연구보고서

한국건설산업연구원은 지난해 3월 18일 ‘건설 재탄생(Rebirth)’ 비전을 선포하며 건설산업이 단순한 시공업을 넘어 “국민의 미래를 건설하는 국가산업으로 재탄생”하기 위한 3대 원칙(❶갈등·경쟁 ⇒ 공정·상생 산업으로, ❷ 분절·파편 ⇒ 융합·확장 산업으로,❸ 규제·관리 ⇒ 자율·혁신 산업으로)을 제시한 바 있습니다.

이는 산업구조와 정책 체계 전반의 근본적인 변화 없이는 건설산업의 미래도, 국가의 미래도 보장할 수 없다는 절박한 인식에서 출발한 결단이었습니다.

올해 연구원은 그 연속 선상에서 ‘건설 재탄생 2.0’의 출발점을 주택·도시 부문에 두었습니다.

주택과 도시는 건설산업의 성과가 집약되는 공간이자 국민 삶의 가장 기본적인 토대입니다.

주거의 품질과 안전을 확보하고, 도시의 활력을 되살리며, 시장의 안정적 작동 메커니즘을 복원하기 위해서는 기존의 칸막이식 행정과 정책 체계를 넘어서는 완전히 새로운 접근이 필요합니다. 이에 우리는 국민 생활과 가장 밀접한 지점에서 정책과시장, 산업 구조 전반의 혁신적 대안을 모색하고자 하였습니다.

본 보고서가 제안하는 『주택과 도시, 시장과 정책의 재탄생 전략』은 단순한 공급 물량 확보나 지엽적인 제도 개선 제안에 그치지 않습니다.

이는사람(People), 거버넌스(Governance), 기술(Technology)의 전면적 결합을 통해 주택·도시 생태계를 근본적으로 재구성하는 원대한 여정입니다.

양적 공급 중심의 관성에서 완전히 벗어나 국민이 일상에서 체감할 수있는 지속가능한 주거 서비스와 정주 생태계를 구축하고, 성숙도시 시대에 부합하는 도시 정비 정책과 미래 도시 비전을 새롭게 정립하려는 시도입니다.

이는 주택·도시 정책을 단순한 복지나 경제 활성화를 뛰어 넘어,국가의 미래 경쟁력을 결정짓는 최상위 핵심 전략 영역으로 격상시키려는 우리의 의지이기도 합니다.

주택과 도시는 단순한 물리적 구조물이 아니라, 그 안에 사는 사람들의 꿈과 미래를 담는 그릇입니다. 앞으로의 정책은 단기적 변동에 일희일비하기보다 장기적인 국가 공간 전략의 큰 틀 안에서 지속가능하게 추진되어야 합니다.

공공의 공익성과 민간의 창의성이 유기적으로 결합하는 새로운 협력 모델을 통해 국민이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성하고,도시의 지속가능한 발전과 국가 경쟁력 강화를 동시에 달성해야 할 것입니다.

이번 『주택과 도시, 시장과 정책의 재탄생 전략』이 우리나라 주택·도시정책의 새로운 체계를 정립하고, 국민 삶의 질을 실질적으로 높이는 건설적인 논의의 이정표가 되기를 기대합니다. 아울러 본 보고서가 정책 당국과 산업계, 학계 등 다양한 이해관계자들이 서로 소통하고 협력하는 소중한 지식의 토대가 되기를 바랍니다.

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연구 배경

• 국내경제 상황 및 지역 실태를 분석하고 인프라 투자의 필요성과 효과를 검토함.

• 국내경제는 건설투자 감소가 소비 위축으로 이어지며 경기 하방 압력이 확대됨. 

  - 2025년 경제성장률은 0%대 수준으로 둔화가 예상되며, 중장기적으로도 경제성장률 둔화 추세가 지속될 것으로 전망됨.

• 지방은 인구 감소와 수도권으로의 인구 이동이 지속적으로 발생하며, 수도권으로의 자본 유출이 확대되며 지역 경기 둔화가 심화됨.

• 국가균형발전 정책 추진에도 불구하고 지방의 생활SOC는 수도권 대비 여전히 부족함.

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주요 내용

• 인프라 투자는 경기 선순환 유도, 생산성 강화, 지역 균형발전에 기여함.

• 국민의 안전 확보와 삶의 질 향상에 직접적인 영향을 미침, 미국, 영국, 유럽연합 등 주요 선진국은 인프라 투자를 통해 경기 부양과 미래 경쟁력 확보를 동시에 추구함.

• 내생적 성장 모형을 활용한 적정 SOC 투자 규모 분석을 수행함.

  - 단기적으로는 경기 위축에 따른 수요 감소로 과투자 가능성이 존재하며, 

   - 경제성장률 목표 등을 고려할 경우 연간 약 5,000억 원 수준의 SOC 투자가 부족한 것으로 분석됨.

• 노후 인프라 증가에 따라 유지관리비는 지속적으로 증가할 것으로 전망됨.

  - 2021~2050년 동안 국가 및 지자체 관리 시설물의 유지관리비는 약 1,000조 원에 달할 것으로 추정됨.

• 2040년에는 현재 SOC 예산 규모인 약 25조 원 수준의 유지관리비가 소요될 것으로 추정됨.

• 노후 인프라 유지관리와 신규 인프라 투자를 위한 안정적인 재원 마련이 필요함.

• 본 연구는 인프라 투자 방향으로 세 가지 정책적 시사점을 제시함.

          - 경제 악순환 구조에서 벗어나기 위해 SOC 투자 규모 확대

           - 지역균형과 재정투자 보완을 위해 민간투자사업의 적극적 활용.

           - 국민의 안전과 삶의 질 향상을 위해 노후 인프라 개선과 지역 정주 여건 개선

연구 배경

• 본 연구는 건설산업의 구조적 문제가 심화되는 가운데, 건설수주를 기반으로 미래 건설시장의 규모를 2040년까지 중·장기적으로 전망하고자 함.
• 이를 통해 사회·경제·기술 환경 변화에 대한 선제적 대응의 필요성을 건설산업 참여 주체와 이해관계자와 공유하는 데 목적이 있음.
• 특히 2040년은 잠재성장률 하락과 가구 수 감소 등 사회·경제 구조의 중대한 변화가 예상되는 시점으로, 건설산업의 중·장기적 수요 변화를 전망하기 위한 기준 연도로 설정함.
• 또한 국가 지속가능발전 기본계획, 도시기본계획, 에너지·기후 정책 등 주요 중·장기 정책의 목표 연도와 일치하는 시점으로 분석의 타당성이 있음.

 

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주요 내용

• 2025년부터 2040년까지 건설업 전 공종을 대상으로 공종별·시기별 수주 규모를 전망하고, 건설 수주 변화의 주요 요인을 함께 분석함.
• 저출산·고령화, 저성장 기조, 금리·물가 변화, GDP와 건설수주 간 관계 등 거시적 사회·경제 요인을 반영하여 예측함.
• 분석 결과를 바탕으로, 정부는 건설산업의 구조 전환과 지속가능한 성장 기반 마련을 위한 전략적 정책 대응이 요구됨.
• 아울러 민간 건설업계는 중·장기적 관점에서 스마트·디지털 기술 기반의 생산성 제고와 산업 체질 개선을 통해 미래 수요 변화에 적극 대응할 필요가 있음을 제시함.
  

연구배경

• 건설산업의 인력구조와 기술환경이 급변함에 따라 기술인력 문제를 단기적 수급 불균형이 아닌 산업 구조와 미래 환경 변화에 대응하기 위한 장기적 과제로 인식할 필요가 있음.

• 기존의 근무 여건 중심 접근에서 벗어나, 건설산업 전반의 구조 변화와 인력 부족의 복합적 원인을 종합적으로 분석할 필요성이 증대됨.

• 산업계 주도의 인재 확보 전략 수립을 통해 정부 정책 의존도를 완화하고 지속가능한 건설 인력 생태계 구축이 요구됨.

  
  

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• 건설현장 기술인력의 현황과 부족 실태를 분석하고, 인력 부족이 심화되는 분야를 도출함.

• 근무 여건 외에 기술환경 변화, 산업 구조 전환 등 인력 부족에 영향을 미치는 요인을 종합적으로 분석함.

• 공급·수요 분석, 실태조사, 국내외 사례 분석을 바탕으로 건설 인재 확보 전략과 기술인력 확보를 위한 실행과제를 제시함.

• 산업계 주도의 실행 전략을 통해 중장기적 건설 인력 생태계 조성 방안을 제안함.

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최근 ESG 경영의 핵심과제로 부각된 생물다양성 보전을 위해 건설기업이 도입할 수 있는 ‘네이처 포지티브(Nature Positive) 경영’ 5단계 추진 모델을 제시

- 해당 모델은 글로벌 표준 및 가이드라인, 국내외 주요 건설기업 사례를 종합적으로 분석하여 개발되었으며, 단계별 세부 활동과 절차, 추진 방법을 체계적으로 분석

생물다양성(biodiversity)은 생물종, 유전자, 생태계 다양성을 포괄하는 개념이며, 네이처 포지티브란 훼손된 자연자본, 즉 생물다양성과 자연자원을 보전·복원하여 순손실(Net Loss)을 멈추고 순증가(Net Positive)로 전환하는 것을 의미

건설기업이 도입해야 할 네이처 포지티브 경영 5단계 추진 모델을 다음과 같이 제안

① 중장기 목표 및 로드맵 수립

② 목표 달성을 위한 조직체계 구축

③ 활동계획 수립 및 이행

④ 성과 측정 및 피드백

⑤ 외부 공시 및 투명성 제고

 

PART 1. 산업체계 대전환

      건설산업 상생과 공영을 위한 불공정 개선 방향  

      해묵은, 그렇지만 해결해야 할 과제, 적정공기와 공사비 현실화

      개별 가치와 손쉬운 정책 목적 달성 중시, 산업을 오히려 제약하는 과도한 건설규제 개혁

     융합과 확장의 실현을 위한 미래 건설 업역과 산업구조의 변화

     안전하고 지속가능한 대한민국을 위한SOC 투자

     재정투자를 보완하는 민간투자사업 활성화

     60년 역사의 해외건설 산업 글로벌 경쟁력 강화 위한 패러다임 전환 필요

     스마트 건설기술 활성화에 관한 소고(小考)와 합리적인 방향 모색

      건설기술 고도화를 위한 합리적인 연구개발(R&D) 방향 모색

      건설산업 혁신을 위한 공공조달 선진화 방향

      건설산업 인력양성 정책 평가와 개선 방향

      부정적 이미지와 인식 악화로 지속가능성 위협, 혁신적 변화와 장기적 접근 필요

      협력적 안전관리체계 구축 통한 선진 건설안전문화 정착

 

 

PART 2. 시장·상품 대전환

      주택시장의 패러다임 전환, 상품 혁신과 건설산업의 진화

      도시공간의 재설계와 시장상품의 대전환 전략

      건설금융 구조 혁신과 지속가능성의 과제

건설산업은 단순한 토목공사를 넘어 국가경제를 지탱하고, 사회의 기본 환경을 형성하며, 국민의 삶의 질을 좌우하는 중요한 기반산업입니다. 하지만 건설산업은 전례 없는 위기와 변화 속에서 새로운 시대에 걸맞은 가치와 지속가능한 미래를 설계해야 하는 중요한 전환점에 서 있습니다.

이에 한국건설산업연구원은 『건설산업의 재창조: 재탄생 전략』을 발간했습니다. 이 보고서는 기존 성장 모델에서 벗어나 가치 중심 산업으로 전환하고, 지속가능성을 확보하며, 새로운 패러다임 속에서 건설산업을 되살리기 위한 전략과 체계를 담고 있습니다.

오늘날 건설산업이 직면한 과제와 위기는 복잡합니다. 저성장 기조, 부동산 시장 위축, 기술 혁신 정체, 인력 부족, 생산성 저하와 같은 구조적 문제뿐만 아니라 디지털 전환, 친환경 패러다임, ESG 경영, 인구 구조 변화와 같은 거대한 흐름이 산업 전체를 재편하고 있습니다. 더 이상 기존의 방식만으로는 지속가능한 성장을 보장할 수 없는 시대입니다.

이러한 변화 속에서 건설산업이 나아가야 할 방향은 매우 명확합니다. 단순한 생존을 넘어 사회적 가치와 지속가능성을 핵심으로 하는 국가 미래 산업으로의 전환입니다. 건설산업 재도약 전략은 “국민의 미래를 건설하는 국가 산업”이라는 비전을 바탕으로 4대 목표(Responsible: 책임 완수, Revolutionary: 혁신 추구, Reliable: 신뢰받는 기업, Resilient: 도약)와 3대 원칙(공정과 공존, 융합과 확장, 자율과 혁신)을 중심으로 추진됩니다.

첫째, 산업의 가치 재정립 - 건설산업은 단순한 건설산업에서 사람을 최우선으로 하는 산업으로 전환해야 합니다. 기술과 자본뿐 아니라 사람이라는 가치가 산업의 중심이 되어야 합니다. 이를 위해서는 숙련된 인력 양성, 작업 환경 개선, 공정하고 안전한 산업 문화 확립이 필수적입니다.

둘째, 생산 시스템의 대대적인 전환 - 기존의 단절된 건설 프로세스를 개선하고, 연결성과 협력을 강화하는 생산 시스템을 구축해야 합니다. 과도한 규제와 불공정한 요소를 개선하는 동시에, 다양한 주체가 원활하게 협업할 수 있는 환경을 조성해야 합니다. 이를 통해 생산성과 효율성을 높이기 위해 첨단 기술이 접목된 산업 구조를 형성해야 합니다.

셋째, 건설 시장 및 제품의 혁신 - 소비자 중심의 사고방식으로 전환하여 건설 제품과 서비스의 패러다임을 전환해야 합니다. 지속가능한 건설 기술을 적극적으로 도입하고 디지털 기술과 스마트 건설 시스템을 접목하여 글로벌 경쟁력을 강화해야 합니다. 이를 통해 건설산업은 더욱 스마트하고 지속가능한 사회를 실현하는 산업으로 자리매김해야 합니다.

건설산업의 재탄생은 단순한 혁신이 아니라, 새로운 원칙과 철학을 바탕으로 산업을 근본적으로 재설계하는 대전환의 과정입니다. 이를 실현하기 위해서는 정부와 민간이 협력하는 거버넌스를 구축하고, 연구와 정책 추진을 지원해야 합니다.

한국건설산업연구원은 이러한 변화의 여정 속에서 건설산업이 가치 중심의 지속가능한 산업으로 자리매김할 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 정부, 지자체, 산학연 등 다양한 이해관계자들과 협력하여 건설산업이 미래를 창조하는 핵심 산업으로 도약할 수 있도록 적극적으로 노력하겠습니다.

『건설산업의 재탄생과 혁신을 위한 전략』이 현재의 위기를 극복하고 건설산업의 미래를 고민하는 모든 분들께 의미 있는 통찰과 실질적인 해결책을 제시해 줄 수 있기를 기대합니다.

 연구 배경

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• 민간임대주택 공급의 초석 마련 및 한계 노출 뉴스테이와 공공지원 민간임대주택 도입으로 기반은 다졌으나 정책 집행상의 한계가 많았음

• 잦은 정책 변화에 따른 시장 신뢰 저하 장기 사업임에도 기금 조건과 세제 등 제도가 급격히 변해 민간 참여자의 위험 부담이 컸음

• 공급 목표 대비 저조한 실적 연간 3만 호 이상의 목표를 제시했으나 실제 실적은 1만 호를 하회하며 사업 활성화가 쉽지 않았음

• 신유형 장기임대주택 도입 추진 20년 이상의 장기 모델 도입에 따라 과거의 실책을 보완하고 안정적인 운영 발판을 마련해야 하는 시점임

  
  

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 주요 내용

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• 물량 중심에서 성공 모델 구축으로 목표 전환 과도한 물량 목표보다는 투자금 유동화 조건을 모색하여 지속 가능한 사업 모델을 만드는 데 집중함

• 안정적 출구 전략을 통한 시장 신뢰 확보 초기 사업의 자율 매각 및 계약에 기초한 출구를 보장하여 소급 규제에 따른 투자 시장의 혼란을 방지함

• 기금 배당 및 지원 체계의 합리적 개선 처분이익에 대한 기금의 추가 배당 조항을 삭제하고 수수료 감면 및 사업 기간 단축 등 실질적 지원책을 모색함

• 사업 유형 재편 및 민간제안사업 활성화 변동성이 큰 정비사업 연계형은 제한적으로 추진하고 도심 공급이 유리한 민간제안사업의 유인을 확대함

• 다물리츠 활성화 및 주택 유형 다변화 아파트와 오피스텔, 수도권과 지방을 혼합한 다물리츠를 통해 임대수익과 자본수익의 균형을 맞춤

• 도심 소형 주택 공급 비중 확대 월세 수익 확보가 가능한 도심 내 소형 주택 공급을 늘려 임대차 시장의 선진화와 사업성을 동시에 확보함

- ESG(Environment·Social·Governance, 환경·사회·거버넌스)는 글로벌 환경에서 지속가능성을 높이기 위한 가치체계이자 실질적인
       국가, 산업 그리고 기업의 활동과 성과의 원칙이자 기준, 실행으로서 성장하고 있음.
ESG는 글로벌 환경에서 국가, 산업 그리고 기업의 지속가능성을 위한 필수적인 성장요소로 성장하고 있으며, 경제, 사회의
      기초가 되는 인간의 가치와 속성에 초점을 맞춘 실질적인 성장요건으로 성장할 가능성이 큼.

- 이에 따라 국내외적으로 ESG는 국가, 산업 그리고 기업 차원에서 지속가능한 발전에 있어 핵심적인 이슈가 되고 있음.
국제적으로는 공시 의무화 등 입법화가 최근 급속히 진행되고 있음. 국제지속성기준위원회(ISSB)와 유럽연합(EU)의
      글로벌 ESG 공시기준의 통합 및 표준화 작업도 빠르게 이루어지고 있음.
국내에서도 2024.4월, KSSB(한국지속가능성기준위원회)에서 지속가능성 공시기준 초안을 발표함에 따라
      ESG 관련 공시 의무화가 임박해 있는 상황으로, 이후 더욱 가속화될 것으로 보임.

- ESG를 구성하는 환경, 사회, 그리고 지배구조 요소는 건설시장은 물론, 건설생산 활동을 비롯한 건설산업 전 분야에 직·간접적으로
    연결되어 있음. 따라서 ESG가 건설산업에 미치는 영향은 타 산업보다 더욱 클 것으로 예측됨.

- 이에 본 연구에서는 건설산업의 실질적인 ESG 경영 정착을 위해 ESG의 다양한 이슈 중 건설산업과 관련된 것에 대해 검토하고,
   이에 맞춘 구체적인 ESG 경영의 활동과 성과기준을 제시하고자 함.

- 본 연구의 구성은 다음과 같음.
제2장에서는 ESG의 개념과 중요성, 그리고 확산되고 있는 배경에 대해 살펴보고
      제3장에서는 국내외 ESG 동향에 대해 분석하고 건설산업의 ESG 영향과 대응 동향에 대해 살펴보고자 함.
제4장에서는 국내외 ESG 성과지표들에 대해 살펴보고 건설산업의 ESG 성과표 개발의 시사점을 도출하였음.
제5장에서는 2장에서 4장까지의 내용을 바탕으로 하여 건설업 ESG 성과지표(안)을 도출함.
     제6장에서는 성과지표별 관련 이슈와 구체적인 활동 가이드라인 및 성과점검기준을 제시함으로써 건설산업 내 조직들의
     ESG 경영의 구체적인 활동 방향과 공시에 대비한 건설산업의 특성을 고려한 성과기준을 제시함.

● 한국건설산업연구원은 2024년 건설·부동산 시장의 위기를 극복하고, 안정화를 위한 정책 이슈로
   ① 지속가능한 공급체계, ② 시장구조 변화에 대응하는 제도, ③ 건설·부동산 금융의 안정화 등을 선정하였고, 이슈별로 정책과제를 제안함.    
     - 부동산 시장 안정을 위한 지속가능한 공급체계 마련 :  정비사업 활성화 + 공급 규제 개선
     - 주택시장 구조변화에 대응한 선제적 제도 개편 :  미래 수요 대응 +  서민 주거안정
     - 건설부동산 금융 안정화를 위한 정책 마련 :  PF 위기 연착륙 +  PF 구조 근본적 개선
● 3대 이슈별로 정책과제 영역을 설정하였고, 총 24개의 과제를 도출함.
     - 1) 부동산 시장 안정을 위한 지속가능한 공급체계 마련 : 도심 공급 확대를 위한 정비사업 활성화,
             물량창출을 위한 공급 규제 개선 두 가지 영역에서 9개 과제를 제안
     - 2) 주택시장 구조변화에 대응한 선제적 제도 개편 :  미래 대응 및 시장 정상화를 위한 수요 진작,
             서민 주거안정을 위한 시스템 개편 두 가지 영역에서 8개 과제를 제안
     - 3) 건설부동산 금융 정상화를 위한 정책 마련 :  부동산PF 위기 연착륙 유도,  부동산PF 구조 개선 두 가지 영역에서 7개 과제를 제안
● (부동산 시장 안정을 위한 지속가능한 공급체계 마련) 부문별 과제의 내용은 다음과 같음.
     - ( 도심 공급 확대를 위한 정비사업 활성화) 첫째, 신속하고 원활한 노후계획도시 정비사업 추진, 둘째, 사업성 부족지역 정비사업
          추진을 위한 공공참여형 정비사업 활성화, 셋째, 노후 고밀 주거지 정비를 위한 정비사업 용적률 체계 개편,
           넷째, 사업비·분담금 조달을 위한 금융구조 도입 및 사업구조 개편, 다섯째 재건축사업 속도 및
           형평성 제고를 위한 상가 관련 제도 개편 과제를 제시
     - (물량창출을 위한 공급 규제 개선) 첫째, 주택공급 부족에 대비한 3기 신도시 물량 확대 및 조기 추진, 둘째, 주택사업 공사비 급등으로 인한
            공급 축소 완화, 셋째, 현실성 있는 공동주택 층간소음 규제 마련, 넷째, 미래 교육환경을 반영한 학교시설 공급 제도 개선 과제를 제시    
● (주택시장 구조변화에 대응한 선제적 제도 개편) 부문별 과제의 내용은 다음과 같음.
     - (미래 대응 및 시장 정상화를 위한 수요 진작) 첫째, 탄력적인 비아파트 시장 운영을 위한 제도 개선, 둘째, 수요 진작 및
       미분양 해소를 위한 세제 개편, 셋째, 미래 인구구조를 반영한 시니어주택 활성화, 넷째, 공정한 내집 마련 기회제공을 위한
       청약제도 개편 과제를 제시
     - (서민 주거안정을 위한 시스템 개편) 첫째, 전세사기 근절을 위한 임대차시장의 인프라 마련, 둘째, 임대차 주거안정을 위한
        전세자금대출 합리화, 셋째, 기업형 임대주택 활성화를 위한 공공지원 민간임대주택제도 개선,
        넷째, 임대차시장 안정을 위한 민간 임대사업자제도 정상화 과제를 제시  
● (건설부동산 금융 정상화를 위한 정책 마련) 부문별 과제의 내용은 다음과 같음.
     - (부동산PF 위기 연착륙 유도) 첫째, 미분양 해소 촉진, 둘째, 부실사업장 매입을 통한 민간사업자(건설사-금융기관)의 손실규모 축소,
        셋째, 민관합동 PF사업 추진 여건 개선, 넷째, PF사업성 개선을 위한 범부처 협력체계 구축 및 운용 과제를 제시
     - (부동산PF 구조 개선) 첫째, 시공사 위험 집중 구조의 개선, 둘째, 개발사업 안정화를 위한 건설산업 유동성 공급장치 마련,
        셋째, 부동산PF사업에 대한 종합적 관리체계 마련 과제를 제시