사
들이 보유한 부동산에 대한 자산평가액과 소득자료를 토대로 산출하는 모형을 말함.
- 한국주택은행에서는 1986년부터 현재까지 주택가격지수를 매월 공표하고 있음.
· 이 지수는 주택현황을 아파트, 연립, 단독주택 각각의 세부적인 지수로 나누어 공표하는 것
은 물론, 세부분을 통합한 종합지수도 작성되고 있음.
· 조사되고 있는 지역적 범위는 서울시는 물론 주요 광역시 그리고 지방 주요 중소도시까지 포
함되고 있음. 이외에도 주택의 면적규모를 대·중·소로 구분하여 각각의 지수가 발표하고 있으
며 건축연도(1985년을 기준으로 이전과 이후로)에 따라 구분한 지수도 작성되고 있음.
· 그런데 대부분의 선진국들이 가격지수는 물론 수익지수도 동시에 작성하고 있는 반면에 국
내에서는 매매와 전세가격지수(price index number)만을 작성하고 있는 형편임.
- 미국의 부동산투자신탁협의회에서는 아파트는 물론 사무실, 소매시설, R&D시설, 창고시설 등
과 같은 수익성 자산을 대상으로 분기마다 지역별·수익종류별(소득수익과 자본이득으로 구분)
로 나누어 지수를 발표하고 있음.
· 수익은 부동산에서 발생되는 소득에 기초한 소득수익과 부동산 자산의 가치변화에 따른 자
본수익으로 나누어 작성되고 있음.
- 한국종합주가지수는 주가에 상장주식수를 가중한 지수로서 기준시가총액에 대한 비교시가총
액의 비율을 표시한 것임.
· KOSPI는 1980년 1월 4일의 시가총액을 기준시점으로 삼고(= 100) 그 이후의 시가총액을 지
수화한 것임.
· 한국종합주가지수 작성에서는 주가지수의 연속성 확보를 위하여 기준시가총액을 수정하여
지수를 작성하고 있음.
Ⅲ. 아파트 투자지수의 개발
- 새로운 지수를 작성하는 목적은 다음과 같음.
· 기존 지수와는 달리 투자자들이 필요로 하는 투자정<