공동주택 리모델링 활성화 가능한가
보도일자 2003-07-23
보도기관 산업저널
금년 들어 공동주택 리모델링에 대한 관심이 부쩍 커지고 있다.재건축에 대한 규제가 강화되는 한편 리모델링을 원활하게 추진을 할 수 있는 제도가 정비되고 있기 때문이다.
당장 「도시 및 주거환경정비법 」이 발효되는 이번 달부터 재건축은 사업 승인을 받기가 쉽지 않게 된다.반면,올11월말부터 발효 예정인 「주택법 」에서는 리모델링 조합 구성을 용이하게 하는 등 원활한 리모델링의 추진을 돕는 내용을 담고 있다.
「주택법 」의 개정과 더불어 대체로 리모델링을 위한 기본적인 제도 기반은 마련되었다고 할 수 있다.리모델링 관련 제도는 2001 년 9월 개정된 「건축법 」시행령 및 시행규칙을 시작으로 2002 년 3월에는 ‘공동주택관리령 ’,그리고 2002 년 12 월 말에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」시행령 개정이 이루어져 「주택법 」과 함께 모두 네차례의 개선이 이루어졌다.
그러나,이러한 제도 기반의 조성에도 불구하고 앞으로 시행 단계에서의 관련 운용 지침 등의 미비로 시행착오는 어느 정도 불가피할 전망이다.따라서,정책 당국인 건교부와 일선 자치단체 간에 리모델링의 필요성 및 활성화 방안에 대한 인식 공유와 긴밀한 업무 협조가 요구된다.또한,조세나 금융상의 지원 조치가 거의 마련되지 않고 있는 것도 앞으로 해결해야 할 과제이다.
강남권 중심으로 리모델링 확산 조짐
최근 이러한 제도 변화의 여파로 그동안재건축을 추진하려는 일부 아파트 단지들에서 리모델링을 검토하는 쪽으로 움직이는 조짐들이 나타나고 있다.실제로 지난 1 ∼2개월 사이에 서울 강남 지역 아파트 단지 또는 일부 동들이 리모델링 추진을 위하여 업체를 선정한 경우도 생겨나고 있다.이러한 추세는 하반기에도 이어질 것으로 예상된다.
원칙적으로 리모델링은 수익성 측면에서 재건축과 비교할 수 있는 성질의 것이 아니다.재건축은 많든 적든 신규 세대 분양분을 확보함으로써 이익을 창출할 수 있지만 리모델링은 현행 법령상 이것이 불가능하다.더욱이 지금의 재건축은 투기 수요까지 가세하여 분양가 상승을 통한 수익성 확대가 가능함으로써 상대적으로 리모델링의 사업성이 더 떨어지게 보인다.
이러한 측면에서 그나마 리모델링 사업성이 있을 것으로 예상되는 지역은 서울 강남을 비롯한 기존에 재건축의 사업성이 높았던 일부 지역에 국한될 확률이 높다.이들지역은 세대별 평형 확대와 단지 내 주차공간의 확충 등 단지 환경의 개선을 통하여투자비 이상의 재산 가치 향상을 도모할 수있기 때문이다.
구체적으로 재건축과 비교시 리모델링의 가장 큰 장점은 사업 추진의 확실성과 공사 기간의 단축에 있다.재건축에 비하여 리모델링은 법에서 규정하는 요건을 충족시킬 경우 행위 허가를 통하여 사업 승인을 쉽게 받을 수 있다.반면,재건축은 강화된 법규에 따라 사업 승인을 받는 것 자체가 용이하지 않고 또 단지 내 주민들의 이해 관계불일치로 주민 동의를 끌어내는 것도 쉽지않다.
물론 사업성 그 자체로는 신규 분양분이 없는 1:1 재건축을 가정한다 하더라도 재건축이 리모델링보다 유리할 가능성이 높다.
그러나,사업 추진 기간이라는 변수와 연관지어보면 오히려 리모델링이 재건축보다 더 유리해질 것으로 예상된다.리모델링을 통해서도 투자비 대비 자산 가치의 상승이 가능하다면 굳이 불확실한 재건축에 매달리기보다는 확실하게 그리고 상대적으로 단기간에 추진할 수 있는 리모델링을 추진하는 것이 더 유리하기 때문이다.적어도 강남권의 부동산 가치가 높으면서 준공 연도가 오래된 단지들은 이러한 조건들을 갖추고 있다고볼수있다.
그러나,강남 지역처럼 부동산 가치의 상승 기대 효과가 큰 지역을 제외하고는 투자비 대비 재산 가치의 향상을 기대하는 것이 현실적으로 용이하지 않을 것으로 보인다.
따라서,이들 지역은 소규모 비용을 투입해 서 단지 내 노후 설비를 교체하는 등 실질적인 주거 환경을 개선하는 차원에서의 리모델링을 중심으로 수요가 나타날 것으로 예상된다.이러한 리모델링의 경우에는 공사비 절약이 최대 관건이기 때문에 정부의 조세 및 금융상의 지원과 업체의 공사비 절감노력이 뒤따라야 보다 큰 확산을 기대할 수 있을 것이다.
2005 ∼06 년 이후 본격 활성화될 듯
어쨌든 내년부터는 일부 지역을 중심으로 단지 또는 동별 공동주택 리모델링이 서서히 늘어날 것으로 보인다.하지만 여전히 전반적인 확산을 기대하기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.이는 무엇보다 아파트 주민들이 피부로 느끼고 눈으로 확인할 수 있는 공동주택 리모델링의 성공 사례가 부족하기 때문이다.그리고 제도 및 시장 여건 측면에서도 아직은 거쳐야 할 과정이 더 남아 있다.
이러한 시장 여건을 고려할 때 건설업체등 향후 리모델링 시장에 진출할 의사가 있는 업체들로서는 지금
당장 「도시 및 주거환경정비법 」이 발효되는 이번 달부터 재건축은 사업 승인을 받기가 쉽지 않게 된다.반면,올11월말부터 발효 예정인 「주택법 」에서는 리모델링 조합 구성을 용이하게 하는 등 원활한 리모델링의 추진을 돕는 내용을 담고 있다.
「주택법 」의 개정과 더불어 대체로 리모델링을 위한 기본적인 제도 기반은 마련되었다고 할 수 있다.리모델링 관련 제도는 2001 년 9월 개정된 「건축법 」시행령 및 시행규칙을 시작으로 2002 년 3월에는 ‘공동주택관리령 ’,그리고 2002 년 12 월 말에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」시행령 개정이 이루어져 「주택법 」과 함께 모두 네차례의 개선이 이루어졌다.
그러나,이러한 제도 기반의 조성에도 불구하고 앞으로 시행 단계에서의 관련 운용 지침 등의 미비로 시행착오는 어느 정도 불가피할 전망이다.따라서,정책 당국인 건교부와 일선 자치단체 간에 리모델링의 필요성 및 활성화 방안에 대한 인식 공유와 긴밀한 업무 협조가 요구된다.또한,조세나 금융상의 지원 조치가 거의 마련되지 않고 있는 것도 앞으로 해결해야 할 과제이다.
강남권 중심으로 리모델링 확산 조짐
최근 이러한 제도 변화의 여파로 그동안재건축을 추진하려는 일부 아파트 단지들에서 리모델링을 검토하는 쪽으로 움직이는 조짐들이 나타나고 있다.실제로 지난 1 ∼2개월 사이에 서울 강남 지역 아파트 단지 또는 일부 동들이 리모델링 추진을 위하여 업체를 선정한 경우도 생겨나고 있다.이러한 추세는 하반기에도 이어질 것으로 예상된다.
원칙적으로 리모델링은 수익성 측면에서 재건축과 비교할 수 있는 성질의 것이 아니다.재건축은 많든 적든 신규 세대 분양분을 확보함으로써 이익을 창출할 수 있지만 리모델링은 현행 법령상 이것이 불가능하다.더욱이 지금의 재건축은 투기 수요까지 가세하여 분양가 상승을 통한 수익성 확대가 가능함으로써 상대적으로 리모델링의 사업성이 더 떨어지게 보인다.
이러한 측면에서 그나마 리모델링 사업성이 있을 것으로 예상되는 지역은 서울 강남을 비롯한 기존에 재건축의 사업성이 높았던 일부 지역에 국한될 확률이 높다.이들지역은 세대별 평형 확대와 단지 내 주차공간의 확충 등 단지 환경의 개선을 통하여투자비 이상의 재산 가치 향상을 도모할 수있기 때문이다.
구체적으로 재건축과 비교시 리모델링의 가장 큰 장점은 사업 추진의 확실성과 공사 기간의 단축에 있다.재건축에 비하여 리모델링은 법에서 규정하는 요건을 충족시킬 경우 행위 허가를 통하여 사업 승인을 쉽게 받을 수 있다.반면,재건축은 강화된 법규에 따라 사업 승인을 받는 것 자체가 용이하지 않고 또 단지 내 주민들의 이해 관계불일치로 주민 동의를 끌어내는 것도 쉽지않다.
물론 사업성 그 자체로는 신규 분양분이 없는 1:1 재건축을 가정한다 하더라도 재건축이 리모델링보다 유리할 가능성이 높다.
그러나,사업 추진 기간이라는 변수와 연관지어보면 오히려 리모델링이 재건축보다 더 유리해질 것으로 예상된다.리모델링을 통해서도 투자비 대비 자산 가치의 상승이 가능하다면 굳이 불확실한 재건축에 매달리기보다는 확실하게 그리고 상대적으로 단기간에 추진할 수 있는 리모델링을 추진하는 것이 더 유리하기 때문이다.적어도 강남권의 부동산 가치가 높으면서 준공 연도가 오래된 단지들은 이러한 조건들을 갖추고 있다고볼수있다.
그러나,강남 지역처럼 부동산 가치의 상승 기대 효과가 큰 지역을 제외하고는 투자비 대비 재산 가치의 향상을 기대하는 것이 현실적으로 용이하지 않을 것으로 보인다.
따라서,이들 지역은 소규모 비용을 투입해 서 단지 내 노후 설비를 교체하는 등 실질적인 주거 환경을 개선하는 차원에서의 리모델링을 중심으로 수요가 나타날 것으로 예상된다.이러한 리모델링의 경우에는 공사비 절약이 최대 관건이기 때문에 정부의 조세 및 금융상의 지원과 업체의 공사비 절감노력이 뒤따라야 보다 큰 확산을 기대할 수 있을 것이다.
2005 ∼06 년 이후 본격 활성화될 듯
어쨌든 내년부터는 일부 지역을 중심으로 단지 또는 동별 공동주택 리모델링이 서서히 늘어날 것으로 보인다.하지만 여전히 전반적인 확산을 기대하기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.이는 무엇보다 아파트 주민들이 피부로 느끼고 눈으로 확인할 수 있는 공동주택 리모델링의 성공 사례가 부족하기 때문이다.그리고 제도 및 시장 여건 측면에서도 아직은 거쳐야 할 과정이 더 남아 있다.
이러한 시장 여건을 고려할 때 건설업체등 향후 리모델링 시장에 진출할 의사가 있는 업체들로서는 지금